República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO Verbal – Protección al consumidor DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO Andrea Paola Valderrama Martínez y Andrés Muñoz Cano Grupo Empresarial Oikos S.A.S 11001 31 99 001 2023 79898 02 Sentencia 010 REVOCA Diecinueve y veintiséis (19 y 26) de febrero de dos mil veintiséis (2026) veintisiete (27) de febrero de dos mil veintiséis (2026) FECHA Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia de 18 de noviembre de 2024, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, al amparo de lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES La parte actora solicitó1 declarar que el Grupo Empresarial Oikos S.A.S incurrió en violación de los artículos 38 y 56 numeral 3 de la Ley 1480 de 2011, por (i) modificar arbitrariamente las condiciones del contrato de promesa de compraventa suscrito el 1° de octubre 2019 con los demandantes sobre el inmueble apto 1-403 etapa 1 que hace parte del proyecto Oikos Palma Real que se desarrolla en el predio identificado con matrícula inmobiliaria 357-6807, ubicado en la vereda Topacio, en el municipio de Flandes, Tolima;
(ii) incumplir la fecha de firma de la escritura pública, la entrega material del inmueble y pretender modificar unilateralmente la forma de pago y la data pactada para la celebración de la compraventa; (iii) la redacción y ejecución del contrato de promesa. Y Ver archivo “23179898--0000000002.pdf” “CuadernoSuperintendencia” del expediente digital. 1 de la carpeta “01DemandaAnexos” de que los convocantes no desistieron del contrato de promesa de compraventa, contrario a ello, estuvieron prestos al cumplimiento de todas las obligaciones establecidas en el mismo.
En tal virtud, se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa. En consecuencia, se condene al Grupo Empresarial Oikos S.A.S, a pagar las sanciones establecidas en el artículo 61 del Estatuto del Consumidor, los perjuicios ocasionados con su conducta y restituir la suma de $36.151.050 debidamente indexados, correspondientes a la cuota inicial pactada en la promesa; así como la sanción penal contenida en el parágrafo primero de la cláusula décima sexta del contrato, equivalente al 20% del valor total del inmueble prometido en venta que es de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes; más los intereses moratorios a la tasa más alta certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia sobre las sumas previamente referidas, con su respectiva condena en costas.
Fundamentos fácticos: En la demanda se afirmaron los hechos que a continuación se sintetizan: El 15 y 21 de marzo de 2019, Diana Valentina Arango Calderón, asesora de ventas del Grupo Empresarial Oikos mediante WhatsApp les remitió información sobre el proyecto, omitiendo indicar que se trataba de vivienda VIS y que el precio era en salarios mínimos legales mensuales vigentes a la fecha de escrituración del inmueble.
El 30 de marzo de 2019, en la sala de ventas la misma asesora realizó una simulación de cuotas para el pago del predio, a partir de abril de ese año, con base en el precio de $119.322.550, sin advertir que el valor era en SMLMV. Al momento de la presentación de la demanda, en la página web de la constructora, se presentó el proyecto Palma Real con apartamentos desde $160.000.000, sin aclarar que es un proyecto VIS y que su precio es en SMLMV. 001 2023 79898 02 El 1° de abril de 2019 los demandantes separaron el inmueble con una consignación de 1.500.000, recibieron la “hoja de negocio” en la que se expresó un valor de venta de $119.322.550; el 26 de septiembre del mismo año mediante correo electrónico les indicaron que el proyecto llegó al punto de equilibrio y el 1° de octubre de esa anualidad suscribieron contrato de promesa de compraventa, redactado por el Grupo Empresarial Oikos S.A.S en el que se pactó en la cláusula séptima el precio y la forma de pago: “PRECIO: El precio de los inmuebles objeto del presente contrato de promesa de compraventa es la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO SALARIOS MINIMOS LEGALES VIGENTES AL AÑO DE ESCRITURACION EL CUAL SE ESTIMA O PROYECTA A LA SUMA DE CIENTO DIECINUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA PESOS M/CTE” En dicho instrumento contractual se incluyeron cláusulas abusivas como el parágrafo primero de la séptima, parágrafo once de la misma, al tenor del articulo 43 numerales 2,3,5,11 de la Ley 1480 de 2011.
En ese instrumento se estableció como fecha de la firma de la escritura pública el 10 de junio de 2021 en la Notaria 26 del Círculo de Bogotá y en la Décimo Segunda como data para la entrega del predio el 10 de agosto de 2021, salvo eventos de fuerza mayor y caso fortuito; sin embargo, en el parágrafo primero de la misma se estipuló: “Subsanados los hechos o situaciones que dieron origen al aplazamiento en la entrega de los inmuebles, se informará por cualquier medio eficaz a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), a las direcciones de notificaciones suministradas por este (os), la nueva fecha de entrega y si fuere el caso, informará también la nueva fecha de firma de la correspondiente escritura de compraventa y de hipoteca” Lo cual está prohibido en virtud del artículo 38 de la Ley 1480 de 2011. 001 2023 79898 02 El 16 de febrero de 2021, Cristian Candela, funcionario de Oikos S.A.S. envió a los demandantes correo electrónico solicitando carta de aprobación del crédito hipotecario, indicando que están en etapa de escrituración, por lo que el 30 de marzo del mismo año los demandantes remitieron memorial de BBVA mediante la cual se aprobó el crédito hipotecario por valor de $83.000.000.
Sin embargo, el 7 de abril de 2021 enviaron estado de cuenta en el que se evidencia aumento del precio estipulado en la cláusula séptima del contrato de promesa, señalando que hay un saldo pendiente de pago de $3.542.035, frente al cual hicieron reclamación vía WhatsApp, siendo informados que ello se debía a que el valor del inmueble era 135 SMLMV.
Consideran que esto no fue explicado en la oferta, publicidad del proyecto ni promesa de compraventa en la que se estimó el valor en: “CIENTO TREINTA Y CINCO SALARIOS MÍNIMOS LEGALES VIGENTES AL AÑO DE ESCRITURACIÓN EL CUAL SE ESTIMA O PROYECTA A LA SUMA DE CIENTO DIECINUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS CINCUENTA PESOS M/CTE”.
La falta de claridad se atribuye al Grupo Empresarial Oikos S.A.S, quien además de elaborar el contrato de adhesión, abusivamente y de forma unilateral modificó el precio estipulado. No obstante, la activa solicitó la ampliación del crédito hipotecario a $86.500.000 para cubrir la diferencia. El 24 de mayo de 2021 la demandante recibió confirmación de Diana Valentina Arango Calderón de que no había modificación de la fecha y hora estipuladas en la promesa para la firma de la escritura pública de perfeccionamiento y que si uno de los contratantes no podía presentarse podía nombrar una apoderada para realizar el trámite.
Sin embargo, en horas de la mañana del 10 de junio de 2021, fecha en la que debía celebrarse el contrato, los demandantes recibieron correo electrónico en el que les informaron que la firma de la escritura pública de compraventa 001 2023 79898 02 quedaba programada para el primer trimestre de 2022 y que “se abre la oportunidad de continuar realizando abonos por el valor de su cuota mensual hasta diciembre de 2021 permitiendo así abonar primas e ingresos adicionales y lograr disminuir su endeudamiento a largo plazo con entidades financieras”, por tanto enviarían en días posteriores un nuevo OTROSÍ. El 25 de junio del mismo año enviaron el Otro si No. 1, pese a que se habían suscrito los otrosíes 1 y 2 con anterioridad, mediante el cual modificó la fecha de la firma de la escritura pública, la entrega del inmueble, el precio, trasladando la carga económica de su incumplimiento a los consumidores.
El 27 de junio los adherentes promitentes compradores remitieron comunicación manifestando que habían realizado puntualmente los aportes a la cuota inicial por valor de $36.151.050 y acatado todas las obligaciones contractuales establecidas en la promesa de compraventa, sin embargo, ante el incumplimiento de Oikos por retrasos en la obra no tenían la intención de suscribir el Otro si con el aumento del valor del predio por lo que solicitaron: (i) mantener el precio fijo proyectado para el año 2021 en $122.651.010, como fue pactado en el contrato de promesa de compraventa o (ii) la resolución del contrato y la devolución del 100% del valor aportado, sin penalidad alguna.
El 19 de agosto el Grupo Empresarial Oikos S.A.S respondió negativamente indicando que el inmueble adquirido corresponde a un proyecto de vivienda de interés social que se rige por la Ley 388 de 1997, concordante con la 1955 de 2019 y que el monto de este fue pactado en la promesa en salarios mínimos al momento de la escrituración del predio, por lo que en caso de desistimiento se impondría la cláusula penal pactada.
El 30 de agosto de dicha anualidad, los demandantes se radicaron en México por razones laborales y el 29 de febrero de 2022 tuvieron reunión con las distintas áreas del Grupo Empresarial Oikos intentando llegar a un 001 2023 79898 02 acuerdo, así mismo, informaron que el crédito hipotecario para la compra del inmueble aprobado por BBVA caducó debido a la mora en la firma de la escritura y entrega de este y en esa fecha ya no era viable su obtención debido que a los ingresos eran en el exterior.
Pese a que, en los meses de marzo, abril y mayo de 2022 los promitentes compradores adelantaron gestiones con diferentes entidades financieras para lograr aprobación del crédito, ninguna fue fructífera; así, ante la imposibilidad de obtener un crédito el 25 de julio de 2022 reiteraron la petición de devolución del dinero cancelado, sin penalidad, porque el incumplimiento había sido de Oikos.
El 26 de julio de 2022 la Gerente Comercial del grupo empresarial remitió correo indicando que el lunes 8 de agosto se aplicaría el desistimiento por incumplimiento si no se había hecho la escrituración. El 3 de noviembre de 2021, mediante escritura pública 25.623 otorgada en la Notaria 29 de Bogotá parte el predio 357-68107 fue sometido a propiedad horizontal, por lo que para la fecha inicialmente pactada de escrituración era imposible el cumplimiento por parte de la demandada.
A su vez, Alianza Fiduciaria expidió certificación que para la data en la que debió celebrarse la compraventa los promitentes compradores habían acatado sus obligaciones. El 29 de agosto de 2022 el Grupo Empresarial Oikos emitió factura electrónica de venta FV18792 a cargo de Andrés Muñoz Caño por $26.892.430 por la cláusula penal por desistimiento de apartamento 403 Palma Real ET1, pagada con el valor abonado al inmueble, lo cual era improcedente pues no correspondió a la venta de un producto o servicio.
Actuación procesal: Al libelo se le dio trámite el 6 de octubre de 20232; tras ser intimada la demandada, propuso recurso de reposición contra el auto admisorio y allegó contestación en el término legal formulando las 2 Ver archivo de la carpeta “07AutoAdmiteDem” de “CuadernoSuperintendencia” del expediente digital. 001 2023 79898 02 excepciones de mérito que denominó3: “(i) nadie puede alegar su propia culpa – culpa exclusiva de los demandantes, (ii) de la autonomía de la voluntad para la suscripción de acuerdos y contratos;
(iii) procedibilidad de aplicar las arras de retracto por desistimiento del negocio o penalidad por destrabe de negocios; (iv) aplicabilidad de las arras de retracto como resultado del convenio firmado por las partes y el retracto ejercido por los demandantes; (v) incumplimiento de los deberes como consumidores por parte de los demandantes;
(vi) del efectivo conocimiento de los demandantes de tratarse de una vivienda de interés social – VIS-; (vii) no ejercicio de la acción contractual dentro de las obligaciones de estudio de la Superintendencia de Industria y Comercio; (viii) del cumplimiento del constructor de la radicación de los modelos de contratos de conformidad con lo preceptuado en el decreto ley 019 de 2012 – no contrato de adhesión;
(ix) de la no culpa del vendedor – fuerza mayor y caso fortuito - en la ampliación de las fechas, por escasez comprobada de materiales y demoras en trámites asociados al aislamiento de la declaratoria de pandemia como los efectos post-pandemia y la escasez comprobada de materiales de construcción en el país en marzo y abril de 2021; (x) del cumplimiento del constructor en la finalización y entrega de los inmuebles a los consumidores, superados los retardos de pandemia y escasez probada de materiales de construcción en el mercado;
(xi) de la inexistencia de publicidad engañosa; (xii) buena fe – del principio de buena fe por la parte demandada; (xiii) la inexistencia de los pretendidos perjuicios sufridos por el demandante; (xiv) cobro de lo no debido y (xv) excepción innominada”. Evacuadas tanto la etapa probatoria como de alegaciones, el a quo profirió la decisión que dio por concluida la instancia, conforme se resume a continuación: Sentencia impugnada:4 Declaró probadas las excepciones de ”inexistencia de publicidad engañosa”, “de la no culpa del vendedor – fuerza mayor y caso fortuito. en la ampliación de las fechas, por escasez comprobada de materiales y demoras en tramites asociados al aislamiento de la declaratoria de pandemia como los efectos post-pandemia y la escasez comprobada de materiales de construcción en el país en marzo y abril de 2021”, “del efectivo 3 4 Ver archivo “23179898—0001300010.pdf” de la carpeta “14ContestacionDemanda” Ver archivo “23179898—0001900001- Sentencia 2.MP4” ubicado en la carpeta “20VideoAud20241118”. 001 2023 79898 02 conocimiento de los demandantes de tratarse de una vivienda de interés social – VIS-“ y de oficio la de “inexistencia de cláusulas abusivas”, en consecuencia, negó las pretensiones.
Para decidir de ese modo, expuso inicialmente que los demandantes sí tienen la calidad de consumidores finales pues adquirieron el inmueble con fines recreativos y no económicos, dándose por cumplido el requisito de legitimación por activa. En cuanto a la información y publicidad suministrada por la constructora, debía ser clara, veraz, suficiente, oportuna y comprensible; así, la inconformidad de los demandantes se centró en el precio del inmueble, pero el iudex consideró que no existió publicidad engañosa, toda vez que siempre se informó que el monto del predio era en salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Desde la etapa precontractual ello se informó, por tratarse de vivienda VIS; por ende, su incremento obedeció exclusivamente al fijado por el Gobierno Nacional, no por la demandada, lo cual fue aceptado por los convocantes al suscribir el contrato de promesa, el cual no fue tachado de falso. Adujo que el consumidor no puede ir en contra de sus propios actos; los demandantes reconocieron reiteradamente el esquema de precios y aun así alegaron que habían sido inducidos a error.
También refirió que de las comunicaciones de los peticionarios se extrae que solicitaron la resolución del contrato y devolución del dinero, lo cual evidencia desistimiento y no un incumplimiento imputable a la constructora. Finalmente, indicó que no se configuró ninguna cláusula abusiva, pues todo lo acontecido se ajusta a la normatividad y no generó desequilibrio contractual injustificado. 001 2023 79898 02 Apelación: La demandante interpuso el remedio vertical con el fin de que sea revocada la decisión de primer grado.
Con tal propósito, formuló los reparos que sustentó5, conforme se sintetizan: 1. Confusión entre desistimiento o retracto con resolución por incumplimiento, dos figuras distintas que generan efectos diferentes, lo que desvió el análisis, pues la fijación del litigio entró a determinar si hubo o no desistimiento, pero no analizó los incumplimientos contractuales. 2.
Falta de valoración probatoria, pues (i) se ignoró las pruebas determinantes, como la constancia del jefe de obra que advirtió retrasos desde noviembre de 2020; (ii) aceptó sin cuestionamientos la versión de la constructora respecto a la fuerza mayor sin evaluar la oportunidad ni la suficiencia de la comunicación de los hechos extraordinarios, que ocurrió el mismo día de la firma prevista, impidiendo al consumidor tomar una determinación;
(iii) no analizó adecuadamente la carta de 19 de agosto de 2021 en la que se solicitó el retracto atendiendo los incumplimientos de la constructora; (iv) no tuvo en cuenta el material suasorio que demostraba su disposición para cumplir. 3. Mala interpretación del retracto, pues atribuyó incorrectamente a los demandantes una voluntad de desistir y en todo caso, este no equivale a incumplimiento, por lo que no correspondía imponer la cláusula penal, incluso existen comunicaciones en las que la constructora los invitó al retracto, pero el despacho no analizó adecuadamente el material suasorio. 4.
La sentencia omitió analizar lo dispuesto en el Código Civil relativo a la resolución contractual, retracto y fuerza mayor, sin que se demostraran las afectaciones específicas al proyecto ocasionados por la pandemia, como se exige. 5. En el contrato atacado hubo una distribución desigual de las cargas contractuales; así, se trasladó todos los efectos negativos de la archivo “23179898--0002100002.pdf” ubicado en la carpeta 22SustRecursoApela del “CuadernoSuperintendencia” y el “SustentacionRecursoApelacion.pdf” de la subcarpeta Apelacion Sentencia 01 – Segunda Instancia 5 001 2023 79898 02 fuerza mayor a los consumidores, permitiendo que la constructora actuara sin informar oportunamente los retrasos y dejó a los demandantes en desventaja injustificada frente a la obligación de obtener crédito. 6.
Violación al principio de buena fe, pues la constructora sabía desde meses atrás que no cumpliría con las fechas pactadas y no lo informó oportunamente, haciendo que los compradores incurrieran en costos y trámites inútiles. 7. Finalmente cuestionó la condena en agencias en derecho, más aun, cuando el despacho afirmó que ciertos aspectos no eran de su competencia. 4.
La demandada se pronunció en tiempo respecto de los fundamentos de la censura, peticionando mantener lo dispuesto por el iudex a quo. II. PROBLEMAS JURÍDICOS ¿Existió un incumplimiento contractual por parte del Grupo Empresarial Oikos S.A.S.? ¿se probó la fuerza mayor y el caso fortuito alegados por el Grupo Empresarial Oikos S.A.S.? ¿hubo en puridad, un desistimiento del negocio por parte de los demandantes? III.
CONSIDERACIONES 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem, luego de tener por acreditados los presupuestos procesales que tornan viable el proferimiento de una decisión de mérito en esta instancia y de constatar la ausencia de causales de nulidad que invaliden la actuación. 2.
Cumple señalar que, la Ley 1480 de 2011 tiene por objeto proteger, promover y garantizar los derechos de los consumidores en aquellas 001 2023 79898 02 relaciones comerciales que entablen con los productores, proveedores o expendedores de bienes o servicios nacionales o importados. Bajo tal entendimiento, el precepto 5 del comentado Estatuto define esa calidad en “… toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario…”. En otras palabras, la aludida disposición comporta implícitamente un elemento objetivo y otro subjetivo, toda vez que, de un lado, hace mención al usuario o beneficiario; quien está habilitado para reclamar es no sólo el adquiriente del bien o servicio, sino todo aquel que los disfrute, así como el destinatario final, lo cual redunda en que no le está permitido obtener, transformar o comercializar el producto adquirido dentro de la relación de consumo.
El segundo, se relaciona a una necesidad propia, familiar o empresarial, siempre y cuando no se halle vinculada estrechamente con su actividad económica. De modo que, no siempre que se negocia un bien o un servicio se está en presencia de un “consumidor”, si en cuenta se tiene que la citada prerrogativa otorga amparo a una relación jurídica en la que impera la desigualdad, y se aplica exclusivamente en aquellos eventos donde se identifique un vínculo de consumo.
En el presente asunto, como lo decantó la primera instancia se trata de una relación de consumo entre el Grupo Empresarial Oikos S.A.S y los señores Andrés Muñoz Cano y Andrea Paola Valderrama Martínez, derivada del contrato de promesa de promesa de compraventa del apartamento 1 0403 Etapa 1 del proyecto Oikos Palma Real celebrado el 1 de octubre de 20196, interviniendo el promitente adquirente como consumidor y el constructor, guardando identidad con las definiciones de productor y distribuidor: Página 40 a 54 del archivo “23179898--0000000002.pdf” ubicado en la subcarpeta “01DemandaAnexos” del “CuadernoSuperintendencia” 6 001 2023 79898 02 «Artículo 5°.
Definiciones. Para los efectos de la presente ley, se entiende por: (…) Productor: Quien de manera habitual, directa o indirectamente, diseñe, produzca, fabrique, ensamble o importe productos. También se reputa productor, quien diseñe, produzca, fabrique, ensamble, o importe productos sujetos a reglamento técnico o medida sanitaria o fitosanitaria.
(…) Proveedor o expendedor: Quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos con o sin ánimo de lucro».”.7 Este mecanismo constituye uno de los instrumentos normativos diseñados para la tutela de los derechos de los destinatarios finales de un bien o servicio en el marco de las relaciones contractuales, cuando el clausulado produzca un desequilibrio injustificado.
En el sub examine, la razón de inconformidad de los demandantes estriba en que el acuerdo de voluntades celebrado con el Grupo Empresarial Oikos desencadenó en que asumieran un perjuicio, que consideran no debe ser soportado por ellos, pues, pese a que cumplieron con las obligaciones pactadas en el momento oportuno, la constructora no realizó la escrituración del bien prometido ni la entrega del mismo en la fecha establecida, e independientemente de la causa que conllevó a esto, trajo como consecuencia que les exigieran como promitentes compradores asumir el aumento del valor del predio establecido en salarios mínimos al momento de la nueva fecha de escrituración. Esto debe verificarse con estrictez, en verdad no se pactó que fueran los 135 salarios mínimos de la V.I.S.) La acción se encausó en procura de la protección frente a las prácticas contractuales abusivas del artículo 3 de la Ley 1480 de 20118, la cual es desarrollada en la regla 37 y siguientes, que se ocupa de las condiciones generales de la contratación y de los vínculos de adhesión, cuya sanción es la ineficacia respecto de aquellas cláusulas que contravengan los parámetros legales allí previstos.
SC1073-2022 de 22 de abril de 2022, rad. 11001-31-03-001-2015-06321-01 “protección contractual: Ser protegido de las cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, en los términos de la presente ley.” 7 8 001 2023 79898 02 Así, el artículo 42 de la ley 1480 de 2011 define las cláusulas abusivas como: “aquellas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos.
Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la transacción particular que se analiza. Los productores y proveedores no podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores. En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho.” Y, la norma siguiente indica: “Son ineficaces de pleno derecho las cláusulas que: 1.
Limiten la responsabilidad del productor o proveedor de las obligaciones que por ley les corresponden; 2. Impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les corresponden; 3. Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor; 4. Trasladen al consumidor o un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad del productor o proveedor; 5.
Establezcan que el productor o proveedor no reintegre lo pagado si no se ejecuta en todo o en parte el objeto contratado; 6. Vinculen al consumidor al contrato, aun cuando el productor o proveedor no cumpla sus obligaciones; 7. Concedan al productor o proveedor la facultad de determinar unilateralmente si el objeto y la ejecución del contrato se ajusta a lo estipulado en el mismo; 8.
Impidan al consumidor resolver el contrato en caso que resulte procedente excepcionar el incumplimiento del productor o proveedor, salvo en el caso del arrendamiento financiero; 9. Presuman cualquier manifestación de voluntad del consumidor, cuando de esta se deriven erogaciones u obligaciones a su cargo; 10. Incluyan el pago de intereses no autorizados legalmente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad penal. 11.
Para la terminación del contrato impongan al consumidor mayores requisitos a los solicitados al momento de la celebración del mismo, o que impongan mayores cargas a las legalmente establecidas cuando estas existan; 12. (Derogado por el artículo 118 de la Ley 1563 de 2012.) 001 2023 79898 02 13. Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer efectivas directamente ante el productor y/o proveedor las garantías a que hace referencia la presente ley, en los contratos de arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles. 14.
Cláusulas de renovación automática que impidan al consumidor dar por terminado el contrato en cualquier momento o que imponga sanciones por la terminación anticipada, a excepción de lo contemplado en el artículo 41 de la presente ley.” En la sentencia SC-3689-2021 el órgano de cierre de la jurisdicción civil reiteró que, para considerar como ineficaz una estipulación, por evidenciar un desequilibrio contractual, deben observarse los siguientes elementos: “(…) son ‘características arquetípicas de las cláusulas abusivas – primordialmente-: a) que su negociación no haya sido individual; b) que lesionen los requerimientos emergentes de la buena fe negocial -vale decir, que se quebrante este postulado rector desde una perspectiva objetiva: buena fe, probidad o lealtad-, y c) que genere un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contraen las partes’.
(CSJ SC de 13 dic. 2002, rad. nº 6462).” Es asunto averiguado que nuestro ordenamiento jurídico prevé distintas modalidades de contratos que, a voces del artículo 1602 del Código Civil “constituyen ley para las partes”, siempre y cuando sean celebrados legalmente, por lo que la validez del acto depende de la confluencia de los requisitos establecidos.
Por ello, la promesa de contrato es un convenio que debe cumplir tales formalidades, según lo ordena el canon 1500 del citado compendio. Para el caso, el acuerdo atacado es una promesa de compraventa; luego resulta necesario indicar que el precontrato difiere de la compraventa, toda vez que tiene como función principal afianzar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata.
Así lo ha decantado desde tiempo atrás, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia: 001 2023 79898 02 “El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizarlo de presente. No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto.
Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas. Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que lo configuran, desde luego que esos factores son la esencia misma del contrato”9.
En punto de la promesa de compraventa, el precepto 89 de la Ley 153 de 1887, dispone que no produce obligación alguna, salvo que reúna las siguientes exigencias: 1) que conste por escrito; 2) el contrato a que la oferta se refiere no sea de aquellos que las leyes declara ineficaces por no concurrir los requisitos que estable el artículo 1502 del Código Civil; 3) contenga un plazo o condición que fije la época en que se ha de celebrarse el convenio; y 4) se determine de tal suerte el pacto, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De la revisión del contrato preparatorio celebrado, aportado por ambas partes, se constata que satisface las condiciones previamente referidas, por cuanto consta por escrito, la partes son legalmente capaces, dieron su consentimiento y recae sobre un objeto licito identificado con los linderos, el predio de mayor extensión en el que se ubica; estableció la data exacta en la que celebraría el contrato de compraventa.
En cuanto a esta última, en la cláusula Décima Primera se pactó lo referente a la firma de la respectiva escritura: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII,pp. 135-145, reiterada en SC2221-2020. 9 001 2023 79898 02 “EL PROMITENTE VENDEDOR y EL(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) suscribirán la correspondiente escritura de compraventa y de hipoteca si fuere del caso, el día el día DIEZ 10 del mes de Junio del año dos mil veintiuno (2021), en la Notaría VEINTISÉIS (26) del Círculo de Bogotá D.C., a las TRES de la TARDE (3:00p.m.), siempre y cuando EL(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) hubiere(n) cumplido con todas la obligaciones a su cargo, emanadas del presente contrato y sus modificaciones de ser el caso, especialmente haber obtenido la aprobación y legalización del subsidio y/o del crédito hipotecario, así como haber pagado efectivamente el precio de las cuotas convenidas en este contrato.
(…) Parágrafo 5: Si alguna de las partes no asistiere a firmar dicho instrumento público en la fecha señalada, se considerará que hubo desistimiento y/o incumplimiento de su parte, debiéndose aplicar la sanción penal en favor de la parte cumplida.” Respecto a la entrega material del bien se indicó: “EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega real y material de los inmuebles prometidos en venta el día DIEZ 10 del mes de agosto del año dos mil veintiuno (2021), salvo eventos o hechos de fuerza mayor o caso fortuito.
Esta fecha podría igualmente desplazarse en caso de escasez probada de los materiales de construcción, demora en la instalación de los servicios públicos, por falta o suspensión de los desembolsos del crédito por parte de las entidades que financian la construcción del proyecto, huelga de contratistas o proveedores, invierno excesivo, obtención de las respectivas licencias y planos requeridos, o cualquier otro imprevisto sin que medie culpa de EL PROMITENTE VENDEDOR.
En el evento de producirse alguno de estos hechos que suspendan la marcha normal de los trabajos y que como consecuencia se retarde el cumplimiento de las obligaciones a cargo de EL PROMITENTE VENDEDOR, el plazo de la entrega se prorrogará por un término igual a aquel en que se suspendieron los trabajos total o parcialmente, hasta por 120 días.
Parágrafo 1: Subsanados los hechos o situaciones que dieron origen al aplazamiento en la entrega de los inmuebles se informará por cualquier medio eficaz a EL(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), a las direcciones de notificaciones suministradas por este(os), la nueva fecha de entrega y si fuere del caso, informará también la nueva fecha de firma de la correspondiente escritura de compraventa y de hipoteca Parágrafo 2: La 001 2023 79898 02 entrega real y material de los inmuebles, se efectuará en la fecha señalada, siempre y cuando: a) se hubiere firmado la escritura pública de compraventa y de hipoteca, si fuere del caso b) siempre y cuando se hubiere desembolsado a favor y en cuenta de EL PROMITENTE VENDEDOR el valor del subsidio y/o crédito hipotecario y se encuentre a paz y salvo por todo concepto.
Parágrafo 3: La prórroga en la fecha de la firma de la escritura de los inmuebles prometidos, puede conllevar la prórroga en la entrega real y material del inmueble.” Se encuentra igualmente acreditado en el proceso que lo estipulado en dicho contrato no se cumplió, pues, en efecto, el Grupo Empresarial Oikos S.A.S envió comunicación el 10 de junio de 2021, es decir, en la fecha pactada para la rúbrica de la escritura pública de compraventa, indicando;
“Hoy como siempre, nuestro objetivo principal es el de continuar y mantener nuestra oferta con los mejores estándares de calidad. Bajo esta premisa, continuamos avanzando en la construcción de este proyecto, sin embargo, y debido a la difícil situación de orden público nacional que ha generado el desabastecimiento de materiales afectando los procesos de importación de insumos por cierre de puertos, bloqueo de carga por carreteras y fabricas industriales cerradas, han generado un delicado retraso en el cronograma de la construcción. Esto sumado a los represamientos que la Pandemia con sus cierres, confinamientos y ausentismos nos ha traído.
En este momento y por fuerza mayor nos vemos obligados de manera responsable a recalcular fechas de escrituración y entrega para asegurarnos de cumplir con la calidad del producto ofrecido. Con base en lo anterior, nos permitimos informarles las nuevas fechas de escrituración y entrega de su inmueble las cuales quedan programadas para el primer trimestre del año 2.022.
Junto a esto, se abre la oportunidad de continuar realizando abonos por el valor de su cuota mensual hasta diciembre de 2021 permitiendo así abonar primas e ingresos adicionales y lograr disminuir su endeudamiento a largo plazo con entidades financieras y de ser posible para usted aplicar a todos los beneficios y subsidios del gobierno y cajas de compensación que están otorgando a proyectos VIS y tarifas 2022.” 001 2023 79898 02 Así, Oikos modificó los plazos establecidos, pretextando que se presentaron eventos o hechos de fuerza mayor o caso fortuito como escasez de materiales, derivado de la pandemia Covid-19.
Ante dicha comunicación, los demandantes remitieron escrito el 27 de junio de 2021 indicando que al ser alterada la fecha de firma de escrituración y entrega del inmueble al primer trimestre de 2022, aunado a que el precio del bien había sido señalado en salarios mínimos, el valor inicialmente pactado aumentó, y atendiendo a que ellos habían cumplido cabalmente sus obligaciones solicitaban: (i) mantener el precio fijo proyectado para el año 2021 o, en caso de no ser posible, (ii) la resolución del contrato con la devolución del 100% del valor pactado, sin penalidad alguna: “Desde la fecha de firma del Contrato de promesa de compraventa, hemos realizado puntualmente los aportes sobre la cuota inicial por un valor de $36.151.050, cumpliendo con la totalidad de la cuota inicial el día 21 de junio de 2021, respetando así nuestras obligaciones contractuales como promitentes compradores, aún en medio de una situación de emergencia sanitaria y de orden público en el país. (…) La obra tiene un retraso de más de 8 meses, aún cuando el proyecto de vivienda VIS no se entrega con acabados y, aunque entendemos la situación de emergencia sanitaria y de orden público que se ha desarrollado en el país, no hallamos razón en que el costo por el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de OIKOS deba ser asumido por nosotros.
Por lo anterior, y reiterando que en nuestra calidad de promitentes compradores hemos cumplido a cabalidad nuestras obligaciones contractuales, solicitamos sea evaluada la posibilidad de: 1. Mantener el precio fijo proyectado a 2021, por un valor de $122.651.010, como fue pactado inicialmente en el contrato de promesa de compraventa, reconociendo igualmente que los pagos a la cuota inicial ya fueron debidamente acreditados, y que los pagos que se realicen a futuro serán abonados a capital. 001 2023 79898 02 2.
En caso de no ser posible lo anterior, solicitamos realizar la resolución del contrato y la devolución del 100% del valor aportado por nosotros en el menor tiempo posible, sin que se nos sea aplicada penalidad alguna.” 10 La controversia objeto del presente proceso surgió, precisamente, porque la constructora rechazó ambas propuestas formuladas por los promitentes compradores, tal como se acredita en la comunicación de fecha 19 de agosto de 202111, y dio aplicación a la cláusula octava del acuerdo de voluntades que contempló: “OCTAVA.- Arras: Las partes han acordado como arras de retracto una suma equivalente al veinte por ciento (20%) del precio de los inmuebles prometidos en venta y se regirán conforme el Art. 1859 del Código Civil.
Parágrafo 1.- EL(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) entiende que se aplicarán las arras, cuando: (i) desiste del negocio y así lo manifiesto por cualquier conducto, o por las causales previstas en este contrato. (ii) Presenta mora de más de sesenta (60) días en las cuotas pactadas en esta Promesa de compraventa o (iii) se abstenga de tramitar y legalizar oportunamente el subsidio y/o el crédito con los que se pagara el precio del inmueble objeto del presente contrato.
En estos casos, autoriza que se le descuente la suma señalada como arras, de los dineros entregados a EL PROMITENTE VENDEDOR. Parágrafo 2.- En caso de hacerse efectiva las arras, no se aplicará la sanción penal y viceversa.” Concluyéndose, sin mayores elucubraciones, que esta no era procedente, pues del escrito previamente citado no se infiere la existencia de una manifestación inequívoca de desistimiento por parte de los promitentes compradores, como erradamente lo sostiene la parte demandada tanto en la contestación como en el interrogatorio de parte y fue acogido por el a quo.
Por el contrario, del contenido integral de la comunicación remitida por los demandantes el 27 de junio de 2021 se evidencia que la intención de los mismos siempre fue la de perseverar en el negocio jurídico, bajo las condiciones económicas originalmente pactadas, esto es, manteniendo el precio en pesos convenido en la promesa de compraventa, reconociendo 10 11 Pagina 79 archivo “23179898--0000000002.pdf” ubicado en la carpeta “01DemandaAnexos” Página 81 archivo “23179898--0000000002.pdf” ubicado en la carpeta “01DemandaAnexos” 001 2023 79898 02 los valores ya abonados a la cuota inicial.
Así, de entrada se observa que erró la constructora al dar una interpretación forzada en su beneficio, pues, la inconformidad manifestada no se dirigía a sustraerse del vínculo contractual, sino a oponerse al traslado de las consecuencias económicas derivadas del retraso en la construcción, independientemente de que el mismo obedeciera a hechos imputables a la constructora o a circunstancias de caso fortuito o fuerza mayor, lo cual fue ratificado por los demandantes en los interrogatorios vertidos.
En ese contexto, la solicitud subsidiaria de resolución del contrato con devolución íntegra de los dineros entregados no constituye desistimiento en los términos contemplados en la cláusula octava, sino el ejercicio legítimo de una alternativa de protección patrimonial ante la imposibilidad de continuar el negocio en condiciones distintas a las originalmente acordadas, fuere por caso fortuito o fuerza mayor o culpa de la constructora.
Bajo los anteriores derroteros, lo que se evidencia es que la demandada dio una exégesis a su conveniencia de lo ocurrido y, con fundamento en ello, aplicó una cláusula penal improcedente, pues, lo cierto es que, aquí no se dio ninguno de los escenarios allí contemplados, desvirtuando la buena fe alegada. Y aunque el Grupo Empresarial Oikos S.A.S. también afirmó al momento de la contestación de la demanda que la parte demandante incumplió el acuerdo al no haber tramitado el crédito en el momento oportuno; como se viene de ver, ello no fue lo indicado en la comunicación del 10 de junio de 2021, ni en ninguna otra que haya sido aportada al expediente, tampoco fue la causa por la cual no se realizó la escrituración del inmueble, sino que allí, de manera clara se señaló que era por el retraso de la obra.
Incluso la representante legal de la demandada al contestar el interrogatorio refirió: 001 2023 79898 02 “efectivamente esta fecha tocó desplazarla como fue convenido y avisado al comprador, toda vez que hubo desplazamiento en los tiempos por motivo de la pandemia, el cual no permitió una ejecución normal de las obras y adicionalmente se presentó un tema de paros en el país donde se generó una escasez de materiales de la construcción para todo el país y estas circunstancias fueron comunicadas al cliente, las cuales fueron previstas en la misma promesa de compraventa en donde en caso de existir fuerza mayor o caso fortuito este tiempo podría ser desplazada y la escrituración podría ser desplazada hasta que se conjugaran estos tiempos y con un máximo de tiempo de ciento veinte días más.”12 Refuerza lo anterior que los demandantes si aportaron al proceso copia de la carta de aprobación del crédito con BBVA por la suma en pesos inicialmente referida en el contrato de promesa cuya data es 30 de marzo de 202113: 12 13 Minuto 1:01:00 del archivo “23179898--0001800003.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” Página 59 del archivo “23179898--0000000002.pdf” ubicado en la carpeta “01DemandaAnexos” 001 2023 79898 02 Y cuando se interrogó a la representante legal de la sociedad, ella no tenía presente este elemento como un incumplimiento de la parte demandante en el año 2021.
El a quo le indagó: “¿la parte demandante les hizo saber en alguno de los comunicados que ellos tenían aprobado el crédito hipotecario con el banco BBVA como lo manifestó la demandante?, A lo que respondió: ”si seguramente debe estar en los documentos que debieron haber reportado, porque para poder dar continuidad a un negocio es cuando las personas no acuden a financiación, porque te da la opción que pueda ser con recursos propios como pagan algunos por tema de inversión, otros lo hacen con créditos bancarios, seguramente aportaron esa carta, ahorita no lo tengo presente, pero seguramente la aportaron al expediente”14 Pese a que adujo que en el año 2022 el Banco AV Villas había ratificado el crédito y que los demandantes no quisieron acceder al mismo, no aportó prueba alguna que soportara su dicho.15 Así, lo que se evidencia de lo expuesto es que el cobro de las arras de retracto y la conducta de retener dichas sumas comporta una actuación desproporcionada y contraria a los principios de buena fe, equilibrio contractual y protección al consumidor, máxime cuando los promitentes compradores ya habían transferido a la constructora la suma de $36.151.010, equivalente a más del 20% del valor del inmueble para el año 2021 o incluso, 2022, si en cuenta se tiene la variación del salario mínimo en Colombia; quedando dichos recursos en poder de la demandada, quien, mediante una comunicación unilateral, dispuso de ellos sin ofrecer una solución atendiendo las condiciones particulares que llevaron a que no se celebrara el contrato: “Nos permitimos relacionar el resumen que contiene los aportes consignados, y las sumas que serán descontadas por concepto de incumplimiento.
Por consiguiente, y de acuerdo con lo establecido en la promesa de compraventa anteriormente citada, se procederá con la liberación del inmueble y la aplicación del descuento establecido en la cláusula penal- sanción, de allí que no es viable acceder a devolver el dinero por usted reclamado. 14 Minuto 1:05:14 del archivo “23179898--0001800003.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” 15 Minuto 1:35:30 del archivo “23179898--0001800003.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” 001 2023 79898 02 Valor recaudado $36,151,010.00 Valor Sanción $27,000,000.00 Gastos Administrativos $0,00 Valor a devolver $ 9,151,010.00”16 En tales condiciones, la aplicación automática de la cláusula de arras de retracto deviene arbitraria, pues trasladó íntegramente al consumidor las consecuencias económicas del fracaso del negocio, pese a que este actuó de buena fe, cumplió oportunamente sus obligaciones y manifestó de manera expresa su voluntad de mantener el contrato en los términos inicialmente convenidos, dejando sin soporte la excepción denominada “procedibilidad de aplicar las arras de retracto por desistimiento del negocio o penalidad por destrabe de negocios” y “aplicabilidad de las arras de retracto como resultado del convenio firmado por las partes y el retracto ejercido por los demandantes”.
Pese a lo anterior, concierta la Sala en que no nos encontramos frente a un clausulado que sea abusivo, sino a una conducta del demandante que no se ajusta al mismo; así, al tener esta autoridad el deber de direccionar la acción, lo que se constata, en puridad, es que se está frente a un incumplimiento del Grupo Empresarial Oikos S.A.S. por retrasos en la entrega del inmueble en las fechas acordadas y en la escrituración del predio; luego, como bien lo ha encaminado la Superintendencia de Industria y Comercio en diversas decisiones17, la norma aplicable para resolver la controversia es el numeral 6 del artículo 11 de la Ley 1480 de 2011, el cual contempla como parte de la garantía legal a la que tiene derecho el consumidor la obligación de “La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna.” Recuérdese que esta autoridad se encuentra facultada para adecuar lo pretendido de conformidad con el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 que señala: “Al adoptar la decisión definitiva, el Juez de conocimiento o la Superintendencia de Industria y Comercio resolverá sobre las pretensiones Archivo “23179898--0001300007.pdf” ubicado en la carpeta “14ContestaDemanda” Superintendencia de Industria y Comercio.
Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales. Sentencia 2205 de 11 de mayo de 2016, sentencia 21-143690 de 8 de abril de 2022 16 17 001 2023 79898 02 de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, y emitirá las órdenes a que haya lugar con indicación de la forma y términos en que se deberán cumplir.” Respecto de dicho precepto la Corte Suprema se pronunció en el siguiente sentido: “la fórmula de lo justo, en dichos asuntos, es definir la controversia de acuerdo con lo probado en el trámite, y no tanto con lo reclamado por sus intervinientes, siendo del caso, si es necesario, adoptar medidas distintas a las pretendidas por el consumidor con el fin de restablecer sus garantías.
Dicho en otras palabras, el legislador permitió a los jueces que adelantan ese tipo de controversias apartarse de la regla de la congruencia establecida en el artículo 281 del Código General del Proceso, con miras a que las mismas se definieran a través de la expedición de fórmulas que permitieran real y eficazmente proteger los derechos en conflicto y no, simplemente, mediante la estimación o desestimación de las peticiones de la demanda.”18 Así se infiere, además, de la exposición de motivos de la Ley 1480 de 2011, donde se indicó sobre dicho canon: «[s]e dan plenas facultades para que la Super decida infra, extra y ultrapetita, figuras que generalmente se usan en el derecho laboral y que buscan que el juez de conocimiento pueda ir más allá de las pretensiones cuando sea necesario».
Ahora, en el transcurso del proceso y en las comunicaciones enviadas a los consumidores la constructora alega que el contrato de promesa de compraventa no pudo cumplirse en la fecha inicialmente pactada por una fuerza mayor y/o caso fortuito que fue la pandemia Covid-19. Frente a esta premisa, es menester indicar que esta figura fue definida en nuestro Código Civil (Art. 64) como: “el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.”, de cuya 18 STC6464-2023 001 2023 79898 02 definición “emerge con claridad sus caracteres esenciales, como es la imprevisibilidad, es decir, que en circunstancias ordinarias no resulta factible contemplar con antelación el acaecimiento del hecho que lo constituye, y la irresistibilidad, esto es, la imposibilidad de evitar su ocurrencia y superar sus consecuencias”19 La pandemia Covid-19 fue un hecho notorio, declarada por la Organización Mundial de la Salud a partir del 11 de marzo de 202020, pues fue “una crisis global de salud pública, de vertiginoso escalamiento y letalidad para la humanidad, que opera en un marco de enorme incertidumbre y que además tiene gran impacto sobre las sociedades y la economía, de la cual Colombia no está exenta”.
Siendo claramente catalogada como una circunstancia de fuerza mayor: “La previsibilidad o preparación para atender la contingencia causada por denominado COVID-19 resultaba altamente improbable por su reciente aparición, el alto nivel de contagio y por la inexistencia de tratamiento y/o de vacunas, por lo que a nivel global se encuentra en desarrollo las investigaciones científicas para contrarrestar el coronavirus.
Entonces, es la pandemia el hecho sobreviniente y extraordinario que permitió declarar el estado de emergencia. El carácter extraordinario deriva de la incertidumbre a la que están expuestos el mundo y el país, a partir de cuando se presentaron los hechos que fundan la declaratoria, y sobre cuál puede ser la mejor estrategia para enfrentar el contagio del COVID-19, así como la forma de mitigarlo y contenerlo.
De ahí que el carácter extraordinario deviene del hecho de que aún hoy no es posible saber con certeza cómo detener su contagio, dado el grado de desconocimiento sobre su evolución y la falta de evidencia mundial sobre cuál es la mejor forma de combatirlo, mientras se desarrolla una vacuna que impida el contagio, por lo que el panorama aún hoy es de una alta imprevisibilidad sin fecha probable de finiquito.
Es un hecho extraordinario en la vida del Estado, muy distinto a las crisis anteriores y, por lo tanto, con un alto grado de impredecibilidad por el Gobierno nacional. Los riesgos para el mantenimiento de la propia vida son evidentes, imponiéndose restricciones de variado orden como el distanciamiento social, el confinamiento de la población y la cuarentena, entre otros, que 19 20 Sentencia CSJ de 29 de abril de 2005, rad. 0829.
M.P Carlos Ignacio Jaramillo, ID: 225628, entre otras. C-145 de 2020 001 2023 79898 02 comportan la interrupción de las dinámicas económicas y sociales cotidianas, y con ello la paralización de buena parte de la economía, afectando la satisfacción de las necesidades básicas de los habitantes, quienes ven reducidos o suprimidos sus ingresos, pero asimismo, impactándose el crecimiento económico del país. No se duda que los efectos del COVID-19 en la economía y la sociedad comportan un carácter de imprevistos y extraordinarios”21 Ello conlleva a que, si fue por esta causa que se generaron los retrasos o incumplimientos que se atribuyen a la demandada, existiría, en principio, una eximente de responsabilidad, conforme al Estatuto del Consumidor, pues, de conformidad con el artículo 16 de la Ley 1480, “[e]l productor o proveedor se exonerará de la responsabilidad que se deriva de la garantía, cuando demuestre que el defecto proviene de: (…) 1.
Fuerza mayor o caso fortuito”. Sin embargo, a voces del parágrafo de dicha regla, “[e]n todo caso el productor o expendedor que alegue la causal de exoneración deberá demostrar el nexo causal entre ésta y el defecto del bien”. Es decir, para que ello ocurra, debió probarse cómo dicho acontecimiento afectó el negocio celebrado. Siendo lo cierto que de las documentales aportadas ni de los testimonios recepcionados se evidencia que el Grupo Empresarial Oikos S.A.S. hubiese acreditado cómo este hecho notorio alteró, en puridad, los plazos hasta el año 2022, data en la que aumentó el salario mínimo.
Si bien se señaló tanto en la contestación de la demanda, como en el interrogatorio vertido por la representante legal, “la promesa de compraventa es clara en establecer que una vez superado aquellas situaciones de fuerza mayor o caso fortuito el constructor tendrá máximo hasta 120 días para regularizar la entrega y escrituración del bien adquirido, aquí el desplazamiento una vez superados los retrasos de pandemia y los retrasos de deficiencia de materiales en el mercado el plazo máximo que teníamos como constructores y como partes con otrosí y sin otrosí, algunos si y otros no, eso no tiene inconveniente ya que los plazos están previstos y preestablecidos y preacordados en la promesa de compraventa, el plazo máximo que teníamos en término nos daba en junio de 2022.”22 Lo cierto es que no se demostró el 21 22 C-145 de 2020 Minuto 1:46:10 del archivo “23179898--0001800003.MP4” de la carpeta “19VideoAud20241115” 001 2023 79898 02 nexo causal entre uno y otro, como tampoco la razón por la cual el término máximo de cumplimiento era junio de 2022, es decir, cómo el aislamiento obligatorio y la escasez de materiales para la construcción afectaron concretamente al proyecto Oikos Palma Real, lo cual, como lo señala la norma previamente citada, es elemento indispensable para que constituya un eximente de responsabilidad.
Aunque el gerente de construcciones adujo que, a causa de la pandemia, “posterior a ese reinicio de actividades se empezó a presentar un fenómeno producto de la pandemia y es que a nivel global todas las empresas y básicamente sabemos que la mayor parte de nuestra materia prima viene de China, los contenedores se quedaron parqueados en la mayoría de los puertos a nivel mundial y no había como transportar las materias primas, esa fue la raíz del desabastecimiento de materiales que empezamos a sufrir y nosotros en nuestro día a día, en nuestras obras, para poder ejecutar nuestro plan de compras tenemos que estar adquiriendo aceros que fue digamos, para mencionar los más relevantes aceros, todas las resinas de PVC y aquí hablo de lo que tiene que ver con tuberías, hidrosanitarias, acueductos, eléctricas, todo lo que tenía que ver con resinas de PVC quedó totalmente colapsado, materiales eléctricos, el bloque y el ladrillo, aunque es de producción nacional se vio afectado por el carbón que era la materia prima para generar en las centrales térmicas los hornos que producen el ladrillo y todo lo que tenía que ver con vidrio y aluminio, entonces por mencionar los más relevantes, pero en ideas generales todo el mercado se vio afectado, lo cual implicaba que las compras o las adquisiciones que nosotros hacíamos y que normalmente nos llegan en cuestión de tres semanas, dos semanas, máximo un mes, acá nos empezaron a requerir tiempos de dos meses, tres meses, cuatro meses, incluso algunos que no se conseguían y digamos que eso fue generando, desencadenando una situación a nivel de ejecución y desarrollo de las obras ralentizó la ejecución de las obras por esa escases de insumos y materiales”23.
Incluso, aun cuando en la contestación de la demanda se aportaron enlaces a noticias de la época relacionadas con la escasez de hierro y acero, así como con las dificultades logísticas en el sector de la construcción, lo cierto es que tales referencias no permiten acreditar una afectación concreta, directa y específica sobre el desarrollo del proyecto Oikos Palma Real. 23 Minuto 56:21 del archivo “23179898--0001800004.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” 001 2023 79898 02 En efecto, la parte demandada se limitó a allegar información de carácter general sobre la situación del mercado, sin demostrar de qué manera dicha coyuntura impactó efectivamente el cronograma de la obra.
No se aportó evidencia técnica o documental que indicara, por ejemplo, en qué fase constructiva se encontraba el proyecto, cuál era el volumen de materiales requerido, si existían órdenes de compra pendientes, si el suministro se encontraba retenido en puerto, ni las fechas reales de recepción de los insumos. En consecuencia, la simple remisión a noticias o reportes sectoriales no satisface la carga probatoria de acreditar un hecho constitutivo de fuerza mayor o causa extraña, pues no demuestra la incidencia particular de tales circunstancias en el retraso específico del proyecto.
Cuando el juez cuestionó al testigo directamente sobre el proyecto Oikos Palma Real respondió que era el encargado de este solo desde finales del 2021, cuando estaban en la última fase24, visualizándose que, para aquella data, ya había acaecido el incumplimiento, por lo que el iudex le preguntó si tenía conocimiento porque le hubiesen dicho o informado sobre la afectación del proyecto en 2019, 2020 o 2021, a lo que afirmó que si, pero en términos generales; nunca se refirió en concreto a lo ocurrido respecto a dicha obra en las anualidades concernientes.
Manifestó que el cronograma del proyecto indicaba que se debía dar inicio a la obra en marzo de 2020, sin embargo, con ocasión de la pandemia, las labores se empezaron el 3 de noviembre de 2020 y terminaron a finales de febrero, comienzos de marzo de 202225. No obstante, en contraposición a la tesis sostenida por el deponente, que únicamente sería de oídas, porque, como lo afirmó, solamente llegó a la obra a finales de 2021, el 18 de mayo de 2020 el Grupo Empresarial Oikos remitió comunicación a los demandantes señalando lo siguiente: 24 25 Minuto 58:50 del archivo “23179898--0001800004.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” Minuto 1:20:48 del archivo “23179898--0001800004.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” 001 2023 79898 02 “Con los avances de las medidas tomadas por el gobierno frente a la situación que se ha presentado por la pandemia ocasionada por el virus COVID – 19, queremos reiterarles y dar un parte de tranquilidad sobre el proyecto, su viabilidad y el avance de obra los cuales continúan en total estabilidad a la fecha gracias a la confianza y compromiso de todos ustedes nuestros clientes.
Queremos informales que estamos próximos a reiniciar operaciones de construcción de la 1era etapa (torres 1.2.3) la cual está 97% vendida bajo las directrices y protocolos aprobados por el gobierno nacional y alcaldía local, el proyecto continúa sin riesgos para su terminación y entrega según fechas y plan de pagos acordados.”26 Existiendo contradicción entre lo dicho por el testigo y el documento remitido a los clientes en 2020, incluso, cuando se ahondó sobre el posible cumplimiento de la obra atendiendo los retrasos ocurridos, el mismo gerente de obra, refirió que, en su conocimiento como especialista, debido a la mora en el inicio de la construcción, la cual solo arrancó hasta noviembre de 2020, implicaba automáticamente que no fuera posible cumplir con el plazo estipulado, pues la edificación tomaba catorce meses.27 Adicionalmente, no emerge diáfano el tema de la afectación por las restricciones de movilidad a causa de la pandemia Covid 19, en la medida que el Decreto 457 de 2020 mediante el cual se ordenó el aislamiento preventivo, estableció unas excepciones a las restricciones de movilidad: en su artículo 3 autorizó la circulación de personas encargadas de obras civiles o de construcción que por su estado de avance o sus características presentaran riesgos de estabilidad, y en todo caso, como esta al parecer no fue la circunstancia, el Decreto 593 de 24 de abril de 2020 numeral 19 de articulo 3 habilitó totalmente a los encargados de “La ejecución de obras de construcción de edificaciones y actividades de garantía legal sobre la misma construcción, así como el suministro de materiales e insumos exclusivamente destinados a la ejecución de las mismas.”, para circular sin limitación desde aquella data. 26 27 Página 56 Archivo “23179898--0000000002.pdf” ubicado en la carpeta “01DemandaAnexos” Minuto 1:20:50 del archivo “23179898--0001800004.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” 001 2023 79898 02 Lo que significa que, si la obra no estaba en un avance que implicara riesgo, únicamente se restringió la movilidad de las personas encargadas de ella por algo más de un mes, sin tener este argumento la fuerza suficiente para justificar una extensión de las fechas pactadas en la promesa de compraventa de más de seis meses y que, en consecuencia, implicara aumento del valor del inmueble por encontrarse fijado en salarios mínimos.
En todo caso, esta eventualidad fue prevista en el contrato de promesa; allí se pactó que, en caso de presentarse circunstancias de este tipo, se aplazarían las obligaciones como máximo 120 días: “EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega real y material de los inmuebles prometidos en venta el día DIEZ 10 del mes de agosto del año dos mil veintiuno (2021), salvo eventos o hechos de fuerza mayor o caso fortuito.
Esta fecha podría igualmente desplazarse en caso de escasez probada de los materiales de construcción (…). En el evento de producirse alguno de estos hechos que suspendan la marcha normal de los trabajos y que como consecuencia se retarde el cumplimiento de las obligaciones a cargo de EL PROMITENTE VENDEDOR, el plazo de la entrega se prorrogará por un término igual a aquel en que se suspendieron los trabajos total o parcialmente, hasta por 120 días.” Es decir, la constructora en el mismo contrato había previsto como fecha máxima para la entrega diciembre de 2021, en caso de presentarse circunstancias que alteraran el cronograma preestablecido, por lo que el término hasta el primer trimestre de 2022 ya excedía el estipulado, no obstante, en el interrogatorio, la representante legal de la demandada manifestó: “empezamos a escriturar en marzo que nos otorgaron los paz y salvos municipales, los municipios tienen difícil que no pueden sacar un paz y salvo el 5 de enero ni el 20 de febrero, entonces apenas obtuvimos los paz y salvos logramos empezar la escrituración masiva de todos los clientes que estaban listos y todas las entregas se dan una vez están desembolsados los créditos con escrituración, el 2 de abril empezamos las entregas”28 28 Minuto 1:04:00 001 2023 79898 02 Sin embargo, el ingeniero citado refirió que fue el 22 de abril de 2022 que se entregaron las primeras tres unidades29, evidenciándose que el segundo término propuesto por la constructora, además de exceder los 120 días contemplados en el contrato, tampoco pudo ser acatado.
Por todo lo anterior, se desestiman las excepciones perentorias denominadas “no ejercicio de la acción contractual dentro de las obligaciones de estudio de la Superintendencia de Industria y Comercio”, “de la no culpa del vendedor – fuerza mayor y caso fortuito – en la ampliación de las fechas, por escases comprobada de materiales y demoras en los trámites asociados al aislamiento de la declaratoria de pandemia como los efectos post-pandemia y escasez comprobada de materiales de construcción en el país en marzo y abril de 2021”.
Ahora bien, el incumplimiento por parte del Grupo Empresarial Oikos en la fecha pactada, conllevó a que los demandantes se rehusaran a aceptar las nuevas condiciones y por ende, que en el año 2022 no se hiciera la escrituración ni entrega del bien; sin embargo, no puede interpretarse ello como infracción, pues lo cierto es que la constructora modificó las cláusulas iniciales de la promesa de venta, ante la imposibilidad de cumplir y desde la remisión del otrosí los promitentes compradores se negaron a continuar con el vínculo modificado, por lo que, debido a que la alteración de las condiciones contractuales provino de la convocada, quien no demostró cómo la Pandemia Covid 19 afectó específicamente la buena marcha del proyecto Oikos Palma Real, elemento indispensable para erigirse en un eximente de responsabilidad conforme al parágrafo del artículo 16 de la Ley 1480 de 2011, corresponde aplicar la cláusula DECIMA SEXTA en favor de los promitentes compradores, la cual establece: “El incumplimiento de cualquiera de las partes a cualquiera de las obligaciones contenidas en este contrato, dará lugar a que la parte cumplida lo declare resuelto sin necesidad de requerimiento judicial alguno, a los cuales renuncia expresamente desde ahora quien incumpla, y a que 29 Minuto 1:09:33 del archivo “23179898--0001800004.MP4” ubicado en la carpeta “19VideoAud20241115” 001 2023 79898 02 se le reconozca una suma igual a la establecida como sanción penal dentro de este contrato a cargo de la parte incumplida.
En el evento en que el incumplimiento provenga del EL(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), este(os) faculta(n) a EL PROMITENTE VENDEDOR a disponer de manera inmediata de los inmuebles prometidos en venta, obligándose EL PROMITENTЕ VENDEDOR a restituir en un término no mayor de 60 días el valor de las sumas que hubiere recibido de aquellos, sin intereses de ninguna naturaleza y previo descuento del valor acordado como sanción penal.
Parágrafo 1: Se establece como sanción penal una suma equivalente al 20% del precio de los inmuebles prometidos en venta.” Téngase en cuenta que desde el mentado acuerdo los contratantes establecieron anticipadamente la forma en la que serían reparados, por lo que no era necesaria la demostración de perjuicios sufridos por los demandantes, quienes aceptaron que fuera el monto fijado en la citada cláusula penal, definida en el precepto 1592 del Código Civil que dispone: “aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se ajusta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal”.
Así las cosas, se ordenará la imposición de la sanción penal contenida en la cláusula referida, teniendo como valor del bien los 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes al momento del incumplimiento, esto es 202130, por lo que el 20% correspondería a $24.530.202 que el Grupo Empresarial Oikos deberá pagar a los demandantes. Adicionalmente, se impone acceder a la pretensión enarbolada en el sentido de ordenar la devolución del monto pagado por los demandantes por concepto de cuota inicial de $36.151.050.
Dichos montos, tanto la cláusula penal31 como el capital deberán ser indexados conforme a lo dicho por la Sala de Casación Civil, quien ha decantado “la actualización monetaria, cuya aplicación deja por fuera aspectos $908.526 SC507-2023: “Todas esas razones permiten concluir que el valor de la cláusula penal es susceptible de ser indexado, por regla general, a partir de que el deudor sea constituido en mora, pues desde ahí queda Compelido a pagar tal obligación, como lo informa el artículo 1595 ibidem, según la naturaleza de la prestación, es decir, positiva o negativa.” 30 31 001 2023 79898 02 subjetivos, pretende mantener en el tiempo el valor adquisitivo de la moneda oficial, que se envilece periódicamente en las economías caracterizadas por la inflación, todo bajo la idea de que el pago, sea cual fuere el origen de la prestación, de ser íntegro, conforme a decantada jurisprudencia en materia de obligaciones indemnizatorias, que a la postre fue recogida por el artículo 16 de la Ley 446 de 1998”32.
En ese sentido, puntualizó la memorada Corporación que, “(…) esta “recomposición económica lo único que busca, en reconocimiento a los principios universales de equidad e igualdad de la justicia a los que de manera reiterada alude la jurisprudencia al tratar el tema de la llamada ‘corrección monetaria’ (G.J, Ts. CLXXXIV, pág. 25, y CC Pág. 20), es atenuar las secuelas nocivas del impacto inflacionario sobre una deuda pecuniaria sin agregarle por lo tanto, a esta última, nada equiparable a una sanción o un resarcimiento (cas. civ. de 8 de junio de 1999; exp: 5127)“, lo que quiere significar que “el fundamento de la corrección monetaria no puede ubicarse en la urgencia de reparar un daño emergente, sino en obedecimiento, insístese, a principios más elevados como el de la equidad, el de la plenitud del pago, o el de la preservación de la reciprocidad en los contratos bilaterales”, ya que “la pérdida del poder adquisitivo del dinero no afecta la estructura intrínseca del daño, sino su cuantía” (se subraya; cas. civ. de 9 de septiembre de 1999; exp. 5005;
Vid: cas. civ. de 28 de junio de 2000; exp: 5348). Al fin y al cabo, como bien se ha corroborado por la doctrina especializada, “No estamos aquí frente a un problema de responsabilidad civil sino que, por el contrario, nos hallamos en la órbita del derecho monetario, en donde la indexación se produce en razón de haber perdido la moneda poder adquisitivo.
¡Sólo eso, y nada más que eso!”33. En concordancia con el inciso segundo de la disposición 283 del Estatuto Procesal, que impone “…extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiaria con ello no hubiese apelado…”, el monto a indemnizar a los demandantes es: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 1 de marzo de 2010.
Exp. 002-2001-0016101. 33 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 19 de noviembre de 2001. Exp. 6094. 32 001 2023 79898 02 CAPITAL: $36.151.050 y CLÁUSULA PENAL: $24.530.202 los cuales deberán actualizarse, conforme al índice de precios al consumidor34, según la fórmula: VP=VH X IPC FINAL / PC INICIAL Donde, VP= valor presente VH= valor histórico IPC FINAL= IPC a corte de enero de 2026, es 154,07 IPC INICIAL= IPC de junio de 2021, data en que se generó el incumplimiento, es 106,50 Efectuada la operación aritmética para cada uno, la cantidad actualizada asciende a $52.298.519 por concepto de capital y $35.487.025,56 de cláusula penal.
Atendiendo a lo expuesto, se negará la pretensión relacionada con intereses moratorios causados con antelación a la presente decisión por ser excluyentes con la indexación, en la medida que estos buscan igualmente resarcir la devaluación del dinero aportado. Respecto a las excepciones encausadas a establecer que los consumidores sabían desde un inicio que el precio fue pactado en salarios mínimos y que la variación del mismo hasta el año en que debía hacerse la escrituración sería asumido por ellos, resultan ser de poca monta, si en mente se tiene que el eje de la controversia como fue abordado por esta Sala y que motiva la condena a imponer, radica en la determinación del materializado retraso injustificado en la ejecución y entrega del proyecto por parte de la demandada, dentro del cual se encontraban los inmuebles prometidos en venta a los actores, sin que se hubiese demostrado el eximente de responsabilidad invocado por aquella.
En ese contexto, independientemente del valor del bien, lo procedente jurídicamente es ordenar la restitución de las sumas efectivamente https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-alconsumidor-ipc/ipc-informacion-tecnica 34 001 2023 79898 02 pagadas por los promitentes compradores, debidamente indexadas, en tanto el negocio no pudo ejecutarse por causas atribuibles al proveedor y no por una decisión de desistimiento asumida por la parte actora, como desacertadamente lo concluyó el juzgador de grado base.
Respecto a la “autonomía de la voluntad para la suscripción de acuerdos y contratos”, conviene precisar que las condenas impuestas se fundamentan en el contrato de promesa de compraventa válidamente celebrado entre las partes, al cual esta Sala de Decisión le otorgó plena eficacia jurídica. En efecto, dicho contrato nunca fue desconocido por los demandantes, ni se acreditó que su clausulado resultara abusivo o impuesto de manera ilegítima por el Grupo Empresarial Oikos, quien lo elaboró. Por el contrario, el negocio jurídico fue reconocido como válido y vinculante, y es precisamente a partir de su contenido obligacional que se estructuró la responsabilidad derivada del incumplimiento contractual. 4.
Así las cosas, se impone revocar la decisión protestada y condenar en costas de ambas instancias a la demandada, dada la resolución favorable del remedio vertical impetrado por los demandantes. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República y por autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia de 18 de noviembre de 2024, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, conforme a las motivaciones que anteceden. 001 2023 79898 02 SEGUNDO: En su lugar, DECLARAR el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado el 1° de octubre de 2019 por parte del Grupo Empresarial Oikos S.A.S y como consecuencia de ello, se ordena la devolución del capital aportado por los demandantes, debidamente indexado que corresponde a la suma de $52.298.519.
TERCERO: IMPONER al Grupo Empresarial Oikos la sanción penal contenida en el parágrafo 1 de la cláusula decimosexta del contrato de promesa de compraventa celebrado, a favor de Andrea Paola Valderrama Martínez y Andrés Muñoz Cano por valor de $35.487.025,56 indexado a la fecha.
CUARTO: CONDENAR a la demandada, a pagar, dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, las sumas indicadas en los numerales SEGUNDO y TERCERO de la presente decisión, so pena de generarse intereses legales a la tasa del 6% anual, previsto en el artículo 1617 del Código Civil.
QUINTO: CONDENAR en costas de ambas instancias al extremo pasivo. Liquídense. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de esta instancia la suma de $3.200.000.oo,oo, cuyo pago deberá efectuarse en favor de la parte demandante.
SEXTO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al estrado judicial de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada 001 2023 79898 02 ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, 001 2023 79898 02 conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c868a0b6f7df7ce3975d19bf367131c3ac00f4da29541c1301b95d 3bd0d6cdd4 Documento generado en 27/02/2026 04:55:19 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 001 2023 79898 02