REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001310303720230029001 Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 03, 09 y 16 de junio de dos mil veinticinco (2025). Actas Nos. 20, 21 y 22 Bogotá D.C., veintisiete (27) de junio de dos mil veinticinco (2025).
Se decide el recurso vertical interpuesto por la defensa de Dayana Jazmín González Vargas, en oposición a la sentencia proferida el 27 de marzo de 2025 por el Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal adelantado por la apelante en contra de Marcela Armero Barbosa. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones1. En la demanda subsanada, se reclamó la rescisión del contrato de compraventa celebrado entre las partes respecto del apartamento 603 de la torre 1 y el depósito 25 del Conjunto Residencial Allegro de Capellanía P.H., ubicados en la Carrera 91 No. 20 A – 75 de Bogotá e identificados con folios 50C1569712 y 50C-1570037; negocio jurídico que fue protocolizado 1 Archivo No. 05SubsanacionDemanda20230928.pdf.
Radicación: 11001310303720230029001 el 28 de octubre de 2022, mediante Escritura Pública No. 2400 de la Notaría 32 de Bogotá. En consecuencia, se condene a la demandada al pago de las siguientes sumas de dinero: 1.1. $175.000.000 que la compradora entregó como precio de los bienes raíces, en razón a la presencia de vicios redhibitorios ocultos que no fueron informados al momento del contrato, más los respectivos intereses bancarios vigentes sobre ese valor. 1.2. $7.018.232 por concepto de los gastos de protocolización y registro de la compraventa de los inmuebles. 1.3. $5.000.000 correspondientes a la remodelación de la cocina y los armarios de las habitaciones del apartamento. 2.
Sustento fáctico2. Se refirieron los siguientes hechos: 2.1. El 28 de octubre de 2022, mediante Escritura No. 2400 de la Notaría 32 del Círculo de Bogotá, Marcela Armero Barbosa vendió a Dayana Jazmín González Vargas, el apartamento 603-1 y el depósito 25 del Conjunto Residencial Allegro de Capellanía P.H., ubicados en la Carrera 91 No. 20 A – 75 de Bogotá e identificados con folios Nos. 50C-1569712 y 50C-1570037. 2.2.
En contraprestación, la señora González Vargas pagó a la señora Armero Barbosa la suma de $175.000.000. 2.3. En la cláusula cuarta del anotado negocio jurídico, la vendedora se obligó con la compradora al “saneamiento de lo vendido tanto por evicción como por vicios redhibitorios”. 2 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf. 2 Radicación: 11001310303720230029001 2.4.
Aunque la propietaria conocía que el apartamento 603 presentaba humedad en techos, paredes y vigas, entre otros defectos, omitió brindar esa información a la compradora, quien efectuó una rápida visita el día que conoció el predio y decidió comprarlo. Además, para hacerlo más atractivo, la señora Armero Barbosa aplicó algunos productos que daban la apariencia que el inmueble estaba recién pintado, pero que no reparaban en debida forma las deficiencias de las cuales adolecía el mismo. 2.5.
La vendedora también sabía que la copropiedad tenía problemas estructurales en áreas privadas y zonas comunes y tampoco puso eso de presente a la señora González Vargas. 2.6. De estas imperfecciones se vino a enterar la compradora trascurridos dos meses después de la entrega del bien, pues, de repente, la pintura del techo y las paredes empezó a quebrarse. 2.7.
Tras acercarse la demandante a la administración del conjunto, la encargada le manifestó que la unidad residencial había sido construida sobre un humedal y que, por esa razón, el agua que se depositaba en la superficie había causado daños en la base de la construcción durante el proceso de asentamiento. 2.8. Pese a que la gestora reclamó en varias oportunidades a la accionada el ocultamiento de esta información, la demandada negó rotundamente haber conocido tales hechos. 3.
Trámite Procesal. El Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de Bogotá admitió la demanda el 26 de octubre de 20233; providencia en la que dispuso correr traslado a la convocada. 3 Archivo No. 09AutoAdmiteDemanda20231026.pdf. 3 Radicación: 11001310303720230029001 3.1. Marcela Armero Barbosa formuló las defensas de mérito que denominó “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “inexistencia de vicio oculto”, “inexistencia de la obligación de indemnizar”, “buena fe” y la excepción genérica4. 3.2.
Instruido el asunto y agotadas las etapas procesales de rigor, se profirió sentencia desfavorable a la demandante. 4. Fallo acusado de primera instancia. En veredicto del 27 de marzo de 20255, el a-Quo partió por desarrollar los supuestos axiológicos de los artículos 1914 y 1915 del Código Civil de cara a la rescisión de las compraventas por existencia de vicios ocultos. 4.1.
En esa línea, tuvo por probado que, en la asamblea de marzo del 2022, el Conjunto Residencial Allegro de Capellanía detectó la urgencia de impermeabilizar las cubiertas y fachadas, reparar de jardines y efectuar otras refacciones a la copropiedad. 4.2. Sin embargo, estimó que las decisiones sociales y el estudio rendido por la firma contratada por la unidad residencial, no refirieron una necesidad concreta respecto del apartamento 603, objeto del contrato discutido en este litigio y menos aún, de forma específica frente a la cubierta de la torre 1.
Por el contrario, sostuvo que las conclusiones vertidas en los documentos citados son generalizadas de cara a los mantenimientos que el conjunto requiere y que involucran a todas las torres y zonas comunes. 4.3. Agregó que en el expediente no obra informe alguno proveniente de autoridad administrativa, en el cual se ponga de manifiesto la presencia de un riesgo estructural que requiera la evacuación del conjunto y, por demás, dijo que los testimonios de 4 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf. 5 Archivo No. 37ActaAlegatosFalloRecursoApelación20250327.pdf. 4 Radicación: 11001310303720230029001 las partes y la declaración del perito auxiliar tampoco son indicativos de los vicios ocultos que se enrostraron en la demanda y que – insistió – debían existir antes de la celebración del negocio. 4.4.
En consecuencia, denegó las pretensiones. 5. Apelación. Inconforme, la defensa de Dayana Jazmín González Vargas formuló en su contra recurso vertical. 5.1. Sustentación del recurso6. La apelante, tras efectuar un recuento de los antecedentes del sub-judice, estimó que: 5.1.1. La demandada no presentó ningún dictamen pericial y, como no contradijo en modo alguno el informe de la accionante, aceptó las conclusiones allí vertidas de cara a la presencia de los vicios redhibitorios que, de antemano, conocía la vendedora. 5.1.2.
En el acta del año 2022, se dejó consignado que los asambleístas del Conjunto Residencial propusieron inversiones para realizar arreglos a la unidad residencial, porque ya tenían conocimiento de las humedades y filtraciones que la aquejaban; reunión social en la cual consta que Marcela Armero Barbosa y su progenitora, la testigo Audonina Barbosa Pardo, asistieron y, por lo tanto, se enteraron de la situación de la copropiedad. 5.1.3.
Las declaraciones de los testigos de la parte accionada faltaron a la verdad y estuvieron parcializados y, por lo tanto, debieron haber sido valorados desfavorablemente. 5.1.4. Con la prueba pericial, los documentos, los testimonios y los interrogatorios de los intervinientes que fueron decretados y practicados durante el juicio, quedó plenamente confirmado que 6 Archivo No. 009Sustentación.pdf;
Cuaderno Tribunal. 5 Radicación: 11001310303720230029001 los vicios redhibitorios que aquejaban al apartamento 601 de la torre 1 y el depósito 25 eran conocidos por la demandada y que no manifestó oportunamente a su compradora. 5.2. La defensa de la señora Armero guardó silencio 7. II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, limitado a las censuras presentadas por la apelante única, que fueron debidamente sustentadas. 2.
Fijado este punto, advierte el Tribunal que el problema jurídico a resolver gira en determinar si las pruebas obrantes en el expediente acreditaron la presencia de los vicios redhibitorios que la demandante alega le ocultó la accionada al momento de la compraventa celebrada el 28 de octubre de 2022, según Escritura No. 2400 de la Notaría 32 del Círculo de Bogotá. 3.
De la rescisión contractual por vicios ocultos. 3.1. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (artículo 1849 del Código Civil), por lo que las obligaciones principales que emergen de un acuerdo de esta estirpe son: para el comprador el pago del precio (disposición 1928), y para el vendedor la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida (canon 1880).
Frente al último de los débitos anotados, dígase que, según 7 Archivo No. 010InformeEntrada20250523.pdf; Cuaderno Tribunal. 6 Radicación: 11001310303720230029001 lo previsto en el precepto 1893 ibidem, el saneamiento a cargo del vendedor comprende dos cargas esenciales: de una parte, debe garantizar al comprador el dominio y posesión pacífica del bien objeto de enajenación (evicción) y, de otro lado, ha de responder por los defectos redhibitorios u ocultos de éste. 3.2.
En ese orden, de cara a la existencia de imperfecciones de la cosa, el legislador previó la denominada acción redhibitoria con el fin que, a petición del comprador, se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio según mejor le parezca al interesado (artículos 1914 y 1917 del Código Civil). 3.3. No obstante, para que un desperfecto sea considerado oculto o redhibitorio y, en ese orden, tenga la virtualidad de rescindir el contrato disputado debe cumplir los siguientes requisitos a voces del canon 1915: “haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, aquellos que al momento del contrato ya estaban presentes, lo que de suyo correlativamente excluye los generados después de ésta; que sean de tal entidad que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, de tal forma que la hagan impropia para su uso o disminuya su utilidad, tanto que si el comprador los hubiese conocido no hubiere adquirido la cosa o hubiese pagado menos por ella; y no haberlos manifestado el vendedor, ser difíciles de detectar o que el comprador no los haya evidenciado sin culpa, teniendo en cuenta su instrucción concreta en razón de su profesión u oficio” (se destaca). 3.4.
En palabras de la Corte Suprema de Justicia, puede ocurrir que el comprador “no logre sacar de la cosa el provecho que se propuso al contratar, o que ésta no le sirva para el uso a que está destinada. En este evento [no] puede decirse que el vendedor cumplió con su obligación, pues cuando el comprador pagó el precio, lo hizo con la intención de adquirir una cosa que tuviera las 7 Radicación: 11001310303720230029001 cualidades que le fueron ofrecidas y que le fuera completamente útil y servicial; de suerte que si hubiera conocido las deficiencias de que adolecía el bien, es casi seguro que no la habría comprado, o hubiera pagado por ella un precio menor”8 (se subraya).
De igual forma, más recientemente la jurisprudencia del Alto Tribunal estimó que, en el laborío intelectual de la celebración de la compraventa en el cual el vendedor fija el precio de la cosa y el comprador está en la libertad de adquirirlo o no, debe existir un consentimiento de las partes sobre los elementos esenciales del contrato. Sin embargo, dijo que “el vendedor parte con indudable ventaja, pues el precio está fijado” y “el comprador, por el contrario, debe examinar el bien que pretende adquirir con cierto grado de detalle, para así poder identificar sus características primordiales y asignarles, de manera racionalmente admisible, un valor equivalente en metálico”9 (se destaca).
Ahora bien, “puede ocurrir que, tras las cualidades aparentes del objeto compravendido, se oculte un defecto material trascendente, que impida o afecte el uso ordinario de la cosa, o disminuya su valor en forma considerable, y que no hubiera sido revelado por el vendedor (…) ni descubierto por el comprador” 10. Luego, en ese escenario, “surgen las acciones edilicias, cuyo propósito consiste en restaurar la equidad contractual, lesionada como consecuencia de la distorsión con la que el comprador percibió los rasgos objetivos de la cosa (tales como su morfología, funcionalidad o calidad), llevándolo a ignorar un desperfecto de tal calado que hace que la misma «no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos ( ) no la hubiera comprado o la hubiera comprado a 8 CSJ.
SC del 16 de diciembre de 2013. MP. Ariel Salazar Ramírez. Exp. 023-1997-04959-01. 9 CSJ. SC-4454 del 17 de noviembre de 2020. MP. Luis Alonso Rico Puerta. 10 Ibid. 8 Radicación: 11001310303720230029001 mucho menos precio» (artículo 1915-2, Código Civil)”11. 3.5. Luego, en síntesis, constituyen vicios redhibitorios, los defectos ocultos de la cosa cuyo dominio se transmita a título oneroso, que existan al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino y que, de haberlos conocido el adquirente, no la habría comprado o habría dado menos por ella. 4.
En hilo con lo expuesto, bien pronto queda al descubierto la confirmación del veredicto apelado, en tanto, una vez efectuada la valoración probatoria de los elementos recaudados en la primera instancia, encuentra el Tribunal que Dayana Jazmín González Vargas no acreditó de forma clara, fehaciente e idónea los requisitos de la acción redhibitoria antes señalados para que proceda la rescisión del negocio jurídico opugnado.
Veamos. 4.1. En el sub-examine quedó establecido y no hay discusión entre las partes, que el 28 de octubre de 2022 mediante Escritura Pública No. 2400 protocolizada ante la Notaría 32 del Círculo de Bogotá, Marcela Armero Barbosa enajenó a favor de la señora González Vargas el dominio del apartamento 603-1 y el depósito 25 del Conjunto Residencial Allegro de Capellanía. 4.2.
De otro lado, en la demanda12 se enlistaron una serie de inconformidades con el acuerdo ajustado entre las partes que, en sentir de la Corporación, se sintetizan así: 4.2.1. Al momento del negocio jurídico, la demandada sabía que el apartamento 603-1 tenía “filtraciones por estar construido sobre un lugar que había sido un humedal, que lo habían rellenado y que a medida que iba asentando la construcción, se iba fisurando 11 Ibid. 12 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 61 a 69. 9 Radicación: 11001310303720230029001 las paredes, los pisos [y] las zonas comunes”.
Defectos que la quejosa no pudo apreciar por tres razones: i) la accionada aplicó en las paredes un “carburo” que cubría los imperfectos, ii) la visita de la gestora el día que conoció el inmueble fue “muy rápida” y iii) el bien le fue presentado como recién pintado. 4.2.2. Una vez fueron entregados los bienes, los primeros cambios en la pintura de la vivienda, surgieron al limpiar la cocina y los armarios, cuestión que llevó a la demandante a cambiar estos implementos por unos nuevos.
No obstante, días después notó que “había humedad en los pisos, humedad en las paredes, en los baños, y en las alcobas; y al revisar las paredes y tocarlas, la pintura comenzó a descascararse”13. 4.2.3. Cuando se acercó a la administración del Conjunto Residencial para presentarse como nueva dueña, la señora González Vargas advirtió la fijación de un aviso que citaba “a una reunión para hablar sobre los defectos de la construcción, de la humedad, de los depósitos de agua, el flujo de agua, que mantenía la humedad en las paredes y subía hasta el sexto piso”14.
En esa misma oportunidad, la representante de la unidad residencial le indicó que “ese Conjunto estaba construido sobre un humedal y que, por esa razón, el agua que se depositaba en la superficie estaba subiendo a las paredes por las columnas y que estaba haciendo daño a las bases de la construcción”15. 4.2.4. En la asamblea de marzo de 2023, la demandante tuvo la oportunidad de hablar con otros habitantes de la copropiedad, quienes “le comentaron que esas humedades estaban en todas las construcciones” y, por lo tanto, se decidió contratar a una firma 13 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 61 a 69. 14 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 61 a 69. 15 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 61 a 69. 10 Radicación: 11001310303720230029001 especializada para “extraer los depósitos de agua subterráneos y reforzar las bases de la edificación que irán a interesar a la torre número 1, como a las zonas comunes, los corredores peatonales, los sótanos y las cubiertas de los inmuebles del sexto piso y reforzamiento de las planchas de cada uno de los pisos”. 4.2.5.
Por lo anterior, aludió que el apartamento 603-1 tenía los siguientes vicios en la construcción: “fracturamiento (sic) de paredes, humedad en las paredes; humedad en las vigas que sostiene la construcción, en total, del interior 1 e imposibilidad para vivir en el apartamento por el olor que exhala la humedad”; situaciones que conocía Marcela Armero Barbosa y que no puso de presente a Dayana Jazmín González Vargas para que la decisión de comprar el bien fuera del todo informada. 4.2.6.
Frente a los parqueaderos, solo indicó que “hay resumidero de agua y que la zona también permanece húmeda y con estancamiento de aguas, más aún, en la época de lluvia”. Premisas de donde aflora que, según el dicho de la quejosa, que por demás fue ratificado en su integridad en la declaración que rindió ante el a-Quo16, tanto el apartamento 603-1 como el depósito 25 presentaban vicios ruinógenos que amenazaban la construcción. No obstante, como se dijo precedentemente, de las pruebas restantes no dimana una cuestión de tal magnitud para rescindir el contrato de compraventa ajustado entre las partes. 4.3.
En efecto, con el escrito inicial se aportó copia del instrumento público No. 2400 protocolizado ante la Notaría 32 del Círculo de Bogotá el 28 de octubre de 2022 y los comprobantes de pago de los gastos de escrituración17, los cuales, como máximo, 16 Video No. 28VideoAudienciaInicial.pdf, inicia en minuto 09:08. 17 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 3 a 38 y 48 a 51. 11 Radicación: 11001310303720230029001 son idóneos para acreditar la celebración del negocio cuestionado que, como se dijo, está más que probado en el litigio.
En los documentos adjuntos al libelo, obran los certificados de tradición y libertad del apartamento 603-1 y el depósito 25, cuya fecha de expedición data del 13 de septiembre de 2022 18, los cuales que fueron actualizados con la subsanación19 y a la cual se agregaron las certificaciones catastrales respectivas20. De los mismos, bastará decir que, al margen de reflejar la situación jurídica y administrativa de los predios, éstos no dan cuenta de la presencia de vicios ocultos en los inmuebles.
También, aunque se adosaron unas imágenes que dan cuenta de unas fisuras en la pintura de techos y paredes21, éstas fotografías no advierten la existencia de defectos ruinógenos que – se insiste – hubiera conocido Marcela Armero Barbosa y que no comunicó a la demandante o que ésta, a su turno, no los haya percibido con meridiana diligencia al momento de visitar el apartamento y de celebrar el negocio jurídico. 18 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 39 a 47. 19 Archivo No. 05SubsanacionDemanda20230928.pdf, páginas 10 a 18. 20 Archivo No. 05SubsanacionDemanda20230928.pdf, páginas 19 y 20. 21 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 56 a 60. 12 Radicación: 11001310303720230029001 A la misma conclusión se arriba de las fotos de la cocina22, que luego fue reformada según el video adjunto a la demanda23: 4.4.
Ahora bien, con la réplica a las excepciones que presentó su contraparte, Dayana Jazmín González aportó copia del acta de la asamblea general ordinaria de copropietarios del 25 de abril de 202224 en la cual, según el orden del día autorizado por los asociados, se expusieron “los proyectos de inversión” y se sometió a votación la “aprobación cuota extraordinaria” (punto 11). 4.4.1.
Del anotado informe, se tiene que la administración expuso la propuesta de ejecutar $760.309.900 para “obras” que incluían el “arreglo de la plazoleta” y el “mantenimiento de las cubiertas” y explicó que la cuota extraordinaria por cada copropietario equivaldría aproximadamente a $3.334.693. En las intervenciones de los asambleístas, hubo preguntas en torno a las zonas a intervenir, las garantías, el valor de las 22 Archivo No. 02EscritoDemandaPoderAnexos.pdf, páginas 52 a 55. 23 Archivo No. 01VideoPrueba.mp4. 24 Archivo No. 17DescorreExcepciones20240729.pdf, páginas 8 a 58. 13 Radicación: 11001310303720230029001 expensas que cada uno debía cancelar y la necesidad de contratar pólizas de cumplimiento.
También, el propietario del apartamento 202-3 propuso techar las cubiertas, aunque su postura fue rechazada porque ello implicaría solicitar una licencia de construcción y otros trámites administrativos. 4.4.2. Más adelante, la “ingeniera invitada” explicó sobre el proceso de obra y, según la literalidad del acta, la profesional dijo haber “evidenciado bastantes fallas a nivel de la placa del tercer piso de los parqueaderos al igual que en las cubiertas.
Hay una motivación bastante grande por parte de los propietarios en cuanto a las reparaciones que se deben iniciar hacer en aras de preservar la copropiedad, haciendo la prevención en los sótanos” pues “hay demasiada filtración de aguas que están afectando los vehículos. Hay bastantes fisuras por donde creería que está pasando mucha agua hacia los parqueaderos al igual que las cubiertas, algunos apartamentos de la torre 6 tiene filtración de agua”25.
De cara a esta exposición, los copropietarios indagaron nuevamente sobre la aprobación de una cuota extraordinaria y, además, frente a la posibilidad de diferir las reparaciones hasta tanto no se lograse la consecución total de los recursos. No obstante, ante la falta de consenso, no se logró la aprobación de un emolumento adicional que tuvieran que pagar los dueños de las viviendas para las refacciones requeridas en la heredad. 4.5.
La demandante también adosó el acta de la asamblea del 19 de febrero de 202326, reunión en la que: i) se sustentó el estudio arquitectónico que aportó la convocada27, ii) se explicó el presupuesto y iii) se aprobó el valor de la expensa adicional. 25 Archivo No. 17DescorreExcepciones20240729.pdf, página 48. 26 Archivo No. 17DescorreExcepciones20240729.pdf, páginas 59 a 102. 27 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, páginas 43 a 97. 14 Radicación: 11001310303720230029001 4.5.1.
En el primer aspecto, el ingeniero expositor Alejandro Pedraza manifestó, especialmente en lo que a este pleito interesa, que las cubiertas tenían un “manto cristalizado por tiempo máximo de uso y con muchos reparcheos de producto para solucionar humedades puntuales”. Sin embargo, “por las diferentes fisuras existentes y los encharcamientos por falta de pendientes, el agua se filtra permanentemente hacia los apartamentos”.
Esto, pues “es una superficie totalmente expuesta con un acabado de un manto asfáltico, el cual ya perdió toda su protección y no se tiene ningún punto de partida de qué tipo de tratamiento se utilizó entre las superficies y la base, pero si se puede determinar que no existe material protector a la fecha y/o está cristalizado y en sus uniones, permite ingreso de filtración de agua a los apartamentos, sin determinar un punto fijo”28 (se destaca).
Frente a los sótanos, el experto precisó que la zona de plataforma “tiene afectaciones a pesar de las dilaciones de diseño, y vemos que los movimientos han generado agrietamientos que redunda en las humedades en parqueaderos” 29. 4.5.2. Ya sobre el presupuesto y su aprobación (segundo y tercer punto), el encargado ofreció realizar la obra por $1.413.485.752, valor que se aprobó según el texto del acta y, en ese orden, los asambleístas estuvieron de acuerdo en recaudar una cuota extraordinaria cercana a los $7.421.866, conforme lo testificado por Carolina Nieto Rojas30. 4.6.
A favor de la accionante, además de los documentos antes enunciados y su declaración, se decretaron testimonios, el interrogatorio de su contraparte y el aporte de un dictamen, de los cuáles se extraen los siguientes apartes relevantes: 28 Archivo No. 17DescorreExcepciones20240729.pdf, páginas 59 a 102. 29 Archivo No. 17DescorreExcepciones20240729.pdf, páginas 59 a 102. 30 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 01:16:46. 15 Radicación: 11001310303720230029001 4.6.1.
Mario Alberto González Vargas31, hermano de la gestora, indicó que su consanguínea desde el principio decidió cambiar la cocina integral del apartamento 601-3 porque habían “plagas”. Luego, dijo que la fue a visitar y vio que “el techo mostraba unas reparaciones con cinta” hasta que un día “se cayó”. Con el tiempo hubo más problemas, pues, en noviembre de 2022, se enteró que en la asamblea de 2023 se iba a fijar el valor de una cuota extraordinaria que ya había sido aprobada, la cual derivó de un estudio a la estructura del conjunto en el que se concluyó que el inmueble de la demandante era uno de los más afectados por estar ubicado en el último piso de la torre.
Cuando visitó la copropiedad por primera vez, en diciembre del mismo año, el testigo dijo que en el sótano donde se ubican los parqueaderos y los depósitos se notaba bastante la humedad. 4.6.2. A su turno, Mario González Olaya32, padre de la accionante, informó que fue a la vivienda en diciembre del año 2022 y para ese tiempo ya “se notaba la maquillada que le habían pegado al apartamento”, pues “las cintas estaban más visibles por la cuestión del invierno” y “ya se habían caído partes del techo”.
Su hija le comentó que la cuota extraordinaria que se aprobó en la asamblea ordinaria de 2023, “venía de rato, que ya estaban haciendo una colecta para arreglar esto”, aunque el deponente no fue claro al precisar la fecha en la cual se aprobó la expensa. Al ser cuestionado frente al cuarto de almacenaje No. 25, afirmó que “todo lo que circundaba a ese depósito” estaba “en muy mal estado” porque había “humedad y agua por todos lados”. 31 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 06:21. 32 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 47:43. 16 Radicación: 11001310303720230029001 4.6.3.
Carolina Nieto Rojas33, copropietaria y representante legal del Conjunto Residencial Allegro de Capellanía, contó que la señora González Vargas se acercó al finalizar el año 2022 a la administración a poner de presente una situación de humedad que apareció en el apartamento del que ahora ella era dueña. Indicó que “nuestro conjunto tiene ciertas problemáticas como filtraciones por techos y por fachadas.
En el 2022, se hizo un estudio técnico para determinar esos daños y las obras que se tenían que ejecutar. Nos mostraron el dictamen de ese estudio técnico y en el 2023 se aprueba la cuota extraordinaria”. A partir de mayo del 2023, “se empieza a recoger esta cuota que es para arreglar y hacer mantenimientos correctivos en techos, fachadas y plataformas” porque “cuando llueve, tenemos filtración de aguas”.
Ahora bien, aunque precisó que “esto afecta mucho a los últimos pisos que son los que tienen filtración por techo, algunos por fachadas, y pues en las plataformas hay algunos parqueaderos que tienen más afectación que otros”, al preguntarle si sabía si en el 2022 el apartamento 603-1 ya tenía problemas de filtración como los de la demandante, respondió: “Desconozco el caso en particular de la señora Dayana antes de que ella nos avisara.
Como le digo señor Juez, algunos apartamentos de los últimos pisos tienen más afectaciones. Se sabe que ciertos apartamentos siempre han tenido esa problemática de hace 4 o 5 años, porque que se lo han manifestado en su momento al administrador que estuviera en ese momento” (se destaca). El a-Quo insistió en saber si “algún otro residente del sexto piso del interior 1 venía manifestando desde el año 2022 o incluso antes, situaciones parecidas a esta que se está debatiendo”, a lo cual la deponente afirmó: “de esa torre, no”. 33 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 01:16:46. 17 Radicación: 11001310303720230029001 Finalmente, al hablar sobre el apartamento 603-1 de la accionante, precisó haberlo visitado en el año 2023 para verificar las afectaciones por las aguas lluvias y haber visto varias afectaciones en el techo de habitaciones, cocina y sala.
No obstante, desconoció la fecha de origen de los daños. 4.6.4. Del dictamen pericial adosado, se tiene que éste partió por detallar las características del sector en donde se ubica el inmueble, su terreno, las edificaciones allí erigidas y, tras hacer un estudio uniforme del mercado y valorar el informe del cual se valió la copropiedad para aprobar la cuota extraordinaria, concluyó que las reparaciones que requería el apartamento de Dayana Jazmín González Vargas ascendían a $5.108.369.
Esto, sumado al valor de la cuota extraordinaria ($5.241.156) y un canon de arrendamiento que tendría que asumir la señora González Vargas mientras duraban las obras en la vivienda ($2.500.000), lo llevó a determinar que los perjuicios económicos totales causados a la demandante ascendían a $12.849.525. Ahora, aunque el perito Fabián David Trujillo Copete fue interrogado en audiencia34, sus conclusiones verbales tampoco determinaron la presencia de un vicio oculto de la cosa vendida.
Véase que el auxiliar inició su ponencia explicando que el encargo giró en torno a determinar “el valor comercial actual, el estado de las condiciones generales del apartamento y cualquier factor influyente que sea determinante en el deterioro físico y económico del inmueble que se presenta actualmente”. Detalló todas las falencias de las áreas comunes del conjunto residencial y la falta de mantenimiento de las mismas y destacó 34 Video No. 30VideoContradicciónPerito.pdf. 18 Radicación: 11001310303720230029001 que “el apartamento sufre actualmente de filtración de agua desde la cubierta y desde los muros interiores de fachada”.
Ahora, aunque el juez le preguntó frente a la posibilidad de “determinar cuánto tiempo de antigüedad tienen esas fallas de filtración de mantenimiento que están afectando el apartamento que nos ocupa” y el experto hizo alusión a “antecedentes, estudios previos, asambleas y comunicados que permiten identificar ya proyección de esos arreglos”, lo cierto es que esos anexos en los cuales se mencione específicamente el problema que se dice aquejaba la vivienda 603-1 no reposan en el expediente.
En todo caso, habrá que resaltar que tras ser cuestionado sobre su idoneidad y el alcance del informe de cara a las fallas constructivas que vienen alegándose, el auxiliar aclaró que el documento objeto de estudio no es “de análisis estructural, por lo que no se realizaron pruebas detalladas de esfuerzo, fatiga de los materiales” y por lo tanto “no podemos hablar del análisis de la estructura de la edificación” (se destaca). 4.6.5.
Finalmente, de cara al interrogatorio35 que rindió la demandada Armero Barbosa, bastará decir que ninguna de sus afirmaciones le es desfavorable y, por lo tanto, a su narración no habrá lugar a extenderle los efectos de la confesión previstos en el artículo 191 del Código General del Proceso. 4.7. De otra parte, de las pruebas pedidas por la convocada Armero Barbosa, se cuentan en primer lugar con los documentos que adjuntó a la réplica del petitum, que se reducen al tantas veces mencionado informe debatido en la asamblea de febrero de 202336, los contratos de arrendamiento que tuvo con Jorge Javier 35 Video No. 28VideoAudienciaInicial.pdf, inicia en minuto 01:02:58. 36 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, páginas 43 a 97. 19 Radicación: 11001310303720230029001 León Cárdenas37 y Jimy Andrés Izquierdo Martínez38, y unas certificaciones del señor León Cárdenas39 y la deponente Tatiana Cardona Arteaga40, de cara al buen estado de la vivienda 603-1 y del Conjunto Residencial Allegro de Capellanía P.H. 4.8.
Frente a sus testigos, habrá que memorar lo siguiente: 4.8.1. Jorge Javier León Cárdenas41, quien fungió como arrendatario del apartamento 603-1 hasta antes de la celebración de la compraventa42, fue contundente al precisar que nunca “hubo humedad, nunca hubo filtraciones ni nada”, cuestión que le “hubiera comunicado” a Marcela Armero Barbosa, “como todo se lo comuniqué en su momento”.
Dijo que, a su salida, entregó el inmueble “pintado y en óptimas condiciones” y, al preguntársele frente a las reparaciones del techo, rechazó “haber puesto cintas” pues “únicamente se pintó el apartamento”. 4.8.2. Audonina Barbosa Pardo43, madre de la demandada, explicó que, en la asamblea de abril de 2022, los copropietarios del conjunto debatieron sobre la necesidad de hacer unos mantenimientos a la unidad residencial, los cuales se pagarían con una eventual cuota extraordinaria.
No obstante, aclaró que en ese momento no se había aprobado su causación. Agregó que fue quien mostró el inmueble a la accionante el 10 de septiembre de 2022 y que, ese día, respondió todas las preguntas que Dayana Jazmín González Vargas y la persona que la acompañó le hicieron, con la precisión que, en ese momento, le aclaró a la gestora que se trataba de una vivienda de segunda que “no tenía los beneficios de un apartamento nuevo”. 37 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, páginas 11 a 15. 38 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, páginas 19 a 23. 39 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, página 17. 40 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, página 18. 41 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 02:18:32. 42 Archivo No. 12ContestacionDemanda20240115.pdf, páginas 11 a 15 y 17. 43 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 01:32:24. 20 Radicación: 11001310303720230029001 En lo demás, agregó en su condición de copropietaria, que no existe un problema particular frente al apartamento 603-1 o del depósito 25, sino la necesidad general de reparar algunos defectos del Conjunto Residencial con el fin de valorizar las viviendas. 4.8.3.
Finalmente, la deponente Tatiana Cardona Arteaga44, residente de la copropiedad y amiga de la accionada, explicó que “en el conjunto se han hecho y se van a hacer mantenimientos, como normalmente se hacen en todos los conjuntos, de fachada, pintura e impermeabilizaciones que cada tiempo se deben hacer”. Sobre las refacciones, narró que “se hizo un comité de obra para los mantenimientos con el fin de mejorar la estética”, cuestión que “va a ayudar a la valorización de nuestros apartamentos”.
Sabe que “de eso llegó una cuota extraordinaria para hacer varios cambios” en las zonas comunes para los residentes. De cara a la situación de la vivienda 603-1, desconoció la existencia de “alguna problemática particular con apartamentos” pues las obras se contrataron como “algo general del edificio con el fin de mejorar cosas de estética, de espacios y de valorizar, pero realmente como algo específico centrado en los apartamentos de problemática, no. Va más enfocada a las zonas comunes”. 5.
Entonces, del anotado recuento probatorio, para el Tribunal no subyace – como se advirtió – que el apartamento 6031 y el depósito 25 presentaran algún tipo de defecto oculto que Marcela Armero Barbosa hubiera reservado a la demandante González Vargas al momento de celebrar el negocio jurídico. Por el contrario, se tiene que los inmuebles objeto de la negociación se vendieron en un estado natural de conservación 44 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 03:02:16. 21 Radicación: 11001310303720230029001 que coincide con la antigüedad y la vetustez del Conjunto Residencial Allegro de Capellanía P.H., cuestión que inclusive fue ratificado por el perito Trujillo Copete45.
Luego, la ausencia de un dictamen de contradicción por parte de la accionada no constituye, per se, fundamento suficiente para enervar las conclusiones a las cuales arribó el a-Quo en el fallo apelado, máxime cuando, conforme se expuso en líneas previas, el informe traído por la defensa de la quejosa carece de la idoneidad técnica y probatoria exigible para sacar avantes las pretensiones reclamadas en el marco del litigio. 5.1.
Ergo, si se admitiera que la señora Armero Barbosa supo de las afectaciones de humedad presentes en la terraza con la que limita la vivienda 603-1 y los daños que aquejaban las áreas circundantes al depósito 25 y que ésta omitió comunicárselas a la gestora, tampoco están probados los demás supuestos axiológicos de redhibición, por dos razones principalmente. 5.1.1.
La primera, pues no se acreditó con suficiencia que los daños son “de tal entidad que afecten el funcionamiento de la cosa vendida” a voces del canon 1915 civil. Esto, pues los deponentes Mario Alberto González Vargas46, Mario González Olaya47 y Carolina Nieto Rojas48 coincidieron en que Dayana Jazmín González Vargas aún reside en el inmueble, sin que las versiones de los testigos hubieran dado por lo menos un indicio de que el apartamento (y menos aún el almacén No. 25) ya no le fueran útiles para los fines para los cuales fueron adquiridos. 5.1.2.
Y la segunda, en la medida en que, tanto las partes 45 Video No. 30VideoContradicciónPerito.pdf. 46 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 06:21. 47 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 47:43. 48 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 01:16:46. 22 Radicación: 11001310303720230029001 como los testigos Mario Alberto González Vargas49, Mario González Olaya50 y Audonina Barbosa Pardo51, destacaron que la señora González Vargas tenía premura en comprar un nuevo inmueble para mudarse y por lo tanto, estimaron, no indagó lo suficiente frente al estado del bien 603-1, de donde aflora la falta de esa diligencia mediana que exige la jurisprudencia para darse por cumplida la tercera causal del artículo 1915 ibid. 6.
Finalmente, para resolver el reparo de la parte apelante, encaminado a la exclusión de las versiones de Audonina Barbosa Pardo52 y Jorge Javier León Cárdenas53, dígase que sus versiones guardan relación con los hechos aquí narrados y coinciden con las conclusiones derivadas del material suasorio y, por lo tanto, no es viable afirmar que estos deponentes faltaron a la verdad con el fin de favorecer al extremo vencedor de esta causa. 7.
Colofón de lo argumentado, no puede considerarse incorrecta la decisión tomada por el Juez, pues al rehacer el análisis conjunto de las pruebas en atención a los reparos efectuados contra la sentencia de primer grado, se llega a conclusiones similares a las allí expuestas. Por ende, se confirmará el fallo apelado y se impondrá la sanción procesal pecuniaria, ante el fracaso del recurso.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE 49 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 06:21. 50 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 47:43. 51 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 01:32:24. 52 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 01:32:24. 53 Video No. 33VideoTestimonios (2).mp4, inicia en minuto 02:18:32. 23 Radicación: 11001310303720230029001 BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 27 de marzo de 2025 por el Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, por las consideraciones dadas en precedencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte apelante. Tásense. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de este grado, UN (1) SMLMV.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA MAGISTRADO AÍDA VICTORIA LOZANO RICO MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 24 Radicación: 11001310303720230029001 Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ca9da929ef4e5b297ea50cf9df101762ae0881501a2c3332387 ec891f91a8a98 Documento generado en 01/07/2025 08:11:49 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronic a 25