República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D. C., dos (02) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS RADICACIÓN: 11001-31-03-028-2016-00638 01 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: JORGE IVÁN VELÁSQUEZ TANGARIFE DEMANDADO: FIDUCIARIA CENTRAL S.A. Y OTROS ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, frente a la sentencia proferida el 27 de julio de 2023, por el Juzgado Veintiocho Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. El demandante, por intermedio de apoderado, deprecó, de manera principal “[d]eclarar inexistente el negocio jurídico al que se refiere el documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, suscrito el 6 de junio de 2012, por la FIDUCIARIA CENTRAL S.A., por la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. y por JORGE IVÁN VELÁSQUEZ TANGARIFE, porque a dicho negocio jurídico le hacen falta sus requisitos o elementos esenciales, para ser considerado un contrato, en los términos definidos en el artículo 864 del Código de Comercio y en el artículo 1495 del Código Civil. 1.1.
Pretensiones subsidiarias. Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. 1.1.1.Primera pretensión subsidiaria. Declarar la nulidad absoluta del negocio jurídico, al que se refiere el documento [indicado en la pretensión principal], porque en la promesa aquí mencionada no concurren las circunstancias, exigencias o requisitos consagrados en el artículo 1611 del Código Civil, para que pueda producir obligaciones. 1.1.2.Segunda pretensión subsidiaria.
Declarar la nulidad absoluta del negocio jurídico, al que se refiere el documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’ (…), porque los actos o declaraciones de voluntad del negocio jurídico mencionado, carecen o no tienen una causa real. 1.1.3.Tercera pretensión subsidiaria. Declarar la nulidad relativa del negocio jurídico [citado en líneas precedentes] porque el consentimiento manifestado por Jorge Iván Velásquez Tangarife está viciado por el ‘error de hecho’ que ‘recae sobre’: 1) la especie del acto, contrato o negocio jurídico celebrado; 2) la identidad de la cosa específica de que se trata el negocio jurídico celebrado; 3) la sustancia o calidad esencial del objeto sobre el que versa el acto, contrato o negocio jurídico celebrado, porque es diversa de la que creyeron aquellas personas; 4) por el error acerca de la persona con quien se contrató, debido a que la consideración de la persona fue la causa principal del negocio jurídico aquí mencionado. 1.1.4.
Cuarta pretensión subsidiaria. Declarar la resolución del negocio jurídico al que se refiere el documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, suscrito el 6 de junio de 2012, por la FIDUCIARIA CENTRAL S.A., por la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS, y por JORGE IVAN VELÁSQUEZ TANGARIFE, como consecuencia del cumplimiento de la condición resolutoria, bajo la cual quedó sometida [su] 2 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. existencia [según lo estipulado] en el ‘Parágrafo Tercero’ de la cláusula ‘CUARTA’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’ (…)”. 1.1.5.
Quinta pretensión subsidiaria. Declarar la resolución del negocio jurídico [pluricitado], como consecuencia de la imposibilidad material que existe para que JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE pueda recibir los ‘derechos y facultades básicas’ identificados en la cláusula ‘PRIMERA’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’ del documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’ porque en ninguno de los patrimonios autónomos denominados ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’, ‘FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA’, o ‘FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM SALITRE’, existe la denominada ‘unidad predial del HOTEL EMBAJADA, dentro de la red de operación DIPLOMAT HOTELS, que hará parte del proyecto inmobiliario CAPITAL TOWERS de la cual se derivarían los ‘derechos y facultades básicas’ que la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. y sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. se obligaron a enajenar a favor de JORGE IVÁN VELASQUEZ TANGARIFE. 1.1.5.1.
Pretensiones consecuenciales de los anteriores pedimentos: 1.1.5.1.1. Condenar a Fiduciaria Central S.A., para que por sus propios actos y para que responda por ellos y con su propio patrimonio y a la sociedad Luis F. Correa y Asociados S.A., a pagar solidariamente a favor de JORGE IVÁN VELÁSQUEZ TANGARIFE la suma de $70.000.000 por concepto de la devolución, reembolso o reintegro de dicha suma que fue entregada por [el demandante] a la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. en cumplimiento de la obligación estipulada en la cláusula ‘TERCERA: PRECIO’ de la ‘Primera Parte: Condiciones especiales’, en concordancia con la cláusula ‘CUARTA’ de la “Segunda Parte: Condiciones Generales’ del documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’”. 1.1.5.1.2.
Por la indexación o actualización con base en el índice de precios al consumidor (…) aplicada sobre cada una de las sumas correspondientes a las cuotas mensuales liquidada desde cada una de las fechas en que Jorge Iván Velásquez Tangarife entregó a Fiduciaria Central 3 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
S.A., para completar $70.000.000 (…) y hasta la fecha en que se realice su pago efectivo a favor del [aquí accionante]. 1.1.5.1.3. Por los intereses moratorios a la tasa máxima permitida legalmente o en su defecto, los intereses comerciales bancarios a la tasa máxima permitida, liquidados sobre cada una de las sumas correspondientes a las cuotas mensuales liquidadas desde cada una de las fechas en que Jorge Iván Velásquez Tangarife entregó a la Fiduciaria Central S.A (…) para completar la suma de $70.000.000 (…) hasta la fecha en que se realice su pago efectivo a favor del [demandante]. 1.1.5.1.4.
Por la suma de $14.000.000 (…) por concepto de la sanción estipulada en el ‘Parágrafo Primero’ de la cláusula ‘CUARTA’, de la ‘Segunda parte: CONDICIONES GENERALES’ del documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, esto es, por la devolución de la suma correspondiente al 20% sobre la suma de $70.000.000 que [el actor] entregó a la Fiduciaria Central a título de arras. 1.1.5.1.5.
Por la suma de $10.000.000 (…), por concepto de los perjuicios morales debido a que el fallido negocio jurídico al que fue llevado por la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. y por la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A., generó en JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE emociones de aflicción, congoja, desilusión, engaño, tristeza, pesar. 1.1.5.1.6. Condenar a la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. para que por sus propios actos (…) y con su propio patrimonio y a la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. a pagar solidariamente a favor de JORGE IVÁN VELASQUEZ TANGARIFE las sumas de dinero (…) correspondientes a los rendimientos financieros estipulados en el ‘Parágrafo Tercero’ de la cláusula ‘CUARTA’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’ del documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWER HOTEL EMBAJADA’, calculados sobre la suma de $70.000.000 desde el 6 de junio de 2012 y hasta la fecha en que se realice su pago efectivo a favor de Jorge Iván Velásquez Tangarife. 1.1.6.
Sexta pretensión subsidiaria. 4 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. Declarar la resolución del negocio jurídico al que se refiere el documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, suscrito el 6 de junio de 2012 (…), como consecuencia del incumplimiento de la obligación estipulada en la cláusula ‘TERCERA: CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO PROMETIDO’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’ (…) incumplimiento atribuible a FIDUCIARIA CENTRAL S.A. y a la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. Por consiguiente, se ordene a los demandados a restituirle la suma de $70.000.000 junto con su indexación e intereses moratorios; más $14.000.000 por concepto de sanción y $10.000.000 por perjuicios morales.
Asimismo, peticionó se le paguen los correspondientes frutos civiles que produjeron los inmuebles que conforman el proyecto inmobiliario, así: La suma de $656.620.61 mensual (…) por los 261 bienes inmuebles identificados en el hecho 125.1 (…), suma calculada con base en la fórmula consignada en el hecho 396.2. La suma aquí mencionada se causa desde el 6 de junio de 2012 hasta la fecha en que se declare judicialmente la resolución del negocio jurídico al que se refiere el documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’”.
En defecto de la anterior, por $501.286.70 mensual (…) que están llamados a producir los 251 bienes inmuebles identificados en el hecho 125.2 de esta demanda, suma calculada con base en la fórmula consignada en el hecho 396.1. La suma aquí mencionada se causa desde el 6 de junio de 2012 hasta la fecha en que se declare judicialmente la resolución del negocio jurídico [en cuestión].
En caso que, por cualquier razón [en alguno de los tres patrimonios autónomos] no existan las sumas de dinero suficientes para el pago de los frutos civiles, en los términos mencionados anteriormente, Fiduciaria Central S.A. estará obligada a responder por sus propios actos y con su propio patrimonio, en tales circunstancias, [debe ser condenada a pagar al 5 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. señor Jorge Iván Velásquez] la suma de $656.620.61 mensual (…), por concepto de los frutos civiles que debe producir los 261 bienes inmuebles identificados en el hecho 125.1 (…) o en su defecto, la suma de $501.286.70, mensual (…), por concepto de frutos civiles que están llamados a producir los 251 bienes inmuebles identificados en el hecho 125.2 (…).
Cualquiera que llegue a ser la suma de las aquí mencionadas, se causa desde el 6 de junio de 2012, mensualmente, hasta la fecha en que se declare judicialmente la resolución del negocio jurídico [referido]. 1.1.7. Séptima pretensión subsidiaria. Condenar a la Fiduciaria Central S.A., para que en calidad de vocera y administradora de los patrimonios autónomos ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’ (…), ‘FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM SALITRE’ (…), y ‘FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA’ (…), cumpla la obligación estipulada en la ‘CLAUSULA QUINTA – OBLIGACIONES Y FACULTADES DE LA FIDUCIARIA’, en concordancia con la ‘CLAUSULA DECIMA OCTAVA’ del ‘CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA IRREVOCABLE’, en concordancia con lo estipulado en el literal ‘c’ de la cláusula ‘PRIMERA’ de la ‘Segunda Parte: CONDICIONES GENERALES’ del documento titulado ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, obligación que consistía en transferir a favor de JORGE IVÁN VELASQUEZ TANGARIFE, el derecho real de dominio, en una cuota parte, equivalente a una quinta (1/5) parte, sobre los inmuebles que corresponden a las ‘doscientas sesenta y ocho (268) suites o habitaciones’ (…) [correspondientes] a la ‘parte del inmueble denominado Hotel B”, identificados en el hecho 125.2. de esta demanda.
En defecto de las ‘doscientas sesenta y ocho (268) suites o habitaciones’, condenar a transferir el derecho real de dominio, en una cuota parte, equivalente a una quinta (1/5) parte, sobre los inmuebles que corresponden a las ‘doscientas sesenta y una (261) suites correspondientes a la parte del inmueble denominado Hotel A’, identificados en el hecho 125.1 (…), o en su defecto, condenar a transferir, el derecho real de dominio, en una cuota parte, equivalente a una quinta (1/5) parte sobre los inmuebles que corresponden a las ‘doscientas cincuenta y una (251) suites correspondientes a la parte del inmueble denominada Hotel B’ (…). 6 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
Como súplicas consecuenciales de la anterior solicitud, peticionó que Fiduciaria Central como como vocera y administradora de los tres fideicomisos citados ut supra, otorgue y firme la escritura pública mediante la cual “cumpla la obligación de transferir a favor de JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE el derecho real de dominio, en una cuota parte, equivalente a una quinta 1/5 parte, sobre los inmuebles que corresponden a las doscientas sesenta y ocho (268) suites o habitaciones (…) de la ‘parte del inmueble denominado Hotel B’ (…).
En defecto (…) el equivalente a una quinta parte 1/5 (…) a las ‘doscientas sesenta y una (261) suites correspondientes a la parte del inmueble denominado Hotel A’ (…). En defecto (…) se otorgue y firme escritura pública (…) de las doscientas cincuenta y una (251) suites correspondientes a la parte del inmueble denominada Hotel B”, junto con los correspondientes frutos civiles. 1.1.8.
Octava pretensión subsidiaria. Se declare la nulidad absoluta del Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable celebrado en la escritura pública No. 3254 del 4 de noviembre de 2011 de la Notaría 42 de Bogotá, mediante la cual se constituyó el patrimonio autónomo denominado “FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA” (…). [Igualmente], el Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable celebrado mediante escritura pública No. 3255 del 4 de noviembre de 2011 de la Notaría 42 de Bogotá, mediante la cual se constituyó el patrimonio autónomo “FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM”, porque el objeto de los [citados] (…) se trata de un objeto ilícito porque contraviene el derecho público de la Nación. 1.1.9.
Novena pretensión subsidiaria. Declarar la extinción, conclusión o terminación de los negocios fiduciarios (…): 1) CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE celebrado mediante escritura pública No. 3254 del 4 de noviembre de 1997 de la Notaría 1 de Bogotá, mediante la cual se constituyó el patrimonio autónomo ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’; 2) CONTRATO MERCANTIL DE FIDUCIA IRREVOCABLE [instrumentado] en la escritura pública No. 3254 del 4 de noviembre de 2011 de la Notaría 42 de Bogotá, mediante la cual se constituyó el patrimonio autónomo ‘FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA’; 3) CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL IRREVOCABLE [del que da cuenta] la escritura pública No. 3255 del 4 de noviembre de 2011 de la Notaría 42 de 7 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
Bogotá, mediante la cual se constituyó el patrimonio autónomo ‘FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM SALITRE’. Como pretensiones consecuenciales de la octava o novena, formuló las siguientes: Ordenar a Fiduciaria Central S.A. para que haga la liquidación, según sea el caso, de los patrimonios autónomos: ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’, ‘FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA’ y ‘FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM SALITRE’.
Condenar a Fiduciaria Central S.A. para que en calidad de vocera y administradora [de los anteriores patrimonios autónomos], según sea caso, cumpla el deber indelegable consagrado en el numeral 7 del artículo 1234 del Código de Comercio, que consiste en transferir los bienes a la persona a la que corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario. [Es decir], transferir a favor de Jorge Iván Velásquez el derecho real de dominio, de una cuota parte, equivalente a una quinta (1/5) parte, sobre los inmuebles que corresponden a las ‘268 suites o habitaciones’ (…) y/o sobre las ‘261 suites correspondientes a la parte del inmueble denominado Hotel A’ (…) y/o las ‘251 suites correspondientes a la parte del inmueble denominado Hotel B’ (…) [más] los frutos civiles que están llamados a producir, según sea el caso, (…)”. 1.1.10.
Pretensión condena en costas. Se condene a las convocadas a pagar solidariamente al demandante las costas judiciales derivadas del trámite del proceso. 2. Como sustento de sus pretensiones, dejó expresado que el “lote de terreno distinguido en el diseño urbanístico de Ciudad Salitre como SUPERMANZANA TRES NUEVE (SMIII-9), identificado con matrícula inmobiliaria 50C-1456210, formaba parte de un patrimonio autónomo, denominado FIDEICOMISO CIUDAD SALITRE, cuyo fiduciario era la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. y cuyo fiduciante, fideicomitente o constituyente era la BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA”.
Señaló que, conforme a la autorización de la Junta Coordinadora del Proyecto emitida el 29 de mayo de 1997, Fiduciaria 8 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. Central S.A. vendió a favor de Luis F. Correa y Asociados S.A., el inmueble citado ut supra, según consta en escritura pública No. 3253 de la Notaría 1 de Bogotá, por un valor de $3.953.808.384; sin embargo, la compañía compradora no solventó ese precio con recursos propios, sino con aquellos “provenientes de captaciones del público con la destinación específica de ser aplicados a la compra de inmuebles, los provenientes de órdenes de separación de inmuebles y los recaudados por las ventas de ellos o en general de la enajenación de muebles o inmuebles a cualquier título oneroso”.
Reseñó que “en la cláusula ‘TERCERA” del contrato de compraventa”, quedó establecido que la compañía Luis F. Correa y Asociados S.A. debía constituir un patrimonio autónomo en “cabeza de FIDUCIARIA CENTRAL S.A. (…) con la finalidad específica de que dicho patrimonio autónomo se destine a la planeación, estudio, diseño, construcción, desarrollo, promoción y ventas de un Proyecto Inmobiliario específico destinado a ACTIVIDAD MULTIPLE, de conformidad con la reglamentación de CIUDAD SALITRE (…)”.
Asimismo, pactaron que el comprador “queda especialmente obligado dentro de los plazos previstos, a adelantar la etapa de ventas de las unidades inmuebles privadas resultantes de la construcción del proyecto inmobiliario específico de actividad múltiple”. En virtud de lo anterior, el “4 de junio de 1997, la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. actuando en calidad de fiduciante, fideicomitente o constituyente y la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. actuando en calidad de fiduciario, celebraron ‘CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA IRREVOCABLE’, mediante la escritura pública No. 3254 de la Notaría 1 del Círculo Notarial de Bogotá D.C., mediante la cual, el inmueble de matrícula inmobiliaria 50C-1456210, formó un patrimonio autónomo denominado ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9”, por tanto, en opinión del actor, “se trató de una fiducia inmobiliaria de administración y pagos, lo que exigía legalmente, que los beneficiarios del ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’, entre ellos, JORGE IVÁN VELÁSQUEZ TANGARIFE, tenían que recibir de la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. al finalizar el desarrollo y construcción del ‘PROYECTO INMOBILIARIO ESPECIFICO SMIII-9 PROPIEDAD HORIZONTAL’, como provecho o beneficio, necesariamente la transferencia o la venta real del derecho real de dominio sobre unidades inmuebles resultantes del proyecto 9 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. inmobiliario [independientemente de que dichas unidades inmuebles se tratara de las habitaciones de un hotel llamadas ‘SUPERSUITES’ o ‘MINISUITES’, de oficinas, de locales comerciales, de apartamentos, etc] y no la simple cesión de simples derechos personales, además carentes por completo de objeto”.
Señaló que las prestaciones que debían recibir los beneficiarios o fideicomisarios, es decir, las personas de quienes Fiduciaria Central S.A., captó las sumas de dinero destinadas para el pago del precio del inmueble identificado con la matrícula No. 50C1456210, entre ellos, el señor Jorge Iván Velásquez Tangarife, era la transferencia o venta del derecho real de dominio sobre las unidades de los inmuebles resultantes del proyecto inmobiliario, independientemente de que dichas unidades se traten de habitaciones de un hotel llamadas “supersuites” o “minisuites”, de oficinas, de locales comerciales, de apartamentos, etc., pues como el “CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA IRREVOCABLE” correspondió a una fiducia inmobiliaria de administración y pagos, teniendo como finalidad la “transferencia de las unidades construidas a quienes resultaran beneficiarios del respectivo contrato”, al margen de cual fuera el uso para el cual se construyeran las unidades de la heredad, todo ello conforme a lo pactado en la cláusula quinta que se refiere a las facultades y obligaciones de la fiduciaria.
Relató que del contenido del contrato de fiducia mercantil inmobiliaria celebrado entre Fiduciaria Central S.A. y Luis F. Correa y Asociados S.A., mediante la escritura pública 3254 del 4 de junio de 1997, y según las cláusulas que se refieren a los actos o las declaraciones de voluntad de los celebrantes, relacionados con la venta del “Proyecto Inmobiliario especifico SMIII-9 Propiedad Horizontal”, en favor de terceros, tenía como objeto necesariamente la enajenación de las unidades de inmuebles resultantes de la construcción aquí mencionada.
No obstante lo pactado en la cláusula vigésima cuarta del contrato de fiducia mercantil inmobiliaria irrevocable y las 10 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. reglamentaciones expedidas por la entonces Superintendencia Bancaria, sobre la “publicidad de fiducia inmobiliaria”, a finales del 2006 la Fiduciaria Central S.A., y Luis F. Correa y Asociados S.A., “al amparo” de la convención de fiducia tantas veces citada, comenzaron una campaña publicitaria a través de diferentes medios, utilizando el nombre de la primera, a fin de captar recursos del público en general, con los cuales una parte se pagaría el precio del lote de terreno y la otra se pagaría el desarrollo y la construcción del “PROYECTO INMOBILIARIO ESPECIFICO SMIII-9 PROPIEDAD HORIZONTAL” anunciado al público en general como “CAPITAL TOWERS”.
A fin de promocionar la venta del referido proyecto, las citadas sociedades instalaron una sala de ventas en la Diagonal 22B (Avenida de la Esperanza) No. 51-38 de Bogotá, pero la información utilizada en la campaña publicitaria fue engañosa porque no correspondió a la realidad; pues no es que la sociedad haya escogido a la fiduciaria por su trayectoria, sino que se trató de la obligación concertada en el contrato de compraventa y de fiducia. Además, el supuesto operador hotelero para el llamado Hotel Embajada, Diplomat Hotels, para el 2008, ni siquiera existía, porque solo hasta el 6 de febrero de 2009, por petición de Luis Fernando Correa Bahamón, se constituyó la sociedad Diplomat Hotels S.A., con Nit 900.318.712-7, como consta en su certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio, sociedad que finalmente no fue el operador del llamado Hotel Embajada.
Explicó que con la finalidad de captar recursos del público y con fundamento en la cláusula sexta del contrato de fiducia mercantil inmobiliaria irrevocable, contenida en la escritura pública No. 3254 de la Notaría 1 de Bogotá, la Fiduciaria Central S.A., y Luis F. Correa y Asociados S.A., ofrecieron a las personas que se acercaban a la sala de ventas ya referenciada, como “RETORNO SOBRE LA INVERSIÓN ESTIMADO” para el año 1 el 9.2%, para el año 2 el 10.4%, para el año 3 el 11.5%, para el año 4 el 12.6%, para el año 5 el 13.4%.
La publicidad referida desconoció la reglamentación a la que se refiere el literal “c” del numeral “2.6. Programas publicitarios adelantados por las Sociedades 11 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. Fiduciarias” del Título I del Capítulo Sexto de la Circular Externa 007 de 1996, expedida por la entonces Superintendencia Bancaria, pues no cumplió con la obligación de “informarse de manera expresa y destacada la gestión a desarrollar por la sociedad fiduciaria -esto es- si se trata de la administración de tesorería del proyecto, la vigilancia de todas las etapas de la obra, la inversión de los recursos que ingresen al fideicomiso, y demás conceptos de este tipo de fideicomiso, de tal suerte que para el adherente, inversionista o beneficiario resulten claros e inequívocos los parámetros a los que se circunscribe la labor que adelantará la fiduciaria”.
Omitiendo a la par las normas consagradas en el numeral “5.2.” del Capítulo Primero del Título Quinto de la Circular Externa 007 de 1996, expedida por el ente de vigilancia antes mencionado. Contó que, Fiduciaria Central S.A., y Luis F. Correa y Asociados S.A., con el objeto de recaudar los recursos provenientes del público expidieron los documentos denominados “Promesa de Venta de Derechos Fiduciarios Proyecto Capital Towers Hotel Embajada” y “Promesa de Venta de Derechos Fiduciarios Cuadrados”, conteniendo este último el objeto de la compraventa prometida y las condiciones generales de la misma.
Agregó que, el 6 de junio de 2012, por efecto de la confianza legítima que generaba la participación y presencia de la Fiduciaria Central S.A., dentro del “PROYECTO INMOBILIARIO ESPECIFICO SMIII-9 PROPIEDAD HORIZONTAL”, el señor Jorge Iván Velásquez suscribió en calidad de promitente comprador con los representantes de la citada sociedad y de Luis F. Correa Asociados S.A., estos últimos como promitentes vendedores, el documento titulado “PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA”.
Manifestó que el anterior instrumento contiene una obligación a su cargo consistente en pagar el precio de la venta, esto es, la suma de $70.000.000, en dos plazos, compromiso que honró así: El 20 de junio de 2012 desembolsó $2.000.000 y el saldo restante $68.000.000 los canceló el 5 de julio siguiente; mientras que los 12 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. vendedores se obligaron a transferirle los “derechos fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA ( )”.
Historió que el 27 de junio de 2012, Fiduciaria Central S.A., como vocera del patrimonio autónomo “Fideicomiso Hotel Embajada” y Diplomat Embajada, celebraron “CONTRATO DE COLABORACIÓN EMPRESARIAL”, para la Operación del Hotel Embajada de Bogotá, D.C., siendo la segunda compañía extranjera por tener su domicilio en Panamá, de la cual Diplomat Embajada, es una sucursal establecida en Colombia, según el artículo 469 del estatuto mercantil, pero no puede ser considerada como persona jurídica en los términos del artículo 633 del Código Civil en concordancia con el artículo 98 del Código de Comercio.
Además, que Diplomat Embajada Inc, no tiene experiencia en la operación hotelera pues fue constituida el 23 de diciembre de 2011. Expresó que la diligencia con la que debía actuar la Fiduciaria Central S.A., quedó reducida a favorecer los intereses de Luis Fernando Correa Bahamón, al permitir que tomara el control absoluto de la explotación económica del establecimiento de comercio denominado Hotel Embajada, del cual supuestamente saldrían las rentas, beneficios o utilidades para los beneficiarios inversionistas, lo que da como resultado que el fin del contrato de colaboración empresarial para la operación hotelera, celebrado el 27 de junio de 2012, era que las utilidades tuvieran como destino final el señor Luis Fernando Correa Bahamón. Diplomat Embajada Inc, mediante escritura pública No. 9915 del 29 de diciembre de 2011 de la Notaría Novena del Circuito de Panamá, otorgó poder general a Luis Fernando Correa Bahamón, para que manejara todos los aspectos de la sucursal Diplomat Embajada en Colombia.
Luego, el 27 de junio de 2012, Fiduciaria Central S.A., como vocera del patrimonio autónomo “Fideicomiso Hotel Wyndham Salitre” y Diplomat Embajada, celebraron el denominado “Contrato de Colaboración Empresarial” para la operación del Hotel Wyndham Salitre. El 3 de mayo de 2013, entre Luis Fernando Correa Bahamón 13 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
(fideicomitente) y la Fiduciaria Central S.A., (fiduciario), celebraron el “Contrato de Fiducia Mercantil de Administración de Recursos y Pagos – Operación Hotelera Fideicomiso Internacional Hotel Bussines IHB”, pactando en la cláusula séptima que el beneficiario sería el fideicomitente, esto es, Luis Fernando Correa Bahamón. El 1º de octubre de 2013, entre Diplomat Embajada y Fiduciaria Central S.A., como vocera del citado patrimonio, firmaron el “Contrato de cesión de derechos y obligaciones de operador hotelero dentro del contrato de colaboración empresarial para la operación hotelera del Hotel Embajada en Bogotá D.C.”.
En esa misma data, entre Diplomat Embajada y Fiduciaria Central S.A., como vocera del patrimonio Fideicomiso Internacional Hotel Bussines IHB, celebraron el “OTRO SÍ No. 1 CONTRATO DE COLABORACIÓN EMPRESARIAL. Para la Operación Hotelera del Hotel Embajada De Bogotá D.C.”, incluyendo como una nueva parte en el contrato al Operador Hotelero 2, aunándose de esta forma como parte a la Fiduciaria Central S.A., configurándose un conflicto de intereses de acuerdo al numeral 9 del artículo 146 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, adicionado por el artículo 38 de la ley 795 de 2003.
Expuso que Fiduciaria Central S.A., permitió, facilitó y además participó directamente para que Diplomat Embajada, incumpliera la cláusula “DÉCIMA OCTAVA: CESIÓN Y MODIFICACIONES” del demoniado “CONTRATO DE COLABORARCIÓN EMPRESARIAL. Para la Operación Hotelera del Hotel Embajada de Bogotá, D.C.”. Según el artículo 1233 del Código de Comercio y el artículo 1º del Decreto 1049 de 2006 “Los patrimonios autónomos conformados en el desarrollo del contrato de fiducia mercantil (…) no son personas jurídicas”.
En tales circunstancias, no es legal, ni contractualmente permitido que Diplomat Embajada se hiciera sustituir en las obligaciones que asumía en el “Contrato de Colaboración Empresarial para la operación Hotelera del Hotel Embajada de Bogotá D.C.”, por otro patrimonio autónomo, sino por una sociedad. 14 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
Añadió que el negocio jurídico al que se refiere la “Promesa de Venta de Derechos Fiduciarios Proyecto Capital Towers Hotel Embajada”, no cumple con el requisito consagrado en el numeral 1. del artículo 1611 del Código Civil, pues a pesar de constar por escrito, no se identifican ni recogen todos los aspectos y elementos necesarios para predicar la validez legal del negocio jurídico al que se refiere la promesa, en especial los relacionados con las obligaciones que se pudieran derivar de dicho negocio jurídico a favor del demandante.
Tampoco contiene los presupuestos básicos para exigir el cumplimiento de las obligaciones, esto es, la transferencia de los derechos fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del Hotel Embajada que serían tres: (i) percibir los rendimientos económicos derivados de la actividad y explotación económica de las doscientas sesenta y ocho habitaciones, (ii) participar en la toma de decisiones y (iii) cuando por cualquier causa legal o convencional deba liquidarse el patrimonio autónomo Fideicomiso Fiducentral SMII-9.
Explicó que, para el momento de la firma de la promesa, Luis F. Correa y Asociados no era el titular de los supuestos “derechos fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del Hotel Embajada”. Además, no consta por escrito “frente a cuál de los tres patrimonios autónomos, es beneficiario o fideicomisario, Jorge Iván Velásquez Tangarife, si frente al Fideicomiso Fiducentral SMIII-9, frente al Fideicomiso Hotel Embajada o frente al Fideicomiso Hotel Wyndham Salitre”, por tanto, la “promesa aquí mencionada no produce obligación alguna”.
Sin perder de vista que tampoco se dejó consignado los porcentajes de los “derechos fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA, que la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. manifestó tener en el patrimonio autónomo FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9”, ni el de “los rendimientos económicos derivados de la explotación económica de las doscientas sesenta y ocho habitaciones”.
Refirió que el contrato de preparación no incorporó “cosas corporales, muebles o inmuebles” y los “derechos fiduciarios cuya venta se prometió tampoco son derechos personales o créditos”. 15 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. En resumen, lo “que realmente hicieron la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. y la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS mediante el documento titulado PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA, fue prometer en venta unos supuestos ‘derechos fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA’ que la sociedad LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. se atribuyó tener en el patrimonio autónomo FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9 (…) a sabiendas, tanto la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. como la sociedad FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9 ya estaba liquidado o extinguido en lo relacionado con la construcción del PROYECTO INMOBILIARIO ESPECIFICO’ destinado a ACTIVIDAD MÚLTIPLE (…).
En tales circunstancias, el documento titulado PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA, suscrito el 6 de junio de 2012, no podía contener, como no contenía, ninguna estipulación relacionada con la fijación de reglas o datos que sirvieran para determinar la cantidad, el monto o el porcentaje de la supuesta ‘respectiva participación’ que según la cláusula ‘PRIMERA’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’, del documento titulado PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA, ‘conferirán’ a JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE, las supuestas cuotas o derechos fiduciarios (…)”. 3.
En la oportunidad concedida, Fiduciaria Central S.A. se opuso a las súplicas de su contraparte, proponiendo las excepciones de mérito que tituló: “CUMPLIMIENTO DE TODOS LOS REQUISITOS LEGALES GENEALES Y ESPECIALES EXIGIDOS POR LA LEY PARA LA VALIDEZ DE LOS CONTRATOS DE FIDUCIA”; “INEXISTENCIA DE NULIDAD RELATIVA POR IMPOSIBILIDAD DE SER ALEGADA POR EL DEMANDANTE POR EFECTO DE LA PRESCRIPCIÓN NULIDAD”;
EXTINTIVA DE “IMPOSIBILIDAD LA DE ACCIÓN”; REALIZAR “CONVALIDACIÓN DE LA RESTITUCIONES MUTUAS”; “IMPOSIBILIDAD DE EXTINGUIR EL FIDEICOMISO SM-III9 POR PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA/CADUCIDAD DE LA ACCIÓN”; “FALTA DE LETIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA”. 4. A su turno, los Fideicomisos “Hotel Wyndham Salitre”, “SMIII-9”, y “Hotel Embajada” cuyo vocero y administrador es Fiduciaria Central S.A., también se resistieron a las pretensiones del pliego introductor y formularon los medios exceptivos de “CUMPLIMIENTO DE 16 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
TODOS LOS REQUISITOS LEGALES GENERALES Y ESPECIALES EXIGIDOS POR LA LEY PARA LA VALIDEZ DEL CONTRATO DE FIDUCIA QUE DIO ORIGEN AL FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAN SALITRE”, “CUMPLIMIENTO DE TODOS LOS REQUISITOS LEGALES GENERALES Y ESPECIALES EXIGIDOS POR LA LEY PARA LA VALIDEZ DEL CONTRATO DE FIDUCIA QUE DIO ORIGEN AL FIDEICOMISO SMII-9”, “CUMPLIMIENTO DE TODOS LOS REQUISITOS LEGALES GENERALES Y ESPECIALES EXIGIDOS POR LA LEY PARA LA VALIDEZ DEL CONTRATO DE FIDUCIA QUE DIO ORIGEN AL FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA”, y “PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA/CADUCIDAD DE LA ACCIÓN”. 5.
Por su lado, Luis F. Correa y Asociados S.A., en la oportunidad concedida pidió despachar adversamente las pretensiones, y, para tal efecto planteó las siguientes excepciones: “CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DEL CONTRATO ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA”, “PRESCRIPICÓN DE LA ACCIÓN DE ANULABILIDAD NULIDAD RELATIVA” y “CONVALIDACIÓN Y RATIFICACIÓN DEL NEGOCIO CELEBRADO”.
II. LA SENTENCIA DE PRIMER GRADO Agotado el trámite de rigor, el director del proceso, para desestimar las pretensiones de la demanda, consideró lo siguiente: 1. Frente a la pretensión de declarar la inexistencia del “contrato de promesa de venta de derechos fiduciarios Proyecto Capital Towers Hotel Embajada”, encontró que ese negocio jurídico cumple con los requisitos esenciales de los artículos 864 del Código de Comercio y 1495 del Código Civil, pues las partes intervinientes (Luis F. Correa & Asociados S.A. y Jorge Iván Velásquez Tangarife) cuentan con “plenas capacidades para negociar como fue acreditado en el proceso.
Además, se avizora que su objeto es, precisamente, la transferencia futura de los derechos fiduciarios de los cuales era acreedora la promitente enajenante en el patrimonio autónomo Fideicomiso Fiducentral SMIII-9, constituido con la Fiduciaria Central S.A., según consta en la Escritura Pública No. 3254 del 4 de junio de 1997 otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Bogotá. Derechos que, como lo señala la cláusula segunda del contrato de promesa, corresponde 17 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. a la SUPERSUITE MINISUITE 31C, propia de la operación económica denominada Hotel Embajada.
Acto sobre el que, seguidamente, se dispuso como precio la suma de $70.000.000, cancelado en la forma en la que consta en el anexo visto a folio 11 del cuaderno No. 1 (…). Adicionalmente, del estudio de dicho contrato, se observa que el mismo contiene un plazo específico para la materialización del acto prometido, correspondiente a la transferencia de los derechos fiduciarios anteriormente mencionados; lo cual tendría lugar a llevarse a cabo el último día hábil del mes de agosto de 2012, conforme consta en la cláusula tercera del acuerdo primigenio.
De contera, es claro que aquel acuerdo se ajusta a las previsiones del artículo 1226 del Código Mercantil, bastando para el perfeccionamiento del acto prometido, solamente, que se realizara, por la propietaria de los derechos fiduciarios, la transferencia correspondiente al promitente comprador. Circunstancia que verdaderamente ocurrió como logra acreditarse en el plenario a folios 12 a 17, en la medida en que el enajenante efectuó la transferencia de los derechos prometidos al comprador Jorge Iván Velásquez Tangarife, comunicando ese acto a la Fiduciaria Central S.A. para la efectuación de las inscripciones correspondientes.
Por lo cual, la pretensión principal de la demanda, atinente a que se declare la inexistencia del ‘contrato de promesa de venta de derechos fiduciarios Proyecto Capital Towers Hotel Embajada’ deberá ser negada (…)”. 2. En cuanto a las pretensiones de nulidad absoluta, entendió el a quo que “no se trata de un acuerdo fiduciario de aquellos que se encuentran prohibidos por el legislador en el artículo 1230 del Código de Comercio, ya que i) no es un negocio fiduciario secreto, ii) ni hace referencia a aquellos en los cuales el beneficio se concede a diversas personas sucesivamente, amén que sobre esto último no reposa prueba alguna en el expediente.
Corolario, en tanto nos encontramos frente a un objeto lícito de acuerdo a las previsiones de los artículos 810 del Código Civil y 1226 del Código de Comercio, es dable negar las pretensiones primera y segunda subsidiaria, así como sus invocaciones consecuenciales, en atención a que el 18 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. contrato de promesa materia de análisis si cumple el total de las exigencias que preceptúa el artículo 89 de la Ley 153 de 1887”. 3.
La misma suerte frustránea ocurrió respecto de las aspiraciones que buscaban la nulidad del contrato de promesa objeto del litigio, por la presunta existencia de “error de hecho, sobre la especie de acto celebrado, la identidad de la cosa, la sustancia o calidad esencial del objeto contractual, y por ‘error acerca de la persona’ (…)” porque desde el mismo momento de la firma de la convención se sabía quién era el promitente vendedor sin que el demandante hubiera elevado reparo alguno sobre el particular, además, la sociedad Luis F. Correa & Asociados S.A. era la propietaria de los derechos sujetos a futura enajenación, por tanto, no se observa “un error en la persona con la que se pretendía negociar”.
De otro lado, no “se prueba que se haya prometido en venta la unidad inmobiliaria identificada como Minisuite 31C del Hotel Embajada, sino tan solo los derechos fiduciarios pertenecientes a la sociedad Luis F. Correa & Asociados S.A. en el patrimonio autónomo ‘Fiducentral Fideicomiso SMIII-9. Por lo que, de cara a los argumentos planteados por el extremo activo en el proceso, resulta apenas claro que sus dichos parten de apreciaciones equivocadas, pues el objeto del contrato prometido no lo fue el derecho de dominio sobre algún inmueble, sino indiscutiblemente sobre derechos fiduciarios de contenido económico vinculados a la operación hotelera que se explotaría (…).
En ese orden, encuentra el Despacho que el contrato en estudio cumple con los requisitos generales de los artículos 1611, subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887, así como del artículo 1502 del Código Civil y 861 del Código de Comercio. Atendiendo que no se prueba de forma alguna que se haya querido contratar un objeto negocial distinto o con persona diferente a la firmante como promitente vendedora”.
Con todo, estimó que, en el caso en concreto, “resulta dable poner de presente la excepción de prescripción (…) sobre este tópico el legislador ha previsto un término específico para el ejercicio de la acción de anulabilidad, el cual es de dos años, como se desprende del artículo 900 del Código de Comercio (…). Al hacer la contabilización del tiempo transcurrido entre la fecha de celebración del negocio jurídico de promesa de venta de derechos fiduciarios, correspondiente al 6 de junio de 2012 y la presentación de la demanda, llevada a cabo el 15 de septiembre de 2016, se tiene que para ese momento ya habían pasado más de cuatro años.
Lapso que sobrepasa el 19 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. límite temporal reglado para la formulación de la acción de anulabilidad por error en el consentimiento y por el que resulta avante aquella excepción”. 4. En lo que dice relación con las súplicas de resolución del contrato, consideró que ese pacto “cuya abrogación -y subsidiaria resolución- se depreca, se ejecutó plenamente, como de ello dan cuenta los certificados de valor patrimonial de derechos fiduciarios en los que se verifica que el demandante es beneficiario y titular del derecho fiduciario denominado Minisuite 31C, con una participación del 0.074627% en el Fideicomiso Hotel Embajada, quien, entre otras cosas, también es beneficiario de derechos fiduciarios en el Hotel Wyndham Salitre, perteneciente al Proyecto Capital Towers, en un porcentaje de participación en el fideicomiso del 0.070175% atinente al denominado S Cuadrado 66E.
Por lo que mal puede perseguirse que se declare su nulidad y menos su resolución, máxime que el contrato primigenio fue perfeccionado en su totalidad y no existe lugar a entrar a revisar lo ya concluido. (…) En ese orden, al ser evaluadas las distintas pruebas recaudadas en el proceso, en especial las ‘CERTIFICACIONES DE VALOR PATRIMONIAL DE DERECHOS FIDUCIARIOS’, obrante a folios 1288 al 1291, respaldadas, además, con las declaraciones obtenidas sobre el demandante y los representantes legales de las demandadas en el proceso, es claro que la prestación de hacer, que es esencial en la promesa, se encuentra totalmente satisfecha en este caso, amén que en favor del actor se materializó la venta pretendida; quien se encuentra recibiendo actualmente los beneficios ese contrato económicos propios de los derechos fiduciarios adquiridos.
Lo que evidentemente permite concluir que preparatorio, aportado junto con la demanda, quedó extinto y cualquier estudio sobre su existencia, validez y eficacia, así como el análisis acerca de su cumplimiento resulta inútil; resaltándose que, con el simple hecho de la celebración del contrato prometido, el contrato preparatorio, es decir, la promesa de contrato, pierde total eficacia sin necesidad de que las partes así lo manifiesten en el documento contentivo de la compraventa propiamente dicha”. 20 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. 5.
De cara a las pretensiones de incumplimiento contractual reiteró que las convocadas “materializaron el acto de venta de los derechos fiduciarios de los que el demandante es acreedor, así como las actividades negociales efectuadas antes, durante y con posterioridad a la materialización de ese acuerdo de voluntades de enajenación se ajustan plenamente a las convenciones anteriormente mencionadas, quienes, como ya se expuso, se entienden vinculados a lo señalado en la escritura pública 3.254 del 4 de noviembre de 2011 de la Notaría 42 de Bogotá. Ahora bien, en lo que atañe a los reparos erigidos en la demanda sobre los rendimientos obtenidos y la presunta existencia de desconocimiento de lo convenido, cabe precisar que de la lectura de la cláusula cuarta de aquel documento público -constitutivo del Fideicomiso- y su análisis comparativo con las CERTIFICACIONES DE VALOR PATRIMONIAL DE DERECHOS FIDUCIARIOS, obrantes a folios 1288 a 1291, no puede endilgarse incumplimiento de las demandadas en lo que concierne al reconocimiento y recepción de aquellos emolumentos”. 6.
Finalmente, el juez de primer grado consideró que el demandante carece de legitimación para peticionar la nulidad absoluta de los contratos de fiducia mercantil irrevocable, por los cuales tuvieron origen los Fideicomisos Hotel Embajada, Hotel Wyndham Salitre y el Fiducentral SMIII-9, pues no fue el signatario contratante, además, de que está vinculando a las especificaciones del clausulado contenido en la escritura pública No. 3.254 del 4 de noviembre de 2011.
III. LA IMPUGNACIÓN 1. En desacuerdo con esa determinación, el mandatario judicial de la parte actora, en armonía con el artículo 322 del C.G.P., presentó los motivos de su impugnación, que sustentó oportunamente, en una exposición intrincada conceptualmente, que admite compendiarse de la siguiente manera, a saber. 21 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. i) Expuso que se omitió analizar el contrato de “Fiducia Mercantil Inmobiliaria Irrevocable”, celebrado entre Luis F. Correa y Asociados S.A. y la Fiduciaria Central S.A., de donde se desprende que los recursos provenientes de “captaciones del público”, entre esos, los dineros que aportó el demandante, eran para una “destinación específica de ser aplicados a la compra de inmuebles”; es decir, el objeto de la promesa era la compra de unos predios.
De ahí que era improcedente prometer en venta unos supuestos “derechos fiduciarios”, inexistentes. En consecuencia, si el “CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA IRREVOCABLE”, mediante la cual se formó el patrimonio autónomo denominado “FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9”, no tenía contemplada como finalidad la venta de “derechos fiduciarios” y, además, la sociedad demandada LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A., tenía la prohibición de “hacer enajenaciones diferentes de las que recaigan sobre las unidades inmuebles resultantes de la construcción del Proyecto Específico de ACTIVIDAD MÚLTIPLE”, los supuestos “DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA”, no tienen existencia, por lo cual, la “PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA”, carece de uno de los elementos esenciales para su existencia que es el objeto. ii) Señaló que el objeto de la compraventa prometida era transferirle a “EL PROMITENTE COMPRADOR y este recibir de aquel, los siguientes Derechos Fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA que el primero tiene en el patrimonio autónomo FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9”.
Sin embargo, “para la fecha de la celebración de la referida promesa, el 6 de junio de 2012, [Luis F. Correa y Asociados S.A.] no era el titular de los supuestos ‘Derechos Fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA que el primero tiene en el patrimonio autónomo FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’”. iii) Refirió que independientemente de que fuera “el ‘HOTEL EMBAJADA’, o el ‘HOTEL WYNDHAM SALITRE’, ninguno de ellos, tiene relación, o forma parte del ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’ que es el patrimonio autónomo que se menciona en la ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS 22 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, lo que confirma la hipótesis de la inexistencia del objeto de la promesa aquí mencionada”. Y, agregó, “como ya se mencionó, para el 6 de junio de 2012, fecha de la celebración de la ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, no era posible predicar que del patrimonio autónomo ‘FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM SALITRE, formaran o hicieran parte unos bienes que respondieran al nombre de ‘HOTEL EMBAJADA’, por lo cual, dicho contrato de promesa no tiene objeto material que permita predicar su existencia”. iv) Las demandadas LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. y FIDUCIARIA CENTRAL S.A., no demostraron haber cumplido con la obligación estipulada en la cláusula ‘TERCERA: CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO PROMETIDO’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’ de la ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, conforme lo dispuesto en los artículos 1626 y 1627 del Código Civil y los artículos 1227, 1233 y 1234-2 del Código de Comercio, porque no allegaron la constancia, la prueba o la acreditación que permitiera constar que efectivamente el demandante JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE, quedara inscrito en la fecha estipulada (el último día hábil de febrero de dos mil trece 2.013), en el Libro de Registro de Beneficiarios del ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9.
Cualquiera otro acto de las demandas LUIS F. CORREA Y ASOCIADOS S.A. y de la FIDUCIARIA CENTRAL S.A., que pretendieran presentar o hacer valer para los efectos del cumplimiento de la obligación estipulada en la ‘TERCERA: CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO PROMETIDO’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’ de la ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, como por ejemplo que pudo quedar inscrito en el libro de beneficiarios del ‘FIDEICOMISO HOTEL EMBAJADA’ o en el ‘FIDEICOMISO HOTEL WYNDHAM SALITRE, libro de no puede se beneficiarios tener del como cumplimiento de la obligación, porque ‘el acreedor no podrá ser obligado a recibir otra cosa que lo que se le deba, ni aún a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida.
En tales circunstancias, como el demandante JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE no quedó inscrito en la fecha estipulada (el último día hábil de febrero de dos mil trece 2.013), en el Libro de Registro de Beneficiarios’ del ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9’, la promesa no se perfeccionó y por el contrario fue incumplida por las demandadas. Ese incumplimiento, en los términos referidos, permitía que la ‘Sexta pretensión 23 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. subsidiaria’ que busca la resolución de la ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’, por la causal de incumplimiento de la ‘TERCERA: CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO PROMETIDO’ de la ‘SEGUNDA PARTE: CONDICIONES GENERALES’, hubiera sido despachada favorablemente a favor del demandante JORGE IVAN VELASQUEZ TANGARIFE”. v) La sentencia no “contiene una decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, en la forma como éstas fueron formuladas, bajo la modalidad de acumulación de pretensiones, con base en lo dispuesto en el artículo 88 del Código General del Proceso, esto es, una pretensión principal y unas pretensiones subsidiarias, cada una de ellas, con sus correspondientes consecuenciales (…).
En consecuencia, como ninguna de las pretensiones formuladas en la demanda, quedó por fuera de su trámite, era una obligación legal del Despacho judicial de primera instancia, pronunciarse sobre cada una de ellas, en el orden en que fueron formuladas”. vi) Insistió en que la “PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA” no “fue cumplida”, por tanto, el “fallo apelado desconoce entre otros, los artículos 1551, 1602, 1603, 1627, 1757 del Código Civil, entre otros los artículos 1226, 1233, 1234, y 1240 del Código de Comercio”. vii) En “la sentencia objeto de apelación fueron reconocidas de oficio unas excepciones de mérito que no fueron presentadas por la parte demandada, con lo cual se desconoció el principio de congruencia consagrado en el artículo 281 del Código General del Proceso”. 2.
En la etapa de que trata el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el recurrente insistió en las mismas argumentaciones esbozadas ante el juez de cognición, pero introdujo las siguientes inconformidades: i) En tales circunstancias, existe error sobre el objeto de la promesa porque el demandante JORGE IVÁN VELASQUEZ TANGARIFE celebró la ‘PROMESA DE VENTA DE DERECHOS FIDUCIARIOS PROYECTO CAPITAL TOWERS HOTEL EMBAJADA’ con la convicción errónea y equivocada de que estaba celebrando un negocio jurídico sobre unos derechos fiduciarios que 24 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. resultaron inexistentes conforme al ‘CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL INMOBILIARIA IRREVOCABLE’ que dio origen al ‘FIDEICOMISO FIDUCENTRAL SMIII-9, que, no contempló entre su objeto y su finalidad, la venta, la promesa y general, la posibilidad de hacer transferencias sobre derechos fiduciarios”.
IV. CONSIDERACIONES 1. Sea lo primero precisar que luego de llevarse el presente asunto a Sala del 25 de julio de 2024, la Magistrada Sandra Cecilia Rodríguez Eslava, en auto de la misma fecha, manifestó su impedimento para conocer del proceso del epígrafe, invocando como causal la consagrada en el numeral 2 del artículo 141 del Código General del Proceso.
En providencia del 1° de agosto siguiente, la magistrada sustanciadora aceptó el impedimento, tras evidenciarse que la funcionaria prenombrada conoció “en primera instancia del presente juicio, y adelantó varias actuaciones en el mismo, entre esas, profirió varias providencias en el año 2017 y, de otro lado, presidió la audiencia de que trata el artículo 372 del Código General del Proceso”. 2.
Hechas las precisiones previamente reseñadas, cumple decir que encontrándose reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte opugnadora, acatando los lineamientos de los incisos 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso, quedando al margen del escrutinio del Tribunal los reparos no formulados ni sustentados oportunamente, comoquiera que, por tal omisión, no integran la pretensión impugnativa que “marca las fronteras que debe observar el juez del escenario en la segunda instancia, para efectos de su competencia funcional decisoria” 1, restricción procesal cuya inobservancia se traduce en “[o]tra modalidad de incongruencia [que] corresponde al exceso en que incurre el funcionario judicial de segunda instancia al decidir el recurso de apelación desbordando los temas objeto de la alzada”2; pues “está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos 1 2 CSJ.
SC2351-2019, rad. 41298-31-03-002-2012-00139-01. CSJ. SC5473-2021, rad.11001-31-99-001-2017-40845-01. 25 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente”3. 3.
En ese contexto, prontamente se advierte el fracaso de la alzada interpuesta por la parte actora, por cuanto la inconformidad extremo recurrente, en estrictez, no contradice derechamente las motivaciones torales que sirvieron de soporte al funcionario de primer grado para adoptar el fallo cuestionado, que, basilarmente, se fundamentó, entre otras cosas, en que “al ser evaluadas las distintas pruebas recaudadas en el proceso, en especial las ‘CERTIFICACIONES DE VALOR PATRIMONIAL DE DERECHOS FIDUCIARIOS’ (…), respaldadas, además, con las declaraciones obtenidas sobre el demandante y los representantes legales de las demandadas en el proceso, es claro que la prestación de hacer, que es esencial en la promesa, se encuentra totalmente satisfecha en este caso, amén que en favor del actor se materializó la venta pretendida; quien se encuentra recibiendo actualmente los beneficios económicos propios de los derechos fiduciarios adquiridos.
Lo que evidentemente permite concluir que ese contrato preparatorio, aportado junto con la demanda, quedó extinto y cualquier estudio sobre su existencia, validez y eficacia, así como el análisis acerca de su cumplimiento resulta inútil; resaltándose que, con el simple hecho de la celebración del contrato prometido, el contrato preparatorio, es decir, la promesa de contrato, pierde total eficacia sin necesidad de que las partes así lo manifiesten en el documento contentivo de la compraventa propiamente dicha”; segmentos conclusivos que evadió combatir rectamente el censor, considerando que, al sustentar su apelación, guardó silencio sobre esas específicas ultimaciones decisionales; olvidando el opugnador que, a voces de la Corte Suprema de Justicia, “(…) [a]pelar no es ensayar argumentos disímiles o marginales que nada tengan que ver con lo decidido en la providencia impugnada, (…).
Es hacer explícitos los argumentos de disentimiento y de confutación, denunciando las equivocaciones, porque son éstos, y no otros, los aspectos que delimitan la competencia y fijan el marco del examen y del pronunciamiento de la cuestión debatida (…)”4. 3 CSJ. SC3148-2021, reiterada en SC1303-2022. 4 CSJ. STC. 18 jun. 2014, rad. 01190-00. 26 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
Puestas de ese modo las cosas, claramente se avista que la parte accionante, en su condición de impugnante, no cumplió con su carga refutatoria, en los términos del artículo 322 numeral 3, inciso 2 del C. G. del P., preceptiva sobre la que jurisprudencialmente se ha adoctrinado que “(…) el recurso de apelación a fin de proteger los derechos a la segunda instancia, al debido proceso, a la defensa y en general, las garantías judiciales, demanda una relación causal y directa entre los motivos de sustentación, los reparos concretos formulados a la providencia objeto de impugnación, y la decisión correspondiente (…)”5; por lo que, sin duda, era del entero resorte del aquí opositor exteriorizar su disenso directo frente al fallo de primera instancia, sin quedarse en la periferia del sustrato probatorio en que se fundó dicha providencia, al formular acusaciones tangenciales que no abordan el núcleo decisivo de la sentencia dictada por el juzgador de conocimiento. 4.
Con todo, y de examinarse, los reproches introducidos al sustentarse el recurso en esta instancia, esta Corporación es del criterio que los embates no tienen vocación de éxito por cuanto el propósito primordial del acto jurídico originario, aquí demandado, es la materialización de un pacto futuro, y en esa medida, debido a su limitación temporal y vigor transitorio, improcedente resulta solicitar su invalidez, inexistencia y/o cumplimiento, toda vez que el nacimiento del acuerdo prometido trae como consecuencia la extinción del primero. En ese sendero, la doctrina jurisprudencial de la Corte Suprema de Justicia ha decantado que “(…) la promesa de contrato, como tal, se encuentra en los momentos postreros en la gestación de los acuerdos contractuales, teniendo un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro (…) a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevarlo a cabo con posterioridad, agotándose en él su función económico-jurídica, quedando claro, entonces, que como ‘no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de 5 CSJ.
Sentencia SC2351-2019, rad. 41298-31-03-002-2012-00139-01. 27 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. dicho contrato’ (G. J. CLIX pág.283) (…)’. ‘(…) Trátase, pues, de una temporalidad consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilimitada o vaga (…) ‘De ahí que la Corte, (…) hubiese advertido que ‘[e]l contrato de promesa tiene una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior (…) Por eso no es fin sino instrumento que permite un negocio jurídico diferente (…) es un contrato preparativo de orden general.
De consiguiente, siendo aquélla un antecedente indispensable de una convención futura, esta modalidad le da un carácter transitorio y temporal y se constituye en un factor esencial para su existencia. Desde luego los contratantes no pueden quedar vinculados por ella de manera intemporal, porque contradice sus efectos jurídicos que no son, de ninguna manera, indefinidos (…) (G.J. CLXVI.
No. 2407) (…)’”6. Ahora, no es desconocido por el Tribunal que, en el escenario de la promesa contractual, “(…) suele acontecer que las partes, además de acordar la prestación de hacer que la naturaleza del contrato les impone, ajusten otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste.
Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer (…)”7. 5. Desde esa tesitura jurisprudencial, en el sub lite se avista la inviabilidad del petitum del solicitante, porque el contrato de promesa objeto del litigio, mediante el cual se pidió declarar su inexistencia y, de manera subsidiaria, su nulidad y resolución, se perfeccionó, y, esto es así, pues, en la demanda se afirmó que el actor canceló en su totalidad el precio pactado por la venta de los “ derechos fiduciarios”, hecho que se corroboró con el interrogatorio de parte que absolvió el demandante.
Aparte jurisprudencial extractado de la sentencia STC 15089 de 2015, en la cual reitera la sentencia de 28 de julio de 1998, exp. 4810, criterio a su vez reiterado el 26 de marzo de 1999, exp. 5149; y el 7 de noviembre de 2003, exp. 7386. 7 CSJ. Civil. Sentencia de 12 de marzo de 2004, exp. 6759. 6 28 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros.
Asimismo, con el pliego introductor se aportó la comunicación que expidió la representante legal de Luis F. Correa y Asociados S.A. con destino a la Fiduciaria Central, notificándole que a favor de Jorge Iván Velásquez Tangarife le fueron transferidos los “derechos fiduciarios inherentes a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA que hace parte del Proyecto Inmobiliario denominado CAPITAL TOWERS”, y que procediera a inscribir su nombre en el libro de “registro de beneficiario”.
También, se incorporó a las diligencias dos “certificados de valor patrimonial de derechos fiduciarios” -expedidos para efectos de la declaración del impuesto de renta por el año gravable 2015-, en las que se hizo constar que el accionante es beneficiario de un “derecho fiduciario”, con una participación en el fideicomiso “Hotel Wyndham Salitre” del 0,070175% y en el fideicomiso “Hotel Embajada” del 0,074627%, siendo su inversión inicial de $79.000.000 y $70.000.000, respectivamente.
Adicionalmente, no puede perderse de vista que en desarrollo de la audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P., el actor manifestó que ha percibido la suma de $6.790.622 por los “rendimientos de la operación hotelera” y que ha asistido a algunas juntas o asambleas generales de “beneficiarios” del Hotel Embajada. De donde se desprende que “la prestación de hacer, que es esencial a la promesa, se encuentra totalmente satisfecha, lo que evidentemente permite concluir que ese contrato preparatorio, aportado junto con la demanda, quedó extinto y cualquier estudio sobre su existencia, validez y eficacia, así como el análisis acerca de su cumplimiento resulta inútil; ahora bien se resalta que con el simple hecho de la celebración del contrato prometido -la compraventa- el contrato preparatorio, es decir, la promesa de contrato pierde total eficacia sin necesidad de que las partes así lo manifiesten en el documento contentivo de la compraventa propiamente dicha”8.
Tribunal Superior de Bogotá-Sala 11001310300220160065701. 8 Civil, sentencia del 3 de febrero de 2021, rad. 29 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. 6. De otro lado, y a riesgo de redundar en lo ya esclarecido, debe reiterarse que no es admisible sostener que hubo incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por los demandados, toda vez que, si ello sucedió así, en este asunto no se avista compromiso vigente que tenga la entidad para estribar las aspiraciones demandatorias y declarar la desatención contractual manifestada en la demanda, máxime si la obligación principal de Luis F. Correa & Asociados fue la de enajenar “las Cuotas o Derechos Fiduciarios”, lo cual se materializaría “mediante una comunicación emitida por EL PROMETIENTE VENDEDOR con destino a la FIDUCIARIA CENTRAL S.A., con copia enviada por correo certificado a EL PROMETIENTE COMPRADOR, informándole el hecho de haberle transferido, a este último, los derechos fiduciarios objeto de la negociación. En la misma comunicación EL PROMETIENTE VENDEDOR le solicitará a FIDUCIARIA CENTRAL S.A. que efectúe, como vocera del FIDEICOMISO SMIII-9, la inscripción en el Libro de Registro de Beneficiarios y que expida, con destino al PROMETIENTE COMPRADOR, la certificación de propiedad de los derechos fiduciarios adquiridos por éste”, fijando como plazo el último día hábil de febrero de 2013.
Lo que en efecto se cumplió, pues mediante misiva de 19 de diciembre de 2012 dirigida a Fiduciaria Central, la representante legal de Luis F. Correa y Asociados S.A., informó que le transfería a Jorge Iván Velásquez el derecho fiduciario inherente “a la propiedad y operación económica del HOTEL EMBAJADA que hace parte del Proyecto Inmobiliario denominado CAPITAL TOWERS”, por lo que conforme al contrato de fiducia mercantil Fideicomiso Hotel Embajada, solicitó “se sirvan inscribir a JORGE IVÁN VELASQUEZ TANGARIFE, como beneficiario(s), titular(es) del derecho fiduciario número TREINTA Y UNO C (31 C) en el respectivo libro de registro de beneficiario”, documento que ostenta sello de recibido el “2012/12/28 HOR.02:05:41”9.
De tal proceder se notició al actor, en comunicación del 8 de enero de 2013 -ver folio 15 de la encuadernación principal-. Téngase en cuenta que la obligación del prometiente vendedor era la de comunicar a Fiduciaria Central S.A. la transferencia de los derechos fiduciarios y solicitarle a esta la inscripción en el libro 9 Folio 12 del cuaderno principal. 30 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. respectivo, con lo que satisfizo su carga contractual.
Además, esos pedimentos, en últimas, fueron atendidos por la compañía en mención, hasta el punto que desde el año 2015 expidió los “certificados de valor patrimonial de derechos fiduciarios” a nombre de Jorge Iván Velásquez Tangarife por la “Super Suite 31C” y “Scuadrado 66E”. Ahora bien, este cuerpo colegiado no desconoce que “cuando en un mismo documento las partes se comprometen a celebrar posteriormente el contrato definitivo, pero además adelantan estipulaciones sobre prestaciones que han de regir el convenio conclusivo, tales como las condiciones de pago, la forma de entrega de la cosa, y las garantías, entonces es preciso admitir que esas obligaciones tienen plena vigencia una vez se perfecciona el acuerdo prometido -siempre que se trate de uno consensual y que los contratantes no hayan convenido otra cosa-; sin que ello signifique que la promesa coexista con el negocio principal, pues el pacto de realizar el contrato a futuro quedó extinto por completo, y solo las cláusulas referidas a regular el convenio final se entenderán incorporadas en éste, independientemente del documento o acto en el que se hayan establecido” (CSJ, Cas.
Civ. Sent. Dic 16/2013). Sin embargo, en el contrato preparatorio objeto de análisis, no se consignaron cláusulas adicionales que fueran a regir el pacto de venta de los pluricitados derechos fiduciarios. Por consiguiente, las pretensiones tanto principal como subsidiarias, estaban llamadas al fracaso, sin que sea necesario realizar un estudio de fondo del “contrato de fiducia mercantil inmobiliaria irrevocable”, en la forma como se peticionó en el escrito de impugnación, pues, como viene de verse, la promesa “agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer” (cas.
Marzo 12/2004, S- 021-2004, exp. 6759). 7. De otro lado, el apelante se duele porque el a quo declaró probada la excepción de falta de legitimación en la causa por activa, cuando en su criterio, fue extraña al debate judicial. Sin embargo, cumple recordar que aun cuando tales hechos no se hubieran formulado formalmente como una exceptiva, en obedecimiento a lo previsto en el canon 282 del Código General del Proceso, el a quo tenía el deber de declarar de oficio el medio de defensa citado ut supra, si la encontraba 31 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. configurada en este diligenciamiento, por lo que ningún reproche merece el proceder del juez de primer grado, puesto que ajustó su decisión a la normativa procesal citada.
En ese sentido, el Alto Tribunal de Justicia, en vigencia de la anterior codificación adjetiva civil, y, en un caso similar, puntualizó que “(…) por expreso mandato del artículo 306 del C. de P. C., ‘cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción, deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda’ (la Sala hace notar).
Y, efectivamente, fue ese el proceder del sentenciador de segundo grado, en cuanto que al encontrar elementos probativos allegados al proceso que demostraban la presencia de los elementos que estructuran la cosa juzgada, en cumplimiento de la norma procesal, obligatoria por cierto, que le comprometía a adoptarla de oficio, así procedió, amén de que tal situación no refería a una de aquellas excepciones (prescripción, compensación y nulidad relativa), proscritas en la oficiosidad del funcionario judicial.
Bajo esas circunstancias específicas, el fallador no desbordó su labor decisoria; su actividad estuvo plegada, irrestrictamente, a los ordenamientos de la ley de procedimiento y, si ello es así, como en efecto lo es, la sentencia impugnada no puede tildarse de violentar el principio de la congruencia, ni la conducta del ad-quem como atentatoria de la ley.
En otras palabras, el Tribunal procedió en la forma que la normatividad vigente tiene dispuesto para asuntos de estas características, luego sus actuaciones guardan plena armonía con los mandatos legales, desechando cualquier censura por tal proceder (…)”10. 8. Finalmente, comporta destacar que el funcionario cognoscente se pronunció de fondo frente a todas las aspiraciones procesales que se formularon en el pliego introductor de manera principal, así como las subsidiarias y sucesivas, incluso, estimó que siendo la promesa un contrato preparatorio se consumaba con la satisfacción de la obligación de hacer y comoquiera que se materializó la transferencia de los derechos fiduciarios prometidos en venta, era inocuo analizar cualquier ataque al contrato de promesa; argumento que no tuvo ningún reproche por parte del apelante, tal y como quedó anotado en párrafos precedentes. 10 C.S.J. Cas.
Civil. 16 dic. 2010. Exp. 1997-1835-01. 32 Verbal 11001310302820160063801 De Jorge Iván Velásquez Tangarife contra Fiduciaria Central S.A. y otros. 9. Corolario de lo expuesto, no queda otro camino que el de entrar a confirmar la sentencia impugnada, con la consecuente condena en costas en esta instancia a la parte recurrente, conforme a la regla 1ª del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISION En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia emitida el 27 de julio de 2023, por el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá, por las razones expuestas en el cuerpo considerativo de la presente decisión.
SEGUNDO. Condenar en costas a la parte apelante. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de $1.000.000. Tásense conforme lo dispone el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO. En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE, ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (28-2016-00638-01) (CON IMPEDIMENTO) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (28-2016-00638-01) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (28-2016-00638-01) 33 Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c11a1bc29b90e455b031c984fac873117c1e27f528f325b5b0fef245a5b868a1 Documento generado en 02/08/2024 03:20:13 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica