República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA SALA CIVIL Magistrado Ponente: José Alfonso Isaza Dávila Radicación: 11001-3199-001-2021-63324-01 Demandante: Diego Javier Canchala Castro Demandado: Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz y otro Proceso: Verbal Trámite: Apelación sentencia Discutido y aprobado en Sala(s) varias de abril, 6 y 14 mayo de 2024 Bogotá, D. C., quince (15) de junio de dos mil veinticuatro (2024).
Decídese el recurso de apelación formulado por la Fiduciairia demandada contra la sentencia de 16 de febrero de 2023, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio –SIC–, en este proceso verbal de Diego Javier Canchala Castro contra Victoria Administradores S.A.S. y Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz representada por su vocera y administradora Fiduciaria Bancolombia S.A.
ANTECEDENTES 1. Pidió el demandante, según la demanda reformada, se declare que Victoria Administradores S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A., en calidad de vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucia de Atriz, vulneraron los derechos de los consumidores y, en consecuencia, se ordene hacerle la “entrega material y jurídica” de: el apartamento 902, parqueadero 902 de la Torre 3 y bodega s1-b17 de la Torre 1 Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, ubicado en la Calle 18 A No. 42-162 en la ciudad de Pasto (Nariño), se ordene el otorgamiento de la escritura de venta a favor del demandante y su inscripción en el folio de matrícula respectivo, como también que se impongan las sanciones pertinentes. 2.
Anotó en los hechos, en resumen, que el 17 de abril de 2017, el demandante, suscribió promesa de venta (doc. 3, folio 15, cuad. ppal.), relacionado con Fideicomiso 9908, contrato de fiducia mercantil celebrado República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil por medio de escritura pública No. 0977, de 4 de abril de 2017 otorgada ante la Notaría Primera del Círculo de Pasto (doc. 08, folio 10, cuad. ppal), Proyecto Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, con el objeto de adquirir apartamento 902, Parqueadero 902, de la Torre 3 del Proyecto Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, ubicado en la dirección arriba citada, en razón de la oferta comercial de octubre de 2015, la ficha técnica de pagos y la restante documentación relacionada con la vinculación a proyectos inmobiliarios.
El 17 de noviembre de 2021, la constructora certificó que el demandante pagó en totalidad el precio pactado por el inmueble. (doc. 03, folio 25, cuad. ppal.), sin que la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo otorgara escritura a su favor, para ser registrada y así completar el negocio (título y modo), ni tampoco la constructora hiciera entrega material del inmueble.
Obligaciones derivadas tanto del contrato de fiducia como de la promesa coligada con el anterior. Adicionalmente y por consecuencia del incumplimiento firmaron otrosí adicionando entrega de bodega s1b17 de la Torre 1 al demandante (doc. 3, folio 23, cuad. ppal.). Transferencia y entrega que no se ha efectuado porque la constructora demandada, se excusó planteando la imposibildad de cumplir, por su admisión a proceso de reorganización empresarial, regulado por la ley 116 de 2006, además de que el inmueble se encuentra embargado.
La parte actora reformó la demanda oportunamente vinculando como demandada a la Fiduciaria en calidad de vocera del patrimonio autónomo y solicitando medidas cautelares (doc. 08, cuad. ppal.), admitida por la SIC en auto de 20 de mayo de 2022 (doc. 10, cuad. ppal.). 3. La constructora demandada se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones falta de causa, prestación a cargo de Bancolombia y cualquier otra que se pruebe (doc. 12, folio 5, cuad. ppal).
La Fiduciaria, como vocera del patrimonio autónomo, replicó la demanda, aceptó unos hechos, negó otros y presentó los medios defensivos de “la fiduciaria no es responsable civilmente por los incumplimiento derivados del contrato de promesa de compraventa, la fiduciaria no vulneró los derechos del demandante, inexigibilidad de la garantía legal frente a la fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo, la constructora es la TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil responsable de la garantía legal de la no escrituración del inmueble, la fiduciaria no pertenece a la cadena de producción y comercialización, no existe solidaridad entre la fiduciaria como vocera y la constructora, imposibilidad de realizar escrituración, buena fe de la fiduciaria” (doc. 15, folio 1-35, cuad. ppal.).
El demandante descorrió oportunamente el traslado de las excepciones y el juramento estimatorio (doc.17, folios 1-10, cuad. ppal.). La constructora (doc. 12, cuad. ppal.) y la Fiduciaria (doc. 15, cuad. ppal) se pronunciaron oportunamente frente a la reforma (doc. 24, cuad. ppal) y reiteraron las excepciones propuestas en la contestación de la demanda.
El 31 de agosto de 2022 allegan aviso de auto 2022-01-590262 de 3 agosto de 2022 proferido por la Superintendencia de Sociedades admitiendo proceso de reorganización de la constructora (doc. 18, cuad. ppal). 4. En el fallo aquí impugnado, la SIC resolvió, en síntesis: (i) declaró que Victoria Administradores S.A.S. y Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atríz representada por su vocera la administradora Fiduciaria Bancolombia S.A., vulneraron los derechos del consumidor;
(ii) ordenó a la sociedad demandada, a título de efectividad de la garantía, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria de la presente providencia proceda a la entrega material del apartamento 902, parqueadero 902 ubicados en la torre 3, bodega s1b17 de la torre 1 del Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz; (iii) ordenar a esas entidades, en favor del demandante, a título de efectividad de la garantía, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la ejecutoria de la providencia, suscribir la escritura pública y registro oportuno respecto de los inmuebles comprometidos, ubicados en el Conjunto Residencial Santa Lucía de Atríz, cuyas características se mencionaron, asumiendo todos los gastos que genere dicho acto;
(iv) ordenar a la parte demandante informar en el término de 30 días hábiles, posteriores al vencimiento del plazo para el cumplimiento de la orden, para inicio al trámite de verificación previsto en el artículo 58-11 de la ley 1480 de 2011, so pena de declarar el archivo de la actuación; con la advertencia de que el retraso en el cumplimiento causará multa a favor de la SIC y, en caso de persistir la infracción de la orden, decretar cierre del establecimiento de comercio;
(v) condenó en costas a la demandada y ordenó notificar la sentencia a la Superintendencia de Sociedades, TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil encargada del proceso de reorganización expediente 2022-01-590262 de agosto de 2022 en el que se encuentra la sociedad Victoria Administradores S.A.S. Para esa decisión estimó que la norma aplicable es la ley 1480 de 2011, sobre relaciones de consumo y obligaciones solidarias entre productores y proveedores de garantizar calidad e indoneidad de servicios y productos.
Explicó que ninguna prueba desacredita la calidad de consumidor del demandante frente a las demandadas, pues suscribieron el contrato de promesa, el contrato de fiducia relacionado con el proyecto referido. La fiduciaria, como vocera del fideicomiso, se encargó de administrar los recursos aportados por los consumidores, razón por la que tiene la calidad de proveedor, según el estatuto del consumidor, y así no se configura la falta de legitimación de las demandadas, porque dicha ley no exige la participación directa en la relación de consumo para que alguien sea reputado productor o proveedor.
Adujo la SIC que la reclamación prevista en el art. 58-3 del estatuto del consumidor fue acreditada, tal y como obra en el expediente (doc. 8, folio 146, cuad. ppal.). Y que frente a la prueba del defecto, el art. 10, inciso 2°, de la ley 1480 de 2011, la prevé como carga del demandante, exigencia cumplida, por lo cual se generó la carga del productor o proveedor de acreditar: a) causal de exoneración de responsabilidad -art. 16 ibidem-, o b) el cumplimiento de las obligaciones para el caso de la garantía legal.
Recordó que el compromiso era que una vez el demandante recibiera el predio y pagara el precio, procedía la transferencia. Se dieron las primeras y conforme a las facultades del art. 58-9 de la ley 1480 de 2011, se adoptó la decisión más justa para dirimir la controversia, de aplicar la efectividad de la garantía, con “entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna”, conforme al art. 11-6 ídem.
Agregó la importancia de entender la garantía legal según el art. 5-5 de la ley “como obligación temporal solidaria a cargo de todo productor o proveedor de responder sobre la calidad, seguridad de idoneidad de los productos”, reiterada en el art. 7 que se refiere a la obligación de entrega material, que abarca el título y el modo de adquirir el dominio del inmueble, deber incumplido por las demandadas.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Agregó que si bien no hay responsabilidad de la fiduciaria en construir el proyecto, fallas en acabados y las relacionadas con el bien, si existe desde el punto de vista del objeto de la pretensión que tiene relación con la transferencia de dominio (54 mm, 50 seg, video aud, cuad. princ.).
EL RECURSO DE APELACIÓN La fiduciaria sustentó oportunamente el recurso y expresó en resumen, las siguientes críticas (Pdf 06 y 07, cuaderno Tribunal). (i) No pertenece a la cadena de producción y comercialización; (ii) no vulneró los derechos del consumidor; (iii) inexigibilidad de la garantía legal frente a la Fiduciaria; (iv) la constructora es la responsable de la garantía legal;
(v) exoneración de responsabilidad de la Fiduciaria; (vi) no tiene la calidad de proveedor, productor o constructor; (vii) imposibilidad de realizar escrituración del inmueble; (viii) la obligación de realizar las cuotas del crédito constructor es a cargo de la constructora; (ix) no está obligada a lo imposible; (x) la obligación de escrituración está condicionada al proceso de reorganización empresarial;
(xi) exoneración de responsabilidad por cumplimiento del deber de diligencia; (xii) diligencia de la Fiduciaria como vocera del patrimonio autónomo. Lo anterior, por cuanto es la constructora demandada quien debe solventar los gastos para proceder a la “entrega material y jurídica” del inmueble, por lo que no puede la fiduciaria cumplir una obligación imposible, sin contar que aquella está en un proceso de reorganización empresarial.
La constructora demandada no propuso reparo alguno frente a la decisión del a quo. CONSIDERACIONES 1. Fuera de discusión los impedimentos de naturaleza procesal o defectos que impidan decidir la apelación, limitada la competencia del Tribunal a los puntos de objeto del recurso vertical, la pregunta del asunto se centra en elucidar si fue acertada la sentencia de primera instancia, que declaró la vulneración al derecho del consumidor y condenó a las TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil demandadas a entregar el bien y otorgar la escritura de transferencia del dominio, respecto del predio tema del litigio, además de las órdenes, a título de efectividad de la garantía, al tamiz de las inconformidades del apelante.
Interrogante central cuya respuesta es que debe confirmarse la decisión apelada, por estimarse que se encuentra acorde con las disposiciones aplicables del estatuto del consumidor. 2. Los reproches se refieren al límite de la decisión en relación con el tema de efectividad de la garantía, por falta de entrega y escrituración (contrato de compraventa) del producto adquirido por el consumidor, así como la vinculación de la Fiduciaria Bancolombia, como vocera del Fideicomiso o patrimonio autónomo demandado, tópicos que debe estudiar esta sede, sin incluir aspectos que dejaron de cuestionarse.
En efecto, el cumplimiento del negocio jurídico por parte del demandante fue un tema analizado por el a quo, y respecto de él, no fue planteada inconformidad alguna, por que el pago total del inmueble se encuentra probado. (doc. 01, folio 10, cuad. ppal.). 3. Dilucidado así el núcleo argumentativo, conducente al análisis del recurso en la acción de protección del consumidor, reitérase que las normas del estatuto al respecto solo pueden aplicarse a negocios jurídicos de consumo, de manera que es impracticable su empleo en otro tipo de relaciones, pues así emana de varias reglas allí contenidas, como el art. 2º, bajo cuyo tenor, se regulan “los derechos y las obligaciones surgidas entre los productores, proveedores y consumidores…” (inc. 1), a más de que esas normas “son aplicables en general a las relaciones de consumo y a la responsabilidad de los productores y proveedores frente al consumidor en todos los sectores de la economía respecto de los cuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y suplementariamente las normas establecidas en esta ley” (inc. 2º). 3.1.
Por interesar aquí, como ha dicho la Sala1, la libre competencia económica es una atribución básica dentro de un sistema político que consagra y garantiza la propiedad privada, la libertad económica y de 1 TSB, SC, sentencia de 8 de marzo de 2019, exp. 1100131990012017-68056-01. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil empresa, dentro de los límites del bien común (art. 333 de la Constitución), pese a que el fuerte crecimiento de la población y el desarrollo constante de nuevas tecnologías en las últimas décadas, ha traído una gigantesca ola de producción y comercialización de bienes y servicios, en serie y masiva, que en la moderna economía global ha avasallado a los consumidores, quienes suelen ser la parte débil en la vastedad negocial creada, con la consecuente necesidad de regulación de los mercados, mediante la fijación de normas de auxilio concernientes a esos ámbitos.
En ese contexto, se protege con particular énfasis al consumidor, como partícipe crucial pero normalmente frágil, en aspectos tales como la asimetría en la información, o la desigualdad jurídica y material ante los proveedores de productos y servicios; apoyo mediante normas de rango constitucional y legal, por fuera de las reglas tradicionales del derecho privado, basadas en la autonomía de la voluntad y la igualdad jurídica formal, lo que no siempre acontece en las relaciones de consumo.
Así, el artículo 78 de la Constitución Nacional dispone que: “La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización”. 3.2. De ahí que la ley 1480 de 2011 consagra un conjunto de normas que amparan al consumidor, en cuanto a que los bienes y servicios que se ofrezcan en el mercado cuenten con estándares mínimos de calidad e idoneidad, se les brinde información “completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea” (numeral 1.3, art. 3º), como también que pueda obtener una “reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos” (numeral 1.5, art. 5º), para cuyo propósito, a más de poder tomar con libertad y reflexión las decisiones en la adquisición de bienes y servicios, tenga a su disposición acciones judiciales especiales, ante el juez ordinario o las Superintendencias de Industria y Comercio y Financiera, en pro de una solución acaso más expedita para las controversias, que suelen acontecer en el colosal espectro de la moderna contratación mercantil. 3.3.
Empero, el estatuto limita su ámbito de aplicación a “las relaciones de consumo” y “la responsabilidad de los productores y proveedores” (art. 2), de lo cual resulta esencial definir qué se entiende como consumidor. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil En ese orden, establece el numeral 3º del artículo 5º de la ley 1480 de 2011, que consumidor es “[t]oda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario” (se resaltó). Tal concepto incluye a personas naturales o jurídicas, como consumidor final que haya adquirido el producto o servicio, para satisfacer una necesidad suya, que a su vez puede darse en su esfera privada, familiar o doméstica y empresarial, con la importante salvedad de que esa carencia, que se colma con el producto, no esté intrínsecamente ligada a su actividad económica.
Verbigracia, un colegio que adquiere un sistema de software para optimizar su operación administrativa, pues su actividad se centra en el servicio de educación2; o la microempresa de textiles que instala un sistema de vigilancia y seguridad en sus dependencias, dado que tal producto no está ligado intrínsecamente a su actividad comercial.
La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en jurisprudencia que mantiene vigencia, determinó que “siempre será forzoso indagar en torno a la finalidad concreta que el sujeto – persona natural o jurídica – persigue con la adquisición, utilización o disfrute de un determinado bien o servicio”, pues sólo puede catalogarse como consumidor “a quien sea destinatario final”, en tanto que el uso o la adquisición “esté ubicada por fuera de la esfera de actividad profesional o empresarial de quien se dice consumidor”, aunque puede vincularse de algún modo a su objeto social.
Concretó en esa misma sentencia, que el “destinatario final” es quien adquiere los productos o servicios con el fin de “utilizarlos o consumirlos él mismo”, esto es, para que queden en su ámbito personal, familiar o doméstico “sin que vuelvan a salir al mercado”; y que la calificación de consumidor depende de: “a). la posición de destinatario o consumidor final del bien o servicio; y b). la adquisición o utilización de bienes o servicios con una finalidad ubicada por fuera del ámbito profesional o empresarial”3. 2 En un caso similar, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Cas.
Civil, profirió la sentencia STC113462018 de 5 de septiembre de 2018, exp. 11001-02-03-000-2018-02298-00. 3 CSJ, SCC, sentencia de 3 de mayo de 2005, exp. 5000131030011999-04421-0l. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Por su parte, la Corte Constitucional explicó que la noción de consumidor cambió progresivamente, pues “luego de desecharse la clasificación productor (especialista) - consumidor (profano)”, se llegó a entender como consumidor, en la ley 1480 de 2011, “(i) al destinatario final, que mediante (ii) un acto de consumo, busca (iii) la satisfacción de una necesidad intrínseca, (iv) no en el ámbito de una actividad económica propia, reubicándose el desequilibrio en la relación productor y/o expendedor, de una parte, y consumidor, de la otra”4.
La doctrina también estima que las reglas especiales del consumidor solo pueden aplicarse a quienes estén revestidos de esa calidad5. De similar forma se pronuncia el profesor Mauricio Velandia, quien reitera que el ordenamiento del consumidor “está diseñado para salvaguardar a un sujeto calificado específico. Es decir, sólo será benefactor de estas normas quien tenga la calidad de consumidor, nadie más”6. 3.4.
Es que tampoco sería razonable que quien carezca de la condición de consumidor, obtenga los favores que el orden jurídico, en particular la ley 1480 de 2011, ha querido instituir para equilibrar la situación de ese sujeto regularmente indefenso, y entre esas ventajas pueden recordarse: un listado de varios derechos tendientes a la protección, como la información, las garantías, la indemnidad, etc.
(art. 3); la interpretación más favorable de las normas y de los contratos (arts. 4, inc. 3º, y 34); adecuadas cláusulas generales de la contratación en los negocios de adhesión, sin obligación de permanencia mínima (arts. 37 y ss.); prohibición de cláusulas que generen desequilibrio o abusivas y su ineficacia de pleno derecho (arts. 42 a 44); posibilidad de retracto (art. 47); acciones especiales de protección (arts. 56 y ss.), con facultad del juzgador para resolver “de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, ” (art. 58-9). 4 Sentencia C-909 de 2012.
Dante D. Rusconi. Derecho del Consumo, problemáticas actuales. Ed. Universidad Santo Tomás, Bogotá, 2014, pp. 99 a 117. 6 Mauricio Velandia. Derecho de la Competencia y del Consumo. Universidad Externado de Colombia. Segunda Edición, 2011, pág. 427. 5 TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Desde luego que quien carezca de esa calidad, tampoco queda desportegido, pues puede acudir a las normas comunes del derecho privado o de otros ámbitos. 4.
A tono con esas premisas, el demandante probó la calidad de consumidor en la relación jurídica de autos, pues como explicó en su interrogatorio, quería adquirir el inmujeble para sí mismo, pagó el precio total desde el 11 de septiembre de 2019 (14 mm, 42 seg., video aud., cuad. ppal.) y que como retribución por el incumplimiento, se comprometieron a entregarle en una nueva fecha el apartamento con parqueadero y adición de una bodega (doc. 3, cuad. ppal.).
Además, la codemandada constructora publicitó el proyecto para conseguir clientes, con la intermediación de un patrimonio autónomo administrado por la Fiduciaria demandada, según contrato de fiducia mercantil, coligado a los negocios que el consumidor y la constructora denominaron separación, promesa de compraventa y contrato de vinculación al encargo fiduciario, mediante escritos de adhesión, lo que ha sido ratificado en diferentes actos, como los documentos obrantes dentro del expediente y los interrogatorios que fueron practicados.
Coligación o unión contractual que se dio al margen de que la fiduciaria no haya suscritos esos negocios y contrato de promesa, dada la vinculación directa del proyecto inmobiliario al contrato de fiducia, mediante el cual, la constructora o Fideicomitente transfirió la propiedad del inmeuble y los recursos para la construcción, a la fiduciaria para formar un patrimonio autónomo o fideicomiso, como se puede verificar en dicho contrato.
Justamente, en la consideración sexta del negocio jurídico de fiducia, se plasmó que el fideicomitente lo necesitaba “para adelantar el proyecto inmobiliario, para: (i) mantener la titularidad del inmueble, (ii) recibir los recursos dinerarios que el fideicomitente destinte para tal fin y realizar los pagos para el desarrollo del proyecto”; y que los bienes fideicomitidos eran los invocados en ese entonces y los que en el futuro se destinaran al proyecto o sean producto de este, lo que “dependerá de la realización de tales actividades y de su registro como activos del fideicomiso, así como del otorgamiento y registro de la escritura pública de constitución de la propiedad horizontal del proyecto en el caso de las unidades inmobiliarias” (cláusula 1ª, numeral 1°).
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Además, los fondos producto del crédito constructor eran para el Fideicomiso (cláusula 1ª, numerales 4° y 14°), las unidades inmobiliarias hacían parte del mismo (cláusula 1ª, numeral 15°), el objeto y finalidad del contrato de fiducia era la administración y pagos y la fiduciaria (i) mantendría la titularidad del inmueble;
(ii) recibiría, administraría e invertiría recursos; (iii) efectuaría pagos y iv) transferiría las unidades inmobiliarias a los compradores o a terceros (cláusulas 3ª y 6ª), dentro de los bienes fideicomitidos se encontraban “(i) los recursos y (ii) el inmueble donde se construyó el proyecto” (cláusula 4ª), los recursos fueron transferidos al Fideicomiso (cláusula 5ª).
Se pactó que la fiduciaria autoriza la tenencia y custodia del inmueble a la constructora, mediante comodato precario (cláusula 6ª y 9ª) y los consumidores entregaban directamente al Fideicomiso el valor del precio por concepto de venta de las unidades inmobiliarias (cláusula 16ª), con la obligación de transferir estas a los consumidores, libre de gravámenes o limitaciones al dominio (cláusula 17ª y cláusula 3ª del contrato de promesa de venta).
De ahí es necesario derivar que la constructora no actuó como propietaria en los negocios denominados separación y promesa de venta, pero sí como una especie de mandataria del Fideicomiso, además de tener la calidad de Fideicomitente, entramado negocial del cual emana que ambas demandadas deben responder frente a lo ordenado por el a quo, porque establece el artículo 1505 del Código Civil: “Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiere contratado él mismo”.
En otras palabras, el negocio de fiducia mercantil permite ver que el desarrollo del proyecto inmobiliario involucró a la constructora Fideicomitente y a la Fiduciaria, esta última quien debía administrar el desarrollo financiero del proyecto, pues en varias partes quedó sentado que fue transferido el terreno y los dineros para la construcción y la venta. 5.
Escenario que guarda coherencia con lo establecido en la denominada promesa de venta firmada entre el demandante y la constructora, en donde se pactó, entre otras cosas, para efectos de la tradición: “el inmueble prometido en venta ha sido construido con recursos del promitente vendedor, inmueble que hace parte del conjunto residencial Santa Lucía TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil de Atriz que se levanta sobre predio de mayor extensión de propiedad del Fideicomiso P.A. Santa Lucia de Atriz, que de conformidad con lo establecido en el contrato fiduciario, será quien transfiera el inmueble prometido por el promitente vendedor a través del presente documento, sin perjuicio de que el promitente vendedor, deba comparecer en dicha escritura pública para efectos de obligarse al seneamiento del inmueble objeto de la presente promesa” (cláusula 3ª). 6.
De otro lado, frente a la censura de la Fiduciaria, en cuanto a otras decisiones contrarias de esta corporación, cumple con anotar que es inviable aceptar tesis distintas, pues antes bien, debe reiterarse lo ya estudiado en precedentes horizontales del Tribunal7, en decisiones en que participaron miembros de esta sala de decisión, respecto a eventos que tienen cierto grado de similitud: Es pertinente precisar que el contrato de vinculación de beneficio de área es un contrato derivado de la fiducia mercantil, por medio del cual el beneficiario de área se vincula a un fideicomiso inmobiliario con la finalidad de que la entidad administradora del fideicomiso le transfiera el derecho de dominio por medio de escritura pública.
Por lo tanto, se trata de un contrato multilateral en el que concurren tres partes y las prestaciones de todos los sujetos involucrados están enderezadas a la obtención de un propósito común. Al respecto, se ha explicado que: (…) mediante el denominado contrato de vinculación no se están celebrando dos contratos diferentes coligados o unidos por factores funcionales o temporales, sino que, en rigor, se produce una sola declaración o negocio unitario que obedece a una operación económica global (la adquisición de un inmueble destinado a vivienda), y que conjuga prestaciones de diferentes contratos: cesión de derechos personales o créditos a título de compraventa, en lo tocante a la enajenación de los derechos derivados del contrato de fiducia mercantil, merced al cual el o los fideicomitentes promotores/constructores tienen la calidad de beneificiarios en relación con las unidades inmuebles resultantes de la construcción, y estipulación por otro, para lo relacionado con la posición de beneficiario que en el contrato de fiducia mercantil pasan o ocupar terceros interesados en adquirir las unidades inmuebles resultantes del proyecto de construcción8. 7 Sala Civil, Tribunal Superior de Bogotá. Entre otras, sentencia de 12 de agosto de 2022, radicado: 110013199001-2019-60898-04. 8 Sala Civil, Tribunal Superior de Bogotá de 25 de noviembre de 2021, radicado 11001319900120191246401, MP.
Liana Aida Lizarazo Vaca. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Y no sobra aclarar que el contrato llamado en otros fideicomisos vinculación de beneficio de área, es similar a los contratos o negocios de separación y promesa de venta de esta especie de litis, pues tanto allá como aquí, la intención de las partes es que el consumidor adquiera uno o varios de los inmuebles surgidos del proyecto inmobiliario.
Dentro de ese contexto, en oposición a lo alegado por el apelante, el estatuto del consumidor si es aplicable, conforme a las premisas esbozadas, pues se trató de una relación de consumo, dada la vinculación al proyecto inmobiliario, mediante un contrato de fiducia coligado a la promesa celebrada con el demandante autorizada y aprobada por la Fiduciaria, que denota el compromiso de adquirir un producto (inmueble) ofrecido y edificado por la costructora demandada, pero que es de propiedad del patrimonio autónomo administrado por dicha Fiduciaria, todo con el propósito de adquirir bienes para necesidades personales.
Porque es obligación “a cargo de todo productor y/o proveedor responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos”, denominada por el estatuto del consumidor garantía legal (art. 7), la cual también incluye la obligación de “entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (art. 11, numeral 6).
En ese orden, es ostensible que luego de sufragar el precio, al consumidor le asiste el derecho a que le transfieran, entreguen o suministren el producto o servicio por el que pagó. 7. Debe reiterarse por el Tribunal9 que en el sistema adoptado por el Código Civil, según han clarificado jurisprudencia y doctrina 10, la estructuración o transferencia de derechos reales, como el dominio, tiene que reunir los requisitos del título y el modo, que son dos fases distintas.
El primero “es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo faculta para adquirir el derecho real de manera directa”, se trata de un derecho personal, como el negocio jurídico, las situaciones o 9 Entre otras providencias, autos de 17 de abril 2008, Rad. 10013103033-2004-00043-01, ej. hipotecario de Banco Ganadero vs. Evencio Pérez Pérez y otros; 17 de febrero de 2011, Rad. 110013103039-200700250-01, proc. divisorio de Clara Inés Molina Velandia y otras vs. Recifibras Ltda. Secundarias Ltda.; sentencia de 19 de mayo de 2011, Rad. 110013103031-2007-00012-01, proc. ord. de Marina Pabón de Sánchez y otra vs. Stella Sánchez Pabón y otro. 10 José J. Gómez, Bienes, reimpresión, pág. 159.
Bogotá: Universidad Externado de Colombia; Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, Bienes. Bogotá, ed. Temis, 1998, séptima edición. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil estados de hecho o de derecho, es decir, una fuente de las obligaciones puesta en marcha o en acción, de la cual surgen derechos personales o de crédito conforme a lo previsto en los artículos 666, 1494 y 2302, entre otros, del Código Civil.
Cuando uno de esos títulos o derechos personales, tiene aptitud para engendrar o transferir derechos reales, requiere el segundo paso, que es el modo, una fase diferente y posterior, vale decir, la ejecución o realización del título, para estructurar el derecho real. El modo es, pues, la forma jurídica mediante la cual el título, con aptitud para tal efecto, genera la constitución o transferencia de los derechos reales.
Así, por ejemplo, para adquirir el derecho real de dominio por transferencia entre vivos, debe haber dos pasos: el primero es el título, que debe ser el contrato respectivo, como compraventa, permuta o negocios jurídicos de obligaciones personales, que no transfieren la propiedad, pero tienen aptitud para hacerlo; el segundo es el modo, que sí transfiere la propiedad cuando se ejecuta la obligación derivada del título, esto es, cuando se realiza la tradición, que es la entrega de la cosa que hace el dueño a otra persona, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo, aunque en tratándose de bienes sujetos a registro la tradición se efectúa con la inscripción del título en la oficina respectiva (arts. 673, 740 y ss. del Código Civil y concordantes), además de la entrega material, agregó el art. 922 del Código de Comercio.
Cimiento conceptual aplicable a las relaciones de consumo, porque absurdo sería aceptar que en éstas no rijan las reglas de adquisición del dominio de los productos, por parte de los consumidores, cuando esa sea la finalidad del negocio, pues quedarían sin el resguardo jurídico como propietarios. Por eso, si se trata de bienes muebles, la transferencia del producto, luego del respectivo título, se verifica por alguno de los modos de tradición descritos en los artículos 754 y 755 del Código Civil, siendo el de mayor usanza el de permitir “la aprehensión material de una cosa presente”.
En tanto que para adquirir un bien raíz, además de la entrega material, se requiere (i) el negocio respectivo que sirva de título, por ejemplo, compraventa, permuta, u otra forma equivalente, como la transferencia a título de beneficio derivado de una fiducia mercantil, (ii) más el modo, que es la tradición, consistente en la inscripción del título en la oficina de TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil registro de instrumentos públicos y la entrega material, conforme a los artículos 756 del Código Civil, 922 del Código de Comercio, 1º y ss. de la ley 1579 de 2012, entre otras normas. 8.
De ahí que, al preverse en los referidos preceptos que deben cumplirse ambas prestaciones, la entrega material y el registro correspondiente, cuando el producto es un bien sometido a registro, como un inmueble, para este asunto es insuficiente que el demandante no solo no tenga materialmente el predio, pues indudable es que faltan los trámites para estructurar la transferencia del derecho de dominio, mediante el contrato respectivo y su inscripción en la oficina de instrumentos públicos, para que opere la plena propiedad.
En el caso concreto, las demandadas –constructora y Fiduciaria–, incumplieron las obligaciones de (i) cancelar la prorrata de la hipoteca establecida en favor de Bancolombia y (ii) no instrumentar que el patrimonio autónomo otorgara la escritura pública de transferencia de la propiedad a la demandante, con su respectivo registro, por supuesto que de eso no puede desligarse a la Fiduciaria, como vocera del Fideicomiso, vista su responsabilidad dentro de la relación negocial, porque el contrato de promesa se encuentra coligado al de fiducia, para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
En esa perspectiva, derívase que la constructora y la fiduciaria como vocera del P.A., han desatendido sus obligaciones frente al otorgamiento de la escritura pública de transferencia del dominio de la unidad inmobiliaria al demandante, puesto que si (i) ya se hizo la entrega material del bien, (ii) el demandante pagó el total de precio pactado por el inmueble y (ii) la finalidad del contrato de promesa era que el demandante adquiriera la propiedad de ese inmueble. 9.
En relación con otros motivos de inconformidad, para empezar con la incompatibilidad de la orden en la sentencia apelada, por la admisión a proceso de reorganización de la Sociedad Victoria Administradores S.A.S., es pertinente apuntar de ningún modo constituye obstáculo para que las demandadas cumplan con el deber a su cargo, porque la naturaleza del proceso en que se profiere la sentencia es declarativa y no ejecutiva11. 11 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. Sala Civil.
Radicación 110013199001-2019-6089804, Sentencia de 11 de agosto de 2022. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil El artículo 20 de la ley 1116 de 2006, no prevé, como es el caso de los procesos ejecutivos, que los verbales (de naturaleza declarativa), se deban remitir al juez del concurso para ser impulsados con aquellos, en el escenario de la negociación de deudas.
Sobre el punto es importante recordar algunas particularidades del contrato de fiducia mercantil. En dicho contrato, una persona llamada fiduciante, fideicomitente o constituyente le transfiere la propiedad de uno o varios bienes al fiduciario (sociedades fiduciarias), que pasan a formar un patrimonio autónomo administrado por el fiduciario, para cumplir una finalidad en provecho del constituyente o un tercero llamado beneficiario o fideicomisario (artículos 1226, 1227 y 1233 del Código de Comercio, entre otras normas).
Los bienes que forman dicho patrimonio autónomo quedan de propiedad del fiduciario, pero no es la propiedad tradicional sino una forma especial, puesto que la autonomía patrimonial de los bienes significa que salen del patrimonio del fideicomitente y tampoco ingresan al del fiduciario, quien no puede disponer de ellos a su antojo, aunque sí en consonancia con la finalidad indicada en el acto constitutivo.
Entre las varias reglas del contrato de fiducia mercantil, cabe destacar que, debido a la formación del patrimonio autónomo, los bienes no pueden ser perseguidos por los acreedores del fiduciario, ni por los del fideicomitente, salvo casos excepcionales respecto de los últimos y bajo ciertos requisitos (arts. 1227 y 1238 C. Co). Pese a la autonomía, ese patrimonio no es persona natural ni jurídica, pero sí goza de una especie de capacidad para que en su representación se puedan adquirir derechos y contraer obligaciones, es decir, para realizar actos o negocios de manera similar a los sujetos de derecho, para ser parte en los procesos -demandante o demandado-, claro está con la representación del fiduciario, quien debe llevar su vocería judicial y extrajudicialmente (arts. 1234-4 del C.Co., 53 y 54 del CGP).
Una vez terminado el negocio fiduciario, los bienes fideicometidos pasarán nuevamente al dominio del fideicomitente o de sus herederos, salvo disposición en contrario (artículo 1242, C.Co.), aunque de todas maneras es ineficaz la estipulación que permita al fiduciario adquirir TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 16 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil por causa del negocio el dominio definitivo de dichos bienes (artículo 1244 ibidem)12.
El tema relativo a si la admisión de solicitud en el proceso de reorganización, impide el cumplimiento de la obligación consistente en realizar escrituración a favor del consumidor inmobiliario, es tema estudiado en otras oportunidades por el Tribunal, en que la sociedad constructora intervino como parte demandada. Quedó expresado en la sentencia de 7 de marzo de 202313, que los argumentos de reproche no son válidos porque según “el artículo 20 de la ley 1116 de 2006, es evidente que los asuntos que deben remitirse son aquellos de naturaleza ejecutiva que adelantan los acreedores, en tanto, esta litis corresponde a un acción de protección del consumidor que salvaguarda la parte débil de la relación, busca proteger y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de sus derechos tal como lo dispone el numeral 3 del artículo 56 la ley 1480 de 2011”.
Y se agregó que ciertamente el precepto 17 de dicha ley “establece una serie de limitaciones a los administradores una vez presentada la reorganización de la sociedad, esta misma disposición estipula la posibilidad de actuar con autorización previa, expresa y precisa del juez del concurso, por ende, no es de recibo el argumento que sustenta la imposibilidad de dar cumplimiento a la condena”.
En la misma línea, en sentencia de 4 de mayo de 2023, en otro proceso en donde la misma sociedad constructora actuó como demandada14, el Tribunal consideró: “P. A. Santa Lucía de Atriz es una masa de bienes independiente de la persona jurídica Victoria Administradores S.A.S., quien fue admitida en el proceso de reorganización empresarial, sin que el fideicomiso esté afectado en aplicación del artículo 1233 del Código de Comercio”. 10.
Frente a la postura de la Fiduciaria Bancolombia S.A., como vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz, de eximirse del deber de responder por la garantía legal frente a la consumidora, alegando que no 12 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. Sala Civil. Radicación 1100131099003-201802558-03,. Sentencia de 28 de marzo de 2022. 13 Rad. 11001319900120216707401, M. P. Flor Margoth González Flórez. 14 Rad. 11001319900120217123902, de la misma magistrada ponente.
TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 17 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil pertenece a la cadena de producción y comercialización y no vulnera los derechos alegados, debe reiterarse que según el art. 7 de la ley 1480 de 2012, “la garantía legal es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos”.
Mientras el artículo 11, numeral 6°, del mismo estatuto, establece que corresponden a la garantía legal “la entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna”. El Tribunal, al analizar el art. 21 de la ley 1116 de 2006, concluyó que, “ en virtud del inicio del proceso de reorganización no puede decretarse la terminación unilateral de los contratos suscritos por el deudor, incluidos los de fiducia mercantil y encargos fiduciarios con fines diferentes a los de garantía; además que acorde con lo estipulado en el numeral 3 del artículo 3 ejusdem, los patrimonios autónomos al ser entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia están excluidas de dicho régimen de insolvencia”15.
Eso en coherencia con la calidad del consumidor como la parte débil de la relación negocial, que ha sido materia de estudio en la Corte Suprema de Justicia, por cuanto el “reconocimiento del consumidor en el sistema contractual tuvo como propósito consagrar medidas tendientes a su protección, amén de la situación de desequilibrio en que fue puesto por la masificación de los bienes y servicios, la despersonalización de los vínculos negociales, y las convenciones predispuestas.
Y es que, el mayor poder económico del fabricante o comercializador, así como el desequilibrio informativo en que se encuentra el adquirente de bienes o servicios lo sitúa en una situación de debilidad y, por ende, necesitado de acciones positivas para evitar su aprovechamiento…”16. Por cierto, teniendo en cuenta lo dispuesto en artículo 5, numeral 11 del estatuto del consumidor “es proveedor o expendedor quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos con o sin ánimo de lucro”, puede inferirse que el Patrimonio Autónomo Santa Lucía de Atriz, representado por la Fiduciaria Bancolombia S.A., ostenta dicha calidad, vista su participación activa 15 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala tercera de Decisión Civil, Radicación 11001319900120217123902, ya citada. 16 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2850 del 5 de octubre de 2022. M. P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil dentro de la cadena de consumo, como consta en el contrato de fiducia mercantil antes citado, en que se comprometió con lo siguiente: a) mantener la titularidad jurídica del inmueble; b) recibir, administrar e invertir los recursos; c) efectuar los pagos; d) registrar las obras ejecutadas del proyecto cuando a ello haya lugar; y e) transferir las unidades inmobiliarias a los compradores, o a terceros, previa instrucción escrita del fideicomitente, quien también deberá comparecer en dichas transferencias, con el fin de responder por el saneamiento, al igual que por la construcción” (doc. 08, cuad. ppal.).
Razones por las que Fiduciaria Bancolombia S.A, como vocera del Fideicomiso P.A. Santa Lucía de Atriz, sí hace parte de la cadena de consumo y, por ende, debe responder con Victoria Administradores S.A.S. 11. Inclusive, los demás reparos formulados se subsumen dentro de la premisa expuesta por cuanto esto implica que: a) se entienda exigible la garantía legal, b) se tenga por demostrada la posibilidad de cumplir con lo dispuesto por la Superintendencia de Industria y Comercio, respecto de ambas partes y que el pago de las cuotas del crédito constructor no pueda ser de recibo para excusar un deber frente al que el consumidor, ni que la Fiduciaria, como vocera de Fideicomiso P.A. citado, es quien ha manejado los recursos y debe responder en forma diligente, pues se demostró que el consumidor cumplió con todos los pagos a su cargo, criterio adoptado y compartido en precedentes horizontales de 7 de marzo de 2023 (rad. 110013199001 2021 6704 01), 10 de julio de 2023 (rad. 110013199001 2022 01611 01), 31 de julio de 2023 (rad. 110013199001 2022 40062 01) y 21 de marzo de 2024 (11001-3199-001-2022-61981-01), entre otros.
De ese modo, no puede excusarse el cumplimiento de la condena proferida en primera instancia, puesto que al comprobarse que el demandante canceló el precio pactado (doc. 1, folio 10, cuad. ppal.), está a cargo de la constructora demandada y la Fiduciaria vinculada como vocera del Fideicomiso, realizar los trámites necesarios para ese propósito, conforme al contrato de fiducia y la ley, esto es, la cancelación parcial o a prorrata de la hipoteca y levantamiento de embargo sobre el porcentaje del predio relacionado con el apartamento 902 de la Torre 3, la bodega s1b17 Torre 1 y parqueadero 902 Torre 3, del proyecto Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz, y en aplicación del artículo 17 de la ley 675 de 2001, en lo pertinente, para que de esa manera lo puedan escriturar y transferir libre de TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil gravámenes al demandante, con miras a evitar alguna situación inapropiada para el consumidor que, itérase, pagó el precio a las entidades responsables.
Porque si la adquirente pagó el precio a la Fiduciaria, quien administra los recursos y demás pormenores del proyecto, entre estos, el crédito hipotecario y sus pagos, no tiene por qué quedar atado a la hipoteca de mayor extensión, por el hecho de que la última no hubiese atendido de manera apropiada esas obligaciones. De ahí que la hipoteca que recae sobre el predio a favor del Bancolombia S.A., de ningún modo constituye obstáculo para que las demandadas cumplan con la condena a su cargo, en tanto que la constitución de esa garantía real no saca los bienes del comercio, de recordar que el artículo 2440 del Código Civil dispone que el “dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario”.
A más de que si el consumidor adquirente pagó el precio, el productor o vendedor también tiene la responsabilidad de garantizar que la entrega y transferencia sea en debida forma y libre de gravámenes. Por lo que no constituye un impedimento para el cumplimiento de la sentencia del a quo, no siendo dicha garantía una que pueda exigise frente al consumidor por todo lo expuesto.
Empero, dado el coligamiento de los negocios, el pago de la prorrata también es una obligación conjunta, en la medida que el proyecto fue desarrollado por la constructora pero la Fiduciaira recibió el dinero del comprador, administró los recursos y le corresponde realizar los abonos acorde con las instrucciones del constructor, máxime cuando el parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2011 establece que “corresponde al propietario inicial efectuar el levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte la unidad privada objeto del acto de compraventa, par aque el notario autorice la escrituración”.
Con la precisión de que para cumplir con la sentencia, no era necesario vincular a Bancolombia, quien tiene incólume su derecho para cobrar la respectiva prorrata a la Fiduciaria que, como vocera del Fideicomiso, debe responder por el manejo de los recursos, entre esos, los correspondientes al precio total que canceló el demandante. Porque ya se vio que la Fiduciaria, es quien ha tenido a su cargo la facultades de administración y control en TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil relación con las hipotecas del proyecto inmobiliario, junto con el tema de la escrituración y transferencia de la propiedad a los compradores de las unidades de vivienda, motivo suficiente para que permanezca vinculada a este litigio para efectos de dicha condena.
Seria aberrante, por decir lo menos, que en un negocio como el de autos, los errores o descuidos en la administración de los recursos del Fideicomiso o la falta de coordinación entre la Fiduciaria y el Fideicomitente, conlleven desmedro para los consumidores que pagan el precio compelto de los bienes adquiridos, o por adquirir, y tengan que pagar doblemente lo relativo a la prorrata de una hipoteca. 12.
Puestas, así las cosas, la Sala confirmará la sentencia, pero en uso de facultades extrapetitas establecidas en el artículo 58-9 de la ley 1480 de 2011, adicionará la del a quo para ordenar a las demandadas, que a título de efectividad de la garantía, realicen las actuaciones que correspondan con el fin de desafectar de la hipoteca y del embargo el porcentaje del apartamento 902, parqueadero 902 Torre 3 y bodega s1b17 Torre 1 del Conjunto Residencial Santa Lucía de Atriz y transfieran el derecho de dominio a el demandante libre de cualquier gravamen, tal y como lo establece el parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001, criterio adoptado en precedentes horizontales de 4 de mayo de 2023, expediente 11001319900120217123902 y de 23 de mayo de 2023, expediente 11001319900120217148901 entre otros.
Ante el revés los reproches elevados en el recurso, con las precisiones que fueron explicadas, se confirmará la sentencia de primera instancia. Se condenará en costas de segunda instancia a la apelante y a favor del demandante, al tenor del art. 365, numeral 1º, del CGP. DECISIÓN Con base en lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil Tercera de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, resuelve: TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 21 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 1.
Modificar para adicionar el numeral tercero de la sentencia de fecha y procedencia anotadas, en cuanto a que lo ahí ordenado, incluye la orden a las demandadas para que, a título de efectividad de la garantía, también realicen las actuaciones que correspondan con el fin de desafectar de la hipoteca y del embargo del predio de mayor extensión, el porcentaje que concierne a los bienes involucrados, con el fin de efectuar la respectiva transferencia del derecho de dominio al demandante, libre de cualquier gravamen según lo dispuesto en el artículo 17 de la ley 675 de 2001, conforme a lo explicado en la parte motiva de las decisiones de primera y segunda instancia. 2.
Confirmar en todo lo demás la sentencia objeto del recurso de apelación. 3. Condenar en costas de segunda instancia a las partes apelantes a favor del demandante. Para su valoración, el magistrado ponente fija la suma de $2.500.000 como agencias en derecho. Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase. JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA MAGISTRADO AIDA VICTORIA LOZANO RICO MAGISTRADA FLOR MARGOTH GONZALEZ FLOREZ MAGISTRADA Firmado Por: Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., TSB - Sala Civil - Rad. 01-2021-63324-01 22 Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3d79f5935e75e72a2873a74cd7343d663469832e1006869aa3ed3595c86c1fc9 Documento generado en 03/07/2024 12:13:59 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica