REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C. dieciséis (16) de febrero dos mil veintiséis (2026) Radicación: Proceso: Demandante: Demandada: 110013199 001 2017 92744 02 Verbal - Protección al Consumidor Casiano Rodríguez Rodríguez Acabados y Estructuras S.A.S. Magistrada Sustanciadora: ADRIANA AYALA PULGARÍN [Discutido y aprobado en Sala de 4 de febrero de 2026, acta 3] Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 1º de abril de 2019, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
ANTECEDENTES 1. Casiano Rodríguez Rodríguez invocó la acción de protección al consumidor prevista en el numeral 3º del artículo 56 de la Ley 1480 de 2011 en contra de Acabados y Estructuras S.A.S. para que se le ordenara cambiar el apartamento 403 y el parqueadero 7 del Edificio Rincón Mirador VIS de la Urbanización Aires de Quinini, ubicados en el municipio de Fusagasugá, por otros inmuebles nuevos, idénticos o de similares características a los que adquirió, dada “la inestabilidad de la obra y el riesgo que la misma genera.” En subsidio, solicitó condenar a la demandada a restituirle las sumas de $100´560.000 y $15’000.000 que respectivamente correspondían al avalúo Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 de los citados bienes, para la fecha de su demanda.
Asimismo, reclamó de su contradictora al pago de las costas del proceso. 2. Como fundamento relevante de esas súplicas relató que, a través de la escritura pública n° 0347 otorgada el 9 de febrero de 2011 ante la Notaría Segunda de Fusagasugá, la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S. le vendió los inmuebles objeto de esta controversia por un valor total de $58´000.000, que él pagó “en su totalidad”.
Afirmó que el Edificio Rincón del Mirador presentó “fallas estructurales”, objeto de una “acción popular” en trámite, dentro de las cuales destacó el incumplimiento del “diseño y sistema estructural” que la Constructora presentó ante la Oficina de Planeación Municipal de Fusagasugá; ausencia de columnas, falta de continuidad y sustento de las mismas en las “zapatas”; inadecuado sistema de cimentación; placas de entrepiso con “espesor mínimo”; inconsistencias con el soporte de la escalera principal; averías en las redes de alcantarillado interno; problemas humedad; fisuras y grietas en los pisos y paredes del apartamento.
Señaló que el 11 de octubre de 2017 elevó “reclamación directa” a la Constructora, quien le ofreció el cambio de ese apartamento y del parqueadero “por uno nuevo (…) con las mismas características del entregado en venta (…) en un sector similar y del mismo estrato”, cuya entrega realizaría en “noviembre de 2018”, previa devolución de los inmuebles afectados, libres de cualquier gravamen.
Sin embargo, él no aceptó dicha propuesta porque desconocía la situación de “urgencia” que exigía el cambio de su inmueble, así como el “peligro” para la “salud” y la “vida” de los residentes del edificio, dadas las “múltiples fallas estructurales” que presentaba. Destacó que la nueva construcción no se encontraba en una zona similar, tampoco en un sector del mismo estrato, ni ofrecía las mismas características de transporte y 2 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 seguridad.
Además, subrayó que la negativa de la Constructora a devolver el dinero que le solicitó en su reclamación desconoce las “mejoras” que realizó en el apartamento y la existencia del crédito hipotecario que asumió para su compra. En esas condiciones, aseguró que la accionada vulneró sus prerrogativas como consumidor, previstos en el artículo 3º de la Ley 1480 de 2011, concretamente, los derechos “a recibir productos de calidad”, “seguridad e indemnidad”, la “reclamación” y la “reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos” 1. 3.
Admitida la demanda2 y notificada la accionada, ésta se opuso a las pretensiones de su contendora y formuló como excepciones: i) “mala fe del demandante”; ii) “no informar al vendedor de la alegada inestabilidad de la obra”; iii) “inexistencia de las deficiencias de la obra o producto vendido” y, iv)“se negó el derecho a la empresa constructora y/o vendedor de reparar las inconformidades del producto (apartamento) vendido” 3.
De igual forma, planteó la excepción previa de “pleito pendiente entre las mismas partes y por los mismos hechos” 4, a la que accedió el funcionario de primera instancia mediante providencia de 30 de julio de 20185, posteriormente revocada por este Tribunal6. 4. Agotadas todas las etapas del proceso y celebradas las audiencias de rigor, la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio desestimó las excepciones propuestas por la accionada, declaró que dicha sociedad “vulneró los derechos del consumidor” y, en consecuencia, le ordenó cambiar los inmuebles adquiridos por otros nuevos 1 Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno01.pdf”, fs. 2-11. 2 Cfr. Ibíd., fl. 358. 3 Cfr. Ibíd., Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 02”, Archivo “Cuaderno02.pdf”, fs. 2-9. 4 Cfr. Ibíd., fs. 85-87. 5 Cfr. Ibíd., fs. 173-175. 6 Cfr. Ibíd., Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “CuadernoTribunalApelación01”, Archivo “Cuaderno TribunalApelación01.pdf”, fs. 6-9. 3 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 de iguales o similares características, para lo cual le concedió un término de “tres meses”, contados a partir de la entrega “material y jurídica” de los inmuebles inicialmente vendidos al accionante, quien debía devolverlos “debidamente saneado[s], libre[s] de gravámenes y a paz y salvo por todo concepto (impuestos, servicios públicos, etc.)”.
Advirtió que “los gastos concernientes a traspaso, escrituración y demás, de los dos inmuebles” estarían a cargo de la sociedad demandada, quien además debía acreditar, oportunamente, el cumplimiento de la orden impartida en la sentencia, so pena de incurrir en la multa y las sanciones previstas en el numeral 11º, literales a) y b), del artículo 58 del Estatuto del Consumidor.
Por último, la condenó en costas7. En síntesis, encontró acreditado el supuesto de la legitimación en ambos extremos del litigio, en atención al debate que allí se planteaba sobre los “defectos en la estructura del inmueble” y la directa afectación del apartamento del demandante con ocasión de dichas irregularidades en las zonas comunes de la copropiedad y que fueron atribuidas a la sociedad accionada en su reconocida calidad de constructora y vendedora del edificio.
Luego de evidenciar el ejercicio oportuno de la acción por parte del consumidor, destacó los parámetros esenciales sobre la “distribución de la carga de la prueba” que contempla el Estatuto del Consumidor y el carácter objetivo de la “responsabilidad” en materia de la “efectividad de la garantía”, acorde con sus artículos 10º y 16º. Así, a partir de la valoración del “informe técnico” que efectuó la Secretaría de Planeación de la Alcaldía de Fusagasugá, resaltó las inconsistencias técnicas que presentaban las columnas de la edificación y el hecho que solo se construyeran “treinta y cinco” de las “cuarenta y nueve” establecidas en los diseños estructurales y arquitectónicos inicialmente autorizados; y, aunque no tuvo en cuenta el “estudio geotécnico, caracterización de 7 Cfr. Ibíd., Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 02”, Archivo “Cuaderno02.pdf”, fs. 200- 202 y 205. 4 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 suelos y recomendaciones de cimentación” realizado por la misma autoridad administrativa, porque su contenido estaba incompleto, consideró que esas falencias estructurales del bien constituían una “vulneración a los derechos del consumidor” y eran muestra del “incumplimiento” de las obligaciones a cargo de la sociedad demandada.
Indicó que la Constructora no desvirtuó esas falencias y tampoco probó ninguna de las causales de exoneración de responsabilidad señalados en el artículo 16 de la Ley 1480 de 2011, pues el dictamen pericial que allegó para ese fin carecía de valor probatorio en los términos del artículo 228 del Código General del Proceso, dada la injustificada inasistencia del perito a la respectiva audiencia. En cuanto a las demás excepciones propuestas por la accionada, señaló que la falta de precisión sobre el valor pagado por el inmueble no suponía “mala fe” del actor, quien, en todo caso, admitió cuál había sido el precio real.
Frente a la falta de información al vendedor sobre la inestabilidad de la obra observó que la sociedad demandada reconoció la existencia de la “reclamación directa” por parte del consumidor. Finalmente, descartó la posibilidad de acceder a la “reparación” del bien vendido en el escenario de una acción de protección al consumidor por tratarse de “temas estructurales” que exigían la “intervención general” del inmueble y porque tampoco se demostró la viabilidad de esa reparación, con miras a asegurar la “estabilidad” del apartamento8. 5.
La sentencia fue impugnada por la demandada, quien cuestionó la valoración del informe técnico que realizó el a quo, pues, en su criterio, era insuficiente para demostrar la “vulnerabilidad o inestabilidad de la obra” y sus hallazgos estaban supeditados a la práctica de una nueva prueba pericial que no fue practicada. Por el contrario, resaltó que el dictamen pericial que 8 Cfr. Ibíd. Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo”, “Cuaderno 01”, “FL.187” y “2019-04-01”, Archivo “zoom_1.mp4”, mín. 27:00 a 58:25 aprox. 5 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 presentó con la contestación de la demanda era claro al descartar cualquier deficiencia estructural o riesgo de colapso de la edificación. Por último, sostuvo que la negativa de acceder a la “reparación” del bien por no estar presentes los restantes copropietarios del edificio significaba que no se cumplían los supuestos necesarios de la sanción impuesta a esa sociedad 9.
En el curso de la audiencia prevista por el artículo 327 del Código General del Proceso10, insistió en la errada valoración del informe técnico que elaboró la Secretaría de Planeación de Fusagasugá en un proceso de contravención urbanística; cuestionó la idoneidad de los profesionales que lo realizaron y afirmó que sus conclusiones dejaban una “duda tajante” sobre la existencia de riesgos o estabilidad del edificio.
Agregó, que el funcionario de primera instancia también analizó un informe técnico elaborado por un “profesional independiente”, que no incluía el “estudio geotécnico” ordenado, ni cumplía las exigencias del artículo 226 del Código General del Proceso. Destacó que ambos informes se refieren, de manera “general”, a la estructura de todo el edificio, pero no muestran que el apartamento objeto del proceso tenga alguna falla estructural.
Señaló que, por el contrario, el material fotográfico que hace parte del avalúo allegado muestra que éste se encuentra en “buenas condiciones” y actualmente “habitado”. Sostuvo que en este caso el análisis del juez debió centrarse en el “estado actual” del apartamento y no en la estructura del edificio, pues esta última es un “bien común esencial” y el representante legal de la copropiedad era “la persona con la capacidad para iniciar acciones respecto a las estructuras”, conforme a la Ley 675 de 2001.
Con ese fundamento, rebatió la “legitimación en la causa” del actor 9 Cfr. Ibíd. mín. 58:50 a 1:02:27 aprox. 10 Cfr. Carpeta “Expediente 001-2017-92744-02”, Subcarpetas “01”, “Anexo”, “Medios Magnéticos” y “FL. CD. Tribunal”, Archivo “Audiencia 327 CGP Exp. 001-2017-92744-02.mp4”, mín. 02:12 a 08:36 aprox. 6 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 para debatir esos temas, que ya eran analizados por el Juez Administrativo de Girardot en el trámite de la acción popular.
Concluyó que no hay pruebas de la existencia de daños o defectos del apartamento que adquirió el demandante y que, si bien esa Constructora admitió que había realizado cambios en la estructura del edificio al “momento de la obra”, dicha conducta no debía ser valorada en el trámite de esta acción. Por último, criticó el término que se le concedió en la sentencia apelada para realizar el cambio del apartamento de similares características, porque en la actualidad esa empresa no estaba desarrollando ningún proyecto urbanístico similar y el plazo era insuficiente para lograr una licencia de construcción de una edificación. CONSIDERACIONES 1.
En orden a decidir la controversia que se plantea en sede de apelación, es preciso destacar que el Tribunal no advierte causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado y encuentra acreditados los presupuestos procesales exigidos por la Ley, incluida la legitimación del demandante para ejercer la “acción de protección al consumidor” prevista en el numeral 3º del artículo 56 de la Ley 1480 de 2011.
Cuestionado este aspecto por la apelante, cabe recordar que la mencionada acción fue consagrada con el objetivo de solventar, por vía judicial, aquellas controversias que “tengan como fundamento la vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios” o que estuvieren orientadas a “lograr que se haga efectiva una garantía”, circunstancias que concuerdan, sin ninguna duda, con los hechos que dieron origen a este litigio y las pretensiones que invocó el señor Casiano Rodríguez Rodríguez contra la sociedad Acabados y Estructuras Ltda., en su calidad de constructora y vendedora del “apartamento 403” y del 7 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 “parqueadero siete” que integran el Edificio Rincón del Mirador VIS, Urbanización Aires del Quinini del municipio de Fusagasugá11.
Nótese además que el actor adquirió los citados inmuebles para la satisfacción de sus necesidades personales de vivienda, como lo revelan las pruebas documentales anexas a su demanda12, las cuales corroboran su condición de “destinatario final” o “consumidor” de esos bienes13, que habilitaba su intervención procesal para reclamar, directamente, la efectividad de la garantía legal de calidad, idoneidad y seguridad que estaba llamada a cumplir Acabados y Estructuras Ltda., por mandato de los artículos 6º y siguientes del Estatuto del Consumidor.
Además, para la Sala es relevante el contenido de la “Reclamación Directa” que el señor Rodríguez Rodríguez remitió al representante legal de la empresa accionada, el 11 de octubre de 2017, en la que luego de relatar algunos hechos atinentes a su relación contractual, manifestó su inconformidad, no solo por las “múltiples fallas estructurales encontradas en todo el edificio Rincón del Mirador, Urbanización Aires del Quinini”, sino también por las “fisuras en el apartamento, grietas en los pisos y paredes”, que lo llevaron a exigir su cambio inmediato “por uno nuevo, idéntico o de similares características al adquirido, teniendo en cuenta la inestabilidad de la obra y el riesgo que la misma genera” o, en su defecto, la restitución de su “valor” conforme a su avalúo14.
(Resalta el Tribunal). Lo anterior pone en evidencia que, contrario a los argumentos de la recurrente, el reclamo del Consumidor desde el principio estuvo encaminado a exigir la garantía legal por los defectos propios del producto vendido por la Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno01.pdf”, fs. 2-11. 12 Cfr. Ibíd. fs. 208-258, 261-276 y 292. 13 La Ley 1480 de 2011, artículo 5º, numeral 3º, define al “consumidor o usuario”, como “[t]oda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica”. 14 Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno01.pdf”, fs. 303-308. 11 8 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 Constructora, esto es, por los daños que en forma directa comprometían la calidad e integridad de los bienes raíces que había adquirido, al margen que las “fisuras” o “grietas” que presentaba su apartamento fueran consecuencia de omisiones o fallas en el diseño estructural del edificio o de sus zonas comunes.
Y aunque estos argumentos son suficientes para ratificar la legitimación en la causa del accionante, vale la pena señalar que, aún en el escenario que propone la alzada, dicha potestad en cabeza del Consumidor no cambiaría, pues como lo explicó la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC395-2023, “…el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, sin desvirtuar que la efectividad de la garantía legal siempre compete a los «consumidores» en las respectivas «relaciones de consumo», lo que hizo fue, en el caso de que el daño recaiga sobre un bien común de una propiedad horizontal, habilitar que ellos, se reitera, los «consumidores», en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, puedan actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.
En definitiva, se colige que ninguna de las normas del Decreto 735 de 2013 alteró, en lo más mínimo, que quien o quienes tengan la condición de «consumidores» en las «relaciones de consumo» de adquisición de las unidades de dominio privado conformantes de una propiedad horizontal, están facultados para hacer efectiva la garantía legal tanto en relación con los bienes particulares, como respecto de los comunes, pues al fin de cuentas, como ya se analizó, mediante tales adquisiciones, ellos se hicieron titulares de unos y otros bienes, de los segundos en común y proindiviso.
Así las cosas, cualquier propietario de una unidad privada, individualmente, puede hacer uso de esa potestad, claro está, con arreglo al estatuto de los consumidores. Adicionalmente, sin perjuicio de lo anterior, cuando el daño afecta un bien común, los copropietarios integrantes de la propiedad horizontal, en consideración al mandato del artículo 14 del Decreto 735 de 2013, pueden actuar en grupo a través de dicha persona jurídica, de la que forman parte, la cual, como es lógico entenderlo, estará representada por el administrador designado con sujeción a la ley.
(…) 9 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 Mal podía colegirse, entonces, (…) que solamente el administrador de la propiedad horizontal está facultado para reclamar directa y/o judicialmente la garantía legal cuando el daño afecta sus bienes comunes, pues como a lo largo de este fallo se estableció y en precedencia se puntualizó, la Ley 1480 de 2011 confirió esa potestad a los «consumidores» en las correspondientes relaciones de consumo, quienes pueden actuar individualmente o en forma colectiva, a través de la propiedad horizontal.
(…) Así las cosas, se impone reiterar (…) conforme las normas generales de la Ley 1480 de 2011 y del Decreto 735 de 2013, las especiales que uno y otro ordenamiento consagran sobre la garantía legal y el artículo 13 del último, concerniente con su efectividad en relación con los bienes inmuebles, los titulares de esa prerrogativa son quienes tienen la condición de «consumidores» en las «relaciones de consumo» mediante las cuales se adquirieron las unidades particulares conformantes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, sea que la reclamación verse sobre tales unidades de dominio privado o sobre los bienes comunes.
Y que ellos, los «consumidores», pueden actuar individualmente, en su condición de tales, o en grupo, representados por la persona jurídica que surge de la aplicación de indicado régimen, toda vez que está integrada por los adquirentes originarios y/o derivados de las unidades individuales, quienes desde la perspectiva del derecho del consumo corresponden a aquéllos, amén de que, adicionalmente, son los propietarios, en común y proindiviso, de los referidos bienes colectivos.” (Negritas y subrayas ajenas al texto original).
Desde esta perspectiva, queda claro que la legitimación que asistía al señor Casiano Rodríguez Rodríguez no estaba llamada a discusión, aún si sus pretensiones se hubieran encaminado a exigir de la sociedad Acabados y Estructuras Ltda. la garantía legal por la calidad, idoneidad o eficiencia de los “bienes comunes” del Edificio Rincón del Mirador VIS, pues tal posibilidad encontraba respaldo en las prerrogativas que expresamente consagra el artículo 3º de la Ley 1480 de 2011, concretamente, aquella que confiere a los consumidores y usuarios la potestad de “reclamar directamente ante el productor, proveedor o prestador y obtener reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos, así como tener acceso a las autoridades judiciales o administrativas para el mismo 10 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 propósito, en los términos de la presente ley”, reclamaciones que, como lo advierte la misma norma, “podrán efectuarse personalmente o mediante representante o apoderado”.
Para concluir este punto, no debe perderse de vista que, a voces del artículo 1º de la Ley 1480 de 2011, el fin primordial del Estatuto del Consumidor es “proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, así como amparar el respeto a su dignidad y a sus intereses económicos” y, entre otros aspectos, “la protección de los consumidores frente a los riesgos para su salud y seguridad”, de suerte que la interpretación de sus normas, procesales y sustanciales, necesariamente deberá estar encaminada al logro de esos objetivos y, en caso de dudas, por expreso mandato de su artículo 4º, siempre deberá realizarse “en la forma más favorable al consumidor”. 2.
Centrada ahora la atención del Tribunal en los reproches de la apelante relacionados con la ausencia de pruebas sobre los daños o defectos de los bienes raíces que vendió al demandante, el incumplimiento de las exigencias formales que debían reunir los “informes técnicos” que sirvieron de base a la sentencia recurrida y la errada valoración probatoria que, en líneas generales, le enrostró al funcionario de primera instancia. Sobre el particular, conviene tener en cuenta que en esta clase de litigios en los que se debate la responsabilidad del fabricante, productor o comercializador por el incumplimiento de las exigencias de calidad, idoneidad o seguridad de los bienes y servicios que ofrecen a los consumidores, les bastara a los usuarios “con demostrar el defecto del producto” adquirido, como lo precisa el inciso segundo del artículo 10º de la Ley 1480 de 2011.
Similar previsión se encuentra en el numeral 5º del canon 58 del Estatuto del Consumidor, al establecer las reglas que, de manera genérica, deben seguir los consumidores o usuarios para reclamar la efectividad de la 11 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 garantía legal directamente al proveedor o distribuidor. Así, en lo relevante para este asunto, señala que dicha reclamación “podrá ser presentada por escrito, telefónica o verbalmente” y advierte que cuando su pretensión esencial este dirigida a “que se cumpla con la garantía, se repare el bien o servicio, se cambie por uno nuevo de similares características, se devuelva el dinero pagado”, el interesado “deberá identificar el producto, la fecha de adquisición o prestación del servicio y las pruebas del defecto”.
Cumplidas esas exigencias, el productor o proveedor “deberá dar respuesta dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la recepción de la reclamación”, contestación que “deberá contener todas las pruebas en que se basa”. (Subraya la Sala). Sin embargo, no debe perderse de vista que el artículo 13 del Decreto Reglamentario 735 de 201315, en lo que atañe a la “garantía legal de bienes inmuebles” por afectaciones relacionadas con la “estabilidad de la estructura”, simplemente le impuso al consumidor el deber de “[informar] por escrito dentro del término legal de la garantía, al productor o expendedor del inmueble el defecto presentado”, sin ninguna otra exigencia. A partir de ese momento, la misma norma indica que le corresponderá al “productor o expendedor” la carga de realizar “una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo”, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la reclamación; luego de lo cual deberán emitir una respuesta a la solicitud de efectividad de la garantía, en los plazos establecidos en el parágrafo 2º del citado canon; en la que deberán “expresar por escrito y de manera sustentada las razones para aceptarla, hacerla efectiva de forma diferente a la solicitada o negarla, con las pruebas que justifiquen su decisión”, como lo exige el artículo 3º del mismo Decreto.
Fijadas esas premisas, se observa que la solicitud que, vía postal, elevó el demandante Casiano Rodríguez Rodríguez para hacer efectiva la garantía legal por las afectaciones de su apartamento, cumplió con las exigencias que 15 Norma compilada en los artículos 2.2.2.32.1.1 y siguientes del Decreto 1074 de 2015, “por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industría y Turismo”. 12 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 al efecto establecía el artículo 13 del Decreto Reglamentario 735 de 2013.
Lo anterior, si se tiene en cuenta que en los hechos que sustentaban la denominada “reclamación directa”, identificó el bien objeto de su petición y los defectos que el mismo presentaba, esto es, “fisuras en el apartamento, grietas en los pisos y paredes”, además de destacar algunas de las “fallas estructurales” del edificio, en general. Y el consumidor también fue claro sobre la opción “principal” y la “subsidiaria” que elegía para la efectividad de la garantía y las razones que las justificaban, en sus palabras, “la inestabilidad de la obra y el riesgo que la misma genera”16.
Y acreditada la entrega de esa solicitud el 11 de octubre de 2017, en las dependencias de la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S.17, no existe prueba en el plenario que demuestre la “visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo” que debía realizar esa empresa, en virtud de la citada norma; hecho que no puede inferirse de ninguno los documentos que anexó a su escrito de contestación de la demanda18, ni de las afirmaciones expuestas para sustentar sus excepciones, concretamente, aquella en la que refiere “acciones tendientes a realizar la evaluación y reparación de las inconformidades manifestadas”, frustradas por la negativa de la “administradora del edificio” a permitir el ingreso de sus profesionales19, asertos que dejó huérfanos de prueba.
Adicional a esta omisión, advierte el Tribunal que la respuesta que ofreció a la queja del consumidor tampoco cumplía con las formalidades previstas el artículo 3º del Decreto 735 de 2013, que le exigían una contestación razonada y sustentada a la solicitud de efectividad de la garantía, además de las pruebas necesarias para justificar la decisión adoptada frente a la misma.
Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno01.pdf”, fs. 303-308. 17 Ibídem, fl. 334. 18 Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno02.pdf”, fs. 13-29, 30-48, 58-78. 19 Ibídem, fl. 7. 16 13 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 Contrario a ello y excusado en la aparente extemporaneidad del reclamo y la existencia de un “pleito pendiente entre las partes”, el representante legal de Acabados y Estructuras S.A.S. consideró que no estaba obligado a “contestar la petición antes allegada” y que tan solo accedería a la pretensión principal del actor “en aras de terminar con el pleito en curso”, en referencia a la “acción popular No 2014-0373”.
Con esas acotaciones, le ofreció el cambio de los inmuebles adquiridos “por uno nuevo (…), el cual cuenta con las mismas características del entregado en venta anteriormente, además se está construyendo en un sector similar, y del mismo estrato”, que le entregaría “en el mes de noviembre del año 2018”, pero sin suministrarle ninguna prueba tangible de esas circunstancias, más allá de la simple referencia a los números de la licencia de construcción y la matrícula inmobiliaria del predio, “por si [era] su deseo confirmar la información”.
Por último, le indicó al interesado que se abstenía de manifestarse sobre la pretensión subsidiaria, porque era “desproporcionada e irreal” 20. Así las cosas, resultan palmarias las omisiones legales en las que incurrió la constructora y su negativa injustificada a brindar una respuesta adecuada y debidamente sustentada a la solicitud de efectividad de la garantía del consumidor, que habilitaba a este último para ejercitar la acción jurisdiccional de protección que le concedía el numeral 3º del artículo 56 de la Ley 1480 de 2011.
Nótese además que esa falta de respuesta por parte de la sociedad demandada, a voces del canon 58, numeral 5º, literal f) del Estatuto del Consumidor, suponía un “indicio grave” en su contra, en relación a la existencia de las afectaciones estructurales (grietas y fisuras) del inmueble vendido, en otras palabras, los defectos del producto que invocó el demandante como sustento de la acción interpuesta. 20 Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno01.pdf”, fs. 349-350. 14 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 En este escenario, para desvirtuar ese indicio que pesaba en su contra y exonerarse de la responsabilidad de la garantía que le enrostraba el consumidor, le correspondía a la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S. la carga de demostrar que los defectos alegados provenían de circunstancias de “fuerza mayor o caso fortuito”, “el hecho de un tercero” o “el uso indebido del bien por parte del consumidor”, según los lineamientos del artículo 16 de la Ley 1480 de 2011.
No obstante, la accionada descuidó el cumplimiento de ese deber probatorio, pues si bien presentó una “copia” de un peritaje técnico para demostrar el “estado actual de la estructura” del Edificio Rincón del Mirador y la ausencia de fallas en su construcción21, lo cierto es que ninguna referencia hace sobre las condiciones estructurales del apartamento 403 y del parqueadero 7 adquiridos por el señor Casiano Rodríguez Rodríguez y que eran el verdadero objeto de debate.
A lo anterior se suma, la inasistencia injustificada del perito a la audiencia que se llevó a cabo el 1º de abril de 2019 y a la que fue convocado por el a quo22, circunstancia que conforme a lo dispuesto en el primer inciso del artículo 228 del Código General del Proceso le resta cualquier valor demostrativo a las conclusiones de ese dictamen, incluidas aquellas que descartan las deficiencias estructurales o el riesgo de colapso de la citada edificación. En estas condiciones, no observa la Sala ningún yerro en la valoración que realizó el funcionario de primera instancia respecto de la única prueba que adosó la constructora Acabados y Estructuras S.A.S. para exonerarse de la responsabilidad de la garantía de calidad, seguridad e indemnidad de los bienes que vendió al accionante.
Cfr. Carpeta “CuadernoSuperintendencia”, Subcarpetas “01Primera Instancia”, “Anexo” y “Cuaderno 01”, Archivo “Cuaderno02.pdf”, fs. 13-29. 22 Ibídem, fs. 191-193 y 200-202. 21 15 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 3. Finalmente, se modificarán las órdenes impartidas en el numeral segundo de la sentencia apelada, en aras de garantizar su coherencia respecto de las decisiones de primera y segunda instancia adoptadas por el Juzgado Primero Administrativo del Circuito Judicial de Girardot23 y la Sección Primera, Subsección B, del Tribunal Administrativo de Cundinamarca24 dentro del trámite de la Acción Popular n° 25073333001 2014 00373 00 y que concedieron a los “consumidores, usuarios y habitantes del Edificio Rincón del Mirador VIS (…) de la Urbanización Aires del Quinini del Municipio de Fusagasugá”, incluido el señor Casiano Rodríguez Rodríguez, el amparo de los derechos colectivos relativos “al goce de un ambiente sano, el acceso a una infraestructura de servicios que garantice la salubridad pública, a la seguridad y prevención de desastres previsibles técnicamente, la realización de las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos, respetando las disposiciones jurídicas, de manera ordenada”, vulnerados por la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S. Así las cosas, se le ordenará a la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S. que adelante, en un término máximo de tres (03) meses, un estudio técnico para determinar la viabilidad de realizar refuerzo estructural al Edificio Rincón del Mirador VIS, ubicado en la Calle 18 N° 2-09 de la Urbanización Aires del Quinini del Municipio de Fusagasugá, tramitando la correspondiente licencia que autorice el desarrollo de dichas obras ante la autoridad municipal y la ejecución de las mismas en el término máximo de los seis (06) meses posteriores al dictamen respectivo, tal como lo dispuso la Sección Primera, Subsección B, del Tribunal Administrativo de Cundinamarca en la sentencia emitida el 27 de junio de 2025.
Asimismo, que en el evento en que los resultados de ese estudio técnico demuestren que no es viable el reforzamiento estructural de la mencionada edificación o que dicho reforzamiento estructural no pueda 23 Ibídem, fs. 89-163. 24 Cfr. Carpeta “Cuaderno Tribunal”, Archivo “15RespuestaRequerimiento.pdf”. 16 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 realizarse en el término máximo de seis (06) meses posteriores al mismo; adelante de forma inmediata ante la Oficina de Planeación Municipal de Fusagasugá, el trámite de la respectiva licencia para la demolición del Edificio Rincón del Mirador VIS, ubicado en la Calle 18 N° 2-09 de la Urbanización Aires del Quinini del Municipio de Fusagasugá, debiendo proceder con dicha demolición tan pronto como sea licenciada para el efecto y en un término no superior a doce (12) meses, siguientes a la fecha en que ocurra la demolición de la edificación actual, realice, termine y entregue a los propietarios del Edificio Rincón del Mirador Vis Calle 18 N° 2-09, la nueva obra habitacional.
Resta por señalar que, en los restantes aspectos, se confirmará la decisión de primer grado y, como consecuencia de ello, se condenará en costas a la apelante. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Modificar el numeral segundo de la sentencia de 1º de abril de 2019, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio y, en su lugar, se le ordena a la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S. que adelante, en un término máximo de tres (03) meses, un estudio técnico para determinar la viabilidad de realizar refuerzo estructural al Edificio Rincón del Mirador VIS, ubicado en la Calle 18 N° 2-09 de la Urbanización Aires del Quinini del Municipio de Fusagasugá, tramitando la correspondiente licencia que autorice el desarrollo de dichas obras ante la autoridad municipal y la ejecución de las mismas en el término máximo de los seis (06) meses posteriores al dictamen respectivo, 17 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 tal como lo dispuso la Sección Primera, Subsección B, del Tribunal Administrativo de Cundinamarca en la sentencia emitida el 27 de junio de 2025, dentro del trámite de la Acción Popular n° 25073333001 2014 00373 00.
Asimismo, se le ordena a la sociedad Acabados y Estructuras S.A.S. que en el evento en que los resultados de ese estudio técnico demuestren que no es viable el reforzamiento estructural de la mencionada edificación o que dicho reforzamiento estructural no pueda realizarse en el término máximo de seis (06) meses posteriores al mismo; adelante de forma inmediata ante la Oficina de Planeación Municipal de Fusagasugá, el trámite de la respectiva licencia para la demolición del Edificio Rincón del Mirador VIS, ubicado en la Calle 18 N° 2-09 de la Urbanización Aires del Quinini del Municipio de Fusagasugá, debiendo proceder con dicha demolición tan pronto como sea licenciada para el efecto y en un término no superior a doce (12) meses, siguientes a la fecha en que ocurra la demolición de la edificación actual, realice, termine y entregue a los propietarios del Edificio Rincón del Mirador Vis Calle 18 N° 2-09, la nueva obra habitacional.
Segundo: Confirmar la sentencia impugnada, en todos los demás aspectos, por las razones expuestas en la parte motiva de esta decisión. Tercero: Condenar en costas a la demandada. La Magistrada Ponente por auto separado fijará las agencias en derecho. Cuarto: Previas las constancias necesarias, devuélvase el expediente a la oficina de origen para lo de su cargo.
Notifíquese y Cúmplase Firmado Por: Adriana Ayala Pulgarin 18 Radicación n° 110013199 001 2017 92744 02 Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b40d3ad92a81015707290f5f12662adcbe32b29628f22bf4f7b6307eeede5548 Documento generado en 16/02/2026 02:43:42 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 19