República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., diecisiete (17) de junio de dos mil veinticinco (2025) MAGISTRADA PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS 11001-31-03-003-2019-00056-02 VERBAL ISRAEL PIRAJÁN SALCEDO FABIO LIBARDO GUERRERO ÁVILA ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante, en contra de la sentencia emitida el 11 de marzo de 2025 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. El demandante, a través de su apoderado judicial, solicitó que se decrete “(…) la NULIDAD ABSOLUTA de la E. P. No. 1.109 de fecha 4 de noviembre de 2016, otorgada ante LA NOTARÍA ÚNICA DE LA CALERA - CUNDINAMARCA, por el señor FABIO LIBARDO GUERRERO ÁVILA, identificado con la C.C. No.79.421.568 de Bogotá a favor de la sociedad INDUSTRIA LADRILLERA DEL VALLE S.A.S., [i.] por haberse suscrito sin la existencia de un poder otorgado por el señor ISRAEL PIRAJAN SALCEDO, identificado con la C.C. No.19.177.747 de Bogotá, que expresamente lo facultara para suscribir la misma.
(…) [ii.] por haberse aportado a la misma la declaración y/o pago del impuesto predial del año 2016, (…) en el cual figura un avalúo por valor de $239.000.000, y (…) como propietaria la sociedad INDUSTRIA LADRILLERA DEL VALLE S.A.S., que no lo era, documento que no fue emitido por la Secretaria de Hacienda Distrital, y que corresponde a un documento falso.
(…) [iii.] por haberse suscrito sin la existencia de un poder otorgado (…) conforme al Decreto 2148 de 1983, (…) pues en el mismo no se identificaron plenamente los inmuebles objeto de la venta (…)”. Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila En consecuencia, pidió se ordene la cancelación del precitado documento público, así como la eliminación de “(…) las anotaciones hechas en los folios de matrículas inmobiliarias FMI Nos. 50N-531400, 50N-531398 y 50N531399, y que son posteriores a la anotación correspondiente a la E.P. No. 1.109 de fecha 4 de noviembre de 2016, otorgada ante LA NOTARIA ÚNICA DE LA CALERA CUNDINAMARCA, y específicamente las que corresponden a las EP No. 210 del 22 de marzo de 2017, otorgada en la Notaria Única de la Calera, y a la EP No. 774 del 13 de marzo de 2017, otorgada en la Notaria 21 de Bogotá”.
Como sustento fáctico de sus aspiraciones, el mandatario relató, en síntesis, que el 19 de junio de 2015, el demandante (como comprador) celebró una promesa de compraventa de bienes inmuebles con el demandado (como vendedor), acto elevado en la Escritura Públicas No. 3623 del 7 de octubre de esa anualidad, para la adquisición del “Apartamento 104 Interior 2, Garajes 22 y 23 de la actual nomenclatura urbana No. 137D No.76 A-50, del Conjunto Residencial Arboleda de Suba, con los FMI Nos. 50N-531400, 50N-531398 y 50N531399 respectivamente”, debidamente identificados y alinderados en el escrito demandatorio.
Historió que, el valor pactado fue de $900.000.000, y, por solicitud del vendedor, ambos extremos contractuales convinieron realizar modificaciones al documento. El precio se pagaría así: i. la suma de $250.000.000 mediante entrega al demandado del cheque de gerencia No. 972194 de Bancolombia sucursal 582 el cual fue recibido a satisfacción y ii. el saldo de $650.000.000 con el producto de un crédito hipotecario otorgado al demandante; además, se pactó la firma de la escritura para el 7 de octubre de 2015.
Señaló que, para garantizar el saldo de la obligación se suscribió un pagaré por la suma de $650.000.000, del cual, el comprador abonó $450.000.000 por concepto de capital y $80.500.000 como intereses. Pero, debido a la urgencia de obtener el saldo restante, el señor Guerrero Ávila le propuso al actor vender el apartamento asegurando conocer un comprador dispuesto a pagar por él la suma de $1.300.000.000, rubros con los que recuperaría lo invertido, obtendría una utilidad y pagaría lo debido. 2 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Para ese efecto, el señor Israel Piraján otorgó un poder a Fabio Libardo, autorizándolo para la venta de los inmuebles.
Sin embargo, en ese mandato no se confirió la facultad para suscribir la escritura pública de venta ni para recibir dinero alguno, es decir, no contaba con las exigencias del Decreto 231 de 1985, modificatorio del Decreto 2148 de 1983, en especial el artículo 15. Asimismo, omitió que el vendedor debía manifestar bajo la gravedad de juramento lo consagrado en la Ley 258 de 1996, esto es, su estado civil actual y si el bien se encuentra o no libre de afectación a vivienda familiar; pese a esto, el hoy demandado suscribió el documento objeto de este proceso, vendiendo los predios a la sociedad Industria Ladrillera del Valle S.A.S., por la suma de $1.300.000.000 en efectivo, los cuales fueron recibidos a satisfacción. Alegó que, para perfeccionar la compraventa, se anexó un paz y salvo no expedido por la Secretaría de Hacienda Distrital y, además, figura a nombre de la sociedad Industria Ladrillera del Valle S.A.S., la cual no ostentaba la calidad de propietaria de los inmuebles objeto de la transacción. Ello permite evidenciar la falsedad del referido documento, máxime, cuando el valor allí consignado, equivalente a $2.044.000, no corresponde al monto real del impuesto predial adeudado para el respectivo año gravable, el cual ascendía a $7.488.000.
Igualmente, se omitió por parte del notario la consideración de la ganancia ocasional generada con el negocio jurídico, hechos que actualmente son materia de investigación por parte de la Fiscalía 242 Seccional de la Unidad de Fe Pública, Patrimonio y Orden Económico. A través de Escritura No. 774 del 13 de marzo del 2017, el enjuiciado canceló la hipoteca, al paso que la sociedad demandada constituyó otro gravamen igual en favor de Carlos Enrique García Aldana, como consta en los certificados de tradición. Posteriormente, vendió los inmuebles al señor Edmer Arturo Mosquera Cabrera, quien a la fecha funge como último propietario inscrito de los predios. 2.
Admitida formalmente la demanda, mediante auto del 28 de febrero de 2019 se dispuso, además, integrar el contradictorio con la sociedad Industria Ladrillera del Valle S.A.S., por ser quien aparece como compradora en el contrato que se pretende anular. Asimismo, se ordenó citar a los señores 3 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Carlos Enrique García Aldana y Edmer Arturo Mosquera Cabrera, por ser quienes posteriormente adquirieron derechos reales sobre los fundos. 3.
Enterado formalmente de esta actuación, Carlos Enrique García Aldana formuló excepciones de mérito denominadas “pleito pendiente y falta de legitimación en la causa por pasiva”. A su turno, el demandado Fabio Libardo Guerrero Ávila resistió las pretensiones alegando las defensas intituladas como “inexistencia de la demanda por falta de los requisitos sustanciales del poder y la demanda; temeridad y mala fe del demandante y la genérica”.
De igual manera, Edmer Arturo Mosquera Cabrera mostró su inconformidad, exponiendo “venta de mala fe por parte del señor ISRAEL PIRAJAN SALCEDO (…)”. Por último, la sociedad Ladrillera del Valle S.A.S., excepcionó la “efectiva validez y vigencia de la escritura 1.109 del 04 de noviembre de 2016 efectuada por ISRAEL PIRAJAN SALCEDO en favor de la sociedad INDUSTRIA LADRILLERA DEL VALLE S.A.S”.
II. LA SENTENCIA APELADA Agotada la ritualidad correspondiente para esta clase de asuntos, la a quo denegó las pretensiones elevadas por el extremo impulsor, tras considerar lo que a continuación pasa a expresarse. Recordó que todo acto o contrato es nulo por la falta de alguno de los requisitos prescritos por la ley para el valor del mismo según su especie y la calidad o estado de las partes, de ahí que la nulidad “(…) bien puede ser absoluta o relativa conforme lo dispone el artículo 1740 del Código Civil, en donde la primera, implica que debe ser declarada por el juez, aún sin que medie petición de parte, siempre que aparezca de manifiesto que el acto o contrato, en todo caso, sólo puede alegarla el que tenga interés en ella o el Ministerio Público en interés de la moralidad o la ley”.
En ese orden, explicó, “(…) la nulidad absoluta se produce en aquellos casos en los cuales falta alguno de los requisitos esenciales del acto jurídico (artículo 1502 del Código Civil), esto es, por un objeto o causa ilícita, por la omisión de alguno de los requisitos o formalidades que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contrato en consideración de la naturaleza de ellos y no a la calidad o estado de las partes que los ejecutan o acuerdan, o cuando quien contrate es una persona absolutamente incapaz”.
Adicionalmente recordó, de conformidad con lo 4 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila dispuesto en el artículo 1742 del Código Civil, la nulidad puede sanearse mediante la ratificación de las partes, siempre que no se origine en un objeto o causa ilícitos, o por el transcurso del término de la prescripción extraordinaria.
Precisado esto, argumentó que el nacimiento válido de las obligaciones contractuales exige el concurso real de las voluntades de dos o más personas, lo cual implica que, para obligarse válidamente una persona frente a otra mediante una declaración de voluntad, deben concurrir ciertos presupuestos esenciales: capacidad legal para contratar, consentimiento exento de vicios (libre de error, fuerza o dolo), recaer sobre un objeto y una causa lícitos.
Acerca del consentimiento obligacional, precisó tratarse de “(…) la expresión de la voluntad y unos de los elementos esenciales previstos por el legislador, llamada a producir efectos (…)”, aunque esta no solo proviene directamente del contratante, también puede ser delegada “(…) para que a su nombre se celebre el negocio jurídico y sus efectos sean reflejados en provecho o en contra del representado, frente al particular el artículo 1505 del Código Civil dispone que ‘lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo’”.
Tras realizar un recuento de la definición del mandato y sus clases, así como la solemnidad que requieren, evocó que aunque “(…) existen ciertas circunstancias en las cuales el legislador limitó el actuar del mandatario, tal es el caso del encargo para vender que, por expresa disposición legal no faculta la de hipotecar o viceversa, de igual forma la facultad de venta o compra no autoriza la compra o venta para sí sin aprobación del mandante, empero el poder para vender comprende la facultad de recibir el precio, por expresa disposición legal”, contenida en el artículo 2168 del Estatuto Sustancial Civil.
En ese marco legal y conforme a las cargas y limites propios del mandatario, la falladora ultimó que, a voces de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia la carencia de “(…) poder suficiente para celebrar respecto de otro determinado negocio, [no configura] una de las causales estatuidas en el artículo 1741 del Código Civil, como hecho generador de la nulidad absoluta, dado que los requisitos formales prescritos por la ley, para el valor de actos o contratos 5 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila necesariamente atañe ‘a la naturaleza de ellos y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan’”, en la medida que esa falencia conlleva “(…) un fenómeno muy diferente a la nulidad del acto o contrato, el cual es el de la inoponibilidad del negocio frente al supuesto mandante, la cual en todo caso debe ser alegada por el afectado, lo cual en el presente caso no ocurrió, ello en la medida que dicha figura, guarda relación con que los efectos jurídicos de los actos o negocios que sólo se surtan entre los intervinientes, pero no frente a terceros”.
Lo explicado corroboró la inexistencia de vicio alguno en la suscripción de la mencionada escritura pública, aunado al hecho de que el demandante al absolver su interrogatorio afirmó, “(…) en la medida que debía viajar fuera del país, a Estados Unidos, elaboró un poder al señor Fabio Libardo para que este negociara el apartamento y aun cuando niega el hecho de que el mandato hubiese sido otorgado para que vendiera y recibiera los dineros, a renglón seguido refiere que ‘hicimos el poder, nos fuimos a una notaría cerca de mi oficina, lo autenticamos y le dejé el poder’, sin que informara y menos probara puntualmente qué facultades excluyó o limitó del mandato otorgado”.
A lo que se sumó el hecho de que el señor Piraján Salcedo, ante “(…) la reclamación realizada por el nuevo titular del derecho de dominio, señor Álvaro Caicedo en representación de Industria Ladrillera del Valle S.A.S., no solo concurrió a la propiedad sino que además le hizo entrega real y material del bien con las llaves sin efectuar oposición alguna a la negociación y menos aún a la inscripción del acto, pues fue solo con ocasión de este proceso que pretende deslegitimar la validez y eficacia del negocio jurídico suscrito, dado que ante el Juzgado 30 Civil del Circuito de Bogotá, proceso ante el cual se discutió la existencia de la obligación hipotecaria suscrita en favor del señor Fabio por valor de $650.000.000 incorporados en el pagaré, por el contrario, el hoy demandante adujo que con la venta del inmueble se saldó la acreencia objeto de cobro, al punto que obtuvo la prosperidad de sus medios exceptivos”, ratificando la negociación realizada, con lo que mal podría considerarse que el acto jurídico suscrito se encuentra viciado de nulidad absoluta.
III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 2. del numeral 1. del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la parte demandante interpuso recurso de apelación, exteriorizando su inconformidad, explicaciones que reprodujo en la fase 6 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila procedimental contemplada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con sustento en las siguientes argumentaciones: 1.1.
Manifestó hallarse demostrado en el proceso que, mediante la escritura acusada de nula, el demandado realizó la venta de los inmuebles señalados en la demanda, sin la presencia de un poder otorgado por el señor Israel Piraján Salcedo, en el cual se le facultara expresamente para suscribir el instrumento notarial. Por ello no hay discusión en la concesión de la potestad para vender, sino la carencia de autorización para suscribir, corregir o aclarar la escritura pública, la cual debe ser expresa; desconociéndose así lo preceptuado en el Decreto 231 de 1985, el cual modificó el Decreto 2148 de 1983, pues, en su consideración, de la aludida norma se desprende, “(…) quien otorgue poder especial para enajenar, gravar o limitar un bien inmueble, lo identificará con el número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre y lugar de ubicación. Además de lo anterior el poder debe incluir nombres completos y número de identificación de poderdante (el que otorga poder) y del apoderado.
Mención de las facultades que se otorgan (vender, comprar, cancelar patrimonio, cancelar o constituir afectación a vivienda familiar, firmar la escritura pública, aclararla, recibir el producto de la venta, etc.)”. Adicionalmente, afirmó desconocerse en el negocio jurídico y en la sentencia las disposiciones de la Ley 258 de 1999, según la cual “quedarán viciados de nulidad absoluta los actos jurídicos que desconozcan la afectación a vivienda familiar", pues en el mandato en cuestión no se manifestó si los bienes vendidos se encontraban afectados a vivienda familiar. 1.2.
Reparó que para el año 2016 el demandante era el único propietario inscrito de los bienes vendidos; sin embargo, para materializar la enajenación, el conminado acreditó que los inmuebles estaban a paz y salvo por el impuesto predial, presentando ante la Notaria Única de la Calera la declaración y/o pago para esa anualidad, contenida en el “Formulario No. 2016301010010933793, Referencia de Recaudo No.16013545221, identificación del predio: Chip AAA0122BSRU, matricula inmobiliaria 531400, en el cual figura un avalúo por valor de $239.000.000, y en la que aparece como propietaria la sociedad INDUSTRIA LADRILLERA DEL VALLE S.A.S.”, información contraria a la realidad de ese momento, es decir, corresponde a un documento falso. 7 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Por demás, se dijo que esa documental adulterada fue adquirida por el señor Álvaro Caicedo, quien tiene vínculos comerciales con Industria Ladrillera del Valle, circunstancia demostrativa de la mala fe con la que actuó la compradora. 1.3.
En resumen, el vicio de la escritura se encuentra en haber aportado documentos como los recibos de impuestos adulterados en cuanto a nombre del verdadero propietario y el monto del avalúo de los inmuebles; así como el hecho de autorizar el documento notarial, sin estar a paz y salvo en realidad por efectos tributarios. Además del mandato presentado sin el lleno de los requisitos legales. 2.
Únicamente el apoderado de la sociedad Industria Ladrillera del Valle S.A.S. se pronunció durante el traslado de la alzada, manifestando, básicamente, que la decisión de la falladora de primer grado se encuentra ajustada a derecho, pues está plenamente demostrado el otorgamiento del poder por parte del demandante al accionado para la venta de los inmuebles involucrados en este litigio, al punto que fue el mismo Israel Piraján quien realizó voluntariamente la entrega de los bienes al comprador, mandato que, por demás, sí cumple con las exigencias echadas de menos por el apelante, aunado a que los predios vendidos no se encontraban afectados a vivienda familiar, por ello, resulta innecesario traer a colación las exigencias contempladas en el artículo 6 de la Ley 258 de 1999.
Adicionalmente, en cuanto a las presuntas irregularidades con las declaraciones de pago de impuestos prediales, se trata de situaciones “(…) propias de la actuación de las partes por cuanto el sistema empleado por la SECRETARÍA DISTRITAL DE HACIENDA DE BOGOTA D.C, permitía colocar el nombre del futuro comprador del inmueble, al momento de realizar la liquidación y generar el respectivo soporte o factura de pago del impuesto, sin que ello afectara sustancialmente el acto o negocio jurídico celebrado”, por tanto, no constituye una causal de nulidad absoluta. 3.
Por su parte, la procuradora del señor Fabio Libardo Guerrero, manifestó que, en definitiva, las alegaciones del demandante no constituyen argumentos suficientes para anular absolutamente el negocio jurídico objeto de este proceso, si en mente se tiene que, el poder especial para vender 8 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila conlleva la facultad de recibir el precio de venta, a la luz del artículo 2168 del Código Civil.
Tampoco se advierten excesos por el mandatario, por lo que, al tratarse de un acto consensual, y en concordancia con el artículo 1602 ídem, las partes de un contrato solo pueden invalidarlo “por su consentimiento mutuo o por causas legales”, circunstancia no evidenciada implicando la improsperidad de las pretensiones de la demanda. IV. CONSIDERACIONES 1.
Se hace necesario anotar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso, embates que, conforme a la tesis impugnativa blandida, se dirigen a cuestionar, en lo medular, i) yerros en la decisión al obviar que el poder presentado para realizar la escritura pública de compraventa carece de los requisitos establecidos en el Decreto 231 de 1985, el cual modificó el Decreto 2148 de 1983 y la Ley 258 de 1999, y ii) la omisión de valorar el hecho de que para el otorgamiento del instrumento público acusado de ser absolutamente nulo, se aportaron comprobantes de pago de impuestos alterados en el nombre del propietario y el avalúo real de los inmuebles. 2.
Delimitada de esta forma la médula del debate a resolver en esta instancia, incumbe precisar que, la nulidad constituye una pena o sanción civil prevista por la omisión de los requisitos considerados por la ley como indispensables para la validez de los actos o contratos. De ahí que el legislador haya contemplado en el artículo 1740 del Código Civil “Es nulo todo acto o contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y calidad o estado de las partes”.
Tal norma, a su turno, señala las clases de anulación viables, esto es, la absoluta o relativa, dejando claridad en que la primera, la cual convoca a esta Sala Decisoria, se produce, según el precepto 1741 de la misma compilación, cuando existe objeto o causa ilícita; la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos; además, esta especie se advierte en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. 9 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Así lo ha dicho la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, al recordar que se estructura cuando sus motivos “(…) derivan de: (i) la causa ilícita, entendiéndose por tal, ‘la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público’ (Art. 1524);
(ii) el objeto ilícito, pues dado que el mismo concierne a lo que se quiere del negocio jurídico, este debe ser armónico con el imperio de la legalidad. Se desconoce por ejemplo, al contravenirse el derecho público de la Nación, venderse cosas que se encuentren por fuera del comercio, o cuando se transfiere el derecho a suceder a una persona viva, no obstante mediar su consentimiento (Arts. 1519-1521);
(iii) la falta de solemnidades por su parte, alude a los llamados presupuestos ad sustanciam actus, formalidad impuesta por el derecho para la constitución del negocio, que van más allá de fungir como medio de prueba por ser esenciales para su existencia misma, y (iv) por último, la sanción que se comenta se produce cuando el acuerdo se celebra entre personas incapaces absolutamente”1.
Asimismo, cumple destacar que a tono con el canon 1742 ejusdem, “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley.
Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria”. 3. Descendiendo al caso en concreto, las aspiraciones demandatorias que dieron paso al litigio que convoca la atención de la Sala, quedaron circunscritas a la declaratoria de nulidad absoluta de la escritura pública No. 1.109 del 4 de noviembre de 2016, otorgada en la Notaría Única de la Calera, Cundinamarca, contentiva del contrato de compraventa de los inmuebles matriculados bajo los números 50N-531400, 50N-531398 y 50N531399, celebrada entre Fabio Libardo Guerrero Ávila (apoderado del propietario de los bienes Israel Piraján Salcedo), como vendedor, y la sociedad Industria Ladrillera del Valle S.A.S., como compradora.
Con fundamento en la falta de requisitos prescritos por la ley, pues tal instrumento se elevó con un poder que, a pesar de contar con la facultad para vender, carece de las formalidades señaladas en el artículo 1. del Decreto 231 de 1985, y porque para ese efecto se tuvieron en cuenta comprobantes de pago de impuesto 1 CSJ. SC17154-2015, reiterada en la SC1756-2024. 10 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila predial, aparentemente alterados en cuanto al nombre del propietario de los bienes y su avalúo catastral. 4.
Partiendo de ese breve panorama fáctico, legal y jurisprudencial, desde ya se anticipa la confirmación de la decisión adoptada por el Juzgado de primera instancia, por las razones que a continuación pasan a esbozarse. 4.1. En materia de comercialización de bienes inmuebles, además de contemplarse el precio y la intención de enajenar, así como el consentimiento en el mismo objeto, el artículo 1857 de la codificación sustantiva civil previene como requisito ad substantiam actus el otorgamiento de la escritura pública, por tratarse de un pacto solemne al tenor de lo dispuesto en el precepto 1500 ídem, lo que perfecciona el contrato y lo hace nacer a la vida jurídica, de modo que, fuera de esas exigencias mal podría considerarse que la negociación está viciada de nulidad absoluta.
Así, las falencias que puedan estar contenidas en el poder otorgado para la enajenación no genera esa clase de invalidación del acto, sino un efecto diferente, esto es, la inoponibilidad. Sobre el particular ha señalado el Alto Tribunal de Justicia Ordinaria, “(…) la falta de poder bastante para celebrar en nombre de otro una compraventa no es una eventualidad de las contempladas en el transcrito artículo 1741 del Código Civil como generador de nulidad absoluta, más cuando esa disposición puntualiza que la omisión de requisitos formales prescritos por la ley para el valor del acto o contrato necesariamente debe atañer ‘a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan’, tópico sobre el que la Corte ya tuvo oportunidad de expresar que no ‘se trata entonces de la ausencia de cualquier formalidad, sino de aquella que la propia ley consideró como un complemento necesario de la voluntad, al estimar que ésta por sí sola no era idónea o suficiente para producir el correspondiente efecto jurídico.
De manera que esa formalidad tiene que ser exigida por la propia ley, que además debe asignarle el carácter ad sustantiam actus, pues sólo así se estaría frente a un requisito cuya desatención generaría la nulidad absoluta del acto o contrato, dado el régimen de reserva y taxatividad que en materia de nulidades consagra el Código Civil. La omisión de otros requisitos y formalidades que no estén prescritos por la ley 'para el valor' del acto o contrato, genera consecuencias distintas, pero no la nulidad absoluta que se examina en este evento’ (sentencia 062 de 24 de mayo de 2000, exp. # 5267) (…). 11 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila [L]a ‘falta de poder en quien se dice ser mandatario de un tercero, no genera la nulidad del acto o contrato en el que intervenga aduciendo tal calidad, ni cualquier otro vicio cuyo estudio el juez deba, de oficio, abordar ab-initio, sino que da lugar a un fenómeno bien distinto como lo es el de la inoponibilidad del negocio frente al supuesto mandante, inoponibilidad que, entonces, debió ser alegada acá por la afectada’”2.
De esta manera, no debe pregonarse la nulidad de la compraventa demandada a partir de las supuestas falencias u omisiones que, según se afirma en el escrito de demanda, presentaba el poder conferido por el vendedor, a partir del cual su mandatario suscribió la escritura pública No. 1.109 del 4 de noviembre de 2016, otorgada en la Notaría Única de la Calera, Cundinamarca, sin que la parte demandante haya demostrado, en los términos del artículo 167 del C.G.P., la omisión de algún requisito ad sustantiam actus exigido legalmente para la celebración del negocio cuya nulidad absoluta se pretende, argumento suficiente para establecer el fracaso de la censura analizada.
En gracia de discusión, no debe perderse de vista que a voces de lo decantado por la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural “(…) [l]a invalidez del negocio jurídico proyectada en la nulidad absoluta y relativa, rectius, anulabilidad, ostenta tipicidad legal rígida (pas de nullité sans texte), presupone texto, norma o precepto legal previo y expreso, al corresponder exclusivamente a la ley establecer su disciplina, causas y efectos”3, consecuencia invalidatoria que no se desprende del contenido del artículo 1. del Decreto 231 de 1985, el cual modificó el canon 15. del Decreto 2148 de 1983; luego, en todo caso, de las supuestas omisiones en el mandato otorgado no es dable imponer una sanción como la aquí ambicionada.
A lo anterior, debe añadirse que este colegiado se encuentra vedado para pronunciarse, en esta oportunidad, sobre la eventual inoponibilidad del mandante, con relación al negocio jurídico de marras, al tratarse de un evento no alegado en los albores del debate; de hacerlo, se estaría en contravía del principio de congruencia pregonado en el artículo 281 del C.G.P., pues, se reitera, frente a ese convenio solamente se solicitó la 2 3 CSJ.
SC del 15 de agosto de 2006. EXP. 08001-31-10-003-1995-9375-01. CSJ. SC del 6 de marzo de 2012. Exp. 010-2001-00026-01. 12 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila nulidad absoluta y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha sido constante en que “(…)[j]ustamente, e[ste] principio (…) constituye un verdadero límite de competencia para la función decisoria del juez, al propender porque cuando se desate un conflicto, el fallo definitorio no se pronuncie sobre más (ultra petita), deje de resolver sobre algo pedido (citra petita), o decida sobre un aspecto diferente al planteado por las partes (extra petita); en tanto esta forma de invasión en la esfera de potestades de las partes, además de representar un proceder inconsulto y desmedido, apareja la vulneración del derecho a la defensa de los demandados, quienes a pesar de avenirse a los derroteros que demarca la estricta discusión dialéctica ventilada desde la demanda, se hallarían ante una decisión definitoria sorpresiva que, por su mismo carácter subitáneo e intempestivo no pudieron resistir a lo largo del proceso”4.
No en vano el Alto Tribunal de la Justicia Ordinaria, dejó sentado en la decisión del 15 de agosto de 2006, antes citada, “(…) si se declarara la inoponibilidad, que no fue deprecada, en lugar de la invalidez absoluta, que en forma diáfana sí se pidió, se incurriría ‘en reprochable vicio de procedimiento, tanto porque desborda los límites de su actividad, regularmente trazados por la demanda y su contestación, como porque vulnera el derecho de defensa del demandado, ya que en esa vía de ejemplo lo estaría juzgando por unas circunstancias fácticas que éste, por no haberlas tenido en traslado en su momento, no pudo controvertir’ (sentencia número 123 de 27 de septiembre de 2004, exp.#7479)”. 4.2.
En este punto, no está de más señalar que, tampoco se advierte la falencia relacionada con la omisión de las obligaciones contempladas en el artículo 6. de la Ley 258 de 1996, norma cuya literalidad explica, “[p]ara el otorgamiento de toda escritura pública de enajenación o constitución de gravamen o derechos reales sobre un bien inmueble destinado a vivienda, el notario indagará al propietario del inmueble acerca de si tiene vigente sociedad conyugal, matrimonio o unión marital de hecho, y éste deberá declarar, bajo la gravedad del juramento, si dicho inmueble está afectado a vivienda familiar; salvo cuando ambos cónyuges acudan a firmar la escritura”.
Y, deberá indagar “al comprador del inmueble destinado a vivienda si tiene sociedad conyugal vigente, matrimonio o unión marital de hecho y si posee otro bien inmueble afectado a vivienda familiar”. 4 CSJ. SC del 13 de mayo de 2008. 13 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Además, la ley propone la consecuencia de quedar “(…) viciados de nulidad absoluta los actos jurídicos que desconozcan la afectación a vivienda familiar”, empero, de la lectura del instrumento público censurado, clara y palmariamente se otea la prescripción “el inmueble que transfiere no se encuentra sometido a afectación a vivienda familiar de que trata la Ley 258/96 (…)”, afirmación que se acompasa con la realidad registrada en los certificados de tradición de los bienes enajenados; aunado a ello, el adquirente es una sociedad comercial, la cual, por obvias razones, no cuenta con las facultades de tener sociedad conyugal vigente, matrimonio o unión marital de hecho, mucho menos poseer bienes con la aludida afectación. 4.3.
Si se quisiera abundar en razones, escudriñando sosegadamente las pruebas recaudadas, se tiene que, al momento de rendir el interrogatorio, el demandante, frente a la pregunta “¿y usted para qué le daba ese poder señor Piraján? ¿qué sentido tenía, qué objetivo tenía ese poder para Fabio?”; contestó: “el sentido que yo le di al poder era que ya él fue un poco alterado a mi oficina y que necesitaba la plata y que eso para salir del problema (…), se lo di porque él me comentó que él tenía un cliente para el apartamento, como yo viajaba al día siguiente, pues le dejé el poder (…) el objetivo de eso era vender el apartamento, pagarle el saldo que le debía a él, que eran 400, eran $500.000.000 del saldo y me devolviera el resto, si él cogía la plata cuando negociara el apartamento, pero él lo negoció y se quedó con todo el dinero $1.300.000.000 que le pagaron en efectivo, según dice la escritura”.
Más adelante, en la audiencia, se le cuestionó si con la venta realizada por el demandado, con base en el poder otorgado, esperaba recibir algún monto económico. Respondió: “Sí Claro. Claro, porque ahí me quedaba a mí un excedente, yo no debía a él sino $500.000.000 y me tenía que devolver un excedente de $800.000.000, que fue el saldo que le quedó de los $1.300.000.000 en que él le vendió a ladrillera y que lo recibió en efectivo”.
Manifestaciones reveladoras de que, en verdad, sí otorgó un mandato para realizar la venta y recibir los dineros (facultad inmersa en poder por disposición legal5), pero la inconformidad que tiene el accionante con el negocio jurídico radica es en el cumplimiento de las condiciones pactadas con el enjuiciado, aspecto no debatido ante esta instancia. 5 Artículo 2168 del Código Civil.
“El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio”. 14 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila También llamó la atención de este Colegiado que el convocante pretenda desconocer las facultades concedidas a Fabio Libardo Guerrero Ávila para vender, cuando fue enfático en su declaración en que luego de transferirse la propiedad de los inmuebles a favor de la compañía Industria Ladrillera del Valle S.A.S., él mismo, por voluntad propia y sin alegar ninguna inconformidad como la aquí expuesta, acudió a entregar los bienes a la nueva dueña. Es más, la inconformidad exteriorizada resulta contradictoria con las actuaciones surtidas al interior del proceso ejecutivo 2018-00390, de conocimiento del Juzgado 30 Civil del Circuito de esta ciudad, cuya sentencia de instancia, fechada el 17 de diciembre de 2020, fue aportada como prueba a las presentes diligencias, en la cual se evidencia que el aquí demandante propuso y prosperaron las excepciones de mérito denominadas “pago total de la obligación y cobro de lo no debido”, soportadas, precisamente, en la venta contenida en la escritura No. 1109, cuyo producto cubrió la totalidad de la acreencia allí ejecutada.
Circunstancias que dejan al descubierto, en efecto que, Israel Piraján Salcedo era absolutamente consciente de los alcances y finalidad del poder otorgado al enjuiciado, y lo ratificó entregando libremente los predios al comprador; reconociendo la venta realizada al sostener que con esa enajenación de los bienes se cubrieron las deudas adquiridas con el señor Guerrero Ávila.
Entonces, en el caso hipotético de existir alguna causal de anulabilidad absoluta, estaría saneada, al tenor de lo señalado en el artículo 1742 del Código Civil “(…) cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, [la nulidad absoluta] puede sanearse por la ratificación de las partes (…)”. 4.4. La misma suerte frustránea correrá el reparo orientado a cuestionar el contenido de los comprobantes de pago de impuestos prediales en cuanto al nombre del contribuyente o al avalúo liquidado; al igual que lo estudiado en precedencia, por no tratarse de una exigencia sustancial que comprometa la validez de la compraventa de inmuebles, pues en nada controvierte que las partes intervinientes en la negociación tengan capacidad, el objeto sea lícito y determinado, y se haya cumplido con la forma legal. 15 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Aunque la literalidad de los documentos puede generar cierta suspicacia, resulta ser un aspecto casi irrelevante en este caso, si en mente se tiene que lo alegado es la invalidación absoluta de la escritura pública, la cual ya se explicó, únicamente se materializa en determinados eventos.
Sin perder de vista las múltiples y válidas razones para la expedición de los recibos de esa manera, al tratarse de autoliquidaciones elaboradas en ese momento por el contribuyente, sin que allí se hubiera asignado la calidad de propietario, como erradamente lo señaló el apelante. Ciertamente podría ser indicio de irregularidades que conllevarían graves consecuencias penales o tributarias, pero, insístase, no afecta la validez del acto jurídico evaluado al cumplirse con sus requisitos esenciales y, por tanto, no generan la nulidad absoluta de la documental analizada.
Máxime si de acuerdo con lo señalado por el actor, actualmente los registros incorporados en tales comprobantes son materia de investigación por las autoridades competentes, por lo que tampoco puede afirmarse, con la certeza del caso, que se trate de una escritura pública expedida a partir de documentos falsos. 5. Puestas de esta manera las cosas, no debe concluirse que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 1.109 del 4 de noviembre de 2016, otorgada en la Notaría Única de la Calera, Cundinamarca, es nulo absolutamente por la falta de requisitos o solemnidades prescritas por la ley, porque efectivamente la supuesta omisión en las facultades especificas incorporadas en el poder otorgado para la venta de los inmuebles no resulta ser un requisito ad sustantiam actus, esencial para la existencia o validez del acto jurídico reprochado, al igual que el contenido de los comprobantes de pago de impuestos prediales, cuyas presuntas adulteraciones aún son materia de investigación por la justicia penal, razón por la cual, no es dable que luego de ratificar su consentimiento con la entrega voluntaria de los bienes vendidos, el demandante pretenda eliminar los efectos del instrumento notarial, aduciendo la nulidad de un contrato absolutamente válido. 6.
Todo lo expresado en precedencia es suficiente para colegir que el fallo dictado en primera instancia merece ser confirmado integralmente con la consecuente condena en costas a la parte recurrente, al tenor de lo previsto en la regla 1ª del artículo 365 del Código General del Proceso. 16 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 11 de marzo de 2025, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, dentro del asunto del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de dos millones de pesos ($2.000.000). Liquídense de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO: En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE, ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (0320190005602) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (0320190005602) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (0320190005602) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 17 Verbal 11001-31-03-003-2019-00056-02 de Israel Piraján Salcedo contra Fabio Libardo Guerrero Ávila Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2486ec4cbe2e1d581da762fec37b83eda11e3e896c71b4aac78db3fa7a56e820 Documento generado en 17/06/2025 03:37:00 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 18