República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., treinta y uno (31) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso Demandantes Verbal – Incumplimiento de contrato - Tatiana Lucía, Luis Mauricio, Francisco José y Camilo Gómez Durán - Olga Lucía Gómez de Martínez - Damici S.AS. - Miriam Hurtado Bernal - Luis Antonio Serrano Morales - Andrés David Serrano Ríos - John David Serrano Hurtado 11001303 009 2020 00261 01 Segunda Sentencia Demandados Radicado Instancia Decisión Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión del 23 y 30 de octubre de 2024.
Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia proferida el 22 de noviembre de 2023 por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto en referencia1. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 En el subsanado escrito inaugural la parte demandante solicitó declarar que: 1 Proceso recibido por el Tribunal el 1º de febrero de 2024. Cuaderno de segunda instancia, archivo 03: Acta de reparto. 2 Cuaderno de primera instancia, archivos No. 03 “EscritoDemanda” y 09 “MemorialSubsanaDemanda” T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 i) La sociedad Damici S.A.S. incumplió la cláusula undécima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, toda vez que las demandadas no enviaron el desahucio por medio del servicio postal autorizado con una antelación superior a 6 meses para terminar este convenio de manera unilateral. ii) Como consecuencia de esta declaración, se condene a la parte demandada por la suma de $127.434.576 correspondiente a la cláusula penal del contrato de arrendamiento, equivalente al valor de 6 cánones de arrendamiento; por la cantidad de $21.239.096, que comprende el canon de junio de 2020; y los intereses moratorios de estos conceptos a la tasa máxima legal autorizada por la Superintendencia Financiera “y hasta cuando se cancele el valor total de las obligaciones”. 2.
Fundamentos fácticos de las pretensiones 2.1. El 3 de mayo de 2016 los demandantes celebraron como arrendadores contrato de arrendamiento en relación con el local comercial No. 1 sur ubicado en la carrera 11 No. 85-26 de Bogotá con la Sociedad Serrano Valores S.A.S. arrendataria, también suscrito por Miriam Hurtado Bernal, Luis Antonio Serrano Morales, Andrés David Serrano Ríos y John David Serrano Hurtado en condición de deudores solidarios. 2.2.
El 6 de marzo de 2019 fue pactado el Otrosí No. 1, por medio del cual se cedió la calidad de arrendataria a Damici S.A.S. y con ocasión al fallecimiento de Lucía Durán de Gómez “quien representaba el 49.36% del inmueble arrendado”, se precisó que Tatiana Lucía, Luis Mauricio, Francisco José y Camilo Gómez Durán ocuparían su lugar en calidad de propietarios inscritos. 2.3.
El 14 de mayo de 2020, Damici S.A.S. le remitió comunicación en la que informó sobre la terminación del contrato para el 24 de ese mes y anualidad, con ocasión a la declaratoria del estado de emergencia sanitaria surgida por la pandemia generada por el coronavirus -Covid 19, en la que el Gobierno Nacional ordenó el cierre de los establecimientos de comercio y restaurantes, situación 2 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 respecto de la cual adujo que se configuraba un caso fortuito y fuerza mayor, oficio reiterado el 19 de mayo. 2.4.
El 20 de mayo de 2020 envió misiva a la Sociedad Damici S.A.S., en la que le manifestó sobre su oposición a la causal aducida para finalizar el vínculo, por cuanto no se cumplían con los presupuestos para la configuración de caso fortuito o fuerza mayor, ya que no se trata de una circunstancia extraordinaria, imprevista o imprevisible, y más si en cuenta se tiene que el Gobierno Nacional otorgó la posibilidad de la reapertura de ciertos sectores del comercio, entre ellos, los locales gastronómicos por medio del comercio electrónico y domicilios. 2.5.
Al revisar las plataformas electrónicas de Damici se ve que ésta ejerció las ventas domiciliarias y electrónicas, a pesar de esta situación, el 28 de mayo de 2020 persistió en la entrega del local comercial. 2.6. El 19 de junio de 2020 en el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición “Resolver” se reunieron de forma virtual con los demandados para dirimir el conflicto presentado; diligencia en la que acordaron efectuar la entrega el 24 de junio de 2020, no se llevó ningún consenso respecto de la cláusula penal; ni del canon de arrendamiento de junio que en total ascendía a $21.239.096 con el IVA correspondiente.
Llegado el día y la hora se entregó el bien. 3. Posición de la parte demandada Los demandados Myriam Hurtado Bernal, Luis Antonio Serrano Morales, Andrés David Serrano Ríos, John David Serrano Ríos y Damici S.A.S. contestaron el libelo por medio del mismo apoderado judicial, para lo cual: i) respondieron a cada uno de los hechos, ii) se opusieron a las pretensiones, y iii) propusieron las excepciones de fondo de: a) “cosa juzgada, b) terminación del contrato de arrendamiento, c) inexigibilidad del canon de arrendamiento del mes de junio de 2020, d) cláusula penal enorme, e) cláusula abusiva, y f) inexigibilidad de la cláusula penal por mandato legal”. 3 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 En fundamento adujeron que en este caso se configura la fuerza mayor o el caso fortuito, por lo que se justificaba la terminación del contrato de arrendamiento, con ocasión al aislamiento preventivo obligatorio ordenado por el Gobierno Nacional mediante el Decreto 457 de 23 de marzo de 2020, y como se encontraban al día con el pago de los cánones de arrendamiento no hay lugar al cobro de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley, a voces de lo dispuesto en el art. 3 del Decreto 579 de 15 de abril de 2020.
Contrario a lo aducido por la parte actora, el establecimiento dejó de ejercer su objeto social desde el 24 de marzo de 2020, lo que se verifica con el correo electrónico expedido por RAPPI, compañía con la que se tenía contrato de exclusividad como único proveedor de domicilios; con la certificación expedida por Telemonitoreamos Bogotá que da cuenta del cierre en esa fecha; y la disminución del servicio de energía reportado por Enel-Codensa de abril a junio de 2020.
De conformidad con el artículo 66 de la ley 446 de 1998, el acta de conciliación suscrita entre las partes el 19 de junio de 2020, en la que se acordó la entrega del predio el 24 de ese mes y años por los demandados, hace tránsito a cosa juzgada; de modo que, al culminar el vínculo, se extinguieron las demás obligaciones, lo cual lleva a la inviabilidad del cobro del canon de arrendamiento de junio de 2020 y de la cláusula penal.
La cláusula penal pretendida es abusiva, vulnera el equilibrio contractual, los principios de buena fe y libertad contractual, es contraria al canon 1061 del Código Civil, por lo que debe ser declarada nula, ya que excedió el duplo de la obligación principal, toda vez que el canon de arrendamiento era de $21.239.096 y la pena no puede exceder el duplo de la obligación, esto es, $42.478.192; de manera que, no es viable el cobro de este concepto3. 3 Cuaderno Principal, archivo pdf No. 15 “ContestacionDemanda” 4 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 4.
Sentencia de Primera Instancia4 En decisión del 22 de noviembre de 2023 la funcionaria de primera instancia resolvió: “Primero: Denegar las pretensiones en su totalidad planteadas de la demanda por el extremo demandante. Segundo: Por sustracción de materia, el Juzgado se abstiene de analizar cada una de las excepciones de mérito planteadas por el extremo demandado, amén que muchos de los aspectos aducidos en esa intervención fueron analizados por el Juzgado al estudiar la pretensión. Tercero: Ordenar la cancelación de las medidas cautelares dispuestas en el asunto, ordenando a la Secretaría del Despacho oficiar a quien corresponda.
Cuarto: Condenar en costas a la parte demandante, incluyendo como agencias en derecho la suma de $5.000.000. Por Secretaría, liquídense”. Para el efecto precisó: - El contrato de arrendamiento cuestionado perduró en su ejecución hasta mayo de 2020, fecha en la que los arrendatarios le comunicaron a las arrendadoras sobre su finalización, con ocasión ocurrencia de la fuerza mayor o el caso fortuito surgida por la pandemia del covid 19, circunstancia no aceptada por la parte acá demandante, razón por la que citó a la pasiva a conciliación. - En audiencia de conciliación extrajudicial de 19 de junio de 2020 las partes pactaron la entrega del predio para el 24 de ese mes y año, con ocasión a la ocurrencia de una situación de fuerza mayor o caso fortuito, razón por la que se dejó constancia de ello; sin embargo, no se llegó a un acuerdo respecto de los cánones de arrendamiento, ni de la cláusula penal, y así se recibió el predio. - Respecto de este tipo de convenios, se tiene que a raíz de la pandemia del Covid-19, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 579 de 2020, en el que se estableció que no podrán incluirse intereses de mora, penalidades, indemnizaciones 4 Cuaderno principal, pdf No. 51 y 52 “GrabacionAudienciaNoviembre22” y “AcaAudienc 5, minuto 2:18 a. T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes, y que en el evento en que no se llegara a algún acuerdo tampoco se podría cobrar estos conceptos. - De este modo, con independencia que las cláusulas undécima y duodécima consagren la sanción acá invocada, no es viable exigirla, con ocasión a lo dispuesto por una norma de orden público expedida por el Gobierno Nacional y vigente en la época de entrega del predio; y el hecho que en la conciliación no se hubiera tenido en cuenta esta normativa, pese a que debieron hacerlo, no lleva a determinar su procedencia mediante esta vía. - Respecto del canon de arrendamiento de junio de 2020, se tiene que, a la actuación, se trajo un pago efectuado por la parte demandada de 24 de agosto de esa anualidad, por $38.834.345 pesos, el cual no fue cuestionado por el extremo actor, lo cual lleva a entender que se canceló este concepto, incluso por una cantidad superior, pues el rubro con el IVA era de $21.239.096, por lo que al inicio del asunto no existía ninguna de las obligaciones sancionatorias. 5.
Recurso de Apelación La demandante adujo5: - El Decreto 579 de 2020 expedido por el Gobierno Nacional nada debatió sobre la exigencia del pago de las cláusulas y/o penalidades causadas, por tanto, hubo una equivocada interpretación de la norma por parte de la a quo, ya que esta disposición únicamente ampliaba la posibilidad de obtener un convenio directo entre las partes, sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 15 de abril al 30 de junio de 2020. - En este caso, los arrendatarios de forma unilateral decidieron terminar el vínculo contractual, sin cumplir con lo estipulado en el contrato, por medio de la comunicación de 14 de mayo de 2020, situación no regulada por el Decreto 579 de 2020. 5 Cuaderno principal, pdf No. 53 “MemorialReparoRecurso ” y cuaderno de segunda instancia, pdf No. 06 “Sustentacion” 6 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 - La juzgadora de primer grado erró en la interpretación de la sentencia C248 de 15 de julio de 2020 de la Corte Constitucional. - Lo reglado en el Decreto en mención no impide que cualquiera de las partes pueda acudir a los mecanismos de autocomposición previstos en la ley o la justicia ordinaria para pedir la aplicación de las disposiciones legales o contractuales, razón por la que se debió ordenar el pago de lo reclamado. - Se demostró que la parte demandada le adeudaba la cláusula penal del contrato de arrendamiento, correspondiente a 6 cánones que ascienden a $127.434.576, por cuanto hubo un incumplimiento del preaviso estipulado en la cláusula undécima del pacto negocial.
Pronunciamiento de la parte demandada6 Ante esta instancia la parte demandada acercó escrito para refutar el medio impetrado y contradecir la postura expuesta por su contrario. II. CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso. 2.
Ante este panorama, se advierte que el punto objeto de inconformidad es, en concreto, la procedencia del cobro de la cláusula penal, por cuanto a su juicio el Decreto 579 de 2020 y la sentencia C-248 de 15 de julio de 2020 de la Corte Constitucional fueron interpretados de manera equivocada por la a quo, ya que lo allí dispuesto no impide reclamar este concepto, ni acudir a la jurisdicción, toda 6 Cuaderno de segunda instancia, archivos No. 07 “DescorreTraslado”, folio 3 a 5 7 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 vez que las cláusulas undécima y duodécima del contrato de arrendamiento prevén esa penalidad. 3.
En este contexto es preciso señalar que el art. 515 del C. de Co. define el establecimiento de comercio, como “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa…”, donde entre sus elementos están “Los contratos de arrendamiento…”, tal como lo indica el numeral 5º del canon 516, donde la garantía está prevista para proteger el desarrollo empresarial, por lo que el ordenamiento en ese tipo de pactos privilegia el derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, tal como se desprende del precepto 518 del mismo estatuto.
Disposiciones que se deben interpretar en armonía con la regla 333 Constitucional en cuanto a la protección de la empresa “como base del desarrollo”. 3.1. El arrendamiento es un negocio jurídico por medio del cual “dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado” (Art. 1973 Código Civil).
Son elementos de la esencia del contrato en el arrendamiento de cosas: un bien corporal o incorporal que pueda usarse sin consumirse y el precio o renta que se paga por su goce, sin que, por consiguiente, el tiempo por el cual se conceda el disfrute constituya un elemento de la esencia de esta especie de convención, ya que el plazo, al igual que el término y la condición, constituyen elementos accidentales, esto es, no indispensables para su existencia. Además, el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, en este último caso es un documento ad probationen no ad solemnitatem, por tanto, al no ser solemne el inmiscuido, su prueba puede aducirse mediante cualquiera de las formas legales, documental, confesión, testimonios, etc.
De este modo, para el perfeccionamiento del contrato se requiere del consentimiento, objeto y precio. Al respecto, ha referido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia7: 7 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC5185-2021. MP. Dr. Álvaro Fernando García Restrepo. 8 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 “La Corte, de vieja data, tiene precisado que “[c]aracterística del contrato de arrendamiento, entre otras, es la de ser consensual y bilateral; la primera lo exceptúa de solemnidad alguna para su celebración, la segunda le tutela al contratante cumplido pretensión para pedir la resolución del contrato por incumplimiento del otro, junto con la indemnización de perjuicios” (CSJ, SC del 11 de febrero de 1992, ordinario de [Ángel María Camacho Ramírez] frente a la [Sociedad de La Cruz Roja Colombiana y Cruz Roja Colombiana -Seccional Meta]).” Y seguido a ello, sobre el contrato de arrendamiento de naturaleza comercial destacó8: “Cabe agregar que el carácter consensual del arrendamiento se acentúa, habida cuenta el mandato del artículo 824 del Código de Comercio, que reza: Los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco.
Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, éste no se formará mientras no se llene tal solemnidad.” Igualmente, este tipo de convenio se encuentra regido por lo dispuesto en los artículos 1602 y 1603 del Código Civil, a cuyo tenor, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”, y, por lo tanto, “obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella”. 3.2.
De otro lado, durante la pandemia derivada del COVID 19, hecho notorio de por sí, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica que fue declarado, se expidieron diferentes Decretos, entre ellos, el 579 del 15 de abril de 2020. En este, en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, se dispuso en el canon 3º: “Estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento.
Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al período comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.
De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al período mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones: 1. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al período 8 Ibídem. 9 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. 2.
El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al período comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
PARÁGRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formará parte de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales, accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.
(…)”. 5.1. Por su parte, el precepto 6º enseñaba lo siguiente: “Aplicación extensiva. Los artículos precedentes del presente Título serán aplicables a: 1. Los contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil y el Código de Comercio celebrados sobre inmuebles de destinación comercial en los cuales el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa, según la clasificación prevista en el artículo 2.2.1.13.2.2 de la Sección 2 del Capítulo 13 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo.
De conformidad con lo anterior, se suspende la aplicación de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes. (…)” Dentro de las consideraciones que motivaron la expedición del Decreto 579 de 2020, se precisó: (i) que las consecuencias económicas de la emergencia sanitaria, y en particular de las medidas de aislamiento, afectan la generación de ingresos de un importante número de ciudadanos, y, por ende, el cumplimiento de obligaciones periódicas derivadas de contratos de arrendamiento de inmuebles tanto de destinación habitacional como comercial.
(ii) Que, en el marco de esta coyuntura, podrían presentarse incumplimientos contractuales masivos que derivarían en providencias judiciales de restitución de inmuebles en aplicación del artículo 384 del Código General del Proceso, y como consecuencia de ello, la ejecución de múltiples desalojos a cargo de la Policía Nacional en observancia del artículo 79 de la Ley 1801 de 2016. 3.3.
La Corte Constitucional en la Sentencia C-248 de 15 de julio de 2020 por medio de la cual se ejerció el control automático posterior a los decretos legislativos del Presidente en estados de excepción, resolvió declarar exequible el citado decreto, “con excepción del artículo 6 que se declara EXEQUIBLE (i) en el entendido de que la suspensión de la ejecución de cualquier acción de desalojo a que se refiere el 10 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 artículo 1 es aplicable a toda clase de arrendatarios, y (ii) la expresión “, los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado - FRISCO,” contenida en el parágrafo, que se declara INEXEQUIBLE”.
Como fundamento de la determinación expuso: “( ), si lo que justifica la medida de suspensión de acciones de desalojo tiene que ver con la afectación de los ingresos y el riesgo de incumplimientos masivos que pueden derivar en medidas de restitución de inmuebles, ordenadas o ejecutadas por autoridades judiciales o administrativas, o en la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento, no se observa en la motivación del Decreto ni en la intervención del gobierno ninguna razón que justifique la exclusión de las grandes empresas de la aplicación de la medida.
Ellas también podrían verse perjudicadas por las actuales circunstancias. De allí que la Corte Constitucional declarará la exequibilidad del artículo 1, en el entendido de que la suspensión de la ejecución de cualquier acción de desalojo a que se refiere este artículo es aplicable a toda clase de arrendatarios. En lo que tiene que ver con el artículo 3, esta disposición impide que el incumplimiento en el pago de rentas y reajustes por parte del arrendatario dentro del término pactado entre las partes sea una causal para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato.
Adicionalmente, ante la ausencia de acuerdo entre las partes que adopte las condiciones especiales de pago en el período comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, el artículo impide sanciones en relación con los cánones correspondientes a ese período y establece que el pago de la totalidad de las mensualidades debe hacerse bajo ciertas condiciones contenidas en su numeral 2. 2.
El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
La Corte debe precisar que estas reglas establecidas por el gobierno nacional no impiden que, si así lo decide cualquiera de las partes, pueda acudir ante los mecanismos de autocomposición libremente acordados o ante la justicia ordinaria para pedir la aplicación de las disposiciones legales o contractuales que rigen la distribución del riesgo contractual, la exclusión de responsabilidad por incumplimiento, la revisión del equilibrio contractual, por solo citar algunas de las figuras jurídicas disponibles dependiendo del tipo de contrato de arrendamiento celebrado y su régimen jurídico, y siempre que se cumplan los requisitos fijados por el ordenamiento jurídico ordinario.
En estos casos, será la justicia ordinaria o los tribunales de arbitramento los que decidirán si, como consecuencia de los hechos y las medidas adoptadas con ocasión de la pandemia originada por el Covid-19, y dadas las circunstancias concretas de cada una de las partes del contrato, debe hacerse una revisión de las cláusulas pactadas y darse o no aplicación a las previsiones del contrato en materia de seguros y garantías, o a la exclusión de la responsabilidad civil contractual. 11 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 De este modo, el hecho de que el gobierno nacional hubiera fijado las reglas establecidas en el artículo 3 del Decreto Legislativo 579 de 2020 no priva a las partes de pedir al juez que, en los casos de incumplimiento, declare la ocurrencia de una fuerza mayor si es que en el caso concreto se cumplen los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos en las normas que rigen el contrato, así como los que ha definido la jurisprudencia. Efectuadas las anteriores precisiones, resulta claro que las medidas contenidas en el artículo 3 citado resultan, en principio, necesarias jurídicamente para evitar que los arrendadores puedan dar por terminado unilateralmente el contrato por falta de pago de los cánones en el período arriba señalado o exigir el pago de sanciones por incumplimiento.
Con base en las anteriores consideraciones, la Corte encuentra que la medida contenida en el artículo 3 supera el juicio de proporcionalidad, según la cual cuando no pueda llegarse a un acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales de pago de los cánones correspondientes al período entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, el contrato debe seguirse ejecutando excepto en cuanto al pago de los cánones incumplidos, los cuales deberán satisfacerse después de esta fecha.” (énfasis añadido). 3.4.
Por otra parte, estipula el artículo 64 del C.C., que: “Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.”.. En relación con estos conceptos la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “6.
Regresando al punto controvertido en el litigio, se tiene que según el artículo 1º de la Ley 95 de 1890, la fuerza mayor o caso fortuito se configura por la concurrencia de dos factores: a) Que el hecho sea imprevisible, esto es, que dentro de las circunstancias normales de la vida, no sea posible contemplar por anticipado su ocurrencia. Por el contrario, si el hecho razonablemente hubiera podido preverse, por ser un acontecimiento normal o de ocurrencia frecuente, tal hecho no estructura el elemento imprevisible, y b) Que el hecho sea irresistible, o sea, que el agente no pueda evitar su acaecimiento ni superar sus consecuencias.
En este preciso punto es indispensable anotar la diferencia existente entre la imposibilidad para resistir o superar el hecho y la dificultad para enfrentarlo. Porque un hecho no constituye caso fortuito o fuerza mayor, por la sola circunstancia de que se haga más difícil o más onerosa de lo previsto inicialmente. 7. Según el verdadero sentido o inteligencia del artículo 1º de la Ley 95 de 1890, los elementos integrantes del caso fortuito o fuerza mayor, antes reseñados, deben ser concurrentes, lo cual se traduce en que si el hecho o suceso ciertamente es imprevisible pero se le puede resistir, no se da tal fenómeno, como tampoco se configura cuando a pesar de ser irresistible pudo preverse.
De suerte que la ausencia de uno de sus elementos elimina la estructuración del caso fortuito o fuerza mayor. Así lo ha afirmado la jurisprudencia patria al sostener que “si el deudor, a sabiendas, se embarca en una nave averiada, que zozobra…; si temerariamente se expone a la acción de sus enemigos o comete faltas que lo coloquen a merced de la autoridad; o no toma las medidas adecuadas que hubieran evitado la inundación de su propiedad, sin embargo, de que se cumple un acontecimiento por su naturaleza extraño y dominador, no configuraría un caso fortuito liberatorio del deudor.
Es que los caracteres esenciales del caso fortuito son la imprevisibilidad y la irresistibilidad. De consiguiente, se está bajo el dominio de lo fortuito cuando el deudor se imposibilita totalmente para cumplir su obligación por causa de un evento imprevisible. Cuando 12 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 el acontecimiento es susceptible de ser humanamente previsto, por más súbito y arrollador de la voluntad que parezca, no genera el caso fortuito ni la fuerza mayor” (sentencia de 31 de agosto de 1942, LIV, 377).
Idéntica conclusión se ofrece dice la Corte, cuando siendo imprevisible el acontecimiento, se le puede resistir (Cas. Civ. de 26 de mayo de 1936, 584). 8. Sí, sólo puede calificarse como caso fortuito o fuerza mayor el hecho que concurrentemente contemple los caracteres de imprevisible e irresistible, no resulta propio elaborar un listado de los acontecimientos que constituyen tal fenómeno, ni de los que no lo constituyen.
Por tal virtud, ha sostenido la doctrina nacional y foránea que un acontecimiento determinado no puede calificarse fatalmente, por sí mismo y por fuerza de su naturaleza específica como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, puesto que es indispensable, en cada caso o acontecimiento, analizar y ponderar todas las circunstancias que rodearon el hecho.
(…) De suerte que no existe un modelo ideal de fenómeno que sirva para determinar si un acontecimiento, considerado en forma abstracta y general, es o no caso fortuito o fuerza mayor, porque, se reitera, para concederle tal categoría, fuera de ser irresistible, debe ser imprevisible, lo que depende esencialmente de la forma como el acontecimiento se presenta, o sea, de las circunstancias que lo rodearon.
Y precisamente en Francia, a raíz de la Segunda Guerra Mundial, se presentaron numerosos litigios, habiendo establecido la Corte de Casación, como criterio que era necesario considerar cada caso en particular. 9. Con fundamento en lo antes expresado, tiene dicho la Corporación que correspondiendo al sentenciador de instancia, en uso de la facultad discrecional que le compete respecto de la apreciación de las cuestiones de hecho, reconocer y verificar los elementos objetivamente constitutivos de la fuerza mayor o caso fortuito, mediante la debida ponderación de los elementos probatorios de la causa, no puede la Corte rectificar esa apreciación, mientras no resulte convicta de un error de hecho evidente”” (Cas.
Civ. de 16 de septiembre de 1961, T. XCVII, pág. 71).”9 4. De cara con lo expuesto, los puntos de reparo y las pruebas que obran en el plenario son pacíficas las siguientes circunstancias: 4.1. El 3 de mayo de 2016 el contrato de arrendamiento de local comercial, entre Tatiana Lucía Gómez Durán y María Lucía Durán de Gómez, como arrendadoras, y Serrano Valores S.A.S. en calidad de arrendatario, los deudores solidarios Myriam Hurtado Bernal, Luis Antonio Serrano Morales, Andrés David Serrano Ríos, y John David Serrano Hurtado, respecto del predio ubicado en la carrera 11 No. 85-22 local No. 1.
El cual tenía como término de duración el lapso de 2 años, contados a partir del 25 de abril de 2016, que se prorrogaría por períodos anuales, “a partir de la fecha de vencimiento inicial, a no ser que alguna de las partes manifiesta a la otra su intención de no prorrogarlo con por lo menos seis (6) meses de antelación a la fecha de vencimiento inicial o de cualquiera de las prórrogas” (cláusula segunda). 9 Sentencia del 20 de noviembre de 1989 - Gaceta CXCVI-83. 13 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 4.2.
En el otrosí de este convenio celebrado el 6 de marzo de 2019 se precisó que Tatiana Lucía Gómez Durán, como arrendadora y Damici S.A.S. que “de ahora en adelante y mediante este OTROSÍ sustituiría a Serrano Valores S.A.S. como arrendataria en los mismos términos y condiciones existentes en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 3 de mayo de 2016 (…) representada por su gerente Andrés David Serrano Ríos”.
Además, en la cláusula primera se plasmó que la arrendadora Lucía Durán de Gómez había fallecido, quien era la representante de los derechos de la propiedad arrendada en 49.36%, razón por la que se retornaría esa calidad a Olga Lucía Gómez de Martínez, Francisco José Gómez Durán, Camilo Gómez Durán y Luis Mauricio Gómez Durán, como propietarios del 12.34%.
“Estos propietarios suministrarán el nombre de un gestor financiero que se encargará de recaudar el arrendamiento correspondiente a ese porcentaje, cuyo nombre e indicaciones se otorgarán en documento adjunto”10. 4.3. La conciliación parcial celebrada entre las partes en contienda el 19 de junio de 2020 en el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición en la que los acá demandados se comprometieron a entregar el bien el 24 de junio de 2020 a las 3:00 pm; que no se llevó a cabo ninguna conciliación respecto de los cánones de arrendamiento; ni sobre la cláusula penal11. 4.4.
El pago del canon de arrendamiento de junio de 2020 por parte de la pasiva del 24 de agosto de esa anualidad. 5. Precisado lo anterior, en el caso de autos, es dable señalar que en el contrato de arrendamiento debatido se consagró en la cláusula undécima las causales de terminación de este vínculo, así: “En forma adicional a las distintas causales de terminación del contrato de arrendamiento que señala la normatividad jurídica vigente LA ARRENDATARIA podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento una vez transcurrido el término inicial, durante sus prórrogas si las hubiere, previo aviso escrito dirigido a LAS ARRENDADORAS a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de seis (6) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de seis (6) meses de arrendamiento. existentes al momento del aviso, pagándolos directamente a LAS ARRENDADORAS dentro de los seis (6) meses anteriores a la fecha señalada por LA ARRENDATARIA para la terminación 10 Cuaderno principal, pdf No. 04 “AnexoCamara-Contrato” folios 11 a 32 11 Cuaderno principal, pdf No. 04 “AnexoCamara-Contrato” folios 39 a 46 14 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 unilateral del contrato.
Lo anterior, sin menoscabo del pago de los cánones que se generen durante el término del preaviso. (…). El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a cargo de LA ARRENDATARIA será causal de terminación del presente contrato por parte de LAS ARRENDADORAS para lo cual bastará la simple notificación al efecto. Si la notificación es dada con 6 meses de antelación a la fecha de vencimiento del término inicial o las prórrogas para dar por terminado el contrato en la fecha en que se venza dicho término inicial o de cualquiera de las prórrogas, no habrá lugar al pago por indemnización. En cualquier otro evento de terminación anticipada se aplicará lo aquí previsto en relación con el aviso y el pago de la indemnización por terminación anticipada” (énfasis añadido). 5.1.
La cláusula penal fue establecida así: “CLÁUSULA DUODÉCIMA: (…). En caso de incumplimiento a una cualquiera de las cláusulas establecidas en este contrato y/o las establecidas en la Ley, las partes acuerdan como cláusula penal, el equivalente al valor de seis (6) cánones de arrendamiento al momento del incumplimiento, dando derecho a la parte que se le incumplió, el iniciar las acciones legales pertinentes de manera inmediata si así lo quiere, sin necesidad de requerimiento al que LA ARRENDATARIA renuncia expresamente, ya sea privado o judicial para constituirlo en mora o del pago de cualquier canon, o de cualquier obligación derivada del contrato.
El presente contrato será prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena a LA ARRENDATARIA y/o deudores solidarios. Se entenderá en todo caso que el pago de la pena no extingue el cumplimiento de la obligación principal y que las ARRENDADORAS podrán pedir a la vez el pago y la indemnización de perjuicios, si es el caso. El presente contrato será prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena a LA ARRENDATARIA.
PARÁGRAFO: Sin perjuicio de lo anterior, LAS ARRENDADORAS se reservan el derecho a solicitar la indemnización de los perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de LA ARRENDATARIA”12. 5.2. Con fundamento en el clausulado trascrito la parte recurrente insiste en el cobro de la pena, al afirmar que los acá demandados no dieron cumplimiento al lapso para presentar el preaviso tendiente a finalizar el contrato de arrendamiento.
No obstante, es preciso tomar en consideración que mediante la comunicación de 14 de mayo de 2020 el representante legal de Damici S.A.S. – arrendatario, se dirigió a los acá demandantes para informar sobre la terminación del contrato de arrendamiento, debido a que no podía continuar con el pago de los cánones de arrendamiento, porque el establecimiento de comercio tuvo que ser cerrado con ocasión a la pandemia derivada del Covid 19, desde finales de marzo, 12 Cuaderno principal, pdf No. 04 “AnexoCamara-Contrato” folio 17 15 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 la totalidad de abril, y lo que llevaba del mes de mayo de ese año, lo cual generaba grandes pérdidas.
Misiva en la que enfatizó que hubo una situación de fuerza mayor o caso fortuito, por lo que, en aras de no causar mayores perjuicios lo más prudente sería la entrega del predio del 24 de mayo de la anualidad en mención 13. A su vez, en la conciliación realizada el 19 de junio de 2020 respecto del incumplimiento y la cláusula penal acá pretendida se estipuló “Sobre el tema de los cánones de arrendamiento adeudados no se llevó a ningún acuerdo y también se deja constancia que tampoco hay acuerdo sobre la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento objeto de la solicitud y pretensión del convocante” (subrayado añadido)14. 5.3.
Está probado que en el contrato de arrendamiento fue pactado el cobro de la cláusula penal en el evento en que se presentara el desahucio 6 meses antes de la última prórroga de este convenio; situación que no fue acatada por la parte pasiva de la litis, pues la comunicación se remitió el 14 de mayo de 2020, para entregar la heredad el 24 de ese mes y año, actuación que en últimas se ejecutó el 24 de junio, con ocasión a la conciliación suscrita entre las partes.
Como los demandados dispusieron la finalización del negocio jurídico, con fundamento en una situación de caso fortuito y fuerza mayor, resulta procedente analizar si dicha causal reúne los requisitos de imprevisibilidad e irresistibilidad. Véase que por la pandemia decretada por el coronavirus Covid-19, el Gobierno Nacional mediante el Decreto 417 de 17 de marzo de 2020 decretó el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en el territorio Nacional, y por medio del Decreto 531 de 2020 se dispuso el aislamiento preventivo obligatorio del 13 al 27 de abril de 2020.
Posteriormente, esto es, el 15 de abril de 2020 emitió el Decreto 579 de 15 de abril de 2020, en el cual, se dispuso, entre otras cuestiones en el numeral 1º del artículo 3º que la parte arrendadora no “podrá cobrar intereses de mora al 13 14 Cuaderno principal, pdf No. 04 “AnexoCamara-Contrato” folios 36 a 38 Cuaderno principal, pdf No. 04 “AnexoCamara-Contrato” folios 41 16 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al período comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020”.
Norma concordante con el inciso 2º del numeral 1º del precepto 6º, enseño que se suspendía la aplicación de los intereses de mora, penalidades, indemnizaciones pese a encontrarse en la ley y en los contratos. De este modo y como la terminación de 14 de mayo de 2020 enviada por el representante legal de Damici S.A.S. –arrendatario, a los acá demandantes se fundamentó en la imposibilidad de continuar en el ejercicio del objeto social del bien objeto del arrendamiento, pues se insiste, el Gobierno Nacional ordenó el cierre de los establecimientos de comercio como restaurantes, bares, entre otros, por el aislamiento decretado, lo que llevó que a finales de marzo de ese año los demandados se vieran obligados a no continuar con el servicio al público, sin que tuvieran alguna certeza de la fecha de apertura. 5.4.
Así las cosas, es evidente que con independencia a que el contrato de arrendamiento consagrara el cobro de la cláusula penal acá invocada, lo cierto es que, con ocasión a lo ordenado por el Gobierno Nacional en las disposiciones en mención no era procedente la condena por este concepto, ya que como lo adujo la parte demandada desde que presentó el escrito de terminación del contrato, surgió una situación totalmente imprevisible, imposible de prevenir, ni resistir, pues se trató de una pandemia que llevó a que se decretara el aislamiento de las personas y el cierre de diferentes establecimientos en el país y en el mundo.
La restricción a la movilidad y al ejercicio de la actividad mercantil fue imprevista (no había forma de anticiparse a dicha decisión o al menos prevenirla) y también irresistible, porque se impuso en forma obligatoria mediante actos administrativos de carácter general que incluso preveían sanciones en caso de incumplimiento. La exoneración de sanciones como multas, penalidades, intereses de mora y demás indemnizaciones a los contratantes incumplidos en contratos de 17 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 arrendamiento en los tiempos de pandemia y durante el periodo de aislamiento obligatorio por parte del ejecutivo en ejercicio de potestades legislativas por el estado de excepción, se justifican por razones de equidad, solidaridad, conmiseración y compasión que cierto sector de la economía debía afrontar, para que el caos económico generado por la pandemia no resultara letal para aquellos empresarios que derivan su sustento económico de la actividad mercantil que dependía del tráfico de personas y de la prestación de bienes y servicios que eran totalmente incompatibles con las decisiones que restringieron la movilidad de la población. Además, si en cuenta se toma que en la conciliación celebrada por las partes el 19 de junio de 2020, se pactó la entrega del predio para el 24 de ese mismo mes y años a las 3:00 pm, labor realizada por los demandados, circunstancia de la que da cuenta la acá recurrente en el hecho 19 del libelo introductorio en el que precisó “el 24 de junio de 2020, se realizó la entrega del inmueble de conformidad con lo acordado y estipulado por las partes en el acta de conciliación (…)”15 y que la prohibición del cobro de la penalidad ordenada en el Decreto, se circunscribió por el lapso comprendido entre el 14 de abril al 30 de junio de 2020, es totalmente improcedente la condena por el concepto pretendido. 6.
De acuerdo con lo discurrido, es evidente que contrario a lo esgrimido por el extremo actor, la juez de instancia no efectuó una indebida interpretación del Decreto 579 de 2020 expedido por el Gobierno Nacional, ni de la sentencia C248 de 15 de julio de 2020 de la Corte Constitucional, ya que se reitera, esta disposición prohibió a los arrendadores el cobro de penas entre e15 de abril al 30 de junio de 2020, dentro de las que se encuentra la cláusula penal exigida en este proceso judicial.
Bajo estas posturas, se confirmará la sentencia en estudio, con condena en costas para la recurrente. III. DECISIÓN 15 Cuaderno Principal, pdf No. 03, folio 9 18 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 009 2020 00261 01 Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia de 22 de noviembre de 2023 por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá, en el radicado en referencia. Segundo. Condenar en costas a la parte demandante en esta instancia. El suscrito magistrado sustanciador señala como agencias en derecho ante esta Corporación la suma de $1’300.000.
Tercero. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados,16 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: 16 Documento con firma electrónica colegiada. 19 Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a6166ce4d4c95c6d87c52b2de970affe88e33557400d32a86c76808d9f8e9bb4 Documento generado en 31/10/2024 10:45:01 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica