República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Quinta Civil de Decisión Adriana Saavedra Lozada Magistrada Sustanciadora Bogotá D.C, cinco (05) de junio de dos mil veintiséis (2026) (Discutido en Sala del 28 de mayo y aprobado en Sala del 4 de junio de 2026) El Tribunal decide los recursos de apelación respectivamente interpuestos por la parte demandante y la demandada, contra la sentencia proferida el 19 de septiembre de 2024 por el Juzgado Cuarenta y Siete (47) Civil del Circuito de Bogotá, adicionada y corregida el 4 de octubre siguiente.
I.
ANTECEDENTES 1.- La demanda Por intermedio de apoderado judicial, los señores Sergio Suárez Salamanca y Diana Pilar Lozano Olaya promovieron demanda ante esta jurisdicción1, solicitando que se declarara que la Constructora Marquís S.A.S., el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y su 1 Archivos 001 y 003 del cuaderno de primera instancia. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial vocera la Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A.-, habían incumplido su obligación de construir el apartamento número 1101 de la torre 4 del proyecto Vista al Parque del Salitre Etapa X, transfiriéndoles su propiedad, conforme lo pactado en la promesa de compraventa de fecha 30 de julio de 2015.
Además, que el fideicomiso desatendió los deberes profesionales que le asistían, pues no verificó el punto de equilibrio establecido por el fideicomitente y las condiciones técnicas y jurídicas requeridas para que la construcción pudiera llevarse a cabo, no les informó sobre los riesgos, limitaciones técnicas, dificultades, imprevistos y aspectos negativos inherentes a la construcción de ese bien, tampoco les brindó una asesoría que les permitiera “expresar su consentimiento con suficientes elementos de juicio para invertir en el proyecto” y, en general, no procuró la protección de los bienes que integraban el fideicomiso, ni actuó con lealtad y buena fe.
Como consecuencia de dicho incumplimiento, pidieron que se decretara la resolución del contrato preparatorio, ordenándose a las demandadas el pago de $800.000.000 correspondiente al valor comercial del inmueble, $52.500.000 a razón de los cánones de arrendamiento dejados de recibir y $97.590.000 a título de cláusula penal. 2..- Sustento fáctico Como fundamentos de hecho de sus pretensiones, los demandantes narraron que el 30 de julio de 2015, suscribieron con la Constructora Marquís S.A.S. y el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca, siendo su vocera la Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A.-, promesa de compraventa respecto del apartamento 1101 Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial de la torre 4, el parqueadero 36 y el depósito 28 del proyecto Vista al Parque del Salitre Etapa X, fijándose un precio de $505.950.000, al mismo tiempo que se acordó que la escritura sería suscrita el 19 de septiembre de 2017.
Sostuvieron que, el 1 de septiembre de 2017, el 13 de marzo y 10 de diciembre de 2018, así como el 7 de febrero de 2020, firmaron otrosíes a fin de modificar la fecha de otorgamiento del acto escriturario para el 7 de noviembre de 2018, 24 de abril de 2019 y 15 de junio de 2020 y además para disminuir el valor del precio a $487.950.000. Relataron que, ellos cumplieron con sus obligaciones contractuales, incluso pagaron la totalidad de ese rubro, pero que el 10 de junio de 2020, las promitentes vendedoras refirieron que “el desarrollo constructivo de la Torre Iv del Proyecto Inmobiliario” presentaba retrasos por la pandemia del Covid-19 y, finalmente, no se “escrituró, ni entregó el inmueble”; incurriendo con ello, en desatención a sus deberes.
Indicaron que, la fiduciaria no vigiló la administración de los recursos y si bien conoció de los hechos que afectaban a los compradores del proyecto, actuando con mala fe, no hizo “nada, para protegerlos”. Precisaron que, esa entidad faltó a su deber de diligencia en cuanto al análisis de los riesgos, la adopción de medidas correctivas eficaces, la constatación de las condiciones técnicas y jurídicas para el proyecto y “En particular, sobre la constructora, no se analizó que tuviera el músculo financiero para comprometer su responsabilidad y que contara con capacidad de pago”, mientras que no les informó los riesgos e implicaciones del contrato, siendo ello propio de su deber de asesoría en virtud del cual debía “dar consejos u opiniones para que los clientes Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial tengan conocimiento de los factores a favor y en contra del negocio y así puedan expresar su consentimiento con suficientes elementos de juicio”.
Agregaron que, la cláusula decimotercera del contrato estableció que, en caso de incumplimiento de la promitente vendedora, ésta restituiría “a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), todo el dinero recibido, sin intereses más la cantidad establecida como pena”, parámetro equivalente a $97.590.000. 3.- La oposición 3.1.- Superados los motivos de inadmisión2, el 13 de diciembre de 20223, se admitió el libelo judicial, ordenándose la notificación de las demandadas. 3.2.- El Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca, dio contestación oportuna a la demanda4, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones.
En tal virtud, propuso las excepciones que denominó: “Inexistencia de los requisitos para que proceda la declaratoria de responsabilidad en contra del fideicomiso beneficencia de Cundinamarca”, bajo el entendido que, la única obligación que le asistía al fideicomiso era realizar la transferencia jurídica de los inmuebles prometidos en venta una vez se cumplieran la condiciones de rigor por parte de la Constructora Marquís S.A.S., por lo que el “eventual incumplimiento no alcanza en sus causas y razones al vehículo fiduciario, ni a su administradora, quien se ha atenido al cumplimiento estricto del objeto y finalidad del negocio fiduciario”. 2 Archivo 003 del cuaderno de primera instancia 3 Archivo 005 del cuaderno de primera instancia. 4 Archivo 007 del cuaderno de primera instancia. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial “Inexistencia de relación de causalidad”, comoquiera que, no se presentó una omisión o conducta que se le pudiera reprochar, refiriendo que, de admitirse la existencia de un daño, aquel no tendría relación causal con la conducta desplegada por el fideicomiso, máxime cuando los demandantes conocieron y aceptaron que todos los actos y obligaciones que hacían parte del proyecto eran responsabilidad de la constructora.
“Ausencia de daño ocasionado por el fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca”, pues la doctrina y la jurisprudencia exigían para su indemnización, que se probara por quién lo sufrió y que fuera cierto, directo y cuantificado, mientras que los demandantes no relacionaron ningún daño indemnizable y “frente a mí mandante no se configura la responsabilidad contractual por el hecho que no existe una conducta contraria a derecho y el cumplimiento de la única obligación que tiene a su cargo” estaba condicionada al cumplimiento de distintas condiciones por parte de la Constructora Marquís S.A.S. “Es la Constructora Marquís quien tendría que responder a los demandantes ante una eventual condena”, señalando que le entregó los recursos económicos a esa sociedad y su naturaleza no correspondía a un fideicomiso de administración inmobiliaria.
“Improcedencia de la cláusula penal en contra del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca”, con sostén en que la cláusula décima tercera únicamente se refería a los promitentes compradores y a la promitente vendedora, esta era, la Constructora Marquís S.A.S. “Ausencia de solidaridad entre las demandadas”, esbozando que, no existía “solidaridad alguna entre los aquí demandados que emane de la Ley”.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial “Enriquecimiento sin justa causa”, toda vez, que los demandantes pretendían el pago de unas sumas de dinero cuya entrega al fideicomiso, no probó, en tanto que los rubros correspondientes al valor comercial y los cánones de arrendamiento “que deberían haberse percibido”, tenían su génesis en ideas hipotéticas y sin fundamento.
“Genérica”, para que se declarara cualquier otro exceptivo que resultara probado en el proceso. 3.3.- Por su parte, la Fiduciaria Colmena S.A., se pronunció frente a la demanda, oponiéndose a su petitum. En ese contexto, propuso las siguientes excepciones5: “Falta de legitimación en la causa por pasiva de Fiduciaria Colmena en posición propia”, indicando que fue vinculada directamente como demandada “sin tener en cuenta que mi representada no celebró el Contrato de Promesa de Compraventa cuyo incumplimiento se alega”.
“Inexistencia de un contrato de fiducia de administración inmobiliaria”, precisando que el objeto del contrato de fiducia celebrado fue “mantener la propiedad de los predios que le fueron transferidos y dentro de los cuales se iba a desarrollar el Proyecto Vista al Parque del Salitre”, más no la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o de los rubros asociados a su desarrollo y ejecución, siendo lo último, lo que vendría a constituir propiamente una fiducia de administración inmobiliaria. 5 Archivo 009 del cuaderno de primera instancia. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial “Ausencia de daño ocasionado por Fiduciaria Colmena”, agregando que, de existir algún daño, el mismo no le sería atribuible pues no fue parte del contrato acusado como insatisfecho.
“El cumplimiento de la obligación de entregar los inmuebles a los promitentes compradores se encuentra en cabeza de Constructora Marquís”, conforme lo previsto en el contrato promisorio. “El patrimonio propio de la Fiduciaria es distinto y separado del patrimonio de los fideicomisos que administra”, trayendo a cita la circular externa número 046 de 2008 de la Superintendencia Financiera de Colombia y el artículo 1232 del Código de Comercio, así como jurisprudencia aplicable a la materia.
“La conducta de Fiduciaria Colmena fue diligencia y de buena fe”, en el sentido que, en la comunicación que emitió en la fecha del 28 de diciembre de 2021, “proporcionó a la parte demandante información relevante sobre la Torre IV del Proyecto Vista al Parque del Salitre y el Patrimonio Autónomo denominado Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca”. 3.4.- Por último, la Constructora Marquís S.A.S., procedió a pronunciarse en relación con los hechos y pretensiones del libelo, haciendo manifiesta a su oposición. A ese efecto, alegó los medios enervantes6 titulados: “Buena fe contractual por parte de Constructora Marquís S.A.S.”, que cimentó en que la prueba arrimada al expediente permitía evidenciar que ella actuó desde el inicio del vínculo contractual con 6 Archivo 010 del cuaderno de primera instancia. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial lealtad y honradez, procurando brindar las mejores soluciones a los demandantes.
“Incumplimiento de contrato por parte de los aquí promitentes compradores, aquí demandantes -Exceptio Non Adimpleti Contractus”, habida cuenta que, si bien en el exhorto del 10 de junio de 2020, se indicó que la suscripción de la escritura se llevaría a cabo al día 120 hábil contado a partir de la fecha en que el gobierno nacional levantara las medidas de aislamiento por Covid-19, esto era, el 30 de diciembre de 2020, lo cierto fue, que los promitentes compradores no comparecieron en esa calenda a la Notaría 21 del Círculo de Bogotá. “Falta de legitimación por activa”, esbozando que, por el hecho antes descrito, los promotores no tenían “legitimación para incoar el linaje de las pretensiones de la demanda”.
“Genérica”, en aras que, si se resultaban probados hechos constitutivos de algún medio enervante, se reconociera oficiosamente. 4.- La sentencia de instancia Cumplido el trámite legal correspondiente, la falladora de primer grado profirió sentencia escritural -corregida el 4 de octubre siguiente-7, declarando imprósperas las excepciones propuestas por las demandadas, mientras que resolvió los contratos de “vinculación al que se adhirieron los demandantes y el contrato de promesa de compraventa por el incumplimiento de las demandadas”.
A renglón seguido, ordenó al extremo pasivo pagarle a los demandantes la suma 7 Archivo 045 y 052 de la subcarpeta 94 del cuaderno 01 de primera instancia. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial de $504.952.200 “que se desprende del valor total recaudado conforme los pagos obrantes en el expediente, así como de los estados de cuenta del proyecto vista al parque del salitre obrante en la página 84 y 85 del archivo 001 del cuaderno digital” debidamente indexada desde la fecha en que “se efectuó cada pago (…) a la data en que se realizado su efectivo pago”, así como $97.590.000 por concepto de cláusula penal, denegando lo reclamado por concepto de cánones de arrendamiento.
Para sustentar su decisión, la a quo expuso que el contrato de promesa de compraventa cuya resolución se reclamó en este caso, era válido y las partes involucradas legalmente capaces; afirmando que esa pretensión estaba condicionada a la validez del convenio, al cumplimiento o allanamiento a cumplir en la forma y tiempo debido por parte del demandante y al incumplimiento reprochable a las demandadas.
Explicó que, las obligaciones asignadas a los promitentes compradores incluyeron el pago del precio y su comparecencia en la notaría para la protocolización de la respectiva escritura pública, en la fecha y hora prevista al efecto; refiriendo que, el precio pactado ascendió a $505.950.000 que sería sufragado con un pago de $87.047.000 y 24 erogaciones mensuales a causarse el 21 de julio y entre el 30 de julio de 2015 y el 30 de mayo de 2017, la primera por $5.201.329 y las restantes por $4.788.333.
De otra parte, que la promitente vendedora debía construir y entregar materialmente el inmueble acorde con lo reglado en las cláusulas 5ª y 9ª, “a más tardar 28 meses contados a partir del acta de iniciación o concretar con los compradores una fecha posterior”, así como comparecer el 19 de septiembre de 2017 a la Notaría 24 del Círculo de Bogotá -hora 3:00 p.m.-, para “protocolización de dicha escritura”.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial Esbozó que, las partes suscribieron varios otrosíes, a saber: (i) el 2 de septiembre de 2015 para adjudicar a los promitentes compradores el parqueadero 85 y el depósito 96; (ii) el 13 de marzo de 2018 para determinar el precio en $505.950.000 y que el saldo pendiente de $303.570.000 sería satisfecho el 30 de octubre de 2018, además que, la escrituración se agotaría el 7 de noviembre de 2018 en la Notaría 26 de esta ciudad -a la hora 8:30 a.m.-;
(iii) el 10 de diciembre de 2018, para asignar el parqueaderos 86 y el depósito 95, aunado a ello, para reducir el precio a $487.950.000 “valor que al momento de suscripción ya se encontraba recaudado por la promitente vendedora en su totalidad” y postergar el trámite notarial para el 24 de abril de 2019 hora 8:30 a.m.-; (iv) el 7 de febrero de 2020 a fin de reformar la calenda de ese procedimiento para el 15 de junio de 2020 y señalar una nueva notaría -la número 21- y plasmar como fecha límite para la entrega de los bienes el 31 de julio siguiente.
Señaló que, los demandantes cumplieron sus deberes contractuales, comoquiera que el precio final de la venta se “acentuó desde el 10 de diciembre del año 2018”; lo que no aconteció respecto de las promitentes vendedores, “por cuanto, es cierto que la fecha de escrituración se estipuló para el 19 de septiembre del año 2017, misma que fue modificada para el 7 de noviembre del año 2018, 24 de abril del año 2019 y 15 de junio del año 2020.
Sin que se efectuara (véase constancias de comparecencia No. 64 del 19 de septiembre del año 2017; No. 58 del 24 de abril del año 2019; No. 0930 del 17 de junio del año 2020)”, resaltó que la prueba recaudada en la instancia jurisdiccional ponía en evidencia que ni la escrituración ni la entrega de bienes se había materializado, “por cuanto nótese que el proyecto inmobiliario no se ha terminado”.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial Consideró que, “las demandadas Constructora Marquís S.A.S., como de Colmena Fiduciaria en calidad de vocera y administradora del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca quienes incumplieron con las obligaciones que aquí se demandan.
La primera por cuanto (…) a la fecha no ha terminado el inmueble apartamento 1101, parqueadero 36 y deposito No. 28 de la torre 4, etapa X del proyecto Vista al Parque del Salitre y, la fiduciaria (…) por el incumplimiento en sus deberes profesionales frente al contrato”. Afirmó que, la fiduciaria no había satisfecho su deber de verificación, pues “pretendió soportar su tarea de verificación con los escasos documentos arrimados y la información que al respecto ofreció su representante legal da cuenta que no se realizó comprobación no examen del cumplimiento del punto de equilibrio, por lo que desembolsó los dineros a la constructora sin respaldo financiero conforme lo exigía su contrato de encargo”.
Y que, “La tarea de verificación no se limitaba a un cotejo documental y los documentos que aquí aportó la Fiduciaria no resultaban suficientes para acreditar el cumplimiento del punto de equilibrio pues, en tal caso perdería todo sentido la participación de la entidad vigilada en la estructuración del proyecto, es que ella promovió la confianza de los adherentes en lo ofrecido y, si bien sus obligaciones no la comprometían con la promoción, venta, desarrollo y construcción, si la obligaban a ser diligente en la verificación de las condiciones para la liberación de los recursos que administraba y fue allí donde falló”.
Así, concluyó que no ejecutó diligentemente todos los actos necesarios para lograr el propósito de la fiducia y la defensa de los bienes fideicomitidos “contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente” -artículo 1234 del Código de Comercio-, ni administró en debida forma “uno o más bienes (…) para cumplir una finalidad determinada” -artículo 1226 ibidem-.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial Asimismo, que no acató su deber de información, comoquiera que, conociendo las dificultades del constructor, no informó ni puso en marcha acción judicial o administrativa alguna para “salir al paso de la irregularidad que ya era evidente tanto para aquella como para los beneficiarios del fideicomiso y en la que se advertía una parálisis y hasta posible abandono de la obra” y, en su lugar, continuó recibiendo los aportes de los promitentes compradores.
Enfatizó que, “el alcance de dicha responsabilidad no va sino hasta por los dineros recibidos y su indexación a la fecha en que se realice la devolución de estos”, por lo que negó la reclamación de los promotores relativa a los perjuicios de “orden moral”, de arrendamientos “en razón a que ello se fundamentó en una conjetura respecto del destino que se le daría al inmueble prometido en venta” y de pago del valor comercial del inmueble pues “al juzgador (…) le corresponde establecer la institución jurídica que rige la decisión dentro del marco fáctico planteado por las partes”. 5.- Los recursos de apelación Inconformes con la decisión, tanto los demandantes como las demandadas interpusieron oportunamente recurso de apelación 8, los cuales fue concedidos.
En sustento de las impugnaciones, manifestaron: 5.1.- Los demandantes reprocharon exclusivamente la desestimación de su pretensión de pago de los arrendamientos dejados de recibir, arguyendo que esa decisión no obedeció a un análisis integral de la prueba y acorde a la regla de la sana crítica y al principio de buena fe, además que lo reclamado no constituía un perjuicio incierto sino 8 Archivos 047, 048, 049 y 050 del cuaderno de primera instancia. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial “evidente y (…) debidamente demostrado mediante las pruebas aportadas”.
Agregaron que, se les impuso una carga probatoria desproporcionada, mientras que el dictamen pericial “allegado oportunamente al proceso, es una prueba sólida que demuestra de manera concluyente el monto de los arrendamientos no percibidos por los demandantes”. Por último, que al haberse determinado que ellos sí cumplieron sus obligaciones contractuales, tenían “derecho a ser indemnizados por los arrendamientos no percibidos como consecuencia del incumplimiento de las demandadas”. 5.2.- La Constructora Marquís S.A.S., reprochó la ausencia de pronunciamiento en torno al incumplimiento que atribuyó a los promitentes compradores, consistente en su inasistencia para la suscripción de la escritura pública dentro del término fijado en el exhorto del 10 de junio de 2020.
Según dicho requerimiento, el otorgamiento debía efectuarse “el día ciento veinte (120) hábil contado a partir del día hábil siguiente a la fecha en la que se haya levantado las medidas de aislamiento obligatorio decretadas por el Gobierno Nacional de Colombia y la Alcaldía de Bogotá a causa de la propagación del COVID-19, a las 9:00 a.m., en la Notaría 21 del Círculo Notarial de Bogotá”, aun cuando tal circunstancia fue reconocida por los demandantes en el interrogatorio de parte; sin embargo, pese a ese hecho, el fallador de primer grado omitió cualquier valoración sobre dicha conducta y, en contravía de ello, impuso a la constructora la penalidad pactada en el contrato de promesa.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial 5.3.- Por su parte, el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca cuestionó la condena impuesta en su contra al pago de la cláusula penal, al sostener que dicha estipulación estaba prevista para el evento del incumplimiento de los promitentes compradores y/o de los promitentes vendedores, y no de aquel patrimonio autónomo, el cual -según afirmó- “no incumplió la única obligación que le competía en el contrato de promesa objeto de controversia”.
Explicó que, la única carga asumida por su vocera, la Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A-, tanto en el contrato inicial como en sus modificaciones, consistía en suscribir la correspondiente escritura pública de transferencia, una vez que la Constructora Marquís S.A. culminara el desarrollo constructivo del inmueble y procediera a su individualización jurídica, “situación que no se ha realizado a la fecha.
De tal suerte, que no se puede exigir el cumplimiento de una oblación (sic), cuando la misma se encuentra sujeta a dos condiciones que a la fecha no se han suscitado”. Igualmente, precisó que el fideicomiso se limitaba a ostentar la titularidad jurídica de los inmuebles destinados al proyecto y a administrar los recursos provenientes del crédito constructor aprobado por el Banco de Bogotá S.A., sin haber recibido ni gestionado suma alguna entregada por los demandantes, aspecto que —según señaló— fue inadvertido por la juzgadora de primera instancia. Con fundamento en lo anterior, solicitó la revocatoria de la decisión impugnada, al estimar que se le atribuyeron obligaciones no pactadas, en contravía de los principios que rigen la autonomía de la voluntad privada y las reglas propias de la contratación civil.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial 5.4.- A su turno, la Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A.- reprochó la errónea interpretación del contrato de encargo fiduciario de preventas celebrado con la Constructora Marquís S.A.S. y la Fiduciaria Caja Social, cuyo objeto consistía en la administración de los recursos aportados por los interesados en adquirir unidades inmobiliarias en la Torre 4 del proyecto “Vista al Parque el Salitre” hasta alcanzar el punto de equilibrio, evento que fue declarado el 29 de julio de 2015, momento a partir del cual se efectuó la transferencia de dichos recursos a favor de la constructora.
Diferenció ese negocio del fideicomiso inmobiliario, resaltando que este último tenía por finalidad la titularidad jurídica del inmueble y la administración de los recursos provenientes del crédito constructor, cuya entrega al desarrollador se encontraba supeditada a la verificación de la interventoría sobre la inversión en la obra. En tal sentido, desvirtuó la afirmación relativa a la inexistencia de financiamiento del proyecto.
Asimismo, puntualizó que no era parte del contrato de promesa de compraventa celebrado entre los demandantes y la constructora, en la medida en que su intervención se limitó a actuar como vocera y administradora del fideicomiso. En ese contexto, manifestó su inconformidad con la extensión de responsabilidad que le fue atribuida, al considerar que se encuentra demostrado que no era la encargada de la ejecución del proyecto ni tenía la obligación de entregar los inmuebles prometidos en venta, funciones que correspondían exclusivamente a la Constructora Marquís S.A.S., conforme se desprende del propio contrato.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial Añadió que cumplió cabalmente con el encargo fiduciario, toda vez que transfirió los recursos de los compradores a la constructora una vez acreditado el cumplimiento de las condiciones pactadas, las cuales eran conocidas por los demandantes al encontrarse previstas en la cláusula octava del contrato de promesa.
Finalmente, enfatizó que no le asistía deber alguno de adoptar medidas frente a eventuales incumplimientos de la constructora, ni de garantizar la destinación de los recursos a los fines del proyecto, por tratarse de obligaciones ajenas a la naturaleza del contrato fiduciario suscrito. Manifestó su inconformidad por la extensión de responsabilidad que se le hizo de las obligaciones propias a ese convenio, pues “se encuentra acreditado que la Fiduciaria Caja Social no es la responsable de la ejecución del Proyecto Vista al Parque del Salitre, sino la Constructora Marquís tal y como consta en el Contrato de Promesa de Compraventa que los Demandantes suscribieron”; precisando que transfirió los dineros de las personas interesadas en las unidades resultantes del proyecto a la constructora “una vez acreditó el cumplimiento de las condiciones para ello, y las cuales eran de conocimiento de los Demandantes al estar incluidos en el Contrato de Promesa de Compraventa en la cláusula octava”, satisfaciendo así el encargo fiduciario que le fue confiado.
Expuso que, no tenía bajo su resorte la adopción de acciones correctivas tendientes a cubrir un eventual incumplimiento de la promitentes vendedora, ni “tenía la responsabilidad de entregar el apartamento prometido en venta a los Demandantes”, toda vez que nunca fue responsable del proyecto y tampoco la llamada a asegurar que las sumas recaudadas se destinaran a los fines previstos, iterando Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial que esas obligaciones escapaban del contrato de la fiducia suscrita por no ser de naturaleza inmobiliaria.
Aclaró que, suscribió el “Contrato de Promesa de Compraventa como vocera y representante del Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y, por tanto, solo participó en dicho contrato con el objetivo exclusivo de asumir la obligación de suscribir la escritura pública de transferencia del inmueble una vez se cumplieran ciertas condiciones y fuera instruido por la Constructora Marquís para tal efecto”.
II. CONSIDERACIONES 6.- Presupuestos procesales Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio alguno que invalide lo actuado, por lo que se procede a dirimir el mérito de la controversia, precisando, además, que la competencia de esta instancia está delimitada por los concretos y puntuales reparos formulados por la parte apelante al fallo opugnado, según lo previsto por el artículo 328 del Código General del Proceso. 7.- Problemas jurídicos De conformidad con los reparos formulados por los apelantes contra la sentencia de primer grado, corresponde a la Sala precisar, con carácter previo, los problemas jurídicos que orientan la resolución del litigio, en orden a garantizar la congruencia y la exhaustividad del fallo.
En ese sentido, se impone dilucidar, en primer término, si los demandantes incumplieron las obligaciones derivadas del contrato de Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial promesa de compraventa, en particular, la carga de comparecer a la suscripción de la escritura pública dentro del término fijado mediante exhorto de 10 de junio de 2020.
La solución de este cuestionamiento resulta determinante, en tanto que, de verificarse el incumplimiento de quienes promueven la acción ello comportaría, la improcedencia de la pretensión resolutoria, conforme al principio según el cual nadie puede alegar en su favor su propio incumplimiento, así como la improsperidad de las pretensiones consecuenciales, incluida la atinente al reconocimiento de la cláusula penal pactada.
En caso contrario, esto es, si se concluye que los demandantes actuaron conforme a las exigencias contractuales o, al menos, estuvieron dispuestos a cumplir en los términos acordados, se deberá establecer si el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y a su vocera Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A.- les asistía, desde el punto de vista legal y contractual algún grado de responsabilidad por el incumplimiento atribuido a la sociedad constructora.
En tercer lugar, corresponderá examinar la procedencia de la pretensión indemnizatoria orientada a obtener el pago de la suma de $52.500.000, reclamada por concepto de cánones de arrendamiento que, según se afirma, dejaron de percibir los demandantes como consecuencia de la no entrega oportuna del inmueble prometido. La Sala abordará el estudio de los anteriores aspectos, anticipando que la decisión de la a quo será confirmada de manera parcial, en la medida en que se advierte la necesidad de revocar la condena impuesta al Fideicomiso Beneficiencia de Cundinamarca y a su vocera.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial 8.- Marco jurídico aplicable El artículo 1602 del Código Civil erige como postulado rector de las relaciones contractuales el principio de la autonomía privada, al disponer que todo contrato válidamente celebrado tiene fuerza de ley para las partes.
De dicha norma se desprende no solo la libertad de configuración negocial, sino también el carácter vinculante, obligatorio y coercible de las estipulaciones acordadas. En efecto, una vez perfeccionado el contrato, sus disposiciones no pueden ser desconocidas ni alteradas unilateralmente, salvo por las causales previstas en la ley o por mutuo acuerdo de los contratantes, lo que impone a cada uno de ellos el deber jurídico de ejecutar las prestaciones en los términos convenidos, bajo el imperio de la buena fe (artículo 1603 ibídem).
Desde este punto de vista, el incumplimiento contractual -entendido como la inejecución total, parcial, tardía o defectuosa de las obligaciones- habilita a la parte cumplida o que se ha mostrado pronta a cumplir, para acudir a los remedios contractuales previstos en el ordenamiento jurídico, entre ellos, la ejecución forzada, la resolución del contrato, reclamando a su vez la reparación del perjuicio causado.
Sobre este tema, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia9 ha sido constante responsabilidad en señalar que la configuración de la civil contractual exige la concurrencia de unos presupuestos a saber: “La responsabilidad civil contractual se asienta sobre la existencia y validez de un pacto ajustado entre dos o más sujetos de derecho, la desatención -total o parcial- de los compromisos adquiridos por uno de ellos o su ejecución defectuosa o tardía, así como 9 SC5141-2020 Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial la presencia de un detrimento, y el nexo causal entre tal omisión y su resultado.
Así sucede porque tales acuerdos son ley para las partes, quienes, desde el momento de su perfección, deben honrar sus deberes y de no hacerlo tienen que salir a resarcir los daños que de su infracción unilateral deriven para quien sí los cumplió o, cuando menos, se acercó a atenderlos en la forma y términos pactados”; asimismo, puntualizó que “el impulsor debe justificar que atendió sus deberes o estuvo dispuesto a satisfacerlos como fue pactado, ya que solo la parte cumplidora de sus débitos contractuales puede reclamar perjuicios”.
En cuanto refiere al contrato de promesa de compraventa, pese a la ausencia de una definición normativa expresa, la doctrina y la jurisprudencia lo han caracterizado como un contrato preparatorio, en virtud del cual las partes de obligan recíprocamente a celebrar un contrato futuro determinado, dentro de un plazo de cumplimiento de una condición previamente fijados.
De allí se sigue que su contenido obligacional se concreta, esencialmente, en una obligación de hacer consistente en la celebración del contrato prometido, cuyo cumplimiento solo es exigible cuando se ha verificado el término o la condición estipulada, circunstancia que resulta de singular relevancia para determinar la eventual configuración de incumplimiento imputable a las partes.
Al respecto la Corte Suprema de Justicia ha precisado“Aun cuando carece de definición legal (el Código Civil se limita a la relación de los requisitos para su validez, siguiendo los términos consagrados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 -que subrogó el canon 611 de aquella normativa-), en nuestro medio la promesa de contratar se ha caracterizado como un <<precontrato>>, o contrato de naturaleza preparatoria, <<en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial que deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados>>.
De ahí que la doctrina y jurisprudencia patrias reconozcan, al unísono, que la promesa genera una única prestación de hacer: celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello”10: 8.- El caso concreto 8.1.- En relación con la inconformidad formulada por la Constructora demandada, la Sala advierte que la misma no tiene vocación de prosperidad, en tanto pretende atribuir efectos modificatorios del contrato de promesa de compraventa a un documento que no satisface las exigencias legales, no convencionales para ese propósito.
En efecto, de la revisión del contrato promisorio denominado “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA VISTA AL PARQUE DEL SALITRE ETAPA X TORRE 4 APTO 1101”, suscrito el 30 de julio de 2015 (archivo digital 001, folios 6 a 28 EscritoDemanda del cuaderno de primera instancia), se destaca la estipulación contenida en la cláusula vigésima primera, conforme a la cual “Cualquier modificación relacionada con los términos del presente contrato deberá ser convenida por las partes de común acuerdo mediante la firma de un “Otro sí”, que deberá agregarse al presente documento”.
A su turno, en los folios 54 a 56, 57 a 59 y 60 a 61 del mismo expediente obran los otrosíes de fecha 13 de marzo y 10 de diciembre de 2018, así como del 7 de febrero de 2020, los cuales aparecen debidamente suscritos por todos los intervinientes en el negocio jurídico, lo cual evidencia el cumplimiento de 10 SC2221-2020. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial la forma convencionalmente prevista para la introducción de modificaciones al contrato.
En contraste, la misiva de fecha 10 de junio de 2020, remitida por la Fiduciaria Colmena S.A. en su calidad de vocera del fideicomiso (folio 62 a 63 ejusdem), lejos de constituir una modificación contractual, contiene una simple propuesta de reprogramación de las condiciones de tiempo para la suscripción de la escritura pública, cuyo alcance jurídico estaba subordinado a su aceptación expresa por las partes, a saber: “atendiendo a que las circunstancias actuales han generado una situación imprevisible e irresistible que con conllevan a una clara reprogramación y replanteamiento de los tiempos previstos en el mes de enero del año en curso para la entrega de las obras, el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca administrado por Colmena Fiduciaria, se permite proponer a Usted (es) posponer la fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa de la unidad inmobiliaria 1101, depósito 95 y parqueadero 86 de la Torre IV del Proyecto Inmobiliario Vista al Parque el Salitre ubicado en la ciudad de Bogotá, (…) para un fecha, hora y lugar ciertos a convenir entre ustedes, el Fideicomiso y el Constructor dentro de los 30 días hábiles siguientes al día en que se hayan levantado las medidas de aislamiento obligatorio decretadas por el Gobierno Nacional a causa de la pandemia ocasionada por la propagación del COVID-19.
En el caso que no sea posible llegar a un acuerdo sobre la nueva fecha, hora y lugar de otorgamiento de la escritura pública y la fecha de entrega de los inmuebles dentro del término establecido anteriormente, se entenderá que la fecha de suscripción de la escritura pública descrita en la cláusula octava del contrato del promesa de compraventa, será el día ciento veinte (120) hábil contado a partir del día hábil siguiente a la fecha en la que se hayan levantado las medidas de aislamiento obligatorio decretadas por el Gobierno Nacional de Colombia y la Alcaldía de Bogotá a causa de la Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial propagación del COVID-19, a las 9:00 a.m., en la Notaría 21 del Círculo notarial de Bogotá y la de entrega material de los inmuebles dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha de otorgamiento de la escritura de transferencia”.
En constancia de lo anterior, se anexa: Desde la perspectiva probatoria, no se acreditó que dicha propuesta hubiese sido aceptada por los promitentes compradores ni por la constructora, en los términos exigidos en el propio contrato, esto es, mediante la suscripción de un otrosí. Antes bien, se observa que el referido documento carece de la firma de todos los contratantes, razón por la cual no es posible conferirle eficacia modificatoria del vínculo obligacional.
Así las cosas, a la luz del principio de autonomía privada (art. 1602 del Código Civil) y de la regla de la carga de la prueba (art. 167 del Código General del Proceso), correspondía a la parte demandada demostrar que la comunicación en cita tenía aptitud jurídica para Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial alterar el contenido negocial originalmente pactado, carga que no fue satisfecha.
Lo hasta aquí explicado, resulta suficiente para desestimar la inconformidad de la parte apelante, toda vez que, no resulta jurídicamente admisible reprochar a los promitentes compradores la inobservancia de una directriz que no alcanzó a incorporarse válidamente al contrato, razón suficiente para desestimar el cargo de estudio. 8.2.- En lo concerniente a los recursos interpuestos por el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y su vocera la Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A.-, la Sala encuentra fundadas sus alegaciones, en la medida en que la responsabilidad que les fue atribuida en primera instancia no encuentra respaldo en el análisis del régimen jurídico aplicable ni en el contenido de las obligaciones contractuales asumidas.
En el artículo 1226 del Código de Comercio define la fiducia mercantil como el “negocio jurídico en virtual del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario”.
A partir de dicha definición, la jurisprudencia y la doctrina han identificado la fiducia inmobiliaria como una modalidad en la cual la fiduciaria administra bienes y recursos vinculados a la ejecución de un proyecto constructivo, de acuerdo con las instrucciones del fideicomitente. Sobre el punto la Corte Suprema de Justicia expresó: Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial “una clase de los denominados negocios fiduciarios de administración (fiducia cum amico), por virtud del cual un constructor o promotor de un proyecto constructivo, actuando como fiduciante o fideicomitente, le transfiere la propiedad del inmueble en que se desarrollará dicho proyecto, a una sociedad fiduciaria, para que administre y realice las gestiones necesarias para su ejecución, y una vez concluida, le transmita las unidades inmobiliarias edificadas al mismo fiduciante o a quienes hubieren llegado a vincularse como beneficiarios”11.
No obstante, la delimitación de las obligaciones del fiduciario no surge de una caracterización abstracta del negocio, sino del contenido concreto del contrato de fiducia. A ese respecto, la Circular externa 046 de 2008 emanada de la Superintendencia Financiera, señala que, esa modalidad de fiducia tiene como “finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato”.
En el presente asunto de la revisión del instrumento elevado a escritura pública número 2202 del 13 de agosto de 1991 (archivo 008), se advierte que la Fiduciaria asumió obligaciones orientadas a la administración de los bienes fideicomitidos y a la transferencia de las unidades inmobiliarias, una vez se cumplieran las condiciones señaladas por el constructor.
De manera concordante, en las cláusulas séptima y décima primera del contrato de fiducia se estableció expresamente que la ejecución, dirección y financiación del proyecto constructivo, así como la entrega de las unidades inmobiliarias, correspondían de forma exclusiva al 11 Sentencia SC5430 del 7 de diciembre de 2021, expediente radicado 2014-01068-01.
Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial constructor, quien asumía integralmente la responsabilidad frente a los terceros adquirientes. Así se estipuló en los literales “b” y, “c” del parágrafo segundo de la cláusula séptima, al consagrar expresamente que los cesionarios (entiéndase promitentes compradores) debían conocer y aceptar ese contrato, así como efectuar la manifestación que FIDUCIARIA COLMENA, no era constructora o interventora, ni participaría de manera alguna en la construcción o desarrollo del proyecto que el CONSTRUCTOR adelantara en los predios objeto del fideicomiso “y en consecuencia no es responsable ni puede serlo en ninguno de los eventos previstos en este contrato, por la terminación, calidad o precio de (sic) bien que se determine en dicho acuerdo de cesión”; mientras que, en el literal “e”, sí se estipulo que ese margen obligacional estaría a cargo del constructor.
Asimismo, en la cláusula décima primera, se fijó que, entre las obligaciones del constructor, estaría desarrollar el proyecto de construcción en los términos y condiciones establecidas en este contrato (numeral 1º), siendo “responsable de la dirección y manejo de la totalidad de la construcción directamente o a través de terceros, y será responsable de conseguir los dineros necesarios para pagar el total de los costos en los cuales incurra para la ejecución del proyecto” (numeral 9º), así como de efectuar la entrega definitiva de las unidades (numeral 12).
Por último, que en el parágrafo de ese ítem, se consignó la declaración del constructor, según la cual, “los desarrollos, construcciones y demás obras que realice en el predio fideicomitido son de su exclusiva responsabilidad, como lo es el cumplimiento de los contratos que haya celebrado con los terceros que habrán de adquirir dichos desarrollos, para lo cual, los ha designado cesionarios del beneficio de este Fideicomiso, y en consecuencia ni la FIDUCIARIA Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial COLMENA ni LA BENEFICENCIA son responsable, ni pueden serlo dado el límite de la gestión que en este contrato se les encarga, por la estabilidad de la obra, calidad de la misma, plazos de entrega, precio y demás obligaciones del vendedor, obligaciones que asumen integralmente EL CONSTRUCTOR”.
Ahora, al leer el contrato de promesa (folio 6 y siguientes del archivo 001), el cual cuenta con la firma de los demandantes, específicamente el literal “a” del capítulo primero, se obtiene que el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca asumió “la obligación de suscribir la escritura pública de transferencia como quiera (sic) que el inmueble objeto del presente documento hace parte del Proyecto VISTA AL PARQUE DEL SALITRE y con el fin de cumplir con la tradición de aquel, una vez se cumplan las condiciones previstas en el presente documento”; directriz que no fue reformada en ninguno de los otrosíes otorgados posteriormente.
Esta delimitación se refuerza con la manifestación expresa de que la fiduciaria no ostentaba la calidad de constructora ni interventora del proyecto, ni era responsable por la calidad, plazo de entrega o precio de las obras, lo cual resulta plenamente coherente con la distribución de riesgos propia del negocio fiduciario. Por su parte, el contrato de promesa de compraventa evidencia que la intervención del fideicomiso se circunscribía a la obligación de suscribir la escritura pública de transferencia, una vez verificados los presupuestos contractualmente establecidos, lo cual no ocurrió en el caso concreto debido al incumplimiento atribuible al constructor.
Bajo este contexto, no se encuentra acreditada infracción aalguna a los deberes profesionales del fiduciario previstos en el artículo 1234 Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial del Código de Comercio ni en la Circular Externa 29 de 2014 de la Superintendencia Financiera, en tanto no se evidenció que hubiesen desconocido los deberes de diligencia, lealtad, información o protección de los bienes fideicometidos.
En tal virtud, resulta improcedente extenderles responsabilidad por el incumplimiento del contrato de promesa, pues ello implicaría imponerles obligaciones ajenas al ámbito de gestión contractual, en contravía del principio de relatividad de los contratos. Por lo expuesto, se revocará la condena impuesta en su contra. 8.3.- Por último, en lo que respecta a la pretensión indemnizatoria encaminada al reconocimiento de cánones de arrendamiento, la Sala considera que la misma no está llamada a prosperar.
Ello obedece a que la acción resolutoria persigue la disolución del vínculo contractual y la restitución de las prestaciones, con el propósito de restablecer el estado anterior a la celebración del contrato, conforme a los efectos propios de la resolución como lo explica el tratadista Alberto Tamayo Lombanal12: “La resolución pronunciada por la jurisdicción y con decisión ejecutoriada, destruye el contrato.
O, para decirlo con un término muy empleado por la doctrina, lo aniquila. (…) Para proseguir con la terminología técnica de los efectos, de la resolución, hay que decir que la resolución del contrato vuelve las cosas al statu quo ante, esto es, al estado de cosas que existía ante de su celebración. (…) Cada parte ha de devolver lo que recibió, el mismo objeto, sin que deba tenerse en cuenta para ello la incorreción, deslealtad o incumplimiento de una de ellas.
Tal restitución es producto de la supresión del contrato y tiene por función volver a las partes al estado que cada cual tenía antes de la 12 La Responsabilidad Civil Extracontractual y la Contractual, Tercera edición, Ediciones Doctrina y Leyenda, páginas 418, 419 y 424. Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial celebración de aquel.
En consecuencia, el comprador tiene derecho a que se le restituya la parte pagada del precio y es pertinente la corrección monetaria. Esta no es un privilegio para el acreedor; es el reconocimiento de la realidad económica y el freno a una injusticia. Es el equilibrio, la equidad, no una recompensa ni un castigo” En ese sentido, los eventuales frutos civiles que los demandantes alegan haber dejado de percibir no tienen sustento jurídico, en la medida en que el contrato de promesa no les confería derecho alguno de dominio, uso o goce sobre los bienes prometidos en venta, sino únicamente la expectativa de celebrar un contrato futuro.
Por lo demás, la reclamación parte de un supuesto hipotético, carente de certeza y comprobación probatoria suficiente, lo que refuerza su improcedencia. 7.- Conclusión. Por las razones expuestas, se modificará parcialmente la sentencia de primer grado en los términos indicados y, se impondrá condena en costas en segunda instancia a los demandantes en favor de las demandadas Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A. III.
DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Quinta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial IV.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR PARCIALMENTE los numerales PRIMERO, TERCERO, CUARTO y SEXTO de la sentencia proferida el 19 de septiembre de 2024 por el Juzgado Cuarenta y Siete (47) Civil del Circuito de Bogotá, adicionada y corregida el 4 de octubre siguiente, en el sentido de DECLARAR PROBADAS las excepciones denominadas “El cumplimiento de la obligación de entregar los inmuebles a los promitentes compradores se encuentra en cabeza de Constructora Marquís” e “Inexistencia de los requisitos para que proceda la declaratoria de responsabilidad en contra del fideicomiso beneficencia de Cundinamarca” propuestas por el Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y su vocera Fiduciaria Colmena S.A. hoy Fiduciaria Caja Social S.A.-, respecto de quienes se dispone la terminación y archivo del trámite jurisdiccional.
Por lo demás, se condena en costas de primera instancia a los demandantes en favor de las prenombradas demandadas, cuya liquidación deberá agotarse ante el juzgado a quo. Lo restante de esa decisión se mantendrá incólume.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en sede de alzada a los demandantes en favor de las demandadas Fideicomiso Beneficencia de Cundinamarca y su vocera Fiduciaria Colmena S.A. -hoy Fiduciaria Caja Social S.A.-. Como agencias en derecho a su cargo, la magistrada ponente fija la suma equivalente de un (1) salario mínimo legal vigente.
TERCERO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (AUSENCIA JUSTIFICADA) Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial Código de verificación: 8036f7e0af261db0adfeb9700302e7cb60dc30ed66f51d763dc6d6 7994d1c544 Documento generado en 05/06/2026 02:27:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado No. 11001310304720220052201 Sergio Suarez Salamanca y Otra vs Constructora Marquís SAS y Otros Modifica Parcial