Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE NEIVA SALA SEGUNDA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL SENTENCIA Neiva dos (2) de julio de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Verbal- Resolución de compraventa. Radicado: 41001-31-03-001-2021-00143-01 Procedencia: Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva (Huila) Demandante: Yesica Osorio Ramírez Demandados: Berdez S.A.S., Fiduciaria Bogotá S.A. vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso la Coruña de Berdez – FIDUBOGOTA S.A. OBJETO DE LA DECISIÓN La Sala dirime el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia adiada 26 de abril de 2022, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, dentro del proceso que involucra a los extremos de la referencia.
ANTECEDENTES La señora Yesica Osorio Ramírez, por conducto de apoderado judicial, presentó demanda verbal de resolución de compraventa contra Berdez S.A.S., Fiduciaria Bogotá S.A. vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso la Coruña de Berdez –FIDUBOGOTA S.A., donde se solicitaron las siguientes declaraciones y condenas: Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros «PRIMERA.- DECLARASE la resolución del contrato de compraventa, plasmado en la escritura pública No. 1832 otorgada el tres (03) de noviembre de 2020 en la notaría primera (01) del círculo de Neiva, celebrado entre YESICA OSORIO RAMÍREZ, y la Sociedad BERDEZ S.A.S. y/o, La FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LA CORUÑA DE BERDEZ –FIDUBOGOTA S.A., por el incumplimiento de la principal obligación del vendedor esto es, la entrega o tradición de la cosa vendida (Artículo 1882 C. Civil).
SEGUNDA. - Que se OFICIE al señor registrador de instrumentos públicos de Neiva, para que en el folio de matrícula inmobiliaria No. 200-264087 se efectúen las cancelaciones de la tradición (venta, la hipoteca y el patrimonio de familia) constituido en la misma escritura pública No. 1832 otorgada el tres (03) de noviembre de 2020 en la notaría primera (01) del círculo de Neiva, como consecuencia de la resolución de compraventa.
TERCERA. - Que como consecuencia de lo anterior, se ORDENE a los Demandados, por su omisión, restituir a la petente, debidamente indexados, los dineros entregados directamente por ella, por valor de $9.000.000, así como el valor de los créditos adquiridos con entidades crediticias, por valor total de $110.500.000, junto con los intereses de capital generados, desde la fecha de suscripción de la convención hasta el día del fallo, y a partir de éste, réditos moratorios.
CUARTA. - CONDÉNESE a los Demandados indemnizar los perjuicios materiales y morales, generados con su proceder, discriminados así 1). DAÑOS MATERIALES O PATRIMONIALES (damnun emergens). *DAÑO EMERGENTE: $22.957.973. 2). PERJUICIOS INMATERIALES, SICOLÓGICOS O EXTRAPATRIMONIALES. $10.000.000. QUINTA. - CONDÉNESE en costas a los Demandados.1» En sustento de sus pretensiones, la libelista argumentó que, el día 13 de junio de 2020, celebró con los sujetos del extremo pasivo contrato de promesa de compraventa, respecto de un inmueble de un área privada de 60.00 metros cuadrados, junto con una casa de habitación de dos pisos, identificada como Casa No. 15, Manzana D, sector 2 de la Coruña de Berdez, centro poblado de Amborco del Municipio de Palermo, Huila, ubicado en la Calle 34 No. 10-03, por un valor de $118.500.000.
Señaló la petente que, pagó la totalidad del precio pactado mediante recursos propios y préstamos obtenidos a través de la cooperativa Utrahuilca y el Banco de Bogotá S.A. Indicó que, el negocio jurídico se formalizó mediante la Escritura Pública No. 1832 del 3 de noviembre de 2020, en la Notaria Primera del Círculo de Neiva, registrada el 13 de noviembre de 2020 en el folio de matrícula inmobiliaria No. 200-264087 de la Oficina de Instrumentos Públicos (ORIP) de Neiva. 1 Archivo PDF. 006.
MEMORIAL SUBSANANDO DEMANDA.pdf Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros En la cláusula octava del contrato de compraventa elevado a escritura pública, se estipuló que la entrega real y material del inmueble sería efectuada por el fideicomitente (Berdez S.A.S.) dentro de los 90 días siguientes a la firma del instrumento público.
No obstante, transcurridos varios meses desde la firma de la escritura pública, la demandante no ha recibido a satisfacción el inmueble objeto del contrato. Luego, mencionó la gestora que hubo un «intento de entrega» del bien objeto de litigio el 15 de enero de 2021; sin embargo, dicha entrega resultó infructuosa, pues el inmueble no cumplía con las especificaciones técnicas de construcción acordadas, precisando que contaba con un «informe» rendido por el «ingeniero» John Arley Ospina de la empresa Innovar Diseño y Construcción, mismo que diagnosticó los defectos de la obra con fotografías tomadas en la antedicha calenda.
Posteriormente, el 4 de marzo de 2021, la impulsora envió comunicación escrita a la sociedad demandada, solicitando la entrega del inmueble en las condiciones pactadas en el contrato, otorgando un plazo de 3 días para dicho fin, sin que se cumplieran las obligaciones suscritas, por lo que, arguye existe violación de la principal obligación del vendedor, esto es, entrega material de la cosa.
ACTUACIÓN PROCESAL La demanda correspondió por reparto al Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, dependencia judicial que, mediante auto calendado 10 de septiembre de 20212, admitió la acción, imprimiendo a dicha contienda jurídica el trámite previsto en el artículo 368 y s.s. del Código General del proceso. Dentro de la oportunidad pertinente, y luego de cumplidas las cargas procesales respectivas, la Sociedad Berdez S.A.S., contestó el libelo introductorio3, haciendo alusión expresa del fundamento factico de la acción, planteando la excepción previa de «Indebida acumulación de pretensiones» y de fondo las denominadas «Declinar la entrega del inmueble a cargo del demandante», «Cobro de lo no debido y cumplimiento a cargo de la demandada de lo contractualmente acordado», y la «Genérica», que fundamentó en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y la insistencia en la entrega del bien a través de comunicaciones elevadas al correo electrónico de la actora yesy1782@@hotmail.com de los días 15 de enero, 15 de abril, 3 de mayo, 17 de mayo y 25 de noviembre de 2021.
También, adujo que el contrato se ejecutó de conformidad con la autonomía negocial de las partes, sin existir vulneración alguna, existiendo una renuencia de la proponente para recibir el inmueble, pudiendo aquella, acudir a la acción judicial de la 2 Archivo PDF. 010. AUTO ADMITE DEMANDA.pdf 3 Archivo PDF. 021. CONTESTACION.pdf Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros garantía para salvaguardar las condiciones de calidad, idoneidad del bien y de estabilidad de la obra.
Por su parte, Fiduciaria Bogotá S.A.4 dio respuesta al escrito de apertura, haciendo alusión expresa del fundamento factico de la acción, planteando la excepción previa de «Indebida acumulación de pretensiones» y de fondo las denominadas «Declinar la entrega del inmueble a cargo del demandante», «Cobro de lo no debido y cumplimiento a cargo de la demandada de lo contractualmente acordado», «infundadas razones para reclamar resolución contractual» y la «Genérica», adicionando a la defensa que, la actuante renunció expresamente a la condición resolutoria respecto al contrato, sin que ello vulnere el orden público, en virtud de la autonomía de la voluntad.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Subsiguientemente, y luego de agotadas las etapas procesales correspondientes, el 26 de abril de 2022 el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva resolvió la instancia, de la siguiente manera: «PRIMERO. - NEGAR las exceptivas de fondo propuestas por las demandadas.
SEGUNDO. - DECLARAR la resolución del contrato de compraventa, plasmado en la escritura pública 1832 otorgada el tres (3) de noviembre de 2020 en la notaría primera (01) del círculo de Neiva, celebrado entre YESICA OSORIO RAMÍREZ, y la Sociedad BERDEZ S.A.S. y/o, La FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LA CORUÑA DE BERDEZ – FIDUBOGOTA S.A., por el incumplimiento de la principal obligación del vendedor, la entrega de la cosa vendida.
TERCERO: En consecuencia, se condena a la demandada Berdez S.A.S. a pagarle a la demandante YESICA OSORIO RAMÍREZ, una vez ejecutoriado éste fallo, los siguientes valores: a) $118.500.000,oo más el interés bancario corriente, que corresponda a cada período, del 2 de febrero de 2021 hasta su pago final. b) $7.135.398,oo como daño emergente, indexados con base en el IPC que certifique el DANE desde la fecha de ésta sentencia hasta su pago final.
CUARTO: CONDENAR en costas de esta instancia, únicamente a las demandada Sociedad BERDEZ S.A.S. a favor de la demandante, en un 80%, señalándose como agencias en derecho la suma de $5.000.000,oo. No se condena en costas ni a favor ni en contra de la codemandada la FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LA CORUÑA DE BERDEZ – 4 Archivo PDF. 024.
CONTESTACION BANCO DE BOGOTÁ.pdf Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros FIDUBOGOTA S.A. pues la resolución decretada se da por conducta imputable a la otra demandada.
QUINTO: DENEGAR las restantes pretensiones. 5(…)» Para arribar a esta determinación, el Juez de instancia concluyó, luego de analizar de fondo la litis, que existió un incumplimiento grave en la obligación de entregar el inmueble por parte de la constructora Berdez S.A.S., habida cuenta que, conforme a las pruebas recaudadas en conjunto, acaecida la fecha en que debía entregarse la cosa, esta no se realizó conforme a lo acordado en la promesa primigenia.
En particular, el Juez de Primer Grado, una vez analizadas las declaraciones y pruebas documentales arrimadas al dossier, pudo evidenciar que hubo un primer intento de entrega del inmueble, el cual no se pudo llevar a cabo, por cuanto, la obra tenía fallas constructivas que impedían la correcta habitabilidad de la casa de habitación, que fueron corroboradas por la prueba pericial del arquitecto John Arley Ospina, y las demás declaraciones rendidas por los sujetos procesales.
También, sostuvo que no existe prueba del cumplimiento de las obligaciones de la constructora, pues no se allegó en ningún momento el acta de entrega de fecha 15 de enero de 2021, que se encontraba en su poder, lo que sin dudas generó un indicio grave de lo que se pudo dejar consignado en esa acta, en relación con las observaciones hechas por la demandante.
A su vez, consideró que los pantallazos allegados de las misivas enviadas a la precursora no cuentan con respaldo probatorio alguno, particularmente el acuse de recibido, por ende, no se obtuvo certeza de la insistencia en la entrega del inmueble, incumpliendo la obligación de entregar el bien en condiciones útiles. Por lo anterior, declaró la resolución del contrato atacado y condenó a la sociedad Berdez S.A.S. a pagar las sumas indicadas en la parte resolutiva del fallo ya citado, negando parte de las pretensiones de la actora relacionada con el daño emergente y los perjuicios inmateriales, ordenando entre otras, las restituciones mutuas.
RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con la sentencia, la parte demandada, formuló recurso de apelación, argumentando, en primer lugar, que se presentó una errada valoración probatoria en la interpretación del término de 90 días estipulado en la escritura pública para la entrega material del inmueble. 5 Archivo PDF. 040.ACTA DE AUDIENCIA.pdf Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros Según su criterio, dichos días debieron computarse como hábiles, conforme a lo dispuesto en el artículo 829, numeral 3, parágrafo 1° del Código de Comercio, y no como días calendario, como lo interpretó el Juez.
Además, señaló que el despacho dio por probado el incumplimiento contractual sin considerar que la demandada cumplió con la entrega inicial del inmueble, aunque con observaciones en los acabados, las cuales podían resolverse mediante las cláusulas de garantía pactadas en el contrato. Asimismo, el demandado señala deficiencias en la valoración de la prueba testimonial presentada por la parte demandante.
En particular, criticó que el despacho no se pronunció sobre la tacha de los testigos ni evaluó adecuadamente las contradicciones en sus declaraciones. Resaltó que el perito, quien se presentó como arquitecto, no acreditó su idoneidad, ni realizó verificaciones concluyentes sobre los problemas señalados en el inmueble. También se cuestionó la relevancia otorgada al informe técnico, carente de fecha y conclusiones claras, y a las fotografías que, según el demandado, no reflejan el estado final del inmueble tras atender las observaciones.
Otro reparo relevante es el desconocimiento de los correos electrónicos aportados por la demandada, los cuales daban fe, que el inmueble fue puesto a disposición de la demandante en los términos establecidos. Finalmente, la fustigada sostuvo que, el despacho debió considerar que las inconformidades de la demandante con los acabados y detalles de construcción del inmueble eran materia de resolución a través de las garantías contractuales y no mediante la resolución del contrato, como quiera que, conforme al artículo 56 del Estatuto del Consumidor, la Superintendencia de Industria y Comercio es la autoridad competente para conocer de estas controversias relacionadas con la protección contractual del consumidor, por lo que alude la nulidad del fallo.6 Por otro lado, la parte demandante y la Fiduciaria Bogotá S.A. no presentaron recurso alguno. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA A través del proveído 24 de mayo de 20227, se admitió el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, concediendo término a la única apelante para la sustentación la alzada, otorgándole igual oportunidad procesal a la parte contraria para presentar la réplica. 6 Archivo PDF. 041.
SUSTENTACION RECURSO DE APELACION.pdf 7 Archivo PDF. 04AutoAdmiteRecurso20220524.pdf Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros Dentro de dicho término legal, el mandatario de la Sociedad Berdez S.A.S. remitió escrito contentivo donde sustentó la alzada en los mismos términos recién referenciados en el acápite precedente y amplió los reparos adicionando a lo ya recitado, que el Juzgador no debió dar credibilidad al testimonio de la señora Yuli Lorena Osorio Ramírez, hermana de la demandante, sin analizarlo con rigurosidad pese a su relación con esta.
Además, cuestionó que el testigo técnico John Arley Ospina, presentó contradicciones respecto a su profesión (ingeniero civil o arquitecto) y no verificó las humedades que señala el informe, pues no tuvo acceso a los tanques de agua, limitándose a analizar fotografías suministradas por la demandante. Finalmente, subrayó que, erró el Despacho de primer grado al calificar esta la cláusula octava del contrato, como abusiva ya que no limitaba el derecho de la demandante a reclamar garantías.8 Por su parte, el abogado del extremo activo presentó la réplica al recurso radicado, solicitando se despache desfavorablemente la alzada, haciendo expresas manifestaciones sobre los reparos de la sociedad encausada9, insistiendo en que no se entregó el inmueble en condiciones dignas en el término pactado, contabilizado en días calendario; pues lo que se probó fue «intento de entrega», misma que no se dio, de forma respaldada en informe allegado al proceso.
A la par, expuso que, a la demandante le fueron enviadas comunicaciones desde el 15 de abril de 2021, es decir 41 días después del fenecimiento del plazo, confirmando que la renuncia de las acciones del contrato son cláusulas abusivas. CONSIDERACIONES Presupuestos procesales La Corte Suprema de Justicia ha circunscrito los presupuestos procesales básicos como son la demanda en forma, competencia del Juzgador, capacidad procesal y capacidad para ser parte.
Los anteriores factores procesales, que son los que le dan vida jurídica al debate procesal, se encuentran reunidos en esta relación litigiosa y sobre ellos no recae reparo alguno. Así mismo, examinada la actuación procesal en ambas instancias, no se observa 8 Archivo PDF. 09SustentaRecursoDemandado20220607.pdf 9 Archivo PDF. 13MemorialDescorreTraslado20220621.pdf Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros irregularidad que pueda invalidar lo actuado, por lo que están presentes las condiciones necesarias para proferir sentencia de segunda instancia. Examen preliminar y delimitación del estudio.
Previo analizar de fondo la alzada propuesta, esta Colegiatura hará el estudio del caso al tenor de lo dispuesto por el Catálogo Procesal Vigente en sus artículos 32710 y 32811, que establecen lo pertinente al trámite de la apelación y la competencia de esta Corporación. Problema jurídico Revisada la sustentación de la alzada, incumbe a esta Sala definir, en sumario, si le asiste razón a la parte discente y debe revocarse el fallo de primera instancia que declaró la resolución del contrato de compraventa de bien inmueble suscrito por las partes, por incumplimiento de la obligación de entregar, en tanto, se acreditó el cumplimiento de las obligaciones por parte de la convocada, o si, por el contrario, debe confirmarse la providencia apelada.
Marco preceptivo y de exégesis jurídica para la decisión del caso. Sea lo primero indicar, que el contrato de compraventa, según las disposiciones del Código Civil (artículo 184912) y del Código de Comercio (artículo 90513), se define como un acuerdo de voluntades en el que una parte se compromete a entregar o transferir la propiedad de una cosa, mientras que la otra se obliga a pagar un precio en dinero14.
A este tenor, resulta relevante lo dispuesto en el estatuto comercial 15, frente a las obligaciones del vendedor en la compraventa, donde los cánones 922 y 924, expresan: «Artículo 922. <tradición de inmuebles y de vehículos automotores>. La tradición del dominio de los bienes raíces requerirá además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa.» (Negrillas y 10 Artículo 327.
Trámite de la apelación de sentencias. (…) El apelante deberá sujetar su alegación a desarrollar los argumentos expuestos ante el juez de primera instancia. 11 Artículo 328. Competencia del superior. El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.
Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones. ( ) 12 «Artículo 1849. <concepto de compraventa>. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar.
El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. 13 Artículo 905. <definición de compraventa>. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio (…) 14 Código de Comercio Art. 822.
Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. 15 ARTÍCULO 22. <APLICACIÓN DE LA LEY COMERCIAL A LOS ACTOS MERCANTILES>.
Si el acto fuere mercantil para una de las partes se regirá por las disposiciones de la ley comercial. Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros subrayado fuera de texto). Artículo 924. <plazo de la entrega>. El vendedor deberá hacer la entrega de la cosa dentro del plazo estipulado.
A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato, salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiere un plazo mayor. (Negrillas y subrayado fuera de texto). Por su parte, el Código Civil en sus preceptos 1882 y 1884 dispone respecto a la entrega: Artículo 1882. <tiempo de entrega y retardo>.
El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él. Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo. (…) Artículo 1884. <objeto de la entrega>. El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato. (Negrillas y subrayado fuera de texto). A su vez, el artículo 1602 del Código Civil consagra: «Los contratos son ley para las partes.
Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales». De tal manera, las obligaciones estipuladas en un negocio jurídico bilateral, acarrea el cumplimiento de prestaciones de dar, hacer, o no hacer un acto determinado, mandato del que se desprende el poder vinculante que ellos tienen y, por consiguiente, el deber que recae en los intervinientes, de cumplirlos16.
Sobre el particular, el a-quo, declaró la resolución del contrato de compraventa adiado 3 de noviembre de 2020, por ausencia de entrega del bien inmueble objeto de discusión en el presente asunto, obligación que, según la normatividad señalada debe darse de acuerdo con lo previsto en el acto jurídico, y en el tiempo convenido por las partes, por ende, resulta importante abordar, primigeniamente, el escrutinio del iter contractual, para determinar si en el presente asunto están llamados a prosperar los reparos del quejoso al fallo de primer grado.
Preliminarmente, discutió el recurrente que, el plazo pactado para la entrega del inmueble, en la cláusula octava de la Escritura Pública de compraventa, debe 16 Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, Sentencia No. STC14554-2019. Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros contabilizarse en días hábiles; sobre el particular el precepto 829 del Estatuto Comercial predica: “Artículo 829. <reglas para los plazos>.
En los plazos de horas, días, meses y años, se seguirán las reglas que a continuación se expresan: 3) Cuando el plazo sea de meses o de años, su vencimiento tendrá lugar el mismo día del correspondiente mes o año; si éste no tiene tal fecha, expirará en el último día del respectivo mes o año. El plazo que venza en día feriado se prorrogará hasta el día siguiente.
El día de vencimiento será hábil hasta las seis de la tarde.
PARÁGRAFO 1 o. Los plazos de días señalados en la ley se entenderán hábiles; los convencionales, comunes”. Sobre el primer reparo, de bulto no prospera, pues el Juzgador rebatido hizo una correcta interpretación del interregno contractual convenido, como quiera que, el tenor literal de la norma citada es diáfano al señalar que cuando el plazo es determinado en días de manera consensuada o «convencional», su cómputo debe realizarse en días «comunes» o calendario, a diferencia de los términos señalados en la ley17.
Así las cosas, la Escritura Pública que formalizó el contrato de compraventa estudiado en esta senda estipula: «(…) OCTAVA.- ENTREGA REAL Y MATERIAL DE(L) (LOS) INMUEBLE(S): EL(LA)(LOS) COMPRADOR (ES) con la suscripción del presente instrumento expresamente declaran que el (los) inmueble(s) objeto de la presente compraventa serán entregados directamente por EL FIDEICOMITENTE, en noventa (90) días a partir de la fecha de firma del presente instrumento público, razón por la cual con la suscripción del presente instrumento exoneran expresamente al FIDEICOMISO y a FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. de toda responsabilidad derivada, relacionada o asociada con la entrega del (los) inmueble(s) objeto de la presente transferencia».
De esta manera, el vencimiento del plazo convenido para efectuar la entrega del inmueble por parte de Berdez S.A.S., feneció el 3 de febrero de 202118. Particularmente en gracia de discusión, podría decirse que la demandante extendió autónomamente el plazo que tenía para la entrega solicitado mediante memorial que obra a folio 92 del escrito introductor, a partir del 3 de marzo hasta el 6 de marzo del 2021.
Entonces, es importante resaltar lo ocurrido el 15 de enero de 2021, fecha pactada por las partes para llevar a cabo la entrega real y efectiva del inmueble. En este sentido, 17 Los días fijados en la ley serán calendario o comunes cuando así se disponga expresamente. de lo contrario, si la ley se refiere a tantos o cuantos días, ha de presumirse que los mismos son hábiles, pues para que un día, de los que se refiere la ley, pueda considerarse común es necesario "decirse expresamente que en ese caso en particular el término de días debe computarse como calendario.
(CE, SCA, Sección 1.ª, sentencia del 19 de noviembre de 1998, exp. 4968). 18 El juzgador de primera instancia indicó que aquel vencía el 1 de febrero de 2021, no obstante, se tiene que fue un error involuntario al emitir el fallo oral. Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros la Sala sostiene que, con base en lo acreditado en el proceso, dicho acto se configuró como un intento de entrega que resultó insatisfactorio, como se explicará a continuación. Como punto de partida, se consideran las observaciones realizadas por la actora en dicha oportunidad, donde se verificó inequívocamente, que la gestora se negó a recibir el bien en las condiciones ofrecidas por la vendedora, con ocasión a los defectos que tenía la propiedad referidos en un documento, que indicó firmar la reclamante en la fecha mencionada suscrito en compañía de un empleado de la constructora de nombre «Carlos Lozano», quien le señaló que se realizarían las reparaciones pertinentes en 20 días.
Lo anterior, encuentra cimento en las declaraciones de la libelista tendientes a decir, que el 15 de enero de 2021, no se entregó la vivienda porque «la casa no estaba en condiciones para recibirla» versión que fue corroborada por la misma representante de la Sociedad Berdez S.A.S. al apuntar que en la fecha señalada «se hizo un intento de entrega, el cual no fue recibido por la señora Yesica Osorio, donde ella misma a mano en un acta dejo por escrito las observaciones que debían ser subsanadas por la constructora, las cuales fueron subsanadas» (…).
Sumado a que, el acta referenciada no fue allegada al proceso por la parte demandada, quien se encontraba en mejor posición probatoria de aportarla. En este sentido, los medios de, convicción resultan concluyentes al evidenciar que, en esa fecha, no se efectuó la entrega material de la unidad habitacional, por circunstancias atribuibles a la demandada.
En la misma línea argumentativa, y hacia este punto va encaminado el segundo reparo del recurrente, que tiene que ver con la credibilidad que se le otorgó al informe rendido por el arquitecto John Arley Ospina, quien precisó, los siguientes aspectos relevantes: «instalación defectuosa de las tejas de la cubierta: Se evidencian luces y dilataciones en la cubierta debido a la defectuosa instalación de las tejas, las cuales presentaran filtraciones de agua y goteras en temporada de lluvia.
Fundición defectuosa de las losas estructurales: El sistema industrializado de construcción usado para este proyecto presenta defectos de fundición al dejar notar dimensiones irregulares en el espesor de los muros, así como también se evidencia que la malla estructural se ha descentrado en algunas partes, quedando a la vista. Fisuras y grietas en los muros estructurales.
Dichas grietas se encuentran sin reparación, ni resanes. Instalación de Puerta de acceso con problemas de instalación: al momento de hacer el alistado de Piso y posterior enchape la perfilería instalada queda por debajo del nivel de piso lo que indica la instalación. Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros Fundición irregular y defectuosa de la escalera: Los pasos del desarrollo de la escalera presentan diferencias notables en las medidas de las Huellas y las Contra Huellas lo que impedirá que haya un normal desarrollo aun después de alistar y enchapar dicha área, causando a su vez desperdicio de materiales en la instalación de los acabados.
Los anteriores defectos entre otras fallas técnicas en la construcción de la vivienda impiden que al momento de la entrega del inmueble la cliente pueda aceptar satisfactoriamente esta propiedad.» Específicamente, aportó varias fotografías del estado del inmueble para la fecha en que se intentó la entrega del mismo. Subsiguientemente, el informe fue objeto de derecho de contradicción, en la audiencia de instrucción y juzgamiento, de donde se extraen algunos apartes relevantes para la decisión: El señor John Arley Ospina, en su jurada indicó: «la señora Yessica Osorio me contacta para que le preste el servicio de asesoría en la parte técnica de recibir su casa, nosotros prestamos este servicio y se lo hemos prestado a diferentes personas allí en el conjunto, entonces conocemos, digámoslo así, como el sistema constructivo que se maneja y pues ya hemos hecho algunos trabajos de terminaciones en cuanto a los acabados, entendiendo que la casa se entrega como vivienda de interés social habitable.
(…) pues llegamos al lugar, hacemos la inspección, hacemos la visita y pues en el recorrido encontramos algunos errores constructivos, los llamamos nosotros de manera técnica. Los cuales no dan viabilidad a que esta casa sea realmente habitable. (…) no podemos entrar de pronto a cuestionar o a investigar a fondo la parte, digamos, estructural, la parte del sistema constructivo, simplemente debemos ver en qué condiciones se está entregando la casa.
Entonces a esto lo llamamos un informe general, un informe superficial. Respecto a los defectos de la construcción precisó: (…) encontrando allí que pues hay errores constructivos como lo dije anteriormente en el tema de instalación de la cubierta (…) vemos que estas tejas han sido mal instaladas la teja que se usa es una teja liviana, una teja metálica, (…) y esa instalación presenta goteras, filtraciones de agua, lo que conduce a que no haya una habitabilidad (…) Ahí se presentan dilataciones visibles, hay fotos de esto, hay un registro fotográfico, entonces se presentan algunas dilataciones visibles y dilataciones las llamamos a que se percibe la entrada de luz, hay digamos una distancia entre la teja y otra, en los remontes en si han quedado mal asegurados (…) la norma para la instalación de esta teja, mal asegurada, de pronto usaron tornillos muy cortos y pues esto hace que se presenten filtraciones en momentos de lluvia.
(…) el montaje del caballete, también tiene de pronto algunas inconsistencias, hay inconsistencias de filtraciones de agua por el tema de mala impermeabilización en las placas del tanque, placa tanque y las viga canales (sic). Entonces en algún momento percibimos que había humedad (…) A la pregunta realizada por el Juez «¿Usted vio humedad en las paredes internas de la casa, sí o no?» respondió «sí señor, sobre todo en la viga canal y en la sala en el primer piso.» (…) En algunos muros se nota que la fundición tuvo, tiene defectos, tuvo errores, y se alcanza a ver la malla electro soldada que se coloca en este sistema constructivo, y pues regularmente esa malla no se debe notar, la fundición debe quedar completa, allí había ausencia de concreto. y Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros pues eso ocasiona de manera técnica un debilitamiento de los muros.
Eso se manifestó también aquí en el informe (…). Con base en lo anteriormente expuesto, la Sala advierte que las objeciones formuladas por la señora Yesica Osorio no fueron caprichosas. Según lo acreditado en el proceso, para la fecha de la primera entrega (15 de enero de 2021), el inmueble presentaba deficiencias en la construcción, algunas de las cuales resultaban evidentes a simple vista, no solo para la demandante y el arquitecto citado, sino también para la sociedad vendedora, pues esta última reconoció que procedería a subsanar los yerros advertidos.
Dichas circunstancias revelan aceptación de las falencias señaladas, y permiten concluir que la vivienda no cumplía con los requisitos de habitabilidad. En otras palabras, no se demostró que estuviera apta para el fin contratado. Respecto al tratamiento que se le rotuló a la prueba técnica, es menester precisar, que a pesar de que el operador judicial decretara la intervención del arquitecto John Arley Ospina como perito, para la Sala no cabe duda, que en realidad lo hizo en calidad de lo que la jurisprudencia ha denominado es un testigo técnico; puntualmente, sobre este aspecto la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC9193-2017 enseño: “(…) En nuestro proceso civil, un testigo es un tercero ajeno a la controversia, quien declara sobre algo que ha percibido directamente por cualquiera de sus órganos de los sentidos.
El testigo da fe sobre las circunstancias de tiempo, modo, lugar, persona, objeto o causa que le constan porque las presenció; de ahí que cumple la función trascendental e irremplazable de llevar al proceso información sobre la ocurrencia de los hechos que interesan al litigio. El testigo técnico en nuestro ordenamiento procesal es aquella persona que, además de haber presenciado los hechos, posee especiales conocimientos técnicos, científicos o artísticos sobre ellos (art. 227 C.P.C., inc. 3º; y art. 220 inc. 3º C.G.P.), cuyos conceptos y juicios de valor limitados al área de su saber aportan al proceso información calificada y valiosa sobre la ocurrencia de los hechos concretos que se debaten.
Los conceptos de los expertos y especialistas no pueden equipararse a los testimonios técnicos, pues cumplen una función probatoria completamente distinta a la de éstos, en la medida que no declaran sobre los hechos que percibieron o sobre las situaciones fácticas particulares respecto de las que no hubo consenso en la fijación del litigio, sino que exponen su criterio general y abstracto acerca de temas científicos, técnicos o artísticos que interesan al proceso; aclaran el marco de sentido experiencial en el que se inscriben los hechos particulares; y elaboran hipótesis o juicios de valor dentro de los límites de su saber teórico o práctico.
Dado que el objeto de este medio de prueba no es describir las circunstancias específicas de tiempo, modo y lugar en que ocurrieron los hechos sobre los que versa la controversia, no tiene ningún sentido tomar juramento a los expertos sobre la verdad de su dicho, pues –se reitera– éstos no declaran sobre la ocurrencia de los hechos en que se fundan las pretensiones sino que rinden criterios o juicios de valor.
Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros Tampoco es posible asimilarlos al dictamen pericial, porque aunque tienen una finalidad parecida, se alejan sustancialmente de la función que cumple este otro medio de prueba, y no se rigen por sus rigurosas y restrictivas normas sobre aducción, decreto, práctica y contradicción. Los conceptos o criterios de los expertos y especialistas son medios de prueba no regulados expresamente en el estatuto adjetivo, pero perfectamente admisibles y relevantes en virtud del principio de libertad probatoria que rige en nuestro ordenamiento procesal (art. 175 C.P.C.; y art. 165 C.G.P.), en la medida que son útiles para llevar al juez conocimiento objetivo y verificable sobre las circunstancias generales que permiten apreciar los hechos; no se oponen a la naturaleza del proceso; no están prohibidos por la Constitución o la ley; y el hecho alegado no requiere demostración por un medio de prueba legalmente idóneo o especialmente conducente.
(…)”. (Negrillas fuera de texto). Sobre la contradicción del testigo técnico el Máximo Tribunal de la Jurisdicción Ordinaria en providencia STC14026-2022 dictó: “(…) Su contradicción es igual a la de los demás testimonios, está limitada por el objeto indicado al momento de ser solicitado, solo que, por sus especiales conocimientos, puede ser interrogado, además de sus percepciones, sobre la valoración que tenga sobre ellas.
En tal sentido, el inciso tercero del artículo 220 referido consagra: El juez rechazará las preguntas inconducentes, las manifiestamente impertinentes y las superfluas por ser repetición de una ya respondida, a menos que sean útiles para precisar la razón del conocimiento del testigo sobre el hecho”. Rechazará también las preguntas que tiendan a provocar conceptos del declarante que no sean necesarios para precisar o aclarar sus percepciones, excepto cuando se trate de una persona especialmente calificada por su conocimientos técnicos, científicos o artísticos sobre la materia”.
(subrayado propio del texto original) Lo anterior no obsta, para restarle credibilidad a la prueba recaudada, en tanto, el testigo técnico fue objeto de contradicción en la audiencia de instrucción y juzgamiento, no fue tachado por ningún motivo, ni fue controvertido por la demandada con otro medio de prueba, como por ejemplo un dictamen pericial o experticia, teniendo la oportunidad para hacerlo; pues el informe estudiado fue aportado con la demanda, y sobre el particular no existió ninguna otra prueba técnica que sirviere de apoyo al Juzgador para decidir el caso.
Tampoco, se presentó recurso alguno sobre el decreto y práctica de las pruebas, por lo que, se entiende saneado cualquier vicio procesal que pudiere invocarse de acuerdo con el artículo 136 del catálogo procesal, pues la prueba cumplió su fin sin vulnerar el derecho de defensa. De esta manera, el arquitecto que rindió su testimonio ofreció los elementos técnicos necesarios que permitieron al Despacho cognoscente auscultar las razones por las cuales no se realizó materialmente la entrega del inmueble (15 de enero de 2021), Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros concretamente, porque el mentado bien carecía de las condiciones para ser recibido conforme a lo pactado en el instrumento contractual.
Ahora bien, es relevante para establecer el incumplimiento de la obligación de entregar en cabeza del vendedor, lo expuesto por la Corte Suprema de Justicia en fallo STC-2041-2021 donde se aclaró: “(…) En todo caso, de un bien no entregado no puede predicarse garantía. (…) Para la Corte, una cosa es la entrega y, otra, la satisfacción que se expresa con el producto, porque de haberse rehusado o, de constituirse mora en recibir la construcción de inmueble, vendido por precio único, el vendedor queda descargado del cuidado de la cosa y solo será responsable de la culpa grave o el dolo.
Asimismo, se resalta, una de las obligaciones del vendedor es entregar lo convenido, si la cosa no cumple con lo estipulado y el comprador no recibe el producto por esa razón, el enajenante, al haber desatendido lo pactado, podrá ser demandado por el adquirente, con el fin de resolver el negocio o, insistir en él, con la respectiva indemnización de perjuicios.
Si el tradente convoca a un juicio al comprador por no haber recibido el producto, éste podrá enarbolar la excepción de contrato no cumplido alegando que la cosa cuya entrega se depreca, carece de la calidad o los elementos estipulados en la convención. Adicionalmente, cuando el producto se pone a disposición del comprador, pero tiempo después surgen problemas, se habilitan las acciones de saneamiento, vicios redhibitorios o las de garantía, señaladas en la Ley 1480 de 2011, según corresponda”.
Bajo estos lineamientos, y teniendo en cuenta, que nunca fue objeto de discusión el pago del precio por parte de la gestora, este Cuerpo Colegiado, arribó a la conclusión que la constructora Berdez S.A.S. incumplió la obligación de entregar el inmueble conforme a lo acordado por las partes; razón por la cual, la señora Yesica Osorio Ramírez, se abstuvo fundadamente de recibir la casa de habitación, lo que llevo a que la empresa encausada debiera efectuar las reparaciones para lograr la entrega en las condiciones celebradas, lo cual, no ocurrió en el plazo de los 90 días que se tenía para tal fin, ni en la oportunidad adicional solicitada por la demandante mediante oficio del 4 de marzo de 2021.
Tal conclusión sustenta la negativa del reparo orientado a señalar que la demandante debía acudir directamente al reclamo de la garantía del bien inmueble y no a la resolución contractual. En efecto, quedó demostrado que, al no existir entrega del inmueble, no puede hablarse de garantía; se trata de actos distintos en la senda contractual, pues las obligaciones propias de la garantía solo pueden exigirse a partir de la entrega.
Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros En este punto, el Código Civil resulta ilustrativo, como quiera que, el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida, lo cual implica ponerla a disposición del comprador, de manera que pueda ejercer efectivamente sus derechos sobre ella.
Mientras dicha entrega no se produzca, no se perfeccionan los demás efectos obligacionales del contrato de compraventa —incluyendo los asociados a la garantía— y, por consiguiente, no hay lugar a exigir el saneamiento de vicios o la subsanación de defectos19. De ahí que, en ausencia de la entrega, la vía adecuada para la parte compradora no es la del reclamo de la garantía, sino la acción resolutoria contractual por incumplimiento.
Ulteriormente, en lo relacionado con los «intentos de entrega» fechados 15 de abril, 3 de mayo, 17 de mayo y 25 de noviembre de 2021, a través de correo electrónico, poca o nula relevancia tienen en el presente asunto, pues en todo caso, serían extemporáneos para probar su cumplimiento, sin que tampoco se demostrara que los mensajes de datos aportados documentalmente por medio de «pantallazos» tengan plena firmeza probatoria; como quiera que, estos no exponen que el recepcionador haya acusado recibido, circunstancia diferente a la apertura del mensaje como la ha pregonado la jurisprudencia (STC16733-2022).
No obstante, como se mencionó tal demostración resulta intrascendente, pues el incumplimiento ya enarbolado habilitaba a la compradora a desistir del contrato y/o presentar la demanda que aquí ocupa nuestro estudio. Por otro lado, tampoco tiene asidero jurídico, el reparo encaminado a endilgar la presunta falta de competencia del Juez de primera instancia para conocer la acción resolutoria instaurada por la demandante, pues aquel si lo era en los términos dispuestos por el artículo 20 del Código General Proceso, tratándose de un proceso verbal, ya que, como se explicó en el presente asunto, no era viable instaurar la demanda para el reclamo de la garantía, pues el inmueble no fue entregado como ampliamente se explicó. Otro punto objeto de reproche, está relacionado con la tacha presentada frente a la testigo Yuli Lorena Osorio Ramírez hermana de la demandante, poca relevancia tiene para definir el asunto de sub examine, pues sus declaraciones sobre los hechos ocurridos son de oídas, es decir, aquella no percibió directamente los hechos objeto de debate en el incumplimiento del contrato, por el contrario, ofrecen aspectos relativos a demostrar los daños inmateriales ocasionados a su pariente, que de todos modos fueron denegados por el a-quo, sin que tal decisión fuera objeto de censura a través de algún recurso.
Por último, sobre la hipotética renuncia de acciones que hizo la demandada en el contrato de compraventa examinado, donde el parágrafo segundo de la cláusula octava reza: «EL (LA)(LOS) COMPRADOR(ES) renuncia a la condición resolutoria derivada de la forma de 19Artículo 1923. <prescripción de la acción redhibitoria>. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo.
El tiempo se contará desde la entrega real. Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros entrega pactada, por lo tanto la venta se hace firme, definitiva e irresoluble». Al respecto, resulta incuestionable que dicha cláusula es leonina o abusiva, ya que genera un desequilibrio contractual que impide a la reclamante acceder a la jurisdicción para hacer valer sus derechos, clausulado que, de acuerdo con lo expresado por la vocera de la sociedad encausada, está plasmada en la minuta acordada con el banco, de lo que se deduce que la compradora no tiene ninguna intervención, lo que afecta el principio de buena fe negocial y configura un escenario que contraviene los postulados del artículo 1603 del Código Civil20.
Por lo expuesto, no prosperan las censuras de la parte recurrente al fallo de primera instancia, pues el veredicto opugnado es acorde al ordenamiento jurídico y se encuentra motivado en un análisis racional del material probatorio. En este orden de ideas, se confirmará la sentencia apelada. Condena en Costas De conformidad con el numeral 8º del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas a la apelante vencida Berdez S.A.S, a quien se le resolvió desfavorablemente el recurso de apelación. En mérito de lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, “Administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley”,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia del 26 de abril de 2022, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, atendiendo lo esbozado en precedencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia a la parte recurrente, por lo dicho en las consideraciones de la sentencia.
TERCERO: REMITIR por secretaría al Juzgado de origen, las diligencias una vez quede en firme esta decisión.
NOTIFÍQUESE SC129-2018 (…) son ‘características arquetípicas de las cláusulas abusivas –primordialmente-: a) que su negociación no haya sido individual; b) que lesionen los requerimientos emergentes de la buena fe negocial -vale decir, que se quebrante este postulado rector desde una perspectiva objetiva: buena fe, probidad o lealtad-, y c) que genere un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contraen las partes’.
(CSJ SC de 13 dic. 2002, rad. nº 6462). 20 Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros CLARA LETICIA NIÑO MARTÍNEZ Magistrada LUZ DARY ORTEGA ORTIZ Magistrada GILMA LETICIA PARADA PULIDO Magistrada Firmado Por: Clara Leticia Niño Martinez Magistrada Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Luz Dary Ortega Ortiz Sentencia segunda instancia 41001-31-03-001-2021-00143-01 Yesica Osorio Ramírez vs Berdez S.A.S. y otros Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Gilma Leticia Parada Pulido Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f071a2482968e1e86e65164b9499734060aa5e2983033c48151dbd559a6dab 17 Documento generado en 02/07/2025 04:33:16 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica