R.I. 16476 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C., veintiocho (28) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Magistrada Ponente. Stella María Ayazo Perneth Proceso Demandante Demandada Vinculada Radicado Instancia Asunto Verbal Carmen Cristina Espitia Rosso Acción Sociedad Fiduciaria S.A., condición de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I Scotiabank Colpatria S.A. 11001319900320210261401 Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 24 de julio de 2024, acta n° 29.
ASUNTO Encontrándose cumplido el trámite de esta segunda instancia de cara a lo ordenado en el auto de nulidad de calenda 4 de junio de 20241, procede la Sala a resolver el recurso de apelación2 interpuesto por ambos extremos procesales contra la sentencia proferida el 3 de octubre de 2023 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera, dentro del proceso de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) PETITUM:3 Carmen Cristina Espitia Rosso demandó a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en su condición de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I, a fin de que se dispongan las siguientes declaraciones y condenas: 1 Archivo “21AutoDeclaraNulidad 003-2021-02614-01”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Asignado por reparto el 22 de noviembre de 2023, según consta en el archivo “05ActaReparto”. 3 Archivo “024 Reforma”, subcarpeta “2021133955”, carpeta “SuperintendenciaFinanciera”. Que la demandada incumplió sus deberes de diligencia, lealtad y buena fe, así como las obligaciones emanadas del contrato de vinculación de encargo fiduciario n° 1700012863. Consecuentemente, se ordene a la sociedad convocada reintegrar al extremo activo i) la suma de $192.622.826 por concepto del valor pagado por el apartamento 503 de la unidad residencial Eva Punta Arena Etapa I P.H. y ii) el monto de $4.503.538 por los gastos de escrituración, beneficencia y registro, debidamente actualizados. Se condene a la sociedad Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora, al pago de “los perjuicios que su mala gestión le ha ocasionado, tasados con base en el interés moratorio establecido por la Superintendencia Financiera para el día 22 de octubre de 2018, fecha en que se frustró la transferencia de la propiedad y se materializó el incumplimiento de la obligación contractual y legal a cargo de esa fiduciaria.” Se imponga a esa accionada cancelar “los excedentes invertidos en el encargo 1700012863 cuyo valor asciende a $50.000.000 del año 2020, capital que deberá actualizarse así: a) con base en la inflación desde el día de la inversión y hasta el 18 de mayo de 2021; b) con base en el interés moratorio máximo permitido por la ley desde el 19 de mayo de 2021 (fecha en que se solicitó la devolución) hasta que la misma se haga efectiva.” Las demás declaraciones y condenas que se estimen necesarias, de acuerdo con lo consagrado en el numeral 9° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011. Se ordene a la demandada sufragar las costas proceso. 2) CAUSA: Como fundamentos fácticos, la parte demandante expuso en resumen los siguientes: A través de la Escritura Pública nro. 4554 del 18 de diciembre de 2012 se constituyó el Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I cuya vocera y administradora es la sociedad Acción Sociedad Fiduciaria S.A. El 28 de diciembre de 2016 Carmen Cristina Espitia y Juan Sebastián Díaz Espitia suscribieron, en calidad de beneficiarios de área, contrato de vinculación referente a ese fideicomiso. El 3 de febrero de 2017, Juan Sebastián Díaz Espitia cedió en favor de su señora madre, Carmen Cristina Espitia, el derecho que tenía en el mentado encargo fiduciario. El 9 de agosto de 2018 la empresa Construcciones Inteligentes Eva S.A.S. entregó a la actora el apartamento 503 y el uso exclusivo de los parqueaderos 15 y 16 de la unidad residencial Eva Punta Arena Etapa I, según se acordó entre las partes. El 22 de octubre de 2018 la demandante suscribió en la Notaría 70 del Círculo Notarial de esta ciudad, la escritura pública nro. 1576 de 2018.
No obstante, dicho instrumento “nunca se protocolizó ni fue suscrito por el Notario autorizado porque faltaba la firma del representante del Banco Colpatria hipoteca global que en su momento constituyó el FIDEICOMISO PARQUEO en favor del Banco Colpatria sobre la totalidad del lote donde se construyó el proyecto.” El 26 de marzo de 2019, el personal la institución financiera en comento le informó que sólo “liberaría los lotes o construcciones del proyecto que se vayan enajenando, única y exclusivamente mediante el pago proporcional del gravamen que afecta cada lote o construcción.” A la fecha no ha sido autorizado por el notario el documento público en cuestión, debido a que la institución bancaria que funge como acreedora del crédito constructor no ha signado ese instrumento, al estar pendiente la cancelación por la fiduciaria de la prorrata del apartamento 503. Ante las múltiples reclamaciones erigidas por la accionante, mediante documento de fecha 20 de abril de 2021 Alianza Sociedad Fiduciaria S.A. certificó que los valores invertidos en el encargo fiduciario nro. 1700012863 ascienden a la suma de $238.119.288. En virtud de ello, la accionante “solicitó a esa entidad que le indicara el procedimiento a seguir para que le fueran devueltos los excedentes del valor que había comprometido para la adquisición del apartamento 503 del conjunto EVA GIRARDOT, cuyo monto fue pactado en la suma de $188.119.288.” El 14 de mayo de 2021, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. le puso de presente que “respecto de los recursos excedentes en el estado de su cuenta se está realizando la respectiva validación contra los comprobantes de consignación que aparecen registrados en sus aportes.” Al no hallar solución sobre el particular, el 18 de mayo de 2021 la actora solicitó a la demandada la devolución “de los excedentes invertidos”.
No obstante, refiere que a la fecha no ha obtenido respuesta a tal invocación. 3) ACTUACIÓN PROCESAL: Al encontrar reunidos los requisitos de la reforma de la demanda presentada, la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera la admitió el 3 de agosto de 20214. Dicha providencia se notificó en debida forma a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en su condición de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I, quien, dentro del término de traslado, allegó líbelo de contestación y propuso las siguientes excepciones de mérito: “falta de legitimación en la causa por activa- el demandante no tiene relación contractual con acción sociedad fiduciaria s.a. a título institucional sino con el fideicomiso Proyecto Eva Girardot Etapa 1,” “no comprender la demanda todos los litisconsortes necesarios,” “falta de competencia” y la “innominada.”5 Seguidamente, a través de proveído de 7 de febrero de 2023 6 el a quo dispuso la vinculación al proceso del Banco Scotiabank Colpatria S.A., quien, como réplica, promovió las siguientes vías de defensa: “falta de los elementos de la responsabilidad por cumplimiento contractual del Banco,” “cumplimiento legal y contractual,” “inexistencia de responsabilidad por parte del Banco,” “falta de derecho del demandante en contra de Scotiabank Colpatria S.A.,” “inexistencia de la obligación de indemnizar a la parte demandante,” “falta de derecho en contra del vinculado,” “falta de legitimación en la causa por pasiva,” “Scotiabank Colpatria S.A. ha actuado conforme a la Ley y los términos y condiciones del crédito No. 204101060101,” “buena fe,” “hechos superados,” “ausencia de culpa,” “ausencia de causalidad,” “ausencia de perjuicio,” “falta de nexo causal,” “hecho de un tercero,” “las condiciones derivadas de la autorización para la liberación y en consecuencia la escrituración para la transferencia del apartamento 4Archivo “027AutoDeTrámite”, “subcarpeta “2021133955”, carpeta “SuperintendenciaFinanciera”. 5 Archivo “029 Anexos”, “subcarpeta “2021133955”, carpeta “SuperintendenciaFinanciera”. 6 Archivo “103AutoOrdenaVincular” subcarpeta “2021133955”, carpeta “SuperintendenciaFinanciera”. 503 (objeto de controversia), por parte de Scotiabank Colpatria S.A. se encuentran superadas,” “no hay lugar a realizar afectación y/o lesión alguna a Scotiabank Colpatria S.A. por cuenta de los hechos y pretensiones objeto de controversia” y la “genérica.”7 Surtidas las etapas de contradicción. la autoridad de primera instancia evacúo los días 28 de abril, 19 de octubre de 2022 y 19 de septiembre de 2023 las audiencias previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, y, con ello, dio lugar a resolver de fondo la controversia.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Mediante decisión de 3 de octubre de 20238, la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera negó las pretensiones de la demanda y declaró probadas las excepciones denominadas: “hecho superado” y “las condiciones derivadas de la autorización para la liberación y en consecuencia la escrituración para la transferencia del apartamento 503 (objeto de controversia), por parte de Scotiabank Colpatria S.A. se encuentran superadas.” Así mismo, al no existir impedimento alguno para que se protocolice el negocio de venta celebrado entre las partes, dispuso “que en caso de que los gastos por Escrituración sean mayores a los pagados en su momento por la demandante, $4.503.538 m/cte., estos deberán ser asumidos por la Sociedad Fiduciaria con su propio patrimonio, por las razones indicadas.” Para llegar a la anterior conclusión puso de presente que, sin perjuicio de que la accionada inobservó sus deberes negociales como fiduciaria, no es procedente acceder a las pretensiones invocadas.
Máxime que el incumplimiento alegado no impide que se ejecute el objeto contractual convenido con la demandante, ni mucho conduce a culminar ese acuerdo de voluntades, pues “la jurisprudencia ha enseñado que [la[ resolución es un remedio extremo y procede solamente cuando resulta insalvable su ejecución o cuando el evento es insuperable”; y esto no se cumple en el presente caso.
Agregó que de conformidad con la Circular 024 de 2016 “en los negocios cuyo objeto sea la promoción y consecución de intereses en adquirir participaciones fiduciarias, resulta fundamental que haya suficiente claridad, información y revelación acerca de la gestión a desarrollar por la sociedad fiduciaria, así como de aspectos como: (…) 3.4.7.3.4.
Si se prevé la adquisición de crédito para la financiación del proyecto, los mecanismos destinados a su pago y los riesgos de impago de dichas obligaciones.” 7 Archivo “128Anexos” subcarpeta “2021133955”, carpeta “SuperintendenciaFinanciera”. 8 Archivo “155SentenciaEscritaNiega.pdf” subcarpeta “2021133955”, carpeta “SuperintendenciaFinanciera”.
Y, recalcó que en el presente asunto, la sociedad Acción Sociedad Fiduciaria S.A., más allá del hecho superado, omitió su deber de analizar, estudiar e informar las actividades a su cargo frente a los mecanismos de pago de la prorrata del apartamento 503, toda vez que “de haber sido diligente la sociedad fiduciaria, previsiva y haber dado estricto acatamiento a las circulares aquí señaladas, así como el adoptar conducta ingentes, conducentes, prudentes, es evidente pudo evitar el suceso causado materia de discusión.” Además, señaló que el impago del crédito constructor se prueba con la orden de apremio que profirió el Juzgado Segundo Civil del Circuito Girardot por valor de $1.946.409.717,69, así como con el acuerdo celebrado el 7 de febrero de 2022 por valor de $2.092.723.675; aspecto que demuestra un actuar diligente y profesional en la demandada.
Finalmente, refirió que “(i) la sociedad fiduciaria conoció la existencia del crédito constructor para el apalancamiento del proyecto, ya que suscribió documentos en este sentido como deudora principal y garante bajo la administración y vocería del patrimonio que administra y objeto de análisis; (ii) no hizo el examen de riesgo que conducía esta situación por un eventual impago como tampoco estableció el servicio de la deuda de este crédito o constituyó una garantía suficiente que evitara ese suceso, o por lo menos aquí no lo probó;
(iii) se convino a este suceso incierto, es decir, no previó lo previsible, que con esta constitución de garantía hipotecaria sumada a un posible y futuro no pago del crédito, podría causarse frente a quienes honrarían sus obligaciones completamente una afectación al no poder detentar el bien con titularidad completa a propósito de los beneficios de área (inmuebles) a los cuales se vincularon; y (iv) desconoció con su actuar la obligación indelegable y de resultado contenida en el numeral 7 del artículo 1234 del C. de Co., esto conlleva a que no es posible colegir nada diferente a que fue su propia conducta la causal de la situación, y por consecuencia, sin más elucubraciones a la realidad que condujo a este proceso siendo incluso compelida a resarcir tal evento con cargo de su propio patrimonio, (art. 1243 del C. de Co. en cc.
Sent. SC2879 de 2022).” III. LA APELACIÓN Inconforme con la anterior determinación, ambos extremos procesales la recurrieron por las siguientes razones: Reproches de la actora Carmen Cristina Espitia Rosso:9 9 Archivo “30Sustentación.pdf”, carpeta “CuadenoTribunal”. 1. En el fallo atacado se dijo que en la demanda se solicitó la resolución del contrato, sin embargo, tal circunstancia no es cierta, toda vez que dentro del líbelo de reforma se excluyó aquella pretensión. 2.
El juez de primera instancia erró al afirmar que el inconformismo no recae en el manejo de los recursos, como quiera que precisamente el extremo activo en esta acción pide “que se reintegren (…) los recursos que entregó a ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. en virtud del contrato de vinculación al fideicomiso.” 3. No es cierto que la vulneración de sus derechos como consumidora hubiera cesado porque: (i) la prueba en que se soportó la negativa de las pretensiones era improcedente, (ii) la actuación negligente por parte de la fiduciaria no es susceptible de ser corregida cinco (5) años después “cuando el afectado ha decidido iniciar una acción legal para salvaguardar los recursos que de buena fe entregó.” 4.
El a quo valoró indebidamente los medios suasorios recaudados, en razón a que la carta suscrita por el Banco Scotiabank Colpatria S.A. en la que manifiesta su voluntad de liberar la hipoteca no es prueba suficiente “para demostrar que (…) había sido liberada y que con ello se habían superado los inconvenientes que permitieron la conclusión del negocio jurídico celebrado.” Amén que, si era el caso, debieron decretarse pruebas de oficio. Reparos de la demandada Acción Sociedad Fiduciaria S.A en su condición de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I:10 1.
El representante legal de la sociedad Construcciones Inteligentes Eva S.A.S., en la declaración rendida en el asunto, expuso que dicha sociedad “asumiría con recursos propios los gastos de escrituración adicionales que pudieran o llegasen a causarse.” 2. Le corresponde a la actora “demostrar la existencia del perjuicio sufrido y el monto del mismo derivado de las actuaciones de Acción Fiduciaria en nombre propio y como vocera del patrimonio autónomo FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO EVA GIRARDOT ETAPA I. Dicho perjuicio debe ser cierto, personal, directo, cuantificado y antijurídico y, en todo caso, relacionado causalmente con el comportamiento del Fideicomiso.” IV.
CONSIDERACIONES 10 Archivo “09AmpliacionSustentacion”, carpeta “CuadernoTribunal”. 1) Presupuestos Procesales: En el sub lite, se advierte la presencia de los presupuestos requeridos para considerar válidamente trabada la relación jurídico procesal, toda vez que el juez de conocimiento cuenta con atribuciones para conocer del caso y el tribunal para resolver la alzada; asimismo, las personas enfrentadas en la litis ostentan capacidad para ser parte, y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir de fondo esta apelación con la advertencia de que, en tanto ambas partes recurrieron la sentencia, el presente Tribunal puede pronunciarse sin limitación alguna sobre el objeto de litigio, tal como lo expresó la Corporación de cierre civil en la providencia SC3148 de 2021.11 2) La fiducia mercantil.
Obligaciones y responsabilidad del fiduciario inmobiliario. En la actualidad, esta figura sustancial encuentra su fundamento próximo en el artículo 1226 del Código de Comercio, sin perjuicio de que algunas de sus particularidades se asemejen a la propiedad fiduciaria que regulan los preceptos 794 y siguientes del Código Civil. En todo caso, el nomen iuris del fideicomiso (proveniente etimológicamente del vocablo fides12) se debe precisamente a la noción de confianza, que presupone la existencia del negocio y su adecuado funcionamiento.
Advirtiéndose que su alcance va más allá de la esfera netamente contractual, puesto que el buen suceso de la gestión encomendada interesa no solo a las partes sino al ordenamiento jurídico en general, entre otras cosas, por estar en juego la credibilidad y estabilidad del sistema financiero, en armonía con el principio de buena fe. Así lo señaló el Alto Tribunal Civil en la sentencia SC2879-2022 al indicar que: “[l]a trascendencia social y económica de este tipo negocial es motor permanente de su concreción, y aunque el carácter dúctil de la bona fides hace ciertamente inútil todo intento por cristalizar su alcance en un concepto pétreo, el ordenamiento ha procurado bosquejar su figura, a través de reglas específicas que gradualmente develan su identidad.” En el caso específico de la fiducia inmobiliaria, la Corte en la providencia SC5430-2021 destacó que para los inversionistas que 11 MP.
Álvaro Fernando García Restrepo. 12 Ver, entre otras, CSJ SC 30 jul. 2008, exp. 01458.. consideran vincularse a un proyecto de esa naturaleza, resulta de suma importancia la presencia de una fiduciaria en el negocio, los lleva al convencimiento de que el proyecto será adecuadamente administrado por una entidad profesional y altamente especializada, que además cuenta con vigilancia estatal, Lo que brinda la tranquilidad de que aquella “vigilará con seriedad, diligencia y probidad su viabilidad jurídica, técnica, financiera y comercial, desde la fase precontractual, durante su ejecución y hasta la consolidación de sus expectativas frente a las unidades inmobiliarias.” Más aún que el artículo 1234 ibídem establece deberes indelegables del fiduciario, que, junto con los previstos en el acto constitutivo, rigen la relación negocial, y entre los que vale la pena resaltar “el deber de realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia” y el de “transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario.” 3) Caso concreto: 3.1.
En el presente asunto, el juez de primera instancia declaró en su sentencia probadas las excepciones denominadas “hecho superado” y “las condiciones derivadas de la autorización para la liberación y en consecuencia la escrituración para la transferencia del apartamento 503 (objeto de controversia), por parte de Scotiabank Colpatria S.A. se encuentran superadas”; y, con ello, dispuso en su numeral 4° que, ante la viabilidad de continuar con el negocio de venta celebrado entre la partes, “en caso de que los gastos por Escrituración sean mayores a los pagados en su momento por la demandante, $4.503.538,oo M/cte., estos deberán ser asumidos por la Sociedad Fiduciaria.” Frente a lo cual, si bien ambos extremos procesales resultaron inconformes y, por ello, la recurrieron, esta Sala advierte la necesidad de confirmar íntegramente su contenido por las razones que se expondrán en el curso de esta decisión. 3.2.
En relación con los únicos elementos de reparo erigidos por la demandada, en su condición de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I, atinentes a la condena establecida para el pago de la diferencia que pueda existir en los gastos de escrituración, debe recordarse que el artículo 1226 del Código de Comercio define la fiducia como “un negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.” En este orden, se tiene que el fiduciario responde hasta la culpa leve en el cumplimiento de su gestión, tal como lo prevé el canon 1243 de la Ley Mercantil.
Sin que sea dable predicarse excepción alguna sobre el particular, por la misión especial que comporta el ejercicio de su función, mucho menos si la actividad comporta repercusiones económicas en contra de los involucrados. Precisamente, respecto de ese ámbito de responsabilidad, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC 2879 de 2022 señaló lo siguiente: “El principal llamado a responder civilmente por las repercusiones económicas de la gestión encomendada es el mismo patrimonio autónomo, así como también es quien se beneficia de sus utilidades.
Sin embargo, aun cuando excepcional, la responsabilidad del fiduciario normalmente se configura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes, eventos frente a los cuales, ha dicho la Corte, «el fiduciario compromet[e] su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes, frente a los afectados por su obrar ilícito, responsabilidad que en el ordenamiento jurídico patrio no es extraña, en la medida, en que el que con su dolo o culpa causa un daño está llamado a indemnizarlo, siendo contractual el fundamento de esa responsabilidad, si es que esa conducta activa u omisiva se dio en desarrollo de un negocio jurídico de esa naturaleza, o extracontractual, en el caso contrario».13 Frente a tales eventualidades cobra especial relevancia la profesionalidad del fiduciante; no porque de ella se origine un régimen de responsabilidad civil particular, sino por la especial diligencia y los precisos conocimientos que ese agente debe tener sobre el contexto en el que se habría ocasionado el incumplimiento.
Elementos que, según dicha providencia del Alto Tribunal Civil, “especifican los matices del factor de imputación (subjetivo) que regirá el estudio –retrospectivo de su comportamiento y, por contera, caracterizan los linderos del patrón de conducta que deberá probar haber cumplido, para liberarse del reproche de culpabilidad.” De conformidad con el anterior precedente, para casos como el que demanda la atención del Tribunal, en los que se busca deducir una responsabilidad en cabeza de la fiduciaria, es preciso demostrar que ésta habría incumplido obligaciones y cargas que, de conformidad con el contrato de fiducia y la ley, debía acatar.
Asunto que, en efecto, fue decantado en el fallo de primera instancia y que, incluso, no se discutió por la sociedad recurrente. 13 SC 2879 de 2022. MP. Luis Alonso Rico Puerta. Obsérvese que, a juicio de la autoridad de primer grado, “(i) la sociedad fiduciaria conoció la existencia del crédito constructor para el apalancamiento del proyecto, ya que suscribió documentos en este sentido como deudora principal y garante bajo la administración y vocería del patrimonio que administra y objeto de análisis;
(ii) no hizo el examen de riesgo que conducía esta situación por un eventual impago como tampoco estableció el servicio de la deuda de este crédito o constituyó una garantía suficiente que evitara ese suceso, o por lo menos aquí no lo probó; (iii) se convino a este suceso incierto, es decir, no previó lo previsible, que con esta constitución de garantía hipotecaria sumada a un posible y futuro no pago del crédito, podría causarse frente a quienes honrarían sus obligaciones completamente una afectación al no poder detentar el bien con titularidad completa a propósito de los beneficios de área (inmuebles) a los cuales se vincularon; y (iv) desconoció con su actuar la obligación indelegable y de resultado contenida en el numeral 7 del artículo 1234 del C. de Co., esto conlleva a que no es posible colegir nada diferente a que fue su propia conducta la causal de la situación, y por consecuencia, sin más elucubraciones a la realidad que condujo a este proceso siendo incluso compelida a resarcir tal evento con cargo de su propio patrimonio.” Entonces, al encontrarse establecido sin reproche alguno en esta instancia el incumplimiento de la demandada frente a sus deberes como fiduciaria, es apenas lógico que la convocada deba asumir el pago de la diferencia que pudiese resultar en el pago de los gastos de escrituración, en relación con aquellos emolumentos que por ese concepto ya canceló en su oportunidad la señora Carmen Cristina Espitia Rosso.
De contera, para esta Sala ninguna censura merece la orden concerniente a que la demandada sufrague la diferencia que pudiera existir en los gastos prenotados, como quiera que si bien, en principio, la responsabilidad de la sociedad fiduciaria deviene excepcional, lo cierto es que en el presente asunto se probó plenamente que la desatención de las obligaciones de la pasiva como encargada inmobiliaria desencadenó en perjuicio de la actora.
Obsérvese que, según el artículo 1226 del Código de Comercio “Son deberes indelegables del fiduciario, además de los previstos en el acto constitutivo, los siguientes: 1) Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia.” y “7) Transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario.” Punto en el que se advierte que en el sub lite no se cumplió el deber de transferir jurídicamente la unidad inmobiliaria identificada como apartamento 503 de la copropiedad Eva Punta Arena Etapa I a la señora Carmen Cristina Espitia Rosso; débito que se encuentra a cargo de la demandada, a voces de la norma en cita y del encargo fiduciario.
Aunado a lo anterior, téngase en cuenta que no le asiste razón a la convocada al afirmar que la obligación de pagar el crédito hipotecario recaía en la sociedad fideicomitente, Construcciones Inteligentes Eva S.A.S., como quiera que del mandamiento de pago de 20 de enero de 2021, proferido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito Girardot (Cundinamarca) librado en favor del Banco Scotiabank Colpatria S.A. en contra de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en calidad de vocera y administradora del fideicomiso antes mencionado, se extrae que era esta última la obligada a resarcir tal crédito, amén de ser la propietaria de los inmuebles que garantizan con hipoteca el crédito constructor.
Así precisamente lo expuso el representante legal del Banco Scotiabank Colpatria S.A. en su declaración rendida en audiencia dentro del proceso, al señalar que el obligado principal del crédito es el Fideicomiso Proyecto Eva Girardot Etapa I, cuya vocería y administración se encuentra en cabeza de la aquí convocada. De esa manera, la sociedad fiduciaria como profesional en el negocio, tenía la obligación de actuar con especial diligencia para cumplir con el objeto del encargo fiduciario, que no era otro que la construcción del proyecto inmobiliario y su posterior trasferencia material y jurídica a los beneficiarios de área.
Carga a la que, en todo caso, no se allanó, y por la que se verifican improcedentes los elementos que figuran el reproche en estudio. 3.3. Ahora bien, en lo que tiene que ver con el primer reparo planteado por el extremo demandante, se advierte que este no tiene vocación de prosperidad. En efecto, aunque le asiste razón al afirmar que con el escrito de reforma de demanda se eliminó la pretensión segunda en la que se invocó de manera directa que se declarara la resolución del contrato, tal circunstancia no exoneraba al a quo para pronunciarse sobre la consecuencia legal de devolución de dineros deprecada en la petición n° 2 del líbelo de reforma.
Obsérvese que en aquel escrito se invocó lo siguiente: De esa manera, la mención que el a quo hizo dentro de sus consideraciones sobre la figura sustancial de la resolución de contrato, no corresponde a un desconocimiento de lo expresado en el líbelo de reforma, sino al análisis que le era exigido para definir la pertinencia o no del reintegro de dineros que deprecó el extremo activo.
Punto que no debía pasar por alto, por cuanto, como ya se dijo, comporta una consecuencia legal propia de ese remedio sustancial; cuyo examen debe seguir necesariamente el análisis i) de la viabilidad o no de retornar las cosas al estado en el que se encontraban antes de que la demandante entregara el valor del precio, o, en su defecto, ii) del principio de estabilidad de los contratos14, en tanto en favor de la demandante ya había sido entregado el inmueble objeto de negociación. De esa manera, resulta acertado que el juez de instancia se apoyara, para definir lo anterior, en el marco regulatorio que contienen los cánones 1546, 1602 y 1603 del Código Civil, y demás preceptos concordantes, así como en la postura jurisprudencial asumida por la Corporación de cierre civil en la sentencia SC1690 de 2022.
Y, por lo mismo, no se evidencia la existencia de error o incongruencia en la decisión de primer grado. 3.4. De contera, tampoco resultan operantes los reparos 2, 3 y 4 de la demandante, relativos a “error al afirmar que el inconformismo no recae en el manejo de los recursos”, a que “no es cierto que la vulneración de sus derechos como consumidora hubiera cesado” e “indebida valoración de la carta suscrita por el Banco Scotiabank Colpatria S.A.”, en la que el representante legal de este último ente manifestó su voluntad de liberar la hipoteca existente sobre los predios llamados a ser transferidos a su favor.
Lo anterior, habida cuenta que el examen que se hizo sobre ese medio de prueba documental es correcto para determinar sorteado el agravio del que fue objeto la aquí accionante. Y, además, los pedimentos que se erigieron en el líbelo de reforma no resultan procedentes en este caso, en tanto, como ya se dijo, entrañan consecuencias jurídicas de una acción que no se adecúa al mecanismo de protección que establece el numeral 3° del artículo 56 de la Ley 1480 de 2011, cuyo tenor literal señala: “[S]e decidirán [por este mecanismo] los asuntos contenciosos que tengan como fundamento la vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios, los originados en la aplicación de las normas de protección contractual contenidas en esta ley y en normas especiales de protección a consumidores y usuarios; los orientados a lograr que se haga efectiva una garantía; los encaminados a obtener la reparación de los daños causados a los bienes en la prestación de servicios contemplados en el artículo 19 de esta ley o por información o publicidad engañosa, independientemente del sector de la economía en que se hayan vulnerado los derechos del consumidor.” Si bien, como lo señaló la recurrente, se observa en el Certificado de Libertad y Tradición allegado con el libelo genitor que, para la fecha de radicación de la demanda, no había sido efectuada su transferencia a la demandante y que en el curso del proceso no fue aportado uno reciente que 14 Expresado, entre otras, en las sentencias SC4902-2019, SC5569- 2019 y SC5312-2021. diera cuenta de su situación jurídica actual, en todo caso tales circunstancias, por si solas, no conllevan la procedencia de ese petitum, en el que se busca inexorablemente obtener la devolución de los dineros entregados como contraprestación por la venta del apartamento 503 y el uso exclusivo de los garajes 15 y 16 de la copropiedad Eva Punta Arena Torre 1 P.H. Bienes que, como lo reconoció la accionante Carmen Cristina Espitia Rosso en el hecho n° 9 del escrito de reforma, le fueron entregados por la sociedad Construcciones Inteligentes Eva S.A.S. desde el 9 de agosto de 2018, y sobre los que no manifestó, ni en la demanda ni en su declaración de parte, voluntad alguna de querer reintegrarlos a su vendedora.
De manera que, para zanjar ese tipo de reclamo, lo que correspondía era validar o no la procedencia de la acción que prevén los artículos 1546, 1602 y 1603 del Código Civil, y demás preceptos concordantes. Amén que, aunque la actora intentó adecuar su líbelo para excluir las solicitudes relativas a la resolución de contrato, a la postre no lo logró, debido a que su pedimento de devolución de dineros se mantuvo en ambos escritos, a pesar de corresponder precisamente a la aplicación de esa figura.
En todo caso, como lo indicó el a quo en su providencia, no se ignora que la actividad que desarrolló la demandada, relativa al manejo de los recursos de la fiducia, no fue la correcta; y que ello generó una situación que no tenía por qué soportar la demandante en el ejercicio del negocio inmobiliario. No obstante, aquellas circunstancias se encuentran conjuradas a partir de la mediación de Scotiabank Colpatria S.A., al existir autorización de parte de esta última para liberar parcialmente la hipoteca que persiste sobre el predio de mayor extensión, y que se registró en el folio de matrícula del apartamento 503.
Actividad que, de modo alguno, debe conducir a la extinción del contrato como indirectamente lo pretende la parte activa al solicitar el reintegro de los dineros entregados para la adquisición del predio, más aún que ya ostenta el dominio material del citado inmueble desde el 9 de agosto de 2018, y desde esa fecha ha tenido la oportunidad de usufructuarse.
Por lo mismo, no resulta plausible que, además de retener el bien, pretenda ahora el reembolso del precio pagado para la venta, en tanto esa no es un acto que luzca legal, ni que sea posible de avalar judicialmente. A la par que no tiene la virtualidad de dar al traste con el acuerdo de voluntades objeto de evaluación, debido a que eso pondría en riesgo el equilibrio contractual entre las partes, tal como lo expresó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC1690-2022 en los siguientes términos: “(…) en desarrollo del principio de estabilidad de los contratos, es preciso reconocer que no todo incumplimiento puede dar al traste con el acuerdo de voluntades, pues permitiría que infracciones menores, que fácilmente podrían remediarse mediante el simple despliegue de la buena fe que los artículos 1603 civil y 871 mercantil reclaman de las partes en la ejecución de los contratos, terminaran erigiéndose en factores dirimentes, con grave desprecio de un cúmulo abrumadoramente mayor de prestaciones satisfechas.
Semejante proceder sería manifiestamente injusto al prohijar la utilización torticera de pequeñas faltas como pretexto para el logro de fines ajenos al ordenamiento, pues permitiría que antojadizamente una parte que está arrepentida por otros motivos se prevaliera de ellas para instar el aniquilamiento. (…)” En consecuencia, por cuanto no es plausible dar una valoración distinta a la prueba documental prenotada, en la que se acredita la autorización de Scotiabank Colpatria S.A. para levantar la hipoteca que impedía transferir a la actora el bien objeto de venta, y, además, ese hecho soslaya la amenaza de los derechos de la señora Carmen Cristina Espitia Rosso como consumidora, se negarán de facto dichos reparos. 3.5.
Por último, en lo que hace al agravio atinente a que la demandada no tuvo en cuenta el aporte por $58.000.000, que la actora hizo el 1 de marzo de 2017, se advierte que, si bien la fiduciaria certificó en el proceso la transferencia de dichos dineros por cuenta del encargo fiduciario de la demandante, tal circunstancia correspondió a una equivocación documental, que, a la postre fue aclarada con un instrumento distinto al aducirse que aquel correspondía a otro contrato de vinculación. Desde luego, este yerro no puede ser ahora aprovechado por la demandante para tomar partida de una circunstancia que dista de la realidad, incluso, a sabiendas de que el monto antes acotado no le es atribuible.
En efecto, ante este tipo de circunstancias, como lo expresó la Alta Corporación Civil en la sentencia SC2218 de 2021, es menester exigir al contradictorio “un comportamiento correcto y en general honesto que impone la buena fe, haciéndose exigible a quien se busca apoyar en el error, un comportamiento objetivamente leal que impida alegar en su beneficio la culpa del otro”.
Más aún cuando se busca dar alcance convencional a algo que, en verdad, no la tiene; al orden de desconocer, incluso, el postulado de la buena fe, tanto en el ámbito contractual como procesal. Premisa esta que no solo reviste rango constitucional en el canon 83 de la Carta Política, sino que también cuenta con previsión legal en el artículo 871 del Código de Comercio, al aducirse que “los contratos deben (…) ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no solo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos (…).” (Negrilla y subrayado fuera del texto original) Lineamiento sobre el que dicho Tribunal de cierre indicó que, “por virtud de este, cada una de las partes en las diferentes fases, contractual y post contractual, debe asumir un comportamiento caracterizado por la sinceridad y lealtad frente al otro, de manera que, a su vez, espere recibir un trato igual.” En esa medida, en tanto para el a quo y esta Sala no asiste duda que la mención que efectuó la sociedad accionada en el documento en el que citó como aporte de la demandante la cifra de $58.000.000 obedeció a un error, dado que se certificó un valor que no tiene nada que ver con el bien inmueble objeto de litigio, no es admisible aceptar que la actora ahora busque aprovecharse de ese yerro para obtener un beneficio económico.
Circunstancia que, desde luego, es suficiente para declarar inoperante el reparo materia de análisis, toda vez que en el plenario reposan sendos documentos que dan cuenta que esa mención se trató de una equivocación. 3.6. Conclusión Así las cosas, se confirmará la sentencia de primera instancia, sin que sea necesario realizar consideración adicional.
Y, consecuentemente, en cumplimiento de lo establecido en el numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas a la sociedad demandada, por no resultar procedente su recurso. VI.- DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el 3 de octubre de 2023 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera, por lo anteriormente expuesto.
SEGUNDO: Se condena en costas a la demandada Acción Sociedad Fiduciaria S.A., condición de vocera y administradora del Fideicomiso Recursos Proyecto Eva Girardot Etapa I, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora fija la suma de un (1) salario mínimo mensual legal vigente.
TERCERO: Devuélvase el expediente a la autoridad de origen, para lo de su trámite y competencia. Notifíquese y Cúmplase, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Magistrada (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Magistrado (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Magistrada Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 49920cf78812de78ba15455f92002d7877f0364f5bf85293d4980e5805c731ac Documento generado en 28/08/2024 03:42:41 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica