Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., dieciséis (16) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) DEMANDANTE DEMANDADA CLASE DE PROCESO POSITIVA COMPAÑÍA DE SEGUROS S.A. MARISOL PLESTER CASTILLO. NULIDAD CONTRACTUAL. ASUNTO Se ocupa la Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandada principal, demandante en reconvención, contra la sentencia del veinte (20) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Demanda principal y réplica. a. Petitum. Mediante el escrito introductorio (hojas 124 a 138, archivo 01, cuaderno 01) repartido el 19 de febrero del 2020 (Hoja 139, ib.), la aseguradora solicitó en forma principal que se declare: «la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento No. 660 de 2019» suscrito con la convocada; la «resolución del contrato» y las consecuenciales «restituciones mutuas».
Al subsanar la demanda precisó que la acción es de nulidad por “ERROR en que incurrió (…) al suscribir el señalado contrato (…) el consentimiento de Positiva Compañía de Seguros S.A. se encuentra viciado” y reclamó las restituciones mutuas. (hoja 153, ib.). En subsidio pidió establecer: que la señora Plester «en calidad de arrendadora (…) no hizo entrega del inmueble» ubicado en la Carrera 48 # 951 R.A.B 11001310301120200007801 47 del barrio la Castellana en Bogotá D.C, generando la «ausencia de uno de los requisitos esenciales en la formación del contrato» que a su vez daría lugar a la inexistencia o «invalidez», según la subsanación. En ambos conjuntos de pretensiones pidió la condena en costas y agencias en derecho.
En la causa petendi relató que, mediante estudios previos realizados en julio de 2019, determinó la necesidad de contratar el arriendo de «un inmueble para el funcionamiento de un laboratorio de higiene y toxicología» para la prestación de servicios a sus afiliados. Se eligió como proveedora del inmueble a la demandada y se adelantaron visitas al predio donde «se verificó que este cumplía con las necesidades de la compañía».
El 21 de noviembre se firmó el acuerdo de alquiler. Según la peticionaria, el convenio preveía unas obras de adecuación que debían efectuarse antes de empezar a utilizar el bien. Por esto, «el contrato (…) señala que para ejecutar tales obras se requería la materialización de la entrega en cuerpo cierto del inmueble», la cual se oficializaría con la firma de un acta «imponiendo una condición suspensiva a la vigencia del contrato».
Las partes acordaron firmar el documento el 25 de noviembre de 2019 en el inmueble, al que asistieron dos dependientes de Positiva. Sin embargo, «dada la negativa de la señora Plester ( ) de suscribir el acta (…), no se dio cumplimiento a la condición contractual». Ella rehusó ceder el goce señalando que la versión del contrato que firmó no era la misma aprobada por la aseguradora Mapfre, quien la estaba asesorando jurídicamente en la tratativa.
Luego de esa reunión, la demandante fue notificada «mediante un aviso de [la] curaduría, sobre el trámite de una licencia de construcción de un edificio en el inmueble colindante», permiso que fuera otorgado en marzo de 2019 con vigencia de 3 años. Dicha obra, al generar «elementos contaminantes, tales como el polvo (…) [y] el ruido de la maquinaria», frustrarían las actividades para las cuales sería destinado el inmueble (toma de muestras para exámenes).
Según Positiva «la actividad de construcción (…) era de conocimiento pleno por parte de la arrendadora, quien omitió (…) informar» al respecto. El 28 de noviembre del 2019 la señora Plester remitió a su contraparte el documento «acta de asistencia y entrega» firmado por ella y dos testigos, sin 2 R.A.B 11001310301120200007801 rúbrica de la aseguradora.
El 5 de diciembre siguiente la impulsora de la acción convocó a la contratista para lograr un arreglo directo, reunión que fue infructuosa. Entre enero y febrero del 2020 la accionada radicó dos facturas por el canon de esos dos meses, que fueron rechazadas por su contraparte. b. Contestación. Según la convocada, «el contrato por ninguna parte dice que el inmueble debe estar libre de una fuente generadora de vibración», requerimiento nunca conocido por ella.
A su juicio, la fallida entrega de la cosa alquilada se dio pues la arrendataria «nunca quiso recibir el inmueble desde el momento en que se percataron de la valla de solicitud de licencia de construcción (…) la cual no era visible y por su tamaño pequeño (…) tampoco fue de conocimiento» de doña Marisol. Dijo haber requerido a la aseguradora para cerrar el negocio «el 26, 27 y 28 de noviembre de 2019 (…) sin obtener respuesta alguna, motivo por el cual se surtió el acta (…) con comparecencia de dos testigos (…) y remitió las llaves del inmueble» por correo físico a la compañía. El 2 de diciembre recibió una carta de la demandante informando «no continuar con el contrato», después información de la curaduría sobre la existencia del permiso de construcción, aclarando que la intervención «no se ha realizado».
Propuso las excepciones denominadas (i) «existencia del contrato», (ii) «validez» del mismo, «inexistencia del derecho (iii) a desistir (…) en cabeza del arrendatario» (iv) de la «indemnización de perjuicios», (v) «no ejecución de la construcción que afectaría» el vínculo. 2. Demanda de reconvención. a. Pretensión. Con un relato similar de hechos, Marisol Plester solicitó en retorno que se declare la existencia del contrato de arrendamiento, el incumplimiento de Positiva Seguros y la condena al pago de «24 cánones (…) dejados de recibir» por $170 688 000, los valores correspondientes al IVA de aquellos montos equivalentes a $32 440 720, la cláusula penal por $21 000 000 y los intereses moratorios de los periodos de alquiler que suman $73 107 101, rubros que estimó bajo juramento.
Además, pidió la liquidación del contrato. 3 R.A.B 11001310301120200007801 b. Réplica. La compañía ofreció las siguientes defensas a la reconvención: «(f)alta de legitimación en la causa (…) por ser un contratante incumplido»; «(i)nexistencia del derecho por nulidad absoluta del contrato» y por «no haberse ejecutado el contrato [al] no servir la cosa arrendada para el fin requerido»; «(i)mprocedencia de cláusula penal e intereses moratorios».
SENTENCIA APELADA El fallo (archivo 31, cuaderno 01) denegó la pretensión principal y concedió la subsidiaria para declarar que la demandada «incumplió el contrato», descartando los pedimentos de reconvención. El cuestionamiento que guio a la Juez Once fue si había «lugar o no a declarar la nulidad del contrato (…) No. 660 del 2019» o «la invalidez (…) por la ausencia de uno de los requisitos sustanciales».
Entendió que la demandante principal, mediante su dicho y según las pruebas documentales, «determinó, (…) que la vivienda (…) reunía las exigencias específicas requeridas para el funcionamiento de su laboratorio de higiene y toxicología». Bajo su criterio, «si bien el 22 de febrero de 2019 se autorizó licencia de construcción sobre el predio vecino, (…) para la época de suscripción de contrato, la valla que la anunciaba no existía», y dicha circunstancia sólo se advirtió al momento de la entrega del bien.
Los registros le mostraron que Positiva había considerado otro inmueble cercano en el barrio el Polo, prefiriendo el de la Castellana «por cuestiones no esenciales, como canon (…), ubicación etc.», pudiendo entenderse que la construcción vecina no tenía tal protagonismo al formar el consentimiento. Por estos motivos, descartó la pretensión principal relativa a la nulidad del pacto por error.
Sobre la reclamación subsidiaria recordó que el contrato de arrendamiento es consensual, pudiendo deducir que el negocio en discusión «existe y tiene validez; cuestión diferente se predica de la eficacia del mismo o de sus cláusulas, en virtud a la condición suspensiva consagrada en el parágrafo 2 de la causal (sic) primera del contrato».
Dicha estipulación 4 R.A.B 11001310301120200007801 consignaba que «se oficializará la entrega material del inmueble con la firma del “Acta” (…). A partir de esta fecha, iniciará vigencia el contrato». Concluyó que «de común acuerdo decidieron reunirse el 25 de noviembre de 2019, para firmar acta de entrega», pero «fue la señora Marisol Plester Castillo quien incumplió su obligación» y no la signó «debido a reparos con el clausulado del contrato finalmente suscrito, el cual, según ella, difería del revisado antes de la suscripción».
Como evidencias tomó el anexo 5 de la demanda, documento suscrito por Walter Groihs y Pedro Velandia, subalternos de Positiva Seguros, quienes consignaron aquella circunstancia ocurrida el 25 de noviembre de 2019, día acordado verbalmente para tales menesteres. Para la funcionaria judicial, «las reglas de la experiencia indican que, si (…) la arrendadora evidenció que el texto del contrato o su redacción no correspondía al que había exigido la aseguradora Mapfre», era esperable que «se haya negado a entregar el inmueble hasta no clarificar el asunto».
Reforzó la conclusión porque fue ella «quien incumplió con el contrato (…) así haya acreditado su intención de entregarlo luego, el 28 de noviembre, cuando remitió a la Compañía el acta que ella misma elaboró», al «negarse a entregar» en la fecha fijaba 3 días antes. La consecuencia de este hallazgo fue «la resolución de contrato, cuya declaración no fue impetrada como tal», por lo que la togada consideró «necesario en este punto» hacer una «la interpretación de la demanda».
Dedujo que «lo pretendido es una resolución contractual por el incumplimiento (…) razón por la que se accederá a las pretensiones subsidiarias de la demanda principal, con la advertencia (…) de que no habrá necesidad de realizar restituciones mutuas» pues no se concedió la posesión ni hubo pago de dineros entre los litigantes. Por lo tanto, desestimó las excepciones de la parte convocada, declaró la resolución contractual y descartó las demás pretensiones.
Negó las pretensiones de reconvención y condenó en costas a la accionada. 5 R.A.B 11001310301120200007801 RECURSO DE APELACIÓN La parte derrotada propuso la impugnación (archivo 06, cuaderno Tribunal). De su extenso escrito se pueden extraer tres cargos. En el primero alegó que ella no incumplió sus prestaciones pues lo acordado «fue un plazo, no una condición».
En el segundo argumento adujo que se interpretó incorrectamente el hecho ocurrido el 25 de noviembre de 2019, pues esa fecha para entregar el bien no se definió contractualmente sino por conversaciones entre las partes, calenda en la cual «la arrendadora entregó el inmueble y [Positiva] se negó a recibirlo». El tercer ataque emplea un relato similar para explicar que, en esa misma fecha, «las partes llegaron a un nuevo acuerdo (…) consistente en que previo a la entrega, iban a revisar el texto del contrato» en razón de los reparos esgrimidos por Marisol Plester.
CONSIDERACIONES Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, se emitirá el fallo en la forma requerida por el artículo 328, inciso segundo, del C.G.P. Se analizará el contrato y las pruebas para establecer sus consecuencias legales y, en el camino, se dará respuesta a los cargos de alzada. Es importante mencionar que después de la admisión del recurso, buscando prevenir una nulidad procesal, en auto del 4 de julio de 2024 se dispuso «informar de la existencia de este proceso al Ministerio Público y a la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado -ANDJE- para que, si lo consideran, intervengan en él para los efectos que estimen pertinentes».
También a la Procuraduría. Lo anterior porque Positiva es una empresa industrial y comercial del estado. Dentro del plazo otorgado la Agencia guardó silencio, mientras que la Procuraduría manifestó que «no solicitará nulidad de lo actuado» considerando que «fueron observadas las garantías de las partes». 1. Análisis del convenio. 6 R.A.B 11001310301120200007801 Como la litis se centra en la interpretación contractual resulta útil observar la pauta establecida en el artículo 1618 del estatuto civil: «(c)onocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras». a. Existencia del acuerdo.
La convención disputada tiene carácter típico pues sus elementos esenciales, de la naturaleza y los meramente accidentales se encuentran regulados en la ley. En este negocio «las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, [y] la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado» (C.C., art. 1973).
Según nuestro tribunal de cierre, la prestación de otorgar el objeto «es el requisito definitorio que le da singularidad (…)»1. Es un contrato de carácter consensual pues no se han fijado solemnidades para su existencia; entonces, «su perfeccionamiento acaece cuando quienes lo celebran, convienen en el objeto y el precio, que son sus elementos esenciales»2.
Empero, la norma no prohíbe que las partes fijen las ritualidades que a bien tengan, conocidas como accidentales (art. 1501, C.C.). Entrando al asunto, se observa que el texto negocial fue firmado el 21 de noviembre de 2019, hecho que se encuentra probado a partir de la copia simple anexa al petitum (hojas 48 a 59, archivo 01, cuaderno 01), donde aparecen los compromisos de ambas partes.
Aquel documento no fue desconocido por la demandada quien relató: «Yo acepté el contrato (…) el día 21 de noviembre de firma y el día 25 de noviembre (…) la citación para la entrega de la propiedad» (minuto 59:08, archivo 20.1, ib.). Estas probanzas dan paso a afirmar que el pacto existió pues estaban determinados el inmueble y el precio a ser pagado, condiciones esenciales de ley que se registraron en el acuerdo escrito elaborado en ejercicio de la autonomía de la voluntad de los contratantes.
Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC2500-2021, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona; 23 de julio de 2021. 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC5185-2021, M.P. Álvaro Fernando García Restrepo; 26 de noviembre de 2021. 1 7 R.A.B 11001310301120200007801 b. Interpretación de la cláusula de entrega material.
Se debate la existencia de una obligación a plazo o condición, conceptos que el tratadista Ospina Fernández explica con claridad: «Son condicionales aquellas cuyo nacimiento pende de un hecho futuro e incierto, vale decir, de un hecho posterior a la fuente pero que no se puede saber si habrá de ocurrir (…) Las obligaciones de plazo son aquellas cuyo solo cumplimiento pende de un hecho futuro y cierto, esto es, de un hecho posterior que se sabe que habrá de ocurrir»3 Bajo este criterio, bien resulta hacer remembranza de la estipulación crucial del negocio, que se cita a continuación: PRIMERA.
OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el presente contrato el Arrendador concede al Arrendatario el uso y goce del inmueble para funcionamiento de laboratorio de Higiene y Toxicología en Bogotá, ubicado en la Carrera 48 No. 95-47, barrio La Castellana. (…)
PARÁGRAFO SEGUNDO. ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE: Teniendo en cuenta que se realizarán obras de adecuación, y estas durarán su acometida por cuarenta y cinco días, se oficializará la entrega material del inmueble con la firma del “Acta de entrega del inmueble”, firmada por las dos partes. A partir de esta fecha, iniciará vigencia del contrato para los efectos de pago del canon acordado.
(Se resalta para referencia, hoja 50, archivo 01, ib.). El texto no revela la existencia de una condición pues la obligación de entregar fue adquirida con la firma del contrato -21 de nov.- y se debía cumplir, según acordaron verbalmente, cuatro días después -25 de nov.- con la suscripción de un acta. Asunto distinto fue cuándo comenzaría el pago de la renta -después del tiempo estipulado para las adecuaciones-.
En su ataque inicial (archivo 06, cuaderno Tribunal), el apoderado de la recurrente propone otra versión; la existencia de «dos momentos ( ) (u)no que corresponde a la entrega (…) para los fines de adecuación (…), y el otro, la entrega material formal que sería el día en que finalizan los 45 días», que daría lugar a la firma del acta pactada en el contrato con «fines probatorios».
Desde su perspectiva no hay condición alguna pendiente pues la firma de un acta el 25 de noviembre «no era necesaria» y «(c)ualquier otra interpretación va en contra del sentido común». Ospina Fernández, Guillermo, y Eduardo Ospina Acosta. Régimen general de las obligaciones. 4a. edición. Bogotá: Temis, 1984. Pag. 23. 3 8 R.A.B 11001310301120200007801 Conforme con el artículo 1621 del Código Civil, «(e)n aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria» se debe interpretar el contrato «de la forma que mejor cuadre con [su] naturaleza».
Aplicando este parámetro, la teoría del memorialista no empareja con “la naturaleza” de los arrendamientos, donde si se da en alquiler un único inmueble, uno solo es el acto que otorga el goce. No de otra forma podía Positiva hacer adecuaciones sino con la entrega anticipada del predio; evento distinto fue el pacto en virtud del cual el contrato «iniciará vigencia» para los «efectos de pago del canon acordado» al finalizar los 45 días, sin que el hecho de que se cumplirían con posterioridad al 1 de enero de 2020, porque solo habría trascurrido 35 según expuso la recurrente, pueda considerarse de trascendencia dado que el texto muestra que las mensualidades se causarían a partir de esta fecha, según previeron en el parágrafo primero de la cláusula segunda (hoja 51, ib.).
El argumento tampoco tiene respaldo fáctico pues, si los «dos momentos» hubieran sido necesarios para dar rienda suelta al convenio, resultaría esperable que esas precisiones hubieran constado en el contrato o en alguna comunicación, por ejemplo, vía correo electrónico; sin embargo, no obra en el expediente algún soporte probatorio que acompañe aquella interpretación. La narrativa carece de lógica, pues no es razonable inferir del texto contractual el pacto de dos entregas de un solo bien, ni que lo escrito indicara que el acta se firmara al vencimiento de los 45 días, solo porque en ese momento iniciaría el periodo de pago del primer mes de renta, pese a que el bien debería estar en manos del inquilino desde antes; menos que, bajo las circunstancias de la negociación que ha expuesto, la señora Plester confiara en dar acceso al predio alquilado para realizar obras sin firmar un acta, así sea con fines probatorios, entendiendo que la entrega ocurriría pasado un mes y medio más, en una segunda reunión para cuando iniciara el pago de la renta.
¿Cómo no sería necesaria la constancia suscrita, si iba en beneficio de la accionada? De hecho, ella en su interrogatorio reconoció que el 25 de noviembre el empleado Walter Groihs «se dirigió a hacer el inventario de la propiedad» (minuto 12:16, archivo 20.1, ib.), diligencia debida de la cual es plenamente esperable que surgiera la firma de la memoria descrita en el parágrafo segundo, cláusula primera. 9 R.A.B 11001310301120200007801 Ahora bien, la estipulación guardó silencio sobre el momento en que debió suscribirse el folio.
Se aceptó en la contestación que, por la difícil situación de orden público ocurrida el 21 de noviembre del 2019, fecha inicialmente fijada, «se reprogramó» la reunión «para el 25 de noviembre (…) a las 10 am» (hoja 5, archivo 09, ib.). Este hecho fue ratificado por el testigo Pedro Velandia, líder de la negociación desde la aseguradora (minuto 20:14, archivo 27, ib.), y que acompañó al arquitecto Groihs, quien valga recordar, no declaró en este trámite por haber fallecido con anterioridad (minuto 1:58:56, archivo 20.1, ib.).
La cláusula vigésima segunda indicó que el contrato «sólo podrá ser modificado por escrito», texto que, por la falta de indicación del día para entrega y firma del acta, podría dar lugar a pensar que la obligación era pura y simple. Pero si la datación se acordó en forma verbal, como acabó pasando, el acuerdo de palabra no fue una modificación que requiriera adenda, sino un acto que suplió el silencio de las partes, sobre el cual no hubo reproche en el pleito.
Así pues, la conclusión lleva al fracaso el primer cargo de la apelación que descartaba la condición y enunciaba dos instantes para la entrega, pues tal razonamiento no viene de evaluar de manera certera los múltiples aspectos involucrados para saber qué era lo más adecuado; contraría la manera de entender o juzgar de forma razonable el contenido de la cláusula y el funcionamiento operativo del contrato. c. La reunión fallida.
Según el hecho 13 del escrito introductorio, «el día 25 de noviembre de 2019, a las 10:00 a.m, los delegados de Positiva, (…) asistieron al Inmueble con la finalidad de recibirlo (…) sin embargo, dada la negativa de la señora Plester de suscribir el acta y entregar las llaves (…) no se dio cumplimiento a la condición contractual. De lo anterior, se dejó constancia escrita por los funcionarios, (…) anexo a este documento como Anexo 5» (hoja 129, archivo 01, cuaderno 01).
La convocada respondió ese apartado del líbelo como «No es cierto» porque la entrega no era condición para "darle vigencia", pero a continuación precisó: «y en cuanto a las razones por las cuales la demandada no suscribió el 10 R.A.B 11001310301120200007801 acta me remito a los términos de la misma» (se resalta para referencia, hoja 5, archivo 09, ib.) En la constancia los empleados de Positiva indicaron que procedieron a realizar el inventario del inmueble, pero la demandada «informó que no estaba de acuerdo con el contrato firmado por cuanto el encabezado, el número de matrícula inmobiliaria (…) y la cláusula vigesimosexta no estaba relacionada.
Seguidamente, la señora Marisol Plester tomó la decisión de no hacernos entrega del inmueble» (se resalta para referencia, hoja 62, archivo 01, ib). El artículo 193 del Código General del Proceso dispone que «(l)a confesión por apoderado judicial valdrá cuando para hacerla haya recibido autorización de su poderdante, la cual se entiende otorgada para la demanda y las excepciones, las correspondientes contestaciones, la audiencia inicial y la audiencia del proceso verbal sumario.
Cualquier estipulación en contrario se tendrá por no escrita» (se resalta para referencia). Así, el allanamiento al contenido del acta levantada por los dependientes de Positiva cuando el abogado se pronunció sobre el hecho 13 tuvo efecto de confesión pues para la réplica ostentaba tal facultad, la circunstancia aceptada produce «consecuencias jurídicas adversas» a la parte que representa, la ley «no exig[e] otro medio de prueba» específico o calificado, versó sobre «hechos personales del confesante», la señora Plester, y la hizo de manera «expresa, consciente, libre» y (art. 191 C.G.P), aunque, claro está, la explicación que la acompañó -no estar de acuerdo con el contrato por el encabezado, el número de matrícula inmobiliaria omitido y la cláusula vigesimosexta no relacionada- debe aceptarse por tener intima conexión con el hecho confesado, lo que la hace indivisible (art. 196, ib.), pero que, en todo caso, no incide en el efecto probatorio acotado.
Otras pruebas del plenario confirman esa versión. En interrogatorio la arrendadora relató que volvió a revisar el contrato ya firmado manifestándole a sus interlocutores que «no está el documento, según cómo lo mandó la aseguradora Mapfre» (minuto 12:46 a 13:47, archivo 20.1, ib.). El borrador del convenio, que la parte aportó junto a su contestación, permite su comparación: 11 R.A.B 11001310301120200007801 en la estipulación primera se especificó el folio de matrícula (FMI) y la cláusula vigésima sexta es distinta a la del texto final.
Veamos: Contrato firmado (hojas 49 a 59, archivo 01, ib.) «Primera. Objeto del Contrato: mediante el presente Contrato el Arrendador concede al Arrendatario el: uso y goce de inmueble para funcionamiento de laboratorio de higiene y toxicología en Bogotá, ubicado en. la Carrera 48 No. 95-47, barrio la Castellana». «Vigésima sexta. Perfeccionamiento y legalización. Este contrato se entenderá perfeccionado en la fecha en que se firme por las partes, Positiva Compañía de Seguros S.A. hará el trámite administrativo de elaboración del registro presupuestal» Borrador (hojas 22 a 32, archivo 09, ib.) «Primera.
Objeto Del Contrato: mediante el presente Contrato el Arrendador concede al Arrendatario el uso y goce de inmueble para funcionamiento de laboratorio de higiene y toxicología en Bogotá, ubicado en la Carrera 48 No. 95-47, barrio la Castellana con matrícula inmobiliaria No. 050000744974» «Vigésimo Sexta Autorización. El Arrendatario y sus deudores solidarios autorizan expresamente al Arrendador, ya su eventual cesionario o subrogatorio para incorporar, reportar, procesar y consultar en bancos de datos la información relacionada o derivada de este contrato.
Si estos fueron los motivos que la demandada esgrimió para terminar prematuramente la cita, queda claro que el acta levantada por los funcionarios de la demandante, a la cual se allanó la convocada, consignó verídicamente las razones por las que ella no entregó ni firmó el acta. La versión quedó reforzada por el apoderado al sustentar su impugnación, pues reiteró que su prohijada quería «revisar el contrato que ellos le entregaron en ese momento y procedió a solicitarles las llaves del inmueble» (hoja 8, archivo 06Sustentacion).
La Sala destaca que la eliminación del número de folio de matrícula inmobiliaria y la consulta en las centrales de riesgo eran elementos meramente accidentales al contrato (art. 1501 C.C.), al punto que la misma arrendadora, luego de haber eludido la entrega, se desentendió de su protesta y, sin exigir el cambio para firmar otro contrato, buscó cerrar el negocio mediante correos electrónicos de los días posteriores.
Pero, estos no pueden justificar cabalmente su renuencia a cumplir aquello a lo que se había comprometido: entregar el 21 de noviembre. Entonces, hay numerosos elementos de juicio para concluir que fue el extremo demandado quien obstaculizó la tenencia que necesitaba Positiva para realizar adecuaciones y la suscripción del acta dispuesta en el contrato en el momento acordado (25 de noviembre), por motivos que después no le merecieron ninguna atención o relevancia. Estas reflexiones demeritan el segundo cargo de la alzada, en el que se acusó a la contraparte de ser la incumplida, por lo cual deberá ser descartado. 12 R.A.B 11001310301120200007801 d. Envío posterior de las llaves.
La convocada arrimó impresiones de correos enviados los días 26, 27 y 28 de noviembre donde se puede ver su empeño en impulsar un nuevo encuentro a pesar del contratiempo anterior (hojas 35 a 50, archivo 09, ib.), pero sus propuestas fueron negadas por la interlocutora. Aun así, el 28 de noviembre, la arrendadora unilateralmente, sin concierto previo, decidió enviar una misiva acompañada de un inventario para firma de la vice presidente financiera y administrativa de la compañía, suscrito solo por Marisol Plester Castillo, un acta de entrega signada por ella más dos testigos y otra de asistencia y entrega; documentos introducidos al proceso con la demanda (hojas 66 a 86, archivo 01, ib.).
Junto a la contestación su abogado allegó una versión distinta de esa carta con la lista de los documentos antes mencionados, pero agregando: «Cuatro copias de llaves de las puertas principales del inmueble» (hoja 97, archivo 09, ib.). Esa divergencia fue señalada y propuesta como una tacha de falsedad por el abogado de Positiva, solicitud acertadamente descartada (enero 30 de 2024, minuto 4:40, archivo 29AudioAudiencia30Enero2024Parte3de3) por haberla efectuado después de la audiencia donde se decretaron las pruebas (octubre 5 de 2023, minuto 1:30:25, archivo 20.1AudioAudiencia05Octubre2023Parte3de3).
La Sala es consciente de que la entrega en el arrendamiento «podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley» (art. 1978, C.C.), entre las cuales se contempla la concesión de las llaves. Sin embargo, no existen pruebas sobre la realización de ese acto mediante correo postal, pues el folio allegado para probar tal fin tiene discordancias en su contenido con el ejemplar aportado por la destinataria, impidiendo otorgarle el valor probatorio pretendido, porque en la contestación de la demanda se aportó otra carta, del mismo 28 de noviembre de 2019, que literalmente expresa: «Realizo el envío de cuatro (4) llaves del inmueble ubicado en la Carrera 48 Nº 95 - 47 Barrio La Castellana por correo certificado, debido a que en el momento de la radicación no las aceptaron ya que solo reciben documentos».
(hoja 99, ib.), pero sin constancia de recibido por la compañía de seguros; luego, serias dudas persisten sobre la entrega de los elementos que permitirían ingresar al predio. 13 R.A.B 11001310301120200007801 Adicionalmente, la ausencia del acta firmada por ambas partes demuestra que no se cumplió la entrega contractualmente estipulada, evento que de acontecer daría lugar a computar el plazo a cuyo final -45 díasdespuntaría el pago del primer mes de alquiler.
Por añadidura, la mera intención o disposición de entrega que mostró la interesada en los correos electrónicos y documentos entregados posteriormente, no subsanó la falencia ocurrida el 25 de noviembre de 2019. e. La licencia de construcción y conducta posterior de la aseguradora. Parte de la queja de la recurrente fue haber durado «6 meses negociando con Positiva» para que se suscribiera el contrato, lapso en el cual se desarrollaron distintas «visitas (…) más o menos con 8 personas donde iban ingenieros, arquitectos» y que en ningún momento se percataron de la valla en la casa vecina (minuto 6:51 en adelante, archivo 20.1, ib.).
En el expediente obra un estudio de mercado elaborado por la aseguradora sobre las diferentes casas que examinaron para arrendar. A pesar de no registrar fecha de elaboración se puede deducir que el informe se elaboró a inicios de 2019, antes de iniciar las negociaciones con doña Marisol. Allí se explicó que la casa de la Cr. 48 #95-47 era apta para el funcionamiento del laboratorio de toxicología, entre otras cosas porque «(e)l POT permite este tipo de establecimientos» y «(e)l vecindario está libre de fuente generadora de vibración (maquinaria pesada)».
También la demandada alegó no conocer esa situación porque la valla «nunca fue observada ni percatada por mi mandante ni por Positiva», pues la curaduría urbana informó que “fue instalada el 10 de octubre de 2018” (respuesta al hecho 13, hoja 5, ib.). Entonces se puede estimar que, durante el periodo previo a la cita de entrega, ninguna de las dos partes conoció la licencia de la curaduría en el terreno colindante y no advirtieron que se hubiera fijado una valla publicitando la ocurrencia de una demolición y obra nueva.
Esa ignorancia era justificable pues el anuncio no fue apreciado durante las visitas previas en el inmueble. Si bien se efectuaron exhibiciones de la casa «a mediados de octubre» del 2019, sobre las cuales testificó Paula Andrea Núñez Plester, hija de la 14 R.A.B 11001310301120200007801 demandada (minuto 55:11 en adelante, archivo 27, cuaderno 01), estas circunstancias no hicieron posible que Positiva, ni la arrendadora, tuvieran conocimiento sobre este aspecto en el predio aledaño. Según Pedro Velandia, el 25 de noviembre, mientras esperaban el arribo de Marisol Plester para efectuar el inventario, él y su compañero arquitecto notaron al lado de la casa una «valla amarilla, dónde muy específicamente, hablaba de una demolición de ese inmueble» (minuto 21:57, archivo 27, ib.).
En criterio de Positiva las actividades constructivas causarían «elementos contaminantes tales como el polvo (…) el ruido de la maquinaria (…) y los movimientos causados por los asentamientos de los pilares» (hecho 16, hojas 129 y 130, archivo 01, ib.) que imposibilitarían las actividades de análisis de muestras toxicológicas. En el oficio que la Curadora Urbana No. 4 le envió a la demandada (hojas 60 a 62, archivo 09, ib.) se puede evidenciar que la licencia otorgada fue la «11001-4-19-0636 del 22 de febrero de 2019» con un periodo de validez regulado en el artículo 2.2.6.1.2.4.1. del decreto 1077 de 2015 y en la modalidad de obra nueva, tendría «una vigencia de treinta y seis (36) meses prorrogables por una sola vez por un plazo adicional de doce (12) meses».
En la primera instancia se aportó un registro de video tomado el 19 de octubre de 2023 sobre la casa objeto del alquiler donde se puede constatar que la construcción no se había iniciado (archivos 22 y 23, cuaderno 01). Sin embargo, dicha circunstancia no desvanece la eventualidad que podría truncar el uso para el cual se quería destinar el inmueble.
En noviembre de 2019 la licencia estaba con posibilidad de extensión hasta el mismo mes del 2023, pues podía prolongarse por 4 años en los cuales existía la probabilidad latente de que iniciaran las obras en cualquier momento, turbando el propósito que la aseguradora tuvo para contratar, pues abarcaría toda la vigencia del arrendamiento ajustado -2020 a 2022-.
En este punto se puede hacer mención al cargo final de la apelación donde se interpretó que el día 25 de noviembre entre las litigantes surgió un nuevo arreglo para determinar otra fecha de entrega, supeditado a la revisión del texto del contrato. Esa adenda al pacto haría ilegitimo el proceder de la 15 R.A.B 11001310301120200007801 accionante de sustraerse de la negociación, por lo que el abogado criticó a la primera instancia haber «pasado por alto» el punto.
Lo cierto es que resultaba innecesario que la sentencia tratara dicha temática pues el ‘nuevo’ arreglo no se probó. Después de la reunión de entrega, donde la propietaria se ausentó sin entregar ni suscribir la constancia, a las 5:58 p.m. el señor Pedro Velandia envió una carta informando a la contratista que «se identificó que al inmueble de al lado, está en proceso de demolición» por lo que la aseguradora «se abstiene de arrendar inmuebles en estas condiciones» (hoja 34, archivo 09, cuaderno 01).
Lo reiteró Positiva el mismo día en que se alega haber surgido, manifestando su inconformidad por la posible «demolición» en el «inmueble al lado (…) lo que afectará significativamente la operación de nuestro laboratorio» y le comunicó que se «abstiene de arrendar» correo visible en la hoja 34 del archivo 09ContestaDemanda- o continuar la tratativa.
También en correos posteriores del 28 de noviembre y 2 de diciembre siguientes, este último donde envió un concepto elaborado por su área jurídica en la cual se adujo que existía «un vicio en el consentimiento de la compañía» (hojas 43 y 45 a 50, archivo 09, ib.). Si bien en los mensajes electrónicos de los días 26 a 28 de noviembre enviados por la aseguradora no «se mencionó el incumplimiento» por la reunión fallida, es cierto que el señor Pedro Velandia le informó: «no estoy autorizado para fijar fecha y hora de entrega del inmueble por cuanto el día de ayer 25 de noviembre de 2019 no pudo realizarse dicha labor por decisión suya», poniendo de presente el incumplimiento de la prestación debida por la arrendadora, como motivo para rehusar una nueva reunión. En suma, es claro, la aseguradora tenía fundamentos para proceder como lo hizo, por la renuencia de su contraparte y las circunstancias que afectarían el bien arrendado. 2.
Conclusión. El ejercicio reflexivo sobre los acontecimientos probados permite concluir lo siguiente: (i) la demandada incumplió el deber de entregar y firmar el acta, actuación que impulsaría las demás etapas del acuerdo; (ii) Positiva sí estaba legitimada para terminar el contrato por las falencias de su contraparte y las 16 R.A.B 11001310301120200007801 aptitudes del predio; finalmente (iii) los cargos de apelación no tuvieron vocación de prosperidad.
En la sustentación de la alzada adujo el abogado que la juez «se inventa una pretensión incongruente» porque «nunca se solicitó (…) la resolución del contrato». Para la Sala, la togada no justificó razonadamente su decisión acudiendo a la «interpretación de la demanda» (numeral 3.2.3.3 de la sentencia), bajo el entendido de que lo pretendido fue la resolución contractual, ni aun estimando que la demanda inicial contenía dicho pedimiento, pues al subsanarla conforme con lo exigido en la inadmisión (numerales 1 a 4, hoja 142, archivo 01CuadernoUno), la actora excluyó ese pedido (hoja 153, ib).
Entonces, resultó incongruente la decisión de resolver el contrato ‘oficiosamente’ a pesar de advertir el fallo que la declaración no fue impetrada como tal; ello impone revocar el numeral tercero de la parte resolutiva de la sentencia y, por esa vía, innecesario tocar el tema de la ausencia de restituciones mutuas del numeral cuarto que también decae, pero se confirmarán los demás puntos del fallo.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley REVOCA los numerales tercero y cuarto de la parte resolutiva de la sentencia del 20 de febrero de 2024 emitida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogotá y confirma los demás. No se condena en costas por lo actuado en la segunda instancia a la demandada principal, convocada en reconvención, por la prosperidad parcial del recurso.
NOTIFÍQUESE. Firmado Por: 17 R.A.B 11001310301120200007801 Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 67d851ed95ad1c79e7b5eaffffa0329168ae8c422b16d58c8a4b16e6c3eafe25 Documento generado en 16/10/2024 12:31:32 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica