REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Magistrado sustanciador: MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Bogotá D.C., dieciocho (18) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Ref. Proceso verbal No. 110013103008202100417 02 Se deciden los recursos de apelación que ambas partes y Seguros del Estado S.A. interpusieron contra la sentencia de 23 de septiembre de 2025, proferida por el Juzgado 8° Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia.
ANTECEDENTES 1. Manuel Enrique, Elsa Victoria, Félix Joaquín y Francisco José Amaya Pinto; Alexandra y Natalia Espinosa Amaya; Juan Camilo y Juan David Mora Amaya, y Silvia Juliana Alfonzo Amaya solicitaron, en lo medular, declarar civil y solidariamente responsables a Jesgar S.A.S., Inversiones Jassir Naffah y Cía. Limitada, Massari S.A.S., Unosesentaiuno S.A.S. y a Jesús García Ramírez por los perjuicios que sufrieron ―derivados de los daños materiales ocasionados al inmueble ubicado en la Carrera 19A # 100-70― con la construcción de la Torre Aconstruir y, consecuencialmente, condenarlos ―según el escrito de reforma― a pagar $539.331.500 por daño emergente (pérdida del valor comercial del inmueble), $316.974.580,40 (cánones de arrendamiento con sus respectivos ajustes, dejados de percibir desde el 1 de abril de 2018 hasta que terminó el acuerdo suscrito con el señor Iván Alexander Díaz), más $314.504.722,60 (rentas causadas desde esa terminación hasta la presentación de la demanda reformada), por concepto de lucro cesante consolidado, junto con la indexación e intereses corrientes, así como el lucro cesante futuro indexado y con los respectivos réditos, vinculado a los arrendamientos no percibidos hasta la fecha que se determine en el proceso. 2.
Para soportar sus pretensiones adujeron que (i) el 1 de octubre de 1962, Irene Pinto de Amaya adquirió un lote de 814 metros cuadrados, en el Barrio Santa Bibiana, localidad de Usaquén, inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria N° 50-440577 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá, con una casa de dos pisos de 884.15 metros cuadrados, construida en 1957, sin que presentara fallas arquitectónicas;
(ii) la propiedad sobre el inmueble fue transferida a los demandantes, en su totalidad, a partir del 1 de agosto de 2017; (iii) en el inmueble operó el jardín infantil “Saltar y Aprender”, desde el año 1990 hasta el año 2016. (iv) El 6 de abril de 2016, la Curaduría Urbana N° 5 de Bogotá expidió la licencia de construcción LC-16-5-0202 a favor de los demandados, sobre los predios ubicados en la AK 19 # 100-33 y AK 19 # 100-45, identificados con las matrículas 50N-226467 y 50N-1060988, respectivamente, que lindan por el occidente con la casa de los demandantes;
(v) como profesionales responsables de la ejecución del proyecto se relacionó a Jesús García ―urbanizador y arquitecto―, Federico Aycardi ―ingeniero civil calculista― y Alfonso Uribe ―geotecnista―. (vi) En el año 2016, los demandados iniciaron el proyecto “Torre Aconstruir” sobre los predios aludidos; (vii) el 9 de junio de ese año, Unosesentaiuno S.A.S. remitió una comunicación a “Saltar y Aprender” para que autorizara el ingreso de funcionarios de Evaluación Estructural S.A.S., firma contratada para el levantamiento de las actas de vecindad;
(viii) el 15 de junio, Martha Ivonne Ruiz, directora del jardín, a través de una comunicación dirigida a Unosesentaiuno S.A.S. puso de presente que la casa, para ese momento, no presentaba grietas de ningún tipo. (ix) Con el inicio de las actividades de demolición y construcción de la Torre Aconstruir, el inmueble sufrió fallas estructurales que persisten;
(x) en el año 2016, el jardín “Saltar y Aprender” decidió terminar el contrato de arrendamiento y las partes establecieron como fecha para recibir el inmueble el 29 de diciembre de ese año; (xi) el 28 de febrero de 2017, los demandantes celebraron con Iván Alexander Díaz un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, en el que se pactó un canon de arrendamiento mensual de $14.000.000 ―con incremento automático, el 1 de abril de 2018, de $3.000.000, para un total de $17.000.000, y aumentos anuales posteriores equivalentes al IPC―, precio pagado por abono en una cuenta de ahorros del Banco Itaú, cuya titular era Irene de Amaya Pinto, sin los ajustes e incrementos acordados ante las objeciones M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 2 presentadas por el arrendatario y aceptadas por los demandantes;
(xii) incluso, no les pagaron las rentas entre el 1 de marzo y el 30 de junio de 2020, y sólo recibieron $7.000.000 mensuales entre el 1 de julio de 2020 y la fecha en que finalizó el contrato, en atención a que las sumas faltantes fueron destinadas por el arrendatario a realizar reparaciones y mantener el inmueble en sus mínimas condiciones;
(xiii) la construcción de la Torre Aconstruir culminó en el primer trimestre del año 2021 y el resultado fue un edificio de 18 pisos con 4 sótanos. (xiv) Con posterioridad a esta fecha, los daños presentados en la casa se agravaron, sin que fueran atendidos por los demandados; (xv) el 28 de agosto de 2021, por solicitud de los demandantes, el Instituto Distrital de Gestión de Riesgos y Cambio Climático (IDIGER) realizó una visita técnica al inmueble para verificar sus condiciones, por lo que el 13 de septiembre emitió el Informe Técnico N° DI-16191, en el que estableció que existía un riesgo de colapso inminente de la casa y recomendó restringir su uso;
(xvi) ante esas condiciones, los demandantes, el 1 de octubre de 2021, terminaron el contrato de arrendamiento con Iván Alexander Díaz; (xvii) en consecuencia, la casa ha sufrido daños graves, perdido su valor comercial y tornado en un bien improductivo. 3. Los demandados y llamados en garantía se opusieron a las pretensiones: a) Jesgar S.A.S., Inversiones Jassir Naffah y Cía. Limitada, Massari S.A.S., Unosesentaiuno S.A.S. y Jesús García Ramírez plantearon como defensas: (i) un vicio eximente de responsabilidad: en el inmueble no podía operar una actividad mercantil;
(ii) preexistencia del daño; (iii) responsabilidad de un tercero: Prime Tower y, finalmente, (iv) Massari S.A.S. propuso la ausencia de relación causal. Unosesentaiuno S.A.S. llamó en garantía a Seguros del Estado S.A., con base en la póliza N° 11-18-101000136, así como a Tecnología Inmobiliaria S.A. y Germán Albornoz, la primera como titular de la licencia de construcción de la Torre Prime Tower, y el segundo por ser el constructor responsable. c) Seguros del Estado S.A. enarboló: (i) ausencia de responsabilidad del asegurado;
(ii) inexistencia de los elementos de la responsabilidad; (iii) inexistencia de prueba de los perjuicios materiales; (iv) culpa exclusiva de la víctima; (v) culpa de un tercero; (vi) límites de cobertura; (vii) límite temporal establecido en el contrato de seguro; (viii) M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 3 exclusiones pactadas y (ix) prescripción de las acciones derivadas del contrato de seguro. d) Finalmente, Tecnología Inmobiliaria S.A. y Germán Albornoz propusieron: (i) prescripción extintiva, (ii) falta de legitimación en la causa por pasiva y (iii) inexistencia de los presupuestos de la responsabilidad civil.
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La jueza concedió parcialmente las pretensiones. Declaró la responsabilidad de todos los demandados por las afectaciones estructurales que sufrió el inmueble en cuestión, causadas con la construcción de la Torre Aconstruir. Para arribar a esta conclusión, la juzgadora aplicó el régimen especial de culpa presunta previsto en el artículo 2356 del Código Civil, por tratarse de daños ocasionados en ejercicio de una actividad peligrosa, y destacó la legitimación en la causa de los demandados, como guardianes de la obra, en su condición de titulares de la licencia de construcción N.º LC-16-5-0202, expedida por la Curaduría Urbana N.º 5 de Bogotá ―Jesgar S.A.S., Inversiones Jassir Naffah y Cía. Ltda. y Massari S.A.S.―, o constructores del proyecto ―Unosesentaiuno S.A.S. y Jesús García Ramírez―.
Posteriormente, con soporte en el dictamen pericial rendido por Castellar Geotécnica Asociados Ltda., a través de Bernd Alberto Castellar Hansen, concluyó que las afectaciones que sufrió la casa ― evidentes en el informe técnico del IDIGER― obedecieron a la alteración vertical del suelo del inmueble, que tuvo su causa en la deformación de los muros pantalla de la Torre Aconstruir por las excavaciones realizadas para la construcción de sus cuatro sótanos, sin tomar las medidas necesarias para mitigar ese efecto, sumado a que las pantallas fueron construidas con un ancho inferior al especificado en el estudio de suelos, lo que las hizo más flexibles.
Señaló que los dictámenes periciales rendidos por Cerse Ingeniería Ltda., a través de Francisco José Cervantes, María Margarita Serrano y Luis Rafael Prieto, no desvirtuaron las conclusiones del perito Castellar, pues, aunque adujeron que las afectaciones que presentó la casa eran anteriores a la construcción de la torre, lo cierto era que en las actas de vecindad no se consignó la existencia de fallas estructurales, amén de que las M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 4 fotografías anexas no eran el medio idóneo para demostrar la existencia de tales daños.
Luego, no se demostró una causa extraña, como tampoco que la destinación del inmueble ―como jardín infantil o iglesia― tuvo incidencia causal en las afectaciones estructurales que sufrió. En cuanto a los perjuicios, consideró que el daño emergente ascendía a $701.377.143,35, según el valor (indexado) establecido por el arquitecto Raúl Munévar en el avalúo comercial aportado con la demanda, por lo que desestimó las cuantías fijadas por dicho concepto en la experticia de WR Ingenieros Avaluadores S.A.S., lo mismo que en el de contradicción elaborado por S.G.M. Avalúos & Asesorías en Propiedad Raíz, puesto que el primero no explicó de manera clara y precisa cómo obtuvo los montos que refirió, mientras que el segundo sugirió la reparación de la casa, pese a que el informe del IDIGER estableció que existe un riesgo inminente de colapso.
En cuanto al lucro cesante, la jueza afirmó que no se demostró el consolidado, pues ninguna prueba evidenciaba que el valor de la renta que pagaba Iván Alexander Díaz se redujo por el estado del inmueble. Sin embargo, reconoció $1.111.805.651,04 (suma indexada) por concepto del lucro cesante causado a los demandantes entre el 1 de octubre de 2021 y el 23 de septiembre de 2025 ―fecha en la que se profirió la sentencia―, cuya existencia dedujo de la terminación del contrato aludido, dados los daños que sufrió la casa.
La cuantía la fijó a partir de lo pactado para incrementar el precio de la renta y los cálculos incorporados en el dictamen pericial de WR Ingenieros Avaluadores S.A.S. Por lo mismo, descartó el valor referido en el dictamen rendido por S.G.M. Avalúos & Asesorías en Propiedad Raíz, por cuanto en él se descontaron del precio unos gastos por concepto de vigilancia que no fueron sustentados.
Finalmente, negó los intereses remuneratorios, por haber indexado las cuantías. En lo que concierne a los llamamientos en garantía, desestimó los que se le hicieron a Tecnología Inmobiliaria S.A. y Germán Albornoz, porque no se demostró que las afectaciones reclamadas tenían relación causal con la construcción del edificio Prime Tower. En concreto, la jueza sostuvo que: (i) el tipo de daño que sufrió la casa de los demandantes debió reflejarse de manera más o menos inmediata, una vez se deformó la pantalla durante el proceso de construcción de esa torre, levantada en el año 2004, doce años antes de la manifestación de los daños aducidos;
(ii) los arreglos que, en su momento, Prime Tower asumió a favor de los dueños no tenían carácter estructural; M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 5 (iii) el área que potencialmente podía verse afectada con la deformación de las pantallas de la Torre Aconstruir era de más de 28 metros a la redonda y (iv) la evaluación FEMA no tiene como propósito verificar la existencia de daños estructurales de un inmueble.
Finalmente, con base en la póliza Todo Riesgo Construcción N° 11-18-101000136 que incluyó una cobertura de responsabilidad civil, bienes y propiedades adyacentes a favor del asegurado y una exclusión del lucro cesante que se llegara a causar, la jueza le abrió paso al llamamiento en garantía formulado en contra de Seguros del Estado S.A., por lo que condenó a la aseguradora a pagar a Unosesentaiuno S.A.S. los valores de la condena por concepto de daño emergente ($701.377.143,35), menos el deducible pactado (10% o mín. $8.000.000).
EL RECURSO DE APELACIÓN 1. Los demandados pidieron revocar la sentencia porque la jueza (i) no aplicó el régimen de actividades peligrosas frente a Tecnología Inmobiliaria S.A. y Germán Albornoz ―constructores de la Prime Tower―; (ii) desconoció la solidaridad entre estos y los edificadores de Aconstruir frente a los daños que sufrieron los demandantes;
(iii) pasó por alto que esos llamados en garantía no demostraron la configuración de una causa extraña, pues se negaron a suministrar la información relacionada con los estudios de suelos, planos estructurales de cimentación, pantallas y sótanos, controles de asentamiento, inclinómetros, piezómetros, análisis de cimentación de la Prime Tower, informe patológico y actas de vecindad levantadas por ellos respecto de la casa de los demandantes ―pese a que fue solicitada por la parte demandada para elaborar el dictamen pericial―, información que habría permitido demostrar la inexistencia de movimientos diferenciales de esa edificación. Además, la juzgadora no dio por probado, estándolo, que (iv) la Prime Tower reportó movimientos que afectaron la casa, como lo demostró el dictamen de Cerse Ingeniería Ltda. con las mediciones topográficas sobre la verticalidad de la edificación;
(v) esa torre se encuentra adherida al inmueble, incluyendo sus pantallas, las cuales afectaron su asentamiento, como lo reconoció Bernd Castellar en la contradicción de su peritación; (vi) las afectaciones de la casa se manifestaron –principalmente– en el costado sur, lugar en el que colinda con la Prime Tower; (vii) los daños causados a la casa durante la construcción este edificio fueron estructurales;
(viii) los demandantes M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 6 no realizaron los refuerzos estructurales necesarios y exigidos por la ley para la seguridad de los niños en el jardín infantil y de los feligreses en la iglesia, pese a que tramitaron y les fue aprobada una licencia de construcción para demolición y construcción de una obra nueva que nunca se ejecutó;
(ix) el inmueble estuvo sujeto, posteriormente, a modificaciones estructurales sin contar con una licencia de construcción vigente para realizarlas, cambios que tuvieron incidencia causal en su deterioro porque debilitaron la estructura. Añadieron que la juzgadora (x) erró en la valoración del dictamen pericial elaborado por Castellar Geotecnia Asociados Ltda., a través de Bernd Alberto Castellar Hansen, pues, con base en él, concluyó que la Prime Tower no se había movido, sin advertir que el perito no es experto en temas estructurales, ni contó con la información necesaria para verificarlo;
(xi) calificó como culposa, con base en lo manifestado por ese ingeniero, la modificación del ancho de las pantallas de la Torre Aconstruir, pese a que realmente obedeció al diseño estructural de la edificación, que previó un contrafuerte para duplicar su rigidez y mitigar la deformación, como lo reconoció el perito Castellar; (xii) omitió los comentarios que se establecieron en el formato FEMA;
(xiii) desconoció que las actas de vecindad y los videos establecían que el inmueble tenía fisuras y que varias de las afectaciones que presentaba con anterioridad a la construcción de la Torre Aconstruir habían sido reparadas recientemente; (xiv) ignoró el deber de mitigación del perjuicio, a cargo de los demandantes; (xv) apreció de manera indebida el avalúo comercial del inmueble elaborado por Raúl Munévar ―que sólo tenía un año de vigencia―, al confundirlo con el daño emergente y no descontar de la indemnización el valor que el arquitecto le atribuyó a la casa en mal estado;
(xvi) no tuvo en cuenta el dictamen de S.G.M. Avalúos & Asesorías en Propiedad Raíz para cuantificar los perjuicios, argumentando que el perito no ingresó a la casa, pese a que se sirvió de un concepto de Cerse Ingeniería Ltda.; (xvii) omitió la confesión de los demandantes, relativa a que la casa era utilizada por el arrendatario anterior como bodega, quien, en contraprestación, pagaba los gastos del inmueble, sumado a que las fotografías y videos demostraban el uso por la iglesia en el año 2023;
(xviii) se equivocó al sostener que el incumplimiento de las normas urbanísticas en las que incurrieron los demandantes no era un actuar ilícito; (xix) no le dio efectos a la confesión del apoderado de la parte demandante, quien reconoció que entre el 1 de julio de 2020 y la fecha en que terminó el contrato, el canon de arrendamiento se redujo a $7.000.000 y (xx) erró al definir que el lucro cesante estaba excluido de la cobertura de responsabilidad civil M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 7 extracontractual y de predios adyacentes, prevista en la póliza tomada con Seguros del Estado. 2.
Seguros del Estado S.A. pidió revocar parcialmente la sentencia porque la jueza no advirtió que el amparo de predios adyacentes únicamente opera cuando (i) los daños se producen como consecuencia de un derrumbe total o parcial, y sólo si (ii) el asegurado hizo entrega de las actas de vecindad avaladas por la aseguradora, eventos no se demostrados. 3.
Finalmente, por vía de adhesión, los demandantes solicitaron revocar parcialmente la sentencia porque la jueza (i) incurrió en indebida valoración de diferentes medios probatorios, como el dictamen pericial elaborado por WR Ingenieros Avaluadores S.A.S. ―en concreto, la metodología utilizada y no haber ingresado al inmueble―, las actas de vecindad ―que evidenciaban el buen estado de la casa―, el informe de IDIGER ―que estableció la pérdida estructural total de la edificación―, así como las comunicaciones de “Saltar y Aprender”, pruebas que apuntaban a que la extensión del daño emergente era superior a la que fue tasada en la sentencia y, por último, (ii) no reconoció el lucro cesante consolidado, pese a que el material probatorio apuntaba a que los propietarios se vieron obligados a renunciar a los reajustes automáticos pactados, e incluso a mantener una renta inferior al valor de mercado, como medida de mitigación del daño. CONSIDERACIONES Cuestión preliminar: los demandantes prácticamente lo discuten todo: desde su exoneración ―o, por lo menos, la reducción de la condena― hasta la responsabilidad solidaria de sus llamados en garantía, pasando por la cuantificación de los perjuicios y la cobertura de la póliza contratada con Seguros del Estado.
La aseguradora, por su lado, disputa la configuración del amparo y de una exclusión. Los demandantes, en su apelación adhesiva, controvierten la cuantificación de los perjuicios patrimoniales. La Sala abordará esos temas en ese mismo orden: responsabilidad civil de constructores, cuantificación de perjuicios y aseguramiento. M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 8 A. Responsabilidad del constructor por daños a predios vecinos: culpa presunta no desvirtuable Este litigio gira en torno a la responsabilidad entre vecinos, derivada de la construcción de una obra nueva que presuntamente causó daños en uno de los inmuebles colindantes, tema que no tiene una regulación especial en la ley pero que la jurisprudencia, tras calificar como peligrosa la actividad edificadora, considera gobernada por el artículo 2356 del Código Civil1.
Esto ha dicho, de tiempo atrás, la Corte Suprema de Justicia: Comúnmente sucede que de la edificación moderna en varias plantas se desprenden daños considerables para las vecinas construcciones preexistentes, de pasado más o menos remoto. Esa actividad socialmente útil, es sin embargo por su naturaleza peligrosa: la comprobación del daño por lo común esclarece también su causa eficiente, y la culpa del autor de la nueva obra se presume en conformidad con el artículo 2356 del Código Civil, como para toda persona que se ocupe en una actividad peligrosa.
De donde, salvo prueba de culpa exclusiva de la víctima, de intervención de elemento extraño, o de fuerza mayor, surgen las condiciones de la acción indemnizatoria por responsabilidad extracontractual o aquiliana (…)2. En el fondo subyacen las relaciones de vecindad, que de suyo imponen la observancia de ciertos deberes recíprocos que garanticen el ejercicio de los derechos reales y personales de cada vecino y, desde luego, la convivencia pacífica y el respeto mutuo.
Por eso, entonces, quien quiera edificar en su predio, que lo haga, desde luego con acatamiento de las normas que gobiernan la materia, pero que, al hacerlo, no cause daño en el vecindario por cuenta de una actividad que, por su naturaleza, genera riesgos, dada la aptitud para crear un desequilibrio o una alteración anormal en las fuerzas que, de ordinario, una persona despliega frente a otra, razón por la cual entrañan una contingencia de daño. Es por eso que, en supuestos como el que se analiza, se configura una presunción de culpa sobre los guardianes de la actividad constructora, quienes no pueden desvirtuarla y mucho menos limitar su defensa a la demostración de haber procedido con diligencia C.S. de J., S.C.C., SC512-2018, sentencia del 5 de marzo y C.S. de J., S.C.C., sentencia del 27 de abril de 1972, G.J. CXLII, Números 2352 a 2357, pág. 166 y ss. 2 C.S. de J., S.C.C., sentencia del 5 de abril de 1962, G.J. XCVIII, Números 2251 a 2255, pág. 341 y ss, y 343. 1 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 9 y cuidado, o con apego a los criterios técnicos previstos para su desarrollo.
Si con ocasión de la obra se causan daños a un predio vecino, la víctima tiene derecho a ser indemnizada en la medida en que demuestre que el menoscabo patrimonial que sufrió tuvo su origen en la construcción que se levantó. Otra cosa es que esos guardianes, llámense urbanizador, constructor, licenciatarios responsables, etc., demuestren una causa extraña como detonante único de la afectación, pues en esa hipótesis se romperá el nexo causal.
Tal la razón para que, digámoslo desde ya, la sola prueba de haberse construido los muros y pantallas de la Torre Aconstruir, de acuerdo con las especificaciones establecidas en los planos aprobados y licenciados por la curaduría urbana3, no sirvan para desvirtuar la responsabilidad que se le atribuye a los demandados, así el hecho tenga respaldo en las memorias de cálculo4, el dictamen de Cerse Ingeniería Ltda.5 y lo advertido en la audiencia de contradicción de la peritación elaborada por Castellar Geotecnia Asociados Ltda.6 Al fin y al cabo, se insiste, en estos casos no basta probar, como en efecto se probó, que el proyecto se edificó con sujeción a los parámetros establecidos por la ingeniería moderna y, en ese contexto, que quien se encargó de realizar los diseños estructurales determinó que las pantallas aludidas debían tener 0.60 metros de espesor y que, además, la pantalla del costado oeste debía rigidizarse mediante la construcción de un contrafuerte, como ciertamente se hizo7.
No. Lo que la parte demandada tenía que fustigar, para exonerarse de responsabilidad, era el nexo de Para el Tribunal es claro que en la complementación del dictamen de Castellar Geotecnica Asociados Ltda. se afirmó, con base en los estudios de suelo y en el libro de obra, que la pantalla se había construido con un ancho de 0.60 m, pese a que el estudio de suelos especificaba que fuera de 0.70 m. Se advirtió que tal modificación del ancho redundaba en una reducción de la rigidez de la pantalla en un 37% [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 142AmpliacionDictamenPericial, fl. 12 y 13].
Sin embargo, en el dictamen de Cerse Ingeniería Ltda. se explicó de forma clara que, si bien el ingeniero geotecnista del proyecto propuso un espesor de 0.70 m, ello no fue más que una recomendación. Finalmente, el diseño estructural de las pantallas de los sótanos se hizo con 0.60 m, tal como aparece en los planos aprobados y licenciados por la curaduría, con un contrafuerte que rigidizó la pantalla del costado oeste.
Estos cambios contaron con la aprobación del ingeniero geotecnista, quien firmó los planos de cimentación [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 168DictamenDeContradicionUnoSesentaiuno, fls. 10 y ss. y 15 y ss.]. Incluso, en la audiencia de contradicción, cuando al perito Castellar se le pusieron de presente las memorias de cálculo de AIC, advirtió que él no había tenido acceso a ese documento cuando elaboró el dictamen y que su afirmación la había hecho basado en otros documentos [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:55:45 y ss.]. 4 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 168DictamenDeContradicionUnoSesentaiuno, fl. 28 y ss. 5 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 168DictamenDeContradicionUnoSesentaiuno. 6 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:55:45 y ss. 7 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 168DictamenDeContradicionUnoSesentaiuno, fls. 11 y ss. 3 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 10 causalidad; en concreto, debía demostrar una causa extraña (un hecho de caso fortuito, o la culpa exclusiva de la víctima o de un tercero), para, de esa manera, evidenciar que no fue la edificación de la Torre Aconstruir la que causó las afectaciones que sufrió la casa Amaya ―probadas con las fotografías aportadas, las peritaciones rendidas, el avalúo comercial de la casa y el diagnóstico técnico elaborado por el IDIGER en septiembre de 2021―, daños cuya existencia, es medular, no está en discusión. (1) La relación de causalidad entre la construcción de la Torre Aconstruir y los daños que sufrió la casa Amaya: inexistencia de una causa extraña La Sala lo expresa sin rodeos: las pruebas recaudadas permiten afirmar el nexo causal entre la actividad constructiva de la Torre Aconstruir y los daños que presenta la casa Amaya, sin que esa relación haya sido desvirtuada con evidencia de una causa extraña. Veamos: Tanto el dictamen pericial “sobre los aspectos geotécnicos y de cimentación que han causado daños a la casa Carrera 19A # 100-70”, CG#2119 de junio de 20238, como su complemento CG#2119-1 de marzo de 20259 ―ambos elaborados por Castellar Geotecnia Asociados Ltda., a través del ingeniero Bernd Castellar―, apuntan a que la causa de los daños fue la construcción de la Torre Aconstruir, concretamente la deformación de los muros pantalla.
Por su importancia se destaca que dicho profesional es especialista en ingeniería de fundaciones (ingeniero geotecnista). Según lo explicó, esta área se ocupa de los temas referentes a los suelos y las rocas, incluyendo las excavaciones profundas. En la audiencia de contradicción precisó que su especialidad, en las obras, trabaja de la mano con los ingenieros estructurales, mientras que los parámetros de agarre a la cimentación y las contenciones los aporta el geotecnista; aquellos, añadió, se encargan de transferir esa información a los diseños que elaboran, como las pantallas, las zapatas o los pilotes10.
Es clara, entonces, su idoneidad para emitir una opinión en este caso. 001Primera Instancia, 03LlamamientoGarantíaTecnologíaInmobiliaria, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLllamadoGarantia, fls. 23 y ss. 9 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 142AmpliacionDictamenPericial. 10 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 29:27 y ss. 8 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 11 El ingeniero, después de revisar las características del subsuelo superficial a través de exploraciones del tipo barreno, visitar e inspeccionar la casa en el año 2023 y revisar los registros fotográficos consignados en las actas de vecindad (2016), encontró que las condiciones de la edificación variaron drásticamente con el tiempo.
Precisó que para el año 2016 el inmueble estaba en buen estado y únicamente presentaba unas fisuras, mientras que para el año 2023 la casa tenía grietas11. Incluso fue más allá, toda vez que tras comparar las fotografías de su visita en 2023 con las anexadas en el informe del IDIGER del año 2021, concluyó que la extensión del daño reportado en ambas era similar, determinando que el evento que generó los daños ocurrió entre los años 2016 y 202112.
Agregó que la dirección de las grietas de la casa era vertical (hacia abajo), como se evidencia en las fotografías13. Con base en ello, sostuvo que existió un asentamiento de la cimentación del inmueble por el movimiento del terreno en la misma dirección14-15. Advirtió que una de las causas del asentamiento es la deformación de las pantallas en ejecución de obras con excavaciones profundas.
Afirmó que fue precisamente la alteración de una de las pantallas de la Torre Aconstruir la que causó dicho fenómeno y, consecuencialmente, los daños que la casa exhibe, conclusión que respaldó con la información ―incompleta16― que los demandados aportaron, relativa a la topografía de las vecindades y la instrumentación de las pantallas. Los registros dieron cuenta de esa deformación, como se evidenció en los anexos de la complementación del dictamen17.
He aquí algunas de las imágenes: 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLlamadoGarantia, fls. 66 y ss. 12 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLlamadoGarantia, fls. 34 y ss. 13 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLlamadoGarantia, fls. 80 y ss. 14 001Primera Instancia, 03LlamamientoGarantíaTecnologíaInmobiliaria, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLllamadoGarantia, fls. 35 y ss. 15 “El movimiento vertical induce unos esfuerzos en la estructura que inicialmente se oponen a ese movimiento hasta que ya el material no resista.
Entonces la casa por decir algo, si fuera supremamente rígida, quedaría con un hueco en la mitad puenteando, pero como es un material frágil, el ladrillo resiste hasta su última detención y se fractura, y en esa fractura toma la forma de la superficie que se está moviendo. Por eso se genera la fisura, por la fractura, y las fracturas en el sentido en que van le permite a uno saber cómo fue que se fracturó, en qué sentido, cuál fue la dirección del esfuerzo que indujo esa fractura, entonces, por eso, cuando usted mencionaba que yo marcaba con flechas las direcciones, las flechas indicaban la dirección de la tensión que indujo esa fisura y todas las fisuras mostraban la dirección vertical, esta tendencia” [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 2:50 y ss.]. 16 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 142AmpliacionDictamenPericial, fl. 13. 17 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 142AmpliacionDictamenPericial, fl 14. 11 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 12 La Sala destaca que el perito, en la audiencia de contradicción, reiteró su postura y explicó con solvencia la causa del deterioro de la casa Amaya.
Destacó, por ejemplo, que en los registros a los que tuvo acceso se observa cómo los primeros inician en una forma vertical, mientras que los últimos forman una barriga, siendo esa la curva que se busca en este tipo de deformaciones de muros pantalla18. En este caso, la deformación fue hacia adentro de la Torre Aconstruir, lo que explica por qué la casa se hundió19.
Afirmó que tales cambios se presentaron por el empuje del suelo a medida que este se fue desocupando en la Torre Aconstruir. Y aunque reconoció que es un proceso natural en la construcción, adujo que el método constructivo debe reducir esas deformaciones al mínimo para que no se afecte la estructura de las edificaciones vecinas20. Hasta aquí, entonces, la opinión pericial de Castellar Geotecnia Asociados Ltda. luce fundamentada, clara, precisa y detallada.
En general, el concepto es inteligible y sólido, abonado con estas otras conclusiones del experto: 18 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:49:00 y ss. 19 ss. 20 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 41:13 y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte, 2:51:00 y ss.
M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 13 a) Resaltó que, aunque el jardín de la casa colinda en extensión de solo cinco metros con la Torre Aconstruir ―como lo advirtió la jueza en su pregunta―, las afectaciones directas en la cimentación, cuando las pantallas se deforman, corresponden al doble de la profundidad de la excavación, en este caso 28 metros con 60 centímetros de distancia lineal.
Luego, según el ingeniero Castellar, especialista en suelos y excavaciones profundas ―dados los estudios profesionales que cursó―, la afectación puede reflejarse desde el lindero hasta el andén de la casa, viéndose comprometido todo el fondo de la edificación21, sumado a que, en paralelo, las afectaciones colaterales alcanzan cinco veces la altura de excavación, en este caso, 72 metros22. b) Precisó que, con la topografía que se allegó, pudo confirmar que la Torre Aconstruir afectó todo el contorno de la vecindad23.
Destacó que, aunque en el predio Amaya no hubo topografía, sí existían los levantamientos realizados en los alrededores que reflejaron la tendencia a la deformación, como ocurrió, por ejemplo, en el predio Matos. Además, la medición láser que se tomó en el auditorio de la casa Amaya confirmó la tendencia de concavidad en el suelo24. c) Añadió que este tipo de deformaciones son elásticas, lo que significa que, cuando la pantalla se deformó, “durante ese proceso, el suelo fue deformándose y se fue acomodando a esa nueva geometría”, puntualizando que en la superficie sucedió lo mismo mientras se adelantaba la construcción25. d) Señaló que el estudio presentado por Alfonso Uribe mencionó, de manera general, que no hubo deformaciones en la Torre Aconstruir que produjeran afectaciones, pero lo hizo “en términos de la construcción final, no durante la construcción”, que es precisamente lo que se analiza en este caso26. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas,001Parte1, 2:53:00 y ss., y 2:55:46 y ss. 22 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:38:00 y ss. 23 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:59:15 y ss. 24 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 6:11 y ss. 25 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 9:35 y ss. 26 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 35:40 y ss. 21 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 14 e) Aceptó que, si bien la pantalla que se construyó en el lindero contra la casa Amaya tenía un barrete que buscaba darle mayor rigidez, este refuerzo, aunque sí funcionó, no fue suficiente para evitar los daños en el inmueble.
Pese a que la deformación fue mayor en otras pantallas de la construcción ―como la ubicada cerca del predio Matos―, la que lindaba con la casa Amaya alcanzó a generar efectos en la edificación de propiedad de los demandantes27, conclusión razonable si se repara en la antigüedad de la casa. En este punto enfatizó en que las mayores deformaciones en la pantalla se presentaron a 20 metros de profundidad y que estas se reflejan en la superficie a esa misma distancia, que es precisamente donde se ubican las afectaciones más significativas de la casa Amaya28. f) Finalmente, refirió que, con el registro de los piezómetros, fue posible advertir que hubo unas alteraciones en el nivel freático durante la construcción de la Torre Aconstruir que, aunque en menor medida, también contribuyeron a generar los daños del inmueble29.
Se trata, pues, de un concepto pericial rendido por un profesional idóneo que partió de datos identificables y verificables, muchos de ellos obtenidos por averiguaciones y pruebas técnicas directamente practicadas por Castellar Geotecnia Asociados Ltda.30, aunados a los que suministró la parte demandada. Y aunque el experto no tuvo a su disposición la totalidad de la información (registros de la excavación entre abril de 2018 y agosto de 2019, tiempo durante el cual se construyó el cuarto sótano31), esa falencia se vuelve contra la parte demandada, quien incumplió ―repetidamente― los deberes de aportación y colaboración que tenía (dada, además, la orden impartida por la jueza en el decreto probatorio), sin que pueda excusarse en que puso a su disposición un número telefónico para solicitar los documentos faltantes, pues lo suyo era entregar 27 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 37:00 y ss. 28 ss. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 39:21 y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:44:00 y ss y 1:47:00. 30 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLlamadoGarantia, fls. 55 y ss. 31 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 142AmpliacionDictamenPericial, fl. 13. 29 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 15 los documentos y, claramente, no lo hizo, por lo que ese incumplimiento se aprecia como un indicio en su contra (CGP, art. 233).
En cualquier caso, la ausencia de dicha información no debilita las conclusiones del dictamen, puesto que, como lo explicó el perito Castellar32, su incorporación únicamente habría podido evidenciar una deformación mayor a la ya demostrada con los datos disponibles. El dictamen, entonces, es claro, comprensible y preciso. En él se aplicó un método con validez técnica, cuya corrección no fue desvirtuada; incluso, fue la única peritación en la que se llevaron a cabo perforaciones y ensayos de laboratorio para confirmar las características del subsuelo superficial y verificar la posición del nivel freático.
El razonamiento del perito conectó los principios generales y la teoría con el caso concreto y es comprensible, pues la claridad de las premisas y conclusiones permitió que el conocimiento transmitido resultara accesible y operativo para el proceso33. Por estas razones, el Tribunal le otorga credibilidad. De esta manera, se confirma que la construcción de la Torre Aconstruir tuvo incidencia causal en las afectaciones que sufrió la casa Amaya, lo que descarta la materialización de una causa extraña, figura que presupone que uno o varios hechos imprevisibles, irresistibles y exteriores al demandado causaron los daños en forma exclusiva.
Incluso, la participación causal de los demandados la confirmaron ―en cierta forma― los peritos que elaboraron el dictamen de Cerse Ingeniería Ltda. Al respecto, Francisco José Cervantes (ingeniero civil, especialista en geotecnia) mencionó como uno de los varios eventos que pudo causar los daños, “los posibles desplazamientos horizontales que sufrió la pantalla de la Torre Aconstruir”34.
También Luis Rafael Prieto (ingeniero civil con maestría en ingeniería sismorresistente), al preguntársele si cabía la posibilidad de que el inmueble haya sufrido daños estructurales previos a la Torre 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:49:00 y ss., y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:31:00 y ss. 33 C.S. de J., S.C.C., SC2154-2025, 15 de diciembre. 34 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 1:17:42 y ss. 32 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 16 Aconstruir que se hubieran incrementado con la ejecución de esta obra, respondió que “sí, y evidentemente sucedió”35.
(2) Incidencia causal del hecho de un tercero y del hecho de la víctima en las afectaciones de la casa Amaya y ausencia de nexo causal con daños preexistentes a la construcción de la Torre Aconstruir (a) Responsabilidad de Tecnología Inmobiliaria S.A. y Germán Albornoz en los daños del inmueble por la construcción de la Prime Tower: ¿Solidaridad? Descartada la existencia de una causa extraña que habría exonerado a los demandados de responsabilidad, el Tribunal pasa a evaluar si la construcción de la Prime Tower tuvo alguna participación causal ―concurrente con la del levantamiento de la Torre Aconstruir― en la producción de los daños que evidencia la casa Amaya.
En este punto es necesario acotar que la parte demandada no podía limitarse a tender un velo de sospechas o a sembrar dudas sobre la incidencia causal de dicha obra en los daños alegados. Por eso, aunque el dictamen pericial elaborado por Cerse Ingeniería Ltda. sugiere que la construcción de Prime Tower pudo haber participado causalmente en los daños de la casa Amaya, el análisis conjunto con las demás pruebas no permite tener por demostrado el nexo de causalidad exigido en el juicio de responsabilidad que se pretende configurar, por las siguientes razones: (i) Los trabajos de excavación y edificación de los sótanos de la Prime Tower ocurrieron entre 2004 y 2005, mientras que las primeras manifestaciones de los daños reportados por los demandantes se presentaron varios lustros después36 (el informe del IDIGER es de 2021).
El ingeniero Castellar, tanto en su dictamen como en la audiencia de contradicción, advirtió que las deformaciones del suelo de la casa no pudieron tener como causa la construcción de la Prime Tower debido al tiempo transcurrido entre la 35 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 2:48:28 y ss. 001Primera Instancia, 03LlamamientoGarantíaTecnologíaInmobiliaria, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLllamadoGarantia, fl. 45. 36 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 17 ejecución de la obra y la aparición de los daños.
Destacó, como ya se expuso, que las deformaciones que explican las afectaciones de la casa Amaya son inmediatas o elásticas, razón por la cual los efectos deben producirse durante el proceso constructivo. Al respecto, precisó que: Prime se construyó en 2004 y lo que se hubiera presentado hubiera sido durante la construcción de esos sótanos y hubiera afectado la casa en ese tiempo, no dieciséis años después, eso es perfectamente imposible que haya afectaciones ahora con relación por lo menos de este tamaño, teniendo la construcción al lado de cuatro sótanos, porque las deformaciones son elásticas (…) [e]ntonces lo que se haya deformado en Prime Tower o en Cienciología tuvo que haber sido durante la etapa de construcción y ya tiempo después tuvo que haberse concluido, entonces por eso no es posible que podamos retroceder en el tiempo en cuestiones de deformaciones elásticas37.
Si bien es cierto que el ingeniero Francisco José Cervantes, en la contradicción del dictamen de Cerse Ingeniería Ltda., hizo una precisión relevante frente a lo expresado por el perito Castellar ―al advertir que, aunque el desplazamiento vertical del terreno se presente en el mismo momento en que ocurre el desplazamiento horizontal de las pantallas, la manifestación de ese movimiento en la estructura de la casa puede tardar incluso años38―, no fue claro respecto del periodo que podría transcurrir, ni sobre los elementos técnicos que le permitían concluir que, en este caso, fue esa la situación que efectivamente se presentó y que la exteriorización de los daños en la casa tardó más de dos a tres lustros.
No bastaban, entonces, afirmaciones generales según las cuales los daños pueden aparecer diez, siete u ocho años después de la deformación de las pantallas39 para que pudiera afirmarse la ocurrencia de ese fenómeno. Tampoco era suficiente manifestar que existían elementos de apoyo en los extremos de la casa que podían propiciar la aparición tardía de las grietas40, lo que no pasó de ser una conjetura.
Por el contrario, factores como la antigüedad de la casa ―más de 60 años― y los materiales empleados en su construcción indicarían que la manifestación de los daños no tardaría 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 8:09 y ss., y 10:08 y ss. 38 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 1:58:26 y ss. 39 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 2:04:46 y ss. 40 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 2:00:00 y ss, 2:11:53 y ss. 37 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 18 tanto tiempo.
No en vano, el ingeniero Castellar apuntó que “la casa, por decir algo, si fuera supremamente rígida quedaría con un hueco en la mitad puenteando, pero como es un material frágil, el ladrillo resiste hasta su (…) última detención y se fractura y en esa fractura toma la forma de la superficie que se está moviendo (…)”41. Luego, no existe prueba de que fue una construcción levantada durante los años 2004 y 2005 la que provocó los daños de la casa varios lustros después. (ii) Es cierto que la casa Amaya presentó algunos daños ―que no comprometieron la estructura de la edificación― durante la construcción de la Prime Tower, afectaciones que, en todo caso, fueron reparadas.
Sin embargo, se trató de daños menores, como se desprende de la declaración de parte del representante legal de Tecnología Inmobiliaria S.A.42 y de los documentos exhibidos por esa misma sociedad43, perjuicios que fueron indemnizados. En adición, no se probó que tales daños tuvieron incidencia causal en las afectaciones que hoy reclama la parte demandante, ni que, en ese momento, comprometieron la estructura de la edificación. (iii) Los demandados han insistido en que, dada la proximidad de la Prime Tower con la casa Amaya, la ubicación de los daños principales en este costado sugiere que tienen su origen en la construcción de dicha torre.
Veamos: Los ingenieros Margarita María Serrano, con maestría en construcción, y Francisco José Cervantes explicaron que la Prime Tower ―y sus pantallas― estaba considerablemente más cerca de la casa Amaya que la Torre Aconstruir44-45 ―y sus pantallas―. También adujeron que las afectaciones del inmueble se manifestaron principalmente en la zona adyacente a la Prime Tower.
Estos elementos, según los peritos, resultarían indicativos de que los daños sufridos por la casa Amaya tendrían su 41 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 2:56 y ss. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt3721100131030082021-00417-00, 3:04:00 y ss. 43 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 126SolcitudApoderadoTecnologiaInmobiliaria. 44 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 10:49 y ss. 45 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025, fl. 68. 42 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 19 causa en la construcción de la Prime Tower.
Puntualmente, el ingeniero Cervantes destacó que: Efectivamente, los desplazamientos horizontales de las pantallas producen deformaciones verticales en el lote aledaño, pero los producen es en la zona adyacente a la pantalla. Tal como usted lo menciona el local Ferrara es un local que queda pegado a la torre, o sea, el daño se produjo ahí, en esa zona, no se produjo ni a 10 metros ni a 15 metros, ni a 30 metros.
La casa Amaya, los daños se presentan en el área adyacente a la torre de la Prime Tower. O sea, no puede ser que la pantalla de la Torre Aconstruir, la pantalla de ese costado, que por efecto del elemento que tiene ahí que la rigidiza, el elemento que les mostraba ahora que no le permite desplazamiento, que es justamente la zona donde está más afectada y voy a generar asentamientos o desplazamientos verticales a una distancia de 12, 14,15 metros, cuando la Torre de la Prime Tower está a menos de 10 cm, eso se sale de cualquier lógica46.
Sin embargo, de acuerdo con lo expuesto por el perito Castellar, varias razones plausibles descartan esa conclusión: - La primera, que las afectaciones directas en la cimentación de la Torre Aconstruir, en este caso, alcanzaban los 28 metros con 60 centímetros de distancia lineal47, por lo que el desplazamiento de la pantalla de la Torre Aconstruir también tenía la potencialidad de afectar la casa Amaya, aunque se encontrara un poco más alejada del inmueble que la de la Prime Tower. - La segunda, que la concentración de daños en ese costado (sur de la casa) puede vincularse al fenómeno de adherencia de la edificación a la pantalla de Prime Tower48.
Dijo el experto que “la ventaja que hubo aquí es que estaba la casa pegada y cuando el suelo bajó, el borde de la casa pegada a Prime Tower se queda quieto y el resto de la casa empieza a bajar y ahí es donde se forma la fisuración (…)”49, tras lo cual agregó que “(…) Prime Tower es un vecino que ya está, se confirmó que está quieto, digamos el único pecado que tiene es que quedó pegada la estructura de la casa a algo que no se va a mover y a la casa la están obligando a mover.
Si no hubiera ningún 46 y ss. 47 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 1:37:48 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:57:00 y ss. 48 ss. 49 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 19:54 y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 20:27 y ss.
M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 20 movimiento, la casa estaría perfecta, tanto como se registró en 2016 hubiera estado hoy igual si no hubiera movimiento en el suelo”50. Luego, con base en esta explicación técnica, las afectaciones de la casa pudieron manifestarse, con más énfasis, en la zona contigua a la Prime Tower, sin que eso implique que provinieran de la deformación de la pantalla de dicha edificación. Esta afirmación se refuerza con otro hecho relevante: la colindancia de la Torre Aconstruir con el inmueble era un jardín que fue cubierto51.
En esta zona, entonces, hay un vacío de estructura, lo que explicaría por qué allí no se dieron las mayores manifestaciones de los daños, a diferencia de la colindancia con la Prime Tower, en donde hay diferentes elementos estructurales de la casa. Ahora bien, aunque el perito utilizó el término “pecado” para describir la adherencia de la casa a la pantalla de Prime Tower, leída esta expresión en el contexto de su manifestación, deviene claro que no es un calificativo de culpa ni mucho menos la consideración del hecho como circunstancial con incidencia causal y relevancia jurídica en los daños del inmueble.
Por un lado, no se demostró que durante la construcción de la Prime Tower se incumplieron normas urbanísticas al momento de realizar las excavaciones e instalar las pantallas. El perito, incluso, sostuvo que esta situación obedeció a la conformación arquitectónica del lote52. Y por el otro, el experto fue enfático en que esa adherencia no genera, por sí sola, una afectación. La causa de los daños radica, es medular, en que un factor exógeno a la Prime Tower obligó a la vivienda a moverse, y como ese extremo de la edificación permaneció quieto, varias de las grietas y de los daños estructurales se manifestaron en esa zona.
Así, el desplazamiento horizontal de las pantallas de la Torre Aconstruir basta para explicar los daños que se presentaron. - La tercera, que así se acepte, como lo precisó el ingeniero Francisco José Cervantes, que la Prime Tower presentó asentamientos de 3 a 5 centímetros ―según mediciones topográficas realizadas entre el 15 de junio de 2016 y el 15 de julio de 2022 50 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 22:25 y ss. 51 y ss. 52 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:54:25 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 19:54 y ss.
M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 21 ―53, no lo es menos que dicha edificación “estuvo absolutamente quieta antes de la intervención del predio de la Torre Aconstruir. Eso está confirmado con la misma topografía que fue allegada. Se tiene un punto de referencia y en la primera medición que se hizo, dio asentamiento cero. El movimiento empieza desde la segunda medición cuando se interviene el lote con el pilotaje y las pantallas.
A partir de ahí empieza a haber movimiento en la Torre de Prime (…)”54, siendo tales movimientos “inducidos por la construcción de la Torre Aconstruir”55, como lo explicó el perito Castellar, quien añadió: “creo que los primeros dos cuadros son de Cienciología y en el tercer cuadro aparece el de Prime Tower. Está la primera medición que es el punto de referencia donde se pone la referencia para volver y seguir verificando la información. Entonces el primer punto y la primera visita, que es unos meses después y el registro aparece que todos los puntos tienen cero movimiento”56.
Este dato del experto lo corrobora la cartera de control de asentamiento del 13 de octubre de 2016 frente a la Prime Tower, elaborada por Geotam, en la que aparece que, para esa fecha, Cienciología ya presentaba un leve movimiento (0.001 mm), mientras que la Prime Tower no reportó ninguno (0.000 mm)57, lo que confirma que se trata de una medición y no sólo de la toma de puntos.
A lo dicho se agrega que el perito Castellar calificó como correcta la afirmación según la cual, “a medida que pasa el tiempo, o sea que van aumentándose las excavaciones para efectos de la construcción de los muros pantalla [en la Torre Aconstruir], se va aumentando el movimiento de la Prime Tower”58, lo que refuerza la idea de que los asentamientos tienen su causa en el desarrollo de la obra Aconstruir.
En la misma línea, explicó que las fisuras que la Prime Tower evidencia en los sótanos 53 y ss. 54 ss. 55 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 1:28:00 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 14:06 y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 47:36 y ss. 56 y ss. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:27:50 [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 120UnoSetentaUnoAlelgaInformacionFaltante, https://drive.google.com/drive/folders/1k4nj5I9ctczPKNBVY3mzNNiI3PYnFD-I, Geotam 2016 Informe N° 2, fl. 3]. 58 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:30:40 y ss. 57 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 22 podían atribuirse al tráfico vehicular o a una inadecuada instalación de los bicicleteros, y no a movimientos de la edificación59.
Por su parte, cuando al ingeniero Cervantes se le preguntó en qué fecha comenzó a moverse la Prime Tower, respondió que “la información que tengo yo y que está plasmada en el informe que fue la que se analizó, corresponde al desplazamiento desde la primera medición. No le estoy diciendo que haya sido continuamente, sino lo que le puedo dar certeza en este momento es que, desde la primera medición hasta la última, hubo un asentamiento de 5 cm.
Si usted me dice la fecha exacta en que esto empezó a moverse, pues no la tengo aquí”60. Aunque ambos peritos ―Castellar y Cervantes― se refirieron a puntos de medición diferentes al momento de emitir su análisis sobre los asentamientos de la Prime Tower, el dictamen de contradicción no explicó de manera clara por qué los puntos que tomó el perito Castellar no eran los que debían utilizarse ―pese a que son los establecidos en los informes de control de asentamientos, elaborados por Geotam, aportados por la propia parte demandada61―, ni por qué los que se usaron en el dictamen de contradicción eran los adecuados.
Además, no es de recibo que, en la audiencia de contradicción ―destinada precisamente a contrastar estas posturas―, el perito de la parte demandada se limitara a señalar que desconocía la fecha exacta en que la Prime Tower comenzó a moverse, porque una respuesta de esa naturaleza le resta solidez al dictamen y conduce a otorgarle mayor credibilidad a lo expuesto por el perito Castellar.
En consecuencia, contrastadas las opiniones de los expertos, la Sala concluye que, según lo probado y transcurrida más de una decena de años desde que finalizó su levantamiento, la Prime Tower sí presentó asentamientos tras iniciar la construcción de la Torre Aconstruir, pero como fueron secuela de las obras de levantamiento de esta última edificación, no hay modo de hacerle imputación a los responsables de aquella, como sí a los de esta, amén de que, sea lo que fuere, no se 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 48:42 y ss., y 51:19 y ss. 60 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 2:14:15 y ss. 61 [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 120UnoSetentaUnoAlelgaInformacionFaltante, https://drive.google.com/drive/folders/1k4nj5I9ctczPKNBVY3mzNNiI3PYnFD-I]. 59 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 23 demostró que esa específica situación fue la causa de los daños de la casa Amaya.
Más aún, si se aceptara ―en gracia de la discusión― que esa otra torre venía presentando asentamientos antes de las obras del edificio Aconstruir, su magnitud no permitiría afirmar el nexo causal, por cuanto, según el perito Castellar, “estamos hablando de creo que las primeras mediciones durante la excavación fueron de 3 a 5 milímetros, la deformación que tuvo que tener la casa Amaya para tener el registro de grietas que aparecen tuvo que haber sido de 15 a 18 centímetros”62, magnitud que tampoco coincide con los asentamientos informados por los ingenieros de Cerse Ingeniería Ltda. No bastaba, entonces, que la parte demandada planteara escenarios posibles o sembrara rastros de duda; su carga consistía en demostrar la incidencia causal entre la construcción o los asentamientos de la Prime Tower y los daños del inmueble, carga que no satisfizo (CGP, art. 167).
Además, el dictamen de Castellar Geotecnia Asociados Ltda. ofreció hipótesis alternativas que explican factores como la proximidad de la Prime Tower a la casa Amaya, la ubicación de los daños y los asentamientos que esta última presentó durante la construcción del edificio Aconstruir, sin que tales elementos necesariamente apuntaran a una participación causal de la Prime Tower en las afectaciones del inmueble.
Desde esta perspectiva, el indicio que puede deducirse contra Tecnología Inmobiliaria S.A. por no haber aportado cierta documentación requerida por los demandados ―como el informe patológico del ingeniero Andrey García, el control de asentamientos de la Prime Tower y las demás mediciones que efectuaron para verificar el comportamiento de la estructura63 (CGP, art. 233)―, es insuficiente para configurar la causa extraña, en la modalidad del hecho de un tercero, puesto que otras pruebas, ya mencionadas, desvirtúan el hecho indicado y, por el contrario, apuntan a que la construcción de la Prime Tower no tuvo incidencia causal en las afectaciones de la casa Amaya.
En síntesis, el Tribunal no halla comprometida la responsabilidad de Tecnología Inmobiliaria S.A. y Germán Albornoz en este caso. Por eso fue correcta la decisión de 62 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 16:00 y ss. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 114SolicitudNombrarPéritoSolicitudParaIngresoAlosInmuebles y 119UnoSesentaUnoAllegaSolcitudRequrmientoParaLaSociedadTecnologiaInmobiliaria. 63 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 24 negar el llamamiento en garantía que se les hizo, pues ante la ausencia de una obligación indemnizatoria en cabeza suya, ninguna solidaridad se predica de ellos.
(b) Reducción del monto indemnizatorio por un hecho concurrente atribuible a los demandantes, un incumplimiento del deber de mitigación de las víctimas en la extensión de los perjuicios y unos daños preexistentes en la casa Amaya (i) Daños preexistentes La parte demandada, con fundamento en el dictamen de Cerse Ingeniería Ltda. y en las actas de vecindad, sostuvo que los daños de la casa Amaya eran anteriores a la construcción de la Torre Aconstruir, aunque no tuvieran la misma magnitud en ese momento.
Concretamente, afirmó que en las fotografías de la fachada que integran las actas de vecindad “se observan las mismas grietas que se ven ahora, de mayor espesor actualmente”64. Asimismo, señaló que el inmueble fue sometido a un proceso de refacción ―anterior a la visita de junio de 2016, para levantar las actas de vecindad―, lo que, a su juicio, impedía conocer el estado de fisuramiento y agrietamiento de la casa65.
A partir de esas premisas concluyó que, previo al inicio de la obra de la Torre Aconstruir, la casa ya presentaba daños estructurales66. El Tribunal, al igual que la jueza, advierte que en la primera hoja de las actas de vecindad de la casa Amaya, levantadas el 15 y el 18 de junio de 2016, se consignó como “normal” el estado actual de cada sector de la edificación67.
Esta calificación fue establecida por la propia parte demandada, a través de un ingeniero de Evaluación Estructural S.A.S., encargada por aquella68. En consecuencia, conforme al artículo 263 del CGP, las actas de vecindad ―incluida esa hoja― hacen fe en contra de quien las elaboró, que son los aquí demandados. Por eso, entonces, los recurrentes no pueden desconocer la valoración que ellos mismos plasmaron en tales documentos, ni mucho 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025, fl. 42. 65 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025, fl. 41. 66 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 2:45:26 y ss. 67 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 029AnexosContestacionDemandaJesusMarinoGarcia, fl. 7 y ss. 68 Las actas fueron suscritas por Antonio José Fuertes, como ingeniero que levantó las actas y representante legal de Evaluación Estructural S.A.S. 64 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 25 menos escudarse en que el ingeniero que practicó la inspección y diligenció las actas no era idóneo para adelantar dicha tarea, como lo insinuaron los peritos de la parte demandada en la audiencia de contradicción69.
Fue ella quien contrató a la empresa encargada de levantar las actas de vecindad, por lo que, en principio, debe atenerse a lo consignado en tales papeles, tanto más si no hay prueba en contrario. Es cierto que en las páginas siguientes de las actas de vecindad se registraron fisuras y humedades, acompañadas de fotografías y videos que así lo evidencian; incluso, quedó constancia de que se habían llevado a cabo reparaciones recientes en el inmueble.
Sin embargo, tales anotaciones no son más que la descripción del desgaste propio de una edificación próxima a los sesenta años de antigüedad. En ningún momento se calificaron en las actas como afectaciones de carácter estructural que comprometieran la estabilidad del inmueble. Incluso, el Ingeniero Castellar coincidió con la calificación realizada por el ingeniero de Evaluación Estructural S.A.S. sobre el estado general de la casa.
Al respecto, refirió que en “los registros del acta de vecindades que fue anterior a la construcción, y se acostumbra, la casa se ve en una muy buena condición estructural, de acabados, de que tenía algunos elementos de mantenimiento (…)”70, como es de esperarse en una casa antigua. En esta misma línea, en el dictamen pericial de Castellar Geotecnia Asociados Ltda. se advirtió que “en todos los registros analizados se puede observar que se han presentado, en detrimento de la calidad de los muros, cambios evidentes y acentuados.
Los sitios sin afectación en el año 2016, hoy (2023) manifiestan marcado agrietamiento. Sitios con fisuramiento se transforman en grietas”71, bajo el entendido de que la fisura constituye una manifestación superficial que no implica pérdida de la integridad del material. Esta evolución se aprecia claramente en la comparación que se hizo en el dictamen entre las fotografías tomadas con ocasión del levantamiento de las actas de vecindad (15 y 18 de junio de 2016) y aquellas captadas en la visita del 23 de mayo de 202372.
En igual sentido, Martha Ivonne Ruiz, rectora del 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 3:00:41 y ss., y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 2:41:00 y ss. 70 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 3:02:00 y ss. 71 001Primera Instancia, 03LlamamientoGarantíaTecnologíaInmobiliaria, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLllamadoGarantia, fls. 33 y 34 72 001Primera Instancia, 03LlamamientoGarantíaTecnologíaInmobiliaria, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLllamadoGarantia, fls. 66 y ss. 69 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 26 Jardín “Saltar y Aprender”, dirigió ―el 15 de junio de 2016― una comunicación a Unosesentaiuno S.A.S. en la que, ante la inminencia de las labores de demolición, manifestó: “[q]uiero de manera muy correcta, comentarles que no teníamos ninguna grieta ni en paredes, ni en piso”73.
La Sala no desconoce ―y lo sostuvo la ingeniera María Margarita Serrano― que en el formato FEMA se le dio una puntuación de 1.8 a la casa y que en los comentarios se dejó la siguiente anotación: “vivienda en muros de carga, modificada para jardín infantil, presenta bastante deterioro”74. Empero, ese documento no puede ser apreciado porque casi todo su texto obra en idioma extranjero y no fue objeto de traducción (CGP, art. 251).
Mas, si pudiera valorarse porque esa específica nota se hizo en castellano, sería irrelevante pues, como lo precisó el perito Castellar, el FEMA corresponde a un formato elaborado bajo normas estadounidenses orientado a verificar la estabilidad sísmica de una estructura75. Luego, su enfoque difiere sustancialmente de lo que se está analizando en este caso y de los parámetros aplicables.
La casa, por su antigüedad, no fue diseñada para resistir sismos en los términos que establecen los códigos actuales y mucho menos bajo la normativa estadounidense. Sin embargo, de ese hecho no se sigue ―necesariamente― que presentara daños estructurales antes del inicio de la obra. Tal evaluación, añadió el experto, “se sale del contexto de la condición original de la casa”76.
El Tribunal, entonces, no encuentra demostrado algo distinto de lo que las propias actas de vecindad ―elaboradas por la parte demandada― consignan. Sin desconocer la existencia de fisuras y abultamientos, tales manifestaciones, por sí solas, no demuestran que la estructura de la casa estuviera comprometida, ni que incidieran en los daños estructurales que hoy se evidencian.
Tampoco altera la conclusión que, para esa época, se hubieran realizado algunas labores de mantenimiento, como suelen hacerlo los propietarios y arrendatarios. De hecho, en algunas de las actas de vecindad 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002Pruebasyanexos, Pruebas, 013. Carta remitida por Jardín Infantil Saltar y Aprender a Unosesentaiuno el 15 de junio de 2016. 74 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 029AnexosContestacionDemandaJesusMarinoGarcia, fl. 187. 75 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:10:00 y ss. 76 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:11:00 y ss. 73 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 27 se marcó la casilla “sí” en “reparaciones recientes”77, lo que evidencia que el ingeniero que las levantó conoció de la existencia de estos trabajos y, pese a ello, valoró como normal el estado de conservación del inmueble en las actas.
Precisamente, hace parte de la labor técnica del profesional identificar eventuales resanes que sean visibles, en caso de que la constructora los considere relevantes para evaluar el estado del inmueble en ese momento, e integrarlos en la valoración para determinar el estado de conservación de la edificación. En todo caso, no se probó que los motivos que dieron lugar a los resanes tuvieron incidencia causal en el estado actual del inmueble, ni que comprometieron su estructura, sin que la existencia de reparaciones o la ejecución de labores de mantenimiento la demuestren, pues únicamente dan cuenta del cumplimiento de los deberes de los propietarios de una casa con una antigüedad cercana a los 60 años.
(ii) Uso de la casa Amaya Frente al uso que se le dio al inmueble antes y durante la construcción de la Torre Aconstruir aplica un razonamiento similar. Más allá de los eventuales incumplimientos de disposiciones urbanísticas en los que haya incurrido la parte demandante ―arrendar el inmueble para el funcionamiento de un jardín infantil o de una iglesia―, no se probó que ese cambio de uso incidió en las afectaciones estructurales que presenta el inmueble, máxime si se considera que, en general, las normas de urbanismo relativas al uso de la edificación, sobre todo cuando hay cambios, se enfocan en la seguridad de las personas que accederán a este tipo de establecimientos y no en que la edificación sufra afectaciones estructurales por la construcción de proyectos en predios aledaños.
Incluso, el perito Cervantes, en la audiencia de contradicción, manifestó que “si la edificación va a seguir como vivienda, seguramente no necesitará un reforzamiento estructural como tal, pero si yo la voy a utilizar bien sea como jardín infantil o como un auditorio, indudablemente que tiene que reforzarse estructuralmente, porque es un riesgo, no con eso quiere decir que se caiga, pero los diseños que se hacen es precisamente para evitar la pérdida de vidas humanas”78. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 029AnexosContestacionDemandaJesusMarinoGarcia, fl. 17 78 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 003Parte3, 1:24:16 y ss. 77 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 28 (iii) Ausencia de labores de mantenimiento El Tribunal tampoco halla probado que la falta de ciertas obras de mantenimiento, sugeridas por Cerse Ingeniería Ltda., incidieron causalmente en los daños estructurales que se presentaron en la casa.
En efecto, cuando se levantaron las actas de vecindad quedó consignado que el estado de los acabados, de la iluminación y de mantenimiento era bueno79, lo que significa que, por lo menos hasta esa fecha (junio de 2016), los demandantes se ocuparon de conservar el inmueble en condiciones adecuadas, sin perjuicio de que en algunos muros se reportaran humedades.
Uno de los cuestionamientos formulados por los peritos de la parte demandada apuntó hacia la ausencia de flanches en los muros de arriba de la casa ―por el tipo de construcción―, situación que, en su criterio, habría permitido el ingreso del agua y, en consecuencia, el deterioro progresivo del inmueble80. No obstante, aun cuando dichos expertos formularon esa hipótesis, no se demostró técnicamente que tales humedades constituyen causa concurrente de las afectaciones estructurales verificadas.
Si dichas filtraciones obedecían a la forma original de la construcción, y para la fecha en que se levantaron las actas de vecindad ―en las que no se reportaron afectaciones estructurales― habían transcurrido casi sesenta años en los que la casa funcionó bajo esas mismas condiciones, no es razonable concluir que participaron comprometiendo directamente la estructura, ni que, de tener flanches en los muros de arriba, habría cambiado el curso causal generado por las grietas que ocasionó el desplazamiento del terreno. No bastaba, pues, con aludir de manera general a la existencia de humedades derivadas del diseño de la casa o del eventual abandono del inmueble y afirmar, a renglón seguido, que contribuyeron a causar los daños; no, la carga de la parte demandada consistía en demostrar cómo fue que tales condiciones afectaron 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 029AnexosContestacionDemandaJesusMarinoGarcia, fls. 11 y ss. 80 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 2:46:10 y ss. 79 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 29 estructuralmente la edificación, más cuando el perito Castellar, en la audiencia de contradicción, sostuvo que “una estructura abandonada, pues se deteriora, pero lo que se pudo registrar es que ese es un deterioro de acabados, o sea, deterioro en la pintura, en los pañetes, en la cubierta, la cubierta se corre, permite el ingreso de agua y el agua, pues humedece todo”81, sin que ello implique, necesariamente, un compromiso estructural.
A lo anterior se suma que Manuel Enrique Amaya manifestó, en su declaración de parte, que mientras Iván Alexander Díaz fue el arrendatario de la casa Amaya, el inmueble comenzó a experimentar ciertas afectaciones, como por ejemplo, que las marquesinas empezaron a salirse de los marcos y el agua empezó a entrar a la casa 82. Esta circunstancia sugiere que algunos de los problemas de humedad se derivaron, precisamente, de los movimientos causados por la Torre Aconstruir.
Por supuesto que a los demandantes no se les podía exigir que, después de que la casa se vio afectada estructuralmente con la construcción de la Torre Aconstruir y que el IDIGER ―en el diagnóstico técnico del 13 de septiembre de 2021― advirtió un riesgo inminente de colapso, continuaran realizando intervenciones asociadas al buen estado de los acabados, marquesinas, muros o techos, si el problema principal radicaba en la persistencia de las grietas y los asentamientos.
De hecho, en el informe del IDIGER se dejó constancia de que “al interior de la edificación se observa que se han realizado reparaciones o resanes tal como lo afirma el peticionario. Sin embargo, pese a las reparaciones realizadas, los daños vuelven a presentarse”83. Por tanto, la Sala no encuentra que los demandantes hayan desatendido su deber de mitigar la extensión de los perjuicios, ni que su actuar, en este asunto, contribuyó en la producción de los daños estructurales.
(iv) 81 Modificaciones estructurales del inmueble 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 25:52 y ss. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt3721100131030082021-00417-00, 39:42 y ss. 83 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002Pruebasyanexos, Pruebas, 017. Informe IDIGIER 28 de agosto de 2021, fl. 6. 82 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 30 Finalmente, la parte demandada, con fundamento en los dictámenes rendidos por Cerse Ingeniería Ltda., sostuvo que la casa Amaya fue objeto de modificaciones estructurales que, además de no contar con los permisos necesarios, generaron daños estructurales en el inmueble84.
Y para decir verdad, es un hecho admitido que a la casa Amaya se le hicieron reformas para, específicamente, abrirle espacio a un auditorio. El perito Castellar descartó que esas modificaciones incidieron en la estructura de la casa, al señalar que los muros retirados fueron remplazados con una estructura metálica capaz de recibir la carga equivalente que los muros originales sostenían; y si bien, en la audiencia de contradicción, mencionó unas fotografías en las que, según él, aparecen los elementos metálicos, no fueron incorporadas al proceso85.
Sin embargo, esta afirmación, valorada en conjunto, no cuenta con la solidez ni el respaldo técnico suficiente para excluir esta circunstancia como causa concurrente en los daños. En efecto, como lo explicó la ingeniera Serrano, el sistema constructivo de la casa Amaya corresponde a unos muros portantes sobre los cuales se apoya la placa del segundo piso.
Esos muros cumplían una función estructural86. Si bien algunos fueron remplazados por machones en ladrillo, no resultaron suficientes para compensar la carga87. De hecho, según el dictamen de Cerse Ingeniería Ltda. ―y lo evidencian sus anexos―, uno de los machones ya presentaba fisuras88. Concretamente, precisó que “las grietas en los dos muros perpendiculares al cerramiento posterior de la casa son causadas posiblemente por la demolición de muros de carga para el auditorio de la iglesia.
El retiro de estos elementos también causó sobrecarga a los muros agrietados y su asentamiento”89. “Al realizar esta reforma en el primer piso que suspendió algunos muros portantes al costado oriental de la casa, precisamente en la colindancia con el edificio ACONSTRUIR alteraron el comportamiento de la estructura de la casa original que puede ser la causa de parte de los problemas verificados” [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 136DictamenPericialMemoAlDespacho, fls. 77 y 78]. 85 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 23:59 y ss. 86 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 2:45:26 y ss. 87 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 2:54:00 y ss. 88 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025, fl. 39. 89 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025.pdf, fl. 65. 84 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 31 Así las cosas, como la estructura de la casa es de mampostería simple y, para el momento de las modificaciones, contaba con más de sesenta años de antigüedad, resulta incontestable que sus dueños ―o el arrendatario, con dispensa de ellos―, no podía hacer una intervención en los muros portantes que no estuviera precedida de estudios técnicos idóneos que aseguraran que tales cambios no comprometerían la estructura de la edificación, tanto más si para la misma época se adelantaba la excavación para la torre Aconstruir, lo que imponía ―por simple diligencia― proceder con respaldo en opinión experta o abstenerse de hacer modificaciones que no fueron estrictamente necesarias.
Y hay que decirlo sin ambages: los demandantes no probaron que mediaron análisis técnicos previos, ni que obtuvieron licencia de construcción que aprobara tales cambios90. De esta manera la Sala, a partir del dictamen de Cerse Ingeniería Ltda., de las valoraciones efectuadas por expertos con amplia experiencia en patología de la construcción y de las fotografías allegadas con esa experticia, concluye que dichas modificaciones incidieron causalmente en la producción de los daños, aunque en menor medida, pues la causa predominante fue, sin duda, la construcción de la Torre Aconstruir.
En consecuencia, el Tribunal atribuirá un 25% al hecho de la víctima en la causación de los daños, porcentaje en el que será reducido el monto indemnizatorio a cargo de la parte demandada (C.C., art. 2357). Llegados a este punto, resulta innegable que hubo daño; y como la culpa se presume, demostrado como fue el nexo causal ―no así una causa extraña―, hizo bien la juzgadora en deducir la responsabilidad civil de los demandados.
B. La cuantificación de los perjuicios. No se disputa que la casa Amaya fue construida en 1957 ―por lo que actualmente supera los sesenta años de antigüedad― y que cuenta con una estructura de muros de carga en mampostería no confinada, con cimentación en concreto ciclópeo91. Su sistema estructural ―todos coinciden― responde a la tecnología para casas de habitación y a las 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025.pdf, fl. 30 y 66 91 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 143UnoSesentaUnoSasAllegaConstanciaDeLaRadicacionDictamenDeContradicionEl21-02-2025, fl. 68. 90 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 32 disposiciones vigentes al momento de su construcción, las cuales, naturalmente, han cambiado con el paso del tiempo y la evolución de la ingeniería92.
El área construida es de 884 metros cuadrados, mientras que el lote tiene una extensión de 814 metros cuadrados. Como se anticipó, para el año 2016 la casa se encontraba en condiciones de funcionamiento y presentaba el desgaste propio de los años transcurridos. Posteriormente, en el informe técnico emitido por el IDIGER, enviado el 13 de septiembre de 2021 ―producto de la visita técnica realizada el 28 de agosto de 2021 y que no fue objeto de controversia―, se estableció que la estabilidad estructural y la funcionalidad de la edificación estaban comprometidas por los daños observados tanto en su interior como en su exterior.
En consecuencia, se recomendó a los demandantes, como propietarios, acatar la recomendación de restringir su uso, dado el compromiso y riesgo inminente de colapso93. Las afectaciones descritas encuentran respaldo en las fotografías que fueron allegadas con el mismo informe del IDIGER y en los dictámenes periciales que obran en el expediente.
A partir de estos daños materiales, la parte demandante afirma haber experimentado un daño emergente y un lucro cesante. Corresponde, entonces, analizar estas tipologías del perjuicio. (i) Daño emergente Las dos partes cuestionaron la cuantificación del daño emergente, tasado con base en el avalúo comercial del 24 de febrero de 2021, elaborado por el arquitecto Raúl G. Munévar Téllez94-95.
Y para decirlo sin amagos, los demandantes tienen razón al destacar que el método empleado en el dictamen de W.R. Ingenieros Avaluadores, para 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 031TecnologiaInmobiliariaContestaLllamadoGarantia, fl. 28. 93 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002PruebasyAnexos, pruebas, 017. Informe IDIGIER 28 de agosto de 2021. 94 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002PruebasyAnexos, pruebas, 016.
AVALÚO COMERCIAL CASA KR.19A No.100-70 SANTA BIBIANA (FEB21) V2. 95 Con la reforma a la demanda se aportó la constancia de inscripción del arquitecto en el Registro Abierto de Avaluadores [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 048ApoderadoActorAllegaReformaDemanda, fls. 41 y ss.]. 92 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 33 estimar el valor de la construcción, fue el de costo de reposición previsto en la Resolución 620 de 2008, y no el método de potencial de desarrollo, utilizado para valorar el terreno. Aquel, según el parágrafo primero del artículo 13 de dicha resolución, es el recomendable cuando no existen suficientes datos de mercado, como ofertas o transacciones comparables, que fue la hipótesis aquí presentada, pues, como lo explicó el perito William Robledo ―ingeniero catastral, especialista en avalúos inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores96 y autor de la experticia―, en este caso sólo se identificó un inmueble comparable, cuyo dato se relacionó a título informativo97.
También es cierto que el dictamen no se puede descartar porque el perito no ingresó al inmueble en las fechas previas a la elaboración del dictamen (lo mismo podría afirmarse del dictamen elaborado por S.G.M. Avalúos & Asesorías en Propiedad Raíz, cuyo autor es Sergio Guio Maz98), puesto que el experto se remitió a un registro fotográfico ―que aparece en el dictamen― en el cual se evidencia el estado de la casa antes y después de la aparición de los daños99, máxime si el IDIGER había conceptuado que existía un riesgo de colapso.
Sin embargo, una valoración detallada de ese dictamen evidencia defectos graves que le restan solidez para la estimación del perjuicio. Por ejemplo, como lo refirió el perito Guio, los costos directos e indirectos utilizados para el cálculo carecen de un sustento técnico. Tampoco se anexaron revistas especializadas, presupuestos de obra, análisis de valores unitarios ni cotizaciones que permitieran identificar la fuente empleada para estimar estos rubros, a lo que se suma que los valores fijados, según esa otra opinión pericial, parecen superar ampliamente los costos de los materiales y acabados originales con los que fue construida la casa Amaya.
Además, si la edificación fue construida en 1957 ―como también lo afirmó el perito Castellar―, no resulta claro por qué, en el apartado relativo a la depreciación por 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 132DictamenPericialValoracionDañosPerjuiciosMemoAlDespacho, fl. 50. 97 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 45:37 y ss., y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 132DictamenPericialVlaoracionDañosPerjuiciosMemoAlDespacho, fl. 21. 98 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 158DictmaneContradiccionMmemoAlDesapacho, fl. 49. 99 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 132DictamenPericialVlaoracionDañosPerjuiciosMemoAlDespacho, fl. 15 y ss. 96 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 34 edad y conservación, se adujo que la edad aproximada de la casa era de 43 años100, cuando para el año 2025 ―fecha del dictamen― contaba con casi 67 años.
Luego, bajo los parámetros de vida útil que el perito estableció, a la casa sólo le restaban tres años de vida técnica para el momento en que rindió el concepto, lo que ―es obvio― incide directamente en el porcentaje de depreciación acumulada y, por ende, en la suma final estimada. Por estas razones, el Tribunal descarta el dictamen de W.R. Ingenieros Avaluadores como prueba para tasar el daño emergente.
Por otro lado, el dictamen elaborado por S.G.M. Avalúos & Asesorías en Propiedad Raíz tampoco ofrece los criterios necesarios para tasar la indemnización por daño emergente, toda vez que su planteamiento se circunscribió a referir la ejecución de ciertas labores de reparación, calculadas con base en los metros cuadrados de las áreas afectadas, sin considerar, de manera integral, los problemas estructurales que la casa presenta101.
Además, no resulta claro cuál fue la fuente de los valores que se aplicaron, si las estimaciones guardan correspondencia con la gravedad de las afectaciones ―pues se trata de daños estructurales en los que no es suficiente una reparación superficial o sectorizada―, ni si, dentro de los cálculos, se incluyeron los costos relacionados con la mano de obra.
Cual si fuera poco, “desde el punto de vista económico, ahí es mejor demoler y volver a construir o cambiar de uso de estructura”102, como lo destacó el perito Castellar. Con este panorama, la Sala ―con la juzgadora― se remitirá al avalúo comercial del 24 de febrero de 2021, elaborado por el arquitecto Raúl G. Munévar Téllez, para efectos de tasar la indemnización por daño emergente, puesto que los datos allí consignados y los métodos utilizados se ajustan a las reglas que rigen la materia, es claro, preciso, fundamentado y, además, comprensible, sin que aquellos fueran controvertidos de manera eficaz por las partes, como tampoco disputada la forma como fue incorporado y sometido a contradicción. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 132DictamenPericialVlaoracionDañosPerjuiciosMemoAlDespacho, fl. 25 101 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 158DictmaneContradiccionMmemoAlDesapacho, fls. 22 y ss. 102 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 28:03 y ss. 100 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 35 Es cierto que la diferencia entre el valor del inmueble en buen estado y su valor actual no corresponde, necesariamente, al costo real de las intervenciones requeridas, pues, como se desprende del informe del IDIGER, las afectaciones comprometen ―de manera significativa― la estructura de la edificación y, según el dictamen del ingeniero Castellar, las reparaciones podrían incluso superar el valor de reconstrucción. En este contexto, si la solución técnica apunta a la demolición y reconstrucción de la casa, el valor residual que hoy tenga la edificación en su averiado estado, no constituye un rubro que deba descontarse para fijar la indemnización. En este orden de ideas, la Sala toma como punto de partida para compensar el daño emergente, la suma de $539.331.500, correspondiente al valor de la casa103, según lo establecido por el arquitecto Munévar y lo pedido en la reforma de la demanda, monto que se actualiza en los siguientes términos: El total de $779.647.253 ―al 31 de enero de 2026― se reducirá en un 25%, por las razones mencionadas, para un valor final de $584.735.440.
Finalmente, en cuanto a la vigencia del avalúo comercial elaborado por Munévar, basta decir que el transcurso del año no impide su valoración porque fue allegado de manera oportuna, cuando se encontraba vigente, y cumplía con los requisitos exigidos para su incorporación como medio de prueba. Si la apreciación de los medios probatorios debe hacerse ―por ley― en la sentencia (CGP, arts. 164 y 176), esa prueba no pierde validez y eficacia por el hecho de transcurrir un término dentro del cual el juzgador, dadas las dinámicas de los procesos, no puede cumplir con la tarea de ponderarlo.
Por eso el alegato de la parte cae en un absurdo, puesto que, de aceptarse, el interesado no podría aportar otro avalúo ante la clausura de las oportunidades para allegar pruebas. Pero sea lo que fuere, el artículo 2.2.2.3.18 del Decreto 1170 de 2015 se aplica exclusivamente a los eventos previstos en el artículo 2.2.2.3.1 del mismo 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002PruebasyAnexos, pruebas, 016.
AVALÚO COMERCIAL CASA KR.19A No.100-70 SANTA BIBIANA (FEB21) V2, fl. 16. 103 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 36 decreto, dentro de los cuales no se incluye la indemnización de perjuicios por responsabilidad civil extracontractual. (ii) Lucro cesante En el proceso se demostró que el 28 de febrero de 2017 fue celebrado un contrato arrendamiento ―denominado de vivienda urbana― entre Iván Alexander Díaz, en calidad de arrendatario, y los demandantes, representados por Juan Roberto Mora, en calidad de arrendadores, respecto de la casa Amaya104.
En dicho acuerdo se pactó un precio mensual de $14.000.000 durante los primeros doce meses, con un incremento de $3.000.000 a partir del 1° de abril de 2018, lo que fijó el canon en $17.000.000 desde esa fecha. Para las renovaciones posteriores se acordó un reajuste equivalente al IPC del año calendario inmediatamente anterior. Sin embargo, tanto en la reforma de la demanda como en las declaraciones de parte, los demandantes reconocieron que esos incrementos no se hicieron ―incluso no se pagaron rentas entre marzo y junio de 2020―; también manifestaron que, debido a las afectaciones que el inmueble sufrió, se vieron obligados a reducir ese precio ―desde el 1° de julio de 2020― a $7.000.000 mensuales105-106, cifras que respaldaron en los extractos bancarios correspondientes al periodo 2017-2021, de una cuenta de ahorros de la señora Irene Pinto de Amaya107.
También fue probado que, percibiendo aún ese último precio, las partes terminaron el contrato de arrendamiento el 1 de octubre de 2021108 y que, posteriormente, se ajustó un nuevo acuerdo mediante el cual el señor Díaz fue autorizado para utilizar la casa como bodega, asumiendo como contraprestación, según el dicho de aquellos, “paga[r] los servicios de la casa” y desempeñar unas labores de vigilancia sobre el inmueble109. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002PruebasyAnexos, pruebas, 015.
Copia del Contrato de Arrendamiento del 28 de febrero de 2017 suscrito por el señor Juan Roberto Mora Sierra, en representación de los demandantes, con el señor Iván Alexander Díaz Chacón. 105 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 050ApoderadoActorAllegaSubsanacionReformaDemanda, fl. 27. 106 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt3721100131030082021-00417-00, 40:25 y ss, y 59:56 y ss. 107 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002PruebasyAnexos, pruebas, 19.2 CTA AHO 58033065 AÑO 2018, 19.3 CTA AHO 58033065 AÑO 2020, 19.4 CTA AH 58033065 AÑO 2021 y ss. 108 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 002PruebasyAnexos, pruebas, 018.
Terminación Contrato de Arrendamiento y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt372110013103008-2021-00417-00, 56:42 y ss. 109 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt3721100131030082021-00417-00, 56:42 y ss. 104 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 37 De este último hecho ―el uso actual del inmueble por un tercero― también dan cuenta los dictámenes periciales aportados por la parte demandada y las fotografías anexas a ellos; incluso, la pancarta que está exhibida en el auditorio corresponde al año 2023110.
Se probó, entonces, que la casa producía una renta ($7.000.000), pero no se demostró que la disminución del precio, a partir del año 2020, obedeció a las afectaciones del inmueble. Ni siquiera se recaudó el testimonio del aludido arrendatario, aunque fue pedido y decretado, sin que los demandantes hubieran cumplido con su deber de citarlo a la audiencia (CGP, art 78, num. 11) 111.
En este punto se destaca, y es importante hacerlo, que la época de reducción del canon de arrendamiento (1° de julio de 2020) coincide con el tiempo de la pandemia por el Covid-19, durante la cual el Estado adoptó medidas restrictivas a través de las Resoluciones 450 del 17 de marzo de 2020 y 1462 del 25 de agosto de 2020, entre otras, expedidas por el Ministerio de Salud y Protección Social.
Ese hecho y sus graves consecuencias económicas, que son un hecho notorio (CGP, art. 167, inc. 4°), aunado a la confesión de no habérsele cobrado al arrendatario las rentas entre marzo y junio de ese año (art. 191, ib), vinculan más el nuevo precio a esas circunstancias que a otras, máxime si los demandantes no probaron que la reducción obedeció a las afectaciones que sufrió el inmueble por la construcción de la Torre Aconstruir.
Y no se diga que la prueba extrañada es el Diagnóstico Técnico N° DI-16191, que estableció el riesgo de colapso inminente de la casa Amaya, porque ese concepto del IDIGER fue emitido el 2 de septiembre de 2021, como resultado de la visita realizada el 28 de agosto anterior y sólo demuestra los daños para esa época, más no en años anteriores, menos aún su impacto en la modificación del contrato de arrendamiento.
Pero sea lo que fuere, la propia parte demandante, en su recurso de apelación, solicitó reconocer los valores consolidados correspondientes a los “ingresos dejados de percibir desde la fecha del informe del IDIGER”112, es decir, desde septiembre de 2021. Por tanto, la Sala no 110 47. 111 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 136DictamenPericialMemoAlDespacho, fl. 46 y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 175AudienciaAgotaPruebasArt373, fl. 2. 112 002SegundaInstancia, 006ApelacionAdhesiva, fl. 10 y 013 SustentacionApelacionAdhesiva, fl. 20.
M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 38 reconocerá cuantía alguna por concepto de lucro cesante consolidado entre abril de 2018 y el 1° de octubre de 2021, cuando terminó el vínculo arrendaticio. Finalmente, en lo que concierne al lucro cesante concedido en la sentencia de primera instancia, la Sala considera lo siguiente: (i) Más allá del cambio de uso que se le dio a la casa Amaya ―pues las pruebas apuntan a que era utilizada como iglesia―, lo cierto es que los propietarios percibían un ingreso originado en una actividad lícita, así no se cumplieran ciertas directrices urbanísticas aplicables113.
(ii) La indemnización reconocida fue la causada después de la terminación del contrato de arrendamiento celebrado con el señor Díaz, terminación que obedeció a las afectaciones que el inmueble presentaba para ese momento, por la construcción de la Torre Aconstruir, como se deduce del correo electrónico enviado por la parte demandante y del informe del IDIGER.
En consecuencia, si el inmueble hubiera permanecido en buen estado, tenía la potencialidad de generar ingresos para sus propietarios, acordes, claro está, con la actividad permitida, que no es otra que la de servir para vivienda urbana. Luego había lugar al reconocimiento de un lucro cesante por el periodo concedido en la sentencia apelada, que debe actualizarse hasta la emisión de este fallo (CGP, art. 283, inc. 2).
(iii) Sin embargo, la Sala modificará la cuantía estimada, por las siguientes razones: (a) el precio del arrendamiento fue reducido a $7.000.000 mensuales desde el 1° de julio de 2020, hasta la terminación del convenio, sin que, se insiste, la parte demandante demostrara cuál fue la causa de esa disminución; (b) el señor Díaz, después de esa fecha, continuó haciendo uso del inmueble y, como contraprestación, asumió el pago de los servicios de la casa y labores de vigilancia, beneficios de naturaleza económica que impactan positivamente el patrimonio de los demandantes y, finalmente, (c) el valor del arrendamiento debe estar en función del precio que Está demostrado, con los dictámenes periciales, que la licencia de construcción LC03-4-0264 de marzo 07 de 2003 no se ejecutó y que la cimentación de la casa es la original [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:34:39 y ss., y 174AudienciaArt373Pruebas, 002Parte2, 1:06:30 y ss.]. 113 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 39 corresponde al uso jurídicamente autorizado para el inmueble, que en este caso es el de vivienda.
Con base en esos criterios, el Tribunal tomará como renta para la liquidación del lucro cesante consolidado ―entre el 1° de octubre de 2021 y el 31 de enero de 2026― la suma de $7.000.000 mensuales, incrementada anualmente con el IPC del año calendario inmediatamente anterior (Ley 820 de 2003, art. 20) e indexada a la fecha en que se profiera esta sentencia, según el dato disponible al 31 de enero que pasó. La suma de esos dos rubros ―$462.270.751― se reducirá en un 25%, en atención a la incidencia causal del hecho de la víctima, para un valor final de $346.703.063.
C Cobertura de la póliza Todo Riesgo Construcción expedida por Seguros del Estado S.A. El seguro en cuestión, tomado por Unosesentaiuno S.A.S., consta en la póliza No. 11-18101000136, con vigencia entre el 13 de junio de 2016 y el 3 de junio de 2020, e incluye el amparo de propiedades adyacentes114. La aseguradora considera que no hay cobertura porque no se cumplieron dos condiciones: que los daños tuvieran como consecuencia un derrumbe total o parcial y que las actas de vecindad hubieran sido 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt3721100131030082021-00417-00, 2:52:23 y ss., y 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fls. 17 y 26. 114 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 40 entregadas y avaladas por la aseguradora, amén de que el lucro cesante fue expresamente excluido, tanto en las condiciones generales como en las particulares.
La Sala no le da la razón, por lo que sigue: a) Según las condiciones generales de la póliza, el amparo de propiedades adyacentes se extiende a las coberturas “E” y “F” del seguro, “amparando dentro de estas la responsabilidad civil que se deriva de daños accidentales en la propiedad de terceros adyacentes al predio de la obra, que se deriven de los trabajos de construcción y/o montaje asegurados, a causa de vibración, eliminación o debilitamiento de elementos portantes o cimentación, hasta el límite del valor asegurado indicado en la carátula de la póliza”115 (subrayado fuera del texto).
Luego, en principio, cobertura sí hay, dados los daños probados y su origen, como quedó explicado. Ciertamente se estableció, como “condición de operatividad” del amparo que, previo al inicio de los trabajos objeto de la construcción, el asegurado elaboraría las actas de vecindad respectivas, “en las que se defin[irían] e identifi[carían] las condiciones en que se encuentran las estructuras de los predios de terceros adyacentes a la obra”.
También, que “[e]ste amparo sólo aplica[ría] para las propiedades de las cuales el asegurado proporcion[ara] las actas de vecindad debidamente firmadas por las partes antes del inicio de vigencia de la póliza”. En similar sentido quedó expresado el texto aclaratorio relativo a las condiciones particulares de la póliza, específicamente en el numeral 5 sobre cláusulas adicionales ―endoso 120 de propiedades adyacentes―, en el que se consignó que “ (…) la cobertura otorgada bajo las coberturas E y F del presente seguro se extiende a amparar la responsabilidad que se deriva de daños a causa de vibración, eliminación o debilitamiento de elementos portantes.
Para ello rigen las siguientes condiciones previas: en caso de responsabilidad por pérdidas o daños en propiedad, terrenos o edificios, el asegurador indemnizará al asegurado tales daños o pérdidas sólo cuando tengan por consecuencia el derrumbe total o parcial”. Asimismo, se precisó que dicha 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl. 32 115 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 41 cobertura “operar[ía] siempre y cuando se h[iciera] entrega de las actas de vecindad y las mismas [fueran] avaladas por Seguros del Estado”116.
De otra parte, ya en el ámbito de las exclusiones ―tanto en condiciones generales como particulares― fue previsto que Seguros del Estado no sería responsable, cualquiera fuera la causa, por pérdidas o daños como consecuencia de: “(…) lucro cesante, demora, paralización total o parcial del trabajo”117. b) Con este marco contractual, la Sala advierte que la condición particular según la cual sólo habrá lugar a indemnización cuando los daños tengan por consecuencia el derrumbe total o parcial se circunscribe, exclusivamente, a los eventos en los que la responsabilidad se deriva de daños “a causa de vibración, eliminación o debilitamiento de elementos portantes” (endoso 120), pero como los daños, en este caso, están principalmente ligados al debilitamiento de la cimentación de la casa, como consecuencia de la deformación de los muros pantalla de la Torre Aconstruir durante la ejecución de la obra, como quedó ampliamente explicado, es claro que sí hay cobertura porque, se reitera, el amparo de propiedades adyacentes, en los términos previstos en las condiciones generales, abarca igualmente la responsabilidad derivada de daños a causa del debilitamiento de cimentación, motivo no incluido en la condición particular.
No está de más recordar que, según el concepto del ingeniero Castellar, “los muros principales y secundarios tienen grietas y fisuras y la causante es una deformación del punto de apoyo, que es la cimentación, o sea, la cimentación tuvo que haberse desplazado para generar esfuerzos que rompieran el muro”118. Se concluye, entonces, que el amparo de propiedades adyacentes sí opera en el caso estudiado.
Pero si, en gracia de la discusión, se sostuviera algo diferente, lo cierto es que la aseguradora no definió qué debía entenderse por “derrumbe total o parcial”. En cambio, sí delimitó el concepto de “colapso total o parcial”, entendido como aquellas 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl. 21. 117 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl. 23 118 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 174AudienciaArt373Pruebas, 001Parte1, 2:39:56 y ss. 116 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 42 “situaciones en las que uno o varios elementos estructurales de una edificación sufren una falla total o parcial, es decir, presentan daños que afectan su capacidad para resistir nuevas solicitaciones119.
La inestabilidad o falta de equilibrio global de la estructura es un ejemplo de colapso total de una estructura. La falla por fatiga de algún elemento estructural es un ejemplo de colapso parcial de una estructura. Lo anterior indica que los daños en acabados o elementos no estructurales no constituyen colapso total o parcial”120. En este asunto (i) no es claro el alcance de la expresión “derrumbe total o parcial”;
(ii) la definición contractual de un término similar ―colapso total o parcial― comprende eventos en los que los elementos estructurales de una edificación ven comprometida su capacidad para recibir nuevas solicitaciones por la presencia de daños que generan inestabilidad de la estructura, situación que se demostró a partir de los dictámenes periciales aportados al proceso y de las conclusiones del Informe Diagnóstico del IDIGER que apuntaron a que la estabilidad estructural y la funcionalidad de la casa se encontraban comprometidas y, cómo pasarlo por alto, (iii) fue la aseguradora quien redactó las condiciones contractuales, generando una ambigüedad sobre el alcance de la cláusula.
En consecuencia, conforme a los criterios de interpretación contractual (C.C., art. 1624), concretamente al principio según el cual las cláusulas ambiguas se interpretan en contra de quien las redactó, pero fundamentalmente porque los daños originados en el debilitamiento de cimentación no tienen como condición de cobertura el derrumbe, la Sala concluye que el amparo de propiedades adyacentes sí cubre la responsabilidad en la que incurrieron los demandados y, consecuencialmente, los daños que causaron. c) En lo que atañe a la entrega y el aval de las actas de vecindad por la aseguradora, el Tribunal no puede pasar por alto que, en la contestación de la reforma a la demanda, Seguros del Estado guardó conveniente silencio sobre este punto.
En ningún momento afirmó que tales documentos ―que, además, obran en el expediente― Entendidas como “fuerzas u otras acciones que afectan la estructura debido al peso de las mismas, de sus ocupantes y sus contenidos, así como debido a efectos ambientales tales como viento o sismo” [001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl.45.]. 120 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl. 43 119 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 43 no fueron entregados, ni sostuvo que carecieran de su aval.
De esta manera, afectó el ejercicio del derecho a probar del tomador demandado (CGP, arts. 241 y 280). Ahora bien, la Sala, después de analizar el requisito traído a colación por la aseguradora, considera que se satisfizo porque que su representante legal, en el interrogatorio de parte, reconoció que la compañía sí recibió las actas de vecindad (sin hacer distinción) y, por consiguiente, fueron avaladas, pues de lo contrario no se hubiera expedido la póliza.
Al respecto, manifestó: “PREGUNTADO: Bueno, según se ha advertido dentro de este proceso hubo esas actas de vecindad, ¿la compañía asume el riesgo sin hacer visita previa o solamente se tienen en cuenta las actas de vecindad? CONTESTÓ: Se tienen en cuenta las actas de vecindad, fue una de las condiciones que se establecieron para poder otorgar el seguro, que estas fueran remitidas a la compañía y pues, por esa condición, pues se emitió la póliza, pero la compañía no hace la verificación de este, digamos como tal de los predios adyacentes, sino únicamente recibe las actas de vecindad, que correctamente pues se haga el levantamiento de estas actas de vecindad”121 (subrayado fuera del texto).
De esta declaración se desprende, con suficiente claridad, que la expedición de la póliza sí estuvo supeditada a la entrega de las actas de vecindad, como también cuál era el alcance del “aval” de la aseguradora, requisitos que se cumplieron porque, “por esa condición, pues se emitió la póliza”, lo que, con otras palabras, equivale a decir que recibió dichos documentos y que el levantamiento de ellas se realizó “correctamente”. d) Finalmente, en lo que respecta a la cobertura de lucro cesante, la Sala considera que la exclusión pactada no opera en este caso porque se trata de un seguro todo riesgo construcción cuyos amparos están orientados, principalmente, a cubrir daños reales.
Por eso en la cobertura principal de la póliza se estableció: “(…) este seguro cubre los daños materiales que sufran los bienes asegurados por cualquier causa que no sea excluida expresamente y que no pudiera ser cubierta bajo las coberturas adicionales (…)”122. En ese contexto, la redacción de la exclusión alegada por la compañía aseguradora se orienta a excluir su responsabilidad, cualquier que sea la causa, por las pérdidas o daños a consecuencia del “lucro cesante, demora, paralización 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 001Parte1AudienciaArt3721100131030082021-00417-00, 2:53:31 y ss. 122 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl. 18. 121 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 44 del trabajo, sea total o parcialmente”123, conceptos que no pueden leerse de manera aislada ni fragmentada.
Bien dice la Corte Suprema de Justicia: (…) [A]quí no son de recibo interpretaciones que impliquen el rígido apego literal a estipulaciones consideradas aisladamente y, por ende, sin detenerse en armonizarlas con el espíritu general que le infunde su razón de ser a todo el contexto contractual del que tales estipulaciones son parte integrante124.
En armonía con este criterio, la exclusión debe interpretarse de manera sistemática. Tanto el “lucro cesante” como la “demora” y la “paralización” aparecen vinculados o en función del “trabajo” asegurado. En consecuencia, la exclusión se refiere a las pérdidas o daños que pueda sufrir el asegurado derivados de una interrupción en el trabajo, cuestión muy distinta a la que en este proceso se discute.
El lucro cesante de la víctima es un daño autónomo que no constituye consecuencia de ese otro daño, sino el daño mismo cuya indemnización se reclama con fundamento en la responsabilidad civil frente a terceros, siendo la víctima, además, beneficiaria del contrato de seguro (art. 1127, C.Co.). Por tal razón, la parte introductoria de la cláusula, como está redactada —“Seguros del Estado no será responsable (…) por pérdidas o daños a consecuencia de: (…) Lucro cesante, demora, paralización del trabajo sea total o parcialmente”— no resulta aplicable para excluir la indemnización del lucro cesante reconocido a favor de las víctimas.
Adicionalmente, las distintas tipologías de perjuicio que la víctima sufre como consecuencia de la responsabilidad en la que incurre el asegurado se traducen, para este último, en un daño emergente, esto es una erogación que ha debido o deberá asumir. En esos términos, lo que en este caso se cubre frente al asegurado no es un lucro cesante, sino un daño emergente de cara a la obligación indemnizatoria de la que es deudor.
Ahora, si la aseguradora pretendía excluir la indemnización del lucro cesante que sufrieran las víctimas, derivada del amparó de propiedades adyacentes, debió hacerlo de forma separada, clara y expresa, pero no lo hizo. 001Primera Instancia, 001CuadernoPrincipal, 053ApoderadaDesgurosDelEstadoAllegaContestacionReformaYllamamientoGarantia, fl. 23. 124 C.S. de J., S.C.C., sentencia del 27 de agosto de 2008, Ref.
Exp: 1997-14171-01. 123 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 45 La interpretación adoptada se refuerza, además, con el artículo 1624 del Código Civil, conforme al cual las cláusulas ambiguas deben interpretarse en contra de quien las redactó. En este caso, la aseguradora —quien redactó la cláusula— no precisó si la exclusión comprendía el lucro cesante de las víctimas en el marco de la responsabilidad civil, concretamente del amparo de propiedades adyacentes, o si se limitaba a las pérdidas que sufriera el asegurado por lucro cesante derivado de la obra.
Ante esa ambigüedad, la cláusula debe interpretarse en su contra, entendiéndose que únicamente excluye estos últimos. Conclusión, el riesgo que se materializó sí se encuentra amparado en el contrato de seguro; por tanto, la aseguradora debe asumir el pago de la indemnización, respetando el límite del valor asegurado y el deducible pactado, como fue establecido en la sentencia de primera instancia, sin discusión de las partes.
Se impone, entonces, revocar el numeral 2° del fallo apelado. 6. Puestas de ese modo las cosas, se modificará la sentencia apelada, en los términos anunciados. Para un mayor entendimiento, se reproducirán los respectivos pronunciamientos de la jueza, con el ajuste respectivo, precisando que la corrección monetaria de las condenas y la actualización del lucro cesante debe hacerse hasta el momento del pago.
Se impondrán costas en la segunda instancia a cargo de Seguros del Estado S.A. y de los demandantes, no así para los demandados, dado el éxito parcial de su recurso. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, Resuelve 1.
Confirmar los numerales 1°, 3°, 8°, 9°, 10° de la sentencia del 23 de septiembre de 2025, proferida por el Juzgado 8° Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia. M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 46 2. Revocar el numeral 2° de la parte resolutiva del fallo apelado. 3. Modificar los demás pronunciamientos, en los siguientes términos:
CUARTO: Declarar próspero el llamamiento en garantía realizado por Unosesentaiuno S.A.S. a Seguros del Estado S.A.
QUINTO: Declarar civil, solidaria y extracontractualmente responsables a las demandadas Jesgar S.A.S., Inversiones Jassir Naffah y Cía. Ltda., Massari S.A.S., Unosesentaiuno S.A.S. y Jesús García Ramírez por las afectaciones estructurales del inmueble ubicado en la Carrera 19A # 100-70 de Bogotá, a causa de la construcción adyacente de la Torre Aconstruir.
Declarar que la conducta de los demandantes contribuyó causalmente en los daños que sufrieron, por lo que el monto de la indemnización se reducirá en un 25%.
SEXTO: Condenar de manera solidaria a los demandados Jesgar S.A.S., Inversiones Jassir Naffah y Cía. Ltda., Massari S.A.S., Unosesentaiuno S.A.S. y Jesús García a pagar a los demandantes Manuel Enrique Amaya Pinto, Elsa Victoria Amaya Pinto, Félix Joaquín Amaya Pinto, Alexandra Espinosa Amaya, Natalia Espinosa Amaya, Francisco José Amaya Pinto, Juan Camilo Mora Amaya, Juan David Mora Amaya y Silvia Juliana Alfonzo Amaya, dentro de los (7) días siguientes de la ejecutoria de esta sentencia, las siguientes sumas de dinero, que ya cuentan con la reducción del 25%, por la participación causal de las víctimas en el evento: • La suma de $584.735.440, por concepto de daño emergente, indexada al 31 de enero de 2026. • La suma de $346.703.063, por concepto de lucro cesante, indexada al 31 de enero de 2026.
Estas cifras se actualizarán hasta la fecha del pago, con apego a los parámetros establecidos en esta sentencia para cada uno de esos conceptos. M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 47 SÉPTIMO: Condenar a Seguros del Estado S.A. a responder por la condena impuesta a Unosesentaiuno S.A.S., equivalente a $993.534.402, menos el deducible pactado. 4.
Condenar en costas de segunda instancia a Seguros del Estado S.A. a favor de Unosesentaiuno S.A.S., y a los demandantes en favor de los demandados. Sin costas por la otra apelación.
NOTIFIQUESE, Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 48 Código de verificación: aa627295d0e6ddd1cb6c6a9e6cfb439d9824683180af0d4789e7492f1f89 1d94 Documento generado en 18/02/2026 11:36:13 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica M.A.G.O. Exp. 110013103008202100417 02 49