TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SAN GIL SALA CIVIL - FAMILIA - LABORAL San Gil, Santander, treinta (30) de junio de dos mil veintiséis (2026) Proceso: Accionante: Accionado: Radicación: Resolución de contrato de promesa de compraventa Pedro Manuel Vargas Serrano Serafín Parra Silva 68-755-31-13-002-2020-00052-02 Magistrado sustanciador: Fabián Marcel Lozano Otálora ASUNTO Se desata el recurso de apelación interpuesto por el demandante principal y demandados en reconvención en contra del fallo proferido el 4 de diciembre de 2025 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito del Socorro, Santander.
ANTECEDENTES 1. Pedro Manuel Vargas Serrano promovió juicio declarativo en contra de Serafín Parra Silva, con miras a que se reste eficacia al contrato ajustado el 9 de abril de 2018 sobre el 50% del predio denominado “El Triunfo” ubicado en la Vereda Pedregal del municipio de Oiba, Santander, e identificado con matrícula No. 321-38866 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Socorro, Santander.
Se deprecó la resolución de la convención por incumplimiento del “promitente comprador”, y como consecuenciales la restitución del bien y el pago de $10.350.000 a título de frutos y $25.000.000 por cláusula penal. Como sustento de las aspiraciones relató que el 9 de abril de 2018, junto con Serafín Parra Silva, suscribieron documento en el que este se comprometió a comprar el inmueble ya referido -la cuota parte- por un precio de $250.000.000, anticipando la suma de $150.000.000 y estipulándose que los $100.000.000 restantes se cancelarían al momento de la escrituración, acordada para el 1 de mayo de 2018 en la Notaría Única de Oiba, Santander, pero que por ser un día festivo se entendía corrida para el 2 de mayo de 2018, fecha en la que el citado señor no compareció, ni cubrió el faltante, a diferencia de él que sí se presentó con Luz Elsa Serrano Cruz, “quien tiene la titularidad del predio y ratifica la venta de bien ajeno”; anota que con ese proceder el demandado le causó serios perjuicios, estando por ello obligado a reconocer la clausula penal y a pagar los frutos por la explotación del fundo, en tanto le fue entregado desde la fecha en que se celebró el precontrato. 2.
La demanda fue admitida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito del Socorro, Santander, mediante proveído de 5 de agosto de 2020. El accionado contestó con oposición, señalando que luego de efectuada la promesa cambiaron el momento de la escrituración, acordando verbalmente que se haría cuando se pagara el impuesto predial, lo que se realizó hasta el 3 de julio de 2018, por eso el 2 de mayo de 2018 no se presentó a la notaría ni pagó el saldo, sin contar con que para esa calenda Pedro Manuel Vargas Serrano no estaba en condiciones de honrar su prestación, pues para entonces no tenía el dominio, como tampoco lo tenía la persona que dijo lo acompañaba (su progenitora), sino que la titular era Luz Ayda Vargas Serrano. Igualmente acotó que el 3 de diciembre de 2018 le hizo un abono de $20.000.000, expidiendo Pedro Manuel Vargas Serrano una letra de cambio en garantía, así como que en múltiples ocasiones lo ha contactado para que concreten la enajenación y que es él quien no ha querido, negándose a su vez a recibir los $80.000.000 del saldo del precio.
Propuso las defensas de mérito denominadas “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA POR SER CONTRATANTE INCUMPLIDO”, “CONTRATO NO CUMPLIDO POR EL DEMANDANTE”, “CONTRATO CUMPLIDO POR MI REPRESENTADO COMO PROMITENTE COMPRADOR” y “RECONOCIMIENTO Y PAGO DE MEJORAS”. Paralelamente entabló demanda de mutua petición en la que se vinculó además a Luz Elsa Serrano Cruz, pidiendo por esta vía que se cumpliera el contrato con pago de perjuicios, fundado en que el único incumplido fue Pedro Manuel Vargas Serrano (pretensiones principales), o en su defecto, partiendo de un incumplimiento recíproco, que se cumpliera el contrato sin pago de perjuicios (pretensiones subsidiarias).
La reconvención, luego de la intervención de esta Colegiatura y de una subsanación, fue admitida el 8 de octubre de 2021, imprimiéndosele el trámite de rigor. Los convocados la replicaron, planteando en su defensa la excepción de “cumplimiento del contrato por parte del vendedor demandante” y la “GENÉRICA UNIVERSAL”; Luz Elsa Serrano Cruz adicionalmente propuso la excepción dilatoria de “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA” 3.
El 9 de octubre de 2024 se llevó a cabo la audiencia inicial, y la audiencia de instrucción y juzgamiento fue evacuada en sesiones del 12 de noviembre de 2024, 26 de noviembre de 2025 y 4 de diciembre de 2025. 4. El 4 de diciembre de 2025 el estrado de conocimiento finiquitó la instancia, despachando desfavorablemente tanto las pretensiones de la acción primigenia como las pretensiones principales de la demanda de reconvención, accediendo a las súplicas subsidiarias de la última, disponiendo, para el cumplimiento forzado de la promesa de compraventa, que Pedro Manuel Vargas Serrano y Luz Elsa Serrano Cruz acudieran a correr la respectiva escritura el 4 de febrero del año que avanza a las 10:00 a.m., fecha en la que igualmente debía presentarse Serafín Parra Silva para suscribir el instrumento público y cancelar el faltante del precio debidamente indexado, el cual ascendía a la suma de $153.045.582,9.
Por la misma línea, condenó en costas a Pedro Manuel Vargas Serrano y Luz Elsa Serrano Cruz. El fallador principió acotando que no veía en el contrato base del pleito alguna circunstancia que llevara a restarle validez, ya que no haberse puesto la hora en que debían acudir las partes a la notaría no lo afectaba, pues “seguramente las partes si son diligentes y si incurrieron en esa omisión, pues irán allá a la notaría y estarán ahí pendientes de que aparezca la otra parte”.
Seguidamente abordó la posición de Pedro Manuel Vargas Serrano, indicando que prometió vender algo de lo que no era dueño, explicando que en estos casos la jurisprudencia condicionaba la validez a tener la propiedad para la época en que debe celebrarse el negocio prometido, lo que en el caso de marras no se dio, pues para el 2 de mayo de 2018 el folio inmobiliario muestra que no lo había adquirido, la titular era su hermana Luz Ayda Vargas Serrano, concluyendo que como nada tenía nada podía transferir y eso lo hacía incumplido, y que si bien aquella testificó en el proceso, asegurando que también estaba en la notaría, otra cosa fue la plasmada en los hechos de la demanda (que lo acompañaba solo su progenitora), catalogándola como una declaración defensiva y acomodada dada con la única intención de engañar al despacho, por lo que la descartó, sumado a que nada en tal sentido quedó en el acta de comparecencia extendida por el dador de fe pública.
Reseñó que el actor principal también desatendió sus deberes al presentarse a la notaría sin la documentación necesaria, pues “cuando uno va a cumplir un negocio no se trata simplemente de hacer presencia, hay que hacer presencia con todos los juguetes y un requisito muy importante que se pide para otorgar una escritura es el paz y salvo (…) dentro del proceso hay evidencia suficiente que da cuenta que para el 2 de mayo del año 2018 el impuesto predial no se había pagado.
Luego, ninguna persona podría obtener la prestación de un servicio notarial sin la presentación del documento idóneo para ello”, derivando de todo lo anterior que no estaba habilitado para pedir la resolución con pago de perjuicios. Ubicado en sede de reconvención y tras verificar que Serafín Parra Silva también fue incumplido, pues no acudió cuando tocaba a escriturar -habló de incumplimiento mutuo de obligación conjunta-, señaló que ninguno de los contratantes estaba en mora en los términos del artículo 1609 del Código Civil, y que de sus dos pretensiones la admisible era la ejecución sin perjuicios, por lo que así lo ordenaría, y que éste, cuando fuera a realizar tal acto, debía completar el precio con su corrección monetaria, señalando que lo insoluto eran $100.000.000, dejando al margen los $20.000.000 relacionados con el ejecutivo que involucra a las mismas partes y se adelanta ante otro estrado, porque no interferiría con él, máxime que estimaba dudosa y dolosa la conducta de primero negar el abono y luego aceptarlo; consideró que era inadmisible que “Con la excusa del olvido, una persona de la edad de Pedro Manuel, que se le olvide que recibió $20.000.000 el 3 de diciembre del año 2018, que hizo un título valor por esos $20.000.000 y que los $20.000.000 después de haber salido en la contestación de la demanda de reconversión negando, incluso negando que había firmado algún título, incluso estando el proceso en el Juzgado Promiscuo Municipal de Oiba, al que no quiso ni siquiera concurrir a hacer su defensa, diga que era que se le había olvidado y niegue que lo que se le pagó a buena cuenta del saldo” (…), “finalmente viene a decir que ahora sí se acordó que sí le había prestado $20.000.000, que sí le firmó un título cuando él sabe que tiene un pleito en el juzgado, ya le embargaron algunos de sus bienes, asistió a las propias diligencias, o sea, cuál es el afán de mentir y de faltar a la verdad” (…) “el despacho, aún a pesar de todo lo vertido, aún a pesar de que por la parte demandada y demandante en reconvención se dijo desde el inicio que había dado esos $20.000.000 y que obedecía a este título, como el señor Pedro Manuel Vargas Serrano demandante, siempre lo negó, no quiso admitirlo y lo negó, solamente hasta este momento cuando ya el asunto está definido allá ante el Juez Promiscuo Municipal de Oiba va y reconoce; el despacho no interferirá en esa, en el cobro y pago de esa obligación, y deberá Pedro Manuel Vargas Serrano pagar conforme lo ha dispuesto aquí el juez y aquí el saldo del precio se dispondrá del pago en la forma en que se encuentre insoluto” 5.
El vocero del actor principal y de los reconvenidos se alzó contra la sentencia, planteando 3 inconformidades: (i) indebido juicio de valoración de la prueba al haber dado por incumplido a Pedro Manuel Vargas Serrano, siendo que este siempre estuvo en disposición de cumplir la promesa de compraventa, insistiendo que quien faltó a lo convenido fue Serafín Parra Silva, porque no compareció a la notaría ni hizo el pago de lo que faltaba del precio, y pese a los múltiples requerimientos fue renuente;
(ii) si se concluyó un incumplimiento recíproco lo que debió declararse, conforme al actual criterio de la Corte Suprema de Justicia, no es el cumplimiento sino la resolución del contrato sin indemnización de perjuicios; (iii) se incurrió en error fáctico y sustancial en las “restituciones mutuas”, generando un perjuicio a Pedro Manuel Vargas Serrano al no incluir en ellas los $20.000.000 que hacen parte del precio, los mismos que Serafín Parra Silva está cobrando mediante ejecutivo que cursa ante un Juzgado Promiscuo Municipal de Oiba, Santander, refiriendo que si bien en su momento, en la contestación de la reconvención, el otrora apoderado refutó ese abono, al absolver interrogatorio su procurado fue leal y lo reconoció, siendo necesario que eso tenga repercusión en este proceso. 6.
Esta sede funcional emitió proveído el 20 de enero de 2026 admitiendo la apelación y ordenando dar el trámite de rigor (artículo 12 de la Ley 2213 de 2022). El extremo disidente allegó memorial el 2 de febrero de 2026 (mediante correo electrónico con copia a la contraparte) y el no recurrente optó por el silencio. CONSIDERACIONES 1. Como no se atisban irregularidades adjetivas y se copan los presupuestos procesales, hay lugar a efectuar pronunciamiento de fondo, no sin antes recordar que la competencia de la Sala, por virtud del principio de consonancia que gobierna la apelación, se circunscribe a examinar los aspectos que fueron materia concreta de inconformidad, sin perjuicio de que se aborden puntos que aparezcan íntimamente ligados a ellos (Art.328 C.G.P.). 2.
Como es sabido, “los contratos son para cumplirlos, es el axioma en el que las partes asientan sus expectativas al celebrarlos, de tal manera que el comportamiento que cada una espera de la otra es que voluntariamente y en la oportunidad fijada ejecute cabalmente las prestaciones a su cargo.”1 No obstante, si de un contrato bilateral se trata y alguno de los que en él interviene no honra su débito, entra en juego la condición resolutoria tácita regulada en el artículo 1546 del Código Civil -también establecida para los negocios mercantiles en el artículo 870 del Código de comercio-, que da la posibilidad de incoar a la administración de justicia la resolución o terminación (según contenga obligaciones de ejecución instantánea o de tracto sucesivo) o, si así se prefiere, el cumplimiento de la convención. A partir de lo previsto en este precepto se decantó en un inicio que la opción de perseguir el quiebre del vínculo, o la ejecución forzosa, ambas con indemnización de perjuicios, la tenía únicamente el contratante cumplido.
Bajo ese alero se estableció, también de antaño, que para la prosperidad del reclamo 1 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC 5312 de 2021. judicial era menester demostrar 3 presupuestos: a) la existencia de un contrato válido sinalagmático, b) el incumplimiento total o parcial del demandado, y c) que el promotor cumplió o se allanó a cumplir con lo que a él correspondía. El primer requisito, a la hora de ahora, se mantiene inalterado.
Los dos restantes, por el contrario, han sido redimensionados por la jurisprudencia patria; el segundo, en el sentido de que solo los incumplimientos esenciales, determinantes o trascendentes pueden fundar un pedido resolutorio, con lo que se cierra el paso a que infracciones de poca monta arrasen con una convención que ha tenido un principio de ejecución, honrando además el principio de estabilidad de los contratos2; y el tercero, admitiéndose que la alternativa que consagró el legislador la pueda ejercer también quien igualmente ha caído en desatenciones contractuales, puntualmente para casos de incumplimiento recíproco simultáneo, tan solo que en este eventos no hay derecho al pago de perjuicios.3 3.
Con ese breve introito se desciende sobre el remedio vertical, iniciando con el primer reparo por cuyo conducto se achacó al a quo una indebida valoración probatoria, aseverándose que producto de ella concluyó que Pedro Manuel Vargas Serrano había sido contratante incumplido, siendo que siempre estuvo presto a lo que le tocaba. 3.1. Delanteramente cumple hacer 3 precisiones: 3.1.1.
El citado señor, como gestor de la acción principal, deprecó resolución con pago de perjuicios, enrostrando a Serafín Parra Silva ser el único que incumplió el contrato celebrado el 9 de abril de 2018 sobre el 50% del predio denominado “El Triunfo” ubicado en la Vereda Pedregal del municipio de Oiba, Santander, e identificado con matrícula No. 321-38866 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Socorro, Santander. 3.1.2.
Dicho pacto, aunque impropiamente se rotuló como de “compraventa”, y pese a que uno dijo vender y el otro comprar, con base en lo regulado al final de la cláusula tercera y en la cláusula séptima, respecto a que comparecerían luego a realizar la respectiva escrituración, cabe entender que la intención no fue enajenar sino allanar el camino para una convención futura, aquella con la que se concretaría el título bajo la formalidad exigida por la ley, es decir, en su real dimensión, lo que hubo fue una promesa de contratar.
Esto, conforme lo normado en el artículo 1618 del Código Civil, según el cual “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”. 3.1.3. En punto del requisito de validez de la promesa de compraventa, de contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato (Art.1611-3 del C.C. subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887), no hay reparo de parte de esta Corporación, toda vez que la falta de indicación de la hora en que los promitentes comprador y vendedor debían Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencias SC 5312 de 2021 y SC 436 de 2023, entre otras. 2 Criterio adoptado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia a partir de la sentencia SC-1662 de 2019. 3 comparecer a la Notaría Única de Oiba, Santander, se tiene por solventada con lo que ha explicado la jurisprudencia, de que “No es la hora el momento determinante para entender el plazo.
No. Cuando se hace referencia al día, se tiene que admitir que los contratantes han querido que, dentro del tiempo de disponibilidad de la notaría, se pueda cumplir el negocio prometido. Claro está que por razones de conveniencia harían más definido el señalamiento de la hora, particularmente para no dejar abierta toda la jornada laborable para atender la obligación; pero la omisión no puede acarrear la consecuencia que el casacionista le endilga a la promesa de contrato de carecer del requisito del plazo”4, así como tampoco constituye escollo el hecho de que se fijara un día en el que no habría servicio notarial, por ser feriado, en tanto esto se resuelve a la luz del artículo 70 del Código Civil subrogado por el artículo 62 de la Ley 4° de 1913, debiendo entenderse quedaba para el día hábil siguiente, esto es, para el 2 de mayo de 2018, no siendo de recibo lo que sostuvo el demandado principal Serafín Parra Silva, de que verbalmente modificaron ese plazo, acordando hacerlo cuando estuviera cancelado el impuesto predial del fundo, habida cuenta que “por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita”5 3.2.
El instructor determinó que Pedro Manuel Vargas Serrano era contratante incumplido y que por ello su acción debía naufragar, soportado en que para el 2 de mayo de 2018 no tenía el dominio de lo que prometió vender y en que se presentó ese día a la notaría sin llevar consigo el paz y salvo reglamentario. No hubo desavío en tener por demostradas tales circunstancias, en tanto ambas brotan de los documentos traídos a la contienda, específicamente del certificado de tradición y libertad del predio “El Triunfo”, en el que figura que para entonces la dueña del 50% era su hermana Luz Ayda Vargas Serrano, y del certificado de comparecencia (Acta No.006) expedido por la Notaría Única de Oiba, Santander, en el que aparece que Pedro Manuel Vargas Serrano exhibió “el Documento contrato de venta firmado por PEDRO MANUEL VARGAS y SERAFIN PARRA SILVA y la escritura No. 1.208 del 16-12-2011 Notaria 2a de Socorro en la cual se ve registrado el 50% del predio a nombre de VARGAS SERRANO LUZ AIDA.
Presento certificado de Libertad y tradición y presento en efectivo la suma de $3.851.500 dinero que corresponde al 50% del pago de impuesto predial” El quid está en si por esas dos situaciones podía enrostrársele incumplimiento de la promesa, lo que pasa a examinarse de forma separada. 3.2.1. Teniendo claro que la obligación central derivada del convenio de marras es de hacer, consistente en acudir a constituir el título de la enajenación (correr la escritura respectiva), bien pronto se llega a que por la eventualidad 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 1 de marzo de 1985. 5 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 25 de febrero de 1991. mencionada -no ser propietario- no podía ni puede tenerse al promitente vendedor como transgresor. Con todo y que allí se hubiera regulado el cumplimiento anticipado de algunas prestaciones propias de la compraventa, como la entrega de la cosa y el pago del precio -que es posible hacerlo mediante clausula accidental-, no debe confundirse el objeto de la promesa con el objeto del negocio jurídico definitivo.
Para prometer vender, e incluso para vender, no es menester ser dueño, siendo importante recordar que la legislación nacional permite la venta de cosa ajena. En palabras de la Corte Suprema de Justicia, “(…), no es necesario tener el carácter de titular de la propiedad que se promete en venta en el momento de celebrar el contrato contentivo de ésta.
Mas aún, tampoco es necesario tener el carácter de titular de dominio del objeto vendido de manera coetánea a la celebración del contrato de venta, pues la venta de cosa ajena vale, en los términos del artículo 1871 del Código Civil. Lo anterior corresponde a la naturaleza obligatoria de tales contratos, y sin perjuicio de que por cláusula expresa se establezca voluntariamente como condición (desde luego, accidental), que al momento de la suscripción de la escritura de venta el promitente vendedor tenga la calidad de propietario o lo acredite, (…) De ahí que el hecho de la no titularidad del dominio del reconviniente alegado por la parte demandante reconvenida a manera de hecho exceptivo, no compromete la validez del contrato de promesa de venta, ni entrañe su violación. Si la prometiente vendedora se ha colocado o no en la imposibilidad de verificar una tradición válida, es cuestión que no puede determinarse de antemano, en el momento en que se suscribe la promesa, o que se otorga la escritura prometida, pues con posterioridad a estos hechos puede adquirirse la totalidad del dominio a fin de efectuar una tradición válida.
Luego, para la ejecución del contrato de promesa de venta, vale decir, para el otorgamiento de la escritura prometida, no es necesario demostrar la titularidad del dominio, salvo la cláusula expresa que lo exija (…)”6 De tal suerte que ningún impedimento hay para escriturar con miras a enajenar un inmueble del que no se tiene el dominio, a menos que los contratantes así lo hayan dispuesto mediante clausula expresa, misma que no existe en el caso bajo estudio; para quien vende en esas condiciones el escollo está en la tradición (el modo), pues no podrá materializarla, pero esta obligación no es inherente a la promesa sino que nace a la vida jurídica con la compraventa y por virtud de ella, siendo entonces un aspecto infértil para colegir incumplimiento de la promesa, habiendo desacertado el juez en este punto.
Con ese norte, inane es adentrarse en disquisiciones respecto a si estuvo bien o no prescindir de la declaración de la dueña Luz Ayda Vargas Serrano7, cuestión criticada al desarrollar la censura, porque al margen de lo que ella haya sostenido lo cierto es que lo indispensable era que acudiera el prometiente vendedor y así aconteció como consta en el cartulario. 3.2.2.
Otro es el análisis si se inspecciona el segundo incumplimiento deducido por el sentenciador, el de no presentar los comprobantes fiscales el día 6 Sala de Casación Civil. Sentencia de 23 de mayo de 1988. Hermana del actor principal, quien en diligencia testimonial manifestó que para ratificar la venta también fue a la notaría el día que posteriormente fijaron (4 de julio de 2018). 7 previsto para la escrituración, pues no hacerlo, como lo ha explicado el tribunal de cierre de la jurisdicción ordinaria, sí tiene la entidad suficiente para convertir al promitente vendedor en infractor contractual.
Bastante ilustrativa es la sentencia SC 4801 de 2020, providencia en la que se aquilató que se trata de “un débito connatural para todo enajenante de una heredad, en tanto que la traslación del dominio de todo bien raíz requiere de escritura pública, por mandato del artículo 1857 del Código Civil, la que de paso exige aquellas pesquisas tributarias”.
Luego de asentar que el cumplimiento de la carga fiscal era ajeno a la obligación principal desgajada del contrato de promesa de venta, y que no encajaba dentro de sus elementos esenciales, naturales, ni accidentales, la dimensionó como “una prestación conexa al contrato preliminar e incluso al prometido, que de cualquier forma corresponde verificar al notario público”.
Al final del estudio, luego de trasuntar las reflexiones hechas en ese sentido en casos análogos (sentencias SC 028 de 2003 rad.6688 y SC 4420 de 2014 rad.2026-00138-01), concluyó que “omitir el deber demostrativo de estar a paz y salvo con las cargas tributarias del predio objeto de la venta, por parte del negociante a quien correspondía esta prestación, le resta la posibilidad de solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios fincado en el desacato de su contraparte, en tanto releva que no se allanó a cumplir las obligaciones derivadas del acto preparatorio que suscribió (arts.1546 y 1609 C.C.).” Bajo esa tesitura, prístina y que se ajusta plenamente al presente litigio, se llega a hubo incumplimiento de Pedro Manuel Vargas Serrano, en tanto el 2 de mayo de 2018, día en que debía surtirse la escrituración, no presentó al despacho notarial el paz y salvo del predio, siendo este el documento pertinente y no la suma de dinero que aseguró tenía disponible para cumplir con lo del caso, tanto más cuando salió a flote que el pago del tributo solo vino a darse hasta el 3 de julio de 2018.
Se justifica así la negativa de las pretensiones de la demanda principal, fracasando entonces el primer ataque. 4. Se criticó también las resultas finales del pleito, arguyendo el inconforme que si la célula judicial de conocimiento concluyó que hubo incumplimiento de ambos contratantes, lo único procedente, conforme a lo doctrinado por Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, es la resolución del contrato sin indemnización de perjuicios.
Este tópico, de pleno derecho, se despeja posando la vista en la sentencia SC 1662 de 2019, mediante la que la alta corporación hizo rectificación doctrinaria, abandonando la tesis tradicional prohijada desde 1985 y volviendo a la postura que en otrora tuvo, de permitir, para evitar el estancamiento contractual, que las opciones del artículo 1546 del Código Civil también puedan ejercitarse cuando hay incumplimiento recíproco simultáneo, eso sí, sin derecho a resarcimiento.
De la revisión de rigor se concluye la sinrazón del apelante, ya que en aquella se explicitó que ante la situación particular señalada siguen teniéndose las dos vías legales, esto es, tanto la resolución o terminación, como la del cumplimiento obligado, todo a merced de lo que los involucrados incoen. En las motivaciones del aludido pronunciamiento, una vez fijada la regla de derecho que resolvía la problemática, se remató diciendo: “De esos presupuestos se concluye que en la hipótesis que ocupa la atención de la Corte, se reitera, la insatisfacción de las obligaciones establecidas en un contrato bilateral por parte de los dos extremos de la convención, también es aplicable la resolución del contrato, sin perjuicio, claro está, de su cumplimiento forzado, según lo reclame una cualquiera de las partes” (subraya fuera de texto original).
Esto, vale decirlo, no fue una consideración aislada, si en la cuenta se tiene que se trajo a colación la sentencia de 7 de diciembre de 1982 proferida dentro del proceso ordinario de Luis Guillermo Aconcha contra Antonio Escobar, última proferida bajo la línea a la que se retornaba, la cual daba visos claros sobre tal predicamento. En esta, en los apartes transcritos, se perfiló que “En los contratos bilaterales, cuando ambos han incumplido, ninguno está en mora.
Pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal, sin cláusula penal y sin indemnización de perjuicios. Y obviamente pueden pedir la resolución, también sin indemnización de perjuicios. (…) Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple.
En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal” (subraya fuera de texto original) Dicha línea, la general retomada con la sentencia SC 1662 de 2019, ha sido ratificada sin salvedades en pronunciamientos posteriores; por citar algunos, en las sentencias SC 4801 de 2020, SC 3666 de 2021, SC 3972 de 2022 y SC 436 de 2023.
Así las cosas, ante el incumplimiento de los dos extremos -se parte de lo atrás reflexionado frente a Pedro Manuel Vargas Serrano y de la conclusión que llegó indiscutida a esta instancia de que Serafín Parra Silva también lo fue-, era viable deprecar el cumplimiento de la promesa de venta, y que así se decretara, sin que se imponga determinar si aquél fue o no grave, dado que ese escrutinio solo es necesario si lo suplicado es la ineficacia del pacto.
En suma, no se equivocó el a quo al disponer el cumplimiento del precontrato sin reconocimiento de agravios, de ahí que el segundo embate tampoco salga avante, sin que haya lugar a descender sobre lo argüido por el inconforme de que Luz Elsa Serrano Cruz no obstante haber sido demandada no podía ser destinataria de las condenas por tratarse de una tercera que no participó en el convenio preparatorio, aspecto que al no haber sido mencionado al apelar no podía ser incluido como hecho novedoso al sustentar el recurso.
No se pierda de vista que la oportunidad de alegar ante el juez de apelaciones, conforme a la ley adjetiva, es única y exclusivamente para desarrollar los reparos efectuados ante el servidor que emitió la providencia, que no para variarlos ni adicionarlos. (inciso 2° del numeral 3° del artículo 322 del C.G.P.) 5. El tercer reproche gira en torno a la parte del precio que se tuvo como cancelada en la sentencia, cuestionando que se haya tomado como tal la suma de $150.000.000, cuando en realidad fueron $170.000.000, atendiendo el abono ulterior realizado por Serafín Parra Silva, admitido por el promitente vendedor en audiencia pública.
En efecto, el juez para establecer el saldo pendiente de pagar, que ordenó cubrir actualizado al momento en que se concrete la escrituración, solo descontó lo recibido al celebrar la promesa, obviando los $20.000.000 que el actor principal finalmente confesó haber recibido8, esto último ex profeso, basado en que contrariaba lo manifestado por su apoderado desde el comienzo, de lo que infirió una conducta pérfida con el proceso, aunado a que aquél aceptó una letra de cambio que fue judicializada ante el Juzgado Segundo Promiscuo Municipal de Oiba, Santander, y que el deudor en ese escenario nada refutó, lo que le impedía incluir ese rubro acá, porque hacerlo sería dar al traste con ese trámite en el que ya existía providencia ejecutoriada ratificando la orden de apremio.
Vistas las diligencias se encuentra que Pedro Manuel Vargas Serrano al dar respuesta a la demanda de reconvención negó el pluricitado abono y negó haber girado la letra de cambio, admitiendo lo propio solo hasta el final, cuando absolvió interrogatorio. Con todo y lo reprochable que resulte la conducta de la parte, desconocedora del deber consignado en el numeral 1° del artículo 78 del C.G.P.9, con tintes incluso de temeridad al abrigo de los numerales 1° y 3° del artículo 79 ibídem10, no es dable sentenciar prescindiendo de ese conocimiento.
De acuerdo con el principio de necesidad de la prueba, “Toda decisión judicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso” (Art.164 C.G.P.). Bajo este apotegma, si hubo una confesión del prometiente vendedor dentro del marco de una de las diligencias acá ordenadas, consistente en haber recibido luego de celebrada la promesa un abono en cuantía de $20.000.000, lo cual armoniza con lo planteado por el prometiente comprador al defenderse de la demanda principal y al reconvenir, es claro que el juez no podía apartarse de ese hecho probado.
Al margen de lo que oficiosamente verificó -existencia y estado actual de ejecución paralela iniciada por el promitente comprador contra el promitente vendedor-, lo cierto es que el fallador no podía sustraerse de considerar un aspecto que toca con la cuerda sustancial acá debatida, con incidencia directa en la parte del precio pendiente de solventar.
Esto, vale decirlo, sin asumir postura ni adentrarse en otras relaciones jurídicas ajenas a este marco procesal. De manera que debe incluirse enmienda en este punto, dirigido no a garantizar una “restitución mutua” -como lo sostuvo el apelante-, pues no lo es, sino a que el comprador atienda su contraprestación en los justos y estrictos términos que le toca.
Ver archivo 40 del cuaderno de primera instancia, minuto 3:09 a 4:23. Dentro de las varias manifestaciones, hizo la siguiente: “Sí, ahí están los 170.000.000, los 150 que me dio más los 20. Lo que pasa es que no me acordaba lo de la letra esa, pero el me dio los 20. Ahí están ya yo, o sea, están los 170 lo que me ha dado” 8 9 “Proceder con lealtad y buena fe en todos sus actos” “1.
Cuando sea manifiesta la carencia de fundamento legal de la demanda, excepción, recurso, oposición o incidente, o a sabiendas se aleguen hechos contrarios a la realidad. 10 (…) 3. Cuando se utilice el proceso, incidente o recurso para fines claramente ilegales o con propósitos dolosos o fraudulentos” Basta lo dicho para concluir que prospera la última censura, debiendo resaltarse que lo apuntalado al sustentar la apelación, de que a la par de la indexación del faltante del precio debieron reconocerse intereses legales civiles del 6% anual, no admite análisis por ser un tópico que, al igual que ocurrió con la supuesta inoponobilidad por falta de legitimación negocial de Luz Elsa Serrano Cruz, no fue recriminado en su debida oportunidad. 6.
Se deriva de lo explanado que el fallo debe mantenerse, sin perjuicio de la reforma de los siguientes numerales: (i) al numeral primero, forzosa por técnica, ya que la legitimación en la causa, como presupuesto de toda pretensión, no es algo que deba estudiarse porque así se proponga por las partes, sino que se trata de un ítem que debe abordar el juzgador cuando se apresta a dirimir la controversia, toda vez que lo primero que debe determinar es si quien acciona o es accionado, tiene o no la vocación para incoar o hacer frente a la demanda, partiendo de la relación jurídico sustancial que le subyace.
Y si no se copa este requisito, como por ello solo se frustra el reclamo judicial porque despunta en la no estructuración del derecho-, no hay lugar a revisar ni proveer sobre excepciones de mérito11; (ii) al numeral séptimo, para precisar que el faltante del precio no es de $100.000.000 sino de $80.000.000, siendo este último el que debe someterse a la correspondiente corrección monetaria.
Como solo fructificó uno de los tres reparos formulados a la sentencia, se condenará en costas de esta instancia al demandante principal, en favor del demandado principal y demandante en reconvención, en un 66%. DECISIÓN La Sala de Decisión Civil - Familia - Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Gil, Santander, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
1. Modificar el numeral primero del fallo proferido el 4 de diciembre de 2025 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito del Socorro, Santander, el cual queda de la siguiente manera: “Declarar que Pedro Manuel Vargas Serrano no tiene legitimación en la causa para deprecar la resolución, con pago de perjuicios, del contrato de promesa de venta celebrado el 9 de abril de 2018 con Serafín Parra Silva sobre el 50% del predio denominado “El Triunfo” ubicado en la Vereda Pedregal del municipio de Oiba, Santander.” Así lo ha ilustrado la jurisprudencia patria, pudiendo verse, entre otras, la sentencia de 11 de junio de 2001, radicación 6343, de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la que se explicó, “La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.
Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose (…) A la verdad, la naturaleza de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor (…) Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad (…) De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido “y por indagar si al demandante le asiste.
Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen (G.J. XLVI, 623; XCI, pág. 830)” 11 2. Modificar el numeral séptimo del fallo de fecha y procedencia antedichas, en el sentido de que el saldo insoluto del precio no es $100.000.000 sino $80.000.000, valor a pagar por el promitente comprador al momento de celebrar el contrato prometido, indexado conforme a los cálculos que debe realizar el a quo uno vez retorne el expediente a su despacho. 3.
Confirmar los numerales segundo, tercero, quinto, sexto, octavo y noveno del fallo de fecha y procedencia antedichas. Respecto del numeral sexto, una vez regrese el expediente al a quo, este deberá reagendar la fecha y hora para que se surta la respectiva escrituración. 4. El numeral cuarto de la sentencia, que no fue atacado, permanece incólume. 5.
Costas de esta instancia a cargo del demandante principal, en favor del demandado principal y demandante en reconvención, en un 66%. Fijar como agencias en derecho el equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes. 6. Oportunamente regresen las diligencias al juzgado de origen. Esta decisión fue discutida y aprobada en Sala especializada del veinticinco (25) de junio de dos mil veintiséis (2026), según acta No. 08 de dicha fecha.
Notifíquese, Fabián Marcel Lozano Otálora Magistrado (con aclaración parcial de voto) Javier González Serrano Magistrado (con aclaración parcial de voto) Leonardo Castro Manrique Magistrado Firmado Por: Fabian Marcel Lozano Otalora Magistrado Sala 003 Civil Familia Laboral Tribunal Superior De San Gil - Santander Leonardo Castro Manrique Magistrado Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De San Gil - Santander Firma Con Aclaración Parcial De Voto Javier Gonzalez Serrano Magistrado Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De San Gil - Santander Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a4a8e028d13b3a310e45d9cf8d5b884934ccde3632561f23a9c97ff5fa6 ca552 Documento generado en 30/06/2026 03:51:27 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica