República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., diecinueve de diciembre de dos mil veinticinco. Proceso: Demandante: Demandado: Radicación: Procedencia: Asunto: AI-294/25 Ejecutivo María Teresa Hernández y otros.
Urbanas Surcolombianas S.A.S. 110013103026202400541 01 Juzgado 26 Civil del Circuito de Bogotá Apelación de auto 1 Se decide el recurso de apelación presentado contra el auto del 27 de marzo 2025. Antecedentes 1. Los señores María Teresa Hernández, Gilberto Camacho Mejía, Pilar e Iván Camacho Hernández, promovieron demanda ejecutiva en contra de Urbanas Surcolombianas S.A.S., a fin de obtener el pago de las sumas derivadas de las promesas de compraventa suscritas el 3 de mayo de 2022, cuyo incumplimiento generó la exigibilidad inmediata de las obligaciones a cargo de la encartada, incluidas las cuotas iniciales entregadas y la cláusula penal convenida1. 2.
Mediante proveído del 27 de marzo de 2025 el juez de primer grado negó el mandamiento de pago al advertir que, la promesa de compraventa arrimada no contenía una obligación exigible toda vez que su efectividad estaba supeditada a la previa declaratoria judicial de incumplimiento por la promitente vendedora, es decir, 002EscritoAnexosDemanda.pdf. 110013103026202400541 01. 1 110013103026202400541 01 01CuadernoUno. PrimeraInstancia. República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Urbanas Surcolombianas S.A.S.2.
En esa medida, el instrumento aludido no prestaba el mérito ejecutivo exigido en el artículo 422 de la Ley 1564 de 2012. 3. Inconforme con dicha determinación, la apoderada de la parte convocante interpuso los recursos de ley3. Cimentó su disenso en que, el contrato de promesa de compraventa constituía un título ejecutivo complejo, pues cumplía los requisitos de claridad, expresión y exigibilidad del artículo 422 ibidem, comoquiera que: (i) constaba por escrito, (ii) era válido, (iii) contenía plazo cierto para celebrar el convenio definitivo, y (iv) la obligación era determinada y debía ejecutarse desde el 16 de diciembre de 2023.
Adujo que, no era necesario obtener declaración judicial previa de incumplimiento, en la medida que, el propio contrato contenía pacto expreso de mérito ejecutivo y renuncia a requerimientos adicionales y la demandada reconoció su omisión en comunicaciones aportadas con el escrito genitor. Finalmente sostuvo que, la obligación era pura y simple, dado que, el extremo pasivo incumplió la entrega y la firma de escrituras en el plazo estipulado; por ello, la exigibilidad no dependía de condición ni de trámite declarativo previo, sino del simple vencimiento del término contractual ya ocurrido. 4.
El 26 de septiembre de 2025 se mantuvo incólume lo resuelto4 tras considerar que, no existía título ejecutivo que habilitara la orden de pago, memoró que la promesa de compraventa es un contrato de naturaleza preparatoria, cuya función es conducir a la celebración del negocio prometido, por lo que, no presta mérito ejecutivo para reclamar las sumas pagadas o las obligaciones derivadas del contrato definitivo.
Concluyó aduciendo que, acorde a la doctrina reiterada de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, la promesa de compraventa no presta mérito ejecutivo toda vez que las obligaciones pactadas en dicho instrumento, aunque anticipen efectos inherentes al contrato definitivo, deben ventilarse en sede declarativa en atención a que su ejecución 005AutoNiegaMandamientoPago.pdf. 01CuadernoUno. PrimeraInstancia. 110013103026202400541 01. 3 006EscritoRecurso.pdf. 01CuadernoUno. PrimeraInstancia. 110013103026202400541 01. 4 009AUTOResuelveReposicionyConcedeApelacion.pdf. 01CuadernoUno. PrimeraInstancia. 110013103026202400541 01. 2 110013103026202400541 01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil exige la previa declaración judicial de incumplimiento y la aplicación de las restituciones mutuas correspondientes al acuerdo prometido.
Y concedió la alzada en el efecto suspensivo. Consideraciones. 1. Una obligación para ser cobrada en proceso ejecutivo, tiene que estar cabalmente determinada en el título, esto ocurre cuando no hay duda de la prestación específica a cargo del deudor, o por lo menos, es determinable por una simple operación aritmética (artículo 430 de la Ley Procesal Civil vigente).
Establece el artículo 422, ídem: «Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyen plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por el juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184». Precepto del cual se establece que el demandante debe exhibir una unidad documental que “provenga del deudor” demandado con valor de plena prueba contra él y que sea contentiva de una obligación expresa, clara y exigible, que tenga pleno valor probatorio en su contra.
Al efecto, debe precisarse: que la obligación sea expresa, significa que del respectivo título debe emerger con nitidez que ciertamente el cumplimiento de la prestación corresponda al ejecutado, bien porque la haya aceptado en el respectivo documento, se le haya impuesto en la sentencia o providencia que se ejecuta o porque innegablemente haya confesado su obligación en el interrogatorio de parte extraprocesal.
La claridad, como requisito sustancial del título, no es otra cosa, sino que la obligación sea fácilmente entendible y que aparezcan inequívocamente señalados los elementos que componen la respectiva prestación, esto es, que sin necesidad de elaboradas disquisiciones o diligenciamientos probatorios se pueda determinar: la prestación debida, la persona llamada a honrarla; el titular acreedor de ésta y, por 110013103026202400541 01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil último, la forma o modalidad de cumplimiento de la obligación. Como es sabido, la obligación es exigible cuando puede cobrarse, solicitarse o demandar su complimiento del deudor; la exigibilidad, dice Hernando Morales Molina (Curso de Derecho Procesal Civil, Parte Especial) “consiste en que no haya condición suspensiva ni plazos pendientes que hagan eventuales o suspendan sus efectos, pues en tal caso sería prematuro solicitar su cumplimiento”.
En otras palabras, “la exigibilidad de una obligación es la calidad que la coloca en situación de pago o solución inmediata, por no estar sometida a plazo, condición, o modo, esto es, por tratarse de una obligación, pura, simple y ya declarada”5. Cuando el título ejecutivo por sí mismo no da cuenta de una obligación clara, expresa y exigible, se requiere la integración de otros documentos que den certeza al Juez de la procedencia de la ejecución, en lo que se conoce como título ejecutivo complejo; y es que el título ejecutivo no siempre corresponde a una unidad física, pues un acertado criterio es consultar su unidad jurídica, pudiendo existir la integración del mismo a partir de varios documentos a modo de título compuesto o complejo, véase que la reunión de múltiples documentos que permite cumplir los requisitos legalmente establecidos para integrar la prueba de una obligación insatisfecha, es lo que se denomina un título ejecutivo complejo: “(…) hoy es comúnmente admitido que la unidad del título ejecutivo no consiste en que la obligación clara, expresa y exigible conste en un único documento, sino que se acepta que dicho título puede estar constituido por varios que en conjunto demuestren la existencia de una obligación que se reviste de esas características.
Así pues, la unidad del referido título ejecutivo es jurídica, mas no física” 6. 2. Descendiendo al sub examine, se advierte que de los documentos báculo de la ejecución no surge una obligación clara, expresa y exigible como pasa a explicarse: 2.1. La parte ejecutante pretende7 el pago de $396.400.000, por concepto de las sumas entregadas como cuota inicial derivadas de las promesas de compraventa suscritas el 3 de mayo de 2022 entre Urbacol, como promitente vendedora, e Iván Estefan Camacho Hernández y Pilar Johana Camacho Hernández, como promitentes compradores, así como por la Sentencia Sala de Negocios Generales, 31 de agosto de 1942, LIV, 383, citada en Código Civil, Jorge Ortega Torres, Editorial Temis, 1982. 6 Corte Constitucional, sentencia T-979/99 de 2 de diciembre de 1999, Magistrado Ponente Vladimiro Naranjo Mesa. 7 002EscritoAnexosDemanda.pdf. 01CuadernoUno. PrimeraInstancia. 110013103026202400541 01. 5 110013103026202400541 01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil suma de $227.852.408 por concepto de cláusula penal, derivada de los contratos celebrados entre los convocantes y la demandada, mediante los cuales la sociedad promitente vendedora se obligó a construir, entregar y suscribir las escrituras públicas de los “locales 7, 8 y 9 de la Torre Platino del Conjunto Pinares De Chía - Sector Pinares Reservado, con acceso por la Calle 21 o avenida Los Chilacos entre Carreras 3ª y 5ª, del barrio Los Chilacos del municipio de Chía, departamento de Cundinamarca a más tardar el 16 de diciembre de 2023”.
Según las cláusulas contractuales anexas, particularmente la cláusula 2°– remuneración y forma de pago y sus parágrafos 1° y 2°, se pactó que el incumplimiento en la entrega y de la firma de las escrituras generaba la exigibilidad inmediata de las sumas recibidas y de la cláusula penal allí prevista, renunciando expresamente las partes a requerimientos adicionales y otorgando mérito ejecutivo al instrumento, estatuido en la cláusula décimo novena de cada contrato: 3.
Examinado integralmente el tenor de dichos contratos, en los que se prometieron en venta los locales 7, 8 y 9 de la Torre Platino del Conjunto Pinares De Chía - Sector Pinares Reservado, con acceso por la Calle 21 o avenida Los Chilacos entre Carreras 3ª y 5ª, del barrio Los Chilacos del municipio de Chía- Cundinamarca, junto con los demás anexos8 adosados al libelo ejecutivo, tales como, soportes de pago y correos electrónicos que evidencian comunicaciones entre los contratantes, advierte esta Sala que, aunque tales instrumentos podrían en principio, configurar un título ejecutivo complejo, en los términos del artículo 422 de la Ley 1564 de 2012, ello no acontece en el sub lite.
Lo anterior, tiene asidero en que las obligaciones económicas en ellas consignadas no constituyen prestaciones autónomas y exigibles per se, sino que se hallan indisolublemente ligadas al cumplimiento, celebración y ejecución del contrato definitivo de compraventa, al otorgamiento de la escritura pública, a la aprobación del crédito hipotecario, a la entrega material del bien y, en no pocos apartes, a condiciones resolutorias y eventos futuros cuya realización no se acredita en el plenario. 8 003AnexosDemanda.pdf. 01CuadernoUno. PrimeraInstancia. 110013103026202400541 01. 110013103026202400541 01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Y es que la cláusula del “Mérito ejecutivo”, no transmuta la naturaleza preparatoria de la promesa ni convierte en obligaciones puras y simples aquellas prestaciones sometidas a término, condición o etapas ulteriores del proyecto inmobiliario.
Las cláusulas pactadas por la sola voluntad de las partes no suplen la ausencia de los requisitos legales de claridad, expresión y exigibilidad, ni habilitan a otorgar fuerza ejecutiva a prestaciones cuya eficacia está condicionada a hechos controvertidos o a la previa declaración judicial del incumplimiento del contrato prometido. Así, aun concurriendo múltiples documentos que podrían integrar un conjunto probatorio, ninguno de ellos acredita la existencia de una obligación líquida, actual y exigible, en la medida que, toda pretensión de restitución de la cuota inicial, imposición de la cláusula penal o reconocimiento de perjuicios presupone ineludiblemente, la declaratoria judicial de incumplimiento del contrato preparatorio, evento que debe ventilarse en proceso de naturaleza declarativa y no por vía ejecutiva.
En ese orden, aun cuando los anexos evidencian pagos parciales, condiciones financieras y plazos pactados, ello no constituye título ejecutivo complejo, dado que las pretensiones formuladas no están encaminadas a exigir el cumplimiento del contrato prometido, esto es, la entrega de los inmuebles y el otorgamiento de las escrituras, sino que comportan materialmente el ejercicio de la acción resolutoria por incumplimiento estatuida en el canon 1546 del Código Civil, al reclamarse la restitución de lo pagado y la imposición de la cláusula penal, para la que indispensable es demostrar en primera medida, que el demandante ha sido un contratante cumplido.
Dilucidado lo anterior, el cumplimiento, incumplimiento y exigibilidad de los rubros aludidos no emerge de manera expresa del documento, sino que exige un juicio propio de la responsabilidad contractual que los establezca, lo que desborda la cognición restringida del proceso ejecutivo y debe ventilarse en sede declarativa. En lo tocante a que el vencimiento del plazo tornó la prestación en obligación “pura y simple”, es claro que en las promesas de contrato la exigibilidad no deriva del mero transcurso del término, sino de la previa verificación jurídica 110013103026202400541 01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil del incumplimiento, la cual presupone no solo la determinación de la inejecución por parte de la promitente vendedora, sino también la acreditación plena de la cabal satisfacción de los compromisos a cargo del demandante, tales como la solución de las prestaciones económicas convenidas para el otorgamiento de la escritura y su comparecencia en la fecha, hora y lugar pactados para tal efecto.
En ausencia de dicha constatación, la obligación permanece condicionada por lo que, no es susceptible de ejecución coactiva. 4. Así las cosas, deviene acertado lo expuesto por el a quo, en cuanto a que las promesas de compraventas objeto de contienda, no prestan mérito ejecutivo y las obligaciones que se derivan de ellas deben ventilarse mediante las acciones ordinarias pertinentes, por lo que se confirmará la decisión vilipendiada.
Decisión En armonía con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., Sala Civil de Decisión,
RESUELVE
1. CONFIRMAR la decisión emitida el 27 de marzo de 2025 por el Juzgado 26 Civil del Circuito de Bogotá. 2. No condenar en costas por no aparecer causadas. Notifíquese, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada Firmado Por: 110013103026202400541 01 7 Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 426aae7504ddbd78ecf79c463c4789896b1c7e9f642b17f517f1a78e78fe1b68 Documento generado en 19/12/2025 09:23:45 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica