REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., diez (10) de junio de dos mil veintiséis (2026) Asunto: Verbal (protección al consumidor) de Olga Marcela Roberto Ferreira y Santiago Cárdenas Rodríguez contra Constructora Capital Bogotá S.A.S. Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 13 de mayo de 2026, según acta 19 de la misma fecha. Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la demandada contra la sentencia de 19 de febrero de 2026, de la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
I.
ANTECEDENTES 1. Olga Marcela Roberto Ferreira y Santiago Cárdenas Rodríguez demandaron a Constructora Capital Bogotá S.A.S. y pidieron, de forma principal: i) que se declare que la demandada vulneró sus derechos como consumidores «al faltar al deber legal de suministrar información completa, veraz, transparente, 1 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea» en la fase de preventa; también, que incurrió en «publicidad engañosa… y al mismo tiempo incorporar cláusulas abusivas (5º, 8º y 9º)» en el contrato de compraventa que envió para firma y en la penalidad pactada en la opción de compra.
En consecuencia, solicitaron que se ordene a la convocada «reembolsar la totalidad del dinero que hasta la fecha de este fallo se haya pagado»1. De forma subsidiaria, pidieron que se ordene a la demandada «mantener el valor de $202.940.000, fijado en el proceso de Separación y Oferta Inicial/preventa» y «conservar la fecha de firma de la escritura pública prevista para el 6/10/2025 y también la de entrega del inmueble para el día 05/12/2025».
Como sustento de sus pretensiones, dijeron: El 26 de marzo de 2023, acudieron a la sala de ventas de Constructora Capital Bogotá S.A.S., y separaron para compra el apartamento 1120 de la torre 5 de la calle 8 sur No. 24-165 de Madrid, Cundinamarca. El valor de la oferta fue $202.940.000. Posteriormente, la demandada remitió para su firma una promesa de compraventa en la que indicó como valor del inmueble $208.600.000, suma superior a la acordada.
Este cambio fue unilateral, abusivo, inconsulto y de mala fe. Además, en la sala de ventas, la demandada les informó que les entregaría el apartamento en diciembre de 2025, sin embargo, en el texto de la promesa de compraventa se expresó que la entrega sería en mayo de 2026, con la posibilidad de «correr esa entrega 3 meses más», lo que les genera perjuicios. 1 Folio 10 en archivo «24445178—0000400002» en «05SubsanaDemanda». 2 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
Así mismo, «de forma engañosa, unilateral y abusiva», la demandada les impuso que el crédito hipotecario debía ser tramitado ante el Banco Caja Social, sin oportunidad de buscar un préstamo con otra entidad financiera, más favorable. Por tales hechos, formularon reclamación directa el 3 de septiembre de 2024, que fue respondida «desfavorablemente» el 20 de septiembre siguiente. 3.
El juzgador admitió la demanda el 18 de diciembre de 20242. La demandada compareció, se opuso, y formuló las excepciones «falta de competencia de la SIC», «el contrato es ley para las partes», «improcedencia de la devolución de dinero solicitado/incumplimiento del contrato de promesa por parte de los hoy demandantes/no eximente de responsabilidad», «ausencia de vulneración de los derechos del hoy demandante como consumidor o usuario/debida entrega de información», «falta del deber de informarse consagrado en el numeral 2.1. del artículo 3 de la Ley 1480 de 2011/adecuado deber de informar por parte de la constructora», «inexistencia de cláusulas abusivas», «debida entrega de información» y «nadie puede alegar su propia culpa»3. 4.
En decisión de 19 de febrero de 2026, el a quo resolvió: i) declarar probadas las excepciones «inexistencia de cláusulas abusivas» y «nadie puede alegar su propia culpa»; ii) declarar que la demandada vulneró el derecho a la información de los consumidores; iii) ordenar a ese ente, dentro de los 15 días siguientes a la ejecutoria del fallo, reintegrar a los actores $41.810.724, que deberán indexarse; y iv) condenarla en costas4. 2 Archivo «2024166948AU0000000001» en «08AutoAdmiteDem». 3 Archivo «24445178—0001100002» en «12ContestaDemanda». 4 Archivo «2026002046SE0000000001» en «22ActaAud20260219». 3 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juzgadora sostuvo que era competente para resolver el asunto porque este no versaba sobre incumplimientos contractuales sino sobre la inclusión de cláusulas abusivas en el vínculo que unía a las partes. Luego dijo que, como la demandante no aportó prueba del contrato de promesa de compraventa, no era posible analizar si sus cláusulas transgredían la normatividad.
Y respecto del vínculo de preventa, dijo que las mismas eran la expresión de la libertad contractual de los intervinientes. En relación con el deber de información, sostuvo que a los demandantes sí se les informó que el valor de la venta se calcularía en salarios mínimos, y esto les fue indicado con claridad. Sin embargo, concluyó que sí faltó información en relación con la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, porque no se dijo cuánto tiempo podría transcurrir entre el momento en que se llegara al punto de equilibrio y la firma del contrato de promesa de compraventa.
Además, este acto quedó al arbitrio de la constructora, cuya demora podría incidir en el valor del predio, por estar este atado al monto del salario mínimo. Por tal razón, la demandada debía devolver las sumas que los demandantes le entregaron en virtud del negocio, debidamente indexadas. III. DEL RECURSO DE APELACIÓN La demandada apeló y alegó: 4 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. i) La decisión desconoció «la realidad de los negocios fiduciarios».
En todo caso, la constructora cumplió a cabalidad el contenido de la Circular Externa 004 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio, que aunque no estaba vigente para el momento de los hechos, exige informar de forma clara «la fecha estimada de la entrega material y de la escrituración», y no estaba obligada a señalar un día en específico.
Esto último riñe con la naturaleza de los proyectos inmobiliarios en lo que tiene que ver con el punto de equilibrio. La juzgadora se equivocó al crear obligaciones que no se desprenden de la ley. La parte demandante fue la que incumplió, porque se negó a suscribir la promesa de venta. ii) La juzgadora no tenía competencia para decidir debido a que la controversia «gira en torno a la cláusula penal» y la Superintendencia de Industria y Comercio no puede dirimir sobre «incumplimientos contractuales puros y simples, aplicación de arras o cláusulas penales derivadas de la inejecución de contratos».
IV. CONSIDERACIONES 1. El Tribunal resolverá el recurso de apelación que interpuso la sociedad demandada con observancia en lo dispuesto en el inciso 1º del artículo 328 del Código General del Proceso, que establece: «[e]l juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley».
Y tendrá en cuenta lo normado en el numeral 9º del precepto 58 de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), que 5 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. ordena: «[a]l adoptar la decisión definitiva, el Juez de conocimiento o la Superintendencia de Industria y Comercio resolverá sobre las pretensiones de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, y emitirá las órdenes a que haya lugar con indicación de la forma y términos en que se deberán cumplir».
Conforme a ello, en primer lugar, establecerá si la falladora de primera instancia carecía de competencia para resolver sobre la controversia tal y como lo hizo; y, en segundo, determinará si se equivocó al concluir que Constructora Capital Bogotá S.A.S. infringió su deber de brindar información suficiente a los consumidores, acá demandantes. 2.
En cuanto al inicial motivo de inconformidad, la impugnante explicó que la Superintendencia de Industria y Comercio carecía de competencia para resolver toda vez que la controversia orbitó en torno al incumplimiento contractual, temática que es ajena al derecho del consumidor. Este motivo de inconformidad carece de asidero por los siguientes motivos: Las acciones jurisdiccionales para la protección de los derechos del consumidor fueron establecidas por el legislador en el artículo 56 de la Ley 1480 de 2011.
Esta disposición indica: «Artículo 56. Acciones jurisdiccionales. Sin perjuicio de otras formas de protección, las acciones jurisdiccionales de protección al consumidor son: 1. Las populares y de grupo reguladas en la Ley 472 de 1998 y las que la modifiquen sustituyan o aclaren. 2. Las de responsabilidad por daños por producto defectuoso, definidas en esta ley, que se adelantarán ante la jurisdicción ordinaria. 3.
La acción de protección al consumidor, mediante la cual se decidirán los asuntos contenciosos que tengan como fundamento la vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios, 6 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. los originados en la aplicación de las normas de protección contractual contenidas en esta ley y en normas especiales de protección a consumidores y usuarios; los orientados a lograr que se haga efectiva una garantía; los encaminados a obtener la reparación de los daños causados a los bienes en la prestación de servicios contemplados en el artículo 19 de esta ley o por información o publicidad engañosa, independientemente del sector de la economía en que se hayan vulnerado los derechos del consumidor.
Parágrafo. La competencia, el procedimiento y demás aspectos procesales para conocer de las acciones de que trata la Ley 472 de 1998 serán las previstas en dicha ley, y para las de responsabilidad por daños por producto defectuoso que se establece en esta ley serán las previstas en el Código de Procedimiento Civil. En las acciones a las que se refiere este artículo se deberán aplicar las reglas de responsabilidad establecidas en la presente ley».
De otra parte, el precepto 24 del Código General del Proceso otorga a la Superintendencia de Industria y Comercio, entidad administrativa, la facultad de ejercer funciones jurisdiccionales en procesos que versen sobre: «[v]iolación a los derechos de los consumidores establecidos en el Estatuto del Consumidor», «[v]iolación a las normas relativas a la competencia desleal» y «de infracción de derechos de propiedad industrial».
En este asunto, los demandantes pidieron que se declare que la convocada vulneró sus derechos «como consumidores» por «faltar al deber legal de suministrar información completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea durante la fase de preventa, haber incurrido en publicidad engañosa de un lado, y al mismo tiempo incorporar cláusulas abusivas (5°, 8° y 9°) vertidas en el contrato de compraventa enviado para la firma, y también en la penalidad pactada en la opción de compra».
Conforme a tal redacción, no queda duda que la autoridad de primera instancia era competente para resolver el conflicto, porque la demanda versó sobre la supuesta infracción, por parte de la citada, de su deber de entregar la información debida a los 7 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. consumidores, consagrado en el artículo 23 del citado Estatuto, así como por la supuesta incorporación de cláusulas abusivas en el contrato de adhesión, esto en oposición a la prohibición expresa consagrada en el canon 42 de la misma normativa y lo normado en el numeral 1.6. del artículo 3º ibidem, relativo a la «protección contractual», y a tales límites se ciñó.
Es decir, la disputa se enmarcó en los temas consagrados en el numeral 3º del artículo 56 ibidem, esto es, en la «vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios, los originados en la aplicación de las normas de protección contractual contenidas en esta ley y en normas especiales de protección a consumidores y usuarios…».
Además, contrario a lo alegado, y según el tenor literal de las pretensiones ya transcritas, los convocantes no solicitaron que se declarara un incumplimiento del contrato o el cobro de una cláusula penal. Reitérese, sus súplicas se contrajeron, exclusivamente, a que se proclamara la infracción de las normas instauradas a favor de los consumidores y usuarios, y para tal disputa la Superintendencia de Industria y Comercio sí tiene facultades jurisdiccionales, conforme a las normas mencionadas.
En conclusión, no le asiste razón en punto de este reclamo. 3. En lo que tiene que ver con el incumplimiento al deber de información por parte de Constructora Capital Bogotá S.A.S., la Sala considera: El de información es un derecho de los consumidores y un deber de los productores y distribuidores. Tiene raigambre constitucional, porque el artículo 78 de la Carta Política así lo establece: «la ley regulará el control de calidad de bienes y 8 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización».
En desarrollo de este principio, la Ley 1480 de 2011 instauró como derecho de los consumidores y usuarios el de «obtener información completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea respecto de los productos que se ofrezcan o se pongan en circulación, así como sobre los riesgos que puedan derivarse de su consumo o utilización, los mecanismos de protección de sus derechos y las formas de ejercerlos» (Art. 3).
En tal sentido, en el canon 23 ibidem, en su inciso 1º exige: «[l]os proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información. En todos los casos la información mínima debe estar en castellano».
Tratándose de contratos de adhesión, es decir, aquellos en los que «las cláusulas son dispuestas por el productor o proveedor, de manera que el consumidor no puede modificarlas, ni puede hacer otra cosa que aceptarlas o rechazarlas» (num. 4. Art. 5 de la Ley 1480 de 2011), el citado estatuto exige que se cumplan, como mínimo, los siguientes requisitos (Art. 37): «1.
Haber informado suficiente, anticipada y expresamente al adherente sobre la existencia efectos y alcance de las condiciones generales. En los contratos se utilizará el idioma castellano. 2. Las condiciones generales del contrato deben ser concretas, claras y completas. 3. En los contratos escritos, los caracteres deberán ser legibles a simple vista y no incluir espacios en blanco, En los contratos de seguros, el asegurador hará entrega anticipada del clausulado al 9 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. tomador, explicándole el contenido de la cobertura, de las exclusiones y de las garantías.
Serán ineficaces y se tendrán por no escritas las condiciones generales de los contratos de adhesión que no reúnan los requisitos señalados en este artículo». Mientras que el artículo 42 define las cláusulas abusivas, y sus efectos ante su inclusión en un contrato, en los siguientes términos: «Son cláusulas abusivas aquellas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos.
Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la transacción particular que se analiza. Los productores y proveedores no podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho». 3.1.
En el proceso, con relevancia para la decisión, se recaudaron las siguientes pruebas: El titulado «DOCUMENTO DE ADHESIÓN AL CONTRATO DE E.F. DE PREVENTAS CELEBRADO ENTRE CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTÁ S.A.S. y FIDUCIARIA COLMENA S.A. CONSTITUTIVO DEL EF (E.F. CITRINO ETAPA II Torres 5, 6, 7, 8, 9, 10)»5. En este escrito, de fecha 2 de enero de 2022, firmado por la demandada, la Fiduciaria Colmena S.A. y los demandantes, entre otra información, se consignó que el valor del apartamento 1120 de la torre 5 ascendía a $202.940.000, aunque con la precisión de que «el valor del inmueble indicado en este documento es una suma de referencia. El valor real del inmueble es el pactado entre el Futuro Comprador y el Constituyente, el cual en todo caso no podrá superar el tope VIS establecido por la legislación vigente». 5 Archivo «24445178-00011000009» en «12ContestaDemanda».. 10 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
Se expresó que «El constituyente es el “Constructor” y “Enajenador” del proyecto inmobiliario en los términos de la normatividad vigente y por tanto todas las obligaciones derivadas de tales calidades son de exclusivo cumplimiento del Constituyente». En relación con las «CONDICIONES DE GIRO», refirieron que estas eran «técnicas», consistentes en obtención de licencias y presentación de pólizas; «financieras» referentes al número de adhesiones para cada etapa y la aprobación del crédito constructor; «jurídicas», respecto a la radicación ante la autoridad administrativa de los documentos necesarios para desarrollar las actividades de anuncio y enajenación, que la titularidad jurídica del inmueble materia del proyecto estuviera en cabeza de «un vehículo fiduciario para el desarrollo del proyecto…», que se allegue un estudio de títulos con concepto favorable de un abogado autorizado por la fiduciaria, y «otras», conforme a las cuales el constituyente debe haber pagado la comisión fiduciaria y otros gastos ligados.
Y en cuanto al «PLAZO DE CUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES DE GIRO» estipularon que este sería de «dieciocho (18) meses, término que empezará a contarse para la primera etapa del proyecto a partir de la fecha de la firma del Otrosí No. 1 al Contrato de Fiducia es decir desde el 23 de mayo de 2022, mientras que para cada una de las demás etapas (etapa 2 y 3) el término comenzará a contarse desde el día en que el Representante Legal del Constituyente informe a la fiduciaria que ha salido en ventas».
Obra una cotización6, elaborada el 19 de marzo de 2023, en la que se indicó que el apartamento 1120 de la torre 5 del proyecto «Citrino» costaba «$202.940.000» y «en smmlv: 150». Así 6 Archivo «24445178—0001100007», en «12ContestaDemanda». 11 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. mismo, luego de la palabra «IMPORTANTE», se señaló que el precio de la cotización «es una referencia para aproximar el valor del inmueble a pesos colombianos para la elaboración de un plan de pagos.
El precio real está definido en términos de salarios mínimos mensuales vigentes del año en que se firme la escritura pública del inmueble, los cuales será utilizados para el cierre comercial y/o el valor de venta a escriturar. Por lo anterior, el precio de venta puede actualizarse cada año de acuerdo con la proyección derivada del comportamiento del salario mínimo».
Además, se refirió que la «fecha de entrega aprox.» era el 5 de diciembre de 2025. Se aportó el documento titulado «OPCIÓN DE COMPRA/COMPROMISO DE NO ENDEUDAMIENTO/SARLAFT»7. Allí se indicó que la «fecha de venta» de apartamento 1120 era el 26 de marzo de 2023; que la «F. Escritura Aprox: 06/10/2025» y la «F. Entrega Aprox: 05/12/2025»; que el valor «total de la agrupación» era $202.940.000, y que su «valor total en cantidad de SMMLV» era «150 SMMLV».
Se acordó, como «multa» por el retiro en la etapa de preventas «NOVENTA (90%) POR CIENTO DEL VALOR TOTAL CONSIGNADO A LA FECHA DEL RETIRO, a título de pena y que no supere el diez por ciento (10%) del valor total del inmueble a favor del FIDEICOMITENTE». Respecto a la fecha de entrega, dijeron que «podrá ser modificada por parte de CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTÁ S.A.S., por motivos de retraso en las aprobaciones de la licencia, conexiones de servicios públicos y de aprobaciones ambientales que se requieran.
Esta modificación no se considera incumplimiento». También que «las fechas de entrega y de 7 Archivo «24445178—0001100008» en ibidem. 12 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. escrituración son aproximadas y serán confirmadas a la firma de la promesa una vez cumplidos los puntos de equilibrio». Se recibió el interrogatorio de parte de la demandante Olga Marcela Roberto Ferreira8.
Dijo que acudió a la sala de ventas de la demandada y optó por el proyecto aludido en su demanda, esto porque le atrajo su valor y la proyección financiera; se vinculó en marzo de 2023; la vendedora le informó a ella y al otro demandante que el apartamento costaba $202.940.000 y la entrega estaba programada para diciembre de 2025; era una vivienda de interés social; no ha firmado la promesa de compraventa.
Aproximadamente en mayo de 2025, recibió correos en los que le indicaron que suscribiera la promesa, pero tomaron la decisión de no hacerlo porque la demandada cambió las condiciones de negocio, esto porque incrementó el precio a $206.800.000 y modificó la fecha proyectada para la entrega y la escrituración. Nunca le dijeron cuándo se firmaría la promesa; le enviaron un correo, del que no recuerda la fecha, en el que le dijeron que el proyecto había alcanzado el punto de equilibrio; aunque le manifestaron que el valor sería calculado en salarios mínimos, el asesor les aseguró que, debido a la fecha de entrega, ese monto en su caso no se afectaría. El demandante Santiago Cárdenas Rodríguez, en su interrogatorio9, dijo: el valor del bien era $202.000.000, aproximadamente; no les dieron fecha para firmar la promesa; mediante un correo les informaron que se había alcanzado el punto de equilibrio; en la sala de ventas no fue claro el tema de que el precio se calcularía en salarios mínimos; les dijeron que la única entidad con la que podían sacar un crédito era Banco Caja Social. 8 A partir del minuto 11:00 en archivo «23VideoAud20260219». 9 A partir del minuto 31:05 ibidem. 13 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
Por último, la representante legal de Constructora Capital Bogotá S.A.S. expuso10: los demandantes se vincularon al proyecto en marzo de 2023; para la comercialización, la sociedad hace primero una cotización, indica el plan de pagos, luego hay una «legalización», que consiste en una vinculación a la fiduciaria y la suscripción del «contrato de adhesión y firma de la opción de compra».
El contrato de promesa se firmaría luego de alcanzado el punto de equilibrio; cuando este se alcanzó, dirigió una comunicación a todos los intervinientes en el proyecto; no existía un plazo determinado entre el momento de alcanzado el punto de equilibrio y la firma de la promesa, aunque normalmente sucede en un lapso aproximado de 30 y 60 días, sujeto a los tiempos de la fiduciaria; el precio del inmueble es de 150 salarios mínimos, que se indicó en la cotización; los actores han abonado $41.810.724; en la opción de compra no se pactó cláusula penal en contra de la constructora en caso de incumplimiento; los actores podían adquirir el crédito hipotecario con cualquier entidad, y no solo con Banco Caja Social. 3.2.
El Tribunal, con fundamento en las pruebas y la normatividad que gobierna el derecho de los consumidores, deduce que la demandada sí infringió esa normativa, tal y como lo señaló la juzgadora de primera instancia. Esta conclusión se sustenta en las siguientes razones: Como se explicó, los artículos 23 y 37 de la Ley 1480 de 2011 imponen a los proveedores y productores el deber de suministrar información «clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea» sobre los productos que ofrecen.
Y, en los contratos de adhesión, exige que el adherente haya sido informado «suficiente, anticipada y expresamente» sobre «la existencia, efectos y alcance de las condiciones generales». 10 A partir del minuto 39:10 ibidem. 14 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. De acuerdo con esa normativa, no es suficiente poner en conocimiento del consumidor las condiciones generales del negocio, sino que es preciso que este -parte débil de la relación de consumo-, conozca «su alcance», esto es, las consecuencias prácticas que se derivan de esas estipulaciones, que en los contratos de adhesión impone unilateralmente el productor o proveedor.
En este asunto, el Tribunal advierte que la constructora demandada no satisfizo este deber de forma adecuada. En primer lugar, porque no les informó de manera clara, suficiente, anticipada y expresa uno de los aspectos principales -si no el que más- del contrato de compraventa. Esto es, la fecha en que se otorgaría la escritura pública que lo perfeccionaría. Por el contrario, la constructora demandada tan solo formuló fechas aproximadas tanto para tal otorgamiento de ese instrumento como para la entrega efectiva del apartamento, e incluso se atribuyó la posibilidad de modificar unilateralmente tales fechas «por motivos de retraso en las aprobaciones de la licencia, conexiones de servicios públicos y de aprobaciones ambientales que se requieran» y agregó que «esta modificación no se considera incumplimiento».
Es decir, a pesar de la alta trascendencia que para el comprador tiene el saber cuándo se convertirá en propietario y recibirá la cosa por la que pagó, esta información no se le entregó en ningún momento por la vendedora. Y no solo esto, sino que tales momentos del negocio quedaron en la indeterminación, sujetos a las gestiones y voluntad exclusiva de la constructora.
Esta falta de información no es la única que verifica la Sala. Efectivamente, también se comprobó que el negocio involucró un 15 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. precio atado a la variación del salario mínimo (150 salarios) para el momento de la firma de la escritura. Esto es, según se explicó en la cotización, el precio «puede actualizarse cada año de acuerdo con la proyección derivada del comportamiento del salario mínimo».
Así mismo, con el interrogatorio de parte de la representante legal de la interpelada, se corroboró que no existía un plazo determinado entre el momento en que se alcanzara el punto de equilibrio y la fecha en que se convocaría a los compradores para firmar la promesa de compraventa, aunque lo usual era que ello ocurriera entre 30 y 60 días «sujeto a los tiempos de la fiduciaria», según afirmó. Entonces, el monto del precio final también quedó indeterminado.
La contraprestación de los compradores quedó condicionada al tiempo que la vendedora decidiera tomarse para ejecutar los pasos siguientes luego de alcanzado el punto de equilibrio del proyecto inmobiliario, esto sin que aquellos tuvieren injerencia alguna sobre tal proceder. No obstante, y a pesar de la relevancia de tales particularidades del contrato, no existe prueba de que los compradores hubiesen recibido esa información en la fase de preventa.
No se les explicó que la indeterminación del plazo entre el punto de equilibrio y la firma de la escritura de compraventa podía traducirse en un aumento del precio al que quedarían obligados, y que la determinación de tal momento dependía, exclusivamente, de la voluntad de la constructora. Por el contrario, el actor Santiago Cárdenas Rodríguez, cuya declaración debe valorarse «de acuerdo con las reglas generales de apreciación de las pruebas» (Art. 191 C.G.P.), señaló que en la sala de ventas no fue claro el tema de la fijación del precio en 16 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. salarios mínimos; y la demandante Olga Marcela Roberto Ferreira precisó que el asesor les aseguró que el precio no se afectaría, habida cuenta de la fecha de entrega proyectada.
Por su parte, la representante legal de la interpelada no adujo que tales datos se les hubiesen entregado a los compradores de forma completa y oportuna. En suma, el Tribunal observa que la demandada incumplió sus deberes de información consagrados en la Ley 1480 de 2011. Los datos que suministró en la fase de preventa no fueron suficientes ni idóneos, por el contrario, omitió revelarles la fecha en que se haría la escritura pública de compraventa, así como la de la entrega del inmueble, y, además, soslayó explicarles la variable que determinaba el alcance económico real del negocio, esto es, que el monto de la compraventa -debido a que estaba atada a salarios mínimos- dependía de cuándo ella decidiera otorgar la escritura pública respectiva.
Tal proceder no satisface las exigencias legales. Estas conclusiones no se desvirtúan con el reparo que formuló la demandada, y que resta por analizar. Este extremo alegó que la decisión de primera instancia desconoció «la realidad de los negocios fiduciarios», y que la exigencia de fijar una fecha precisa para la compraventa riñe con la naturaleza de los proyectos inmobiliarios en lo que tiene que ver con el punto de equilibrio.
Al respecto se tiene que el «punto de equilibrio», entendido como la condición de giro de los recursos de la fiduciaria a la constructora, en este caso quedó condicionado al cumplimiento de unos requisitos técnicos, financieros y jurídicos, que en este caso se alcanzaron. Por ende, y al no existir dudas sobre la ejecución del proyecto, no existía razón para que, luego de llegados a tal punto, no se les informara a los consumidores la 17 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. fecha exacta en que suscribirían la escritura de compraventa y recibirían el bien.
A juicio de la Sala, la a quo no desconoció la normatividad relacionada ni «creó» cargas no consagradas en la ley al concluir que tal proceder contrario la normatividad aplicable. De otra parte, la impugnante adujo que cumplió la Circular Externa 004 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio, que exige informar «la fecha estimada de la entrega material y de la escrituración».
Frente a esto, cumple indicar que tal circular se profirió con posterioridad a la suscripción del contrato de adhesión por parte de los demandantes. No obstante, y contrario a lo afirmado en la apelación, la instrucción administrativa contenida en tal documento -que no sustituye a la ley- en todo caso sí le exige al constructor que: «…con el propósito de lograr el adecuado cumplimiento del régimen de protección al consumidor… resulta pertinente para las personas naturales y jurídicas que construyan bienes inmuebles destinados a vivienda, adoptar las siguientes acciones: (i) Informen de manera suficiente, anticipada y expresa la fecha en que se realizará la firma de la escritura pública en los contratos de adhesión previos a dicha suscripción y por lo anterior deberán abstenerse de incluir cláusulas que autoricen la prórroga unilateral de dicho plazo» (se resalta).
Es decir, incluso allí se consideró que la no inclusión de una fecha cierta para la firma de la escritura pública de compraventa infringe los derechos de los consumidores, tal y como acá también se concluyó. Por último, la convocada sostuvo que su contraparte incumplió sus cargas contractuales porque se negó a suscribir la promesa de venta, argumento que tampoco está llamado a prosperar.
De una parte, porque como ya se explicó, la acción 18 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. ejercida en este proceso no es contractual sino de protección al consumidor, fundada en la violación del deber de información en los términos del numeral 3º del artículo 56 de la Ley 1480 de 2011, por lo que el análisis de si los demandantes incumplieron o no con el contrato es ajeno al objeto de este litigio.
Pero, en todo caso, se advierte que la negativa de los consumidores a suscribir la promesa, al advertir que las condiciones económicas del negocio no correspondían a lo que les fue informado en la preventa, no constituye un incumplimiento imputable a ellos sino, por el contrario, el ejercicio legítimo de la facultad de no quedar vinculados por condiciones que nunca conocieron ni aceptaron en su verdadero alcance.
La apelación, entonces, no prospera. 4. De acuerdo con lo expuesto, el Tribunal ratificará la decisión de primera instancia. No obstante, con fundamento en las facultades contenidas en el numeral 9º del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, la adicionará para declarar resuelto el contrato denominado «OPCIÓN DE COMPRA/COMPROMISO DE NO ENDEUDAMIENTO/SARLAFT», esto como consecuencia de la orden de devolución de los dineros entregados por los demandantes, que emitió la juzgadora de primera instancia. Así mismo, con fundamento en lo establecido en el inciso 2º del artículo 283 del Código General del Proceso, que establece que «[e]l juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado», el Tribunal indexará, a la fecha de esta providencia, la suma cuyo 19 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. pagó se ordenó en primera instancia, y según los criterios allí dispuestos11.
Para ello se tendrá en cuenta el IPC del último pago acreditado (septiembre de 2024)12 que corresponde a 144,0213, y el IPC del mes de abril de 2026, fecha del IPC certificado más próximo a esta providencia, que corresponde a 158,17, según la siguiente fórmula: VR= VH x (IPC final/ IPC inicial) Donde VR corresponde al valor real o actualizado;
VH al valor histórico; e IPC al Índice de Precios al Consumidor de cada mes (como el IPC inicial) y el de esta decisión (como el IPC final). Lo que arroja como resultado: $45.918.638. Así mismo deberá tenerse en cuenta lo normado en el inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, conforme al cual «[l]a actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este». 5.
Se condenará en costas a la parte apelante ante el fracaso de su recurso, con fundamento en el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $5’252.715, 11 «La suma referida deberá indexarse con base en el índice de precios al consumidor I.P.C. empleando para el efecto la siguiente fórmula: 𝑉𝑝 = 𝑉o × (𝐼. 𝑃. 𝐶. 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙/𝐼. 𝑃. 𝐶. 𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙) Donde Vp corresponde al valor a pagar;
Vo hace referencia al valor ordenado. El índice del IPC inicial corresponde al del último mes en el que se hayan efectuado los pagos por parte de los demandantes, y el índice del IPC final corresponde al del mes inmediatamente anterior al del momento en que se realice el pago del valor ordenado». 12 Folio 51 en archivo «24445178—0000000004» en «01DemandaAnexos». 13 https://suameca.banrep.gov.co/estadisticaseconomicas/informacionSerie/100002/indice_de_precios_al_consumidor_ipc 20 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01. como lo ordena el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Delegatura ADICIONAR para la Asuntos sentencia que profirió la de la Jurisdiccionales Superintendencia de Industria y Comercio el 19 de febrero de 2026, en el sentido de declarar la resolución del contrato denominado «OPCIÓN DE COMPRA/COMPROMISO DE NO ENDEUDAMIENTO/SARLAFT». En lo demás, CONFIRMAR la aludida providencia. Con fundamento en el inciso 2º del artículo 283 del Código General del Proceso, la condena impuesta en la sentencia de primera instancia se actualiza, a la fecha de esta decisión, a: $45.918.638.
Deberá tenerse en cuenta lo normado en el inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, conforme al cual «[l]a actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este». 21 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte apelante. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora fija la suma de tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $5’252.715, como lo ordena el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFIQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS RUTH ELENA GALVIS VERGARA Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 22 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.
Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 01d204644151c07c5bd4505dbd652207f7f2262273ac8b5bc70b7c9456bad577 Documento generado en 10/06/2026 02:43:55 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 23 Rad. 1100131990 01 2024 45178 01.