REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., catorce (14) de julio de dos mil veinticinco (2025). Discutido en las Salas de Decisión del 7 y 14 de julio de 2025, aprobado en esta última. Ref.
Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. I. ASUNTO A RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 3 de diciembre de 2024, por el Juzgado Sesenta Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso verbal de resolución de contrato promovido por Luis Ernesto Rodríguez Camargo y Deisy Astrid Morales Corba contra Crispín de Jesús Beltrán Urrego.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Los demandantes, por intermedio de apoderada judicial, solicitaron declarar que el convocado tiene la obligación de entregar y escriturar un parqueadero y depósito exclusivos para el apartamento 101 del Edificio Américas. Como consecuencia, se ordene la demarcación y restitución material de dichos bienes y su inclusión en la escritura pública No. 5113 del 30 de junio de 2017, otorgada en la Notaría Treinta y Ocho del Círculo de esta urbe.
En subsidio y, ante la imposibilidad de cumplir con ello, deprecaron la resolución del contrato referido y del memorado instrumento público. De ahí que se ordene al vendedor el reintegro de la cuota inicial y la totalidad de los valores pagados por el préstamo con garantía real a Bancolombia S.A., debidamente indexados. Adicionalmente que el accionado sufrague el saldo pendiente del préstamo.
También pidió condenar al demandado al pago de perjuicios por daño emergente, incluyendo los costos asumidos por el alquiler de una motobomba para sumergible para drenar aguas negras, la reconstrucción del patio interior y la reparación de grietas en el predio1. 2. Sustento Fáctico. En apoyo de sus pedimentos, expuso en síntesis los siguientes hechos2: En octubre de 2016, los señores Luis Ernesto Rodríguez Camargo y Deisy Astrid Morales Corba manifestaron interés en el proyecto Edificio Américas, atraídos por una oferta que incluía, además de la unidad habitacional, un parqueadero y un depósito.
Como resultado, el 22 de diciembre del mismo año, celebraron con el señor Crispín de Jesús Beltrán Urrego una promesa de compraventa sobre el apartamento 101, en la que se estipulaba expresamente la inclusión de dichos espacios complementarios. El valor total del inmueble fue cubierto mediante un crédito hipotecario con el banco por $154.000.000 y un abono directo de $66.000.000, operación que se formalizó a través de la escritura pública No. 5113 del 30 de junio de 2017 de la Notaría Treinta y Ocho del Círculo de Bogotá. Sin embargo, en dicho documento no se incluyó el garaje ni el depósito, a pesar de haber sido mencionados en la documentación previa, en la publicidad del desarrollo, en el acta de entrega y en el avalúo realizado por la entidad financiera. 1 Folios 7 a 8, Archivo “002DemandaAnexosPoder.pdf” del cuaderno “01PrimeraInstancia”. 2 Folios 1 a 8, ibídem.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. Tiempo después, los compradores descubrieron que la licencia de construcción únicamente autorizó dos espacios para el uso de vehículos, lo que imposibilitaba cumplir con lo ofrecido a todos los adquirentes.
A esa situación, se sumaron serios defectos estructurales, entre ellos, fugas de gas, inundaciones con aguas residuales por deficiencias en la conexión al alcantarillado y grietas en el apartamento. Pese a los reiterados reclamos, el enajenante no asumió responsabilidad ni ofreció soluciones efectivas, limitándose a proponer una redistribución arbitraria de los garajes.
A su turno, la Secretaría del Hábitat investigó administrativamente y sancionó al vendedor con una multa de más de $75.000.000, por las graves fallas constructivas en la edificación. 3. Contestación. 3.1. Crispín de Jesús Beltrán Urrego se opuso a todas las pretensiones y formuló las excepciones que denominó: ii) “cumplimiento del contrato de compraventa”; ii) “prescripción de la reclamación por vicios ocultos”; iii) “inexistencia de causal para la resolución de contrato”; iv) “compensación”; v) “cobro de lo no debido”; vi) “derecho de retención”; y vii) “excepción genérica”3.
Alegó que el acto vinculante fue el recogido en la escritura pública de transferencia y no el preparatorio; además, su obligación de transferir el dominio se cumplió a cabalidad en los términos que los propios demandantes aceptaron al suscribir dicho instrumento. Sostuvo que, al haberse perfeccionado el negocio prometido, las obligaciones quedaron finiquitadas, por lo que no existe un desconocimiento que dé lugar a la resolución del contrato.
Argumentó que la promesa solo genera una prestación de hacer —firmar el convenio final—, no de trasladar la propiedad en sí. 3 Folios 8 a 10, Archivos “007DemandadoaportaPoderContestaDemanda.pdf”, ibíd. Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01.
Dijo que cualquier exigencia por las supuestas anomalías ocultas o defectos redhibitorios se encuentra prescrita. Explicó que, según el canon 1923 del Código Civil, la reclamación para este tipo de defectos caduca un año después del traspaso material del bien y, como esta se realizó el 28 de julio de 2017, el plazo para demandar ya había vencido.
Finalmente, se quejó de los perjuicios reclamados al considerarlos un cobro de lo no debido, ya que los accionantes jamás sufrieron una disminución patrimonial, sino que, por el contrario, han gozado y usufructuado el apartamento desde su entrega. En el evento de una condena, solicitó que se compense cualquier suma con los frutos civiles —cánones de arrendamiento— que la propiedad ha generado y, que se le reconozca el derecho a retener el dinero hasta que dicho pago se efectúe. 4.
La sentencia de primera instancia. El 3 de diciembre de 20244, el a quo declaró probada la defensa titulada “cumplimiento del contrato de compraventa” que propuso el accionado y, en consecuencia, negó la totalidad de las pretensiones —principales y subsidiarias—, sancionando en costas, a los demandantes. El fallador inició su análisis recordando los fundamentos legales de la acción supletoria, destó la existencia de la condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales y los requisitos jurisprudenciales para su procedencia. Aceptó que existieron dos negocios jurídicos: una promesa de compraventa suscrita en el año 2016 y un negocio definitivo formalizado mediante la escritura pública No. 5113 del 30 de junio de 2017 de la Notaría Treinta y Ocho del Círculo de esta ciudad.
Reconoció que en el acto inicial se estipuló la venta del apartamento 101 junto con parqueadero y depósito; sin embargo, el juez concluyó que el objeto fue modificado en el pacto final, el cual únicamente se circunscribió a la unidad habitacional, sin referirse a las anexidades reclamadas. Por tanto, la voluntad última de los contratantes quedó plasmada en el 4 Archivo “024SentenciaAudienciaParte_3.mp4”, ibidem.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. instrumento público, que no impuso al vendedor la obligación de transferir el estacionamiento ni el lugar de almacenamiento. Respecto a los demás medios de convicción —el acta de entrega, correos electrónicos o propuestas de demarcación— consideró que no reunían la solemnidad exigida por el precepto 1857 del Código Civil para la transferencia de bienes inmuebles y, por tanto, no acreditaban la carga que se le atribuye al encartado.
Puntualizó que, conforme al precedente de la Honorable Corte Suprema de Justicia —SC221-2021—, el contrato definitivo reemplaza y sustituye al preparatorio; por ende, al no constatarse compromiso alguno del transmitente a entregar los inmuebles objeto de controversia en el documento protocolizado, no se configuró un incumplimiento de su parte.
Además, ninguna de las probanzas recaudadas desvirtuó el contenido del instrumento. Señaló que cualquier discrepancia entre la promesa y la escritura debió haberse reclamado a través de una acción de simulación, la cual no fue interpuesta. 5. El recurso de apelación. La demandante, inconforme con las consideraciones que soportaron el veredicto reseñado, lo impugnó y formuló sus reparos5, que sustentó oportunamente6.
Rechazó la conclusión del funcionario en lo referente a la supuesta prevalencia del acto primigenio sobre el convenio de compraventa, aclarando que la pretensión principal fue de tipo declarativo, es decir, la aceptación de la obligación del enajenante de transmitir el parqueadero y la bodega. Aseveró que la falta contractual del demandado quedó demostrada con el mensaje electrónico, a través del cual ofreció un lugar de parqueo, circunstancia refrendada con el interrogatorio que absolvió. En su sentir, carece de toda lógica que, como compradores, hubieran aceptado de forma tácita un desmejoramiento del negocio, pagando el 5 Archivo “026ActoraAllegaReparosApelación.pdf”, ídem. 6 Archivo “007SustentaciónApelación.pdf” del cuaderno“02SegundaInstancia”.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. mismo precio por el bien sin las anexidades que originalmente se les habían prometido. A su turno, cuestionó la desestimación del valor probatorio de los testigos, indicando que su propósito no era contradecir el texto del contrato, sino demostrar la mala fe del vendedor, quien prometió los mismos parqueaderos a todos los copropietarios, a sabiendas de que la licencia de construcción solo autorizaba dos.
Calificó de impertinente el estudio del juez sobre la figura de la simulación y, con base en sus argumentos, pidió revocar el fallo confutado. Adicionalmente, se alegó que el demandando indujo a error a los compradores mediante propaganda incorrecta, en contravención de la Ley 1480 de 2011, argumento que no fue propuesto ante el fallador de primera instancia. 6.
Pronunciamiento de la parte no apelante. Al descorrer el traslado de la sustentación7, el apoderado del demandado respaldó la labor del administrador de justicia. Argumentó que la decisión se basó en un examen exhaustivo de los elementos de convicción y no fue un análisis caprichoso. Se opuso a los reparos de los recurrentes, reiterando que el pacto final, es decir, lo recopilado en la escritura pública, reemplaza cualquier acuerdo previo como la promesa de venta y, dado que en dicho instrumento no se mencionó el parqueadero ni el depósito, no puede presumirse su inclusión y tampoco exigirse su entrega.
Destacó la aplicación del principio que prohíbe alegar la propia culpa, sosteniendo que los accionantes pretenden beneficiarse de su negligencia, al haber aceptado y firmado el documento en referencia, sin que este contuviera los anexos que ahora reclaman. Finalmente, solicitó confirmar la sentencia y condenar en costas a su contraparte. 7 Archivo “008DescorreTraslado.pdf”, ibíd. Ref.
Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada a los reproches sustentados por la parte apelante, dejando al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado (artículo 328 del C.G.P.).
En el caso sub júdice, la parte demandante fundamenta su inconformidad en que, en su concepto, el a quo realizó una incorrecta valoración probatoria y, erró al interpretar el alcance de las pretensiones. Para soportar las quejas, los recurrentes insistieron en que su solicitud principal se encamina al reconocimiento de la carga de dar un estacionamiento y una bodega de carácter exclusivo y no como lo afirmó el juez, al cumplimiento de la promesa de compraventa.
Bajo esa premisa, refirieron que, diferente a lo planteado por la autoridad, sí se demostró la existencia de la obligación imputada con los siguientes elementos de convicción: i) el mensaje electrónico remitido por el representante del accionado; ii) la confesión obtenida en el interrogatorio de parte, cuando declaró que ofreció transmitir y demarcar el lugar de aparcamiento; y iii) con los testimonios que fueron incorrectamente desestimados, debido a la confusión que tuvieron entre el primer y el segundo acto que celebraron los contratantes.
Contrario a lo expuesto por los recurrentes, el a quo sí analizó que lo pretendido era la declaración del compromiso del demandado de entregar un parqueadero y un depósito, mas no la ejecución del convenio inicial. Solo que su decisión se fundamentó en la prevalencia del contrato definitivo sobre el preparatorio, respecto al establecimiento de los compromisos pactados por los intervinientes.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. En la Escritura Pública No. 5113 del 30 de junio de 2017, otorgada en la Notaría Treinta y Ocho del Círculo de esta ciudad, que perfeccionó el negocio entre las partes, únicamente se consignó la transferencia del apartamento 101 del desarrollo urbano. No hay mención alguna en aquel que imponga al vendedor la obligación exigida, por lo que carente de soporte está la pretensión. En esta sede, los apelantes intentan construir la prueba acerca de la existencia de ese compromiso, a partir de un conjunto de elementos extraños a la escritura, a saber: la promesa de compraventa, el interrogatorio del demandado, la comunicación electrónica —emitida por un tercero con supuesta representación— y testimonios.
Sin embargo, aun realizando un análisis flexible de estos medios de convicción, es decir, obviando el postulado en procedencia, ninguno tiene la entidad suficiente para acreditar la carga que se imputa al vendedor. Frente al convenio primigenio, la Sala advierte que de aquel no se extrae la conclusión a la que llega la parte recurrente, teniendo en cuenta que el contrato prometido no puede tener valor probatorio, como pasa a exponerse.
La Honorable Corte Suprema de Justicia ha indicado que “(…) la promesa de contrato, como tal, se encuentra en los momentos postreros en la gestación de los acuerdos contractuales, teniendo un peculiar cariz provisional y 'transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato (…) agotándose en él su función económico -jurídica quedando claro, entonces, que como no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos”8.
Bajo esa línea de pensamiento, esa Alta Corporación consideró que “(…) la promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla” 9. Aunque, “(…) 8 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 25 de septiembre de 1979, G.J. CLIX, página 283. Reiterado: en SC221-2020. 9 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 16 de diciembre de 2013.
Rad. 1997-04959-01. Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. el efecto ‘extintivo’ que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto”10. Así, “(…) si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de las convenciones entre particulares” 11.
En ese orden, corresponde verificar si la promesa satisface los elementos de validez y, a partir de allí establecer la viabilidad de acoger los pedimentos de la demanda. La doctrina define la promesa de contrato como “aquella convención por la cual dos contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo al evento de una condición. (…).
En general, todo contrato puede ser objeto de una promesa, pues nada se opone a que, así como las partes pueden pactar desde luego el contrato, difieran su celebración, mediante una promesa, para una época más o menos distante”12. La jurisprudencia y la doctrina coinciden en que ese negocio se sujeta a determinados requisitos claramente definidos por el precepto 89 de la Ley 153 de 1887, que reformó el canon 1611 del Código Civil, para asegurar la culminación en lo futuro de otro contrato, ya sea porque los promitentes busquen rodearlo de mayores seguridades o, en el momento no quieren o pueden realizarlo.
Según el tenor literal de la norma mencionada: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 10 Ibidem. 11 Íbid. 12 Arturo ALESSANDRI RODRÍGEZ.
La compraventa y la promesa de venta. Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. pp. 834 y 841. Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. Cuando ese precepto expresa, ab initio, que la “promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna”, salvo que concurran los requisitos en ella enlistados, sometió la existencia jurídica o validez del convenio preparatorio al cumplimiento estricto de esas exigencias.
Tal ha sido el pensamiento de la jurisprudencia, al concluir que la ley civil “comprende, dentro de la nulidad absoluta, los contratos jurídicamente inexistentes, con fundamento en que el artículo 1741 sanciona con tacha de nulidad absoluta los actos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para ellos en consideración a su naturaleza, o a la calidad o estado de las personas”13.
La anulación absoluta, se ha dicho igualmente, se funda siempre en razones de interés general o de orden público y se produce por violar una prohibición legal —objeto o causa ilícita— o, por una anomalía esencial que impide al acto jurídico producir efecto desde el momento de su celebración, por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a su naturaleza —artículo 1741—.
De ahí que cuando el precitado canon 89 de la Ley 153 de 1887, reclama para la validez de la promesa del contrato, entre otros requisitos, “( ) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales ( )”, está reglamentando “( ) una cuestión que es eminentemente de interés general o de orden público.
Y si esa misma norma establece que cuando dicho contrato no observa todos los requisitos allí establecidos, la promesa no produce obligación alguna, tal disposición no puede entenderse más que como la consagración de una nulidad absoluta, pues proviene de la omisión de formalidades que la propia ley reclama ( )14. 13 Corte Suprema de Justicia, SC del 27 de enero de 1981. 14 Íbid.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. La aludida exigencia legal no consagra un requisito ad probationem sino un presupuesto para la validez sustancial del negocio jurídico —ad substantiam actus—, por lo que es imperativa, imprescindible e insustituible, toda vez que al momento de la celebración del contrato debe estar absolutamente determinado o, por lo menos, determinable con total precisión. El órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria indicó, en punto al requisito estudiado que: “(…) este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse.
Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinablesel precio y la cosa prometida en venta. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta15.
Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 197016 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 201517. Siendo que, «tratándose de inmuebles, no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente»” 18. Al revisar la convención, es evidente que no se identificaron correctamente el estacionamiento y la bodega. Mírese que, conforme con la cláusula primera del pacto, se acordó que el objeto del negocio consistía en la enajenación del siguiente “bien inmueble Edificio Américas del apartamento 101 junto con un (1) parqueadero, un (1) depósito y patio de uso exclusivo de dicho apartamento; como figura en la matrícula 50C391462, según plano anexo de propiedad horizontal del edificio Américas del apartamento en mención ciento uno (101); cuyo terreno se adquirió bajo la escritura pública No. 02763 del 9 de septiembre de 2010 de la notaría 52 de Bogotá D.C.” 19. 15 Artículo 2.2.6.1.2.11.1 del Decreto 1069 de 2015: «[e]n desarrollo de lo dispuesto en el artículo 317 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva.
En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble». 16 Artículo 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal». 17 Artículo 2.2.6.1.2.1.11.
Segregación de un inmueble. Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal». 18 Corte Suprema de Justicia, SC313-2023 5 de octubre de 2023. Rad: 012-2016-00162-01. 19 Folios 19.
Archivo “002DemandaAnexosPoder.pdf” del cuaderno “01PrimeraInstancia”. Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. De la lectura de ese acápite, la individualización del estacionamiento y la bodega, bienes sobre los cuales se fincó el reclamo, es completamente imprecisa y no cumple con los requisitos legales para la determinación del objeto.
El contrato se limita a mencionar la existencia de “un” parqueadero y “un” depósito de manera genérica, sin proporcionar dato alguno que permita su individualización. No se especifica su lugar exacto dentro del edificio, su nomenclatura o número de identificación, ni mucho menos sus linderos y medidas particulares. Dicha omisión impide fijar cuál de los múltiples parqueaderos o depósitos existentes en el “Edificio Américas” corresponde a los prometidos.
La mera referencia a la matrícula inmobiliaria del apartamento principal no subsana esa indeterminación, ya que tampoco describe ni delimita estos espacios anexos. Corolario, la cosa prometida en venta queda indeterminada en lo que respecta al parqueadero y al depósito, obligando a las partes a realizar averiguaciones posteriores para definirlos, situación que contraviene directamente la exigencia legal de que el objeto del contrato esté plenamente identificado desde la firma de la promesa.
Tal como se dijo en líneas anteriores, la jurisprudencia ha reconocido que las falencias en la determinación de la cosa, como las aquí expuestas, llevarían ineludiblemente al reconocimiento de nulidad absoluta de la promesa; empero, no se puede pasar por alto que en este proceso su cumplimiento no se pretende; sino que dicho documento fue aportado meramente como un elemento de convicción para la declaratoria perseguida.
Así, la única consecuencia que en esta sede puede tener es la ausencia de mérito probatorio para acreditar el alcance que con él se intentó demostrar. Ahora, respecto al interrogatorio de parte20, contrario a lo afirmado por los apelantes, el señor Beltrán Urrego no aceptó tener la obligación de transferir la propiedad exclusiva de los bienes en comento.
Sus manifestaciones apuntaron a que estos serían de uso común para los residentes del edificio, una postura que es coherente con lo dispuesto en 20 Archivo “022SentenciaAudienciaParte_1.mp4”, ibidem. Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. el reglamento de propiedad horizontal —Escritura Pública No. 0049 del 19 de enero de 2017 de la Notaría Cuarenta y Dos de Bogotá21—, que solo contempló dos parqueaderos para todo el proyecto.
No hay, por tanto, una confesión en los términos pretendidos. A su turno, el mensaje electrónico22 por medio del cual un supuesto apoderado del vendedor ofrece la demarcación de un parqueadero, nada aporta al debate probatorio, por cuanto al reconocer la titularidad y ofrecer la delimitación física de dicho espacio, bajo ningún pretexto puede considerarse como el reconocimiento de la prestación de entrega.
Incluso, si en gracia de discusión, tal ofrecimiento fuera viable, la comunicación carece de toda potencia vinculante, pues en todo caso no se acreditó que quien la remitía ostentara la representación del demandado para este particular aspecto, es decir, para convenir obligaciones en su nombre. Por su parte, el acta de entrega23, la publicidad24 o el avalúo bancario25, si bien pueden aludir a la existencia de estas áreas, son documentos de naturaleza privada que no tienen la solemnidad requerida por el artículo 1857 del Código Civil para constituir una obligación de transferir bienes raíces.
A lo sumo, el acta demostraría la entrega material de unos espacios, la cual fue aceptada a satisfacción por los compradores en su momento, sin dejar constancia de inconformidad alguna. De igual manera, la inducción a error, con ocasión de la presunta publicidad engañosa, no puede ser objeto de análisis de fondo. Aunque esta circunstancia fue mencionada en los hechos de la demanda, no se formuló como una pretensión autónoma y, en consecuencia, quedó por fuera de la fijación del litigio, que se centró exclusivamente en determinar el cumplimiento o la resolución del contrato de compraventa.
Finalmente, respecto a los testimonios recaudados, estos no resultaron fiables y carecen de la fuerza probatoria necesaria para demostrar las 21 Folios 132 a 209, Archivo “002DemandaAnexosPoder.pdf” del cuaderno “01PrimeraInstancia”. 22 Folios 93 a 96, ídem. 23 Folios 23 a 24, ibidem. 24 Folios 14, 17 y 18, cit. 25 Folios 82 a 89. Idem.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. pretensiones. Lo anterior, por lo que la razón de su dicho se vio seriamente afectada por imprecisiones fundamentales. Pues si bien los testigos José Manuel Torres Zúñiga26, Jefferson Adrián Daza Rodríguez27 y Eliana Ordoñez Narváez28 afirmaron conocer el contenido de los instrumentos contractuales, debido a que enfrentan problemas similares con el mismo enajenante, sus declaraciones entraron en abierta contradicción con la evidencia. Reiteradamente aseguraron que en la escritura pública de compraventa de los accionantes se había estipulado la venta del parqueadero y el depósito, una afirmación que es evidentemente dispar con el propio instrumento, cuya ausencia de dichos elementos es, precisamente, el eje central de este pleito.
Además, se pasa por alto que, por definición, un testigo es aquel que presencia los hechos sobre los cuales declara, lo que no ocurrió en este caso. Ninguno de los deponentes dijo haber visto las tratativas o negociaciones entre los demandantes y el demandado, ni al momento de la promesa o en la firma de la compraventa definitiva. Su conocimiento, por tanto, es de oídas o especulativo con base en la incorrecta revisión posterior de los convenios.
Ahora, si bien la señora Zaira Rodríguez Camargo29, acompañó a su hermano a pagar las arras de la promesa, admitió expresamente no haber conocido la negociación final ni el contenido de la escritura pública con la que se perfeccionó la venta. En consecuencia, al no ser presenciales y al fundamentar su narrativa en una interpretación errada de las otras pruebas, sus dichos resultan insuficientes para demostrar el incumplimiento alegado, sumado a que Alejandro Díaz no observó hecho alguno que sea útil para dirimir la controversia30.
Por último, en nada aporta la supuesta mala fe del vendedor, como lo alegan los recurrentes, si lo importante era acreditar la carga probatoria imputada, esto es, la génesis de una obligación específica. 26 Archivo “022SentenciaAudienciaParte_1.mp4”, ibidem. 27 Ibid. 28 Ib. 29 Archivo “022SentenciaAudienciaParte_1.mp4”, ibidem. 30 Ibid.
Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. En ese orden, ninguno de los elementos de convicción analizados en conjunto, logra desvirtuar las conclusiones del a quo. Así, lo dicho basta para respaldar la decisión impugnada, condenando a la parte vencida a sufragar los gastos de esta instancia. IV.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 3 de diciembre de 2024, por el Juzgado Sesenta Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante.
Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (S.M.L.M.V.). Liquídense conforme a lo previsto en el artículo 366 del C.G.P. Tercero. Por la secretaría de la Sala devuélvase el expediente digital a la autoridad de origen. Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado (en uso de permiso) Ref. Proceso verbal de LUIS ERNESTO RODRÍGUEZ CAMARGO y otra contra CRISPÍN DE JESÚS BELTRÁN URREGO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-005-2023-00333-01. Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 99bcc79b5c3335459fb512358eb655b25a10a6567f0883c5fb9fe2b2e67ba871 Documento generado en 29/07/2025 10:10:28 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica