TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., catorce de noviembre de dos mil veinticuatro Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 3103 027 2020 00198 01 - Procedencia: Juzgado 27 Civil del Circuito. Ejecutivo, Comcel S.A. vs. Inversiones Sume S.A.S. y otros Apelación Sentencia Sala virtual.
Aviso 49. Revoca. Se resuelven los recursos de apelación interpuestos por las partes contra la sentencia de 6 de marzo de 2024, proferida por el Juzgado 27 Civil del Circuito en este proceso ejecutivo de Comcel S.A. contra Inversiones Sume S.A.S., Ana María Méndez Pizarro y Juan Carlos Flórez Avella.
ANTECEDENTES 1. Pidió1 la demandante que con base en el contrato de arrendamiento de local comercial de 8 de agosto de 2018, se ordenara a los demandados pagar los siguientes valores: (i) $265.460.840 de cánones causados entre enero de 2019 y junio de 2020; (ii) $56.647.541 por cuotas de administración de noviembre de 2018 a junio de 2020;
(iii) los intereses de cada canon y cuota liquidados a la tasa máxima legal; (iv) $29.750.000 de penalidad por incumplimiento. También solicitó que se reconociera el pago de los instalamentos que se causen después de esas fechas, hasta que se proceda con la entrega del inmueble arrendado. 2. Como fundamento de las pretensiones adujo que el 8 de agosto de 2018 suscribió contrato con los demandados, en el cual les arrendó por el 1 Demanda subsanada, folios 70 a 79 y 86 a 88, pdf 01, cuad. ppal. 2 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 término de seis años los locales comerciales2 2-03 y 2-04, segundo piso, del Centro Comercial y Empresarial Plaza Claro, ubicado en la Carrera 68 A # 24B-10 (ciudad Salitre Occidental - Bogotá)3, edificación que tiene una sola matrícula inmobiliaria (50C-1460636)4.
Explicó que según las estipulaciones contractuales, el canon mensual se fijaría por el mayor valor entre dos métodos de cuantificación denominados “renta mínima mensual garantizada”5 y “renta porcentual”6 (cláusula 5), aunado a que los arrendatarios quedarían obligados a pagar las cuotas por administración, mantenimiento y publicidad del centro comercial (cláusula 7), y en caso de incumplimiento tendrían que cancelar a favor del arrendador y a título de sanción, el monto equivalente al doble del canon de arrendamiento que estuviera vigente (cláusula 13).
Agregó que los arrendatarios se encuentran en mora en el pago de los cánones desde enero de 2019, y de cuotas de administración a partir de noviembre de 2018. 3. En auto de 22 de octubre de 2020 se libró mandamiento ejecutivo 7, el cual fue notificado a los ejecutados, quienes en oportunidad formularon las excepciones8 de: (i) vicio del consentimiento por error en el objeto;
(ii) nulidad del contrato por objeto ilícito; (iii) abonos a la deuda y 2 En total 111 metros cuadrados. En dicho contrato de arrendamiento Inversiones Sume S.A. actuó como arrendatario, y Ana María Méndez Pizarro y Juan Carlos Flórez Avella como codeudores. 4 Según precisó la demandante, es un centro comercial que no se encuentra desenglobado. 5 Donde se pactó: i. $12.500.000. mensual (primer año), ii. $15.500.000. mensual (segundo año), y iii. $20.000.000. mensual (tercer año).
A partir del tercer año el canon se incrementará automáticamente cada 12 meses en un porcentaje igual al IPC. 6 Tasada en el 10% de las ventas netas durante el mes. 7 Folios 97 a 98, pdf 01 cuad. ppal. 8 Folios 140 a 153, pdf de la subcarpeta con consecutivo 03, y pdf denominado “CONTESTACIONDEMANDADEMANDADOS”, de la subcarpeta 04, cuad. ppal. 3 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 actitud abusiva frente a propuestas de acuerdo, (iv) pago parcial por entrega de mobiliario;
(v) ausencia de título ejecutivo para cobro de la cuota de administración, (vi) ausencia de título ejecutivo por falta de pago del IVA; (vii) restitución del local; (viii) excepción de contrato no cumplido; (ix) fuerza mayor por cierre del centro comercial; (x) ausencia de poder; (xi) cualquier otro medio defensivo que se encuentre probado. 4.
La demandante descorrió el traslado de las excepciones, las que refutó junto con la solicitud de práctica de pruebas.9 SENTENCIA APELADA En la sentencia apelada la juez a quo declaró probadas las excepciones concernientes a la ausencia de título ejecutivo para cobro de la cuota de administración más IVA, motivo por el que denegó continuar el proceso respecto de tales conceptos y sus intereses moratorios, desestimó los demás medios defensivos y dispuso seguir adelante la ejecución en relación con los valores restantes indicados en el mandamiento de pago10.
Tras breve reseña de los requisitos de los títulos ejecutivos y la legislación aplicable, la juez a quo explicó que no se configuraba la nulidad del contrato de arriendo por falta de prueba de que su objeto y causa contraríen la ley y las buenas costumbres, pues la infracción de normas urbanísticas y la falta de permisos para la entrada en funcionamiento del centro comercial son aspectos exógenos al contrato, aunado a que independiente de esa circunstancia, la arrendataria recibió 9 Pdf 05, cuad. ppal.
Pdf de la subcarpeta con consecutivo 48, cuad. ppal. (Acta de la audiencia de juzgamiento de 6 de marzo de 2024), se precisa que en la sentencia no hubo pronunciamiento expreso acerca de los bienes inmuebles que fueron embargados a la parte demandada. 10 3 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 los locales comerciales y estuvo en la posibilidad de usarlos y explotarlos económicamente.
Especificó que tampoco se acreditó error como vicio del consentimiento, puesto que aspectos concernientes al flujo de visitantes, tiendas exclusivas y la característica de un centro comercial de élite, no fueron expresamente previstos o estipulados en el contrato, ni se probó que hayan sido condicionantes para que la arrendataria exteriorizara su voluntad obligacional.
Mencionó que el hecho concerniente a que la ejecutante impidió que la arrendataria vendiera helados, no implica incumplimiento de aquella en permitir el uso de los locales comerciales, pues el contrato es claro en que ese tipo de servicios solo podían brindarse a los clientes de la estética, spa de uñas y manos, que no al público en general.
Expuso que el cierre del centro comercial por pandemia no puede valorarse como fuerza mayor o caso fortuito que exonere a los demandados de sus obligaciones respecto del tiempo que duró la emergencia por Covid-19, toda vez que el Gobierno Nacional reguló la situación mediante Decreto 579 de 2020. Puntualizó que los intentos de la parte demandada para llegar a un acuerdo con la demandante, y que esta última rechazó, no pueden calificarse como conducta abusiva, en la medida en que ninguna disposición conmina a la arrendadora a que atienda o acceda a todos los reclamos que le formulen los arrendatarios.
En relación con los abonos a la deuda, resaltó la juez que la demandada allegó soportes contables por los cuales tuvo en cuenta los pagos 4 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 parciales de los cánones que hizo la parte ejecutada, de allí que la excepción formulada sobre el particular a su juicio no prosperara.
Determinó que las partes están de acuerdo en que la restitución de los inmuebles se realizó mediante acta de 28 de septiembre de 2020, motivo por el cual procede el cobro de cánones hasta esa fecha según fue acordado, sin que se haya acreditado alguna conducta abusiva por la arrendadora sobre el particular. Descartó la entrega de mobiliario de la parte arrendataria a favor de la ejecutante como pago o abono a la deuda (dación en pago), toda vez que no se demostró alguna manifestación expresa de la demandante por la cual haya aceptado recibir dicho amoblamiento de los inmuebles como un valor concreto imputable para el pago de cánones de arrendamiento, sino que en realidad se trató del ejercicio del derecho de retención del arrendador previsto en el art. 2000 del C.C. Advirtió la falta de claridad en cuanto al monto y características de las cuotas de administración y el correspondiente IVA, pues estimó que el contrato por sí solo no permite determinar esos valores, sin que se haya aportado alguna certificación expedida por la administración del centro comercial conforme a las normas legales aplicables por la cual se hubiera hecho precisión respecto de los montos adeudados por esos conceptos, motivo por el concluyó inviable seguir la ejecución de estos ítems.
Desestimó la excepción de ausencia de poder de la parte actora, al ver que en oportunidad la demandante subsanó tal falencia cuando en el curso del proceso aportó el documento de apoderamiento debidamente otorgado. 5 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 LAS APELACIONES a) - La demandante presentó y sustentó recurso de apelación11 en relación con la negativa de continuar la ejecución de las cuotas de administración incluido IVA, pues estima que la juez omitió dar aplicación a los principios de necesidad, legitimación, literalidad y autonomía de los ‘títulos-valores’, los cuales permiten entender que el contrato por sí solo es prueba suficiente contra los ejecutados, sin que requiera de otros documentos para determinar la expresividad, claridad y exigibilidad de la obligación de dichas cuotas.
Afirmó que los demandados no interpusieron recurso de reposición contra el auto que libró orden de apremio al tenor del art. 430 del Cgp, y que por ende, en su sentir, es inviable es que en la sentencia vuelva a analizarse el título ejecutivo para endilgar defectos de claridad en la obligación de pagar cuotas de administración. Adujo que el centro comercial Plaza Claro no está sometido al régimen de propiedad horizontal en la medida en que toda la superficie inmobiliaria es de un solo propietario (demandante), de allí que no sea aplicable la Ley 675 de 2001, en todo caso, quedó estipulado en el contrato de arrendamiento que las cuotas de administración se fijan conforme a un reglamento interno que había sido expedido previamente por el dueño del predio, documento que fue aportado al expediente como prueba de oficio decretada por la juez.
Refirió la demandante que con la declaración de su representante legal, junto con los testimonios de Alejandro Joya y Juan Manuel Iregui, quedó claro que no se necesita de un reglamento de propiedad horizontal para 11 Pdf 49, cuad. ppal. (reparos), y pdf 18 y 19, cuad. Tribunal (sustentación). 6 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 determinar el valor de las cuotas de administración del centro comercial, cuestión que quedó especificada en el contrato de arrendamiento. - Los demandados descorrieron el traslado de la sustentación de apelación de la parte actora12, para lo cual refirieron cómo la ejecutante confundió los conceptos de título ejecutivo y título-valor; destacaron que el estado de cuenta de cuotas de administración no es un documento que provenga de la arrendataria; mencionaron que nada obsta para que la juez hiciera control oficioso de legalidad del título en la sentencia conforme tiene explicado la jurisprudencia (STC-14595-2017); y llamaron la atención en que el reglamento interno del centro comercial no puede valorarse como un anexo al contrato de arriendo, pues se observa que carece de los sellos notariales de autenticación que sí tiene el documento contractual. b)- Los ejecutados también sustentaron recurso de apelación13, en cuyo memorial reiteraron los argumentos por los cuales fundamentó las excepciones; en especial puntualizó los siguientes temas: (i) hay la invalidez del contrato por vicio de consentimiento (error) conforme a las normas y la doctrina aplicable que no fueron tenidas en cuenta en la sentencia apelada;
(ii) se configura nulidad por objeto ilícito debido al incumplimiento de las normas de urbanismo del centro comercial que son de orden público y relevantes para el contrato de arriendo en cuestión; (iii) la excepción de contrato no cumplido debe prosperar, porque la arrendadora no le permitió la venta de helados de manera injustificada, so pretexto de una equivocada lectura de las estipulaciones contractuales, entre otras conductas abusivas de la arrendadora en el desarrollo del contrato;
(iv) es indiscutible la fuerza mayor por pandemia, causal 12 13 Pdf 22, cuad. Tribunal. Pdf 12 y 21, cuad. Tribunal. 7 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 eximente descartada por la juez por la indebida interpretación y aplicación del Decreto 579 de 2020; (v) quedó demostrado que el mobiliario del establecimiento de comercio quedó en los locales comerciales arrendados y benefició a la arrendadora, motivo por el que configura una forma de pago;
(vi) la improcedencia del cobro del IVA no solo se predica de las cuotas de administración, también de los cánones de arrendamiento, al tratarse de un impuesto que debe ser pagado a la DIAN y en el que la demandante solo estaría facultada a cobrar a título de reembolso, aspecto este último que no fue debidamente acreditado con el título ejecutivo presentado por la demandante. - La parte actora descorrió el traslado de la sustentación de apelación de los ejecutados14, en cuyo escrito respaldo la decisión de la juez a quo de continuar la ejecución respecto a los cánones de arrendamiento (incluido IVA), intereses moratorios y cláusula penal, para lo cual trajo a colación el art. 1602 del C.C. e hizo eco de los argumentos de la sentencia apelada.
Especificó que si bien tiene bajo su poder el mobiliario de la parte demandada, nunca lo aceptó como pago, pues es claro que no hubo consenso entre las partes respecto del avalúo y, por ende, solo constituye garantía para el cobro de las obligaciones adeudadas. Anotó que conforme al art. 562 del Estatuto Tributario es un gran contribuyente (la demandante), motivo por el que procede el cobro de IVA a los demandados.
CONSIDERACIONES 1. Aunque de conformidad con el artículo 328, inciso 2º, del Cgp, como ambas partes son apelantes y el Tribunal se encuentra habilitado para resolver la instancia sin limitaciones, se precisa que se atenderán los 14 Pdf 23, cuad. Tribunal. 8 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 reproches de cada uno de los recurrentes contra la sentencia de primera instancia, sin perjuicio de la verificación de los requisitos del título ejecutivo.
En ese ámbito, el debate se centra en dilucidar si el contrato de arrendamiento de 8 de agosto de 2018 presentado con la demanda, reúne los requisitos formales y sustanciales para constituir título ejecutivo contra los demandados, en particular respecto a obligaciones periódicas relacionadas con el pago de cánones de arrendamiento, cuotas de administración, IVA e intereses moratorios, junto con el valor de la cláusula penal por incumplimiento.
La respuesta a esa cuestión conlleva a que se revoque la sentencia apelada y se termine el proceso, toda vez que conforme a la jurisprudencia procede la revisión oficiosa del título ejecutivo, por la cual se observa la falta de nitidez en las obligaciones a cargo de los demandados, deficiencia que fue verificada en el amplio debate probatorio suscitado en el transcurso de la actuación judicial, ya que se evidenció desacuerdos en la interpretación del contrato de arrendamiento y la forma de cumplir con las obligaciones periódicas estipuladas, aunado a que la arrendadora, previo a librarse el mandamiento ejecutivo, recibió la tenencia de los locales comerciales, a los que la demandada implantó mejoras y dejó mobiliario, cuyo avalúo quedó indefinido por desacuerdo de las partes, con el agravante de que la parte actora ni siquiera solicitó que dicho mobiliario estuviera a disposición del juzgado bajo la figura de la medida cautelar de secuestro, a efecto de los alcances correspondientes para la solución de la deuda que es lo que justifica esa retención. 2.
Sea lo primero precisar que el proceso ejecutivo se caracteriza porque para su inicio es indispensable que el actor cuente con un título ejecutivo 9 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 en toda regla: un documento proveniente del deudor en el cual conste una obligación expresa, clara y exigible al tiempo de la demanda, lo que excluye averiguaciones o interpretaciones pues del título mismo, o del conjunto de documentos que lo integren, debe emanar sin resquicio alguno de incertidumbre, que a cargo del demandado hay una específica obligación que el acreedor puede hacer que se cumpla por ese medio.
Lo contrario, que el “título” invocado contenga estipulaciones que se contradigan o que para establecer su alcance sea necesario precisar su sentido, o acudir a indagaciones que pueden conducir a distintas conclusiones, desnaturaliza el fundamento de este proceso, pues será en un juicio previo donde se definan los elementos de las obligaciones que se aducen como insatisfechas.
Sentado lo anterior, la sentencia recurrida debe ser revocada habida cuenta que para la Sala no hay claridad en punto a la obligación perseguida mediante el proceso ejecutivo, premisa que parte del título complejo que se derivó del contrato de arrendamiento y las particulares vicisitudes que acaecieron en torno a su terminación plasmada en otros documentos.
Asumiendo teóricamente que le asistiera razón a alguna de las partes recurrentes, encuentra el tribunal que no se está en presencia de una acreencia que preste mérito ejecutivo debido a la ausencia de presupuestos de la acción. Al respecto debe indicarse –contrario a lo aducido por la demandante en su apelación– que nada obsta para que el juez de primera instancia, o en sede de apelación, en virtud del control oficioso de legalidad, revise en la respectiva sentencia si los documentos adosados como fundamento de la ejecución cumplen o no con las exigencias de ley, pues si bien es cierto que el artículo 430 del Cgp señala que los requisitos formales del título ejecutivo sólo pueden cuestionarse mediante el recurso de reposición en 10 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 contra del mandamiento de pago, la jurisprudencia ha destacado que es perfectamente posible que en el curso de la segunda instancia de oficio se verifique que en el título conste una obligación expresa, clara y exigible a cargo del deudor, sin que se le pueda oponer al ejecutado que por no haber obrado por vía de censura contra la orden de apremio, le precluyó la oportunidad de invocar esa ausencia. En efecto, la Corte Suprema de Justicia ha considerado: “En conclusión, la hermenéutica que ha de dársele al canon 430 del Código General del Proceso no excluye la «potestad-deber» que tienen los operadores judiciales de revisar «de oficio» el «título ejecutivo» a la hora de dictar sentencia, ya sea esta de única, primera o segunda instancia (…), dado que, como se precisó en CSJ STC 8 nov. 2012, rad. 2012-02414-00, «en los procesos ejecutivos es deber del juez revisar los términos interlocutorios del mandamiento de pago, en orden a verificar que a pesar de haberse proferido, realmente se estructura el título ejecutivo (…) Sobre esta temática, la Sala ha indicado que “la orden de impulsar la ejecución, objeto de las sentencias que se profieran en los procesos ejecutivos, implica el previo y necesario análisis de las condiciones que le dan eficacia al título ejecutivo, sin que en tal caso se encuentre el fallador limitado por el mandamiento de pago proferido al comienzo de la actuación procesal (…)”15, jurisprudencia en la materia que constituye un precedente de suma importancia en eventos como el sub lite. 3.
Nuestra legislación exige como presupuesto básico para el cobro coactivo, que se muestre de manera nítida la presencia de una obligación en contra del demandado, en todo su contenido sustancial, sin necesidad 15 CSJ sentencia STC18432-2016 15 diciembre, Exp., 2016-440, reiterada en decisión STC141642017, 11 sep., rad. 2017-00358-01; en el mismo sentido, consultar fallo de 14 de marzo de 2019, STC3298-2019, Radicación n° 2500022130002019-00018-01. 11 12 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 de ninguna indagación preliminar.
De ahí, que la esencia y fundamento de la acción ejecutiva estribe en un título ejecutivo. El artículo 422 del Cgp preceptúa que las obligaciones objeto de ejecución deben ser expresas, claras y exigibles, y estar contenidas en un documento que constituya plena prueba contra el deudor, concurrencia de requisitos de los que depende la existencia de un título, pues lo que persigue todo proceso ejecutivo es el cumplimiento de la obligación consignada en dicho instrumento, sin el cual no se puede iniciar la actuación. De donde se colige que para la viabilidad de la ejecución basada en un contrato es indispensable que, desde el momento mismo en que se da comienzo al proceso, la parte acreedora allegue documentación (simple o compleja) que, sin ambages, demuestre que era obligación de los ejecutados satisfacer las específicas prestaciones cuyo cumplimiento forzado se persigue, comoquiera que “la obligación (para que sea susceptible de recaudo coercitivo) debe constar en el escrito en que aparezca completamente delimitada, o sea en forma explícita, es decir que las obligaciones implícitas no pueden ser cobrables ejecutivamente”16.
De otro lado, viene al caso memorar que el arrendamiento es un negocio jurídico por medio del cual “dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado” (Art. 1973 C.C.) Son elementos de la esencia del contrato en el arrendamiento: un bien que pueda usarse sin consumirse, y el precio o renta que se paga por su 16 CURSO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Parte Especial, Hernando Morales Molina, 8ª edición, Ed. ABC, pág. 170.
Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 goce, sin que, por consiguiente, el tiempo por el cual se conceda el disfrute constituya un elemento de la esencia de esta especie de convención, ya que el plazo, al igual que el término y la condición, constituyen elementos accidentales de los contratos, esto es, no indispensables para su existencia. De allí que el pago de la renta, que es lo que constituye el proceso ejecutivo acá debatido -porque de esa carga y el supuesto incumplimiento de los demandados es que emergen las demás prestaciones perseguidas-, está sujeto a que el arrendatario tenga o haya tenido el disfrute de la cosa, vicisitud de la que emana el deber de pagar la remuneración por usufructuar el bien arrendado 4.
Sentadas las anteriores premisas, el Tribunal observa que la prueba de la que pende el proceso ejecutivo corresponde a un contrato de arrendamiento celebrado el 8 de agosto de 2018 respecto de los locales 203 y 2-04 ubicados en el centro comercial y empresarial Plaza Claro, ubicado en la Carrera 68A # 24B-10 de Bogotá. Ahora bien, revisado el documento17 se sigue que fue suscrito por Comunicación Celular S.A. – Comcel S.A. (arrendadora), e Inversiones Sume S.A.S., Ana María Méndez Pizarro y Juan Carlos Flórez Avella (arrendataria y codeudores), con un plazo de duración de 6 años. 4.1.
En relación con la renta mensual (canon) se pactó en la cláusula quinta que se causaría a partir “de la apertura del local o del vencimiento del plazo para adecuaciones (lo que ocurra primero), la suma que resulte mayor de comparar las descritas en los incisos a) y b)”. Se precisó que el canon “corresponde al importe que EL ARRENDATARIO pagará mensualmente a EL ARRENDADOR, a partir de la apertura del 17 Folios 4 a 23, pdf 01, cuad. ppal. 13 14 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 Local al público en general o del vencimiento del plazo para las adecuaciones (Lo que ocurra primero), y que será la cantidad que resulte mayor entre las siguientes (‘a’ y ‘b’). ”a) RENTA MÍNIMA MENSUAL GARANTIZADA – RENTA FIJA ”El canon mensual de arrendamiento que el arrendatario pagará a favor de EL ARRENDADOR, se pacta en la suma de: - Año 1 DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (COP$12,500,000) más IVA, cantidad que las Partes señalan como Renta Mínima Mensual Garantizada. - Año 2 QUINCE MILLONES QUINIENTOS MIL pesos colombianos (COP$15,500,000) mas IVA, cantidad que las Partes señalan como Renta Mínima Mensual Garantizada. - Año 3 VEINTE MILLONES DE pesos colombianos (COP$20,000,000) mas IVA, cantidad que las Partes señalan como Renta Mínima Mensual Garantizada”.
También se estipuló que a partir del tercer año el incremento sería conforme al IPC certificado por el DANE. “B) RENTA PORCENTUAL – RENTA VARIABLE El canon mensual de arrendamiento que el arrendatario pagará a favor de el arrendador, será la cantidad que resulte de aplicar el diez por ciento (10%) al importe de ventas netas mensuales que el arrendatario realice en el Local durante el mes al que la renta corresponda, más el correspondiente IVA. ”Para los efectos de este Contrato se entenderá por ‘Ventas Netas’, Las que realice durante cada mes calendario EL ARRENDATARIO en el local que instalará y operará en el Centro Comercial, las cuales quedarán 15 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 constituidas por los ingresos obtenidos por la venta de los productos y/o servicios. ”EL ARRENDATARIO dentro de los primeros diez (10) días calendario de cada mes, se obliga a entregar a COMCEL en sus oficinas precisadas en la Cláusula Vigésima primera (Notificaciones), el informe mensual de las Ventas Netas realizadas en el mes inmediato anterior en el Local objeto del presente Contrato.
En el caso de que LA RENTA PORCENTUAL – RENTA VARIABLE calculada para el mes inmediato anterior fuere mayor a la RENTA MÍNIMA MENSUAL GARANTIZADA – RENTA FIJA pagada por adelantado en el mes inmediato anterior, la diferencia será cubierta por EL ARRENDATARIO sin excepción en un plazo máximo no mayor a cinco (5) días calendario siguientes a la entrega del informe mensual en los mismos términos de los dispuesto en la presente cláusula, ella sin perjuicio del pago del Canon que corresponda al mes en curso. ”EL ARRENDATARIO desde la firma del Contrato expresa su total consentimiento a efecto de que COMCEL practique las visitas de auditoría y revisión de estados financieros, previo aviso por cualquier medio con cinco (5) días hábiles de anticipación le haga llegar a EL ARRENDATARIO, respecto de las Ventas Netas realizadas por EL ARRENDATARIO, en el momento que lo requiera, para la comprobación de los montos que por concepto de RENTA PORCENTUAL - RENTA VARIABLE, que EL ARRENDATARIO debe cubrir cada mes. ”La presentación de recibos posteriores, debidamente pagados no implica que las rentas anteriores hayan sido debidamente cubiertas por parte de EL ARRENDATARIO, así como todo pago por EL ARRENDATARIO o todo recibo por EL ARRENDADOR de una cantidad inferior a el Canon precisado anteriormente, sin perjuicio del derecho de el arrendador de cobrar el saldo del Canon.
De igual forma el arrendatario reconoce y Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 acepta que está obligada a pagar el Canon en forma íntegra aún cuando ocupe parcialmente el Local siempre que dicha ocupación parcial sea por causas imputables a EL ARRENDATARIO. ”El canon de arrendamiento será pagadero de forma anticipada durante los (5) primeros días calendario de cada mes.
El valor del canon de arrendamiento establecido como Renta Mínima Mensual Garantizada – Renta fija se ajustará cada año, contado a partir de la fecha de suscripción del Contrato y sus renovaciones si las hubiere, en proporción con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, incremento que desde ya y sin necesidad de notificación acepta EL ARRENDATARIO en su monto y fecha de vigencia”.
Y como si los anteriores condicionamientos fueran pocos, la misma cláusula consagra cuatro parágrafos que por su pertinencia e importancia también deben transcribirse a continuación: “PARÁGRAFO PRIMERO: INTERESES DE MORA.- Las Partes convienen que el Canon mensual pactado deberá ser pagado en la forma y términos establecidos en la presenta Cláusula Quinta, por lo que si el ARRENDATARIO incurre en mora en el pago del mismo, se obliga a pagar, además de valor que se le corresponda conforme el presente Contrato, intereses moratorios a la tasa máxima legal vigente […] por cada día de retraso y los demás costos de cobranza relacionados con dicho retardo en que deba incurrir el ARRENDADOR.
El ARRENDATARIO renuncia expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirse en mora del pago de esta o cualquier otra obligación derivada del Contrato. ”Los intereses moratorios señalados serán aplicables durante el tiempo que transcurre entre la fecha en que debió hacerse el pago y el día en 16 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 que efectivamente éste se realice, en el entendido de que aunque estos intereses no fuesen cubiertos en su oportunidad, el ARRENDATARIO no podrá retener el Canon ni el ARRENDADOR rechazar el pago del mismo, fecha en la cual dejará de computarse la mora, sin perjuicio del derecho del ARRENDADOR de cobrar los intereses por mora generados durante el período de incumplimiento del ARRENDATARIO. ”PARÁGRAFO SEGUNDO: la mera tolerancia de EL ARRENDADOR en aceptar el pago del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento, no se entenderá como ánimo de novación o de modificación del término establecido para el pago en este contrato. ”PARÁGRAFO TERCERO. Así mismo, la ausencia o retardo en la facturación por parte del ARRENDADOR no exime al ARRENDATARIO de efectuar el pago correspondiente por canon de arrendamiento, ni tampoco implica condonación de deuda o intereses moratorios. ”PARÁGRAFO CUARTO: PRIMER PAGO: A la firma de este Contrato, y antes de la fecha de entrega del Local, el ARRENDATARIO deberá cancelar DOS (2) cánones de arrendamiento - RENTA MÍNIMA MENSUAL GARANTIZADA RENTA FIJA por concepto de renta anticipada, con la finalidad de reservar el local en la cuenta bancaria descrita en esta cláusula y enviar evidencias o pago al ARRENDATARIO so pena no poder ocupar el local en la fecha de entrega del mismo”. 4.2.
Precísase que las partes coinciden en que fue la demandante quien redactó el contrato, característica corroborada por el testigo Alejandro Joya Aparicio (abogado de contratos de Comcel)18. 18 48mm59ss, archivo multimedia de la subcarpeta con consecutivo 39, cuad. ppal. 17 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 Como puede observase de la extensa y compleja redacción de la cláusula quinta contractual, falta claridad del momento en que comenzaron a causarse los cánones de arrendamiento, carencia de nitidez en punto al momento oportuno para proceder con el pago mensual por parte de la arrendataria, dudas en la forma de liquidar y causar el cobro del IVA (facturación) e incongruencia respecto del incremento anual del canon.
En efecto, se previó dos metodologías comparativas para fijar el monto del canon, la “renta mínima mensual garantizada-renta fija” y la “renta porcentual-renta variable”, siendo exigible la de mayor valor según se determine conforme al procedimiento estipulado para el efecto. Para este caso, la demandante se limitó a cobrar por vía judicial el monto por renta fija sin dar ninguna explicación19, pero tal supuesto contractual denota varias falencias que no permiten calificar el pago de ese tipo de canon como una obligación que si bien es expresa, carece de claridad y se percibe ambivalencia en su exigibilidad.
Véase que en los primeros incisos de la cláusula quinta no quedó claro si la renta fija opera indefectiblemente y al margen de que posteriormente se agote el trámite de verificación relacionado con la renta variable, pues para llegar a una conclusión semejante habría que realizar una labor interpretativa que no estaría exenta de controversia o discusión. En uno de los incisos de esa estipulación se dice que el “canon de arrendamiento será pagadero de forma anticipada durante los cinco (5) primeros días calendario de cada mes”, pero sin especificar si aludía a la denominada “renta fija”. 19 Véase demanda, folios 70 y 79, pdf 01, cuad. ppal. 18 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 Para la causación de intereses de mora (parágrafo primero de la cláusula quinta), tampoco se hace precisión a la distinción entre renta variable y fija.
En el parágrafo cuarto se alude a un primer pago de dos cánones de arrendamiento de “renta fija” por concepto de renta anticipada, con el fin de reservar el local y poderlo ocupar, estipulación de la que se desconoce los pormenores de su cumplimiento y la forma de imputación de ese pago, pues como se explicó, la causación de los cánones se generaría a partir de la apertura del local al público y había la posibilidad de que la renta variable fuere mayor a la fija, de allí que sobre este tópico se advierta total incertidumbre.
La cláusula primera, literal e), define canon como “el precio pagado por el arrendatario al arrendador por cada mes de ejecución contractual”, estipulación así redactada que da a entender que el pago del canon es mes vencido, esto es, luego de que el arrendatario usara o gozara del local durante un mes, lo cual es inconsecuente con las otras estipulaciones que aluden a pago anticipado según viene de verse.
También se advierte que el rubro de “renta fija” se determinó sin incluir IVA, visto que se indicó un monto concreto (para el primer año $12.500.000) y posteriormente anotó la expresión: “más IVA”, diferenciación que tiene incidencia en la interpretación de otras cláusulas contractuales, como sería la causación de intereses de mora, pues no es lo mismo liquidar dichos réditos en el monto de $12.500.000 (solo canon de arriendo), que sobre $14.875.000 (canon más IVA del 19%) tal como fue 19 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 solicitado en la demanda y según fue librado el mandamiento ejecutivo en auto de 22 de agosto de 2020.20 Además, en el texto contractual también se menciona facturación por parte del arrendador para el cobro de los cánones (parágrafo tercero cláusula quinta), pero sin brindar mayores detalles, lo cual tendría sentido precisamente para el cobro y causación del IVA conforme al art. 429 del Estatuto Tributario21 y porque la demandante adujo en este proceso que ante la DIAN era un “gran contribuyente”, como en efecto puede corroborarse con algunas las facturas que allegó por requerimiento oficioso de la juez a quo22, aunado a que el testigo Jairo Armando Parra Hurtado (empleado del área de gestión de cartera de la compañía demandante)23 hizo alusión precisamente al procedimiento de facturación para el cobro de cánones y para la imputación de pagos que realizara la parte demandada.
Bajo esa óptica, no es comprensible cómo en el contrato se prevé que “la ausencia o retardo en la facturación por parte del arrendador no exime al arrendatario de efectuar el pago correspondiente por canon de arrendamiento, ni tampoco implica condonación de deuda o intereses moratorios” (se resalta), pero se deja un enorme vacío en punto a conciliar o armonizar la exigibilidad de cada canon o instalamento según las estipulaciones contractuales, y la exigibilidad que se pueda generar con el trámite de facturación que agote o haya realizado el arrendador para ese mismo propósito (cobro de cánones), ambivalencia agravada si se tiene en cuenta que las facturas por la prestación de servicios 20 Folios 97 a 98, pdf 01, cuad. ppal.
Artículo 429. Momento de causación. El impuesto se causa: a. En las ventas, en la fecha de emisión de la factura o documento equivalente y a falta de éstos, en el momento de la entrega, aunque se haya pactado reserva de dominio, pacto de retroventa o condición resolutoria. 22 Folios 13 a 15, pdf 29, cuad. ppal. 23 19mm06ss, archivo multimedia de la subcarpeta con consecutivo 30, cuad. ppal. 21 20 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 configuran títulos-valores en los parámetros señalados por el Código de Comercio y la Ley 1231 de 2008.
En relación con el incremento del canon, se advierte que en la estipulación por “renta fija” se detallaron valores concretos para los primeros tres años ($12.500.000, $15.500.000 y $20.000.000), y después se precisó que en años subsiguientes el incremento será por el IPC certificado por el DANE; empero, en párrafo posterior quedó pactado que el “valor del canon de arrendamiento establecido como Renta Mínima Mensual Garantizada – Renta fija se ajustará cada año, contado a partir de la fecha de suscripción del contrato y sus renovaciones si las hubiere, en proporción con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, incremento que desde ya y sin necesidad de notificación acepta EL ARRENDATARIO en su monto y fecha de vigencia”, clausulados cuya contradicción es perceptible con su simple lectura.
En punto a la fecha de inicio en que se causarían los cánones a cargo de la arrendataria, únicamente puede determinarse con la remisión a otros documentos mencionados en el contrato, como son: (i) el acta de entrega del inmueble (clausula 1ª, lit. h)24, lo que da a entender que el contrato por sí solo no es suficiente como constancia de dicha entrega;
(ii) aprobación del arrendador de los “proyectos arquitectónico, ejecutivo y de fachadas” (cláusula décima cuarta); (iii) plazo para adecuaciones (cláusula 1ª, lit. l); (iv) constancia apertura al público del Centro Comercial y de local arrendado (cláusula 1ª, lit. l); sobre el particular, debe tenerse presente que en esas estipulaciones se anotó de manera insistente que, un poco al margen de los plazos previstos, cobra “ACTA DE ENTREGA: Documento mediante el cual las Partes hacen constar la entrega por parte del ARRENDADOR, y la recepción por parte del ARRENDATARIO de la tenencia física del Local. 24 21 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 relevancia la fecha de apertura del local al público como el momento en que empezaría a causarse los cánones de arrendamiento.
Sin embargo, ninguno de esos documentos fue aportado con la demanda, pues –se reitera– únicamente se allegó como título ejecutivo el contrato de arrendamiento, luego no hay certeza en relación con la fecha exacta en que empezaría la facturación y cobro de los cánones de arrendamiento, situación que por demás fue objeto de discusión y desacuerdo por las partes (falta de claridad), visto que la representante legal de Inversiones Sume S.A.S., en su interrogatorio, refirió que dio apertura al local a finales de diciembre de 201825, mientras que la demandante, con ocasión del testimonio de Jairo Armando Parra Hurtado (Gestión de Cartera de Comcel) explicó que los abonos realizados por la arrendataria se imputaron a las facturas más antiguas, de lo cual fue allegado al expediente soporte documental26, en el que la ejecutante precisó que hizo imputación de abonos a dos días de noviembre de 2018, la totalidad de diciembre de ese año y un pago parcial para enero de 2019 por $2.289.160, del cual quedó un saldo de $12.585.840.
Adviértese que esa discrepancia de ningún modo es resuelta por el contrato, ni siquiera por ningún otro documento que tardíamente haya sido aportado en el curso del proceso, aunado a que –como ya se dijo– tampoco se tiene noticia ni claridad de lo sucedido con los dos cánones de renta fija que supuestamente debió haber pagado la arrendataria para reservar los locales y poderlos ocupar al tenor del parágrafo cuarto de la cláusula quinta contractual. 25 1h18mm00ss, archivo multimedia de la subcarpeta con consecutivo 27, cuad. ppal., cuando manifestó que aproximadamente abrió el local a finales de diciembre de 2018, posteriormente en 1h51mm13ss, cuando se le preguntó una fecha exacta, mencionó el 19 de diciembre de 2018. 26 Pdf 29, cuad. ppal. 22 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 4.3.
Situación parecida ocurre con la obligación de pagar cuotas de administración. En la cláusula séptima del contrato se estipuló: “CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar las cuotas mensuales de administración, mantenimiento y publicidad de Plaza Claro que le correspondan al Local, pagadera por anticipado dentro de los CINCO (5) días calendario de cada mes.
Este valor se reajustará automáticamente cada vez que la asamblea, el Propietario y/o el Consejo de Administración hagan los reajustes del caso, según lo estipule el Reglamento de Propiedad Horizontal o de uso, en la misma proporción porcentual predeterminada por ellos, sin necesidad de requerimiento alguno. El ARRENDATARIO renuncia expresamente los requerimientos para constitución en mora respecto de esta obligación pecuniaria y asume todos los intereses de mora, y costos asociados a ello que se le puedan cobrar como consecuencia de su retardo en el cumplimiento de esta obligación. Así mismo, el ARRENDATARIO se obliga a pagar las cuotas extraordinarias que se cobren, relativas a decoración de temporadas, mercadeo, publicidad del Centro Comercial y demás eventos especiales u otros conceptos que no estén contemplados en el presupuesto general.
El valor de este monto lo determinará la administración del Centro Comercial, teniendo en cuenta que en ningún caso podrá ser superior al valor establecido como Renta Fija Mensual y no podrá cobrarse más de una vez por cada año calendario que transcurra. ”PARÁGRAFO: EL ARRENDATARIO se compromete a cumplir y respetar actualmente todas y cada una de las normas establecidas por el Reglamento de Propiedad Horizontal o de uso de Plaza Claro”.
Como puede observarse, el contrato no fija una cifra concreta por cuota de administración (cantidad líquida de dinero), de modo que por sí solo 23 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 es insuficiente para constituir título ejecutivo por este concepto en la medida en que hace remisión expresa a un “reglamento de propiedad horizontal o de uso”, “la asamblea, el propietario y/o consejo de administración”, “presupuesto general” y “administración del centro comercial”.
Con esa forma de redacción se da a entender que el centro comercial goza de personería jurídica propia como propiedad horizontal, lo cual facultaría al correspondiente administrador en expedir un certificado para el cobro de expensas ordinarias y extraordinarias, documento que constituiría título ejecutivo sin necesidad de requisitos o procedimientos adicionales, al tenor del art. 48 de la Ley 675 de 200127.
Empero, en este asunto quedó suficientemente dilucidado que “Plaza Claro” no está sometido al régimen de propiedad horizontal 28, de modo que cualquier acto por el cual una persona denominada o identificada como “administrador de centro comercial” exija el pago de cuotas de administración, en realidad carecería de aquellas potestades de orden legal, motivo por el que el cobro de ese tipo de obligaciones quedaría circunscrito a las reglas que por autonomía de la voluntad hayan fijado de manera expresa, clara y concreta las partes (art. 1602 del C.C.).
En ese contexto, con la demanda no se allegó ningún documento (debidamente comunicado a los demandados) por el cual la demandante – como arrendadora y única propietaria de todo el centro comercial– haya 27 Precísase que en las varias alegaciones de la parte demandante, alude a que dicha ley solo rige para vivienda urbana, apreciación errónea al revisar el contenido de esa ley, pues se trata de la regulación de la propiedad horizontal para todo tipo de edificaciones, sin que nada obste su aplicación en materia de centros comerciales. 28 En otros apartes del contrato así se puede entender, en todo caso, esa situación fue corroborada por la representante legal de la demandante en interrogatorio de parte, y los testigos Jairo Armando Parra Hurtado y Alejandro Joya Aparicio. 24 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 encomendado a persona determinada, o ente (asamblea, consejo de administración), para fijar el monto por concepto de cuotas de administración, ni de proceder con el cobro y recibo de pagos que pudieren efectuar los arrendatarios, tampoco explicó la metodología o procedimiento que utilizó para fijar el respectivo valor, sino que se limitó a aportar una “liquidación de cuotas de administración” desde el 25 de enero de 2019 al 17 de junio de 2020, en un documento del que se desconoce autoría por no estar suscrito o firmado29.
Incluso, luego de que en la etapa probatoria se advirtiera esa falencia de un reglamento de propiedad horizontal, la juez ordenó a la demandante allegar al proceso el reglamento interno de Plaza Claro mencionado por varios testigos, como en efecto hizo en documento de copia simple suscrito solo por la representante legal de la demandante, Hilda María Pardo Hasche.
Como puede corroborarse, ni la referida “liquidación de cuotas” ni el denominado “reglamento interno” están suscritos por alguno de los demandados (ni siquiera algún signo de haberlo recibido), de allí que no puedan predicarse como documentos provenientes de los deudores al tenor del art. 422 del Cgp y, por lo mismo, tampoco pueden conformar título complejo junto con el contrato para determinar una obligación expresa, clara y exigible que permita cobrar dineros por concepto de cuotas de administración. Además se evidencia que en el contrato y en la demanda nada se mencionó sobre el cobro del IVA por dicho concepto, lo cual tendría sentido si el funcionamiento del centro comercial en general como gran 29 Folio 26, pdf 01, cuad. ppal. 25 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 superficie obedeciera a un régimen de propiedad horizontal, puesto que no se entendería como una prestación de servicio o venta de un bien y por ende no habría obligación de facturar30, hipótesis inaplicable al caso en cuestión, pues se reitera, el centro comercial no tiene propiedad horizontal, cuestión que de ningún modo es aclarada o especificada en el contrato ni en ninguna otra prueba, situación que corrobora aún más la falta de claridad de la obligación (cuotas de administración). 5.
Los inconvenientes explicados respecto a las obligaciones atinentes a cánones de arrendamiento y cuotas de administración, también se predican respecto a la liquidación y cobro de intereses moratorios, por ser ésta una obligación accesoria derivada del supuesto incumplimiento de las obligaciones principales, es decir, tampoco se configura título ejecutivo por dichos réditos de mora. 6.
De igual manera el cobro de la cláusula penal, prevista en la estipulación decimotercera del contrato a cargo únicamente de la arrendataria en caso de incumplimiento de sus obligaciones, presentaría inconvenientes tanto de claridad como de exigibilidad. Al respecto, el texto contractual dispone: “El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este Contrato por EL ARRENDATARIO, con excepción de la terminación anticipada del Contrato por parte del ARRENDATARIO, constituirá en deudor a EL ARRENDATARIO, por una suma equivalente al doble del precio mensual del arrendamiento que esté vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente.
Se entenderá, en todo caso, que el pago de la pena no extingue la 30 OFICIO DIAN 297 (912878) del 14 de octubre de 2021 26 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 obligación principal y que EL ARRENDADOR podrá pedir a la vez el pago de la pena y la indemnización de perjuicios, si es el caso. ”PARÁGRAFO: El ARRENDATARIO renuncia a toda clase de requerimientos para constituirse en mora y para tal efecto el presente contrato presta mérito ejecutivo.
Dicha pena se causará tantas veces como sean las violaciones al presente contrato. La presente cláusula es de carácter sancionatorio, por lo tanto la estipulación o pago de esta pena no afecta el derecho del ARRENDADOR, para reclamar los demás perjuicios que del incumplimiento del ARRENDATARIO se deriven”. El texto transcrito –calificado por la parte demandada como abusivo, entre otras tantas estipulaciones contractuales– no es claro en cuanto a la exigibilidad de la pena, porque si bien alude a que el arrendatario renuncia a requerimientos para constituirse en mora, aun así quedan serias dudas del momento en que ese arrendatario estaría conminado a cancelar la penalidad o la época en que el arrendatario podría exigir el correspondiente pago, pues no se fijó término, plazo o condición sobre el particular, tanto más cuando se refiere a que su causación se sujeta al incumplimiento de otras obligaciones: “se causará tantas veces como sean las violaciones al presente contrato”.
Es más, en la demanda solo se reclamó el cobro del valor de la penalidad por un solo incumplimiento por parte de la arrendataria, pero no especificó cuál ni el momento en que se verificó ese incumplimiento, aspecto de relevancia visto que el canon y la cuota de administración son obligaciones diferentes y periódicas, aunado a que la parte actora reprochó también incumplimiento del reglamento interno del centro comercial por venta de helados no permitido, conforme a sus alegaciones y réplica a las excepciones de mérito. 27 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 7.
En el libelo inicial también se solicitó el cobro de cánones que se sigan causando durante el transcurso del proceso, y así fue ordenado en el mandamiento de pago de 22 de octubre de 2020 (numeral 6)31, empero, omitió la demandante informar en oportunidad, que recibió la tenencia de los locales comerciales conforme al acta suscrita por las partes el 28 de septiembre de 2020, en la cual conservó bajo su custodia mobiliario de la arrendataria32.
Al respecto, recuérdase el art. 281, inciso 4º, del Cgp dispone que en “la sentencia se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada a más tardar en su alegato de conclusión o que la ley permita considerarlo de oficio”.
Pues bien, es claro que la ejecución de ningún modo podría continuar por cánones que “se sigan causando”, pues ambas partes reconocieron la autenticidad y validez de dicha acta de entrega, incluso la parte demandada alegó que desde mucho tiempo antes estuvo dispuesta a restituir pero la demandante se negó a recibir (desde diciembre de 2019), como en efecto mencionó la representante legal de la arrendadora en su interrogatorio, so pretexto de que eso no procedía visto que los demandados se encontraban en mora en el pago de cánones, pero al final se recibió según consta en el acta de entrega.33 Esa circunstancia también podría configurar mora del arrendador en recibir y evitar la extensión de perjuicio por el no pago de cánones por la 31 Folios 97 a 98, pdf 01, cuad. ppal.
Pdf 18ActaRestituciónLocal, contenido en la subcarpeta con consecutivo 04, cuad. ppal. 33 1h09mm56ss, archivo multimedia contenido en la subcarpeta con consecutivo 27, cuad. ppal. 32 28 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 arrendataria, de allí que la exigibilidad de los cánones de 2020 queden en duda dado el desacuerdo de las partes sobre el particular, tanto más cuando la locataria no pudo usar los inmuebles por pandemia (hecho notorio), cuestión que no fue definida o determinada por las partes mediante algún otro acuerdo o adición al contrato.
Además, si bien el Decreto 579 de 2020 reguló el tema de arrendamientos durante el confinamiento por pandemia Covid-19, sus lineamientos fueron generalizados y no previó todas las hipótesis, pues es comprensible que el arrendatario de una vivienda, o la empresa o fábrica que tiene alquilada una oficina o bodega se vean conminadas al pago de la totalidad del canon debido a que podían permanecer –pese a la emergencia sanitaria– en uso del respectivo inmueble34, mas no cuando se trata de un establecimiento de comercio cuya razón de ser para su funcionamiento es estar abierto al público y recibir clientes, tanto más cuando está ubicado dentro de un centro comercial, de allí que quedaría abierta la discusión en punto a si esa fuerza mayor que exoneraría al arrendador de la obligación de permitir el ingreso al arrendatario al predio para su normal uso (pues tiene el control de todo el centro comercial), implicaría a su vez exoneración o no al arrendatario de pagar el canon al verse impedido de usar el inmueble por la misma causa.
En tal sentido, el título presentado para el cobro ejecutivo también es insuficiente, puesto que por sí solo no da claridad en punto a la exigibilidad de los cánones que pudieron causarse durante el 2020 y en la pandemia, sin que la parte actora haya aportado oportunamente alguna prueba sobre el particular. 34 Razón por la cual el decreto solo concedió el beneficio de que los arrendatarios sean exonerados de pagar intereses de mora por el no pago oportuno de canones. 29 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 8.
Otra razón adicional para afirmar la falta de título de ejecutivo para continuar con el proceso, consiste en que –como viene de verse– la demandante mantiene bajo su custodia el mobiliario propiedad de la demandada, cuyo avalúo es punto de discusión entre las partes, según se evidenció en los interrogatorios de parte, tanto así que el principal motivo por el cual se intentó la conciliación que al final fracasó, consistió en que pudieran llegar a un acuerdo del valor para poderlo imputar como pago a la deuda.35 Es más, la demandante al descorrer el traslado de la apelación de la parte demandada, explicó que “la retención del mobiliario del demandante es una garantía para el pago de lo adeudado y no el pago en sí mismo…, en atención a que no se ha llegado a un consenso al respecto del precio del mobiliario, no se puede considerar dichos muebles como parte de pago, es una mera garantía para ello, tal como lo indica el artículo 2000 del Código Civil".36 Sin embargo, en el transcurso del proceso la parte actora nunca solicitó tener en cuenta esa circunstancia para efectos de la ejecución, visto que las medidas cautelares se limitaron al embargo de dos inmuebles de propiedad de Inversiones SUME S.A.S., el establecimiento de comercio Hotel Bogotá HB y los dineros depositados en cuentas bancarias de los demandados37.
De manera que el ejercicio del derecho de retención del art. 2000 del C.C., quedó por fuera de los contornos de este proceso ejecutivo, pues no hay duda de que la arrendadora tiene bajo su custodia el mobiliario desde 35 Archivos multimedia de la subcarpeta con consecutivo 15, cuad. ppal. (audiencia inicial). Pdf 23, cuad. Tribunal. 37 Pdf 01, cuad. 02, medidas cautelares. 36 30 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 el 28 de septiembre de 2020 y se desconoce el uso o destino que le ha dado durante los últimos años, aspecto de relevancia en la medida en que el transcurso del tiempo puede depreciar aun más su valor en perjuicio de la parte demandada, aunado a que también sería un tema de discusión, pues en el interrogatorio de parte, la representante legal de Inversiones SUME S.A.S. explicó que el mobiliario fue utilizado por la demandante en favor de otra arrendataria que posteriormente entró a ocupar los locales comerciales, motivo que sería una controversia pendiente por definir y que es totalmente ajena a la naturaleza y propósito de este tipo de procesos.
Con base en lo advertido también podría decirse que la intención de los extremos negociales fue finalizar anticipadamente los efectos del contrato de arrendamiento el 28 de septiembre de 2020 con la restitución voluntaria del inmueble (pues la vigencia del contrato era de 6 años), lo cual generó que quedara pendiente por definir si había lugar a mejoras útiles o suntuarias en el inmueble que la arrendadora estuviera en la obligación de reconocer, junto con el referido mobiliario, todo lo cual impide continuar con el cobro judicial. 9.
Y es que tratándose de la viabilidad de la ejecución, por sabido se tiene que la obligación bien podría no constar en un solo documento, pero a fin de determinar el alcance del contenido obligacional a cargo del deudor, el juez no puede desplegar un ejercicio complementario en una cadena de documentos, actas y convenciones dotados, cada uno, de particularidades atañederas al negocio causal, ni por esa vía remediar desatenciones de las mismas partes.
Para librar la orden de apremio, la obligación tiene que ser inequívoca, precisa, que no se preste a confusiones ni que exista dubitación alguna sobre las prestaciones demandadas, o que se tenga que realizar una interpretación de documentos y situaciones fácticas para 31 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 determinarlas, exigencias ausentes en este caso, pues habría que efectuarse un rastreo o análisis, incluso de aspectos contractuales por facturación, penalidades, inicio de causación de cánones, prohibición de venta de helado, pandemia, mejoras y mobiliario para obtener claridad acerca de si alguna obligación subsiste luego de la terminación del contrato y el importe objeto de cobro. 10.
En ese orden de ideas, se concluye que el contrato de arrendamiento no cumple por sí solo con la totalidad de los requisitos para que pudiera ser ejecutado por vía judicial, circunstancia que se reconocerá oficiosamente. Así las cosas, no es del caso abordar los demás reparos de los apelantes, pues las deficiencias del título constituyen razón preponderante para revocar la sentencia impugnada y en su lugar dar por terminado el juicio.
Y ante las resultas del proceso, dadas las advertidas fallas del título invocado, no se condena en costas ni perjuicios derivados del presente trámite. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 6 de marzo de 2024 por el Juzgado 27 Civil del Circuito.
SEGUNDO: TERMINAR el proceso de la referencia por falta de título ejecutivo conforme se consignó en la parte motiva de esta decisión. 32 Apelación sentencia, ejecutivo, 11001 31 03 027 2020 00198 01 33 TERCERO: ORDENAR el levantamiento de las medidas cautelares. El a quo libre los oficios del caso.
CUARTO: Sin costas ni perjuicios.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Rad. 11001 31 03 027 2020 00198 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 45cfa67f0fe13dc0bb1868d8f91835c9670e2422d5b8080e6a8b91b5506d37a3 Documento generado en 14/11/2024 12:42:11 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica