Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., catorce (14) de enero de dos mil veinticinco (2025) DEMANDANTE DEMANDADO LITISCONSORTE NECESARIO CLASE DE PROCESO MOTIVO DE ALZADA JOSÉ MANUEL TORRES ZÚÑIGA CRISPIN DE JESÚS BELTRÁN URREGO FONDO NACIONAL DEL AHORRO RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL APELACIÓN DE SENTENCIA ASUNTO Se ocupa el Tribunal de resolver el recurso de apelación interpuesto por José Manuel Torres Zúñiga contra la sentencia del veinticinco (25) de abril de dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado 43 Civil del Circuito de Bogotá, conforme con el sentido del fallo anunciado en la audiencia del 18 de diciembre de 2024.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones: Con demanda (archivo 03demanda\C01Principal\PrimeraInstancia) radicada el 17 de febrero de 2022 (archivo 04ActaReparto\ib.), se solicitó: a) Principalmente, que el demandado está obligado a «la entrega del parqueadero y depósito exclusivos como parte del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50C-19902223».
Consecuencialmente, que el primero «sea demarcado y se incluya en la escritura pública del inmueble», y el segundo «entregado» y delimitado «en razón a que toda la información dada en la etapa precontractual, sobre el inmueble en venta obliga al vendedor, así R.A.B. # 11001310304320220004901 como todo engaño o inducción a error sobre el precio, el área del inmueble, las zonas comunes, las características (…) comprometen la responsabilidad del vendedor» (hoja 4, archivo 03demanda\ib.). b) Subsidiariamente, que «de ser imposible (…) se ordene la resolución del contrato de compraventa» suscrito entre «Crispín de Jesús Beltrán Urrego y Fondo Nacional del Ahorro», «tal como lo establece el artículo 1546» y el reintegro al accionante de la «cuota inicial» equivalente a $ 11 000 000 más $ 5 000 000 por «gastos notariales», «las cuotas» pagadas al FNA «indexadas con base en la variación del IPC».
A su vez, «el reintegro del dinero cancelado (…) de [la] compraventa al Fondo Nacional del Ahorro», y «l…a entrega material y la transferencia (…) del [apartamento (…) ya que el vendedor debe ser responsable desde el mismo momento que publicita el proyecto tal y como lo expresa el Decreto 3466 de 1982» (hojas 5 y 6, ib.). c) Conceder el «lucro cesante a José Manuel Torres Zúñiga» por la suma de $ 63 000 000 y los «perjuicios de orden psicológico y moral» por $ 15 000 000 (hoja 7, ib.).
Estimó el valor de las pretensiones bajo juramento en $ 78 000 000. 2. Fundamentos de hecho: Se enteró del «proyecto denominado edificio Américas», y en los documentos que recibió le ofrecieron «apartamentos con unas características específicas» más «parqueadero cubierto y un depósito». Procedió a iniciar «trámites (…) para adelantar contrato de leasing» que terminó suscribiendo con el Fondo Nacional del Ahorro -FNA- (hoja 1, ib.).
Producto de eso, el «02 de abril de 2019» firmó «la escritura de compraventa». El «04 de julio de 2019» se lo entregaron y en acta se relacionó estacionamiento y bodega «como parte (…) del mismo» (hoja 2, ib.). Sin indicar cuándo, el accionante «junto con los copropietarios» empezaron «a notar ciertas inconsistencias», pues «el espacio asignado como garaje» era «insuficiente».
Verificaron que «la licencia de construcción» del predio «autorizó (…) dos (2) cupos de estacionamiento», pero los «depósitos» no quedaron 2 R.A.B. # 11001310304320220004901 previstos. El demandado replicó que esos estacionamientos «fueron asignados a los apartamentos 301 y 302», dado que «en ningún momento» ofreció «parqueadero exclusivo» y «[l]os depósitos se acondicionaron (…) a petición de los copropietarios», pese a que «en la publicidad (…) se prometen al señor JOSE MANUEL TORRES ZUÑIGA apartamento con parqueadero y 1 depósito, en el acta de entrega del inmueble se hace referencia a un parqueadero y un depósito, en el avalúo (…) se hace mención al parqueadero EXCLUSIVO y al depósito», de manera que «vende los apartamentos creando una falsa expectativa e induce al error al consumidor, consiente que le es imposible adjudicar parqueaderos a cada uno de los apartamentos tal y como lo publicita, que no cuenta con el permiso para la construcción de depósitos» (hojas 2 y 3, ib.).
Mencionó que las viviendas comenzaron «a presentar grietas (…), una fuerte humedad, oxidación en (…) puertas y ventanas, hongos» afectando «la salud» de los residentes y sus familias. Solicitaron «soluciones al problema», pero no se lograron. Por lo anterior, «los copropietarios» contrataron «los servicios (…) de arquitectos Construdiseño J&P» para que dieran su concepto sobre el «estado del edificio», encontrando «serias falencias» en «parqueaderos, depósitos y (…) apartamentos» (hoja 3, ib.).
Finalmente, que el bien del actor presentó graves «problemas de humedad», ignorados por el demandado «en más de una oportunidad», situación que ha agravado «el estado de salud de su esposa»; por eso ofreció «en venta su posición ( ) dentro del contrato de leasing», y acordó un negocio que le hubiera representado $ 63 000 000 «con la condición de dar solución a este problema», lo cual no ocurrió y derivó en el desistimiento «de la compra», es decir, la cesión del leasing (hoja 4, ib.). 3.
Admisión y contestación: El 3 de marzo de 2022 se admitió la demanda (archivo 06AutoAdmiteDemanda\ib.) y se vinculó al Fondo Nacional del Ahorro como litisconsorcio necesario. El 10 de mayo de 2022 el requerido contestó (archivo 16ContestaciónDemanda\ib.); propuso como excepciones la «falta de legitimación en la causa por activa» (hoja 3, ib.), «cumplimiento del contrato de compraventa», «prescripción de la reclamación por vicios ocultos», «inexistencia 3 R.A.B. # 11001310304320220004901 de causal para la resolución de [convenio]» (hoja 4, ib.), «compensación», «cobro de lo no debido» y «excepción genérica» (hoja 7, ib.).
En calidad de vinculado, el 26 de enero de 2023 respondió el Fondo Nacional del Ahorro (archivo 20ContestaciónDemandaFNA\ib.). Alegó: «la inexistencia de responsabilidad contractual y extracontractual por cumplimiento (…) [del] “contrato de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar”» y «excepción genérica». LA SENTENCIA Abordó la responsabilidad derivada de un contrato que tiene implícita la condición resolutoria tácita del artículo 1546 del Código Civil.
Para su prosperidad, «se requiere la concurrencia» de dos elementos: la «existencia de un contrato bilateral válido» y «el incumplimiento total o parcial de las obligaciones» del demandado (min. 01:05:52, archivo 56Aud372y373Proc202200049Parte3\ib.). Relató que «dentro de las obligaciones del vendedor», está «la de saneamiento, ya sea por evicción o por (…) vicios ocultos», (min. 01:06:14, ib.) donde lo esperable era «iniciar una acción redhibitoria» dispuesta en el 1914 del Código Civil.
Sin embargo, en sus alegatos de conclusión, «la apoderada de la parte actora» aclaró «que su acción» no fue «por vicios redhibitorios» (min. 01:06:47, ib.). Agregó: «pese a las pruebas documentales aportadas» no se «acreditaron los presupuestos para la prosperidad de la acción de responsabilidad civil contractual» (min. 01:13:30, ib.). El convenio legítimo fue la escritura pública No. 815 del 2 de abril de 2019 otorgada por el Fondo Nacional del Ahorro, Crispín de Jesús Beltrán Urrego y el demandante; entonces, «en punto a un contrato válido, no hay duda (…) más cuando no fue tachada de falsa» (min. 01:14:58).
Acerca del incumplimiento del accionado, no se observó «la presencia de ese presupuesto» (min. 01:14:58, ib.), pues no aportar la promesa de compraventa previa a la firma de la escritura 815 imposibilitó «constatar (…) 4 R.A.B. # 11001310304320220004901 las condiciones que antecedieron» la suscripción de la escritura (min. 01:15:24, ib.); ella, únicamente, contempló «la transferencia del apartamento 201 sin hacer referencia a un parqueadero ni depósito» (min. 01:15:37, ib.).
Lo anterior se fundó en el informe de los arquitectos Construdiseño J&P, que copió «la cláusula de la promesa (…) donde» solo se incorporó «el apartamento 201» (min. 01:16:53, ib.), y aseveró que la escritura no «incluyó el [estacionamiento] ni la zona de [bodega]» (min. 01:17:14, ib.), lo cual apoyó el demandado en su interrogatorio pues «no le prometió (…) parqueadero ni depósito» (min. 01:18:12, ib.) al señor Torres Zúñiga.
El Fondo Nacional del Ahorro elaboró la minuta de adquisición del predio «con base en los documentos aportados por el demandante» (min. 01:20:20, ib.). Esta gestión fue precedida de un avalúo que no contempló «ningún valor» para el «depósito ni el parqueadero» (min. 01:20:56, ib.), bienes que no se mencionaron en «la escritura firmada por el demandante» quien «tuvo la oportunidad de revisar (…) y si hubiese encontrado alguna anomalía, lo hubiera podido manifestar» (min. 01:21:30, ib.).
A su vez, el señor Torres «pidió copia tanto de la licencia como el reglamento de propiedad horizontal, por lo que también tuvo la oportunidad de revisar esos documentos» (min. 01:23:26, ib.). Además, se trasladó a «Medellín» y el predio «está en arriendo» (min. 01:28:51, ib.). Indicó que los testimonios recibidos, «aun cuando (…) fueron tachados de sospechosos», no son suficientes para fundamentar el «incumplimiento del demandado en las obligaciones adquiridas con el Fondo Nacional del Ahorro».
Más bien, «de esas declaraciones se pudo verificar que cada caso es diferente» (min. 01:29:00, ib.), refiriéndose a los demás copropietarios de unidades residenciales del edificio Américas que han promovido pleitos similares. Sobre las afectaciones de la vivienda «no se aportaron pruebas que acrediten un incumplimiento» del accionado. «Solo» aparecieron «tres (3) fotografías» que mostraron «una posible humedad» de las cuales «no se puede verificar (…) fecha y (…) que se trate» de su apartamento (min. 01:30:09, ib.).
Tampoco hubo «prueba adicional que pueda acreditar una afectación de tal 5 R.A.B. # 11001310304320220004901 magnitud que le impida (…) habitar el inmueble o arrendarlo» (min. 01:30:31); por eso quedó sin evidencia el daño reclamado. Por todo lo anterior, estimó «forzoso concluir» que «no se acreditaron los presupuestos (…) para la procedencia de la acción de responsabilidad civil» (min. 01:32:27, ib.), llevando a la negación de las pretensiones propuestas y a la condena en costas al pretensor por $ 4 000 000.
RECURSO DE APELACIÓN Reprochó lo afirmado por el a quo en relación con la no acreditación de los «presupuestos básicos precontractuales del negocio jurídico» (hoja 3, archivo 06SustentaciónRecurso\CuadernoTribunal) por la carencia «de la promesa de compraventa». Indicó que la ausencia de ese documento «hizo necesario comprobar dentro de la Litis la responsabilidad del demandado», pues se comprometió a la «entrega de depósito y parqueadero», pero no cumplió, a pesar de hacer parte del apartamento transferido.
Para argumentar su posición expuso: esto quedó «comprobado» mediante testimonios y los siguientes documentos (hoja 3 a 5, ib.): a) «Brochure, folletos publicitarios», que dan «a entender que cada uno de los apartamentos cuenta con parqueadero y depósito exclusivo». b) «Acta de entrega de inmueble e inventario», en la cual fueron señalados «parqueadero y depósito como parte integral del mismo». c) «Fotografías» donde se evidencia la «imposibilidad de parqueo» en el edificio Américas. d) «Previo a la entrega del apartamento ya existían (…) delimitaciones (…) y se marcaban cinco parqueaderos» a pesar de que «la licencia de construcción» autorizó «solo dos»; así quedó demostrada «la mala fe del demandado y la intención de vender cinco (…) contrario a lo autorizado». e) El «avalúo aportado por el Fondo Nacional del Ahorro» con un «registro fotográfico» del «parqueadero exclusivo» para el «apartamento 201 (…), el número 3, siendo entonces una anexidad» que «debió hacer parte de la escritura» de compraventa, aunque se hizo basada en lo «aprobado en licencia de construcción».
Por lo anterior, el demandado «es responsable de la información divulgada en etapa precontractual» para «garantizar y 6 R.A.B. # 11001310304320220004901 respetar el derecho de los consumidores» puesto que en este periodo «las partes deben obrar de buena fe exenta de culpa». En consecuencia, pidió «revocar el fallo apelado y ordenar la entrega del parqueadero y depósito exclusivo como parte del inmueble» (hoja 6, ib.).
De ser imposible, ordenar «la resolución del contrato de compraventa entre (…) Crispín de Jesús Beltrán Urrego y Fondo Nacional del Ahorro» (hoja 7, ib.). CONSIDERACIONES Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, se emitirá el fallo en la forma requerida por el artículo 328, inciso segundo, del C.G.P. Para tal efecto, se analizará cuál fue la acción elegida por el demandante y, luego, se abordarán los asuntos previos al cierre del negocio, que comprende los reparos sobre la información divulgada del edificio Américas con los documentos proporcionados en la etapa precontractual y la alegada mala fe.
Después, el contrato de compraventa, la naturaleza de los bienes en disputa y la entrega del inmueble, para finalizar con la evaluación de un resarcimiento a favor del accionante por las particularidades que tuvo este proceso. 1. La acción elegida por el señor Torres: Teniendo en cuenta los reparos formulados en la sustentación, se torna indispensable identificar, inicialmente, la acción intentada en el presenta caso.
Primero, siendo verdad que en los negocios de compraventa existe la obligación del vendedor respecto al saneamiento de lo vendido (art. 1880 C.C.), obligándolo a responder por defectos ocultos (art. 1893, ib.), la lectura de las pretensiones y el fundamento fáctico de la demanda no muestran que esta fuera una acción para «rescindir la venta» por el comprador o «rebajar proporcionalmente el precio» el comprador (art. 1914, ib.).
Pese a afirmar que el inmueble presentó daños con posterioridad a la entrega, en concepto del accionante, fue un incumplimiento de las obligaciones contraídas; no reclamó la obligación del «saneamiento por evicción» ni «responder por cualquier gravamen (…) contra el derecho que transfiere (…)» o «por cualquier vicio redhibitorio oculto del bien vendido», como prevé la cláusula 6 del contrato; no 7 R.A.B. # 11001310304320220004901 fue lo que persiguió, pues su apoderada reiteró, expresamente en sus alegatos de conclusión y lo resaltó la juez en la sentencia, que «no estamos frente a una acción redhibitoria contemplada en el artículo 1914 del Código Civil colombiano, más bien estamos frente al reconocimiento judicial de un derecho que es la definición básica de nuestro proceso de orden declarativo» (min. 00:21:32, archivo 56Aud372y373Proc202200049Parte3 \ib.), derecho derivado de la obligación, aparentemente, originada en los documentos preparatorios del negocio.
Por esa razón, el proceso se desarrolló bajo los lineamientos de la acción de responsabilidad civil contractual contra Crispín Beltrán y el FNA. Su origen estuvo en el artículo 1602 del Código Civil, pues «todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales».
La decisora resaltó que para su prosperidad era necesaria la concurrencia de un contrato válido como su incumplimiento, pero que el segundo no se identificó en las pruebas del expediente. La Sala concuerda en que ese es el curso que debe seguirse, por ello, corresponde estudiar si las condiciones enunciadas se presentaron, pero agregará que la alegada afectación de derechos del consumidor por la información suministrada al promocionar el proyecto inmobiliario indujo al demandante a error en la elección de compra y merece resarcimiento, no por el Decreto 3466 de 1982 mencionado en la pretensión segunda consecuencial, sino por le Ley 1480 de 2011 ya vigente para la época de los hechos. 2.
Asuntos previos al negocio: a) La información y los documentos. Reprochó el quejoso que el demandado era «responsable» por la propaganda «divulgada en etapa precontractual» así no se haya aportado al proceso esa «manifestación en la promesa de compraventa», puesto que «toda información que se dé al consumidor» debe «ser veraz y suficiente» (hoja 5, archivo 06SustentaciónRecurso\ib.). 8 R.A.B. # 11001310304320220004901 Los documentos que presuntamente vulneraron los derechos de los consumidores fueron los que el accionante caracterizó como preparatorios.
Destacó que «los brochure y folletos publicitarios», los aceptó el señor Beltrán Urrego «como propios, reales y verdaderos» (hoja 3, ib.) y en ellos las viviendas contaban «con parqueadero y depósito exclusivo». Lo reforzó con el «acta de entrega del inmueble e inventario» pues los contempló «como parte integral del mismo», así como el avalúo contratado por el Fondo Nacional del Ahorro, donde hubo «registro fotográfico» del «parqueadero exclusivo que le correspondería al apartamento 201» (hoja 4, archivo 06SustentaciónRecurso\ib.).
El demandado ratificó su material publicitario, pero atribuyó las posibles incongruencias «a un malentendido, los parqueaderos eran (…) para la unidad 301 y 302», y para su ajuste «no hubo el momento» (min. 01:20:35, archivo 54Aud372y373Proc202200049Parte1\ib.). El Tribunal comparte que la información divulgada hizo referencia a esos bienes, incluso con mención a los apartamentos del segundo piso.
El demandante aportó una fotografía de la valla de la publicidad externa del proyecto (hoja 4, ib.) que mencionó «parqueadero cubierto y depósito», también un plano publicitario de las unidades privadas del edificio Américas, como se aprecia en la imagen contigua (hoja 3, archivo 02AnexoDemanda\ib.); ellos, por sí solos, ya dan a entender que en esos bienes estarían ‘incluidos’, o formarán parte «integral» de cada una de los apartamentos, si no a título de dominio al menos en uso exclusivo respecto del bien que compró el demandante, como adujo en el escrito introductorio y al sustentar el recurso.
La información entregada, si bien podía ser indicativa de que los apartamentos incluían parqueadero y depósito, no puede considerarse engañosa solo a partir de los hechos narrados por el señor Torres. Entonces, para averiguar qué le ofrecieron hay que esclarecer cómo se acordó el negocio, pues es indudable su ausencia en la escritura pública por él firmada. 9 R.A.B. # 11001310304320220004901 Cuando la juez preguntó al actor si verificó el predio antes de la compra y vio los bienes que reclama, respondió que le mostraron el apartamento y le dijeron «señor mire este es su parqueadero el número tres» (min. 00:38:15, archivo 54Aud372y373Proc202200049Parte1\ib.) y para ratificarlo, cuando firmó el acta de entrega, agregó a la funcionaria: «claro que sí doctora (…) habían demarcados cinco parqueaderos totalmente señalizados (…) actualmente todavía están señalizados los cinco (…) y los cinco depósitos» (min. 00:39:18, ib.).
Esta apreciación la compartieron otros testigos del proceso. Luis Ernesto Rodríguez, uno de sus vecinos y propietario del apartamento 101, indicó que fue el primero en comprar, pero en la escritura no aparecían relacionados garaje ni depósito, aunque en el inventario sí; hizo una vista previa a la adquisición de su vivienda -un sábado- y le entregaron «un folleto, tenía la publicidad puesta en el frente (…) del edificio (…) que indicaba que todos los apartamentos tenían (…) parqueaderos y depósitos» (min. 02:16:15, ib.), agregó que en el recorrido le indicaron «que cada apartamento tenía su parqueadero cubierto (…) y su depósito» (min. 02:16:40, ib.), y que estos espacios «estaban demarcados en el piso con líneas sin numeración, al igual que los depósitos» (min. 02:19:20, ib.).
Bancolombia -con quien tomó el crédito para la compra-, a través de Bancol, encargado del avalúo, exigió sus números de identificación, de modo que «antes de hacer la escritura ya estaban (…) se aceptaron porque él (se refiere al vendedor Crispín) nos estaba ofertando un apartamento con un parqueadero de uso exclusivo, un depósito (…) y así estaba en su publicidad» pero no se percató de sus medidas (min. 02:21:25, ib.); unos seis meses después, al llegar otros copropietarios, «con el cuarto vehículo empezamos a notar que los espacios para los parqueaderos no eran los correspondientes» y dieron aviso al vendedor «para que nos demarque bien los parqueaderos» (min. 02:21:50, ib.).
Continuó diciendo que los adquirentes se pusieron a verificar y descubrieron que «tenía en Curaduría autorizados dos parqueaderos (…) revendió tres más donde no hay espacio» y que «donde» hizo «los depósitos» fue «autorizado para unos bicicleteros» inexistentes «en la copropiedad» (min. 02:22:28, ib.). Sobre el precio que pagó, que fue de $224 000 000, contestó: «estaba incluido en el valor del apartamento, tanto el valor del parqueadero como el depósito», también «el patio de uso exclusivo» (min. 02:29:12, ib.); además, que el señor Crispín «entregó parqueaderos del uno al cinco (..) entregó depósitos del uno al cinco (..) un depósito para cada apartamento y un parqueadero para 10 R.A.B. # 11001310304320220004901 cada apartamento» (min. 02:31:10, ib.), recalcando que «por eso las personas que viven es esta copropiedad guardan los cinco vehículos y utilizan los cinco depósitos» (min. 02:32:20, ib.).
Relató que inició acción judicial en contra del señor Beltrán «que en este momento está para reparto (…) esperando fijación de audiencia. Mi apoderada también es la señora Carolina Quiroga que se encuentra acá presente» (min. 02:33:14). Culminó manifestando que «nos sentimos timados en nuestra buena fe» e informó otros inconvenientes del edificio como fallas estructurales y de salud de su familia (min. 2:37:30, ib.).
Una aproximación similar hizo la pareja Jefferson Adrián Daza y Yurixa Eliana Ordoñez, propietarios del apartamento 202; ella afirmó «lastimosamente nos engañó (…). En su publicidad mostró que cada apartamento tenía su respectivo parqueadero (…) fuimos los últimos que compramos y efectivamente estaban demarcados los cinco» (min. 00:15:48, archivo 55Aud372y373Proc202200049Parte2\ib.).
Que la hija del señor Crispín les mostró el parqueadero y el depósito «en nuestro caso el (…) que nos correspondía era el número tres (…) normalmente vimos cinco parqueaderos demarcados» (min. 00:32:11). Estos declarantes, tachados por sospecha según el apoderado del señor Crispín Beltrán, comparten la misma situación que reclamó Torres Zúñiga, al punto que también demandaron por causa similar, lo que deja en evidencia que su relato copió el de esta demanda y buscan una solución; no obstante, compartir una suerte análoga no necesariamente es sinónimo de parcialidad.
Véase que respecto del parqueadero sus vecinos de piso también aducen que les correspondía el parqueadero tres, mismo que el demandante exigió. Los demás testigos, como sentenció el juez de primera instancia, no aportaron medios para probar el incumplimiento del demandante con relación a lo ofrecido ni al contrato de compraventa de inmueble.
Entonces, el reclamo, que acompañaron los testigos porque son copropietarios de otras unidades privadas el edificio Américas, se circunscribe a dos hechos: i) haber sido entregados los espacios de parqueo y depósito para cada apartamento sin estar previstos en la licencia de la Curaduría y no ser suficiente el área asignada para acomodar cinco vehículos, ii) no determinar su uso exclusivo ni incluirlos en la escritura de compraventa. 11 R.A.B. # 11001310304320220004901 Es justo reconocer que el vendedor demarcó cinco parqueaderos y depósitos tal como evidenció la fotografía aportada por el señor Torres (hoja 58, archivo 02AnexoDEmanda ib.): A su vez, que al demandante le fueron entregados los numerados como 3 en el acta de inventario (hoja 54, ib.), como se reproduce de forma parcial en la tabla siguiente: DETALLE APARTAMENTO Depósito Parqueadero INVENTARIO INMUEBLE CANT.
ESTADO INICIAL DE ENTREGA B R M 1 1 OBSERVACIONES #3 #3 Y que la licencia de construcción, en la modalidad de obra nueva y demolición total, fijó las “características básicas del proyecto” así (hoja 61, ib.): i) cinco unidades privadas (UN). ii) dos parqueaderos para residentes (P. Res.). iii) cero parqueos de visitantes o públicos (V-Pub). iv) cinco Bicicleteros (Bic).
Pero, como se esbozó previamente, era razonable para el accionante pensar que el inmueble adquirido incluía estacionamiento y cuarto útil. No es coincidencia que los otros declarantes narraran la misma problemática; todos consideraron que les fueron ofrecidos espacios de parqueo y depósito, e informaron que el constructor no los entregó en los términos promocionados. b) Mala fe. 12 R.A.B. # 11001310304320220004901 Bajo las circunstancias antes descritas el promotor del litigio consideró que hubo mala fe por parte del accionado, pues ofreció «los apartamentos con cinco parqueaderos», realizó «las demarcaciones», imprimió «vallas gigantes [promocionando] los inmuebles con depósito y parqueadero exclusivo» y no cumplió (hoja 6, archivo 06SustentaciónRecurso\CuadernoTribunal).
En la demanda solo afirmó: «en mi concepto (…) Crispín de Jesús Beltrán Urrego» vendió los inmuebles «creando una falsa expectativa e [induciendo] al error al consumidor» (hecho 11). Pero no basta lo ocurrido para pregonar la mala fe en el negocio de venta, pues claramente reconoció el actor, también los testigos, que lo ofrecido fue un uso exclusivo de esas dependencias y lo tienen, solo que no les satisface por lo reducido del espacio para estacionar y por no estar incorporados en las escrituras, aunque no se quejan de los depósitos.
Por tanto, el expediente no proporcionó elementos para demostrar la mala fe del señor Beltrán en los términos que propuso José Manuel Torres Zúñiga. Sin embargo, se halló demostrada la inducción a error al señor Torres Zúñiga a través de la propaganda -brochure y folleto- porque allí se expresó que cada apartamento contaba con parqueadero y depósito propio o de uso exclusivo, incluso si la publicidad no hizo alusión directa a la vivienda del accionante.
De acuerdo con su declaración, José Torres Zúñiga pudo constatar el estado del inmueble, pues revisó el apartamento «las condiciones, el metraje» (min. 00:37:22, archivo 54Aud372y373Proc202200049Parte1\ib.) y no se percató «de que nunca [le] colocaron el parqueadero ni el depósito en la escritura» (min. 00:37:44, ib.). Confiado en la información recibida, seleccionó ese predio y encargó la celebración del negocio al FNA, quien lo confeccionó de acuerdo con lo que le fue comunicado. 3.
El contrato de compraventa: a) La negociación. El punto central del a quo para negar las pretensiones se basó en la no presentación de la promesa de compraventa que precedió el negocio. Pero el actor propuso que la voluntad o motivo negocial para la celebración del contrato se comprobó «mediante la documental» aportada. 13 R.A.B. # 11001310304320220004901 Al respecto, estima la Corporación que el brochure (hoja 3, archivo 02Anexodemanda\ib.), el aviso publicitario (hoja 4, ib.), más el avalúo del FNA (archivo 35Avaluo\ib.) y el acta de inventario del inmueble (hoja 54 ib.), no suplen los presupuestos de una promesa (art. 89 de la Ley 153 de 1887, subrogatorio del 1611 del C.C.), pues los dos primeros solo mostraron de manera informativa las características generales del edificio Américas.
El avalúo de la Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz del 9 de febrero de 2019, contratado por el señor José Manuel Torres Zúñiga con destino al FNA para el contrato de Leasing N° 72253794 – 07, no contempló cupos de parqueo en el precio (hoja 3, ib.), en las dependencias mencionó «Bodegas 1» (hoja 4, ib.), pero únicamente cuantificó el área de la unidad privada -55 metrosfijando su «valor sin parqueaderos» en $215 000 000 (hoja 5, ib.), es decir, sin alguna estimación pecuniaria para otras dependencias.
El acta de entrega -el 4 de junio de 2019-, fue posterior a la escritura de compraventa número 815 del 2 de abril de 2019 y, por tanto, no se puede considerar un documento preparatorio. Tampoco esos insumos constituyeron una oferta comercial del demandado, porque no cumple con los elementos definidos en el artículo 845 del Código de Comercio como «el proyecto de negocio jurídico que una persona formule a otra» y que «deberá contener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario».
Pero, como se abordó previamente, la valla y el folleto suministraban características generales del proyecto, incluso algunos detalles específicos de los apartamentos, aunque no contenían los precios ni plazos encaminados al cierre del negocio, para reconocer en ellos una verdadera oferta comercial. La Corte Suprema de Justicia afirmó que «la existencia de una mera tratativa sitúa a las partes en un terreno que, en línea de principio, no es vinculante, así como el perfeccionamiento de un convenio determina que surjan derechos y obligaciones de orden contractual, para mostrar la negociación como una fase completamente superada»1.
Ni siquiera estamos ante una oferta verbal en los términos del artículo 850 porque el actor dijo que eso le ofreció el señor Beltrán Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Proceso 52001-31-03-003-2000-2037101, M.P. César Julio Valencia Copete; 7 de septiembre de 2006. 14 R.A.B. # 11001310304320220004901 1 cuando hablaron del negocio, pero no se cuenta con la prueba necesaria para reconocerlo así. En todo caso, el error, inducción o confusión que tuvo el demandante no se extendió al Fondo.
Lo confirmó Karen Sarmiento, representante legal del Fondo Nacional del Ahorro, quien dijo que en el peritaje apareció «parqueadero y depósito, pero con valores cero (…) no» estaban «incluidos dentro del avalúo (…) no» tenían «ningún valor» (min. 01:38:56, archivo 54Aud372y373Proc202200049Parte1\ib.). Al contestar a la juez si el monto desembolsado era únicamente para la compra del apartamento sin los otros dos bienes, afirmó: «Sí su señoría, es lo que» se estipuló «en la escritura (…) solo el apartamento» (min. 01:40:15, ib.).
Luego de informar que el demandante tuvo oportunidad de revisar su contenido, a la pregunta de si haberlos incluido en la minuta el préstamo hubiere incrementado su valor, contestó: «Sí señora, si el deudor tiene la capacidad de aumentarle el desembolso, claro que sí» (min. 01:41:35, ib.). Es decir, la tasación que motivó la participación de la entidad en el negocio no contempló los espacios reclamados dentro del precio (archivo 35Avaluo\ib.), así que la entidad prestamista no los incorporó en el instrumento notarial.
Incluso, el reglamento de propiedad horizontal y la licencia de construcción, que se consideraron para la confección de la escritura pública 815, no los estimó. Reza en su cláusula 3, que el reglamento se constituyó el 19 de enero de 2017 -escritura 49 de la notaría 42 de Bogotá- y que «copia de la parte pertinente se protocoliza con este instrumento»; la licencia LC-15-10286, ejecutoriada el 3 de agosto de 2015, también se mencionó explícitamente en ese mismo aparte.
Como se señaló, se vinculó al Fondo Nacional del Ahorro en estos asuntos, pero se estipuló en el leasing que «EL FONDO» lo adquirió «por expresa solicitud suya» (hoja 43, archivo 20ContestaciónDemandaFNA\ib.), mostrando que esta entidad no tenía a su cargo gestionar los acuerdos previos a la compra del predio, pues era tarea del promotor del litigio.
Por todo lo anterior, pese a que la información divulgada indicaba que el predio incluía garaje y depósito, en la firma de la escritura eso no fue verificado por el accionante, por lo que se comparte la apreciación del juzgado de primera 15 R.A.B. # 11001310304320220004901 instancia de que allí quedó consignada la voluntad de las partes, pues el contrato de compraventa no es objeto de discusión entre los involucrados.
El negocio terminó celebrándose por el demandado Crispín Beltrán con el FNA, sin que la entidad hubiere entendido que el inmueble elegido por el señor Torres Zúñiga comprendía estacionamiento y cuarto de almacenaje, al punto que el peritaje no les asignó valor y el crédito leasing se otorgó en consideración al valor de un apartamento de 55 metros cuadrados solamente.
Entonces, no se aportaron fundamentos al Tribunal para acceder a las pretensiones de resolución del convenio o inscripción de predios en registros públicos. b) La naturaleza del parqueadero y el depósito. El reglamento de propiedad horizontal del edificio, protocolizado por medio de escritura pública No. 49 del 19 de enero de 2017 (hojas 44 a 89, archivo 02AnexoDemanda\ib.), definió los «bienes de propiedad común» como «los elementos y zonas del edificio que permiten o facilitan, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular» (artículo 11).
La lista comprendió «la zona de parqueaderos» y los «depósitos», entre otras muchas áreas (artículo 13), pero sin indicar su cantidad. Contempló, también, los bienes comunes de uso exclusivo señalando que podían «ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados» (artículo 22). Los depósitos no tienen ningún calificativo en el reglamento, por lo cual su naturaleza no es determinable, pero como declaró el demandado, su construcción obedeció a atender las necesidades de los residentes del edificio Américas para tenerlos disponibles.
Aunque los parqueaderos y cuartos de almacenamiento no aparecen asignados a ninguna unidad privada, el reglamento indicó que «para atender el pago de las compensaciones económicas por el uso exclusivo asignado» a los apartamentos 301 y 302 del complejo habitacional se les adicionó un punto en el coeficiente de copropiedad (parágrafo segundo, artículo 39), pero no se encuentra en su texto cuáles fueron esos bienes asignados.
En interrogatorio el demandado indicó que los dos estacionamientos corresponden a «la unidad 301 y 302» (min 1:17:30, ib.). 16 R.A.B. # 11001310304320220004901 Para cerrar, señaló que contrató a CRD Ingeniería S.A.S. para construir el edificio con «dos parqueaderos como reza la licencia otorgada por la Curaduría (…) depósitos, no», enseguida corrigió diciendo “dos depósitos”, y para responder a la juez por qué «le hicieron cinco», contestó «por comodidad para los (…) apartamentos, pero no figuran como (…) propiedad (…) era un espacio ahí» y buscó su «aprovechamiento» (min. 01:10:30, archivo 54Aud372y373Proc202200049Parte1\ib.), aunque reconoció que «no dan espacio para eso», pero atribuyó a la constructora la toma de las medidas y el trazó de las líneas (min. 1:13:40, ib.).
La situación es similar a la de las bodegas, pues no fueron ofrecidas directamente a los propietarios de la unidad residencial y no figuran en el documento reglamentario de la propiedad horizontal ni en los documentos de curaduría urbana. No sobra decir que, si bien los espacios pueden ser insuficientes para parqueaderos, eso no les resta a los copropietarios el uso y goce que tienen sobre los bienes comunes, derecho que les corresponde por el régimen de copropiedad al que están sometidos.
Yurixa Eliana Ordoñez, copropietaria del apartamento 202, afirmó no tener claridad de que para parquear debía hacer «un giro de 360 grados ni nada de eso (…) insisto que se hizo de mala fe la obra (…) el espacio no corresponde para cinco vehículos» (min. 00:17:30, ib.). Expuso que los estacionamientos «no se han podido utilizar adecuadamente pues, sencillamente, los vehículos no pueden girar y dar acomodación en los lugares que están delimitados en el piso»; parquean, «pero no de una manera adecuada», acomodan los carros «porque todos somos conscientes, entre vencimos y de mutuo acuerdo» si bien «a todos cinco no engañaron» (min. 00:20:00).
Cuando se le preguntó si había presentado demanda en contra del señor Beltrán, afirmó «si, lo he demandado» min. 00:32:15). Por tanto, no es posible ordenar en sentencia incorporar a la escritura pública 815 el estacionamiento y bodega que exige el demandante sin modificar el reglamento de propiedad horizontal, asunto que sale del alcance del vendedor y el comprador en virtud del contrato de leasing acordado con el demandante, pues esa modificación es asunto de la asamblea de copropietarios (art. 38 Ley 675 de 2001).
Deben cooperar los copropietarios para adelantar esta gestión, de la misma forma como lo han hecho para ubicar sus vehículos en el área de estacionamiento del conjunto residencial. 17 R.A.B. # 11001310304320220004901 c) Entrega del bien. Aseveró el quejoso, respaldado en evidencia fotográfica, que es imposible el «parqueo para el señor José Manuel Torres Zúñiga» (hoja 4, archivo 06SustentaciónRecurso\ib.), a pesar de que el material publicitario y acta de entrega lo incluyó, lo que «no exime de responsabilidad a (..) Crispín de Jesús Beltrán Urrego de entregar (…) el parqueadero y depósito exclusivo» (hoja 5, ib.).
Es necesario reiterar que sin contar con una promesa de compraventa u oferta que plasme la voluntad de las partes en la etapa preparatoria del negocio, la escritura pública es la prueba principal que plasmó esa intención. Allí se incorporó el «apartamento número doscientos uno (201)» y sus dependencias (cláusula 1), sin contemplar los espacios reclamados por la demandante pues su financiación a través del FNA se consolidó sin consideración a ellos, según quedó establecido con el avalúo y la declaración de la representante del Fondo comprador, al momento de estructurar el contrato de leasing con el señor Torres Zúñiga.
Lo anterior coincidió en el reglamento de propiedad horizontal, pues la escritura de compraventa enunció las mismas estancias para el inmueble. Del mismo modo, estipuló que «el vendedor» realizó «entrega real del inmueble objeto de este contrato (…) con todas sus mejoras y anexidades», (cláusula 7). Inclusive, la entrega se atestó en acta firmada por las partes, confirmando este hecho (hoja 54 a 55, archivo 02AnexoDemanda\ib.), lo que llevó al Despacho de instancia a declarar que la parte requerida cumplió con traspasar el apartamento de la forma que el documento solemne ordenó y, se reitera, no incluyó el estacionamiento y bodega en los términos exigidos, aunque el acta los refiere dentro de “inventario del inmueble” y se entregaron; el accionante los ha tenido a su disposición, pero de manera inadecuada porque el área física es insuficiente.
Empero, la información que le fue entregada a este propietario fue defectuosa, por lo cual, como se mencionó anteriormente, el señor Torres debe ser resarcido. 4. Resarcimiento: Ya que no es factible acceder a la pretensión de la demanda relacionada con incorporar los espacios ofrecidos en los instrumentos escriturales o 18 R.A.B. # 11001310304320220004901 resolver el contrato por las razones previamente esbozadas, si quedó demostrado que la información entregada por el señor Beltrán Urrego indujo al error a Torres Zúñiga, corresponde analizar el alcance de la enmienda que le corresponde.
Para ello se solicitó, por medio de auto del 14 de noviembre de 2024, «presentar un dictamen pericial para determinar: i) cuál es el valor de un estacionamiento y una bodega o depósito» en el proyecto del litigio y ii) «lo que le representaría económicamente para el avalúo del apartamento 201 de ese edificio si un parqueadero y un depósito les fueren asignados a título de zona común de uso exclusivo» (hoja 1, archivo 10AutoDecretaPruebas\ib.).
Del informe rendido se concluyó, basado en «el método de comparación de mercado», que el valor de la unidad privada hoy en día es de $ 268 826 965 (hoja 16, archivo 11DictamenPericial\ib.), y el «metro cuadrado del inmueble principal» era de $ 4 887 763, y de los «complementarios tipo garaje, bodega o depósito» la mitad de esa suma, $ 2 443 881 (hoja 17, ib.); y que, de haber sido vendidos, aumentarían en «un 8.75% del valor del apartamento», es decir, «sería adicional al valor de la negociación dependiendo de la oferta» (hoja 18, ib.).
En complemento, Diego Figueroa Villanueva, perito que elaboró el dictamen pericial, declaró ante el tribunal que no estaban referidos «el depósito» ni «el parqueadero y mucho menos las áreas. Por eso únicamente halló (…) el valor del metro cuadrado» de los espacios analizados (min.00:15:37, archivo 14Audiencia1\ib.). Que no contaba con las dimensiones de los inmuebles complementarios, pero determinó, «frente al valor comercial del área privada del apartamento (…), que si al señor José Manuel Torres Zúñiga le hubieran adjudicado (…) un parqueadero en concreto, el valor de la negociación se hubiera incrementado en el 8.75%» (min. 00:25:46, ib.), aunque para la situación particular del demandante, dijo que «cuando es el uso exclusivo, de un 5%» del valor del predio (min. 00:33:24, ib.) que, trasladado a la época del negocio, habría sido $ 10 750 000 (min. 00:40:20, ib.), aun así no dio explicaciones del por qué la estimación se reduciría a este porcentaje.
Lo anterior denotó que la fluctuación en la tasación solo fue una apreciación fugaz y poco razonada, lo que lleva a no acogerla porque el dictamen y la declaración del perito, en este punto, no cumplen con los criterios de solidez, claridad y precisión que exige la ley procesal para aceptar, 19 R.A.B. # 11001310304320220004901 sin más valoración, lo expuesto por el perito (art. 232 CGP).
Por tanto, como se anunció en el sentido del fallo, «el contrato» de compraventa «no» tuvo «ningún inconveniente frente a los que lo hicieron (…) la Sala reconocerá que existió de alguna manera una publicidad o información que condujo a error o a impresiones» a José Torres a la hora de tomar su decisión de adquirir su apartamento (min. 00:02:30, archivo 15Audiencia2\ib.).
Pero, como el actor no elevó una pretensión económica por este aspecto, como lo hizo respecto de la resolución del contrato o de los perjuicios patrimoniales, psicológicos y morales, acudiendo a la solución justa, posibilidad que prevé el artículo 58 núm. 9 del estatuto del consumidor (Ley 1480 de 2011), se accederá a un reconocimiento para el señor Torres Zúñiga, no por concepto del daño emergente y lucro cesante reclamado en su escrito de demanda, sino por lo correspondiente a la propaganda incorrecta que influenció su decisión de adquirir el apartamento del edificio Américas de la ciudad de Bogotá, equivalente a la suma de $ 5 000 000, por la no inclusión de los sitios exigidos a título de uso exclusivo en la compra del apartamento 201, no el valor propuesto por el perito porque en verdad al actor le fue entregado un parqueadero y lo está usando, solo se trata de que no tiene el área adecuada para estacionar cómoda o fácilmente y que no aparece señalado en el reglamento de propiedad horizontal, ni asignado el uso exclusivo. 5.
Conclusión: El Tribunal recalca que el contrato de compraventa existió -escritura pública 815-, el señor Beltrán vendió el inmueble al FNA y lo entregaron al tenedor Torres Zúñiga, y él no acreditó el incumplimiento exigido para su reclamación, llevando al tribunal a coincidir con la instancia previa en el sentido de que no se estructuró la responsabilidad civil contractual pretendida, pero no en negar todas las pretensiones, entre ellas que tenga derecho a una reparación por la información adecuada, veraz y transparente (art. 3 Ley 1480) cuando decidió adquirir su predio.
La prosperidad apenas parcial de la demanda conllevará a la condena en costas proporcional en ambas instancias a cargo del demandado. DECISIÓN 20 R.A.B. # 11001310304320220004901 En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley REVOCA la sentencia del veinticinco (25) de abril de dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado 43 Civil del Circuito de Bogotá. En su lugar,
RESUELVE
Primero: Acceder parcialmente a la pretensión primera consecuencial relacionada con la información dada por el demandado CRISPIN DE JESUS BELTRAN URREGO en la etapa precontractual al demandante JOSE MANUEL TORRES ZUÑIGA, sobre el inmueble en venta, por no ser adecuada, veraz y transparente. Negar las demás pretensiones de la demanda. Segundo: Condenar a CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO a pagarle al demandante la suma de $ 5 000 000 dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia. Tercero: Condenar parcialmente en un 30% en costas al demandado CRISPIN DE JESUS BELTRÁN URREGO, por haber prosperado en parte una de las pretensiones de la demanda (art. 365 núm. 4 CGP).
Las agencias en derecho las fijará el juez. En esta instancia se condena en costas en la misma proporción al demandado (art. 365 núm. 5 CGP). Las agencias en derecho de segunda instancia las fijará el magistrado sustanciador (art. 366 núm. 3, ib.). En firme la decisión, devuélvase el expediente al despacho de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE. El magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez no participó en las deliberaciones por encontrarse en permiso. Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado 21 R.A.B. # 11001310304320220004901 Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0bbc7238d04d47831ea345f240fd0345b842c7b27a1e814e2fbd804c7c0af 531 Documento generado en 14/01/2025 03:43:40 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 22 R.A.B. # 11001310304320220004901