República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá, D. C., nueve (9) de agosto de dos mil veinticuatro (2024).
1. IDENTIFICACIÓN DEL PROCESO Magistrada Ponente: CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Radicación: 110013103047 2020 00096 02 Procedencia: Juzgado Cuarenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, D.C. Demandantes: Carlos Julio Rodríguez Benítez y y otros Demandados: Constructora Punta Verde S.A.S. Proceso: Verbal Recurso: Apelación Sentencia Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 25 de julio de 2024.
Acta 28.
2. OBJETO DE LA DECISIÓN Se dirime el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia calendada 25 de agosto de 2023, proferida por el JUZGADO CUARENTA Y SIETE CIVIL DEL CIRCUITO DE BOGOTÁ D.C. dentro del proceso VERBAL promovido por CARLOS JULIO, OLGA ISABEL y JOSÉ EDGAR RODRÍGUEZ BENÍTEZ, quien cedió sus Verbal 047 2020 00096 02 derechos litigiosos a favor de MARY LUZ RODRÍGUEZ BENÍTEZ, MARÍA AURORA BENÍTEZ DE RODRÍGUEZ, MARGARITA ROSA FERIA GRIMALDO, CECILIA GUTIÉRREZ DE SERRATO y MARÍA CAROLINA SERRATO GUTIÉRREZ contra la CONSTRUCTORA PUNTA VERDE S.A.S., JUAN PABLO SANABRIA ECHANDÍA, FIDEICOMISO PROYECTO PALO ALTO y ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. 3.
ANTECEDENTES. 3.1. Demanda inicial. Carlos Julio, Olga Isabel y José Edgar Rodríguez Benítez, quien cedió sus derechos litigiosos a favor de Mary Luz Rodríguez Benítez, María Aurora Benítez de Rodríguez, Margarita Rosa Feria Grimaldo, formularon demanda contra la Constructora Punta Verde S.A.S., Juan Pablo Sanabria Echandía, Fideicomiso Proyecto Palo Alto y Acción Fiduciaria S.A., para que previos los trámites pertinentes se hagan los siguientes pronunciamientos: 3.1.1.
Declarar, de manera principal, la nulidad absoluta de los contratos de vinculación celebrados entre los promotores y los intimados, por objeto y causa ilícitos, así como por desconocer normas imperativas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 899 del Código de Comercio. De forma subsidiaria, la nulidad absoluta, anulabilidad -nulidad relativa-, o la resolución de tales alianzas. 3.1.2.
Condenar, en consecuencia, a los convocados a devolverles, los capitales consignados para desarrollar el proyecto inmobiliario, con los intereses moratorios causados desde la celebración de cada convenio, a Margarita Rosa Feria Grimaldo $60.944.980.oo, para Carlos Julio, Olga Isabel, José Edgar, Mary Luz Rodríguez Benítez, 2 Verbal 047 2020 00096 02 así como a María Aurora Benítez de Rodríguez $39.210.000.oo., además de los perjuicios materiales por cuantía de $21.064.000.oo para la primera, $21.710.000.oo para los segundos; morales, por el monto de 20 salarios mínimos legales mensuales vigentes a favor de aquélla y de estos últimos 10 salarios mínimos legales mensuales vigentes para cada uno, así como a sufragar los gastos del litigio. 3.1.3.
Efectuar las declaraciones extra, ultra e infra petita que correspondan1. 3.2. Escrito genitor acumulado: Cecilia Gutiérrez de Serrato y María Carolina Serrato Gutiérrez, por medio de mandatario judicial, acumularon reclamación al escrito primigenio frente a la Constructora Punta Verde S.A.S., Juan Pablo Sanabria Echandía, Fideicomiso Proyecto Palo Alto y Acción Fiduciaria S.A., para: 3.2.1.
Disponer, de manera principal, la resolución del negocio jurídico suscrito, porque los encartados incumplieron, atendiendo lo dispuesto en el canon 870 del Estatuto Mercantil. De forma subsidiaria, la nulidad absoluta al configurarse objeto, causa ilícita y desconocer normas imperativas, según lo previsto en la regla 899, o su invalidez relativa al existir vicios del consentimiento en las categorías de error o dolo, acorde con lo regulado en el precepto 900 ibidem. 3.2.2.
Sentenciar, a corolario, a los intimados les restituyan, con los réditos de mora y la indexación pertinente, $51.838.000.oo desde cuando se consumó la relación, así como sufragar los detrimentos materiales irrogados que se estiman en la suma de $20.934.000.oo y los morales por la cifra de 20 salarios mínimos legales mensuales 1 Folios 7 al 11 del archivo 016SolicitudCorrecciónDemandamemorial20201119, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 3 Verbal 047 2020 00096 02 vigentes, además de las costas procesales. 3.2.3.
Adoptar cualquier otra medida que considere justa para las partes, conforme a lo que encuentre probado2. 3.3. Hechos. Para soportar dichos pedimentos invocaron los supuestos fácticos comunes que, en síntesis, se compendian: 3.3.1. El 21 de agosto de 2013, mediante documento privado, la sociedad Constructora Punta Verde S.A.S transfirió, a título de fiducia mercantil, a favor de la Acción Fiduciaria S.A., en los términos de los artículos 1227, 1233 y 1238 del código de comercio, $ 2.000.000.oo, con lo cual quedó constituido el patrimonio autónomo denominado “FIDEICOMISO PROYECTO PALO ALTO, CONDOMINIO”, ubicado en La Mesa – Cundinamarca, donde la primera es la fideicomitente desarrolladora y la segunda, la fiduciaria.
Conforme la cláusula primera de la convención, la fiducia tenía por objeto la realización del proyecto denominado “CONDOMINIO PALO ALTO”, consistente en el desarrollo urbanístico de 8 etapas con un total de 147 unidades de vivienda, de las cuales 27 son unifamiliares y 120 apartamentos, desarrollado en 6 etapas –de la 3ª a la 8ª, ya que la 1ª y 2ª fueron ejecutadas por el fideicomitente-; en un inmueble urbano del municipio de La Mesa- Cundinamarca del que no se indicó su dirección, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 16690837, con una extensión aproximada de 24.124 metros cuadrados” (cláusula 1.6).
En cumplimiento, a través de escritura pública número 4900 fechada 2 Folios 7, 8 y 10 del archivo 002Demanda Acumulada, ubicado en la carpeta 002Demanda Acumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 4 Verbal 047 2020 00096 02 27 de noviembre de 2013, otorgada en la notaría 44 de Bogotá, e inscrita el 17 de enero de 2014 en el registro inmobiliario, la Constructora Punta Verde S.A.S. transfirió el dominio del aludido predio a Acción Fiduciaria S.A. Pese a que se expidió la licencia de urbanismo - Resoluciones 376 de 2011 y 496 de 2012-, se aprobó el reglamento de propiedad horizontal - Resolución 495 de 2012, modificada por medio de actos administrativos 333 de agosto 15 de 2014 y 414 de septiembre 22 de 2014-, y se emitió la licencia de construcción y aprobación de plano Resolución 502 de 2013, modificada por medio de pronunciamientos 040 de 2014 y 632 del 29 de diciembre de 2015, vencieron sin que fueran renovadas, por lo que la construcción de la torre 5 es ilegal y la convención de vinculación adolece de nulidad absoluta.
Por lo tanto, después del 17 de diciembre de 2016, día en que venció el término otorgado para la prórroga de la última habilitación, el fideicomitente no debía seguir anunciando, comercializando, ni mucho menos vinculando beneficiarios de área al proyecto por tener un objeto ilícito; además, quedó inhibido legal y contractualmente de entregarle dineros al promotor fideicomitente.
Los demandados estaban en la obligación de informar a los inversionistas, al Municipio y a la Superintendencia Financiera dicha circunstancia. Por su parte, al fideicomiso no le era dable seguir recibiendo dinero y, tenía que reintegrar los aportados hasta esa fecha; suspender la ejecución de los convenios de fideicomiso y de vinculación, en espera que la constructora obtuviera una nueva licencia; sin embargo, las intimadas incumplieron.
Según la cláusula 2ª del fideicomiso, a la fiduciaria le correspondía recaudar y custodiar los aportes que el fideicomitente realizara, así como recibir e invertir los dineros entregados por los beneficiarios de 5 Verbal 047 2020 00096 02 área en cumplimiento del contrato de vinculación, permitir el desarrollo del proyecto por parte del constructor, proporcionar los recursos al constructor en la forma pactada, y la restitución del inmueble, cuando no fuera posible la edificación del proyecto.
Como requisitos para la culminación de la primera etapa y que el fideicomitente empezara a percibir dineros, era imperativo que estuviera debidamente ejecutoriada la licencia de construcción, radicado el permiso para enajenar los inmuebles, realizar la transferencia del predio sobre el cual se construiría el proyecto, entregar al fideicomiso los contratos de vinculación que equivalieran por lo menos al 70% de cada etapa del proyecto, esto es, haber alcanzado el punto de equilibrio, teniendo en cuenta que para la contabilización de dicho porcentaje solo era pertinente incluir los inversionistas que como máximo tuvieran 60 días de mora en las cuotas. 3.3.2.
El 3 de septiembre de 2014, Cecilia Gutiérrez de Serrato y María Carolina Serrato Gutiérrez suscribieron contrato de vinculación como beneficiarias de área del apartamento 403, los parqueaderos 7, 10 y del depósito 19 de la torre 5 etapa 7 del Condominio Palo Alto, cuyo encargo fiduciario se identifica con el número 1200044813, por un precio de $209.340.000.oo, de los cuales debían pagar como cuota inicial $62.802.000.oo y el saldo de $146.538.000.oo mediante financiación. De este valor alcanzaron a entregar $51.838.000.oo,realizaron el último desembolso el 11 de mayo de 2016.
Signaron acuerdo de vinculación como beneficiarios de área, el 12 de septiembre de 2014, Margarita Rosa Feria Grimaldo; el 23 de octubre de 2015, Carlos Julio, Olga Isabel, José Edgar, Maryluz Rodríguez Benítez y María Aurora Benítez de Rodríguez, aquella sobre la unidad habitacional 103, y estos respecto del 302, ambos del interior 5, etapa 6 Verbal 047 2020 00096 02 7 de la copropiedad ya mencionada, con encargo fiduciario 1200044830, en su orden, por un valor de $210.640.000.oo el primero, de los cuales satisfizo hasta el 3 de febrero de 2017 $60.944.980.oo; el segundo, $217.100.000.oo de los que cubrieron, a 2 de agosto de 2019, $39.210.000.oo.
El saldo de la cuota inicial debía pagarse, según lo concertado en el otrosí, el 22 de agosto de 2018. La obra se encuentra totalmente paralizada desde el año 2015, a pesar de ello, el representante legal y contador remitieron concepto favorable de la obtención del punto de equilibrio y que contaban con flujo de caja para el desarrollo del proyecto.
Con esto iniciaron la fase operativa. Ni la fiduciaria, ni el fideicomitente les informaron a los demandantes que los dineros estaban ya en su poder, y que el proyecto se encontraba detenido. Por el contrario, los indujeron a seguir realizando pagos por una construcción que tenía las licencias vencidas. En el contrato de vinculación no se estableció un término para el cumplimiento del objeto por parte del desarrollador del proyecto, pero en el negocio de fiducia -cláusula 4ª, numeral 4.2.2- estimaron que el plazo para la culminación del ciclo operativo del proyecto era de 18 meses, contados a partir de la finalización de la etapa preoperativa de cada una de las fases.
Por ende, si para la etapa 7 -torre 5-, la fase pre-operativa terminó en mayo 11 de 2015, la fase operativa se cumplió en noviembre de 2016; en consonancia con lo manifestado por el vocero del fideicomiso en comunicación del 15 de julio de 2016, el período otorgado para levantar la edificación venció el 26 de noviembre de 2016. 7 Verbal 047 2020 00096 02 Sin embargo, para cuando se incoa la acción, la torre 5 no ha sido construida, únicamente se observa una plancha con unas varillas en hierro y unos muros, al parecer, de contención. En estado de abandono en el que se encuentra desde el año 2015, sin obreros, material, ni administrador o encargado.
Para el 31 de julio de 2015, cuando se firmó el otrosí de la convención de vinculación para ampliar el término para pagar la cuota inicial al 30 de mayo de 2017, el fideicomitente estaba percibiendo o ya había recibido la totalidad de los aportes de los beneficiarios de área de la torre 5. La fiduciaria encausada generó detrimentos patrimoniales a los precursores al deshonrar la previsión del numeral 4º, artículo 1234 del Código de Comercio, según el cual llevará la personería del patrimonio autónomo en todas las actuaciones procesales de carácter administrativo o jurisdiccional que deban realizarse para proteger y defender los bienes que lo conforman contra actos de terceros, del beneficiario o del constituyente, o para ejercer los derechos y acciones que le correspondan en desarrollo del contrato de fiducia, así como el parágrafo de la misma disposición y el artículo 2.5.2.1.1. del Decreto 2555 de 2010, según los cuales, el negocio fiduciario no debe servir de instrumento para realizar actos o contratos que no le sea dable celebrar directamente al fideicomitente de acuerdo con las disposiciones legales.
También inobservó las obligaciones y responsabilidades que se le imponen antes y durante la celebración del negocio de vinculación, por la Circular Básica Jurídica 029 de 2014, emitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, razón por la cual es responsable a título de falta leve -falta de diligencia y cuidado utilizada por los hombres de negocios-, de acuerdo con lo preceptuado por la regla 1243 del Código Civil.
Al tenor del canon 899 del Estatuto Mercantil el contrato de 8 Verbal 047 2020 00096 02 vinculación es nulo, porque desatendió varias normas e instrucciones de la memorada circular, haberse celebrado en condiciones que era imposible hacerlo, esto es, sin licencia de construcción y/o urbanismo, con la finalidad de obtener un lucro indebido a costa del patrimonio de las demandantes.
Al amparo de la regla 42 de la Ley 1258 de 2008, el representante legal de la sociedad por acciones simplificada convocada, Constructora Punta Verde S.A.S., es solidariamente responsable por los detrimentos irrogados debido a que la usó para defraudar la ley o en perjuicio de terceros, comoquiera que logró que el fideicomiso le entregara los recursos aportados por los actores, pese a que para entonces no contaba con licencia de construcción, los cuales no fueron invertidos en la construcción. Los impulsores invocan la protección que les asiste como consumidores, ante las cláusulas abusivas que exoneran de responsabilidad a la fiduciaria.
Les deben resarcir los daños causados por el proceder de mala fe y publicidad engañosa por parte de sus contradictores3. 3.4. Trámite Procesal. El Despacho de Conocimiento, mediante proveído calendado 20 de agosto de 2020, admitió el libelo inicial, ordenó su traslado al extremo pasivo4. Por medio de auto de 16 de diciembre de 2020 se admitió la corrección del escrito genitor5.
Notificada de las anteriores determinaciones, la fiduciaria convocada, 3 Folios 1 al 6 del archivo 016SolicitudCorrecciónDemandamemorial20201119, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, y 1 al 6 del archivo 002DemandaAcumulada, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, ambos a su vez en 01Primera Instancia. 4 Archivo 009AutoAdmite, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 5 Archivo 19AutoCorrigeDemanda20201216 ibidem. 9 Verbal 047 2020 00096 02 en nombre propio y en su calidad de vocera y administradora del fideicomiso intimado, mediante apoderado judicial, planteó recurso de reposición frente a la decisión que impartió trámite al litigio 6, desestimado7, se pronunció frente a los hechos, con oposición a las pretensiones y planteó los enervantes denominados “…FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR EL EXTREMO PASIVO…”, “…DEBIDO CUMPLIMIENTO A LAS ESTIPULACIONES CONTRACTUALES DEL CONTRATO DE VINCULACIÓN POR ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. COMO VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO PALO ALTO…”, “…NO EXISTE INCUMPLIMIENO CONTRACTUAL POR PARTE DE ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARA S.A. EN CALIDAD DE VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO PROYECTO PALO ALTO CONDOMINIO…”, “…LAS PRESTACIONES SURGIDAS A CARGO DEL FIDEICOMITENTE DE EFECTUAR LA ENTREGA MATERIAL Y LA TRANSFERENCIA DEL DERECHO REAL DE DOMINIO DE LAS UNIDADES PRIVADAS A LOS BENEFICIARIOS ESTÁN SUJETAS A CONDICIONES SUSPENSIVAS…”, “…NO ES PROCEDENTE CENSURAR QUE EN LOS CONTRATOS DE VINCULACIÓN NO SE HUBIERA ESTABLECIDO UN PLAZO PARA LA TRANSFERENCIA DE LOS DERECHOS DE DOMINIO Y LA ENTREGA MATERIAL DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS…”, “…LA PARTE INCUMPLIDA NO PUEDE SOLICITAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LOS DEMAS CONTRATANTES. – CONTRATO NO CUMPLIDO…”, “…INEXISTENCIA DE PERJUICIOS DERIVADOS DEL SUPUESTO E INEXISTENTE INCUMPLIMIENTO DE ACCIÓN FIDUCIARIA…” y la “…INNOMINADA…”.
Además, objetó el juramento estimatorio8. 6 Archivo 044RecursoReposición20210712, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 7 Archivo 58AutoDecideRecursoExcepcionesMantieneEstado20211012, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 8 Folios 5 al 49 del archivo 062ConstanciaRecepciónContestaciónAcciónFiduciaria20211110, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 10 Verbal 047 2020 00096 02 El encausado Juan Pablo Sanabria Echandía enterado en legal forma del presente asunto, en nombre propio y en calidad de representante legal de la Constructora Punta Verde S.A., guardó silencio9.
A través de providencia datada 15 de diciembre de 2021, el Estrado aceptó la demanda acumulada10; en decisión separada de la misma fecha, la cesión de derechos litigiosos, efectuada por Olga Isabel Rodríguez Benítez a favor de Maryluz Rodríguez Benítez11. Frente a la demanda acumulada, el mandatario judicial de la fiduciaria formuló remedio horizontal 12, desestimado por medio de pronunciamiento del 10 de julio de 2022 13, contestó el libelo en similares términos de la inicial y, adicionó la exceptiva titulada “…PRESCRIPCIÓN…”14.
Descorridas las defensas propuestas frente a los escritos introductorios 15, decretó las pruebas solicitadas y convocó a las audiencias reguladas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso16, evacuadas se indicó el sentido del pronunciamiento y, que se proferiría por escrito17. Dictada la sentencia, declaró imprósperos los enervantes propuestos 9 Archivo 060AutoTienePorNotificadosDemandadoEstado20211012, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 10 Archivo 003AdmiteDemandaEstado20211216, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 11 Archivo 068AutoAceptaCesión20211215, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 12 Archivo 004ConstanciaCorreoRecursoReposición, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 13 Archivo074AutoresuelveRecurso20220614, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 14 Folios 2 al 43 del archivo 007ConstanciaRecpeciónContestaciónDemandaAcumulada20220712, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 15 Archivo 75ConstanciaRecepciónManifestaciónContestaciónDemandaPrincipal20220719, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 16 Archivo 079AutoAbrePruebasFijaFecha20221104, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 17 Archivos 083ActaAudiencia20230309 y 097ActaAudiencia9Agosto2023, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 11 Verbal 047 2020 00096 02 por Acción Fiduciaria S.A. como vocera del Fideicomiso Proyecto Palo Alto Condominio, decretó la resolución de los contratos deprecada en las demandada inicial y acumulada ante el incumplimiento de los convocados Constructora Punto Verde S.A.S., Juan Pablo Sanabria Echandía y Acción Fiduciaria S.A. En consecuencia, los condenó a devolver los dineros consignados por sus contendoras, indexados a la fecha en que se realice el pago, anuló los convenios materializados, negó el reconocimiento de intereses e impuso a los mencionados intimados asumieran las costas procesales18.
Inconforme con la decisión, la fiduciaria demandada la apeló19, recurso concedido mediante proveído del 15 de abril de 202420.
4. LA SENTENCIA IMPUGNADA La Funcionaria destacó la presencia de los presupuestos procesales, inexistencia de irregularidad que pueda invalidar lo actuado, las pretensiones principales y subsidiarias, que es improcedente instaurar en un mismo escenario la resolución y la nulidad de una alianza por ser contradictorias en tanto la primera exige un contrato válido, mientras que esta, por adolecer de un vicio, lo invalida.
Pasó a analizar la resolución invocada, ante la presencia de unos contratos de Fiducia Mercantil de Administración Fideicomiso Proyecto Palo Alto Condominio y de vinculación válidos, cuyo objeto era la entrega de una unidad inmobiliaria a los beneficiarios a cambio de aportes efectuados, los cuales, en efecto, hicieron los demandantes, conforme respaldan las documentales adosadas por las cantidades indicadas en los libelos. 18 Folios 23 y 24 del archivo 099SentenciaDeclaraNoProbadasExcepciones, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 19 Archivo 101ApelaciónSentencia20230831, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 20 Archivo 107Saneamiento20240415, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 12 Verbal 047 2020 00096 02 A tono con lo anterior, se acreditó que los gestores venían consignando periódicamente las cuotas convenidas, aspecto que también respaldan las certificaciones expedidas por la fiducia, respecto del cual se configura un indicio grave por la no contestación de la demanda por parte de la constructora Punta Verde S.A.S. Por el contrario, esta sociedad, junto con la fiduciaria desatendieron las obligaciones que le atañían, aquélla por abandonar la obra sin ninguna razón y, esta al deshonrar sus deberes profesionales de informar a los inversionistas que el proyecto se encontraba paralizado desde finales del año 2016 y comienzos del 2017, tal como lo aceptó su representante legal, que consideró que tal hecho se encontraba pendiente de manifestación por parte del fideicomitente constructor.
Las dos sociedades encausadas desacataron la prestación dirigida a la ejecución satisfactoria de la obra, la fiduciaria, además, inobservó el deber de velar por la protección de los bienes y recursos dirigidos al cumplimiento del contrato, el fideicomitente, el de ejecutar el proyecto en los plazos, de acuerdo con el cronograma, atendiendo el flujo de recursos.
Aseveró que no prospera la falta de legitimación en la causa alegada por la fiduciaria, por cuanto le corresponde administrar los bienes especificados para cumplir la finalidad determinada, que no es otra que la construcción y entrega de las unidades inmobiliarias, en desarrollo de un proyecto habitacional. Aunado, tiene la carga de ejecutar el encargo fiduciario con diligencia, lealtad, buena fe y transparencia, así como informar oportunamente a los fideicomitentes sobre el estado del negocio y los riesgos que lo afectan; sin embargo, no es responsable por los hechos o circunstancias que escapen a su control, o que sean imputables al fideicomitente, al constructor, a terceros o a la fuerza mayor, tampoco por las decisiones que adopten 13 Verbal 047 2020 00096 02 los fideicomitentes en ejercicio de su autonomía privada.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A., al amparo del artículo 1243 del Código de Comercio responderá hasta por culpa leve, al haber omitido comunicar la ausencia del constructor, adoptar alguna acción legal y administrativa para salir al paso a tal irregularidad, y por pese a ello, continuar recibiendo dineros, lo cuales deberá devolver con la indexación correspondiente.
Negó el reconocimiento de los perjuicios morales invocados, porque las afectaciones de salud y congoja solo las refrendan, lo relatado por los declarantes, de quienes no prospera la tacha, en tanto no se probaron los motivos de sospecha alegados, por demás, fueron coincidentes y responsivos sobre las consecuencias personales generadas por el negocio en los promotores.
Con soporte en los anteriores argumentos desestimó las excepciones planteadas por la fiduciaria, declaró la resolución de los contratos de vinculación suscritos por los demandantes, ordenó a las intimadas reintegrar los aportes efectuados con la respectiva corrección monetaria, negó el reconocimiento de intereses y de detrimentos deprecados, además de imponerle a los intimados el deber de asumir las costas del proceso21.
5. ALEGACIONES DE LAS PARTES 5.1. El abogado que representa los intereses de la fiduciaria, en nombre propio, así como vocera y administradora del Fideicomiso Proyecto Palo Alto Condominio, como sustento de su solicitud revocatoria, al expresar los reparos concretos manifestó que no debe endilgársele incumplimiento negocial pues honró la totalidad de las 21 Archivo 099SentenciaDeclaraNoProbadasExcepciones, 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 14 ubicado en la carpeta Verbal 047 2020 00096 02 estipulaciones del contrato de vinculación, no es dable que se le atribuya responsabilidad por trámites pendientes que le corresponde ejecutar a terceros.
En el negocio fiduciario no existe identidad entre la fiducia y el fideicomiso, quien no generó perjuicios, pues observó las cargas que le atañían, ya que las transferencias del derecho de dominio de las unidades privadas están sujetas a condiciones suspensivas, por lo que es inviable censurar que no se hubiera fijado un plazo para ello. Destacó que el fideicomiso y la fiduciaria demandada no son productores ni proveedores, la última sociedad no ha recibido instrucciones por parte de la constructora para proceder con la escrituración del inmueble, la imposibilidad de ejecutar la sentencia y la prescripción de la acción22.
En desarrollo de tales argumentos, ante esta instancia, arguyó que la ejecución del proyecto inmobiliario es responsabilidad única y exclusiva del fideicomitente, esto es la Constructora Punta Verde S.A.S., ya que en el contrato de fiducia mercantil se establece la independencia de las cargas de cada uno de los intervinientes. El dinero que los demandantes depositaron conforme el cronograma de aportes estipulado en el contrato de vinculación, una vez cumplidas y acreditadas las condiciones enumeradas en la cláusula cuarta, lo entregó la fiduciaria, como administradora del fideicomiso, a la Constructora Punta Verde S.A.S. en su calidad de fideicomitente, para el desarrollo del proyecto.
No existe deshonra negocial por parte de la fiduciaria, pues, aunque a esta, en condición de administradora y vocera del Fideicomiso 22 Archivo 101ApelaciónSentencia0230831, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 15 Verbal 047 2020 00096 02 Proyecto Palo Alto Condominio, le correspondía transferir el dominio de las unidades inmobiliarias cuando se depositaran la totalidad de los aportes y otorgar la respectiva escritura pública, ello no podía concretarse, habida cuenta que el plan de pagos consignados en los convenios de vinculación suscritos por los actores fue incumplido, la fiduciaria no ha recibido instrucción para protocolizar la enajenación de los bienes, en todo caso esto no sería posible, porque no se encuentra acreditada la finalización de la construcción, ni la individualización de matrícula inmobiliaria de las unidades habitacionales a los cuales se vincularon los beneficiarios de área, y está pendiente el pago de la prorrata en relación con la hipoteca, garantía del crédito constructor para el desarrollo de la obra.
La cartilla denominada “Negocios Fiduciarios Inmobiliarios” expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia señala que a la fiduciaria le concierne verificar el cumplimiento de los requisitos previos al giro de los recursos, pero no respalda patrimonialmente el proyecto ni es responsable de los aspectos técnicos del mismo, y no participa ni revisa la promesa de compraventa.
En las convenciones de fiducia y en el instrumento protocolario de la transferencia del predio en donde se iba a desarrollar el proyecto inmobiliario se exoneró de responsabilidad a la fiduciaria, dado que se indicó que la ejecución de la obra, la terminación, entrega y post entrega es única y exclusivamente de la constructora en carácter de fideicomitente desarrollador y, que no es “…ni constructor, ni promotor, ni comercializador, ni supervisor, ni gerente, ni interventor, ni gerente de obra, en relación con el proyecto inmobiliario…”, en tanto solo le corresponde mantener la titularidad del terreno, administrar los aportes y transferir las unidades.
En la medida que la constructora y la fiduciaria tenían sus propias obligaciones y derechos derivados de la alianza, no existe confluencia 16 Verbal 047 2020 00096 02 de deberes negociales, por ende, tampoco solidaridad, a tono con lo previsto en el artículo 1569 del Código Civil, aunado, aun cuando se trata de un vínculo plurilateral – en que participan personas remisibles a dos centros de interés contrapuesto, cada uno se vincula de manera individual y autónoma, sin que sus deberes obligacionales se extiendan a los demás, conforme lo pregonado por la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 26 de agosto de 2011.
No se advierte responsabilidad en cabeza de la fiduciaria, en razón a que no se probó que los perjuicios sufridos por los demandantes provengan de las actuaciones directas de la fiduciaria y del Fideicomiso. Únicamente cuando se reúnan los requisitos financieros, técnicos, jurídicos y administrativos del proyecto inmobiliario -condición suspensiva- se podrá cumplir la finalidad de la fiducia mercantil, esto es, la entrega del producto concertado en el acuerdo de vinculación, acorde con lo delineado en la Circular Externa 029 de 2014, expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, para lo cual es necesario la realización y finalización de la edificación. No es dable censurar la inexistencia de un plazo para realizar la transferencia de los derechos de dominio y la entrega material de las unidades inmobiliarias, en atención a que, dadas las características del negocio, era imposible incluir el tiempo en que se llevarían a cabo tales actos, por cuanto las situaciones tendrían lugar cuando se reunieran las condiciones antes mencionadas -suspensivas y mixtas- La sociedad fiduciaria tiene objeto social restringido, comoquiera que el artículo 29 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero no contempla que dentro de las actividades autorizadas se encuentren las de desarrollo urbanístico, construcción, entrega, promoción, comercialización, interventoría, gerencia, garantía post venta, etc. 17 Verbal 047 2020 00096 02 Se presenta imposibilidad jurídica de cumplir el veredicto, por cuanto es imposible suscribir la escritura pública para la trasferencia del inmueble al demandante, máxime cuando no tiene recursos para sufragar la hipoteca que recae sobre el bien, aunado, no se le debe endilgar responsabilidad o vulneración alguna, al amparo del artículo 281 del Código General del Proceso, toda vez que, ante la espera de la instrucción del fideicomitente y el pago de la correspondiente hipoteca a cargo del mismo no tenía otra opción que resistirse a las solicitudes de los demandantes.
Operó la prescripción de la acción de protección al consumidor, según lo regulado en el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, pues transcurrió el término de un año contabilizado bien, desde la fecha de suscripción del contrato de vinculación, o a partir de los hechos relatados en la demanda, o del 9 de diciembre de 2015, cuando se efectuaron las reclamaciones, aun considerando la suspensión de términos ocurrida entre el 16 de marzo de 2020 y el 1 de junio de 2021, con ocasión de la emergencia sanitaria.
Insistió en que la compañía que representa honró sus compromisos negociales, pues administró los recursos depositados, los cuales entregó, una vez cumplidas las condiciones para ello, y sigue pendiente de la instrucción por parte del fideicomitente, para el otorgamiento de la escritura pública de trasferencia a título de beneficio en fiducia mercantil a favor de los demandantes23. 5.2.
El apoderado de la parte activante replicó que debe declararse la deserción de la alzada, en tanto no se sustentó el recurso mediante la manifestación de los puntos de disenso frente al veredicto, sino que se realizó una nueva exposición de las excepciones propuestas al interior del proceso. 23 Archivo 08SustentaciónApelación (1). 18 Verbal 047 2020 00096 02 Añadió que se cuestionó la supuesta orden de realizar la transferencia de los bienes, pese a que la misma no fue emitida por la Juzgadora a quo, y no se rebatieron los medios de prueba en que se sustentó el veredicto24. 6.
CONSIDERACIONES 6.1. Se aprecia la concurrencia de los denominados presupuestos procesales. Además, examinado el trámite no se observa irregularidad capaz de invalidarlo, verificándose asi las condiciones jurídico procesales que habilitan el proferimiento de una sentencia de mérito. 6.2. En acatamiento de lo dispuesto por el inciso 1°, artículo 328 del Código General del Proceso, cumple señalar que los reparos frente al pronunciamiento de instancia, debidamente sustentados ante esta Sede, -contrario a lo manifestado por el profesional que representa los demandantes-, gravitan, en síntesis, en determinar la ausencia de responsabilidad de la fiduciaria convocada, administradora y vocera del Fideicomiso Proyecto Palo Alto Condominio, por haber honrado los deberes negociales que le atañían y, pactado que algunos de los desatendidos no eran de su resorte, así como la falta de solidaridad de aquélla para indemnizar el daño irrogado.
Para ahondar en el estudio del asunto, viene bien recordar conforme al criterio que venía sosteniendo en los últimos lustros el Alto Tribunal Civil, el desacato unilateral de lo pactado por parte de uno de los contratistas, facultaba al otro, es decir, al cumplidor o que se allanó a satisfacer sus deberes, a solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, según lo disciplinado en el artículo 1546 del Código Civil, que preceptúa: 24 Archivo 17DescorreTraslado. 19 Verbal 047 2020 00096 02 “…En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante, pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios ” Bajo el resguardo de la memorada disposición, la Corporación pregonó que la condición resolutoria tácita, es el instrumento que el legislador estatuyó con miras a dejar sin efectos el negocio jurídico vinculante de las partes y a restablecer las condiciones en que ellas se encontraban, antes de su celebración25.
A tono con ello, expresó que para su prosperidad es necesario demostrar el que ha acatado las obligaciones a su cargo, que el demandado no ha satisfecho las suyas, y que el contrato del que estas derivan sea válido. Sin embargo, por vía jurisprudencial, en sentencia SC1662 de 2019 efectuó una importante corrección doctrinaria, a partir de la interpretación sistemática y armónica de los artículos 1546 y 1609 del Código Civil, para precisar que, ante el mutuo incumplimiento, era plausible que cualquiera de los contratantes demandara la resolución del pacto, sin indemnización de perjuicios.
Más adelante la misma Corporación enseñó, en Sentencia SC4801 de 2020, que la deshonra convencional debía ocurrir de manera simultánea, pues si existe un orden prestacional, el incumplimiento del primero en sus débitos habilita al segundo para también desatender los que en adelante le correspondan y promover la 25 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 26 de agosto de 2011, expediente 2002-00007- 01. 20 Verbal 047 2020 00096 02 resolución convencional regulada en el artículo 1546 del Código Civil.
En este sentido, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia puntualizó: “…en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de recíproco incumplimiento de las partes, resta por precisar algo más y que es trascendental a la hora de evaluar cualquier caso con pretensiones de encuadrar en el criterio doctrinal vigente de la Corte; esto es, que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremos contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea recíproco y simultáneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios. … “En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que este debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato reciproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019) ” (se subraya).…” 26. 6.3.
Superado el aspecto precedente, con el fin de ahondar en las 26 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3666-2021, reiteradas en SC5430 de 7 de diciembre de 2021, expediente 05001 31 03 010 -2014 01068 01 y SC1962 de 28 de junio 2022, expediente 11001-31-03-023-2017-00478-01. Magistrado Ponente Doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque 21 Verbal 047 2020 00096 02 inconformidades manifestadas por la recurrente, deviene necesario que la Sala memore que de la fiduciaria, como profesional en la materia, se espera el estricto cumplimiento de los deberes generales y particulares propios del ramo de sus negocios, por ende, su comportamiento durante todo el iter contractual, es decir, durante las fases precontractual, de ejecución y hasta la liquidación del proyecto, se mide por un especial rasero que se superpone al tradicional buen padre de familia -canon 63 del Código de Comercio-.
“…En virtud de su profesionalismo, se le exige una especial diligencia, que estricto sensu, debe ser la de un buen hombre de negocios (SC 5430-2021, 7 oct.), bajo el entendido de que su actividad supone obligaciones de administración y prestación de servicios financieros, en los que, por lo demás, va inmerso un profundo interés público (artículo 335 de la Constitución) y la confianza del ciudadano que entrega sus recursos gracias al respaldo con que cuenta la entidad fiduciaria, dada su idoneidad, su profesionalismo, su especial habilitación para captar esos recursos y la vigilancia especial a la que se encuentra sometida…”27.
Ahora, del artículo 1234 del Estatuto Mercantil y la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera emerge que son obligaciones exigibles a las fiduciarias en el desarrollo de su actividad: lealtad, buena fe, información, protección, defensa de los bienes fideicomitidos, diligencia, profesionalidad, especialidad, previsión y asesoría. El principal llamado a responder civilmente por las repercusiones económicas de la gestión encomendada es el mismo patrimonio autónomo y quien se beneficia de sus utilidades; empero, la responsabilidad de la fiduciaria se estructura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes.
Respecto del tópico, 27 Cfr ídem. 22 Verbal 047 2020 00096 02 el Tribunal de Cierre ha dicho: “ el fiduciario compromet[e] su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes, frente a los afectados por su obrar ilícito, responsabilidad que en el ordenamiento jurídico patrio no es extraña, en la medida, en que el que con su dolo o culpa causa un daño está llamado a indemnizarlo, siendo contractual el fundamento de esa responsabilidad, si es que esa conducta activa u omisiva se dio en desarrollo de un negocio jurídico de esa naturaleza, o extracontractual, en el caso contrario…”28.
Retomando el punto de las obligaciones que le atañen a la fiduciaria se encuentran además de la que los contratantes a bien tengan incluir en ejercicio de su autonomía dispositiva, y las indelegables que la ley le impone a manera de reglas mínimas de contratación -artículo 1234 Código de Comercio-, el deber calificado de información. Sobre el particular, la Circular Externa 029 de 2014 dispone: “…con base en el carácter profesional de las sociedades fiduciarias, les asiste el deber de informar los riesgos, limitaciones técnicas y aspectos negativos inherentes a los bienes y servicios que hacen parte del objeto del contrato y de las prestaciones que se les encomienden, de manera tal que el cliente debe ser advertido de las implicaciones del contrato, desde la etapa precontractual, durante la ejecución e incluso hasta la liquidación del mismo.
El alcance de esta obligación debe consultar el carácter y conocimiento de las partes intervinientes. Este deber implica la obligación de poner en conocimiento del cliente las dificultades o imprevistos que ocurran en la ejecución del contrato…”29. “…La misma Circular define la fiducia inmobiliaria como el negocio 28 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 31 de mayo de 2006, expediente 0293. 29 Circular Externa 029 de 2014. Parte II, Título II, Capítulo I, art. 2.2.1.2.1. 23 Verbal 047 2020 00096 02 que tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o la administración de los recursos asociados a su desarrollo y ejecución, que presenta, entre otras, la modalidad de preventas, la cual «conlleva para la sociedad fiduciaria como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario.
En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario». … Finalmente, es oportuno recordar que la Circular Jurídica Básica exige que los contratos fiduciarios a través de los cuales se desarrollen o ejecuten proyectos inmobiliarios, deben contener, como mínimo, «las condiciones que se deben verificar para el cumplimiento del punto de equilibrio», «la obligación de la sociedad fiduciaria de verificar el cumplimiento de las condiciones financieras, técnicas y jurídicas contractualmente establecidas para la transferencia o desembolso de los recursos», y «el término dentro del cual el fideicomitente debe acreditar el cumplimiento de las condiciones para la transferencia o desembolso de los recursos»…”30. 6.4.
Siguiendo los anteriores lineamientos, vale la pena memorar que la fiduciaria como profesional especializado en el ramo, desarrolla proyectos inmobiliarios en los que se le transfiere la propiedad del predio en el cual se efectuará la edificación, y se le encomienda tanto la gestión, como la administración de los recursos destinados a la ejecución, calidad que genera confianza en quienes pretendan vincularse, en tanto, será administrado por un experto de quien se 30 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2879 de 27 de setiembre 2022. Magistrado Ponente doctor Luis Alonso Rico Puerta. 24 Verbal 047 2020 00096 02 espera la diligencia debida, con la capacidad de advertir los riesgos a los que puede verse expuesto el proyecto según su objeto contractual. Ahora, aunque la fiduciaria es titular y propietaria de los activos transmitidos, tal dominio es limitado, pues la disposición está sujeta al cumplimiento del encargo, por lo tanto, es vocera y administradora del patrimonio autónomo dentro de las específicas facultades derivadas del negocio, ya que los únicos adeudos que le es dable asumir son los procedentes del ejercicio o el cumplimiento de los fines para los cuales se constituyó el fideicomiso.
Aun cuando los activos propios de la sociedad fiduciaria quedan indemnes frente a reclamaciones derivadas del giro propio del negocio que constituyó el fideicomiso, tanto el fideicomitente como aquella compañía como administradora y vocera del patrimonio, asumen obligaciones frente al consumidor inmobiliario y son responsables en la operación dirigida a la adquisición del inmueble por el destinatario final, acorde con lo plasmado en los contratos de fiducia y de vinculación que integran una cadena de asuntos conexos.
Sobre el tópico, el Alto Tribunal Civil anotó: “…la coligación, o conexidad negocial describe hipótesis heterogéneas que atañen a una pluralidad de relaciones jurídicas, distintas, autónomas e independientes, «vinculadas por un nexo funcional o teleológico para la obtención de un resultado práctico, social o económico único, cuya estructura exige una serie de pactos constantes, ab origene (en el origen) e in fine (en su fin), y la unión funcional o teleológica de los actos dispositivos…, sin embargo, las vicisitudes que afectan a un contrato -invalidez, ineficacia, resoluciónpueden repercutir sobre el otro o sobre los otros…”31. 31 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 1º de junio de 2009, expediente 2002-00099-01. 25 Verbal 047 2020 00096 02 Igualmente esta Colegiatura, concretamente en sentencia del 15 de julio de 2021, expediente 110013199001201958046 01, a tono con el anterior criterio, al analizar un asunto en el que se debatió la solidaridad en la devolución de los recursos aportados por un consumidor que no pudo adquirir el inmueble debido al incumplimiento en la ejecución del proyecto, se refirió a la teoría de los contratos coligados entre el fideicomitente y los patrimonios autónomos constituidos para el manejo de los recursos, así como para ostentar la propiedad del inmueble en donde se edificará el proyecto, advirtió que las obligaciones asumidas por cada uno en los diferentes negocios, pertenecían a una secuencia de actos dirigidos al mismo fin, motivo por el cual, el incumplimiento de los compromisos por uno de los contratantes irradiaba a los demás. En coherencia con ello, aseveró que no ataban al beneficiario de área las cláusulas de los negocios de vinculación y de constitución del fideicomiso que establecían la ausencia de responsabilidad de los patrimonios autónomos por la construcción, ejecución, terminación del proyecto, plazos de entrega, y demás obligaciones relacionadas, porque al tratarse de negocios conexos, el incumplimiento de una de las partes afectaba los otros contratos.
Aunado no puede soslayarse que “…la tutela efectiva de los intereses de los consumidores y usuarios, habida cuenta de la posición de inferioridad o debilidad que ordinariamente ocupan en el tráfico mercantil y la asimetría que caracteriza sus relaciones jurídicoeconómicas con los distribuidores o fabricantes, no puede verse restringida o limitada por el principio de la relatividad de los contratos, … puesto que, con independencia del vínculo jurídico inmediato que ellos pudieran tener con el sujeto que les enajenó o proveyó́ un determinado bien o servicio, …, con lo que queda claramente establecida una ‘responsabilidad especial’… 26 Verbal 047 2020 00096 02 que los habilita para accionar directamente contra el fabricante en orden a hacer efectivas las garantías a que hubiere lugar o a reclamar el resarcimiento de los daños que les fueron irrogados, sin que tal potestad pueda ser coartada por la simple inexistencia de un vínculo de linaje contractual…”32 -resalta la Sala-.
De consiguiente, por las razones precedentes no halla acogida la ausencia de solidaridad alegada por la recurrente. 6.5. Puntualizado lo anterior, al descender al contrato de fiducia mercantil de administración - Fideicomiso Proyecto Palo Alto Condominio, se tiene que Acción Sociedad Fiduciaria tenía el deber de recibir los aportes que se comprometió a realizar el fideicomitente desarrollador, custodiar los inmuebles dados para el incremento de fideicomiso, recibir los aportes que los beneficiarios de área se obligaron a entregar mediante la suscripción de los convenios de vinculación, invertirlos y restituírselos al fideicomitente cuando se dieran las condiciones establecidas, y si no era así reintegrarlos a los depositarios con los rendimientos financieros correspondientes cláusula segunda-33.
Por su parte, en el acuerdo de vinculación, la memorada entidad, entre otras cosas, se comprometió a efectuar la transferencia del derecho de dominio de la unidad inmobiliaria materia de tal convenio, mediante escritura -cláusula decimoprimera- 34; administrar los dineros que le entreguen los beneficiarios de área en la forma concertada -clausula tercera- 35; entregar los recursos al 32 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 7 de febrero de 2007, expediente 23162-31-03- 001-1999-00097- 01.
Magistrado Ponente doctor César Julio Valencia Copete. 33 Folio 2 del Archivo 001Anexos, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, y 9 del archivo 001AnexosDemandaAcumulada, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, ambos a su vez en 01Primera Instancia. 34 Folio 75, 91 ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal y 6 del archivo 001AnexosDemandaAcumulada, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, ambos a su vez en 01Primera Instancia. 35 Folios 72, 88 del archivo 001Anexos, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal y, 6 del archivo 001AnexosDemandaAcumulada, ubicado en la carpeta 002DemandaAcumulada, ambos a su vez en 01Primera Instancia. 27 Verbal 047 2020 00096 02 fideicomitente, una vez se cumplan los requisitos acordados -en cláusula cuarta-36.
Aunado, la persona jurídica, vocera del fideicomiso memorado, tenía la obligación de “…suministrar a los usuarios de los servicios que prestan la información necesaria para lograr la mayor transparencia en las operaciones que realicen, de suerte que les permita, a través de elementos de juicio claros y objetivos, escoger las mejores opciones del mercado y poder tomar decisiones informadas…”, prevista en el numeral 1°, artículo 97 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
Disposición que se encuentra consonante con en el numeral 2.2.1.2 del capítulo I, título II, Parte II de la Circular Externa 029 de 2014, expedida por la Superintendencia Financiera, en la cual establece que las sociedades fiduciarias deben cumplir los deberes de información, asesoría, protección de bienes fideicomitidos, lealtad, buena fe, diligencia, profesionalidad y especificidad.
Normas que concierne tener en cuenta para dirimir el presente asunto, pues en los hechos que fundan las demandas iniciales y acumuladas relataron que no les fue informado que la construcción del proyecto inmobiliario al que se encontraban vinculados los precursores como beneficiarios de área se encontraba paralizada, hecho que admitió el representante legal de la fiduciaria convocada que conocía desde finales de 2016 y comienzos de 2017, sin que lo hubiera comunicado a los promotores37.
En el escenario descrito, emerge palmario que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera del patrimonio autónomo denominado 36 Folios 72, 73, 88 y 89 ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal y, 6 y 7 del archivo 001AnexosDemandaAcumulada, ubicado en la carpeta 002Demanda Acumulada, ambos a su vez en 01Primera Instancia 37 Hora 1:29 a 1:32 del archivo 82Audiencia37220230309, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 28 Verbal 047 2020 00096 02 Proyecto Palo Alto Condominio, contrario a lo aseverado por su apoderado, desacató la obligación legal de proporcionarle la información sobre el estado del proyecto inmobiliario a los beneficiarios de área, pese a su condición profesional de servicios fiduciarios.
Es evidente que existió un incumplimiento del deber por parte de la compañía demandada, pues durante varios años, después que los actores se vincularon al proyecto, no los enteró respecto de las condiciones en que se encontraba la obra, más aún cuando en el clausulado décimo primero del contrato de vinculación 38 no se especificó cuándo se consumaría tal acto, dejándolos en incertidumbre el día en que se consolidarían como dueños.
Con tal omisión transgredió primero, y de forma esencial, el negocio jurídico y liberó a los demandantes iniciales de pagar las cuotas pactadas en los convenios de vinculación y sus otrosíes, lo cual, en efecto, ocurrió con posterioridad a la aludida deshonra, concretamente, a partir de julio de 2017 para unas actoras, y para los demás en septiembre de 201939.
No obstante que, en el caso de las gestoras del libelo acumulado, la cesación de la solución de los instalamentos convenidos terminó desde el mes de abril de 201640, aun así tanto para ellas como para los demás impulsores con antelación a esta data, la fiduciaria mencionada inobservó también el deber de “…informar los riesgos, limitaciones técnicas y aspectos negativos inherentes a los bienes y servicios que hacen parte del objeto del contrato y de las prestaciones 38 Folios 75, 91 del archivo 001Anexos, ubicados en la carpeta 001DemandaPrincipal, y 9 del archivo 001AnexosDemandaAcumulada, 002DemandaAcumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 39 Folios 103 y 104 del archivo 001Anexos, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 40 Folio 19 del archivo 001AnexosDemanda Acumulada, ubicado en la carpeta 002Demanda Acumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 29 Verbal 047 2020 00096 02 que se les encomienden…”, o al menos nada demostró lo contrario.
Así, entonces, ante el desacato de los deberes contractuales mencionados por parte de la fiduciaria demandada, como administradora del Fideicomiso Proyecto Palo Alto Condominio, por transgredir el deber de información, la observancia de las cargas que le correspondían a los precursores antes de que aquel hecho se consumara y la existencia de una alianza de vinculación válida, permean el éxito de la acción resolutoria.
Por ende, ningún reproche merece la Juez a quo por así haberlo declarado e imponer la devolución de los aportes efectuados, como restitución mutua, sin que tal determinación comprenda la orden de efectuar la transferencia de las unidades inmobiliarias objeto de los acuerdos de vinculación, como de manera errónea indicó la impugnante, motivo por el cual ningún análisis amerita este tópico.
Comoquiera que el artículo 283 del Código General del Proceso, impone que la condena se haga por cantidad y valor determinados, esta Colegiatura concretará los montos a restituir a favor de los actores -valor de los aportes efectuados-; y, los actualizará hasta la fecha de esta providencia, aplicando la siguiente fórmula: 𝑉𝑃 = 𝑉𝐻 × 𝐼𝑃𝐶 𝐹𝐼𝑁𝐴𝐿⁄𝑃𝐶 𝐼𝑁𝐼𝐶𝐼𝐴𝐿 Donde, VP = valor presente VH = valor histórico IPC INICIA = IPC acumulado a la fecha en que se realizó el aporte IPC FINAL = IPC acumulado para la época en que se emite la providencia. Con el fin antes anotado, debido a que el estado de cuenta de Margarita 30 Verbal 047 2020 00096 02 Rosa Feria Grimaldo arroja un total solucionado de $60.944.980.oo, se aplicará la corrección monetaria correspondiente, teniendo en cuenta la fecha en que se hizo cada consignación y el valor sufragado41, así: Fecha de pago Valor IPC $5.000.000,oo IPC vigente al momento del pago 82,01 12/09/2014 Suma indexada 143,38 $ 8.741.616,88 30/09/2014 $8.000.000,oo 82,01 143,38 $ 13.986.587,00 30/09/2014 $8.000.000,oo 82,01 143,38 $ 13.986.587,00 14/10/2014 $2.340.450,oo 82,14 143,38 $ 4.085.387,40 02/12/2014 $2.340.500.oo 82,47 143,38 $ 4.069.126,83 19/01/2015 $2.000.000.oo 83,00 143,38 $ 3.454.939,76 04/05/2015 $2.340.445.oo 85,12 143,38 $ 3.942.352,02 09/06/2015 $2.340.445.oo 85,21 143,38 $ 3.938.188,05 21/07/2015 $2.340.445.oo 85,37 143,38 $ 3.930.807,12 31/08/2015 $2.340.445.oo 85,78 143,38 $ 3.912.019,17 02/10/2015 $2.340.450.oo 86,98 143,38 $ 3.858.056,12 27/11/2015 $2.340.450.oo 87,51 143,38 $ 3.834.689,99 05/02/2016 $2.340.450.oo 90,33 143,38 $ 3.714.975,32 28/03/2016 $2.340.450.oo 91,18 143,38 $ 3.680.343,51 10/05/2016 $2.340.450.oo 92,10 143,38 $ 3.643.580,03 18/07/2016 $1.600.000.oo 93,02 143,38 $ 2.466.222,32 12/08/2016 $1.600.000.oo 92,73 143,38 $ 2.473.935,08 14/10/2016 $1.400.000.oo 92,62 143,38 $ 2.167.264,09 15/11/2016 $2.500.000.oo 92,73 143,38 $ 3.865.523,56 23/01/2017 $1.300.000.oo 94,07 143,38 $ 1.981.439,35 30/01/2017 $2.000.000.oo 94,07 143,38 $ 3.048.368,24 03/02/2017 $1.800.000.oo 95,01 143,38 $ 2.716.387,75 Total $101.498.396.60 actual También, se indexan los aportes efectuados por Carlos Julio, Olga Isabel y Mary Luz Rodríguez Benítez, así como por María Aurora Benítez de Rodríguez que suman $39.210.000.oo, de la forma ya 41 Folio 103 del archivo 001Anexos, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 31 Verbal 047 2020 00096 02 anunciada.
Fecha de pago Valor IPC $21.710.000.oo IPC vigente al momento del pago 87,51 04/11/2015 143,38 $ 35.570.561,08 25/11/2015 $ 1.700.000.oo 87,51 143,38 $ 2.785.350,25 21/12/2015 $ 1.700.000.oo 88,05 143,38 $ 2.768.268,03 26/01/2016 $ 1.700.000.oo 89,19 143,38 $ 2.732.884,85 11/02/2016 $ 1.700.000.oo 90,33 143,38 $ 2.698.394,77 30/03/2016 $1.300.000.oo 91,18 143,38 $ 2.044.242,16 02/05/2016 $1.500.000.oo 92,10 143,38 $ 2.335.179,15 31/05/2016 $1.700.000.oo 92,10 143,38 $ 2.646.536,37 08/06/2016 $1.700.000.oo 92,54 143,38 $ 2.633.952,89 30/08/2016 $500.000.oo 92,73 143,38 $ 773.104,71 30/08/2016 $500.000.oo 92,73 143,38 $ 773.104,71 29/09/2016 $500.000.oo 92,68 143,38 $ 773.521,80 01/11/2016 $500.000.oo 92,62 143,38 $ 774.022,89 15/06/2017 $100.000.oo 96,23 143,38 $ 148.997,19 15/06/2017 $100.000.oo 96,23 143,38 $ 148.997,19 24/07/2017 $100.000.oo 96,18 143,38 $ 149.074,65 10/08/2017 $100.000.oo 96,32 143,38 $ 148.857,97 27/09/2017 $100.000.oo 96,36 143,38 $ 148.796,18 25/10/2017 $100.000.oo 96,37 143,38 $ 148.780,74 01/12/2017 $100.000.oo 96,92 143,38 $ 147.936,44 27/12/2017 $100.000.oo 96,92 143,38 $ 147.936,44 21/02/2018 $100.000.oo 98,22 143,38 $ 145.978,42 26/02/2018 $100.000.oo 98,22 143,38 $ 145.978,42 28/03/2018 $100.000.oo 98,45 143,38 $ 145.637,38 26/04/2018 $100.000.oo 98,91 143,38 $ 144.960,06 22/05/2018 $100.000.oo 99,16 143,38 $ 144.594,59 03/07/2018 $100.000.oo 99,18 143,38 $ 144.565,44 25/07/2018 $100.000.oo 99,18 143,38 $ 144.565,44 29/08/2018 $100.000.oo 99,30 143,38 $ 144.390,74 32 Suma indexada actual Verbal 047 2020 00096 02 26/09/2018 $100.000.oo 99,47 143,38 $ 144.143,96 01/11/2018 $100.000.oo 99,70 143,38 $ 143.811,43 29/11/2018 $100.000.oo 99,70 143,38 $ 143.811,43 08/01/2019 $100.000.oo 100,6 143,38 $ 142.524,85 31/01/2019 $100.000.oo 100,6 143,38 $ 142.524,85 01/03/2019 $100.000.oo 101,62 143,38 $ 141.094,27 01/04/2019 $100.000.oo 102,12 143,38 $ 140.403,45 02/08/2019 $100.000.oo 103,03 143,38 $ 139.163,35 02/08/2019 $100.000.oo 103,03 143,38 $ 139.163,35 TOTAL $62.935.811,91 Igualmente, se traen a valor presente los capitales satisfechos por Cecilia Gutiérrez de Serrato y María Carolina Serrato Gutiérrez que totalizan $51.838.000.oo42, de la manera ya señalada, así: Fecha de pago Valor IPC $20.934.000.oo IPC vigente al momento del pago 82,01 11/09/2014 143,38 $ 36.599.401,54 02/10/2014 $2.326.000.oo 82,14 143,38 $ 4.060.164,11 05/11/2014 $2.326.000.oo 82,25 143,38 $ 4.054.734,10 04/12/2014 $2.326.000.oo 82,47 143,38 $ 4.043.917,55 13/01/2015 $2.326.000.oo 83,00 143,38 $ 4.018.094,94 06/02/2015 $2.326.000.oo 83,96 143,38 $ 3.972.151,98 05/03/2015 $2.326.000.oo 84,45 143,38 $ 3.949.104,56 07/04/2015 $2.326.000.oo 84,90 143,38 $ 3.928.172,91 06/05/2015 $2.326.000.oo 85,12 143,38 $ 3.918.020,21 09/06/2015 $2.326.000.oo 85,21 143,38 $ 3.913.881,94 24/08/2015 $997.000.oo 85,37 143,38 $ 1.674.474,17 11/09/2015 $997.000.oo 85,78 143,38 $ 1.666.470,74 29/09/2015 $997.000.oo 85,78 143,38 $ 1.666.470,74 42 Suma indexada actual Folios 15 y 19 del archivo 001AnexosDemanda Acumulada, ubicado en la carpeta 002Demanda Acumulada, a su vez en 01Primera Instancia - tomando en cuenta las fechas de pago concertadas en el otrosí número 1 del contrato de vinculación, posteriores al mes de noviembre de 2015, hasta completar el valor real sufragado -$51.838.000.oo-, pagado por las memoradas demandantes. 33 Verbal 047 2020 00096 02 28/10/2015 $997.000.oo 86,98 143,38 $ 1.643.479,65 30/11/2015 $997.000.oo43 87,51 143,38 $ 1.633.526,00 30/12/2015 $997.000.oo 88,05 143,38 $ 1.623.507,78 30/01/2016 $997.000.oo 89,19 143,38 $ 1.602.756,59 29/02/2016 $997.000.oo 90,33 143,38 $ 1.582.529,17 30/03/2016 $997.000.oo 91,18 143,38 $ 1.567.776,49 30/04/2016 $997.000.oo 91,63 143,38 $ 1.560.077,05 TOTAL $88.678.712.20 6.6.
De otra parte, no es plausible aplicar al sub examine, la prescripción contemplada en el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, como lo pretende el opugnante, comoquiera que los actores no entablaron una causa para proteger los derechos del consumidor, sino una serie de peticiones declarativas principales y subsidiarias, enfiladas a declarar la nulidad absoluta o relativa del acuerdo de vinculación consumado entre las partes o su resolución. Por lo tanto, el fenómeno extintivo que disciplina este asunto es el decenal de la acción ordinaria regulada en el artículo 2536 del Código Civil, más aún cuando mirada la pretensión que tuvo acogida propende la resolución del contrato de vinculación celebrado entre los extremos del litigio, con las consecuentes restituciones mutuas correspondientes, e indemnización de perjuicios.
Sobre el respectivo fenómeno decadente, la jurisprudencia ha dicho: “…La prescripción liberatoria es un modo de extinguir las acciones judiciales y, según los artículos 2535 y 2536 del Código Civil, su declaración exige que la respectiva acción sea susceptible de ser cubierta por ese fenómeno, así como del paso de cierto tiempo y de 43 A partir de esta cuota, para la indexación se tomaron en cuenta las fechas de pago concertadas en el otrosí número 1 del contrato de vinculación, hasta completar el valor real sufragado -$51.838.000.oo-, ya que en el estado de cuenta de estas demandantes no obran los pagos de las mensualidades siguientes al mes de octubre de 2015.
Folios 15 y 19 del archivo 001AnexosDemanda Acumulada, ubicado en la carpeta 002Demanda Acumulada, a su vez en 01Primera Instancia. 34 Verbal 047 2020 00096 02 la inacción del titular, según se recordó en CSJ SC6575-2015… El sistema jurídico patrio consagra prescripciones de largo y de corto plazo. Empero, la de la acción ordinaria que es la que aquí importa, exige un término de veinte (20) años, que, con la Ley 791 de 2002, arts. 1º y 8º, se redujo a la mitad.
Dicho lapso, según la jurisprudencia de esta Corte, «debe computarse a partir de cuando podía ejercitarse la acción o el derecho» (CSJ SC 3 may. 2002, rad. 6153), comprensión que coincide con el artículo 2535 in fine, según el cual «[s]e cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible»…”44. En coherencia con lo anterior, bien pronto advierte la Sala el memorado término prescriptivo no se configuró, en tanto desde cuando acaecieron las deshonras de los compromisos negociales reseñadas con antelación, hasta el acto de presentación de la demanda 45, ocurrido el 27 de julio de 2020 46, no transcurrió el interregno de 10 años requerido para el particular. 6.7.
De conformidad con lo discurrido, se modificará el numeral cuarto de la parte resolutiva de la providencia recurrida, para concretar y actualizar los valores que la intimada debe restituir a sus contendores, en lo demás se ratificará dicho pronunciamiento, habida cuenta que los desencuentros de la opugnante no hallaron prosperidad, con condena en costas a esta litigante -numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso-. 44 Corte Suprema de justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia 2 de junio de 2021, expediente 11001-31-10-023-2015-00085-01. Magistrado Ponente Doctor Octavio Augusto Tejeiro Duque. 45 La cual tuvo la virtualidad de interrumpir el plazo decadente por cumplir los presupuestos del artículo 94 del Código General del Proceso. 46 Archivo 003ActaReparto, ubicado en la carpeta 001DemandaPrincipal, a su vez en 01Primera Instancia. 35 Verbal 047 2020 00096 02 7.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, EN SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
7.1. MODIFICAR el ordinal cuarto del acápite resolutivo de la sentencia proferida dentro del presente asunto el 25 de agosto de 2023, por el Juzgado Cuarenta y Siete Civil Del Circuito de Bogotá D.C., el cual quedará así: “…CUARTO: “En consecuencia, CONDENAR a la CONSTRUCTORA PUNTA VERDE S.A.S., el demandado JUAN PABLO SANABRIA ECHANDÍA y la sociedad ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. como vocera del FIDEICOMISO PROYECTO PALO ALTO CONDOMINIO, a devolver los dineros consignados por los demandantes, indexados, dentro de los 15 días siguientes a la ejecutoria de esta decisión, para: Margarita Rosa Feria Grimaldo $101.498.396.60;
Carlos Julio, Olga Isabel y Mary Luz Rodríguez Benítez, así como a María Aurora Benítez de Rodríguez $62.935.811,91; Cecilia Gutiérrez de Serrato y María Carolina Serrato Gutiérrez $88.678.712.20. Vencido este plazo se causarán intereses de mora a la tasa establecida en el artículo 884 del Código de Comercio; y, anular la documentación hasta ahora convenida entre las partes.”. 7.2.
CONFIRMAR en lo demás. 36 Verbal 047 2020 00096 02 7.3. COSTAS a cargo de la apelante. Liquidar en la forma prevista en el artículo 366 del Código General del Proceso. 7.4. DEVOLVER el expediente a su Despacho de origen. Oficiar y dejar constancia. 7.5. RECONOCER personería jurídica a la abogada María Fernanda Ovalle Cruz, como apoderada judicial de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en los términos y para los efectos del poder conferido47.
Fijar como agencias en derecho la suma de $2.000.000.
NOTIFÍQUESE, Firmado Por: Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 47 Archivo 08SustentaciónAPelación (1). 37 Código de verificación: c460a05884bbcc348a2e52d038f303ae683da9687687fc2dde7849f8edbcc14b Documento generado en 09/08/2024 02:54:35 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica