REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación Ley 1128 de 2007 SALA ÚNICA APROBADO EN SALA DE DISCUSIÓN DEL 12 DE MARZO DE 2026 El doce (12) de marzo de dos mil veintiséis (2026), los Magistrados de la Sala Primera de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, doctores JORGE ENRIQUE GÓMEZ ÁNGEL, GLORIA INÉS LINARES VILLALBA y LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO, quien preside el acto como Magistrada Ponente, discutieron el siguiente proyecto: CIVIL - IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA – adelantado por LUZ STELLA PERICO GRANADOS contra el CENTRO COMERCIAL Y RESIDENCIAL GRATAMIRA bajo el Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 Abierta la discusión se dio lectura al proyecto siendo aprobado por mayoría, dado que a la H. Magistrada GLORÍA INÉS LINARES VILLALBA le fue otorgado permiso, por consiguiente, se ordenó su impresión en limpio Para constancia se firma como aparece. JORGE ENRIQUE GÓMEZ ÁNGEL Magistrado GLORIA INÉS LINARES VILLALBA Magistrada (Con ausencia justificada) REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO Patrimonio Histórico y Cultural de la Nación Ley 1128 de 2007 SALA ÚNICA Marzo, veintiséis (26) de dos mil veintiséis (2026) PROCESO: RADICACIÓN: DEMANDANTE: DEMANDADOS: J. DE ORIGEN: Pva APELADA: DECISIÓN: DISCUSIÓN: Mg.
PONENTE: Civil – Impugnación Acta de Asamblea 15759-31-53-001-2023-00065-01 LUZ STELLA PERICO GRANADOS CENTRO COMERCIAL Y RESIDENCIAL GRATAMIRA Primero Civil del Circuito de Sogamoso Sentencia del 25 de junio de 2024 Confirma Aprobado en Sala 06 del 12 de marzo de 2026 LUZ PATRICIA ARISTIZÁBAL GARAVITO (Sala Primera de Decisión) Se ocupa esta Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora LUZ STELLA PERICO GRANADOS a través de apoderado judicial, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Sogamoso el 25 de junio de 2024. 1.- ANTECEDENTES 1.1.- SÍNTESIS DE LA DEMANDA -.
Luz Stella Perico Granados, a través de apoderado judicial, presentó demanda verbal para la impugnación de acta de asamblea general ordinaria de copropietarios contra el Centro Comercial y Residencial Gratamira con el objeto de que, “i) PRIMERA: Se declare la nulidad del Acta 47 de la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios de 31 de marzo de 2023 de la PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO GRATAMIRA REAL.
SEGUNDA: como consecuencia de lo anterior, se ordene a la Administración de la PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO GRATAMIRA REAL efectuar el cobro de las expensas comunes de la copropiedad conforme al mecanismo de Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 coeficientes de copropiedad, como se encuentra establecido en el Reglamento de la Copropiedad Vigente, establecido en la Escritura Pública 1063 de 13 de septiembre de 1994, modificado por la Escritura Pública 1058 de 19 de julio de 1995, desde que se impuso ilegalmente el sistema de cobro por “módulos de contribución” y hacia el futuro.
TERCERA: Se ordene a la Administración de la PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO GRATAMIRA REAL convocar a una nueva asamblea general ordinaria de copropietarios en la que se asuman las actividades previstas en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001. CUARTA: Se condene de manera solidaria a la PROPIEDAD HORIZONTAL EDIFICIO GRATAMIRA REAL y al señor ISMAEL LÓPEZ MALAGÓN a pagar a la demandante LUZ STELLA PERICO GRANADOS, las diferencias entre lo cancelado por concepto de expensas ordinarias de copropiedad (“cuota de administración”) liquidada por la Administración de la Copropiedad conforme al “sistema de módulos de contribución” y lo que debió pagar la demandante con fundamento en su coeficiente de copropiedad, en armonía con el Reglamento de la Copropiedad Vigente, establecido en la Escritura Pública 1063 de 13 de septiembre de 1994, modificado por la Escritura Pública 1058 de 19 de julio de 1995, desde el 19 de marzo de 2021, fecha en la que adquirió la propiedad de su inmueble y la obligación del pago de la administración. QUINTA: Se condene a los demandados a asumir las costas y agencias en derecho causadas en el procesado.” Las anteriores pretensiones se fundamentaron en los hechos que se sintetizan a continuación: -.
Expuso que la Propiedad Horizontal Edificio Gratamira Real fue constituida mediante Escritura Pública N° 1063 del 13 de septiembre de 1994, otorgada ante la Notaría Tercera del Círculo de Sogamoso, instrumento en el cual se adoptó su reglamento de propiedad horizontal, el cual fue debidamente inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Sogamoso el 14 de septiembre de 1994. -.
Indicó que el reglamento vigente estableció que las expensas comunes debían ser sufragadas por los copropietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad, y que cualquier reforma al reglamento debía ser aprobada por la asamblea general con una mayoría calificada de las tres cuartas partes de los votos, para luego elevarse a escritura pública. -.
Sostuvo que la única modificación introducida al reglamento fue la contenida en la Escritura Pública N° 1058 del 19 de julio de 1995, la cual tuvo como finalidad 2 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 exclusiva la aclaración de áreas de los bienes privados, sin que posteriormente se hubiesen realizado otras reformas. -. Relató que adquirió la propiedad del local 104 del edificio, identificado con matrícula inmobiliaria N° 095-77671, el 19 de marzo de 2021, adquiriendo desde entonces la condición de copropietaria dentro de la referida propiedad horizontal. -.
Manifestó que el 12 de marzo de 2023, el administrador de la copropiedad convocó a los copropietarios a Asamblea General Ordinaria para el día 31 de marzo de 2023, convocatoria que fue remitida mediante mensaje de datos a través de la aplicación de WhatsApp. -. Señaló que, aunque el administrador del edificio era el señor Ismael López Malagón, su nombre no aparecía en las convocatorias ni en la correspondencia relacionada con la administración, la cual era remitida de manera habitual por su hija, Alix Gildenne Gómez Viancha, desde un correo electrónico personal. -.
Indicó que, previo a la asamblea, la demandante solicitó al administrador copia del reglamento de propiedad horizontal y del documento que contenía el mecanismo vigente para la liquidación de las expensas comunes, sin que dicha solicitud fuera atendida de fondo, ni se hubiese puesto en conocimiento de los copropietarios el referido documento. -.
Relató que la Asamblea General Ordinaria se instaló el 31 de marzo de 2023, a las 8:00 p. m. y que, al momento de aprobarse el orden del día, algunos copropietarios solicitaron que se incluyera la discusión sobre el mecanismo de liquidación de las expensas comunes, petición que no fue acogida en los términos solicitados. -. Expuso que, durante el desarrollo del punto relacionado con la determinación de las cuotas ordinarias de administración, varios asambleístas solicitaron la aplicación del mecanismo previsto en el reglamento vigente, esto es, el cobro conforme a los coeficientes de copropiedad, solicitudes que fueron sometidas a votación obteniendo mayoría a favor se seguir con el sistema de módulos de contribución. 3 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 -. Afirmó que dicha votación se realizó sin que el orden del día contemplara la reforma del reglamento, pese a lo cual se impuso un mecanismo de liquidación de expensas, en contravía de lo dispuesto en el reglamento y en la Ley 675 de 2001. -. Indicó que el acta de la asamblea fue divulgada el 3 de mayo de 2023 con la marca “DOC.
FINAL”, sin la firma del presidente de la asamblea, sin los anexos anunciados y sin haber sido previamente aprobada por el comité de verificación designado, además de contener anotaciones y notas” que, no correspondieron a lo sucedido en la reunión. -. Finalmente, sostuvo que la demandante había cancelado oportunamente todas las cuotas de administración desde la adquisición del inmueble y que la aplicación del sistema de módulos de contribución le generó el pago de valores superiores a los que le correspondían conforme a su coeficiente de copropiedad. 1.2.- TRÁMITE PROCESAL 1.2.1.- EN PRIMERA INSTANCIA -.
A través de auto de 21 de junio de 2023, el despacho inadmitió la demanda y requirió a la parte actora para que subsanara las deficiencias advertidas, en especial la acreditación de la personería jurídica del ente demandado, conforme a lo dispuesto en el artículo 85 del Código General del Proceso. -. La parte demandante dio cumplimiento al requerimiento mediante escrito radicado el 27 de julio de 2023, allegando el certificado de existencia y representación del Centro Comercial y Residencial Gratamira Real, expedido por la Alcaldía de Sogamoso. -.
Verificada la subsanación, por auto de 25 de agosto de 2023, el Juzgado admitió la demanda y ordenó la notificación personal de la providencia a la parte demandada. -. Dentro del término legal, el 30 de octubre de 2023, la parte demandada presentó contestación de la demanda, por conducto de apoderada judicial, oponiéndose a las pretensiones y pronunciándose frente a cada uno de los hechos expuestos en el libelo introductorio. 4 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 -. Con auto de 9 de febrero de 2024, el Juzgado tuvo por notificada a la parte demandada, reconoció personería a su apoderada y convocó a audiencia inicial. -. El 29 de febrero de 2024 se llevó a cabo audiencia inicial, de forma virtual, en la cual se resolvieron asuntos de representación, se practicaron interrogatorios, se fijó el litigio, se efectuó control de legalidad, se decretaron pruebas documentales y testimoniales, y se señaló fecha para audiencia de instrucción y juzgamiento. -.
El 25 de junio de 2024 se celebró la audiencia de instrucción y juzgamiento, en la cual se profirió sentencia negando las pretensiones de la demanda.
1.2.2. EN SEGUNDA INSTANCIA Concedido el recurso de apelación en el efecto suspensivo contra la sentencia del 25 de junio de 2024, el expediente fue remitido al Tribunal Superior de Santa Rosa de Viterbo. -. Repartido el asunto al Despacho de la Magistrada sustanciadora, se advirtió que el expediente no contenía la totalidad de los registros audiovisuales correspondientes a las audiencias de primera instancia, las cuales, eran necesarias para el estudio integral del recurso. -.
En consecuencia, se requirió al Juzgado Primero Civil del Circuito de Sogamoso para que remitiera los enlaces y archivos completos de las audiencias practicadas dentro del proceso, con el fin de garantizar el debido análisis en sede de apelación. -. Ante la ausencia de remisión efectiva y completa del material audiovisual solicitado, el expediente fue devuelto al juzgado de origen para efectos de su reconstrucción si era necesario a través de auto de 14 de marzo de 2025, proferido por esta Corporación. -.
Una vez en el Juzgado de origen, con auto del 1° de julio de 2025 se fijó fecha para audiencia de reconstrucción. Posteriormente, se dejó sin efectos dicho trámite y se ordenó nuevamente la remisión del proceso al superior, una vez recuperados los registros de audiencia. 5 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 -. Remitido el expediente digital completo, el proceso ingresó a este Tribunal el 25 de noviembre de 2025. -.
En virtud de lo anterior, se reanudó el trámite de segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia con auto que avocó conocimiento de 13 de enero de 2026. 2.- DE LA SENTENCIA RECURRIDA El 25 de junio de 2024, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Sogamoso resolvió, “PRIMERO: DECLARAR no probada la excepción de mérito de CADUCIDAD de la acción interpuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: NEGAR la totalidad de las pretensiones de la demanda, tal y como se expuso en la parte considerativa de esta decisión.
TERCERO: ABSTENERSE de emitir pronunciamiento frente a las restantes excepciones de mérito propuestas por la parte demandada, por lo señalado anteriormente.
CUARTO: CONDENAR EN COSTAS a la parte demandante por haber sido vencida en juicio, atendiendo lo establecido en el numeral 1 del artículo 365 de C. G. del P. y FIJAR como agencias en derecho a favor de la parte demandada la suma equivalente a DOS (02) SMLMV, de conformidad con las reglas establecidas en el Acuerdo No. PSAA16-10554 agosto 5 de 2016.” La anterior decisión se fundamentó de la siguiente manera: -.
En primer término, analizó la caducidad de la acción, precisando que el término aplicable no era el de veinte días previsto en la Ley 675 de 2001, sino el de dos meses consagrado en el artículo 382 del Código General del Proceso, verificó que la asamblea se celebró el 31 de marzo de 2023 y que la demanda fue presentada el 31 de mayo del mismo año, concluyendo que la acción fue ejercida oportunamente. -.
Superado ese estudio, delimitó el objeto del litigio a la decisión contenida en el numeral 8.3 del Acta 47 del 31 de marzo de 2023, relativa al sistema de liquidación de las expensas comunes, descartando que el proceso estuviera 6 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 dirigido a invalidar la totalidad de las determinaciones adoptadas en dicha asamblea. -.
En ese contexto, explicó que la modificación introducida en la Asamblea General Extraordinaria del 13 de noviembre de 2014, mediante la cual se estableció el sistema de módulos de contribución para liquidar expensas necesarias, fue adoptada por el órgano competente, con mayoría calificada y bajo el procedimiento previsto para reformar el reglamento. -.
Señaló que dicha decisión hacía parte del reglamento vigente de la copropiedad, aun cuando no hubiera sido elevada a escritura pública, pues la protocolización solo resulta exigible cuando la reforma incide en áreas privadas o en coeficientes de copropiedad, circunstancia que no se presentaba en ese caso. -. Afirmó que el cambio en el sistema de liquidación no alteró coeficientes ni modificó áreas, sino que obedeció a la autonomía normativa reconocida a las propiedades horizontales por la Ley 675 de 2001, de modo que su validez no dependía del registro ante la oficina de instrumentos públicos, en consecuencia, consideró errado el planteamiento de la parte actora según el cual el mecanismo de módulos carecía de vigencia por no estar protocolizado. -.
Agregó que dicho sistema venía aplicándose desde 2014 sin haber sido oportunamente impugnado, por lo que no era jurídicamente viable, a través de la impugnación del acta de 31 de marzo de 2023, retrotraer los efectos de una decisión adoptada casi diez años atrás y aplicada de manera continua. Indicó que lo ocurrido en 2023 no podía servir de vehículo para reabrir un debate ya consolidado en el tiempo, máxime cuando en efecto dicha decisión confirmó que se siguiera aplicando el sistema de módulos de contribución. -.
Finalmente, aunque advirtió que la inclusión y votación del punto 8.3 en una asamblea ordinaria no era el mecanismo idóneo para modificar el reglamento y que ello generaba una ineficacia respecto de esa decisión puntual, concluyó que no se configuraba una causal de nulidad en los términos solicitados y que, en virtud del principio de congruencia, debía negar las pretensiones formuladas. 7 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 3.- DEL RECURSO DE APELACIÓN: 3.1.- DEL RECURSO PROPUESTO POR LA DEMANDANTE 3.1.1.- DE LOS REPAROS ANTE EL A QUO Inconforme con la decisión, la parte demandante Luz Stella Perico Granados a través de su apoderado judicial, interpuso recurso de apelación, bajo los siguientes fundamentos: -. Manifestó su inconformidad con la decisión de negar las pretensiones pese a haberse reconocido la ineficacia de la decisión adoptada en la asamblea del 31 de marzo de 2023. -.
Señaló como primer reparo la vulneración del principio de iura novit curia, al considerar que el despacho, aun acreditada la ineficacia del acto impugnado, se abstuvo de adoptar la decisión correspondiente por razones de congruencia. -. Cuestionó que el Juzgado hubiera entendido que la decisión contenida en el acta del 31 de marzo de 2023 constituía una reforma del reglamento que no requería protocolización ni registro, pese a que el reglamento primigenio de 1994 exigía expresamente dicho trámite. -.
Indicó que existía contradicción en el fallo, al reconocer la autonomía estatutaria de la copropiedad y, al mismo tiempo, desconocer el procedimiento estatutario previsto para la modificación del reglamento de propiedad horizontal. -. Manifestó reparo frente al criterio del despacho según el cual la mayoría era suficiente para validar reformas estatutarias, al estimar que tales decisiones debían ajustarse no solo al quórum, sino también a los imperativos legales y reglamentarios que las gobiernan. -.
Rechazó la apreciación del Juzgado conforme a la cual la acción de impugnación pretendía revivir discusiones anteriores sobre el sistema de expensas, al sostener que la decisión del 31 de marzo de 2023 constituyó una determinación nueva y autónoma, susceptible de control judicial. 8 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 -. Cuestionó que se hubiera dado por demostrado que en el año 2014 se realizaron gestiones administrativas que avalaran la no protocolización de reformas estatutarias, al considerar que dicha conclusión carecía de soporte probatorio. 3.1.2.- DE LA SUSTENTACIÓN DEL RECURSO -.
Sostuvo que el Juzgado erró al negar las pretensiones pese a haber reconocido la ineficacia de la decisión adoptada en el punto 8.3 del Acta de Asamblea del 31 de marzo de 2023, al considerar que la ausencia de solicitud expresa de ineficacia impedía un pronunciamiento favorable por razones de congruencia. - Afirmó que, acreditados los supuestos fácticos de la ineficacia, el despacho debía decretarla, sin que ello implicara vulneración del principio de congruencia, en tanto la decisión debía fundarse en los hechos probados y no limitarse a la denominación jurídica empleada en el petitum. -.
Indicó que la sentencia desconoció que cualquier reforma al reglamento de propiedad horizontal debía surtirse mediante escritura pública y registro, conforme al reglamento primigenio de 1994 y a la Ley 675 de 2001, por lo que resultaba irregular validar modificaciones introducidas únicamente mediante acta. -. Cuestionó que el A quo hubiera considerado que el reglamento vigente incluía decisiones adoptadas en la Asamblea de 2014, al estimar que tales determinaciones no cumplieron los requisitos formales para su oponibilidad y carecieron de soporte técnico. -.
Señaló contradicción en el fallo al reconocer la autonomía estatutaria de la copropiedad y, al mismo tiempo, reprochar que en la asamblea de 2023 se discutiera nuevamente el sistema de liquidación de expensas, cuando dicho órgano estaba habilitado para revisar y reformar decisiones anteriores. -. Negó que la acción de impugnación buscara revivir la posibilidad de controvertir decisiones de 2014, al precisar que la demanda se dirigió exclusivamente contra la decisión adoptada en 2023 y con efectos hacia el futuro. 9 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 3.2.- DEL TRASLADO A LOS NO RECURRENTES La demanda, a través de apoderado, al descorrer el traslado como no recurrente solicitó confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, ello, al estimar que esta se ajustó a los hechos probados, al derecho aplicable y a la valoración conjunta del material probatorio. -.
Sostuvo que la demanda pretendía desconocer decisiones válidamente adoptadas desde el año 2014, frente a las cuales ya había operado la caducidad, y que fueron aprobadas con la participación de anteriores propietarios del inmueble. -. Afirmó que la adopción del sistema de módulos de contribución fue una decisión de carácter económico, que no implicó modificación de coeficientes, por lo que no requería elevación a escritura pública ni registro en instrumentos públicos. -.
Indicó que las decisiones adoptadas en la Asamblea del 31 de marzo de 2023 se ajustaron a la Ley 675 de 2001 y a las normas supletorias del Código de Comercio, y que el acta impugnada reflejó fielmente lo ocurrido en la reunión. -. Finalmente, sostuvo que, si la demandante pretendía modificar el sistema de módulos de contribución, el mecanismo adecuado era la convocatoria a una nueva asamblea extraordinaria, y no la impugnación judicial del acta cuestionada. 4.- CONSIDERACIONES 4.1.- PROBLEMA JURÍDICO: De acuerdo con lo expuesto por el recurrente, esta Sala se ocupará de, -.
Determinar si erró el A quo al negar las pretensiones de la demanda, pese a haber reconocido la ineficacia de la decisión adoptada en la Asamblea General del 31 de marzo de 2023, por considerar que la ausencia de solicitud expresa de nulidad impedía un pronunciamiento favorable, en aplicación del principio de congruencia. 10 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 4.2.- DEL CASO CONCRETO En el asunto bajo examen se debate la legalidad de la decisión contenida en el numeral 8.3 del Acta 47 correspondiente a la Asamblea General Ordinaria celebrada el 31 de marzo de 2023, por la copropiedad, en la cual se sometió a consideración el sistema de liquidación de las expensas comunes.
La parte actora promovió demanda con el propósito de que se declarara la nulidad de dicha actuación y, como consecuencia, se dispusiera la aplicación del sistema de coeficientes previsto en la versión inicial del reglamento de propiedad horizontal, establecido en la Escritura Pública 1063 de 13 de septiembre de 1994, modificado por la Escritura Pública 1058 de 19 de julio de 1995, así como el reconocimiento de diferencias económicas derivadas del sistema de módulos de contribución. El A quo, luego de descartar la caducidad de la acción, delimitó el objeto del litigio al punto específico debatido en la asamblea de 2023 y concluyó que la modificación del sistema de liquidación adoptada el 13 de noviembre de 2014 mediante asamblea extraordinaria fue válida y hacía parte del reglamento vigente, aun sin protocolización en escritura pública, por no implicar alteración de coeficientes ni de áreas privadas.
Asimismo, estimó que la inclusión y votación del punto 8.3 en una asamblea ordinaria constituía un procedimiento inadecuado para reformar el reglamento, lo cual generaba ineficacia de esa decisión puntual, mas no nulidad en los términos solicitados. Inconforme con esa determinación, la parte demandante sostuvo en sede de apelación que el juzgado de instancia debió acceder a las pretensiones, al considerar que la actuación de 2014 era ilegal por no haber sido elevada a escritura pública, y que la decisión de 2023 debía dejarse sin efectos.
En ese marco, corresponde a esta Sala establecer si la sentencia impugnada interpretó adecuadamente el alcance del litigio y si era jurídicamente viable, a partir de los hechos planteados y probados, otorgar una consecuencia distinta a la solicitada sin desbordar los límites propios del proceso. Así las cosas, el eje del recurso obliga a examinar si el A quo erró al negar las pretensiones a pesar de haber determinado la ineficacia de la decisión contenida en el numeral 8.3 del Acta 47.
En otras palabras, corresponde determinar si la aplicación del principio de congruencia impedía al juez adecuar jurídicamente la pretensión a la figura que realmente se ajustaba a los hechos acreditados. 11 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 Sobre este punto, resulta pertinente recordar que la calificación jurídica de la acción no constituye un aspecto disponible para las partes, en tanto si los reparos se dirigen a cuestionar la calificación del derecho aplicable al caso, el asunto es de juzgamiento y no de actividad procesal, pues corresponde al juez, en ejercicio de su función de administrar justicia, subsumir los hechos en la norma pertinente en aplicación del principio iura novit curia, sobre el presente tópico la Corte Suprema de Justicia en su Sala de casación Civil se ha pronunciado en Sentencia SC47462021, así: “cuando el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable por completo, no se ajusta a la claridad y precisión indispensables en tan delicada materia” (CLXXXVIII, 139), para “no sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal” (CCXXXIV, 234), “el juzgador está obligado a interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos”, realizando “un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos”, “mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral” (cas. civ. sentencia de 27 de agosto de 2008, [SC-084-2008], expediente 11001-3103-022-1997-1417101, énfasis de la Sala), “siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho”, bastando “que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda” (XLIV, p. 527;
XIV, 488 y 833; LXI, 460; CXXXII, 241; CLXXVI, 182 y CCXXV, 2ª parte, 185). En sentido análogo, la Sala ha destacado el yerro fáctico in iudicando denunciable en casación por la causal primera, en que incurre el fallador cuando al interpretar la demanda, “tergiversa de modo evidente su texto, o lo hace decir lo que no expresa o, también cuando cercena su real contenido” (Casación Civil de 22 de agosto de 1989), “a raíz de lo cual fija los hechos y peticiones de la misma que en su sentir estructuran la disputa judicial de que conoce, y como consecuencia de ese ejercicio cae en la equivocación consistente en considerar uno o varios hechos ajenos a la causa o en definir una petición que no le ha sido formulada” (Sent. cas. civ. de 8 de abril de 2003, expediente 7844), en cuyo caso, su certeza, notoria evidencia e incidencia comporta el quiebre de la sentencia» (CSJ SC de 6 de mayo. de 2009, Exp. 2002-00083, reiterado SC5170-2018 de 3 de dic. de 2018, Rad. 2006-00497-01).
Esto significa, que la interpretación de la demanda requiere un examen in integrum de la misma, teniendo presente que ante el carácter dispositivo que, en líneas generales, regentan los litigios civiles, resulta relevante el principio que gobierna la estructura dialéctica del proceso, según el cual «Venite ad factum iura novit curiae», que impone al juez una debida comprensión del conflicto presentado a su consideración, a partir de un análisis serio, fundado y razonable de su cabal extensión, «siempre en conjunto, porque la intención 12 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho” y “[n]o existe en nuestra legislación procedimental un sistema rígido o sacramental que obligue al demandante a señalar en determinada parte de la demanda o con fórmulas especiales su intención, sino que basta que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda” Bajo este norte, es necesario precisa que si bien formalmente la demanda se dirigió a dejar sin efectos la Asamblea General Ordinaria del 31 de marzo de 2023, lo cierto es que la finalidad sustancial perseguida no se agotaba en la invalidación de lo decidido en el numeral 8.3 de dicha acta, en tanto el propósito real consistía en que, como consecuencia de esa anulación, se restableciera la versión primigenia del reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura Pública 1063 de 13 de septiembre de 1994, modificado por la Escritura Pública 1058 de 19 de julio de 1995, es decir, el sistema de liquidación de expensas conforme a coeficientes, desconociendo el sistema de módulos de contribución adoptado el 13 de noviembre 2014.
En otras palabras, la impugnación del acta de asamblea ordinaria de 31 de marzo de 2023 donde, entre otras disposiciones, se sometió a votación si se seguía o no con la ampliación del sistema de módulos de contribución para la distribución del pago de expensas comunes, operaba como un medio para deslegitimar o dejar sin validez indirectamente la modificación introducida a través de asamblea extraordinaria de 13 de noviembre de 2014, bajo el argumento de que dicha reforma carecía de validez por no haber sido elevada a escritura pública.
Sin embargo, como quedó ampliamente explicado en la sentencia de primera instancia, esa premisa parte de un entendimiento equivocado del régimen normativo aplicable, pues la modificación del sistema de distribución de expensas no implicó alteración de coeficientes ni de áreas privadas, razón por la cual no estaba sujeta a protocolización. Adicionalmente, resulta evidente que la ineficacia del punto 8.3 del acta de 31 de marzo de 2023 no tendría la virtualidad de retrotraer la situación jurídica a la primera versión del reglamento de copropiedad, ni de dejar sin efectos una decisión adoptada válidamente en Asamblea Extraordinaria de 13 de noviembre de 2014, máxime cuando fue aplicada de manera continua durante más de diez años sin impugnación oportuna. 13 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 Es pertinente insistir en que la asamblea ordinaria de copropiedad de 31 de marzo de 2023 no creó el sistema de módulos de contribución para pago de expensas comunes, simplemente lo sometió nuevamente a discusión, su eventual ineficacia, recuérdese de solo el punto 8.3, no afecta la vigencia de la modificación previa.
Bajo este entendido, tampoco sería viable acudir al principio iura novit curia para adecuar la pretensión en términos de ineficacia del punto 8.3, pues aun declarando tal consecuencia jurídica, la situación normativa de la copropiedad permanecería inalterada, puesto que las expensas seguirían liquidándose conforme al sistema de módulos de contribución, que es el vigente desde el 1° de diciembre de 2014, en consecuencia, la decisión no produciría el efecto práctico perseguido por el actor.
Así, no se trata simplemente de una incorrecta denominación de la acción o de la consecuencia jurídica solicitada, el núcleo de la controversia apunta a cuestionar una modificación al reglamento de copropiedad consolidada en el tiempo, lo cual desborda el marco propio de la impugnación del acta de asamblea ordinaria de 31 de marzo de 2023, el principio iura novit curia habilita al juez para adecuar la calificación jurídica de los hechos, pero no para transformar el objeto del litigio ni para extender los efectos del fallo a actos distintos de aquellos demandados.
En ese norte, aun bajo una correcta subsunción jurídica, la pretensión no podría prosperar, pues la eventual declaración de ineficacia del punto debatido no conduce al restablecimiento del sistema por coeficientes ni convierte en ilegal la reforma de loes estatutos de 2014, la cual no es objeto directo del presente proceso y, además, fue adoptada conforme al procedimiento previsto para ello.
En virtud de lo expuesto, como acertadamente lo decidió y explicó el despacho de primera instancia, no es procedente aplicar el principio invocado para alterar el alcance del litigio ni para extender los efectos de la sentencia a actos distintos de los demandados, en tales condiciones, esta Sala confirmará la decisión apelada. 5. COSTAS Por las resultas del proceso se condenará en costas al recurrente y a favor del demandado Centro Comercial y Residencial Gratamira, para tal efecto se fijarán 14 Rad.
No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 como agencias en derecho la suma equivalente a UN (1) SALARIO MÍNIMO LEGAL MENSUAL VIGENTE. DECISIÓN En mérito de lo expuesto La Sala Primera de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, Administrando Justicia en nombre la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Sogamoso el 25 de junio de 2024, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esa providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en COSTAS al recurrente y a favor del demandado CENTRO COMERCIAL Y RESIDENCIAL GRATAMIRA, para tal efecto se fijarán como agencias en derecho la suma equivalente a UN () SALARIO MÍNIMO LEGAL MENSUAL VIGENTE.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Juzgado de origen
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JORGE ENRIQUE GÓMEZ ÁNGEL Magistrado 15 Rad. No. 15759-31-53-001-2023-00065-01 GLORIA INÉS LINARES VILLALBA Magistrada1 (Con ausencia Justificada en la discusión) 1 Se deja constancia que la H. Magistrada Gloria Inés Linares Villalba se encontraba en permiso el 12 de marzo del presente año, razón por la cual, no participó en la Sala de discusión y, por lo tanto, no suscribe la sentencia. 16