REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., veinticinco (25) de agosto de dos mil veinticinco (2025). Magistrado ponente: MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Proceso N.° Clase: Demandante: Demandada: 110013103038201900439 05 Responsabilidad Civil Contractual JUAN FELIPE URIBE LONDOÑO JUAN CARLOS ROJAS ACERO y otros.
Sentencia discutida y aprobada en sesión n.o 31 de 20 de agosto de dos mil veinticinco (2025) El Tribunal emite sentencia escrita, en los términos del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con motivo de la apelación que el demandante Juan Felipe Uribe Londoño y el convocado Luis Alberto Rojas Gaitán impetraron contra la sentencia que el 28 de febrero de 2025, profirió el Juzgado 38 Civil del Circuito de esta ciudad.
ANTECEDENTES 1. Juan Felipe Uribe Londoño, por intermedio de apoderada judicial, promovió demanda de responsabilidad civil contractual contra Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Miryam Rojas Acero, Nubia Rojas Acero, en calidad de propietarios de los inmuebles denominados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos” “La Esmeralda” “Las Carpas” y “Carpas.” Además, en calidad de herederos de Luis Alberto Rojas Castañeda, junto con Stella Johanna Rojas Colorado, Lina Marcela Rojas Colorado, María Luisa Rojas Chavarro y Luis Alberto Rojas Gaitán en relación con los predios “La Blanquita,” “La Pradera,” “Acapulco” y “Villa Doris.” Y pidió en esencia: - En relación con el contrato de promesa de compraventa, se declare que: Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Mediante escritura pública n°. 3481 de 23 de septiembre de 1999 otorgada en la Notaría 30 del Círculo Notarial de Bogotá D.C., los señores Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Myryam Rojas Acero y Nubia Rojas Acero, le otorgaron poder general a Luis Alberto Rojas Castañeda para enajenar los bienes denominados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos” “La Esmeralda” “Las Carpas” y “Carpas.” El 24 de marzo de 2011 Luis Alberto Rojas Castañeda le prometió en venta a Juan Felipe Uribe Londoño los predios llamados “La Blanquita,” “La Pradera,” “Acapulco” y “Villa Doris.” El señor Luis Alberto Rojas Castañeda, en nombre de Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Miryam Rojas Acero y Nubia Rojas Acero, prometió en venta a Juan Felipe Uribe Londoño los inmuebles denominados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos” “La Esmeralda” “Las Carpas” y “Carpas.” 3.1.
De manera subsidiaria, que “a través de los diferentes actos de ejecución del contrato de promesa de compraventa,” Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Miryam Rojas Acero y Nubia Rojas Acero, ratificaron el poder otorgado a Luis Alberto Rojas Castañeda.
Los contratantes modificaron el contrato de promesa de compraventa suscrito el 24 de marzo de 2011, “en cuanto a (i) que las modificaciones podían hacerse verbalmente (ii) forma de pago y (iii) la fecha de suscripción de la escritura pública a través de la cual se traditaría la finca San Isidro.” A la fecha, Juan Felipe Uribe Londoño pagó la suma de $5.881.475.000 como parte del precio pactado en el negocio jurídico.
Desde el año 2011, Juan Felipe Uribe Londoño, en cumplimiento de lo pactado en el convenio de promesa de Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 7. 8. compraventa entregó a los convocados los inmuebles denominados “San Isidro” y “La Pista.” El actor se ha allanado a cumplir con su obligación de elevar la escritura pública de compraventa de los anteriores predios.
La intención de las partes es persistir en la promesa de compraventa suscrita el 24 de marzo de 2011. - Respecto a los predios “La Blanquita,” “La Pradera,” “Acapulco,” y “Villa Doris,” se declare que: 9. 10. En virtud del contrato de promesa de compraventa de 24 de marzo de 2011, Luis Alberto Rojas Castañeda se obligó a transferir la propiedad de las fincas “La Blanquita” “La Pradera” “Acapulco” y “Villa Doris” a Juan Felipe Uribe Londoño. A la fecha, dicho compromiso es exigible. 10.1.
En consecuencia, se ordene a los herederos de Luis Alberto Rojas Castañeda suscribir y registrar la escritura pública correspondiente. 10.2. De manera subsidiaria, condenar al demandado que haya hecho imposible su trasferencia, al pago por equivalente. - En relación con el 10% de los bienes llamados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda” y “Las Carpas,” de propiedad de San Luis Sociedad Agrícola S.A.S., se declare que: 11.
El contrato de compraventa celebrado entre Juan Carlos Acero y San Luis Sociedad Agrícola S.A.S., fue simulado. 11.1. La inexistencia del mentado negocio jurídico. 11.1.2. De manera subsidiaria la nulidad del mentado convenio. 11.2. Disponer la cancelación de la escritura pública n°. 5386 otorgada en la Notaría 24 del Círculo Notarial de esta ciudad. - En referencia a la obligación de Juan Carlos Rojas Acero respecto del 10% de los bienes llamados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda” y “Las Carpas,” se declare que: Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 12. 13.
En virtud de la promesa de compraventa suscrita el 24 de marzo de 2011 Juan Carlos Rojas Acero se obligó a transferir a Juan Felipe Uribe Londoño la propiedad del 10% de los inmuebles “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda” y “Las Carpas.” 12.1. De manera subsidiaria, que con ocasión de la ratificación del mandato que le fue conferido a Juan Carlos Rojas Acero, este se obligó a transferir a Juan Felipe Uribe Londoño la propiedad de los mentados predios.
A la fecha es exigible dicha obligación. - En relación con la ejecución in natura de la obligación, consecuenciales a la declaratoria de la simulación y a la declaratoria de exigibilidad: 13.1. Ordenarle a Juan Carlos Rojas Acero suscribir y registrar la escritura pública correspondiente. - En referencia al incumplimiento contractual, subsidiario a la acción de simulación y a la declaratoria de la simulación y a la declaratoria de exigibilidad, se declare: 13.1.1. 13.1.2. 14.
El incumplimiento por parte de Juan Carlos Rojas Acero de su obligación de conservación del 10% de los inmuebles denominados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda,” y “Las Carpas.” En consecuencia, se lo condene al pago por equivalente de dichos bienes. Consecuenciales principales: Se declare que en virtud de la promesa de compraventa celebrada el 24 de marzo de 2011, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero se comprometió a suscribir la escritura pública de compraventa del 10% de los inmuebles “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda” y “Las Carpas. 14.1.
Subsidiariamente, que en virtud de la ratificación del mandato con el que se suscribió la promesa de Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 15. compraventa de 24 de marzo de 2011, se obligó a transferirle el 10% de la propiedad de los inmuebles mencionados. Se declare que a la fecha el mentado compromiso es exigible. 15.1.
En consecuencia, se le ordene suscribir y registrar el instrumento público correspondiente. - Subsidiarias a las consecuenciales principales: 15.2. Se declare la desatención por parte de Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero de su obligación de conservación de los predios “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda” y “Las Carpas.” 15.3.
Se lo condene al pago por equivalente de la cuota parte de los inmuebles que no se pudieron transferir con ocasión de su incumplimiento. - Respecto al 80% de los bienes “Campo a Tigre,” “Las Carpas,” “La Yolanda,” “Tierra Dentro,” “Esmeralda” y “Caobos” se declare que: 16. 17. En virtud de la promesa de compraventa de 24 de marzo de 2011, los señores Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Myryam Rojas Acero y Nubia Rojas Acero se obligaron a transferirle la propiedad al actor de los predios denominados “La Yolanda,” “Tierradentro,” “Campo a Tigre,” “Caobos,” “La Esmeralda” y “Las Carpas.” 16.1.
Subsidiariamente, que con la ratificación del mandato, se comprometieron a ello. A la fecha dicha carga es exigible. 17.1. Se les ordene suscribir la escritura pública de compraventa correspondiente, así como el registro respectivo. - Frente al inmueble “Carpas,” se declare que: 18. A través del contrato de promesa de compraventa de 24 de marzo de 2011, los señores Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero, María Consuelo Rojas Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 19.
Acero, Marlene Rojas Acero, Miryam Rojas Acero y Nubia Rojas Acero, se obligaron a transferir el dominio del predio “Carpas” identificado con el folio de matrícula inmobiliaria n°. 324-20360. 18.1. De manera subsidiaria, que con ocasión de la ratificación del mandato, se comprometieron a transferirle al convocante la propiedad del inmueble denominado Carpas.
A la fecha dicha obligación es exigible. 19.1. En consecuencia, se les ordene suscribir la escritura pública correspondiente. De igual forma, se les ordene surtir su registro. - Respecto al incumplimiento del contrato, se declare que: 20. 21. Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Sebasthian Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Myryam Rojas Acero y Nubia Rojas Acero, Stella Johanna Rojas Colorado, Lina Marcela Rojas Colorado, María Luisa Rojas Chavarro, Luis Alberto Rojas Gaitán, en nombre propio y en calidad de herederos de Luis Alberto Rojas Castañeda “incumplieron dolosamente,” el contrato de promesa de compraventa de 24 de marzo de 2011, en la medida que: (i) no le transfirieron la propiedad de los bienes prometidos, (ii) obraron en contra de la buena fe contractual, (iii) realizaron maniobras para impedir la ejecución de las prestaciones del contrato.
El extremo demandado incumplió el contrato de promesa de compraventa de 24 de marzo de 2011, “al no mantener libre de gravámenes los inmuebles objeto de dicho contrato.” 21.1. En consecuencia se los condene al pago de $187.899.294 a título de perjuicios por el pago del impuesto predial de los predios “San Isidro” y “La Pista.” - En relación con la interpretación del contrato, se declare que: 22.
El señor Luis Alberto Rojas Castañeda redactó el contrato de promesa de compraventa calendado 24 de marzo de 2011. 22.1. En consecuencia, se interpreten las cláusulas ambiguas en contra de los promitentes vendedores y en favor de su contraparte contractual. Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 23.
Por último, se condene al extremo demandado al pago de las costas y agencias en derecho. 2. Para sustentar sus pretensiones, la parte demandante sostuvo que el 23 de diciembre de 1999, los señores Gloria Inés Rojas Acero, María Consuelo Rojas Acero, Miryam Rojas Acero, Marlene Rojas Acero, Nubia Rojas Acero, Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero y Diana Carolina Rojas Acero le otorgaron poder a Luis Alberto Rojas Castañeda para vender los inmuebles llamados “Planeta Rica,” “La Yolanda,” “Carpas,” “Campo A Tigre,” “Caobos,” “Tierra Dentro,” “La Esmeralda,” y “Las Carpas.” Refirió que, el 24 de marzo de 2011, Juan Felipe Uribe Londoño y Luis Alberto Rojas Castañeda celebraron contrato de promesa de compraventa sobre los bienes mencionados y los llamados “La Blanquita,” “La Pradera,” “Acapulco,” y Villa Doris,” de su propiedad.
Precisó que, la minuta del contrato de promesa de compraventa fue redactada por Luis Alberto Rojas Castañeda, quien se la entregó por intermedio de sus apoderados. Señaló que los poderdantes ratificaron el poder otorgado a Luis Alberto Rojas Castañeda, toda vez que conocían de la existencia del negocio jurídico de promesa de compraventa. De igual forma, autorizaron al demandante para tramitar la servidumbre de Saexploration Inc. Sucursal Colombia y ante el ICA para explotar el terreno. En el año 2011 Luis Alberto Rojas Castañeda, como parte de pago del precio, recibió de manos del demandante los predios denominados “San Isidro” y “La Pista” y le entregó al actor las heredades prometidas en venta.
Dijo que durante el término de duración del negocio jurídico las partes modificaron de manera verbal la forma de pago. Adujo que pagó a Luis Alberto Rojas Castañeda la suma de $5.881.475.000 en la forma acordada. Sin embargo, “debido a diferentes aplazamientos acordados por las partes,” el demandante no pudo transferir el derecho de dominio de los inmuebles “San Isidro” y “La Pista.” Reseñó que, si bien pactaron que el 7 de septiembre de 2011 otorgarían la escritura pública de compraventa correspondiente en la Notaría 9° el Círculo Notarial de esta ciudad las partes no se allanaron a ello.
El señor Luis Alberto Rojas Castañeda murió el 8 de agosto de 2013, motivo por el cual, sus herederos, al aceptar la herencia, “adquirieron la obligación de hacer que surgió del contrato de promesa de compraventa Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- suscrito el día 24 de marzo de 2011.” Precisó que el extremo demandado “ha obrado de mala fe, al dilatar injustificadamente” y “ha realizado maniobras para no cumplir con las obligaciones derivadas de la promesa de compraventa suscrita el 24 de marzo de 2011.” A su juicio, “no ha acaecido el mutuo disenso toda vez que los demandados han efectuado acciones continuas y permanentes de uso y goce de los bienes que les fueron entregados como parte de pago de La Yolanda, al tiempo que han actuado en todo momento y sin interrupciones de modo tal que Juan Felipe Uribe Londoño pueda, a su vez, usar y gozar de la finca prometida en venta.” Agregó que los convocados le otorgaron permisos para adelantar la actividad ganadera en los bienes objeto de litigio y consintieron los actos de conservación y mejoras que ha desarrollado en ellos.
Alegó que ha demostrado su disposición y buena fe para ejecutar las prestaciones derivadas del convenio de promesa de compraventa. En esa medida, ha requerido a los convocados en varias oportunidades a fin de que le transfieran el derecho de dominio de los predios mencionados, solicitó su inclusión como acreedor y deudor de la sucesión de Luis Alberto Rojas Castañeda ha intentado llegar a algún acuerdo con los demandados y adelantó los trámites ante la Alcaldía de Puerto Berrio y de Cimitarra a fin de efectuar la trasferencia de las heredades en mención. Señaló que los demandados se han comportado de manera “negligente” y “dolosa” porque: (i) Jairo Alberto Sebasthian Rojas Acero permitió que su cuota parte del derecho de dominio sobre el predio llamado “La Yolanda” fueran objeto de embargo en un proceso de divorcio y de regulación de cuota alimentaria y (ii) Juan Carlos Rojas Acero le transfirió su cuota parte a la empresa San Luis Sociedad Agrícola S.A.S.1 3.
Admitida la demanda por auto de 6 de julio de 2020, corregido el 13 de mayo de 2021, se notificó al extremo convocado que se pronunció de la siguiente manera:2 Luis Alberto Rojas Gaitán propuso las siguientes defensas: “nulidad absoluta por falta de los requisitos enunciados por Ley para el contrato de promesa de compraventa,” “nulidad absoluta – ausencia de autorización por parte de la ANT respecto de los bienes prometidos en la promesa de compraventa,” “nulidad contrato de transacción,” “nulidad absoluta – prohibición de fraccionar terrenos por debajo de las UAF y de acumular tierras de la nación,” “nulidad por simulación relativa,” “nulidad en el pago,” “excepción de contrato no cumplido – bilateral,” “beneficio de inventario” y 1 Fls. 31 a 63 Archivo: 02SubsanaciónAdmisorio.pdf 2 18CorrigeAutoAdmisorio14Mayo2021.pdf Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- “doble contratación entre parte de los co-demandados y el mandatario demandante.”3 Por su parte, la menor María Luisa Rojas Chavarro, alegó las siguientes defensas: “nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa (…) por omisión de los requisitos establecidos en la Ley 160 de 1994 arts. 14, 39,40, 70 y el Decreto 902 de 2017 art.32,” “existencia de mutuo disenso, por no estar todos los herederos de Luis Alberto Rojas Castañeda, puntualmente María Luisa Rojas Chavarro, convocada a ningún acuerdo, ni conforme con seguir adelante esta negociación,” “la promesa de compraventa como una unidad y un solo negocio jurídico indivisible” y coadyuvó las excepciones propuestas por Luis Alberto Rojas Gaitán.4 Juan Carlos Rojas Acero alegó como medio exceptivo: “extinción de las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa, originada en la celebración previa de un contrato de transacción suscrito entre el demandante y los demandados que extingue las obligaciones derivadas de otros documentos arrimados por las demandantes al presente proceso como prueba de la existencia de las mismas; contrato de transacción ese que terminó las divergencias entre las respectivas partes e hizo tránsito a cosa juzgada.”5 A su turno, la curadora ad litem de los herederos indeterminados de Luis Alberto Rojas Castañeda alegó “inexistencia del derecho,” “inexistencia de los elementos simulatorios,” “incumplimiento de la carga de la prueba,” “genérica” y “las demás que se prueben dentro del proceso.”6 En audiencia surtida el 23 de septiembre de 2024 se aceptó el desistimiento de las pretensiones respecto de los demandados Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Rojas Acero, Juan Carlos Rojas Acero y la sociedad San Luís Sociedad Agrícola y se dispuso su continuidad contra María Luisa Rojas Chavarro, Luis Alberto Rojas Gaitán y los herederos indeterminados de Luis Alberto Rojas Castañeda.7 4.
El fallo de primera instancia:8 El Juzgado 38 Civil del Circuito de esta ciudad, a través de sentencia de 28 de febrero de 2025, declaró la nulidad del contrato de promesa de compraventa suscrito entre Luis Alberto Rojas Castañeda y Juan Felipe Uribe Londoño el 24 de marzo de 2011 y, en consecuencia, denegó las pretensiones de la demanda. 3 24ContestaciónDemanda 4 31ContestaciónDemandaMaríaLuisaRojas.pdf 5 100ContestaciónDemandaJuanRojas.pdf 6 118ContestaciónDemandaCurador.pdf 7 141ActaAudienciaInicialSuspendeAcuerdoConciliatorio.pdf 8 Archivos: 175 a 178 Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- Para llegar a esa conclusión, en síntesis, señaló que, el problema jurídico a resolver se ciñe a determinar si existió el cumplimiento imputado al señor Rojas Castañeda en referencia con los predios “La Blanquita,” “La Pradera,” “Acapulco” y “Villa Doris” y si se cumplen los presupuestos para que sus herederos soporten las pretensiones consecuenciales de ello.
Refirió que de la revisión del negocio jurídico discutido se advierte que: (i) consta por escrito, (ii) contiene un acuerdo bilateral entre el demandante y el señor Rojas Castañeda, (iii) se pactó que la firma de la escritura pública se realizaría el 7 de septiembre de 2011 en la Notaría 9° del Círculo Notarial de Bogotá D.C. Sin embargo, en la cláusula primera, se señaló que se prometía en venta “la posesión de 305 hectáreas ubicadas en medio de los anteriores predios, cuya titulación será lograda previamente por el promitente vendedor, de manera tal que su transferencia en favor del promitente comprador se efectúe simultáneamente con el pago de la suma contemplada en la cláusula 4° numeral 2° literal c).” De ahí, consideró que el convenio no contiene un plazo o condición que fije la época en que se celebraría el contrato prometido, pues si bien se había fijado una fecha esta se sometió a una condición suspensiva e indeterminada, ello conlleva inevitablemente a la nulidad absoluta del acuerdo.
Ello, en tanto se desatendió el requisito contemplado en el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, esto es, que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, por cuanto no se determinaron los linderos de esas 305 hectáreas que el señor Rojas Castañeda tenía en posesión y que debía hacerse propietario para enajenarlas al demandante.
Así las cosas, concluyó que, esas irregularidades afectan la eficacia del contrato de promesa de compraventa a voces del artículo 1740 del Código Civil y dispuso las restituciones mutuas. El siguiente es el texto de la parte resolutiva de la decisión recurrida. “RESUELVE.
PRIMERO: DECLARAR PROBADA la excepción propuesta por los apoderados de la menor MARÍA LUISA ROJAS CHAVARRO, representada por su señora madre, SANDRA CHAVARRO, y del señor LUIS ALBERTO ROJAS GAITÁN, denominada “NULIDAD ABSOLUTA POR FALTA DE LOS REQUISITOS ENUNCIADOS POR LEY PARA EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA”, conforme a las razones expuestas en esta sentencia.
SEGUNDO: En consecuencia, DECLARAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa que celebraron las partes: señor LUIS ALBERTO ROJAS CASTAÑEDA, quien fungía como promitente vendedor, y el demandante JUAN FELIPE URIBE LONDOÑO en calidad de promitente comprador, el 24 de marzo de 2011.
TERCERO: NEGAR las pretensiones tanto principales como subsidiarias de la demanda.
CUARTO: ORDENAR al demandante JUAN FELIPE URIBE LONDOÑO que dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, entregue la tenencia y posesión a la sucesión del fallecido Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------señor LUIS ALBERTO ROJAS CASTAÑEDA de los inmuebles identificados con números de matrículas inmobiliarias 324-32882; 3241316; 324-2021 y 324-31799, denominados La Blanquita;
La Pradera; Acapulco y Villa Doris respectivamente, que dicha parte le entregó en cumplimiento del contrato aquí anulado. En caso de que la entrega no sea realizada en el término suministrado, se COMISIONA para la práctica de la diligencia de entrega a los Jueces Civiles Municipales Promiscuos de Cimitarra – Santander que por reparto corresponda, para quien se ordena librar despacho comisorio con los insertos del caso.
Secretaría, proceda de conformidad.
QUINTO: Toda vez que los demandados, M.L.R.C. representada por su señora madre, SANDRA CHAVARRO, y el señor LUIS ALBERTO ROJAS GAITÁN, no tienen Proceso No.: 110013103038-2019-00439-00 tenencia, posesión o derecho de dominio sobre algún inmueble de propiedad del demandante, ni se probó que hubiesen recibido alguna suma de dinero por parte del demandante; no hay lugar a ordenar restituciones mutuas por parte de estos en favor del señor JUAN FELIPE URIBE LONDOÑO, como se explicó en la parte considerativa de esta providencia”. 5.
El recurso de apelación: Mediante proveído de 18 de marzo de 2025,9 se admitió la alzada que el demandante Juan Felipe Uribe Londoño y los demandados Luis Alberto Rojas Gaitán y la menor M.L.R.C. impetraron contra la sentencia que el 28 de febrero de 2025, profirió el Juzgado 38 Civil del Circuito de esta ciudad. No obstante, lo anterior, por auto de 8 de mayo siguiente, se declaró desierta la apelación de la menor M.L.R.C.10 6.
Juan Felipe Uribe Londoño formuló los siguientes reparos concretos, que igualmente sustentó en la oportunidad que regula el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022: 6.1. No debió declararse la nulidad del contrato de promesa de compraventa, en tanto, no se encuentran acreditados los elementos constitutivos de dicho fenómeno. A su juicio, el juez de primera instancia confundió los elementos del contrato preliminar con el negocio definitivo.
El convenio incluía un plazo contenido en la cláusula quinta, esto es, que la escritura pública se firmaría el 7 de septiembre de 2011 a la 1 p.m. en la Notaría 9° de esta ciudad. Añadió que el juzgador de primera instancia desconoció los medios probatorios aportados al plenario los cuales dan cuenta de que el plazo del contrato de compraventa estaba determinado con claridad.
De igual forma, se equivocó al considerar que sólo cuando se profiriera la sentencia que declarara propietario al promitente vendedor de las 305 hectáreas referidas en el contrato de promesa no se podía cumplir con la prestación de suscribir el negocio jurídico. 9 005AutoAdmite.pdf 011AutoDeclaraDesiertoParcialmente.pdf 10 Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- Estimó que si llegada la fecha pactada el promitente vendedor no se había hecho a la propiedad de la mentada área de terreno “la condición prevista para el pago habría resultado fallida pero no por ello se afectaría la obligación de hacer surgida del contrato de promesa.” Comoquiera que no se encontraba probada la nulidad absoluta tampoco debía disponerse la restitución de los predios prometidos en venta 6.2.
Argumentó que el fallo atacado viola de manera directa el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, porque: (i) se exigió el cumplimiento de un requisito adicional a los contemplados por la norma, esto es, la determinación de los linderos de las 305 hectáreas de las que era poseedor el promitente vendedor; y (ii) no tuvo por probado, estándolo, la configuración de los elementos de existencia y validez del contrato de promesa de compraventa. 6.3.
La sentencia citada por el juez difiere de los supuestos de hecho del presente asunto, pues en la SC2468 de 2018 los contratantes dejaron al arbitrio del promitente comprador el momento en el que empezaría a contar el plazo para otorgar la escritura pública de compraventa. 6.4. El a quo equivocó al no tener en cuenta las reglas interpretativas consagradas en los artículos 1551, 1618 a 1624 del Código Civil. 6.5.
El juez de primera instancia debió declarar la prescripción extintiva de la nulidad absoluta, de conformidad con los artículos 2535, 2536, 1741 y 1742 del Código Civil. El contrato fue suscrito en marzo de 2011, es decir, para la fecha en que el extremo pasivo alegó la nulidad del convenio por falta de requisitos formales, ya habían transcurrido más de 10 años.
De igual forma, lo procedente era disponer el saneamiento de la nulidad absoluta por la ratificación de las partes. 6.6. En el fallo recurrido se desconoció el principio general de los contratos relacionado con la preservación del negocio jurídico, pues si se encontró una irregularidad que afectaba “una porción mínima del objeto material del contrato de promesa, esto es, con uno de los varios bienes inmuebles prometidos en venta (el que se hallaba en estado de posesión por parte del promitente vendedor) no podía hacer extensivos los efectos de la nulidad absoluta respecto de las demás prestaciones que cumplían a cabalidad los requisitos de validez y existencia del negocio jurídico.” 6.7.
Cuestionó la suma de dinero que se fijó como costas pues a su juicio no se encuentran acreditadas en el proceso y desconoce lo dispuesto en el Acuerdo PSAA16-10554 de 2016 según el cual, para los asuntos sin cuantía las costas y agencias en derecho oscilan entre 1 y 10 smmlv. 7. Por su parte, Luis Alberto Rojas Gaitán formuló los siguientes reparos concretos, que igualmente sustentó en la oportunidad que regula el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022: Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 7.1.
Si bien se desistieron de las pretensiones no se desvincularon a los hijos Rojas Acero respecto de los demandados Rojas Acero, motivo por el cual el juez de primera instancia debió pronunciarse sobre su situación porque el señor Luis Alberto Rojas Castañera actuó en nombre propio y en representación de sus hijos.” Refirió que “el desistimiento de las pretensiones del demandante conlleva a la terminación del proceso (…) pero no implica que los hijos Rojas Acero queden desvinculados del proceso a título personal.” Añadió que los efectos de la nulidad recaen sobre una parte de la sucesión y excluyen a los demás intervinientes ahí se configura un litisconsorcio necesario.
Dicha circunstancia configura la nulidad prevista en el numeral 8° del artículo 133 del Código General del Proceso. 7.2. Puso de presente la nulidad absoluta porque los bienes objeto de promesa de compraventa son baldíos adjudicados por el INCORA que eran parte de un régimen especial de parcelación y de conformidad con el artículo 33 del Acuerdo 174 de 2009, se requería autorización para su adjudicación, por lo que serían nulos los actos o contratos que se celebren en contravención. 7.3.
Alegó la inexistencia de prescripción de la nulidad puesto que se enteró del negocio con el litigio, sumado a que se encuentra involucrada una menor de edad. CONSIDERACIONES 1. Los presupuestos procesales se hallan reunidos en el presente asunto, la actuación se desarrolló con normalidad y no se observa causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, de modo que ello conlleva a la presente decisión, en los términos y con las limitaciones que establecen los artículos 327 (inciso final) y 328 (inciso primero) del CGP y la jurisprudencia (CSJ.
STC.2061/2017 de 30 agosto). 2. El Tribunal se ocupará de resolver los reparos concretos que fueron formulados por el actor y el convocado Luis Alberto Rojas Gaitán, los que además fueron sustentados en esta instancia.11 3. Dada la naturaleza de las quejas expuestas por los recurrentes, los problemas jurídicos que deben resolverse en esta instancia son los siguientes: (i) ¿existe un litisconsorcio necesario respecto de los herederos del señor Luis Alberto Rojas Castañeda y en esa medida, pese a que se aceptó el desistimiento de las pretensiones incoadas contra los señores Rojas Acero, el a quo debió pronunciarse sobre ellos, toda vez 11 CSJ.
STC6481, 11 de mayo., exp. 19001-22-13-000-2017-00056-01. “quien apela una sentencia no sólo debe aducir de manera breve sus reparos concretos respecto de esa decisión, sino acudir ante el superior para sustentar allí ese remedio, apoyado, justamente, en esos cuestionamientos puntuales”. En el mismo sentido, ver CSJ. SC3148-2021. Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- que continúan vinculados al proceso a título personal? Y por tanto, ¿el proceso está afectado por la causal de nulidad prevista en el numeral 8° del artículo 133 del Código General del Proceso? (ii) ¿el convenio de promesa de compraventa suscrito entre Juan Felipe Uribe Londoño y Luis Alberto Rojas Castañeda el 24 de marzo de 2011 se encuentra viciado de nulidad, como consideró el juzgador de primer grado, o por el contrario, tal como expuso el demandante, el mismo reúne los requisitos legales de validez? (iii) ¿operó el fenómeno de prescripción extintiva de la acción de nulidad absoluta del mentado negocio jurídico? (iv) ¿el convenio se encuentra viciado de nulidad absoluta por recaer sobre un terreno que hace parte de un régimen especial de parcelación y para su transferencia se requería de la autorización prevista en el artículo 33 del Acuerdo 174 de 2009?12, Y, (v) ¿la sentencia de primer grado desconoció el principio de preservación del negocio jurídico? 3.1.
En relación con la queja atinente a que existe un litisconsorcio necesario respecto de los herederos del señor Luis Alberto Rojas Castañeda y en esa medida, pese a que se aceptó el desistimiento de las pretensiones incoadas contra los señores Rojas Acero, el a quo debió pronunciarse sobre ellos, toda vez que continúan vinculados al proceso a título personal, motivo por el cual el proceso está afectado por la causal de nulidad prevista en el numeral 8° del artículo 133 del Código General del Proceso, se advierte que, de conformidad con el artículo 314 del Código General del Proceso: “El demandante podrá desistir de las pretensiones mientras no se haya pronunciado sentencia que ponga fin al proceso.
(…) El desistimiento implica la renuncia de las pretensiones de la demanda en todos aquellos casos en que la firmeza de la sentencia absolutoria habría producido efectos de cosa juzgada. El auto que acepte el desistimiento producirá los mismos efectos de aquella sentencia. (…)” Puestas de este modo las cosas, se advierte que el legislador permite a las partes, como regla general, el desistimiento de los actos procesales, tal como acaeció en el presente asunto respecto de las peticiones incoadas contra los demandados Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Rojas Acero y Juan Carlos Rojas Acero.
Obsérvese que en audiencia surtida el 23 de septiembre de 2024 se aceptó el desistimiento de las pretensiones respecto de estos y se dispuso su continuidad contra María Luisa Rojas Chavarro, Luis Alberto Rojas Gaitán y los herederos indeterminados de Luis Alberto Rojas Castañeda. Así las cosas, devenía imperioso citar al juicio a los herederos de Luis Alberto Rojas Castañeda, en los términos del artículo 61 del Estatuto Procesal Civil, según el cual “cuando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o por disposición legal, haya de 12 Acuerdo 174 de 200912, vigente para fecha de suscripción del contrato Derogado por el Acuerdo 266 de 2011.
Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos (…).” Esto, en atención a la calidad de herederos determinados del promitente vendedor y toda vez que este actuó en nombre propio y en representación de ellos en el convenio debatido, pues, mal podría pretenderse que se les ordene el cumplimiento de obligaciones derivadas del negocio jurídico de compraventa sin haber sido enterados del litigio siquiera.
Sin embargo, lo cierto es que los señores Diana Carolina Rojas Acero, Doris Patricia Rojas Acero, Gloria Inés Rojas Acero, Jaime Bernardo Rojas Acero, Jairo Alberto Rojas Acero y Juan Carlos Rojas Acero fueron desvinculados del pleito con ocasión al desistimiento de las pretensiones respecto de ellos, actuación que hace tránsito a cosa juzgada.
Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha decantado que: “Según el artículo 314 del Código General del Proceso, el desistimiento comporta la renuncia a las pretensiones, en todos los casos en que la firmeza de la sentencia absolutoria habría producidos efectos de cosa juzgada, y el auto que lo acepte produce los mismos efectos que aquella providencia.”13 Lo anterior significa que no podía fallarse el proceso sin la concurrencia de la totalidad de los sujetos que intervinieron en el negocio jurídico.
Empero, se itera, en el presente asunto, una vez enterados de la demanda y habiéndose desistido de las pretensiones respecto de ellos, resultaba viable continuar con el trámite y dirimir el litigio respecto de los restantes convocados. En esa medida, no se advierte el vicio contemplado en el numeral 8° del artículo 133 del Estatuto Procesal Civil, pues se citó en debida forma a la totalidad de personas involucradas en el convenio de promesa, asunto distinto es que previo a la sentencia de primera instancia el demandante desistió de las pretensiones impetradas respecto de ellos. 3.2.
En lo relacionado con la nulidad del contrato de promesa de compraventa que dio origen a la controversia, resulta pertinente recordar que la misma, como fenómeno establecido para aniquilar los convenios celebrados entre particulares, contempla sanciones sustanciales cuando los contratantes se han alejado de los requisitos que la ley impone para su celebración, dispuestos ya en interés de la sociedad o de determinadas personas. 13 SC 469-2023 M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez.
Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- Preceptúa el artículo 1741 del Código Civil, que los contratos con objeto o causa ilícitos y los que omiten alguno de los requisitos o formalidades legales para su validez son absolutamente nulos. En punto a la “promesa de compraventa”, el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 dispone que no produce efectos, salvo que se reúnan las siguientes exigencias: “a) Que la promesa conste por escrito; b) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil.
La ley cita el artículo 1511 pero es evidente que quiso hacer referencia al artículo 1502, y así se ha entendido doctrinal y jurisprudencialmente; c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y d) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (se subraya).
De manera que, si dicho convenio no reúne los requisitos previstos en el evocado precepto, debe el juzgador, por expresa disposición del artículo 1742 del Código Civil, declarar su “nulidad absoluta”, por carecer de “algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos y contratos,”14 lo que significa que el negocio, en sí mismo considerado, no produjo obligación alguna.
Con relación a la omisión de estipular el “plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato,” la Sala de Casación de la Corte Suprema de Justicia ha expresado que la severidad de tal exigencia va destinada a eliminar la incertidumbre frente a la época de la celebración del contrato, al punto que si la promesa subestima tal exigencia dicho descuido acarrea su “nulidad absoluta.”15 Ello quiere decir que en el convenio de promesa de compraventa debe fijarse la época en que ha de celebrarse el negocio “prometido”, de modo que la “condición” que se estipule debe ser determinada, a fin de que las partes tengan presente la data en la que deberán cumplir con la obligación de hacer, así estén inciertas en lo tocante a la realización del hecho futuro del que depende el surgimiento de ese deber de prestación. Ese carácter determinado de la “condición” debe emanar del texto mismo del convenio, porque de esta forma el juzgador puede observar que este requisito se haya satisfecho.
Así lo ha sostenido el alto Tribunal de justicia en Colombia: “la calificación de condición determinada debe surgir del propio contrato de promesa, o sea desde el momento mismo de su celebración, pues es allí donde debe quedar plasmada la condición, porque 14 Artículo 1741 del Código Civil. 15 CLXVI,632 Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- como antes se anotó, el lapso temporal dentro del cual debiera ocurrir el evento incierto debe quedar ‘determinado de antemano.”16 (Se subraya) En el presente asunto, observa la Sala que la promesa de compraventa celebrada el 24 de marzo de 2011 entre Luis Alberto Rojas Castañeda, en calidad de promitente vendedor y Juan Felipe Uribe Londoño como promitente comprador respecto de los inmuebles denominados “La Yolanda,” “La Pradera,” “Tierra Dentro,” “Caobos,” “Carpitas,” “La Esmeralda,” “Las Carpas,” “Campo Tigre,” “La Blanquita,” “Villa Doris” y “Acapulco,” identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 3240002011, 3240001316, 3240000520, 3240004096, 3240020360, 3240006568, 3240004878, 3240001319, 3240032882, 3240001799 y 3240002021, en efecto, tal como lo sostuvo el a quo, se encuentra viciada de nulidad absoluta, dado que no se estipuló el plazo o condición que determine la fecha en que se protocolizaría la misma.
Y es que al hacer una lectura de las cláusulas que la conforman, se tiene que si bien, acordaron firmar la escritura pública de compraventa el 7 de septiembre de 2011, a la 1 p.m., en la Notaría 9° del Círculo Notarial de esta ciudad, lo cierto es que se sometió a una condición. Obsérvese que, Luis Alberto Rojas Castañeda le prometió en venta a Juan Felipe Uribe Londoño: Así las cosas, es claro que los contratantes no acataron el presupuesto consagrado en el numeral 3° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, pues no se pactó una condición determinada, toda vez que se dejó al arbitrio de Luis Alberto Rojas Castañeda, definir el momento en el que se otorgaría el convenio prometido, dado que ello sólo ocurriría cuando el promitente vendedor se hiciera a la propiedad de la zona de terreno en mención. Es decir, si bien se fijó la fecha, hora y lugar para otorgar la escritura pública de compraventa para la calenda en que se celebró el negocio jurídico objeto de litigio no se conocía la época en el que el señor Rojas Castañeda estaría en capacidad de transferir el dominio de dicha franja.
En un asunto similar al objeto de estudio, la Sala de Casación Civil precisó: “Si de acuerdo con el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153, citada, la promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para 16 Gaceta Judicial. CCXLVI, pág. 499. Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar esa época.
La propia naturaleza del plazo y de la condición indeterminados los hace inadecuados para fijar la época en que debe concretarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo el requisito de la fijación de la época de la esencia del contrato de promesa, esta convención será inválida o carente de eficacia jurídica cuando le falte ese requisito bien por no contenerlo en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados.
(Resalta la Sala. CSJ. SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135). Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público.”17 De la jurisprudencia en cita, no viene a duda que en los contratos de promesa las partes no pueden hacer uso de una condición indeterminada, dado que de las mismas no puede establecerse la época en que debe celebrarse el convenio.
En consecuencia, toda vez que en el asunto que ocupa ahora la atención de la Sala, las partes sometieron el plazo para suscribir el convenio prometido al acaecimiento de una condición indeterminada, el mismo se encuentra viciado de nulidad, tal como lo consideró el juez de primer grado. Y no se diga, como equivocadamente parece entender el actor, que la mentada condición se fijó únicamente para el pago del precio, pues, ciertamente se pactó que su “titulación será lograda previamente por el promitente vendedor.” 3.3.
Ahora, en el caso de autos, si bien los convocados Luis Alberto Rojas Gaitán y la menor María Luisa Rojas Chavarro alegaron la nulidad del contrato de promesa de compraventa y el actor, al descorrer el traslado de las defensas alegó la prescripción de la acción de nulidad de la promesa de compraventa celebrada el 24 de marzo de 2011, baste señalar que en el asunto de autos, se declaró la nulidad del convenio, en cumplimiento de la obligación de le asiste al juez de conocimiento de analizar los requisitos de validez del contrato de promesa de compraventa contemplados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y declarar aún de oficio la nulidad absoluta de los negocios jurídicos que no reúnan los requisitos de existencia y validez, en los términos del artículo 1740 del Código Civil. 3.4.
En lo que hace al reparo referente a que el convenio se encuentra viciado de nulidad absoluta por recaer sobre un terreno que hace parte de un régimen especial de parcelación y para su transferencia se requería de la autorización prevista en el artículo 33 del Acuerdo 174 de 2009, (derogado por el Acuerdo 266 de 2011), vigente para fecha de suscripción del contrato, se advierte que se conformidad con dicha disposición: “Las autorizaciones relacionadas con la enajenación de los predios objeto del presente Acuerdo corresponden exclusivamente al Gerente General del Incoder, quien las otorgará cuando se requiera 17 SC2468-2018.
Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- por una entidad de derecho público para la construcción de una obra pública, la instalación de un servicio público, el desarrollo de una actividad declarada por la ley como de utilidad pública e interés social o en los eventos en los que lo considere conveniente con arreglo a los criterios dados por el Consejo Directivo del Incoder, para lo cual dispondrá la sustracción de la parcela o del terreno respectivo del régimen de la Unidad Agrícola Familiar.
Las autorizaciones relacionadas con la constitución de gravámenes o la limitación al derecho de dominio sobre los predios objeto del presente Acuerdo se harán por escrito y serán autorizadas de la misma manera por el Director Territorial. El Instituto dispone de un plazo de tres (3) meses, contados a partir de la recepción de la solicitud para pronunciarse sobre ella, transcurridos los cuales, si no hubiere decisión alguna, se entenderá que consiente en la solicitud del adjudicatario.
En los casos de enajenación de la propiedad sobre una Unidad Agrícola Familiar, el adquirente o cesionario se subrogará en todas las obligaciones contraídas por el enajenante cedente a favor del Instituto. Los notarios y registradores, so pena de incurrir en causal de mala conducta, sancionable con destitución, se abstendrán de autorizar e inscribir escrituras públicas que contengan la transmisión del dominio de Unidades Agrícolas Familiares en las que no se protocolice la autorización expresa y escrita del Incoder para llevar a cabo la enajenación o la constancia o prueba de su rechazo expreso o tácito.
En todos los casos serán absolutamente nulos los actos o contratos que se celebren en contravención a lo dispuesto en este Acuerdo. Para las decisiones que sobre esta materia deba adoptar, el Instituto tendrá en cuenta las prohibiciones o limitaciones legales que consagra el régimen de la propiedad parcelaria.” Así las cosas, revisados los certificados de libertad y tradición de los predios prometidos en venta al demandante, se advierte que fueron objeto de adjudicación por parte del INCORA y en esa medida era menester agotar el procedimiento previsto en la norma en cita, previo a su transferencia de dominio, so pena de que esta adolezca de nulidad absoluta.
Véase a modo de ejemplo, la anotación de adjudicación en el predio denominado “Acapulco”: Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- 3.5. Ahora bien, en relación con el reproche atinente a que el juez de primer grado desconoció el principio de conservación del negocio jurídico, es del caso cuestionarse si la fijación de una condición indeterminada respecto de las “305 hectáreas” afecta la validez de la promesa de compraventa de los bienes restantes.
Pues bien, se advierte que aún al margen de lo reseñado anteriormente, en el presente asunto ciertamente no es posible determinar con precisión los linderos de dicha franja de terreno, pues únicamente se refirió que se encontraba en medio de los bienes denominados “La Yolanda,” “La Pradera,” “Tierra Dentro,” “Caobos,” “Carpitas,” “La Esmeralda,” “Las Carpas,” “Campo Tigre,” “La Blanquita,” “Villa Doris” y “Acapulco.” Sobre este punto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala» (CSJ SC004- 2015).”18 Así las cosas, si bien en virtud del principio de conservación de los negocios jurídicos se debe procurar una interpretación del contrato que propenda por su subsistencia, lo cierto es que en el caso que ocupa ahora la atención de la Sala, se echa de menos la identificación precisa de las 305 hectáreas ubicadas en medio de los lotes restantes, así como la certeza de la porción de terreno que requería autorización del INCODER para su enajenación. 4.
Por último, advierte la Sala que resulta prematuro el reproche respecto a las agencias en derecho fijadas por el a quo, puesto que su reparo debe efectuarse en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el numeral 5° del artículo 366 del Código General del Proceso “la liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas.” 5.
Colofón de todo lo expuesto, no prosperan los motivos de disentimiento enarbolados por la parte demandante y el convocado Luis Alberto Rojas Gaitán, de acuerdo con los razonamientos que preceden. En tal orden de ideas, se condenará en costas de esta instancia a la parte a quien se le resolvió desfavorablemente el recurso de apelación, suma que será puesta a disposición de su adversaria, en los términos del numeral 3° del artículo 365 del Código General del Proceso.
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia de 28 de febrero de 2025, proferida por el Juzgado 38 Civil del Circuito de esta ciudad, acorde con las razones que anteceden.
Segundo. Costas de esta instancia a cargo de los recurrentes. Liquídense por el juez a quo, e inclúyanse como agencias en derecho en esta instancia el valor de $5.600.000, de conformidad con lo previsto en el artículo 365, numeral 3° del CGP, en concordancia con el artículo 5, numeral 1° del 18 SC313-2023. Sentencia dentro del proceso n.° 110013103038201900439 05 Clase: RCC -------------------- Acuerdo n.° PSAA16-10554 de 5 de agosto de 2016, expedido por la presidencia del Consejo Superior de la Judicatura.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA (firma electrónica) IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA (firma electrónica) OSCAR FERNANDO YAYA PEÑA (firma electrónica) Firmado Por: Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 848629637f7f079cdfb80cc195559161b1b20c3e3bd87bcea6bdfd3ac8c33c9e Documento generado en 25/08/2025 09:13:48 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica