RAMA JURISDICCIONAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA SALA UNITARIA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL MAGISTRADO SUSTANCIADOR: MÓNICA PATRICIA CARRILLO CHOLES Radicado No. 23555318400120210010103 Folio 571-25 Montería, diez (10) de abril de dos mil veintiséis (2026) I. ASUNTO Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra el auto del 24 de septiembre de 2025, proferido por el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba, dentro del proceso de liquidación de la sociedad conyugal promovido por LEONOR ESTELLA ESTRADA CALLE contra JOSÉ LUIS MARZOLA LOBO, mediante el cual se resolvieron las objeciones a los inventarios y avalúos presentadas en el proceso.
II.
ANTECEDENTES Dentro del proceso de liquidación de la sociedad conyugal promovido por LEONOR ESTELLA ESTRADA CALLE contra JOSÉ LUIS MARZOLA LOBO, el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba adelantó la audiencia de inventarios y avalúos prevista en el artículo 501 del Código General del Proceso el 17 de agosto de 2022, en la cual las partes presentaron los bienes y deudas que, a su juicio, integraban la sociedad, así como las objeciones frente a tales inventarios.
En el marco de dicha diligencia surgió controversia, entre otros, respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147, pues la parte demandante objetó la extensión y el avalúo señalados por la parte demandada, al sostener que la venta parcial alegada no se encontraba perfeccionada ni registrada, mientras que esta última insistió en que la extensión real del bien correspondía al área remanente derivada de dicha enajenación. Con ocasión de estas objeciones, el despacho abrió a pruebas y decretó, entre otras, una prueba pericial dirigida a establecer la extensión del inmueble, la cual debía ser aportada por la parte demandante dentro de la oportunidad procesal correspondiente.
Posteriormente, en la audiencia de continuación celebrada el 24 de septiembre de 2025, el juzgado dejó constancia de la inasistencia de la parte demandante y su apoderado, así como de la falta de aporte de la prueba pericial decretada, por lo que procedió a resolver las objeciones con base en las pruebas obrantes en el expediente. En dicha diligencia, el despacho aprobó los inventarios y avalúos, incluyendo el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147 conforme a la extensión y valoración acogidas, decisión frente a la cual el apoderado de la parte demandada interpuso recurso parcial de reposición y en subsidio apelación, circunscrito a lo decidido respecto de dicho bien, el cual fue concedido en el efecto diferido.
III. AUTO APELADO En audiencia celebrada el 24 de septiembre de 2025, el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba resolvió las objeciones formuladas dentro de la diligencia de inventarios y avalúos y, en consecuencia, aprobó el respectivo trabajo, incluyendo el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147 por un valor de ciento cincuenta millones de pesos ($150.000.000).
En lo que respecta a dicho bien, el despacho consideró que, conforme al certificado de tradición y libertad obrante en el expediente, el inmueble cuenta con una extensión de nueve (9) hectáreas y cinco mil metros cuadrados (5.000 m²), sin que se hubiera acreditado la supuesta venta parcial alegada por la parte demandada, ni existiera prueba documental que permitiera establecer una extensión distinta del predio, en particular ante la ausencia de registro o soporte idóneo que diera cuenta de la enajenación invocada.
Bajo ese entendido, concluyó que no era procedente acoger la extensión propuesta por la parte demandada, razón por la cual dispuso mantener el área del inmueble conforme a la información registrada y tenerlo en cuenta dentro del inventario en esos términos, para efectos de su inclusión en la masa a partir y posterior partición entre las partes, de acuerdo con las reglas propias del trámite.
IV. RECURSO DE APELACIÓN El apoderado de la parte demandada interpuso recurso de reposición y, en subsidio, apelación contra la decisión adoptada en audiencia del 24 de septiembre de 2025 por el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba, circunscrito a lo resuelto respecto del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147, al considerar que el despacho incurrió en error al no acoger la extensión y el avalúo presentados en el inventario de su poderdante.
Sostuvo que, desde la contestación de la demanda y en el respectivo trabajo de inventarios y avalúos, se indicó que el referido inmueble había sido objeto de una venta parcial, razón por la cual su extensión actual correspondía a cinco (5) hectáreas y tres mil quinientos diez metros cuadrados (3.510 m²), situación que, a su juicio, fue acreditada mediante el contrato de compraventa aportado al proceso.
Indicó que, si bien la parte demandante formuló objeciones respecto de dicho bien, estas no fueron sustentadas ni demostradas, en tanto no compareció a la audiencia de continuación ni aportó la prueba pericial decretada para establecer la extensión del inmueble, por lo que debía entenderse desistida de las mismas, sin que existiera prueba que desvirtuara lo afirmado por la parte demandada.
En ese contexto, afirmó que el juez de primera instancia debió aprobar el inmueble conforme a la extensión y avalúo consignados en el inventario presentado por la parte demandada, al ser el único respaldado probatoriamente, advirtiendo además que mantener una extensión distinta generaría dificultades en la posterior partición, al incluir áreas que, según su dicho, ya no hacen parte del patrimonio de la sociedad conyugal.
V. CONSIDERACIONES 5.1. Competencia El Tribunal es competente para conocer del presente asunto, por tratarse de la apelación de un auto proferido en primera instancia por un Juzgado Promiscuo del Circuito (artículo 32, numeral 1º del C. G. del P.), susceptible de apelación (artículo 501, numeral 2º, inciso 6º ibidem). Así mismo, la decisión se adopta en Sala Unitaria (artículo 35 del C. G. del P.). 5.2.
Problema jurídico Conforme a los motivos de inconformidad planteados en el escrito de apelación frente al proveído controvertido, considera la Sala que el problema jurídico se circunscribe a determinar si el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba erró al mantener la extensión del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147 conforme al registro, al no tener por acreditada la venta parcial alegada por la parte demandada, pese a la inactividad probatoria de la parte demandante frente a las objeciones formuladas. 5.3.
Marco normativo y jurisprudencial aplicable al asunto 5.3.1 Del título y el modo en la transferencia del dominio de bienes inmuebles El ordenamiento jurídico colombiano consagra, como regla general, el principio de la libre apreciación de la prueba conforme a las reglas de la sana crítica (artículo 176 del Código General del Proceso); sin embargo, dicha facultad no es irrestricta, en tanto el propio precepto establece que se ejerce “sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos”, lo que significa que tales exigencias no constituyen simples medios de prueba (ad probationem), sino verdaderas condiciones para la existencia o configuración del acto jurídico (ad solemnitatem), las cuales no pueden ser suplidas por ningún otro medio probatorio.
En tratándose de la transferencia del derecho de dominio sobre bienes inmuebles, el legislador ha previsto un régimen particular de solemnidades orientado a garantizar la seguridad jurídica en el tráfico de los derechos reales. Así, el artículo 749 del Código Civil dispone que “si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”, lo que evidencia que la sola voluntad de las partes no resulta suficiente para producir efectos traslaticios de dominio, siendo necesaria la observancia de las formas que la ley establece.
De manera concordante, el artículo 1857 ibidem prescribe que “la venta de los bienes raíces (…) no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”, de donde se desprende que el contrato de compraventa de inmuebles es de carácter solemne y que su existencia jurídica se encuentra supeditada al otorgamiento de dicho instrumento, el cual no constituye un simple medio de prueba, sino una condición esencial para su perfeccionamiento.
A su turno, el artículo 756 del mismo estatuto establece que “se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos”, lo que pone de relieve que la adquisición del derecho real de propiedad exige la concurrencia del título -como causa de la adquisición- y del modo consistente en su inscripción en el registro-.
Bajo este marco normativo, cuando la controversia judicial versa sobre la titularidad del derecho de dominio de un bien inmueble, resulta indispensable la acreditación del título que sirve de causa a la adquisición, sin que sea posible suplir dicha exigencia mediante otros medios probatorios que no cumplen con las formalidades sustanciales previstas por el legislador.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado lo siguiente: “( ) el artículo 29 del mismo Decreto 1250 al indicar lo que debe inscribirse en el registro, hace mención clara a los actos, contratos, providencias judiciales, administrativas o arbitrales que impliquen constitución, aclaración, adjudicación, modificación, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes raíces, salvo la cesión del crédito hipotecario o prendario.
De donde se deduce que el título es la causa de adquisición del derecho real, cuyo ingreso al patrimonio se produce por el modo. El negocio jurídico o la providencia judicial o administrativa en virtud de la cual se ejecuta la forma jurídica consistente en el modo, es el que constituye el título que debiendo constar en documento público debe inscribirse en el registro.
Por lo tanto, cuando se exige la prueba del dominio mediante el título respectivo, se hace relación al acto o negocio causa del modo. El certificado del registrador demuestra, pues, que al funcionario se le presentaron documentos para su inscripción y prueba la situación jurídica de los bienes, pero no está probando el título del dominio.” (CSJ SC 12 nov. 1986.
GJ CLXXXIV, 2423, p. 339) De la anterior construcción normativa y jurisprudencial se desprende que la acreditación de la transferencia del dominio sobre bienes inmuebles no puede fundarse en certificaciones registrales ni en la simple alegación de negocios jurídicos, pues tales medios no suplen las solemnidades exigidas por la ley sustancial.
Por el contrario, resulta indispensable la acreditación concurrente del título -esto es, el negocio jurídico debidamente otorgado en escritura pública- y del modo -consistente en su inscripción en el registro-, en tanto sólo así se cumple con las exigencias estructurales del sistema de adquisición de los derechos reales en el ordenamiento jurídico colombiano. 5.3.2.
Del contrato de promesa de compraventa El contrato de promesa de compraventa constituye una figura de carácter preparatorio en el derecho colombiano, cuya finalidad no es la transferencia inmediata de derechos, sino la de garantizar que las partes celebrarán en el futuro el contrato definitivo. En efecto, este tipo de acuerdo genera para las partes una obligación de hacer, consistente en la suscripción del negocio jurídico prometido, razón por la cual su objeto no se agota en sí mismo, sino que se proyecta hacia la celebración de un contrato posterior.
En ese orden de ideas la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado: “El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”.
(Sentencia de 14 de julio de 1998, Exp. 4724, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013, Exp. 1997-04959-01). En igual sentido, la jurisprudencia colombiana también ha indicado que “la promesa de compraventa, per se, envuelve reconocer dominio ajeno” 1, pues en virtud de ella las partes asumen la obligación de celebrar el contrato definitivo de compraventa, lo que resulta incompatible con el ejercicio de la posesión en calidad de dueño, en tanto esta última exige el desconocimiento del dominio ajeno. 1 Ibidem.
Ahora, si bien es cierto que en el tráfico jurídico es posible que, en desarrollo de la autonomía de la voluntad, las partes acuerden la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo -como el pago del precio o la entrega material del bien-, la Corte ha precisado que tal circunstancia no modifica, por sí sola, la naturaleza jurídica de la relación, pues la entrega anticipada del inmueble, en ausencia de estipulación expresa en contrario, se entiende realizada a título de mera tenencia, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión2.
En consecuencia, únicamente cuando las partes pactan de manera clara, expresa e inequívoca que la entrega del bien se realiza a título de posesión, podría entenderse que el promitente comprador detenta el inmueble en dicha calidad; de lo contrario, debe concluirse que su situación jurídica corresponde a la de un mero tenedor, en tanto reconoce el dominio ajeno y se encuentra a la espera de la celebración del contrato definitivo que produzca la transferencia del derecho real3. 5.4.
Caso concreto Descendiendo al asunto bajo examen, advierte la Sala que el apoderado de la parte demandada cuestiona la decisión adoptada en audiencia del 24 de septiembre de 2025 por el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba, en lo que respecta al inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147, al considerar que dicho bien no debía ser incluido en su totalidad dentro del inventario, por cuanto, según afirma, una porción del mismo -correspondiente a cuatro (4) hectáreas y mil cuatrocientos noventa metros cuadrados (1.490 m²)- habría sido previamente enajenada a favor del señor ANGEL FRANCISCO MARTINEZ PELAEZ.
Para sustentar dicha afirmación, la parte demandada hace alusión a la existencia de un contrato de promesa de compraventa; sin embargo, dicho documento no constituye prueba idónea de la transferencia del dominio, en tanto, conforme se expuso en precedencia, la promesa es un contrato de naturaleza preparatoria que únicamente genera obligaciones de hacer, dirigidas a la celebración futura del contrato definitivo, sin producir por sí misma efectos traslaticios de propiedad.
Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC175-2023. Radicación n° 11001-31-03-005-2016-00045-01 24 otras que reiteran CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991- 02023-01, y CSJ SC5513-2021, 15 diciembre de 2021 3 Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia 11001 del 30 de julio de 2010 con ponencia del magistrado William Namén Vargas. 2 En efecto, como se explicó en precedencia, tratándose de la transferencia del dominio sobre bienes inmuebles, resulta indispensable la acreditación concurrente del título y el modo, esto es, del contrato de compraventa debidamente otorgado en escritura pública y de su correspondiente inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos, exigencias que no fueron satisfechas por la parte demandada.
De hecho, en el presente caso, no se aportó escritura pública alguna que diera cuenta de la enajenación de la porción de cuatro (4) hectáreas y mil cuatrocientos noventa metros cuadrados (1.490 m²), ni tampoco se acreditó la inscripción de dicho acto en el folio de matrícula inmobiliaria No. 148-54147 a nombre del presunto adquirente ANGEL FRANCISCO MARTINEZ PELAEZ.
Por el contrario, del certificado de tradición y libertad obrante en el expediente se desprende que el inmueble continúa registrado en su integridad, con una extensión de nueve (9) hectáreas y cinco mil metros cuadrados (5.000 m²), en cabeza del demandado JOSÉ LUIS MARZOLA LOBO, sin que se evidencie acto alguno de transferencia parcial del dominio debidamente perfeccionado e inscrito conforme a las exigencias legales.
En tal medida, la situación jurídica del bien no ha variado en los términos alegados por el recurrente. Como soporte de lo expuesto, obra en el expediente la escritura pública No. 434 de junio de 2015, de la cual se destaca lo siguiente: De igual forma, obra en el expediente el certificado de tradición y libertad correspondiente a la matrícula inmobiliaria No. 148-54147, del cual se destaca lo siguiente: En tales condiciones, no le era dable al juzgado de primera instancia acoger la extensión propuesta por la parte demandada, ni excluir del inventario la porción de terreno cuya venta fue alegada con fundamento en un contrato que, por su naturaleza, no tiene la virtualidad de acreditar la transferencia del dominio.
Por el contrario, la decisión de incluir el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147 en su totalidad, conforme a la extensión que se desprende del registro, se ajusta a las reglas que gobiernan la enajenación de bienes inmuebles y a las exigencias probatorias que rigen este tipo de actuaciones. Así las cosas, no se advierte error en la determinación adoptada por el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba en audiencia del 24 de septiembre de 2025, en tanto la misma se fundó en la ausencia de acreditación del negocio traslaticio de dominio alegado por la parte demandada, razón por la cual la decisión impugnada habrá de ser confirmada en este punto.
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería, Sala Unitaria de Decisión Civil, Familia, Laboral;
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto proferido en audiencia del 24 de septiembre de 2025 por el Juzgado Promiscuo de Familia del Circuito de Planeta Rica - Córdoba, mediante el cual se resolvieron las objeciones formuladas dentro de la diligencia de inventarios y avalúos, en lo relacionado con el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 148-54147, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin costas en esta instancia por no haberse causado de conformidad con el artículo 365 del C. G. del P.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al juzgado de origen previas las anotaciones de rigor.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE MÓNICA PATRICIA CARRILLO CHOLES Magistrada