TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Magistrado Ponente ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA Bogotá D. C., veintinueve de enero de dos mil veinticinco (aprobado en sala virtual ordinaria de 22 de enero de 2025) 11001 3103 012 2019 00391 01 Ref. proceso verbal de Sandra Magaly Franco Hernández frente a La Floresta de Pilones S.A.S. Se deciden los recursos de apelación que interpusieron ambas partes contra la sentencia que el 20 de septiembre de 2024 profirió el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá en el proceso verbal de la referencia.
ANTECEDENTES
1. LA DEMANDA VERBAL (hojas 39 a 48, pdf 01). Reclamó la libelista que se declare lo siguiente: i) “que es simulado el precio de compraventa y la forma de pago estipulado en la escritura pública de venta N° 1907 de 12 de septiembre de 2011 de la Notaría 63 de Bogotá, mediante la cual la señora Sandra Magaly Franco Hernández, como vendedora, le transfirió a la sociedad La Floresta de Pilones S.A.S., como compradora, el predio rural denominado Villa Floresta, ubicado en la vereda Pilones del municipio de Quebradanegra, identificado con folio de matrícula inmobiliaria 162-12202 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guaduas”; ii) “que el precio real de la compraventa (…) fue de $605’000.000 tal y como aparece en la promesa de compraventa del 22 de agosto de 2011 y no la suma de $68’800.000” que fue el precio al que se hizo alusión en la escritura pública y iii) que del precio verdaderamente convenido “la vendedora no ha recibido el saldo de $420’000.000 que acorde con la promesa de compraventa del 22 de agosto de 2011 debían cancelarse en abril de 2012”.
Reclamó, además, iv) que “por el objeto ilícito derivado de haber pactado en la escritura pública de compraventa un precio simulado, se proceda a declarar OFYPZZ 2019 00391 01 1 la nulidad absoluta” del mencionado negocio jurídico y se ordene la cancelación de la escritura pública en el folio de matrícula inmobiliaria. Como pretensiones consecuenciales, pidió que se condene a su contraparte v) “a la restitución del inmueble enajenado y al pago de sus frutos civiles” y vi) “se declare la compensación de lo que mi poderdante debería restituir por la parte del precio de venta real recibido, con los frutos que ha producido el inmueble” desde que se le hizo su entrega material.
Relató la señora Franco Hernández que el 22 de agosto de 2011, como promitente vendedora, celebró un contrato de promesa de compraventa con La Floresta de Pilones S.A.S. respecto del predio denominado Villa Floresta; que se pactó un precio de $605’000.000, del cual recibió un anticipo de $135’000.000; que en el contrato prometido de 12 de septiembre de 2011, se incluyó, como importe, la cantidad simulada de $68’800.000 y se indicó que dicho dinero se había pagado en su totalidad a la vendedora, lo cual no correspondía con la realidad y que, por ese motivo, “la venta recae en un objeto ilícito que conlleva a la nulidad absoluta del contrato de compraventa”.
2. LA CONTESTACIÓN (hojas 240 a 265, pdf 01). La opositora excepcionó “cumplimiento del contrato por parte de la Floresta de Pilones S.A.S.”; “buena fe”; “inexistencia de objeto ilícito” y “prescripción”. Sostuvo que el precio pactado se pagó en su totalidad y que los $420’000.000 que reclama la señora Franco Hernández le fueron pagados con la cesión de 16.286 acciones de la sociedad opositora a favor de la hija de la demandante María Alejandra Londoño Franco, las cuales equivalen a los apartamentos 101 y 102 de un edificio que se construyó en el lote objeto de la compraventa.
3. EL FALLO IMPUGNADO1. El juez a quo acogió la excepción que la demandada intituló “inexistencia de objeto ilícito” y declaró relativamente “PRIMERO: DECLARAR simulado relativamente el contrato de compraventa elevado a escritura pública No. 1907 del 12 de septiembre de 2011 de la notaría 63 de Bogotá, solo en lo relacionado al precio y la forma de pago, disponiendo que prevalecerá el importe pactado de $605’000.000,00 sobre el que declararon los contratantes de $68’000.000,00 y, la forma de pago es la señalada en la cláusula tercera del documento denominado “contrato de compraventa” del 22 de agosto de 2011. 1 SEGUNDO: ORDENAR la modificación de la inscripción realizada en la anotación 010 del folio de matrícula inmobiliaria No. 162-12202, en lo relacionado con el precio de la venta, para que aparezca como de $605’000.000.
OFICIESE a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guaduas – Cundinamarca. Igualmente, ORDENAR al Notario 63 del Círculo de Bogotá tome nota al margen sobre las decisiones adoptadas en esta providencia que afectan la escritura pública No. 1907 del 12 de septiembre de 2011. OFICIESE.
TERCERO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta decisión. OFYPZZ 2019 00391 01 2 simulado “el contrato de compraventa elevado a escritura pública No. 1907 del 12 de septiembre de 2011 de la notaría 63 de Bogotá, solo en lo relacionado al precio y la forma de pago, disponiendo que prevalecerá el importe pactado de $605’000.000 sobre el que declararon los contratantes de $68’000.000,00 y, la forma de pago es la señalada en la cláusula tercera del documento denominado ‘contrato de compraventa’ del 22 de agosto de 2011” Así mismo, ordenó a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guaduas (Cundinamarca) “la modificación de la inscripción realizada en la anotación 010 del folio de matrícula inmobiliaria No. 162-12202, en lo relacionado con el precio de la venta, para que aparezca como de $605’000.000” y la Notaría 63 del Círculo de Bogotá que “tome nota al margen sobre las decisiones adoptadas en esta providencia que afectan la escritura pública No. 1907 del 12 de septiembre de 2011”.
El juez de primera instancia sostuvo que “quedó demostrado que en relación con la forma de pago del precio, no fue de contado, ni a la firma de la escritura como se indicó en dicho instrumento, fue en los términos señalados en el documento privado denominado contrato de compraventa de fecha 22 de agosto de 2011, es decir, $185’000.000 en efectivo, aceptando la demandante que los recibió y $420’000.000 en abril de 2012, con la entrega por parte del comprador de los apartamentos 101 y 102 del proyecto de construcción que se desarrollaría en el predio objeto de enajenación” y que “no hay duda que el precio señalado por los contratantes en el contrato de compraventa de $68’000.000 fue simulado, así como la forma de pago, existiendo una discrepancia entre lo pactado y lo manifestado al público”.
Añadió que “encuentra plenamente demostrada la entrega de los apartamentos 101 y 102 por parte de la sociedad demandada a la acá demandante, señora Sandra Magali Franco Hernández, conforme lo acordaron el parágrafo primero, cláusula tercera del documento denominado contrato de compraventa de fecha 22 de agosto de 2011”; que “los accionistas de la sociedad CUARTO: DECLARAR probada la excepción de mérito formulada por el extremo demandado denominada “INEXISTENCIA DE OBJETO ILÍCITO”, conforme lo señalado en la parte motiva de esta decisión.
QUINTO: DECLARAR no probadas las excepciones de mérito presentadas por la demandada de “PRESCRIPCIÓN y BUENA FE”, por lo analizado en esta decisión.
SEXTO: DECLARAR no prospera la tacha de imparcialidad presentada por el apoderado judicial de la parte demandada respecto de la testigo MARÍA ALEJANDRA LONDOÑO FRANCO, por lo indicado en la parte motiva.
SÉPTIMO: NO CONDENAR en costas a ninguno de los extremos procesales, por las razones expuestas en la parte motiva.
OCTAVO: ARCHIVAR el expediente una vez se encuentre en firme la anterior providencia”. OFYPZZ 2019 00391 01 3 La Floresta de Pilones adquieren el uso exclusivo de las unidades de vivienda que le son asignadas conforme a las acciones que detenten en la sociedad; que “se demostró que María Alejandra Londoño Franco, hija de la acá de mandante, es titular de unas acciones conforme el certificado que en ese sentido se adoptó a la actuación, documento que no fue tachado ni desvirtuado por la parte actora”; que “en dicha certificación se indicó que la titularidad de las acciones le da a la accionista el uso exclusivo de los apartamentos 101 y 102, cuya área privada en conjunto corresponde a 140 m2, es decir, coincide con lo acordado en el parágrafo primero, cláusula tercera de contrato de compraventa, de fecha 22 de agosto de 2011” y que “la demandante, en el interrogatorio confesó que ha tenido junto a su hija, María Alejandra Londoño, la tenencia de los apartamentos 101 y 102, aceptó que ha habitado junto con sus hijos un apartamento y el otro lo ha arrendado en varias oportunidades, obteniendo así un provecho económico, además que ha efectuado pagos por concepto de administración”.
4. LOS RECURSOS DE APELACIÓN. 4.1. La demandante esgrimió los siguientes reparos, los cuales se agrupan así: a) “Debe modificarse el punto primero, en cuanto a identificar las pretensiones que con dicha declaración prosperaron y en cuanto a los efectos de la simulación relativa declarada”, pues ante “el objeto ilícito derivado de haber pactado en la escritura pública un precio simulado” era viable la declaratoria de nulidad absoluta y la cancelación de la escritura pública en el FMI.
Sostuvo que se “debió ordenar su cancelación porque no podía simplemente con un oficio dirigido a la Notaría y a Registro, como lo hizo en los puntos SEGUNDO y TERCERO de su sentencia, dar prelación al negocio real sobre el simulado porque está modificando elementos esenciales del contrato de venta que por lo verdaderamente sucedido debe pasar de compraventa a permuta”. b) “Falso juicio de identidad”, por cuanto “en ninguna parte de dicho contrato se estipuló que el pago del precio se haría con el traspaso de unas acciones a un tercero; así se tratara de la hija de la prometiente vendedora”.
Adujo sobre el tema, además, que en la sentencia hubo una “Confusión entre entrega del apartamento y traspaso de acciones”. OFYPZZ 2019 00391 01 4 c) “Falso juicio de existencia por suposición, al considerar que existe plena prueba del cumplimiento del pago porque a la demandante Sandra Magaly Franco Hernández le fueron entregados los apartamentos 101 y 102 del Conjunto La Floresta como parte del precio de venta del predio rural denominado Villa Floresta, ubicado en la Vereda de Pilones, del Municipio de Quebradanegra” (Cundinamarca). 4.2.
Con su apelación, sostuvo la demandada que “que existe una clara incongruencia entre lo fallado y lo solicitado” por cuanto la demandante formuló sus pretensiones “bajo la siguiente premisa mayor: Que por el objeto ilícito derivado del precio simulado en la escritura motivo del debate, se proceda a declarar la nulidad absoluta del contrato (…).
Dicha premisa dista de la decisión adoptada en el numeral primero de la sentencia proferida, en la cual el a-quo determina que existió simulación relativa y que por ende se deberán aplicar las consecuencias derivadas de dicha decisión”. 5. Ambas litigantes replicaron la alzada de su contraparte. CONSIDERACIONES 1. Se constata la concurrencia de los presupuestos procesales y la ausencia de anomalías que impidan desatar de fondo las resumidas apelaciones.
La Sala confirmará la sentencia apelada por no encontrar de recibo las argumentaciones que esgrimieron las partes al plantear sus reparos ante el juez a quo, los que sustentaron en la oportunidad prevista en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022. La demandante insiste, en últimas, que como consecuencia de la simulación relativa que encontró probada el juez de primer grado se debió acoger su pretensión de nulidad absoluta del contrato de compraventa de marras, por objeto ilícito.
Sostiene, además, que el material probatorio recaudado no muestra que la parte opositora le hubiera pagado la cantidad de $420’000.000, que corresponde a la parte del precio que se ocultó. Por su lado, la opositora tilda el fallo de primera instancia de incongruente por cuanto, en su sentir, la parte actora no reclamó que se declarara la simulación relativa del negocio jurídico, sino que únicamente pidió la declaratoria de nulidad absoluta, por objeto ilícito.
OFYPZZ 2019 00391 01 5 2. Apelación de La Floresta de Pilones S.A.S. Mayores lucubraciones no se precisan para despachar de forma desfavorable el único reparo que esgrimió la opositora en su afán de que se revoque el ordinal primero del fallo de primer grado, en cuanto con él se declaró simulado relativamente el contrato de compraventa de 22 de agosto de 2011.
Sostuvo la demandada que “existe una clara incongruencia entre lo fallado y lo solicitado” por cuanto, en su sentir, lo que se reclamó con la demanda fue la declaratoria de nulidad absoluta “por objeto ilícito” y no la “simulación relativa” que fue lo que encontró probado el juez a quo. La suerte adversa de la censura se colige sin siquiera acudir a interpretar la demanda verbal, pues dicha pieza procesal es tan clara que no admite mayores actos de desentrañamiento.
En efecto, allí se incluyó como primera pretensión que se declarara “que es simulado el precio de compraventa y la forma de pago estipulado en la escritura pública de venta N° 1907 de 12 de septiembre de 2011 de la Notaría 63 de Bogotá, mediante la cual la señora Sandra Magaly Franco Hernández, como vendedora, le transfirió a la sociedad La Floresta de Pilones S.A.S., como compradora, el predio rural denominado Villa Floresta, ubicado en la vereda Pilones del municipio de Quebradanegra, identificado con folio de matrícula inmobiliaria 162-12202 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guaduas” y “que el precio real de la compraventa (…) fue de $605’000.000 tal y como aparece en la promesa de compraventa del 22 de agosto de 2011 y no la suma de $68’800.000” que fue el precio al que se hizo alusión en la escritura pública.
También en los hechos de la demanda se consignaron, con suficiencia, las razones por las cuales habría operado la simulación del contrato de compraventa, en lo que al precio se refiere, pues el real ascendía a $605’000.000 y se declaró en la escritura pública una cantidad de $68’800.000. También en el libelo incoativo se incluyó una pretensión de declaratoria de “nulidad absoluta” por “el objeto ilícito derivado de haber pactado en la escritura pública de compraventa un precio simulado”.
Así las cosas, no cabe tildar de incongruente el fallo de primer grado, pues allí se acogió la pretensión de simulación relativa y se denegó la de nulidad OFYPZZ 2019 00391 01 6 absoluta, con ocasión precisamente al éxito de la excepción de mérito que la opositora intituló “inexistencia de objeto ilícito”. El artículo 281 del C. G. del P., señala que “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”.
En torno al tema que acá interesa, la Sala de Casación Civil de la CSJ, sostuvo SC640-2024 de 10 de abril de 2024, M.P., Luis Alonso Rico Puerta: “Según el artículo 281 del Código General del Proceso, la sentencia debe guardar consonancia o armonía con los hechos y pretensiones de la demanda, los que se aduzcan en las demás oportunidades que autoriza el legislador, y con las excepciones probadas –y alegadas, si esto fuera necesario–.
Como colofón, el citado precepto consagra la conocida regla: «No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta ( ). La norma en mención, agrega la Sala, tiene el propósito de resguardar los derechos de defensa y contradicción de los litigantes, a través de la imposición de límites al fallador en ejercicio de su función de juzgamiento.
De este modo, se evita sorprender a las partes con decisiones inesperadas, relativas a hechos, pretensiones o excepciones personales que no fueron alegados –ni replicados– oportunamente y que, por lo mismo, se mantuvieron al margen del debate procesal”. En consecuencia, se desatenderá la censura que planteó la parte demandada. Ello, principalmente porque la sentencia de primera instancia se emitió en el marco fijado por las pretensiones planteadas por la parte actora (en las que se incluyó la declaratoria de simulación relativa y de nulidad absoluta, la segunda impróspera), y las excepciones de mérito que formuló la sociedad comercial demandada. 3.
Apelación de Sandra Magaly Franco Hernández. En últimas la parte actora se duele del fallo de primer grado por cuanto considera que, ante la declaratoria de simulación relativa del negocio jurídico base de este litigio, se imponía acoger su pretensión de nulidad absoluta, por objeto ilícito. Además, considera que, contrario a lo que encontró acreditado el juez a quo, la parte demandada no probó que hubiera sufragado la suma de $420’000.000 que dice no le pagó la parte demandada, como parte del precio que se ocultó. 3.1.
A tono con lo que manifestó el juez de primer nivel, aquí no había lugar a declarar la nulidad absoluta del contrato de compraventa de 22 de agosto de 2011, pues no se demostró vicisitud que constituyera objeto ilícito. OFYPZZ 2019 00391 01 7 Por expreso mandato del Código Civil hay objeto ilícito, “en todo lo que contraviene el derecho público de la nación” (art. 1519); en la enajenación “1o.) De las cosas que no están en el comercio. 2o.) De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona. 3o.) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello” (art. 1521) y “en todo contrato prohibido por las leyes” (1523).
Ninguna de tales hipótesis hizo presencia en el asunto sub examine, pues, según lo evidencian las probanzas a folios, para la fecha en que se celebró la cuestionada compraventa, el inmueble sobre el que la misma versó no tenía ninguna restricción legal (temporal o definitiva) que impidiera su comercialización. Tampoco se observa que con la venta del reseñado lote de terreno se haya contravenido el “derecho público de la Nación”, ni el negocio jurídico de marras (compraventa de inmueble) es de aquellos que proscriben las leyes.
En ese escenario, nada obstaba para que dicha negociación (al margen de la simulación relativa que recayó únicamente en el precio del inmueble y la forma de pago) hubiera estado regida por la regla de habilitación que prevé el artículo 1866 del Código Civil, según el cual “pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley”.
En ese orden de ideas, para que aquí hubiera sido viable acoger la pretensión de “nulidad absoluta por objeto ilícito” en cuya prosperidad insiste ahora la demandante, no bastaba con que se demostrara la existencia de la simulación relativa, pues el ordenamiento jurídico no sanciona, expresamente, con efectos de nulidad aquellos negocios jurídicos en los que se oculta el verdadero precio.
Conforme al artículo 6º del Código Civil, “son nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición de la Ley, si en ella misma no se dispone otra cosa”, precepto que resulta de especial importancia para este litigio, en tanto que, para conjurar los efectos de un incumplimiento obligacional (así hubiera sido intencionado), el legislador previó remedios contractuales de naturaleza bilateral y restaurativa (como la terminación, la resolución o el cumplimiento forzoso -sea in natura o por equivalente pecuniario-, con la respectiva indemnización de perjuicios) que, en principio, son capaces de restablecer el equilibrio económico lesionado, sin necesidad de trascender de la esfera propia del acuerdo incumplido y sin afectar la eficacia de otras negociaciones, cuya conexidad con la obligación incumplida, sea remota y meramente accidental.
OFYPZZ 2019 00391 01 8 Tampoco es de recibo lo que sugirió la parte actora, es decir, que ante el demostrado ocultamiento del precio verdadero del bien, se imponía, per se, la declaratoria de nulidad absoluta. Sobre el particular se ha dicho que “(…) ‘la simulación, por otro lado, per se no es un negocio jurídico ilícito, fraudulento o engañoso (animus nocendi), ni de suyo, comporta su nulidad absoluta (cas. julio 27/1935, cas. mayo 23/1955, LXXX, 360), pues ‘[s]uperada desde hace ya largo tiempo la teoría de la simulación-nulidad, se tiene definido que, en virtud del postulado de la autonomía de la voluntad privada, pueden los particulares, siempre que no violen los límites del orden público, elegir las formas que consideren pertinentes para llevar a cabo sus designios; incluida allí la facultad para ‘hacer secreto lo que pueden hacer públicamente’, fingiendo ante terceros una convención que no se encuentra destinada a producir los efectos aparentados.
Así, es admitida la simulación como acto estructurado en dos declaraciones, a una de las cuales las partes restan eficacia, ‘en el entendimiento de que, en nuestro ordenamiento jurídico esa dicotomía, en cuanto lícita, está permitida…’ CXXIV, p. 290); conceptos éstos de donde surge nítidamente la diferencia entre la simulación y la nulidad, pues en aquella no se alude en modo alguno a un vicio en los negocios jurídicos, como que por ese medio simplemente las partes persiguen un fin diferente del que aparece en el contrato mismo, mientras que en la nulidad, en cambio, la voluntad de las partes ‘persigue en todo caso la efectividad del acto, pero éste surge viciado radicalmente en su causa o en su objeto, o sin la solemnidad exigida por la ley para que nazca a la vida del derecho’.
(Sent. 29 de agosto de 1951, LXX, 74)’ (cas. noviembre 17/1998, exp. 5016) (Cas. Civ. febrero 26 de 2001, exp. 6048)’ (cas. julio 16/2001, exp. 6362)” (sentencia cas. civ. de 6 de marzo de 2012, exp. 00026)” (Sentencia SC1807-2015 de 24 de febrero de 2015, M.P. Jesús Vall De Rutén Ruiz). No olvida el Tribunal que, sobre el reparo que ahora se despacha, la parte actora sostuvo que se “debió ordenar la cancelación de la escritura pública porque no podía simplemente con un oficio dirigido a la Notaría y a Registro, como lo hizo en los puntos segundo y tercero de su sentencia, dar prelación al negocio real sobre el simulado porque está modificando elementos esenciales del contrato de venta que por lo verdaderamente sucedido debe pasar de compraventa a permuta”.
Frente a esto último, basta con comentar que en el libelo incoativo no se alegó la simulación del contrato por el hecho de que los contratantes hubieran OFYPZZ 2019 00391 01 9 pactado, en el fondo, una permuta y no una compraventa. Lo que motivó la formulación de la demanda, según fácilmente se extrae de los hechos y de las pretensiones, fue la circunstancia de haberse simulado el monto del precio de la negociación que recoge la escritura pública respectiva.
Por lo mismo, y so pena de sacrificar el principio de la congruencia que campea en materia procesal civil, no es dable a esta altura del litigio entrar en pormenores ajenos a los hechos, las pretensiones y las excepciones oportunamente planteados. Sobre la importancia del respeto al principio de congruencia en esta modalidad de sentencias judiciales, el Tribunal retoma las pautas de orden legal y jurisprudencial que se insertaron en la parte final del numeral 2 de estas consideraciones. 3.2.
El fallo de primer grado se mantendrá incólume en cuanto con él se acogió la pretensión de simulación relativa y se denegó la de nulidad absoluta. Entonces, procede la Sala a estudiar los reparos que esgrimió la parte actora en relación con los efectos del contrato parcialmente simulado y el incumplimiento que se le enrostra a la parte compradora.
Aquí es asunto pacífico, pues en ello convinieron ambas partes, tanto en el escrito de demanda, como en el de contestación, que en relación con el precio que se le fijó al predio objeto de compraventa existió una simulación. En efecto, la realidad de las cosas fue que el precio de la negociación alcanzó la suma de $605’000.000, mientras que en la escritura pública N° 1907 de 12 de septiembre de 2011 de la Notaría 63 de Bogotá, se hizo constar que la parte compradora habría pagado la suma capital de $68’800.000.
A lo anterior se añade que dicha circunstancia fue la que encontró probada el juez de primer nivel y sobre esa específica temática no ofrecieron reparos las partes en contienda. 3.3. Lo que si es materia de controversia, según la parte actora, es que su contraparte no le pagó la suma de $420’000.000, que corresponderían a la parte del precio que se ocultó. En el criterio del juez de primera instancia, lo cual comparte el Tribunal, aquí se demostró que esa cantidad de dinero la pagó la parte opositora con la OFYPZZ 2019 00391 01 10 transferencia de unas acciones que corresponderían al derecho de uso de los apartamentos 101 y 102 del Conjunto La Floresta.
Para convenir en lo anterior ha de verse el documento privado que aportó la parte actora y que se intituló “contrato de compraventa Villa Floresta” de 22 de agosto de 2011. Allí se observa que el lote de terreno que vendió la demandante, lo utilizaría la opositora para la construcción de un edificio, y que de los $605’000.000 que se fijó como precio, la vendedora recibiría los apartamentos 101 y 102, que corresponderían a $420’000.000.
El resto del dinero lo recibió la parte actora en efectivo, según lo resaltó en la demanda, antes de la firma de la escritura pública de 12 de septiembre de 2011. En el contrato preliminar (el de 22 de agosto de 2011) se estableció, en la cláusula segunda, que “el valor del inmueble es la suma de $605’000.000” y, en la cláusula tercera, que “el comprador se compromete a realizar puntualmente en valor y fecha los siguientes pagos: anticipo en junio 2011, $35’000.000; segundo abono agosto 2011, $15’000.000; a la entrega de las escrituras septiembre de 2011, $135’000.000; al finalizar la construcción en abril de 2012, $420’000.000”.
En el parágrafo 1° del tercer canon se hizo constar: “El último pago de $420’000.000 se hará mediante la entrega de los apartamentos 101 y 102 del proyecto que se desarrollará en el predio, cada uno con área de 70 m2 y con las especificaciones de materiales y acabados descritas en el anexo 1 que hace parte integral de este contrato”. Lo que reflejan las pruebas recaudadas es que la señora María Alejandra Londoño Franco, hija de la demandante Sandra Magaly Franco Hernández, fue diputada por esta para que recibiera el pago de la suma de $420’000.000 a raíz de la transferencia de unas acciones de la sociedad La Floresta de Pilones S.A.S. y que corresponderían a dos apartamentos (101 y 102) construidos en el edificio La Floresta.
Al verter su declaración de parte, la señora Franco Hernández confesó que las acciones que le transfirieron a su hija corresponderían a los apartamentos 101 y 102 del edificio La Floresta y que ello habría sido así por cuanto “le pareció sano que las acciones las tuviera su hija” y aceptó que en diferentes trámites ante la copropiedad y la asamblea de accionistas se presentó como propietaria de los dos apartamentos en mención. OFYPZZ 2019 00391 01 11 De dicha situación da cuenta también el “certificado de acciones de la Floresta de Pilones S.A.S.” de 6 de noviembre de 2013, en el que se aprecia que existe “una nueva accionista: María Alejandra Londoño Franco” y que “esta titularidad da a los nuevos accionistas derecho el uso exclusivo de los apartamentos CIENTO UNO (101) y CIENTO DOS (102) de la nomenclatura interna, cuya área privada en conjunto es de 140 m², a dos parqueaderos identificados con los números 101 y 102 y a los depósitos cerrados con número CIENTO UNO (101) y CIENTO DOS (102).
También se le otorga derecho al uso de las áreas comunes que conforman el proyecto”. La detentación de los apartamentos por parte de la demandante (por conducto de su hija), se refuerza con el documento de 12 de diciembre de 2013 en el que la actora manifestó: “Yo Sandra Magaly Franco Hernández con c.c. 51.845.116 y propietaria de los apartamentos 101 y 102 de la Floresta de Pilones doy poder pleno y absoluto al señor Luis Ernesto Salazar para que me represente en la reunión del día de hoy 12 de dic.
Del 2013” (hoja 136, pdf. 01). De esa particular situación, esto es, de los actos de propietaria que ejercía la señora Sandra Magaly respecto de los dos apartamentos, también da cuenta el documento denominado “toma de asistencia asamblea del 19 de agosto de 2013 La Floresta de Pilones” en el que se relaciona a la señora Franco Hernández como propietaria de los apartamentos 101 y 102.
Lo mismo se observa en la respectiva acta de la reunión de asamblea de marzo de 2013 (hoja 204, pdf. 01). Así mismo, obra un “acuerdo de pago” de 12 de diciembre de 2019 suscrito por la demandante en el que se anuncia como propietaria del apartamento 102. Así las cosas, emerge que la vendedora del predio objeto de la compraventa sí recibió el pago de la suma de $420’000.000, solo que lo hizo por conducto de su hija a quien la sociedad opositora le transfirió unas acciones que le darían el derecho de uso respecto de los apartamentos 101 y 102 de La Floresta de Pilones.
La testigo María Alejandra Londoño Franco, hija de la demandante manifestó que desconocía la razón por la que figuraba como propietaria de las acciones, pues fue su mamá quien adelantó las negociaciones y que su progenitora se vio beneficiada con los apartamentos, pues recibía los cánones de arrendamiento. El material probatorio recién traído a cuento permite concluir que la señora María Alejandra Londoño Franco fue diputada por la hoy demandante para que le OFYPZZ 2019 00391 01 12 fuera pagada la suma de $420’000.000, con la transferencia de las acciones que corresponden al derecho de uso de los apartamentos 101 y 102 de La Floresta de Pilones.
A voces del artículo 1634 del Código Civil, “Para que el pago sea válido, debe hacerse o al acreedor mismo (…) o a la persona diputada por el acreedor para el cobro”. Por eso no llama asombro que la señora Franco Hernández hubiera emitido el documento privado de 12 de diciembre de 2013, con destino a su contraparte (hoja 75, pdf. 1), el cual no tachó de falso ni desconoció, en el que se observa lo siguiente: “Me permito informarles que a la fecha LA FLORESTA DE PILONES S.A.S. no debe dinero alguno por concepto de la venta de la Finca Villa Floresta hoy La Floresta de Pilones y que consecuentemente se encuentra a paz y salvo con la vendedora Sandra Magaly Franco”. 4.
No prosperan, por ende, ninguna de las apelaciones en estudio. Por lo mismo no habrá condena en costas de segunda instancia DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Séptima de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que, el 20 de septiembre de 2024 profirió el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá en el proceso verbal que adelanta Sandra Magaly Franco Hernández frente a La Floresta de Pilones S.A.S. Sin costas de segunda instancia ante el fracaso de ambas apelaciones.
Notifíquese Los Magistrados, ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA OFYPZZ 2019 00391 01 13 Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e5f3f1682e13d5413ef62d71b5ab9eb6498e40b04966885122976c05c736260e Documento generado en 29/01/2025 09:57:59 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica OFYPZZ 2019 00391 01 14