Y Declarativo Demandante: César Augusto Donado Barceló Demandados: Fiduciaria Bancolombia S.A. y Personas Indeterminadas Rad. 11001310300720210003301 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 29 de mayo de 2024.
Acta 18. Bogotá D.C., veintinueve (29) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por la pasiva contra la sentencia emitida el 2 de febrero de 2024 por el Juzgado Séptimo (7°) Civil del Circuito, dentro del trámite impulsado por César Augusto Donado Barceló en contra de la Fiduciaria Bancolombia S.A. como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Ego Box 07 y, de las Personas Indeterminadas.
ANTECEDENTES 1. César Augusto Donado Barceló radicó acción de pertenencia, con el fin de que se declare que adquirió por prescripción extraordinaria el apartamento 203, los parqueaderos 19 y 29, así como los depósitos 5 y 12 del Edificio Ego Box 07, identificados con los folios de matrícula 50N-20568514, 50N-20568557, 50N20568566, 50N-20568581 y 50N-20568588, todos los cuáles se ubican en la Calle 129 N°7-77 de la ciudad; pues no obstante de haber suscrito promesa de compraventa el 12 de agosto de 2009 con Bloft Limitada, en su calidad de fideicomitente constructor y, de haber pagado por ese negocio la suma de $357.000.000, a la fecha de inicio de las diligencias no se había logrado que se escriturara a favor suyo los inmuebles que son objeto de litis. 2.
Surtido el traslado correspondiente, la Fiduciaria Bancolombia S.A. como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Ego Box 07 formuló las excepciones denominadas “promesa de compraventa no puede derivar posesión jurídica” e “insuficiencia de medios probatorios que acrediten los elementos constitutivos de 007-2021-00033-01 1 la posesión”, explicando que la entrega anticipada de los bienes únicamente convirtió al actor en un mero tenedor y, que al plenario no se allegaron los medios probatorios que acreditaran el señorío invocado. 3.
El funcionario de primer grado declaró que el demandante adquirió por el modo de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio la totalidad de los predios y, ordenó que a través de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos -Zona Norte-, no sólo se levantara la inscripción de la demanda en los respectivos folios de matrícula, sino que se registrara el fallo1.
Respaldó esa decisión en que no obstante que la jurisprudencia ha dejado zanjado que la promesa de compraventa es un acto en el que se reconoce el dominio ajeno, hay unas circunstancias importantes en el particular por las que estima que sí nació el derecho reclamado, esto es, porque: i) el usucapiente celebró el contrato preparatorio con el fideicomitente constructor, quien tenía plena facultad para enajenar el apartamento, los parqueaderos y los depósitos; ii) la fiduciaria jamás negó o se opuso a la existencia de ese negocio; iii) la problemática que se generó porque el pago no se le hizo a la fiduciaria, sino al fideicomitente, es un asunto de incumplimiento que no tiene relevancia en la acción de prescripción, pero sirve para verificar la posesión; iv) sí el convenio se firmó con el constructor como beneficiario de la fiducia, a quien se le dieron todas las facultades de comercialización de los inmuebles y, a quien también se le pagó el precio, el promitente comprador se consideró desde la suscripción de dicho documento con entrega material, como el dueño exclusivo; v) los testigos coincidieron en que sólo tienen al convocante como propietario único de los bienes en cuestión; vi) en el salvamento de voto de la sentencia SC1662 de 2009 proferida por la Corte Suprema de Justicia se hizo alusión a otros pronunciamientos, en los que se indica que la entrega de un predio prometido en venta puede provocar la posesión cuando se estipula clara y expresamente que quien tiene la intención de vender, entrega a quien pretende comprar, la posesión material de la cosa sobre la que versa el convenio preparatorio, pues solo así se manifestaría el desprendimiento del ánimo de señor y dueño, especialmente cuando ésta tipología de pactos no son indicativos por sí solos de tenencia. Finalmente se dio respuesta desfavorable a cada una de las excepciones propuestas, refiriendo el director del proceso que, aunque la regla general indica que la promesa no traslada la posesión al comprador, las particularidades del caso 1 Minuto 1:24:15 - 2:00:18 / 51GrabaciónAudienciaSentencia.mp4 007-2021-00033-01 2 en concreto sí mostraron que el convocante desde que recibió el apartamento, los parqueaderos y los depósitos era el auténtico poseedor de éstos; y, que a pesar de que al plenario no se anexaron pruebas de los pagos de impuestos o de otras cargas vinculadas a los inmuebles, la demandada se inclinó a aceptar que éstos sí se han detentado materialmente por el interesado en la prescripción adquisitiva de dominio. 4.
Inconforme la convocada apeló, presentando por escrito sus reparos concretos ante el A quo y, sustentando sus inconformidades ante esta Corporación, insistiendo en que: 4.1. Con la promesa no se otorgó la posesión a César Augusto Donado Barceló, en la medida que obtuvo una mera tenencia de los bienes, no la titularidad y, que uno de los efectos del contrato preparatorio es el reconocimiento de dominio ajeno. 4.2.
Al expediente no se aportaron elementos de juicio suficientes, pertinentes e idóneos para demostrar que el peticionante ha ejercido actos de señorío sobre los predios, tales como el pago de servicios públicos, de expensas comunes, de cuotas de administración y, de mantenimientos o mejoras. 4.3. Como la Fiduciaria Bancolombia S.A. no adquirió obligaciones, pactó el precio y, tampoco recibió de Bloft Limitada instrucción escrita u orden que la facultase para llevar a cabo alguna gestión frente a los inmuebles, lo correcto es que sea exonerada de las costas procesales que le fueron impuestas. 5.
No hubo pronunciamiento de la contraparte respecto de la alzada, por lo que la polémica pasa a resolverse al tenor de las siguientes, CONSIDERACIONES 1. Para el éxito de la usucapión debe concurrir la prueba contundente de la posesión por el tiempo que reclama el ordenamiento, la cual debe ser ininterrumpida, exclusiva y excluyente, con ánimo de señorío, esto es, sin reconocer dominio ajeno, derecho éste que se integra de dos elementos esenciales, que son el corpus, refiriéndose a los actos materiales o externos ejecutados por una persona determinada sobre el bien singular y, el animus, haciendo alusión a la intención de apropiarse de aquel, elemento psicológico y de carácter interno 007-2021-00033-01 3 que, por ser intencional, "se puede presumir de los hechos externos que son su indicio, mientras no aparezcan otros que demuestren lo contrario, así como el poseedor, a su vez, se presume dueño, mientras otro no demuestre serlo".2 Así pues, cuando el comienzo de la relación con la cosa se consiente y se aceptan derechos de terceros, la ley estima que esa persona es una simple tenedora, estado que puede surgir por la presencia de un negocio jurídico y aún por la simple tolerancia, autorización o beneplácito del propietario o de otra persona, causa para detentar de la que la legislación, en línea de principio, presume su permanencia, tal como lo disponen los artículos 2520 y 777 del Código Civil, que pregonan que el simple transcurso del tiempo "no muda la mera tenencia en posesión".
Empero, es perfectamente posible que el primitivo tenedor transmute esa calidad por la de poseedor, alteración que lo coloca en posición de adquirirlo por el modo de la prescripción, con la precisión de que para que ello ocurra, es necesario que en el proceso obre prueba de que el detentador se rebeló, de manera abierta y pública, contra el sujeto de quien deriva la tenencia, abdicando de esa original condición, para lo cual, sin vacilación alguna, debe comportarse con un ánimo diferente, el de señor y dueño, con repudio del sujeto que le autorizó la relación material con la cosa, para lo que, de manera terminante debe demostrar el ejercicio de actos categóricos e inequívocos que refuten el derecho de quien le autorizó el ingreso al bien. 2.
El juzgado de conocimiento accedió a la prescripción implorada, al considerar que el reclamante obtuvo la posesión y/o se reconoció asimismo como único propietario de los inmuebles, desde el momento en que suscribió la promesa de compraventa con el fideicomitente constructor, que fue la misma fecha a partir de la cuál empezó a tener el disfrute de los bienes, tan es así que cumplió con la carga de pagar la totalidad del precio pactado por ese negocio, a pesar de no haber logrado que la empresa que le vendió protocolizara dicha enajenación, esto es, que suscribiera la escritura pública de compraventa con la que le trasladara legamente el derecho de dominio.
Determinación ésta que fue cuestionada por la demandada, quien reiteró que la firma del contrato preparatorio no le dio al demandante por sí sólo la condición de poseedor, que eso quiere decir que no acreditó los presupuestos indispensables para la prosperidad de la acción de pertenencia y, que adicional a ello, no allegó material probatorio con entidad para demostrar que efectivamente hubiere ejercido los actos de señorío sobre los predios o para acreditar que éstos se hubieren extendido el plazo legal. 2 G. J., tomo LXXXIII, pág. 776, resalto intencional. 007-2021-00033-01 4 2.1.
Para resolver la discordia interpuesta, de manera inicial asume la Sala la crítica frente a que la relación de César Augusto Donado Barceló sobre los bienes devino de la celebración el 12 de agosto de 2009 de una promesa de compraventa con Bloft Limitada, que era el fideicomitente constructor, gerente y promotor del contrato de fiducia mercantil inmobiliaria que da origen al Edificio Ego Box 07, en donde se ubica el apartamento 203, los parqueaderos 19 y 29, así como los depósitos 5 y 12 objeto de usucapión, siendo del caso indicar que, como ese documento obra en el expediente y, que en varios de sus apartes lo que se lee es que la vendedora dispondría “La entrega real y material del inmueble (…) debidamente terminado el día Martes Quince (15) de 2009”3 y, que desde la “(…) firma de la escritura pública o de la entrega material del inmueble lo que primero ocurra, serán a cargo de EL(LA) PROMITENTE COMPRADOR(A)(ES), el pago de los servicios públicos así como las cuotas de administración relativas al inmueble”, el contrato preparatorio no tuvo el efecto de generar posesión en el demandante por no haber estado acompañado ese hecho junto con la entrega material de la cosa, en la medida que se ha determinado que esa modalidad de negocio jurídico lo que realmente genera es la obligación de celebrar en el futuro un convenio, que no puede reconocerse entre sus efectos connaturales el que dé lugar -en beneficio del prometiente comprador- a una posesión y, que este tipo de pactos previos pueden llegar a ser fuente de ese derecho únicamente “si en forma inequívoca se evidencia la voluntad de los contratantes de entregar el bien prometido al prometiente comprador para que él asuma su gobierno autónomo, y se realiza la entrega física -en favor de aquel- del bien materia de convención”4.
El obstáculo en comento gana mayor intensidad en la situación juzgada, porque se ha establecido que cuando el comprador de un inmueble lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega, toma conciencia de que el dominio no le corresponde aún, que “de este derecho no se ha desprendido todavía el promitente vendedor, a quien, por tanto, el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida” y, de que para que la entrega de un bien en estas condiciones pueda originar posesión material, es indispensable que en aquel se estipule “clara y expresamente que el promitente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa”5 (subraya ajena al texto) lo que no ocurrió de ninguna forma en el sub examine.
Amén de que la sola existencia de la 3 4 5 02AenexosDemanda.pdf CSJ. Sentencia 171 de 2004. Ibidem. 007-2021-00033-01 5 promesa referida por el actor como soporte de la posesión, no constituye génesis de posesión material sobre el bien, sino de mera tenencia. Sobre la materia, entiéndase que ha sido reconocido jurisprudencialmente que la entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión6, que no es el caso, pues si los signatarios de ésta deciden prever el cumplimiento del negocio y no pactan indiscutidamente que se traslada la posesión, la secuela jurídica es que la cosa, se insiste, “se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesión”7.
E igualmente, que “[C[uando los promitentes contratantes anticipando el cumplimiento del contrato prometido, en forma clara, explícita e inequívoca no estipulan expressis verbis en cláusula agregada a propósito la entrega antelada de la posesión de la cosa prometida en compraventa, se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesión”8. 2.2.
Ya en lo relacionado con la naturaleza de la posesión que se atribuye César Augusto Donado Barceló, para esta Corporación es preciso reiterar que aunque en el asunto de marras no hay duda en torno a que el actor ejerció la guardia, el mantenimiento y la administración de los inmuebles por virtud de la promesa de compraventa que suscribió con Bloft Limitada mientras se lograba protocolizar el negocio, compañía que para levantar el edificio necesitó de un mecanismo fiduciario consistente en la constitución de un patrimonio autónomo, en este caso Fideicomiso Ego Box 07, a través del cual se administraran todos los recursos destinados al proyecto y, empresa ésta a la que en sus calidades de comercializadora, gerente y constructora, se le entregaron los bienes a título de comodato precario, con el fin de que se encargara de la custodia, adelantara todas las actividades relacionadas con el levantamiento de la propiedad horizontal, respondiera ante la fiduciaria y el fideicomiso por los perjuicios que pudieran derivarse del descuido o el mal uso que se le diera a los predios y, de devolver las unidades inmobiliarias siempre que se requiriera, en el caso concreto persiste una vacilación sobre el origen de esa detentación, esto es, sí fue de mera tenencia ante la indiscutida autorización de 6 7 8 CSJ.
Sentencia SC3642 de 2019. CSJ. Sentencia SC10825 de 2016. CSJ. Sentencia SC1662 de 2019. 007-2021-00033-01 6 quien construía el edificio, o sí, por el contrario, fue de una posesión trasladada desde que empezó a hacer uso de las unidades inmobiliarias. Siendo del caso recordar, para despejar esa incertidumbre, que cómo todo surgió de un contrato de administración de la constructora con la fiduciaria, para el manejo de los recursos consignados para levantar el Edificio Ego Box 07 y, además, de un contrato preparatorio en el que se vendió una de las unidades inmobiliarias de ese proyecto, cuya finalización no se dispuso con éxito, en el particular, la especial contingencia que surgió de que Bloft Limitada le prometiera en venta unos inmuebles a Cesar Augusto Donado Barceló, de que para la materialización de ese negocio futuro se requiriera el cumplimiento de unas obligaciones por ambos contratantes y, de que no se especificara sin lugar a equívoco alguno que, con la entrega anticipada de los bienes a quien tenía la intención de comprarlos, se le estaba trasladando también la posesión exclusiva a aquel, tuvo un notable influjo en el derecho reclamado por el actor y, que impide que pueda accederse a las pretensiones de ésta acción de pertenencia. Lo anterior, pues además de que la ley presume la continuidad de esa condición y, de que los actos de gobierno que se realicen sigan ese inicial designio, el simple trascurso del tiempo no podía mudar la inicial calidad con la que recibió los bienes, aspecto éste sobre el que la jurisprudencia ha precisado que “quien ha reconocido dominio ajeno no puede frente al titular del señorío trocarse en posesión sino desde cuando de manera pública, abierta, franca, le niegue el derecho que antes le reconocía y simultáneamente ejecute actos posesorios a nombre propio, con absoluto rechazo de aquél.”9 2.2.1.
Importa destacar sobre el punto, que en la escritura pública 1073 del 4 de abril de 2007 otorgada por la Notaría Treinta y Cinco (35) del Círculo de Bogotá, por medio de la cual se constituyó la fiducia mercantil de administración y pagos, se estableció que la mera tenencia se regiría por unas especificas condiciones, entre otras cosas, que “LA FIDUCIARIA, en su calidad de vocera del FIDEICOMISO, conserva el derecho de dominio y la posesión que ejerce sobre el INMUEBLE(…)”, que “El comodatario se servirá del INMUEBLE siempre de conformidad con el objeto y finalidad del presente contrato y en cumplimiento de las obligaciones que asume (…)” y, que “EL FIDEICOMITENTE, en su calidad de mero tenedor, se obligará a emplear el mayor cuidado en la conservación del 9 CSJ.
Sentencia del 15 de septiembre de 1983. 007-2021-00033-01 7 INMUEBLE y responderá hasta de culpa leve de conformidad con la definición que de ésta trae el artículo 63 del Código Civil”. Igualmente, que en dicho pliego se incluyó que la constructora en su calidad de gerente y comercializadora de los inmuebles, debía encargarse de las promesas de compraventa, de “9.
Elaborar para la firma de LA FIDUCIARIA las minutas de transferencia de las UNIDADES RESULTANTES DEL PROYECTO, de conformidad con el modelo previamente aprobado por LA FIDUCIARIA”, de “5. Elaborar los contratos de compraventa de conformidad con lo pactados en los respectivos contratos de promesa de compraventa y enviar copia de éstos a LA FIDUCIARIA para su aprobación. Las escrituras serán suscritas por el PATRIMONIO AUTÓNOMO a través de su vocera LA FIDUCIARIA y por EL FIDEICOMITENTE en condición de responsable por el saneamiento frente a LOS COMPRADORES por evicción y por vicios redhibitorios y ocultos” y, de “6.
Instruir a los COMPRADORES para que consignen las sumas de dinero a las que se obligan de conformidad con los contratos de promesa de compraventa o de compraventa exclusivamente en las cuentas del PATRIMONIO AUTÓNOMO”. 2.2.2. Deviene útil memorar sobre el particular, que de las versiones recepcionadas durante el trámite están los interrogatorios de parte que se evacuaron el 2 de febrero de 2024, oportunidad en la que César Augusto Donado Barceló10 manifestó que firmó promesa de compraventa directamente con Bloft Limitada el 12 de agosto de 2009; que por virtud de ese negocio es que entró de manera pacífica y legal a los inmuebles; que el constructor le informó que como los predios eran de él no era necesario suscribir ningún otro trámite y con persona jurídica diferente; que el apartamento implicado estaba sin terminar y era utilizado antes de la suscripción del contrato preparatorio como bodega por los socios de la constructora; que pagó $357.000.000 por los inmuebles, una parte en las cuentas de la constructora y, otra en efectivo en sus oficinas; que ese valor entregado fue más del precio acordado; que no conoció el contrato mercantil que firmaron la constructora y la fiduciaria, en el que estipularon cuáles serían las partes del proyecto, así como los términos en que éste se ejecutaría; que se considera como poseedor de éstos desde el 24 de noviembre de 2009 que fue cuando se los entregaron físicamente; que vive allí con su hermana, quien trabaja en otra ciudad y por eso viene los fines de semana; que no ha pagado los impuestos prediales por el tema de que “no se cumplió a cabalidad el negocio” y, de que esa falta contractual de la promitente vendedora le ha generado muchos 10 Minuto 6:58 - 28:00 / 51GrabaciónAudienciaSentencia.mp4 007-2021-00033-01 8 perjuicios; que sólo ha cancelado mes tras mes los servicios públicos domiciliarios.
Adicionalmente, que ha tenido la intención de cumplir con las cuotas de administración, pero por su actual situación socioeconómica no ha podido y pretende hacer un acuerdo de pago; y, que siempre que intentó solucionar el problema que se ha presentado para la protocolización del negocio, la constructora le decía que tenía una diferencia con el banco y/o fiduciaria que estaban solucionando, pero que ellos me iban a escriturar los inmuebles; que en comunicación del 1° de agosto de 2011 la constructora hizo énfasis de que era él quien estaba en posesión de aquellos; que no tiene conocimiento de que existan pleitos pendientes entre la fiduciaria y la constructora; que tampoco sabía si tenían alguna medida cautelar, porque de ser así no se habría metido en ese negocio; que no aportó a la demanda los comprobantes de los pagos que ha efectuado respecto de éstos, porque es lógico que si vive allí cuenta con los servicios mínimos; que la compra de los inmuebles lo dejó en una situación de iliquidez; que no firmó ningún contrato de vinculación con la fiduciaria, porque hizo todo a través de la constructora porque el edificio, porque todo se veía terminado y, porque le dijeron que esa unidad inmobiliaria era de ellos como ganancia del proyecto; que por esa razón lo podían enajenar directamente; que él no tuvo conocimiento de los requerimientos que se le hicieron a Bloft Limitada antes de venderle; y, que aunque en su cabeza siempre ha tenido que es el dueño exclusivo, hubo una época en la que no lo tenían como tal, por los requerimientos que radicaba para la materialización de la compraventa.
A su turno, la representante legal de Fiduciaria Bancolombia S.A.11 quien señaló que suscribió un contrato de fiducia mercantil de administración y pago con Bloft Limitada que en ese momento era el constructor del proyecto; que ellos como fideicomitentes tenían la obligación de la venta y la promoción de las unidades inmobiliarias; que a través del comodato precario contaban con la tenencia de los inmuebles y con esas facultades hacían las promesas de compraventa de los mismos; que para poder legalizar esas enajenaciones debían aportar ciertos documentos para que se tuviera el control de las ventas y la administración de los recursos, que en últimas es el objeto de esta tipología de convenciones; que para la fiduciaria el objeto de discusión es uno que se encuentra libre y pendiente de vender; que el constructor si estaba habilitado para fijar el precio; que se presentó una acción reivindicatoria en contra de la constructora, pero no contra el 11 Minuto 28:30 - 37:15 / 51GrabaciónAudienciaSentencia.mp4 007-2021-00033-01 9 demandante, en la medida que para la fiduciaria no hay nada pendiente con ese tercero; y, que no han pagado los impuestos en razón del comodato precario que se tiene firmado con el fideicomitente.
Ante la existencia de la confesión por parte del usucapiente sobre las condiciones del surgimiento de la detentación y, sobre un reconocimiento indirecto del dominio ajeno, lo reportado ahora en la apelación por el demandante frente a que éste hubiere asumido el señorío desde septiembre de 2009, no supera la circunstancia de que él mismo hubiere aceptado que ingresó como promitente comprador, condición que contrario a trasladarle la posesión, le otorgaba la mera tenencia de los inmuebles, ya que, si admite que en un principio no concurría el animus, al ser conocedor de la autorización y calidad que se le había dado, inútil será rebatir tal afirmación, especialmente cuando sobre la simple ocupación se ha pronunciado la jurisprudencia, puntualizando que “el mero hecho de habitar una casa nada concluyente dice con respecto a la posesión que aquí se controvierte.
Habitar simplemente, no es poseer; por supuesto que igual pueden hacerlo el propietario, el poseedor y cualquier tenedor; dicho de manera diversa, ello solo no pone de resalto que la cosa se detenta con ese elemento psicológico que por antonomasia caracteriza la posesión, traducido, como es averiguado, en que se cuenta de por medio con el ánimo de conducirse jurídicamente con plena autonomía y sin reconocer dominio ajeno. Allí, repítase, no se descubre, necesariamente, que quien está en contacto material con la cosa, la tenga por sí y ante sí, con exclusión de los demás y sin depender de nadie en particular.
La calidad de poseedor requiere, en este marco de ideas, que sobre la cosa se ejerzan verdaderos actos de dominio, como si en verdad se tratase del mismo propietario”12, los cuales no se muestran con la intensidad exigida cuando la posesión está presidida por el consentimiento primigenio del propietario que en este caso es la Fiduciaria Bancolombia S.A., hecho que contamina el ánimo exclusivo que debe exhibir el interesado, ante ese franco y cabal reconocimiento de otro señorío sobre la misma cosa.
Debe decirse sobre la declaración del interesado, que aunque del oficio del 1° de agosto de 2011 al que hace referencia en su declaración, como del oficio del 27 de mayo y 21 de junio de 2011, que Bloft Limitada envió a la Fiduciaria Bancolombia S.A., lo que se verifica es que la fideicomitente se opuso a restituirle los derechos a la fiduciaria, justificándose en que ya no tenía la tenencia de los inmuebles que se pretenden adquirir por prescripción, porque había celebrado una 12 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 3 de octubre de 1991. 007-2021-00033-01 10 promesa de compraventa sobre ellos el 12 de agosto de 2009 y, en que por virtud de ese contrato preparatorio, la posesión de los bienes ahora era de César Augusto Donado Barceló; la realidad es que: i) la constructora no pudo darle al actor más del derecho tenía por virtud de la fiducia mercantil, que era la mera tenencia; que ii) las partes de la promesa no acreditaron que se hubiere pagado el precio pactado; que iii) por ese motivo no se otorgó la escritura pública y, la entrega de los bienes se limitó a su tenencia, para el uso del promitente comprador mientras se materializaba el pacto; y, que iv) el mismo convocante confesó que esa condición buscó en repetidas ocasiones que se protocolizara a su favor la mentada venta.
Sobre el punto itérese que, el simple dicho de la constructora y del promitente comprador no tuvo aptitud de modificar las circunstancias de que: v) la Fiduciaria Bancolombia S.A. hubiere dado por terminado el comodato precario desde el 20 de mayo de 2011; de que vi) hubiere pedido desde ese momento la restitución de la tenencia de los inmuebles que ahora se pretenden obtener por prescripción, conforme a lo pactado en las cláusulas sexta y séptima de la fiducia mercantil contenida en la escritura pública 1073 del 4 de abril de 2007, otorgada por la Notaría 35 del Círculo de Bogotá; de que viii) César Augusto Donado Barceló aportó al legajo elementos de juicio que lejos de relacionarle una posesión sobre los inmuebles, le atribuyen una tenencia sobre los mismos; y, de que ix) en la escasez probatoria que se advierte en el plenario, ninguna evidencia hay sobre un hecho con el que éste hubiere desconocido los derechos del titular de dominio inscrito, es decir, con el que pudiera entenderse que mutó su condición de simple tenedor a poseedor. 2.2.3.
Resulta conveniente memorar, que de los testigos que se escucharon en la diligencia de instrucción y juzgamiento practicada en la fecha en mención, Juan Carlos Reyes Fajardo13 explicó que tiene una empresa que gerencia en la ciudad de Buga, un centro diagnóstico y es amigo de César Augusto Donado Barceló porque fueron amigos de universidad; que durante 2009 supo sobre la compra del apartamento y lo acompañó incluso a hacer un pago por el Centro Comercial Unicentro; que en el 2010 empezó a venir a cosas de trabajo y él lo dejaba quedarse allí; que tiene conocimiento de que el demandante era el único dueño del inmueble, a pesar de que en ocasiones estaba también su hermana; que según lo que le comentó se estaban haciendo los trámites para la legalización del negocio, pero nada más; y, que en algunas ocasiones que venía a Bogotá 13 Minuto 43:48 - 50:30 / 51GrabaciónAudienciaSentencia.mp4 007-2021-00033-01 11 evidenció que el actor hizo arreglos en los baños y armarios.
Sofia Magdalena Velásquez Muñoz14 relató que conoce al demandante como dueño del apartamento 203 desde septiembre de 2009 porque trabajaba con la constructora Bolf Limitada, en el cargo de ayudante de bodega y aseadora; que para esa época le dieron la orden de que desocupara todo lo que había en el bien por el negocio que se había realizado con el actor, a quien le tocó hacer arreglos en armarios, puertas y plomería para poder habitarlo; que va con frecuencia al edificio porque trabaja los sábados en labores de limpieza aún con la copropiedad y con otras unidades inmobiliarias; que sabe que él empezó a vivir allí desde el 24 de noviembre de 2009; y, que fue el director de obra de la constructora quien le dio la orden para que organizara el bien antes de que el convocante se mudara, oportunidad en la que no evidenció que estuviere nadie de parte de la Fiduciaria Bancolombia.
Y, Patricia Donado Barceló15 anotó que su hermano César Augusto Donado Barceló le ha permitido vivir en el inmueble desde mayo de 2010; que él empezó a ser propietario del apartamento desde 2009 y que a partir de esa época es quien ha estado pendiente de todo lo relacionado con el bien; que no tiene conocimiento de que hayan iniciado en contra de aquel algún proceso judicial respecto del predio; y, que sabe que él ha solicitado convenios de pago para cancelar unas deudas que se tienen.
No obstante lo que pudieren describir los testigos, resulta inviable refutar la confesión del prescribiente con la anotada declaración de los terceros, en la medida en que “inútil será rebatir tal aseveración con las declaraciones de terceros, pues es apenas natural que éstos no podrán saber más en el punto que la parte misma; los terceros, en efecto, no han podido percibir más que el poder de hecho sobre la cosa, resultando en tal caso engañados por su equivocidad y suponiendo de esta suerte el ánimo contra lo que permite deducir lo que fuera expresado por la parte actora; es en el sujeto que dice poseer en donde debe hallarse la voluntariedad de la posesión, la cual es imposible adquirir por medio de un tercero, cuya sola voluntad resulta así, por razones evidentes, ineficaz para tal fin.
Así resulta apodíctico que nadie puede hacer que alguien posea sin quererlo”16. 2.3. Finalmente en lo tocante a los actos que se presumirían del dueño o de quien cree serlo, evidencia esta Colegiatura que aunque el pago de las obligaciones referentes a los bienes en prescripción no es un acto que por sí solo 14 15 16 Minuto 51:00 - 1:01:00 / 51GrabaciónAudienciaSentencia.mp4 Minuto 1:02:30 - 1:08:40 / 51GrabaciónAudienciaSentencia.mp4 Corte Suprema de Justicia. S-093 de 1999. 007-2021-00033-01 12 y de manera inequívoca, involucre la posesión material propiamente dicha, ya que la cancelación de éstos los puede realizar cualquier persona y, que el solo hecho del mantenimiento o mejoras al predio, puede obedecer a una labor de cuidado, conservación y optimización que puede asumirse incluso sin la intención de adquirirlo o aun como efecto de la aquiescencia, tácita o expresa, del propietario o de los otros poseedores, e incluso como una labor de apoyo familiar, de allí que, por lo menos, individualmente, no permiten desgajar los ineludibles requisitos del animus -exclusivo y excluyente- y el corpus, como presupuestos esenciales para la declaración de dominio.
En el sub judice sí habría servido que el convocante acreditara que desconoció la calidad de la constructora y, que como poseedor asumió los costos generales de los predios en usucapión, con el propósito de constituir un indicio a favor suyo, especialmente cuando en escenarios como el analizado se requiere la comprobación de que esa inicial relación con los inmuebles se convirtió, producto de su voluntad, en posesión individual, por el sendero de la interversión del título, esto es, probando que los tenedores se sublevaron declinando de esa primitiva condición para adquirir la excluyente calidad de poseedor, para lo cual, sin duda alguna, debía comportarse con un ánimo diferente, el de señor y dueño, en el asunto de marras, con repudio tanto del fideicomitente, como de la fiduciaria. 3.
En ese orden, no obstante que se tenga por cierto que el convocante ha ocupado el inmueble aproximadamente hace 14 años, muy a pesar de la autoproclamación de la condición de poseedor, en el contradictorio -como ya se destacó- existen dos obstáculos insalvables que afectan el éxito de la prescripción adquisitiva, por un lado, el inicial reconocimiento de dominio ajeno al indicar que entró como promitente comprador de las unidades inmobiliarias -a quien no se le trasladó en debida forma el dominio-, por virtud de la promesa de compraventa que suscribió con Bloft Limitada como fideicomitente constructor, quien a su vez había firmado fiducia mercantil con la titular de dominio inscrita Fiduciaria Bancolombia S.A. como vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso Ego Box 07; y, por otro lado, la ausencia de prueba de haber trocado esa primitiva condición que le permita el cumplimiento del tiempo mínimo para adquirir el bien, elementos cardinales para la definición de la impugnación interpuesta.
Lo anterior, pues ciertamente como adoctrinó la Corte Suprema de Justicia “al juez debe quedarle nítidamente trazada la línea divisoria entre la posesión y la mera tenencia puesto que, al fin y al cabo, y sin embargo de que externamente sea percibible cierto paralelismo, que no confluencia, entre las manifestaciones de una 007-2021-00033-01 13 y otra, de lo que se trata es de que aquel encuentre que en la primera, quien la hace valer, ha tenido con el bien objeto de la misma un contacto exclusivo, vale decir, no supeditado a la aquiescencia o beneplácito de otro, para que por tal vía pueda llegar a la conclusión que el suyo ha sido el comportamiento característico del propietario de la cosa.”17 4.
Por lo explicado hasta aquí, para la Sala deviene útil predicar que, aunque la calidad de promitente comprador del actor y la circunstancia de que no hubiere acreditado con un acto inequívoco de rebeldía que mutó su condición de tenedor a poseedor impide que salga avante la declaración de pertenencia, sí hay una conducta del interesado que debe constituirse a su favor como un completo alzamiento en contra de la propietaria inscrita de los inmuebles, sería la radicación de la demanda el 13 de enero de 2021, en la medida en que, al acudir a un proceso en el que reclama la usucapión de los bienes objeto de debate y en el que puso en movimiento el aparato jurisdiccional con el fin de obtener por la vía legal los derechos obtenidos durante los últimos años sobre los predios reclamados, exteriorizan el desconocimiento al dominio que registra la verdadera dueña, empero, desde luego, insuficiente resulta el tiempo para acceder a las pretensiones pues el derecho se cuenta para la fecha de presentación de la demanda.
Por mérito de lo expuesto el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: En su lugar, negar las pretensiones de la demanda, conforme a lo explicado en la parte considerativa de esta providencia.
TERCERO: Costas en ambas instancias a cargo del demandante, conforme a lo que estipula el numeral 4° del artículo 365 del Código General del Proceso. Se fijan como agencias en derecho de este grado, un salario mínimo legal mensual vigente. 17 Corte Suprema de Justicia. Sentencia S-005 de 1999. 007-2021-00033-01 14 Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 502e50a4dfb4f797f1e206a547e026e22f88bfe6a243d3d7aa1656229826f74c Documento generado en 29/05/2024 12:08:13 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 007-2021-00033-01 15