República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá, treinta (30) de junio de dos mil veintiséis (2026) MAGISTRADO PONENTE: GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO RADICACIÓN: 11001310304820220041802 PROCESO: VERBAL DEMANDANTES: SANDRA PATRICIA ROJAS BERNAL Y HANS EDWIN DAZA BOLAÑOS DEMANDADOS: INGECOAR S.A.S. Y SOLIDEC S.A.S. ASUNTO: APELACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por los accionantes, en contra de la sentencia emitida el 14 de noviembre de 20251 por el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá2, en el asunto del epígrafe.
I. 1.
ANTECEDENTES Los demandantes, a través de apoderado judicial, de conformidad con el escrito de reforma de la demanda3, solicitaron declarar “(…) resuelto el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública # 2973 dos mil novecientos setenta y tres, otorgada el veinticinco (25) de octubre de 2018 en la Notaria 18 de Bogotá D.C. celebrado entre INGEOCAR S.A.S. y SOLIDEC S.A.S. como vendedores y constructores con SANDRA PATRICIA ROJAS BERNAL y HANS EDWIN DAZA BOLAÑOS como compradores del inmueble que se identifica con la M.I. 50S40749977 correspondiente al apartamento trescientos uno (301) del edificio ‘Buenos Aires’, ubicado en la Calle 8 sur # 3 – 13 este (…)”; asimismo, la responsabilidad 1 Aun cuando en el acta de la audiencia en la que se dictó la sentencia de instancia se dijo que se profirió el 24 de septiembre de 2025, lo cierto es que, del contenido de la sesión, así como los memoriales posteriores se extrae que en realidad fue el 14 de noviembre de 2025. 2 Mediante auto del 16 de junio de 2023, el Juzgado 54 Civil del Circuito de Bogotá avocó conocimiento de la presente causa, por virtud de las disposiciones del acuerdo CSJBTA23-43 del 26 de abril de 2023. 3 La presente demanda fue reformada en algunos hechos y pretensiones, modificaciones que fueron aceptadas mediante auto del 3 de septiembre de 2024, militante en el archivo PDF nombrado como “048AutoAdmiteReformaDemanda.pdf” Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra solidaria de las sociedades demandadas por los defectos de construcción y, en consecuencia, condenarlas al pago de los perjuicios ocasionados, de la siguiente manera: i) El reconocimiento de los intereses bancarios corrientes causados sobre la suma de $65.148.300, correspondiente al crédito hipotecario desembolsado por el Fondo Nacional del Ahorro, así como el valor de su amortización en U.V.R; ii) los rendimientos financieros de los ahorros destinados a la compra del inmueble ($11.832.659), del subsidio familiar de vivienda ($8.273.460) y de las cesantías administradas por el Fondo Nacional del Ahorro ($7.814.581); iii) la restitución e indexación de $19.638.240 correspondientes a ahorros y cesantías invertidos en la adquisición del predio; iv) $8.273.460 por la pérdida del subsidio familiar de vivienda; v) $65.148.300 para la cancelación del crédito hipotecario, y vi) la indemnización por la menor valorización del bien derivada de los defectos constructivos y de las irregularidades en la constitución de la propiedad horizontal.
Adicionalmente, reclamaron perjuicios por alteración de las condiciones de existencia estimados en 50 SMLMV para cada uno de los demandantes. Todo lo anterior, acompañado de la indexación de las sumas que resultaren reconocidas. Para sustentar sus ambiciones, el mandatario de los promotores relató, en síntesis, que mediante el instrumento notarial mencionado adquirieron a título de compraventa el apartamento 301 del Edificio Buenos Aires P.H, identificado con matrícula inmobiliaria Nº 50S-40749977, ubicado en la Calle 8 Sur # 3-13 Este, de Bogotá. Como vendedoras intervinieron las sociedades Ingeocar S.A.S. y Solidec S.A.S., quienes, además de comercializar el proyecto, participaron en la construcción integral de la edificación. Indicó que el bien correspondía a una vivienda de interés social de obra nueva, con un precio total de $93.069.000, cuyo pago se realizó mediante la combinación de un subsidio familiar de vivienda, un crédito hipotecario y recursos propios provenientes de ahorros y cesantías de los compradores.
Una 2 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra vez perfeccionada la adquisición, los demandantes lo ocuparon junto con su núcleo familiar. Refirió que el apartamento recibido presenta problemas de áreas privadas, olores provenientes de aguas residuales y diversas inconsistencias entre lo construido, los planos aprobados y la documentación de la propiedad horizontal, circunstancias que comprometen la calidad, idoneidad y seguridad de la construcción. Manifestó que, con el fin de verificar tales irregularidades en octubre de 2021 sus mandantes contrataron al arquitecto Ricardo Andrés Martínez, quien elaboró el Informe Técnico Nº 007-2021, así como a la firma Proyectos Estructurales y Civiles S.A.S., quien otorgó un análisis de las fachadas del edificio.
Estos estudios evidenciaron múltiples deficiencias constructivas y discordancias entre la obra ejecutada, los planos arquitectónicos aprobados y la documentación de la propiedad horizontal. Con fundamento en las experticias, afirmó que las conminadas incurrieron en ocho incumplimientos contractuales: 1.) la inexistencia o irregular constitución de la propiedad horizontal, pues las deficiencias constructivas y documentales impiden su adecuada conformación jurídica; 2.) por la garantía legal de estabilidad de la obra prevista en la Ley 1480 de 2011, al no haberse hecho efectiva la póliza correspondiente ni atendido las fallas estructurales advertidas; 3.) inconsistencias entre las áreas, linderos y dimensiones ofrecidas en el contrato de compraventa y las existentes en la realidad física del inmueble, las cuales no coincidirían con los planos aprobados por la curaduría urbana; 4.) la falta de entrega formal de las áreas y bienes comunes, así como de la documentación técnica correspondiente, incluyendo planos récord de redes y demás información necesaria para la administración del edificio; 5.) discrepancias entre los planos aprobados y la obra ejecutada, evidenciadas en aspectos como la inexistencia de elementos arquitectónicos previstos en el proyecto, la alteración de espacios comunes, la ausencia de parqueaderos y otras diferencias sustanciales entre lo aprobado por la curaduría y lo construido; 6.) irregularidades en parqueaderos, depósitos, escaleras, rampas, placas estructurales, fachadas y otros elementos de la 3 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra copropiedad, los cuales no se ajustan a los planos aprobados; 7.) deficiencias en las redes técnicas del edificio, particularmente en los sistemas hidrosanitario, eléctrico y de gas, así como la ausencia de planos, récord y certificaciones exigidas por la normativa técnica; 8.) fallas estructurales en las fachadas y elementos de mampostería, los cuales, según el análisis especializado, no se encuentran debidamente apoyados o anclados conforme a los diseños estructurales, situación que podría representar riesgos ante eventos sísmicos.
Afirmó que los compradores cumplieron íntegramente con las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, mientras que las sociedades demandadas transfirieron el inmueble con vicios constructivos y con inconsistencias jurídicas y técnicas frente a lo aprobado en la licencia de construcción y en el reglamento de propiedad horizontal. 2.
Vinculada formalmente, la compañía Solidec S.A.S. se opuso a las pretensiones de la reforma de la demanda, formulando las excepciones de mérito denominadas “inexistencia de requisitos para proceder a la resolución de contrato de compraventa de inmueble; inexistencia de incumplimiento del vendedor al haberse perfeccionado el contrato de compraventa con la firma de la Escritura Pública número 2973 de fecha 25 de octubre de 2018 corrida en la Notaria 18 del circulo notarial de Bogotá D.C; inexistencia de responsabilidad civil contractual y extracontractual; inexistencia de daño emergente – lucro cesante exorbitante; inexistencia de prueba de daños y perjuicios; y la genérica”.
La otra enjuiciada guardó silencio. II. LA SENTENCIA APELADA 1. Agotada la ritualidad correspondiente para esta clase de asuntos, la a quo dictó sentencia en la que declaró prósperas las exceptivas de “Inexistencia de requisitos para la resolución del contrato” e “Inexistencia de incumplimiento del vendedor”. En consecuencia, denegó la totalidad de las pretensiones al considerar, en síntesis, lo siguiente: 1.1.
Tras realizar algunas precisiones legales sobre los contratos en general, se adentró en el estudio de la acción resolutoria contemplada en 4 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra el artículo 1546 del Código Civil, la cual “(…) requiere para su viabilidad que sea un contrato bilateral válido, que la persona que la promueva haya cumplido con sus obligaciones o allanado a cumplirlas y que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le correspondían de conformidad con lo pactado”. 1.2.
La falladora no encontró discusión en el cumplimiento de las dos primeras exigencias, esto es, la presencia de un pacto válido de compraventa del inmueble soportado en la Escritura Pública N° 2973 del 25 de octubre del 2018, otorgada en la Notaría 18 del Círculo de Bogotá y la condición de contratantes cumplidos, al haber pagado la totalidad del precio convenido sobre el bien. 1.3.
Por su parte, frente al incumplimiento endilgado a las conminadas abordó uno a uno los ocho puntos anunciados por el extremo actor: Para empezar, hizo referencia a la imposibilidad de constituir la Propiedad Horizontal, afirmación desvirtuada con la anotación primera del certificado de tradición del apartamento objeto del proceso, donde aparece “(…) la constitución del reglamento de Propiedad Horizontal mediante la Escritura Pública número 1096 del 13 de abril del 2018, otorgada en la Notaría 54 al Círculo de Bogotá. Esa inscripción en el folio de matrícula constituye una plena prueba de la existencia del acto jurídico de constitución, conforme lo dispone el artículo 49 de la Ley 1579 del 2012 (…).
En consecuencia, no es posible aludir un incumplimiento por parte de los enajenantes o promotor del proyecto, toda vez que la obligación de constituir la Propiedad Horizontal se entiende cumplida de manera íntegra y oportuna, mediante la formalización del reglamento y su correspondiente registro en la oficina de instrumentos públicos (…)”.
Aclaró que lo observado es la ausencia de CHIP catastral individual, pero “(…) este aspecto no constituye un incumplimiento contractual que afecta la validez o eficacia del contrato de compraventa acá estudiado (…), no existe irregularidad en la individualización del inmueble, pues la Propiedad Horizontal fue válidamente constituida mediante la escritura pública 1096 del 13 de abril del 2018 y el apartamento 301 está plenamente determinado e identificado con su matrícula inmobiliaria N° 50S-40749977, lo cual es suficiente para su existencia jurídica, su registro y validez como bien privado (…)”. 5 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra Con relación a otra causal de inobservancia relacionada con “(…) la falta de cumplimiento de la póliza de estabilidad de la obra en vivienda nueva, protegida por la Ley 1480 del 2011”, ultimó que “(…) tal obligación no se encuentra expresamente a pactada en la escritura de compraventa que dio origen a la adquisición del inmueble por parte de los demandantes (…), por consiguiente, no puede afirmarse válidamente que los vendedores, en este caso las sociedades Ingecoar y Solidec hayan incumplido una obligación que no fue estipulada expresamente en los compromisos adquiridos entre las partes al momento de la enajenación (…)” y aunque la Ley 1480 al 2011 “(…) contempla la obligación de los constructores y enajenadores de vivienda nueva de otorgar una garantía mínima de estabilidad de la obra, esta garantía tiene un alcance legal distinto al de una obligación contractual individualizada.
En otras palabras, se trata de una garantía legal de protección al consumidor, que se hace exigible conforme a los procedimientos administrativos y judiciales correspondientes y autónomos (…)”. La siguiente infracción estudiada tuvo que ver con “inconsistencias entre las dimensiones ofrecidas en la cláusula primera del contrato de compraventa y las medidas reales del inmueble construido entonces”, aspecto también descartado porque el área construida y privada del bien, contenida en las escrituras de venta y constitución del régimen de propiedad horizontal coinciden, información no desvirtuada en este proceso.
Se arrimó el informe 007 del 2021 del cual “(…) no se señaló de manera concreta o específica que el apartamento 301 presente diferencias o inconsistencias entre lo consignado en la escritura de venta y el inmueble efectivamente entregado a los demandantes. Por el contrario, del análisis de la documentación obrante se desprende que las características y áreas del inmueble corresponden con lo pactado en la compraventa”.
Agregó que este documento fue controvertido al interior de la causa 2018-54319573 adelantada ante la Inspección Cuarta “D” Urbana de Policía de Bogotá, donde “(…) no se advirtió alguna inconsistencia con el área de los apartamentos ni específicamente con el apartamento 301. Allí solo se advirtieron algunas imprecisiones con áreas comunes que discreparon con la licencia de construcción (…)”, las cuales se ordenó corregir en ese procedimiento, determinación confirmada mediante la Resolución N° 075 del 2023, proferida por la Secretaría de Planeación. En suma, no se estableció ninguna inconsistencia puntual con el área de propiedad de los demandantes. 6 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra De cara a las restantes inobservancias, señaló que están orientadas a “(…) la inexistencia de la entrega formal de las áreas comunes y discrepancias entre los planos aprobados y lo construido en el Edificio Buenos Aires”.
Sobre estas cargas dedujo que en la escritura de venta de la unidad “(…) las partes no pactaron la obligación de entregar las áreas comunes de la edificación, pues estas, conforme lo dispuesto en la Ley 675 del 2001, son bienes de uso colectivo que pertenecen a la persona jurídica de la copropiedad y no a los adquirientes individualmente.
Por tanto, no puede afirmarse que la ausencia de un acta de entrega de tales áreas configure un incumplimiento contractual (…)”. Refirió que, no hay evidencia de que las “(…) afectaciones en las áreas comunes, las cuales ordenó adecuar la Inspección Cuarta D Urbana de Policía de esta ciudad, hayan comprometido el goce, disfrute, funcionalidad o disposición del apartamento objeto de la compraventa, de manera que permitiera concluir la existencia de un incumplimiento contractual relevante imputable a la parte vendedora”.
Igual ocurrió con las alegadas fallas estructurales del edificio que pudieran afectar la vivienda, pues para su demostración se allegó el “informe de análisis de fachada del conjunto Buenos Aires elaborado por Fernando Vargas Rodríguez y un informe efectuado por Ricardo Andrés Martínez”, de los cuales, el primero “(…) tiene un alcance técnico limitado a la revisión de los muros de fachada y de mampostería, sin que en su contenido se haga alusión a deficiencias estructurales que comprometan la estabilidad o seguridad del edificio y del apartamento 301 en particular (…)” y el segundo, “(…) carece de los supuestos técnicos, documentales y metodológicos que permitan otorgarle valor probatorio.
Obsérvese que no se llegaron anexos planos, registros fotográficos ni cálculos estructurales que respalden de manera objetiva las conclusiones allí contenidas. De igual forma debe destacarse que no se encuentra acreditado en el expediente la idoneidad profesional del ingeniero que lo suscribió, pues no se allegó su matrícula profesional vigente, certificación de experiencia en evaluación estructural o documentos que demuestren su especialidad técnica en el área de ingeniería civil o patología de edificaciones, esta omisión impide otorgarle validez y confiabilidad propia de un dictamen pericial o estudio técnico, conforme lo estipula el artículo 226 del Código General del Proceso (…)”.
Agregó que, en gracia de discusión “(…) ese informe se limita a observaciones de carácter general sobre la disposición de parqueaderos, depósitos y elementos comunes del edificio, y a diferencias entre los planos arquitectónicos y lo 7 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra ejecutado, que en ningún caso comprometen la habitabilidad, estabilidad o funcionalidad del bien privado (…)”.
De ahí que los señalamientos del extremo demandante carezcan de total respaldo probatorio. De conformidad con lo anterior, concluyó que está “(…) plenamente acreditado que el apartamento fue entregado en condiciones acorde con lo pactado y de conformidad con las especificaciones contenidas en la escritura que recogió el negocio de compraventa.
No existe, por tanto, prueba del incumplimiento de las vendedoras en relación con las obligaciones asumidas en el contrato (…)”. III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, el procurador judicial de los impulsores del juicio interpuso recurso de apelación, esgrimiendo como razones de su disenso las siguientes argumentaciones. 1.1.
Censuró en primera medida la conclusión relativa a que la existencia de la escritura de propiedad horizontal y del certificado de tradición del apartamento 301 demuestran la regular constitución del inmueble, al desconocerse que el Edificio Buenos Aires no se encuentra desenglobado, por tanto, carece de CHIP catastral y avalúo individual, circunstancia que demuestra la inexistencia jurídica plena de la unidad privada. 1.2.
Repudió la sentencia al considerar que la ausencia de póliza de estabilidad de la obra no constituye incumplimiento contractual por no haber sido expresamente pactada en la escritura de compraventa, comoquiera que esa obligación se deriva directamente de la Ley 1480 de 2011. 1.3. Cuestionó la valoración probatoria desplegada por la falladora, al no analizar integralmente los documentos y testimonios recaudados, particularmente los informes de expertos acerca de las irregularidades constructivas del edificio que repercuten directamente en la funcionalidad y aprovechamiento del apartamento 301.
De igual manera, el despacho desconoció diversas actuaciones administrativas adelantadas por autoridades distritales, entre ellas sanciones y órdenes impartidas dentro de procesos urbanísticos que evidenciarían irregularidades en la construcción, 8 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra incluso la ejecución de obras en espacio público, lo cual compromete la legalidad del proyecto.
Asimismo, criticó la valoración del interrogatorio de la representante legal de Ingecoar S.A.S., ya que las deficiencias confesadas afectan integralmente el edificio y, por ende, el apartamento adquirido. 1.4. Por la misma línea argumentativa, reprochó el alcance dado al informe técnico elaborado por el ingeniero Fernando Vargas, quien durante su interrogatorio explicó deficiencias en las fachadas, las cuales podrían generar desprendimientos y afectar directamente a la vivienda de los demandantes. 1.5.
Calificó como errada la decisión de restar valor probatorio al Informe Técnico Nº 007 de 2021, por supuesta falta de soporte metodológico e idoneidad profesional de su autor, si en cuenta se tiene que la experticia contiene los documentos echados de menos por la a quo. 1.6. Finalmente, argumentó que las afirmaciones del demandante sobre filtraciones, deterioro y otras afectaciones se encuentran corroboradas por actuaciones de diversas autoridades administrativas, entre ellas la Secretaría Distrital del Hábitat, la Alcaldía Local de San Cristóbal y la Inspección de Policía, las cuales habrían identificado deficiencias constructivas graves en el edificio.
IV. CONSIDERACIONES 1. Encontrándose reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso. 2.
Sobre el escenario confutatorio descrito en líneas precedentes, debe memorarse que el pliego incoativo concierne a la acción resolutoria 9 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra prevista en el artículo 1546 de la codificación civil, el cual habilita a la parte cumplida a pedir, junto al resarcimiento de perjuicios, la extinción de los efectos del contrato bilateral concertado, o requerir la ejecución del mismo, ante la inobservancia prestacional de su cocontratante; tópico decantado por el Máximo Tribunal de Justicia Ordinaria al reiterar que “(…) la parte que cumple ‘(…) tanto las obligaciones anteriores o simultáneas que tenía a su cargo o que se allanó a cumplirlas (…)’, está facultada para solicitar judicialmente a la contraparte inobservante, según lo estime pertinente, la ejecución de la prestación que se encuentra a su cargo, o la resolución del convenio si a ello hubiere lugar, en cualquiera de los casos, con indemnización de perjuicios”4.
De ahí que “(…) la facultad de resolver los contratos por incumplimiento requier[a] la presencia de varios presupuestos o requisitos que, aunque no generan unanimidad en la doctrina, se han concretado tradicionalmente en la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de uno de los contratantes y el cumplimiento o la disposición a cumplir del otro (…)”5. 3.
Preliminarmente, debe advertirse que, al examinar en detalle el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 2973, objeto de este proceso, se observa que las partes contratantes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad y de la facultad prevista en el artículo 15 del Código Civil, renunciaron expresamente a la condición resolutoria derivada de dicho negocio jurídico, precisamente en la cláusula sexta, que señala: “SEXTA: Tanto LA PARTE COMPRADORA como LA PARTE VENDEDORA RENUNCIAN a la CONDICIÓN RESOLUTORIA que pueda derivarse de la celebración del presente contrato y en consecuencia las partes otorgan el presente título firme e irresoluble”6.
En ese contexto, si bien el artículo 1546 ibídem dispone que en los contratos bilaterales se entiende envuelta la condición resolutoria para el evento de incumplimiento de una de las partes, facultando al contratante cumplido para solicitar la resolución, lo cierto es que dicha prerrogativa no reviste carácter de orden público, razón por la cual puede ser válidamente renunciada por los acordantes en ejercicio de su autonomía privada.
Corte Suprema de Justicia. SC 5569 de 2019, criterio también adoptado en sentencia SC 1662 de 2019. Corte Suprema de Justicia. Cas. Civil. 18 dic. 2009. Exp. 09616. 6 Documento visible en el folio 13, del link de anexos contenido en el Archivo PDF denominado “002PoderAnexosDemandaPruebas.pdf” 4 5 10 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra Sobre este particular, la Corte Suprema de Justicia ha considerado “(…) que el desprendimiento de la resolución bien puede acontecer por expresa manifestación o por el no ejercicio de la acción pertinente; en todo caso, emerge, sin la menor duda, que en los contratos bilaterales de libre discusión, es un derecho susceptible de ser dispuesto por cualquiera de los contratantes, en la medida en que no violenta o desconoce el orden público, empero, en convenios de otra índole, habrá de establecerse si la resignación de una prerrogativa como la mentada, es producto de una cláusula abusiva o reflejo de las condiciones plasmadas en ejercicio de posición dominante, hipótesis ante las cuales, por obvias razones, no puede considerarse tal consagración bajo el amparo de la voluntad de las partes o de la normatividad”7.
Entonces, la renuncia a la condición resolutoria resulta válida siempre que no derive de cláusulas abusivas ni del ejercicio de una posición dominante, hipótesis que no se configuran en el presente asunto. En efecto, se trata de un contrato de compraventa de bien inmueble respecto del cual no se advierte una situación de prevalencia negocial de uno de los contratantes sobre el otro, circunstancia que, además, tampoco fue alegada por los extremos del conflicto.
Del mismo modo, no se evidencia que el negocio correspondiera a un contrato de adhesión o preestablecido que hubiese impedido a los contratantes exteriorizar libremente su voluntad conforme a lo convenido. Desde esa perspectiva, la estipulación en comento no desconoce lo previsto en el numeral 8 del artículo 43 de la Ley 1480 de 2011, dado que la abdicación pactada recae exclusivamente sobre el ejercicio de la acción resolutoria prevista en el artículo 1546 del Código Civil, sin comportar una exclusión de la responsabilidad del vendedor, una renuncia a la garantía legal ni una limitación de los demás mecanismos de protección que el ordenamiento jurídico reconoce al consumidor.
Por el contrario, los adquirentes conservan incólume la posibilidad de exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales, reclamar la efectividad de la garantía legal, solicitar la reparación de los perjuicios que llegaren a demostrarse y acudir a las demás acciones judiciales o administrativas que resulten procedentes. 7 Corte Suprema de Justicia. Cas.
Civil. 23 mar. 2012. Exp. 11001310304220070006701. 11 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra En ese orden, la cláusula no suprime de manera absoluta la tutela jurídica del consumidor ni lo priva de la posibilidad de obtener la satisfacción de los derechos derivados de la relación contractual; únicamente excluye, por voluntad de las partes, uno de los remedios frente al eventual incumplimiento, esto es, la resolución del contrato.
Por ello, su eficacia no entra en contradicción con la mencionada normativa, al no comportar una renuncia general a los derechos del adquirente ni lo deja desprovisto de mecanismos para exigir la observancia de las obligaciones asumidas por el enajenante. 4. Sin perjuicio de las anteriores precisiones, considera este Colegiado que es pertinente, en todo caso, analizar los elementos de la acción resolutoria contractual, con el fin de abordar los reparos exteriorizados por la parte accionante, pues a pesar de la comentada renuncia, los embates sí se proyectan a terceros ajenos a la contratación, como sería el caso del Edificio Buenos Aires P.H, quedando al margen de su escrutinio decisorio aspectos como: i) lo relativo a la existencia de la relación obligacional entre los aquí enfrentados y que esta deviene de la compraventa de inmueble recogida en la Escritura Pública 2973 otorgada el 25 de octubre de 2018 por la Notaría 18 del Círculo de Bogotá; ii) el precio asignado al bien equivalente a $93.069.000, y iii) la calidad de contratantes cumplidos de los impulsores de la causa, cuyo compromiso se contraía, fundamentalmente, a sufragar la suma acordada, como en efecto lo hicieron; tópicos abordados en la sentencia y pacíficos para los contendientes, al no ser objeto de debate ante esta instancia. 5.
Decantado lo anterior, cumple establecer si en el sub examine las conminadas honraron el compromiso contractual adquirido -punto medular de la impugnación formulada por los actores- para lo cual, se analizarán a continuación los incumplimientos convencionales denunciados en el escrito de alzada. 6. Pues bien, el opugnador presentó inconformidad con la consideración de la a quo referente a que la sola existencia del documento de propiedad horizontal y del certificado de tradición y libertad permite presumir el desenglobe de la propiedad. 12 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra Sobre este punto, del material suasorio recaudado en el proceso se desprende que el proyecto Edificio Buenos Aires corresponde a una construcción de apartamentos sometida al régimen de propiedad horizontal, levantada sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N° 50S-40112114, cuya constitución fue protocolizada mediante la Escritura Pública N° 1096 del 13 de abril de 2018, otorgada en la Notaría 54 del Círculo de Bogotá, en cumplimiento de lo previsto en el canon 52 de la Ley 1579 de 2012, conforme al cual “[a]l constituirse una propiedad por pisos, departamentos, propiedad horizontal o condominio, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común. Para las unidades privadas de dominio pleno resultantes de la constitución de propiedad por pisos u horizontal, se abrirán los correspondientes registros catastrales y folios de matrículas independientes, segregados del registro y del folio general, tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes”.
Con ocasión a la inscripción fueron segregadas las 17 unidades residenciales que integran la copropiedad, asignándose a cada una su respectiva matrícula inmobiliaria. Ello encuentra sustento en que “(…) cuando se divida materialmente un inmueble o se segregue de él una porción, o se realice en él una parcelación o urbanización, o se constituya en propiedad por pisos o departamentos, o se proceda al englobe de varios predios el Registrador dará aviso a la respectiva oficina catastral para que esta proceda a la formación de la ficha o cédula correspondiente a cada unidad”8.
Ahora bien, en lo que atañe a esta división, conviene recordar que la finalidad de la matrícula inmobiliaria es “(…) que aquella exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo bien”, según lo dispone el artículo 49 de la citada normativa registral. Por ello, a partir de la apertura del correspondiente folio es que el inmueble queda jurídicamente individualizado y, por ende, habilitado para ser objeto de actos de disposición o gravamen, tales como la transferencia del dominio, la constitución de hipotecas o la práctica de embargos.
En el caso concreto, al apartamento 301 de propiedad 8 Artículo 50 Ley 1579 de 2012 13 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra de los demandantes, le fue asignada la matrícula inmobiliaria 50S-40749977, en cuyo historial se registró, entre otros aspectos, en su anotación primera, la constitución del régimen de propiedad horizontal antes referido y, en la segunda, la transferencia del dominio a favor de los accionantes9.
De acuerdo con lo anterior, no resulta de recibo para la Sala la afirmación del apelante según la cual el inmueble carece de individualización legal; como se explicó, este acto se produce precisamente con la segregación de las unidades privadas respecto del bien matriz y la consecuente apertura de los folios de matrícula inmobiliaria. Tampoco puede prosperar la tesis relativa a la supuesta inexistencia de la propiedad horizontal, habida cuenta que su constitución tuvo lugar con la inscripción del instrumento notarial N° 1096 y a voces del artículo 4º de la Ley 675 de 2001, “[u]n edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley”. (se destaca). No obstante, llama la atención del colegiado que el extremo actor insista en la imposibilidad de constituir legalmente la propiedad horizontal, cuando en el expediente no obra elemento demostrativo alguno de haberse llevado a cabo una asamblea de copropietarios en la cual se realizara el nombramiento formal del administrador, se produjera la aceptación del cargo y, posteriormente, tales documentos fueran radicados ante la autoridad administrativa competente; mucho menos, que esta hubiera denegado alguna solicitud en ese sentido.
Distinto es, como lo advirtió la falladora de primer nivel, que a los predios aún no se les haya asignado el CHIP o Código Homologado de Identificación Predial, requerido para la realización de ciertos trámites administrativos, tales como la práctica de avalúos y el pago del impuesto predial. Con todo, tal circunstancia no compromete la existencia jurídica del bien, la cual, ya se dijo, depende del correspondiente registro inmobiliario.
Se trata, entonces, de una falencia que en modo alguno puede catalogarse como Documento visible en el folio 2, del link de anexos contenido en el Archivo PDF denominado “002PoderAnexosDemandaPruebas.pdf” 9 14 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra un incumplimiento contractual, o por lo menos no con la entidad suficiente para provocar la resolución del negocio jurídico, pues de ninguna manera afecta la existencia del apartamento 301, ni impide a los demandantes hacer uso y disfrute del mismo.
Acerca de esta clase de infracciones tiene dicho la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia que “(…) en desarrollo del principio de estabilidad de los contratos, es preciso reconocer que no todo incumplimiento puede dar al traste con el acuerdo de voluntades, pues permitiría que infracciones menores, que fácilmente podrían remediarse mediante el simple despliegue de la buena fe que los artículos 1603 civil y 871 mercantil reclaman de las partes en la ejecución de los contratos, terminaran erigiéndose en factores dirimentes, con grave desprecio de un cúmulo abrumadoramente mayor de prestaciones satisfechas.
Semejante proceder sería manifiestamente injusto al prohijar la utilización torticera de pequeñas faltas como pretexto para el logro de fines ajenos al ordenamiento, pues permitiría que antojadizamente una parte que está arrepentida por otros motivos se prevaliera de ellas para instar el aniquilamiento (…)”10. 7. En torno a lo relacionado con el supuesto incumplimiento por parte de las demandadas por no constituir la póliza de estabilidad de la obra de vivienda nueva protegida por la Ley 1480 del 2011, para su fracaso basta con señalar que, efectivamente esa norma en su artículo 8º establece: “Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”, esta disposición supone una obligación legal del constructor o vendedor frente al comprador, pero la existencia de esa garantía no es lo mismo que la necesidad imperativa de constituir una póliza de seguros, como lo sugiere el censor.
Expresado de otra manera, la norma trae la obligación sustancial de responder por defectos en los inmuebles, mientras que lo pretendido por el actor se trata de la adquisición de un instrumento financiero para eventualmente respaldar esa responsabilidad, cuya constitución no fue convenida en el contrato en disputa. 10 CSJ. SC5312-2021 15 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra 8.
En cuanto a la valoración probatoria criticada, el inconforme alegó daños al fundo de los demandantes, detrimentos de las zonas comunes del Edificio Buenos Aires P.H y la inobservancia al contenido de los dictámenes aportados que, en su opinión, revelan la contravención contractual. 8.1. Al respecto, cumple señalar que, para acreditar los daños generadores del incumplimiento de los accionados, el extremo actor aportó dos dictámenes: el informe general 007-2021, elaborado por el arquitecto Ricardo Andrés Martínez11 y el informe de análisis de fachadas realizado por Proyectos Estructurales y Civiles S.A.S, a través del ingeniero Fernando Vargas Rodríguez12.
No obstante, aunque ambas experticias muestran algunas deficiencias constructivas de las zonas comunes y fachadas, ninguna hace referencia o examen particular al apartamento objeto de este proceso, tampoco son prueba fehaciente de daños estructurales que hagan imposible la habitabilidad del bien. Al efecto, en la declaración rendida por el ingeniero Vargas Rodríguez, con relación al trabajo de su autoría, se le preguntó si las inconsistencias halladas afectaban la estructura del edificio o solamente las fachadas, a lo que contestó: “la estructura sismorresistente del edificio, háblese de los pórticos de concreto, no. Afecta los elementos no estructurales cobijados por el A9 de la SR10”13.
Seguidamente se le indagó si evidenció algún daño a la vivienda de los accionantes y respondió: “fuera de las fisuras [de las fachadas] no, digamos que no se llegó a evaluar daños materiales en el informe, pero pues obviamente ya habría que verificarlo con los afectados”14. Para mayor claridad con esa respuesta la apoderada de una de las demandadas le inquirió: “en la inspección que usted hizo para poder brindar este informe, evidenció que hubiera daños realizados en el apartamento del demandante señor Hans o de apartamentos también de la copropiedad” y dijo el deponente: “al interior de apartamentos no, nosotros no ingresamos al interior de apartamentos, la evaluación fue netamente exterior en fachadas”15.
Documento visible en los folios 114 a 167 del Archivo PDF denominado “072AportaDocumentalLegible.pdf” Documento visible en los folios 187 a 194 del Archivo PDF denominado “072AportaDocumentalLegible.pdf” 13 MIN: 02:06:15 audiencia obrante en archivo “079AudArt373CGPSept24.mp4” 14 MIN: 02:08:20 audiencia obrante en archivo “079AudArt373CGPSept24.mp4” 15 MIN: 02:25:09 audiencia obrante en archivo “079AudArt373CGPSept24.mp4” 11 12 16 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra En conclusión, ese informe recomienda al constructor adecuar las fachadas conforme a los planos aprobados, asegurando su correcto anclaje y soporte en las placas de entrepiso.
Sin revelar daños estructurales graves al edificio o a la unidad 301. Similar apreciación merece el denominado Informe 007-2021, el cual, además de carecer de conclusiones concretas en relación con el inmueble objeto del proceso, se limita a consignar observaciones de carácter amplio y a señalar la necesidad de realizar adecuaciones en parqueaderos, sótanos, rampas y pasillos; en general las áreas comunes de la edificación, sin identificar deficiencia específica que comprometa o afecte directamente el apartamento 301, cuando mucho hace referencia a algunos defectos de ciertas unidades del primer piso y del segundo, pero nada concreto indica sobre el predio objeto de este proceso. 8.2.
A la luz del anterior panorama persuasivo, advierte la Sala que, si bien el acervo probatorio permite establecer la existencia de ciertas irregularidades relacionadas con elementos y áreas comunes de la edificación, tal circunstancia resulta insuficiente, por sí sola, para estructurar el incumplimiento resolutorio invocado por los demandantes.
Lo anterior, porque las pruebas recaudadas no permiten concluir que tales anomalías hubiesen comprometido la habitabilidad, funcionalidad, seguridad o aprovechamiento del apartamento 301, ni que hubieran privado a sus propietarios del ejercicio normal de las facultades inherentes al derecho de dominio. No puede perderse de vista que el objeto del presente litigio no consiste en obtener la adecuación o reparación de las inconsistencias advertidas en las zonas comunes de la copropiedad, sino en establecer si las sociedades demandadas incurrieron en un incumplimiento contractual de tal entidad que haga procedente la resolución del contrato de compraventa.
En ese contexto, aun si se admitiera que las irregularidades acreditadas pudieran proyectar algún efecto en la relación contractual, lo cierto es que ninguna prueba demuestra que ellas incidieran de manera directa y sustancial sobre el inmueble adquirido por los demandantes. 17 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra No en vano tiene dicho la Corte Suprema de Justicia que “(…) los únicos defectos que posibilitan acudir a la acción resolutoria general son aquellos que determinan un incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega; los demás que se presenten en grado tal que dificulten el goce de la cosa o lo hagan ineficiente para la labor contratada, corresponden a otro género de incumplimiento y por tanto desprovisto quedará en tal evento el comprador de acudir a la acción resolutoria general (…)”16.
De ahí que la sola acreditación de anomalías en bienes comunes no conduzca automáticamente a la resolución del contrato, pues para ello resulta indispensable demostrar un incumplimiento grave, esencial y trascendente, capaz de hacer impropio el inmueble para su destinación natural o de afectar significativamente su uso, goce o habitabilidad.
Sin que sobre señalar que el propio demandante manifestó en su interrogatorio que la copropiedad ya emprendió las acciones legales encaminadas a obtener la reparación de los daños advertidos en las zonas comunes de la edificación. Tal afirmación evidencia que la persona jurídica de la copropiedad, legitimada para la defensa de los intereses comunes comprometidos en dichos bienes, ya viene ejerciendo los mecanismos judiciales correspondientes, circunstancia que reafirma que las anomalías invocadas trascienden el ámbito propio del contrato de compraventa celebrado respecto del apartamento 301. 9.
Desde otro paraje, en lo que respecta a los conceptos emitidos por entidades distritales, estos deben analizarse dentro del contexto en el que fueron proferidos, esto es, al interior de la investigación adelantada en el expediente 2018544490101304E, tramitado ante la Inspección Cuarta “D” de Policía de la Alcaldía Local 4 de San Cristóbal, actuación iniciada a partir del traslado por competencia efectuado por la Subdirección de Prevención y Seguimiento de la Secretaría de Hábitat. 16 Casación Civil, sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524 18 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra Si bien en la decisión del 30 de agosto de 2022 se aludió a defectos constructivos en áreas comunes y se establecieron comportamientos contrarios a la integridad urbanística —imponiéndose además una multa correctiva por valor de $156.248.400—17, lo cierto es que las medidas adoptadas se circunscribieron a ordenar a las aquí demandadas la adecuación a la licencia de “rampa metálica para motos”, “reubicación de depósitos", "placa parqueo en primer piso”, “área de circulación metálica entre bloques 2 y 3” y “placa de concreto en aislamiento posterior”1819.
Tales determinaciones solo corresponden a ajustes de carácter no estructural dentro de la edificación, sin que en ellas se identifiquen daños o amenazas graves que comprometan la habitabilidad del predio ni se haga referencia específica al inmueble objeto del presente proceso, más allá de la infracción a reglas de construcción y desconocimiento de los planos y licencias.
Adicionalmente, frente al Auto N° 26 del 13 de febrero de 2025 proferido por la Secretaría Distrital del Hábitat, mencionado por el apelante para soportar la gravedad de los daños advertidos, debe señalarse que el hallazgo de la entidad fue calificado como afectación grave, pero fue por no darse aplicación al artículo 7º de la Ley 400 de 1997, norma que hace referencia a la disparidad de planos arquitectónicos presentados para obtener la licencia de construcción20; es decir, prácticamente se trata del mismo descubrimiento de la inspección de policía, sin que ello signifique algún riesgo constructivo estructural de la edificación. En consecuencia, contrario a lo sostenido por el apelante, mal podrían erigirse esas circunstancias como incumplimientos contractuales derivados de la compraventa del apartamento 301, insístase, al no estar involucrada esa heredad ni representar la imposibilidad de uso y disfrute del bien.
Documento visible en los folios 314 a 316 del archivo PDF denominado “082RtaOficioSecrGobierno.pdf” Mediante la Resolución 075 del 13 de enero de 2023 la Secretaría de Planeación Distrital resolvió la apelación formulada contra la decisión emitida por el Inspector 4 D Distrital de Policía de la localidad de San Cristóbal el 30 de agosto de 2022 dentro del expediente No. 2018544490101304E.
En aquella providencia se dispuso la confirmación y modificación solo en el valor de la multa impuesta. 19 Documento visible en los folios 350 a 364 del archivo PDF denominado “082RtaOficioSecrGobierno.pdf” 20 Documento visible en los folios 38 a 44 del archivo PDF denominado “074RtaOficioSecrHabitat.pdf” 17 18 19 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra 10.
Así las cosas, esta Sala infiere la ausencia de elementos de convicción que acrediten la contravención del contrato de compraventa objeto de estudio, en tanto no se advierte prueba de las afectaciones alegadas en la unidad 301 de propiedad de los accionantes, tales como filtraciones, deterioros, humedades o discrepancias en el metraje. Por el contrario, únicamente se evidencian algunas irregularidades en áreas comunes de la copropiedad, pero de las averías sobre el predio especifico únicamente se tiene el dicho del demandante y si el propósito era demostrar defectos constructivos y estructurales en la vivienda adquirida, tales acusaciones debían estar soportadas en elementos probatorios que suministraran la certeza sobre los daños, de lo contrario, su inconformidad quedará en el eco de su solo dicho, tal como ocurrió en esta oportunidad. 11.
Ubicada de ese modo la situación litigiosa, rutila palmaria la desatención del deber probatorio que le incumbía a los actores conforme al artículo 167 del Código General del Proceso, pues no lograron demostrar el incumplimiento de los deberes convencionales atribuidos a las sociedades demandadas, presupuesto indispensable para acceder a la resolución del contrato de compraventa del inmueble celebrado mediante Escritura Pública No. 2973 del 25 de octubre de 2018 otorgada en la Notaría 18 del Círculo de Bogotá. En tales condiciones, se impone confirmar íntegramente el fallo proferido en primera instancia, con la consecuente condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en la regla 1ª del artículo 365 ibidem.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
20 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 14 de noviembre de 2025, por el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. Las agencias serán fijadas por el magistrado sustanciador en auto siguiente a esta sentencia.
TERCERO: En oportunidad, por Secretaría devuélvase el expediente al Despacho Judicial de origen, informándole sobre la presente decisión.
NOTIFÍQUESE, GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado (048 2022 00418 02) RICARDO ACOSTA BUITRAGO Magistrado (048 2022 00418 02) MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Magistrado (048 2022 00418 02) Firmado Por: Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Salvamento De Voto 21 Verbal 11001-31-03-048-2022-00418-02 de Sandra Patricia Rojas Bernal y otro contra Ingecoar S.A.S. y otra Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b31209f606b5ff30a3fa5febe403a6b8e6e7286fb7859974e21ccc9a5dac555e Documento generado en 30/06/2026 01:06:02 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 22