Declarativo Demandante: Conjunto Residencial Territorio Verde P.H. Demandada: Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. Rad. 11001319900120226493701 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 21 de agosto de 2024.
Acta 30. Bogotá D.C., veintiuno (21) de agosto de dos mil veinticuatro (2024). Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por una de las demandadas contra la sentencia emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio el 18 de abril de 2024, dentro del trámite impulsado por el Conjunto Residencial Territorio Verde P.H. contra Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Inmobiliario Territorio Verde.
ANTECEDENTES 1. El Conjunto Residencial Territorio Verde P.H. presentó la acción en referencia, con el propósito de que se declare que conforme al peritaje entregado por la Asociación Lonja de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia, la Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. deben reparar todas y cada una las deficiencias constructivas que se han verificado en la copropiedad, para efectos de lograr la entrega a satisfacción de las zonas comunes del edificio, conforme a lo que establece la Ley 1480 de 2011, la Ley 675 de 2001 y otras normas complementarias.
Y, además, para que se declare que previo a que inicien los trabajos, deben entregar la descripción de las obras específicas a realizar, así como el cronograma en el que éstas se ejecutarían. En subsidio, para que se declare la responsabilidad de las convocadas por la violación a las disposiciones del Estatuto del Consumidor, esto es, de los derechos 001-2022-64937-01 1 de los propietarios y residentes de la propiedad horizontal, ordene el arreglo de los hallazgos encontrados, disponga el pago de $1.316.382.048,oo que equivalen al valor de las mejoras, e impongan las multas a que hubiere lugar por el incumplimiento de las obligaciones. 2.
El demandante tuvo como sustento de sus peticiones, que: 2.1. Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y la Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. desarrollaron el conjunto residencial sobre la Carrera 71 # 37 - 350 de la vereda La María en el municipio de Itagüí - Antioquia, bajo las Licencia 0162 del 16 de junio de 2015, 0229 del 26 de junio de 2018 y, 0391 del 29 de noviembre de 2018. 2.2.
El proyecto urbanístico de vivienda multifamiliar iba a constar de “(7) siete pisos de altura para parqueaderos y zonas comunes vivienda, Etapa1 (147) ciento cuarenta y siete parqueaderos de carros de los cuales (71) setenta y uno son privados y (76) setenta y seis visitantes, Parqueaderos de Motos (341) Trescientos cuarenta y uno de los cuales (178) ciento setenta y ocho son privados y (163) ciento sesenta y tres visitantes, número de unidades de apartamentos Torre 1 (290) Doscientos noventa y Torre 5 (295) Doscientos noventa y cinco”. 2.3.
No se han formalizado ni entregado las zonas comunes en su totalidad, tampoco las garantías de calidad de obra conforme a la Ley 1480 de 2011 y el artículo 24 de la Ley 675 de 2001. 2.4. Como la copropiedad detectó algunos defectos importantes en el edificio, contrató a la Asociación Lonja de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia con el objetivo de que definiera si se habían cumplido los requerimientos específicos, técnicos y jurídicos, e igualmente para que determinara si habían obras a realizar por parte de la constructora para la entrega a satisfacción del proyecto, entidad que el 10 de diciembre de 2020 informó sobre 282 falencias constructivas y, que elaboró un informe que fue entregado a título de reclamación directa por parte de la administración. 2.5.
No obstante que las accionadas conocieron de las inspecciones realizadas para la elaboración del análisis técnico y de los defectos advertidos, no han atendido a los requerimientos del convocante, incluso cuando fueron citadas a conciliación para resolver el conflicto. 001-2022-64937-01 2 2.6. El 23 de julio de 2022 se realizó un nuevo estudio profesional para tasar los hallazgos, encontrándose que los trabajos que deben realizarse ascienden a $1.316.382.048.oo. 3.
Agotado el trámite de primera instancia, la Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. propuso las excepciones que denominó “calidad e idoneidad de los bienes comunes esenciales y no esenciales”, “caducidad de la reclamación formulada por la parte demandante”, “inobservancia de la carga de la prueba en cabeza de la parte demandante”, “improcedencia de la solicitud de indemnizaci ón de perjuicios”, “causa exclusiva del demandante” y, la “genérica”.
A su turno, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. interpuso las excepciones que rotuló “ausencia de legitimación en la causa por pasiva”, “caducidad de la reclamación formulada por la parte demandante”, “inobservancia de la carga de la prueba en cabeza de la parte demandante”, “improcedencia de la solicitud de indemnización de perjuicios” y, la “genérica”. 4.
El funcionario explicó, que si bien el patrimonio autónomo tenía una obligación de cara a que los recursos fueran invertidos en debida forma en el proyecto, a la escrituración de los inmuebles y, a una eventual devolución de los dineros si no se llegare al punto de equilibrio, se advirtió la falta de legitimación en la causa por pasiva de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en tanto que sus funciones no se ampliaban a garantizar calidad e idoneidad frente a las cargas del constructor y/o el promotor.
Adicionalmente manifestó, que era una carga probatoria del consumidor acreditar las fallas del producto y, a su vez del productor o proveedor, demostrar algún eximente de responsabilidad; que como la mayor parte de deficiencias reclamadas eran por acabados, sobre las mismas operó el fenómeno de la prescripción por no haberse radicado el trámite dentro del año siguiente al vencimiento de la garantía; que como los inmuebles se empezaron a habitar desde enero de 2019 y el término de la garantía vencía en enero de 2020, el plazo para radicar la acción fenecía en enero de 2021; que aun dándole una interpretación favorable a los consumidores, como la primera administraci ón definitiva se nombró por los copropietarios en noviembre de 2019, esto es, más de 6 meses después, el plazo vencía en noviembre de 2020 y para la presentación de la demanda en noviembre de 2021, pero fue hasta el 15 de septiembre de 2022 que se presentó aquella; y, que a pesar de que Camilo Andrés Angarita y Diego Vallejo manifestaron que hubo una intervención de los inmuebles, específicamente entre enero y marzo de 2021, lo cierto es que esa circunstancia a lo sumo podría alargar el lapso legal 3 meses.
Y de otro lado señaló, que como 001-2022-64937-01 3 -únicamente- se logró corroborar la existencia de la falla estructural por el talud, era procedente disponer que se hicieran las reparaciones que fueren necesarias para resolver esos inconvenientes. Sobre las pretensiones hizo precisión a tres, frente a la entrega y construcción de la piscina, así como de las zonas húmedas conexas (180-184), que si bien los representantes legales de las demandadas aceptaron que esos espacios no fueron entregados, esa situación está soportada en el artículo 16 del Estatuto del Consumidor en una fuerza mayor o caso fortuito, específicamente en la elevación de los precios producto de la pandemia y que provocó el retraso de la obra; en torno a la estabilidad del talud, que ese defecto estaba respaldado en la existencia de una falla estructural que generaba un riesgo, en que Diego Vallejo López hubiere reconocido su existencia y manifestado que además de estas dependencias, hacía falta entregar zonas verdes y vías hasta la culminación de la obra, en la experticia técnica del municipio de Itagüí y, en que no se hubiere observado que efectivamente los consumidores hubieren usado los espacios de manera indebida, por no realizar el mantenimiento o limpieza a las cañuelas de control de la fuente hídrica; y, en lo relativo a fisuras, que como ese no era un tema estructural, igualmente operaría la prescripción, con el agregado que, según el dicho del ingeniero estructural José Alirio Guzmán Espitia para su corrección era indispensable saber la causa y, que las demás habían sido producto de las fallas en la impermeabilización de la cubierta.
Finalmente, que de analizar el informe de hallazgos, circunstancias que no permiten evidenció que hay acreditar una falta de limpieza como el demandante lo confiesa en los hechos 9 y 12; que no es claro lo que se pretende sobre las faltas 11, 51, 79, 111, del concepto técnico; que aunque el representante legal de la demandante y de la demandada manifestaron que se habían realizado reparaciones, no se aportó prueba que las intervenciones hubieren quedado mal; que como hay solicitudes repetitivas como los ganchos de anclaje que se repiten en los hallazgos 83, 84, 85 y 86, lo que le resta congruencia a las pretensiones de la demanda; que el hecho de que en el estudio hubiere participado la apoderada del extremo interesado riñe con la independencia que debía acreditar el perito; que hay pretensiones que no se refieren deficiencias como tal, sino que buscan el concepto de un tercero, como por ejemplo el hallazgo 80; que en los hallazgos 97 y 100 se indicó que el sistema de bombeo contra incendios estaba certificado por bomberos; que hay pretensiones que no cuentan con soporte normativo como la 143; que hay elementos que desacreditan el acta de entrega de señalización, 001-2022-64937-01 4 iluminación y demarcación; que la pasiva material con el que demuestra los arreglos que se hicieron entre enero y marzo 2021; que el apoderado del actor dentro del interrogatorio de Promotora Inmobiliaria Territorio Verde aceptó que habían 147 puntos que fueron atendidos; que si bien el representante de la convocante José Daniel Marín Cuartas y, el testigo Camilo Andrés Angarita indicaron que se hizo una nueva verificación el 5 de abril de 2024, no se puede tener en cuenta esa manifestación, ni decretar de oficio alguna prueba, en tanto que eso podría entenderse como una colaboración a la demandante; y que no hay suficiente documental en el plenario sobre las fallas que generan riesgo o que estas se traten de temas estructurales. 5.
Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. apeló la decisión, criticando la valoración de la declaración de Diego Vallejo López, en la medida en que él confesó que no se habían entregado las zonas verdes y vías al municipio, no a la propiedad horizontal, que “tiene unas zonas de cesión de vías que están por fuera del proyecto”, lo que llevó según su dicho también, a una falsa fundamentación de la sentencia. Surtido el traslado correspondiente, la contraparte guardó silencio frente al recurso de apelación propuesto, motivo por el que la polémica pasa a resolverse conforme a las siguientes, CONSIDERACIONES 1.
Memórese que, el artículo 78 de la Constitución Política establece la protección de los consumidores como un derecho colectivo, delegando en la ley el control de la calidad de los bienes y servicios ofrecidos, así como los prestados a la comunidad, e igualmente de la información que debe suministrarse al público en su comercialización. En desarrollo de esa disposición normativa, la Ley 1480 de 2011 prevé diferentes mecanismos para el amparo de esa especial clase o grupo de personas regulando, entre otros aspectos, la adecuada publicidad que debe brindársele y la prohibición de que esta sea engañosa, la educación del consumidor, la idoneidad de lo comercializado, la protección contractual, los lineamientos relacionados con que lo distribuido no tenga algún defecto y, el derecho a la garantía legal. 2.
En el asunto bajo conocimiento, el acápite de pretensiones se limitó a que se declarara la responsabilidad de la Promotora Inmobiliaria Territorio Verde SAS por 001-2022-64937-01 5 violación al Estatuto del Consumidor y aplicación de garantías en favor del Conjunto Residencial Mirador De San Cancio PH; así como la obligación de la demandada de atender las 282 deficiencias constructivas conforme a todas las descripciones y hallazgos evidenciados por los profesionales que realizaron el Informe Técnico Profesional de Hallazgos para la Recepción de Bienes Comunes, según el que fueron clasificados en afectaciones gravísimas las deficiencias constructivas o el desmejoramiento de las especificaciones técnicas que deterioran las condiciones estructurales de los bienes comunes, las graves las que perjudican las condiciones de habitabilidad de los bienes privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no implican daño estructural y, las leves que se presentan dentro del término de garantía por aquellos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo, pero no influyen en la habitabilidad de la obra.
Sobre el particular, cumple insistir, en que los consumidores tienen varias y, específicas protecciones tanto legales como jurisprudenciales, dentro de las que se caracteriza (i) el deber de un sujeto que por su profesión porta un conocimiento minucioso del objeto a contratar, de dar noticia de los aspectos relevantes para sentar la certidumbre y confianza de que lo que ofrece corresponde a las expresas necesidades que el adquirente aspira satisfacer y, del que se exige que “toda información que se dé al consumidor acerca de los componentes y propiedades de los bienes y servicios que se ofrezcan al público deberá ser veraz y suficiente”, es decir, que no sea engañosa, de tal suerte que no induzca ni tenga la potencialidad de provocar error, engaño o confusión en la elección de compra del usuario, infracción de tal deber al que puede llegarse no solo en la eventualidad de que las características y propiedades del producto o servicio que se anuncian sean falsas, sino también en aquellos casos en que no se suministra la información suficiente -reticencia- omitiéndose la revelación de los datos necesarios para la correcta conformación del consentimiento del consumidor en aras de solventar si celebra o no el contrato, e igualmente, de sí adquiere o no el producto o servicio ofertado.
Por igual, (ii) la obligación a cargo de los productores y/o proveedores, que tiene como designio que ellos respondan por la calidad, idoneidad, seguridad, buen estado y funcionamiento de los productos, según la cual “cuando el bien objeto de la relación de consumo presenta inconsistencias que afectan esas características necesarias para asegurar su normal utilización y aprovechamiento, surge el débito que se concreta: o, en el suministro de lo necesario para dejar la cosa en 001-2022-64937-01 6 condiciones de ser usada de conformidad con su naturaleza que, de haberse satisfecho, materializa el cumplimiento de la obligación en comento, o, en la solidaria responsabilidad entre productor y expendedor en “los daños causados por los defectos de sus productos” y en general, todo lo relacionado con la atención que sea necesaria en una relación de consumo” 1.
Y, también, (iii) la que tiene que ver con que el “bien mueble o inmueble que en razón de un error en el diseño, fabricación, construcción, embalaje o información, no ofrezca la razonable seguridad a la que toda persona tiene derecho” y que “el productor y el expendedor serán solidariamente responsables de los daños causados por los defectos de sus productos, sin perjuicio de las acciones de repetición a que haya lugar”, y que en caso de demanda por los daños causados por un producto defectuoso “el afectado deberá demostrar el defecto del bien, la existencia del daño y el nexo causal entre este y aquel” 2. 3.
Contextualizado el conflicto presentado en el asunto de marras, es útil memorar que, tras acotar el ámbito de la contienda al cumplimiento de la obligación de garantía, el A quo declaró probada la excepción de falta de legitimación respecto de Acción Sociedad Fiduciaria S.A.; dispuso que como Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. vulneró los derechos de los consumidores, dentro de los tres (3) meses siguientes, debía retirar las rocas expuestas en la ladera que amenazaban con caerse, para evitar afectaciones sobre las edificacione s, procurar una revegetalización en el suelo expuesto, efectuar un estudio e inspección detallada del talud y, desplegar las labores que estimare pertinentes para mitigar el riesgo en el que se encuentra la comunidad, haciendo la salvedad de que la administración del edificio y los copropietarios debían permitir el ingreso para las intervenciones; ordenó al extremo interesado que dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes al plazo otorgado para las adecuaciones, debía informar al despacho sobre el cumplimiento al mandato, con el objetivo de dar inicio al trámite de verificación del cumplimiento, conforme lo señalado en el numeral 11° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, so pena de archivar de inmediato la actuación; aclaró que la demora en los arreglos causará una multa a favor dela Superintendencia de Industria y Comercio, por el equivalente a una séptima parte del valor del salario mínimo legal mensual vigente por cada día de retardo, al tenor de lo reglado en el literal a) del referido canon legal, también que en caso de persistir el incumplimiento, podrá decretarse el cierre temporal del establecimiento de comercio; precisó que la sentencia presta mérito ejecutivo, por 1 2 TSB.
Sentencia del 30 de junio de 2021. TSB. Sentencia del 13 de marzo de 2019. 001-2022-64937-01 7 lo que la consumidora podría adelantar ante los jueces competentes la ejecuc ión de la obligación; y, no condenó en costas a las partes, por no aparecer causadas. La decisión fue censurada por Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S., únicamente con fundamento en el mérito probatorio que se le dio a la declaración de Diego Vallejo López, pues según el dicho del profesional del derecho que la representó no se habían entregado las zonas verdes y vías al municipio, no a la propiedad horizontal, que “tiene unas zonas de cesión de vías que están por fuera del proyecto”. 4.
En orden a resolver la alzada formulada por la demandada, es preciso hacer referencia a que en la audiencia del 18 de abril de 2024 se evacuó el interrogatorio de Diego Vallejo López3, en su calidad de representante legal de Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S., según lo que se transcribe a continuación: (..) Indíquele al despacho.
¿Desde qué fecha se comenzó a habitar el edificio? Sí, el edificio del Conjunto Residencial Territorio Verde se comenzó a ocupar desde enero del 2019 enero del 2019, que fue cuando se entregaron los primeros apartamentos, que es básicamente la entrega de bienes comunes esenciales. Ok. ¿La torre de 1 desde qué fecha se comenzó a habitar? También desde esa fecha señor juez, desde enero de 2019.
¿La torre 2? No tengo esa fecha exacta, pero se habían entregado ya tres torres, de cinco con las que cuenta el conjunto, con una de siete pisos de parqueadero. ¿La torre 3? Estas son entregas secuenciales, tampoco tengo la fecha exacta pero también se entregó. ¿Entiendo que en estos momentos están construyendo otras dos torres? Estamos ya en conversaciones con otros constructores para poder finiquitar el proyecto totalmente con las zonas comunes faltantes, pues es así como otro constructor va a acometer la construcción de estas dos torres faltantes.
¿La copropiedad con cuántas piscinas va a quedar o fueron ofrecidas? No tengo el dato exacto de eso. ¿Hasta el momento se ha entregado alguna piscina? No, no se ha entregado. ¿Y cuál es la razón por la cual no se ha entregado la piscina? No está dentro de la entrega de zonas comunes, sino dentro de la entrega total del proyecto y no hace parte del reclamo de la administración y de la demanda, no están en los cargos de cada comprador.
Ok, ¿En qué forma le indicaron ustedes a los compradores de las viviendas que la piscina se entregaría hasta el final de las etapas? Eso está en los encargos como le digo señor juez, dentro de cada encargo a cada comprador. ¿Pero en qué forma? ¿En el contrato? Sí, eso está en el contrato. ¿Qué otras zonas se van a entregar hasta la finalización del proyecto? Las zonas verdes que se le entregan al municipio y ya todo lo que corresponde a vías y de las zonas que son de obligatoria entrega al municipio correspondiente, en este caso el municipio de Itaguí. ¿Anexo a la piscina hay alguna otra zona húmeda que se haya entregado al finalizar el proyecto? ¿Como baños? Entiendo que sí se entregan con estas piscinas otras zonas.
¿Y qué características son esas zonas húmedas? ¿Baños y qué más? No, no tengo el detalle del diseño de estas zonas húmedas, pero por lo regular se entregan piscinas con zonas húmedas, a veces zona de turco, sauna y otras especificaciones que se ofrecen. ¿Que ha causado que hasta la fecha no se haya podido terminar con el proyecto con las otras dos torres? Sí, señor juez, el sector de la construcción luego de pandemia se 3 Minuto 31:58 a 1:06:17 22364937 –0003500001.MP4 / 36VideoAudiencia20240422 001-2022-64937-01 8 vio abocado a unos incrementos inusitados de precios por la inflación en tasas de interés también los incrementos importantes que hicieron que estas etapas futuras no tuvieran cierre financiero, es así como estamos trabajando en eso con otros aliados y otros constructores para poder con el banco, en este caso Bancolombia para poder finalizar el proyecto en su totalidad.
¿Del contrato que se suscribió con Acción Sociedad Fiduciaria para la vocería de administración del patrimonio autónomo Fideicomiso Inmobiliario Territorio Verde, se contemplaban las 5 Torres? De hecho pues seguimos trabajando con la Acción Fiduciaria para la continuación del proyecto. ¿Entonces el fideicomiso no avaló hasta la fecha la construcción de las otras torres por lo que no ha llegado a punto equilibrio? Si, es así señor juez, es así. ¿Entonces précisele al despacho, qué labores están a ustedes ahorit a realizando para verificar si se puede llegar al proyecto o tienen contemplado desistir de esas otras dos torres? ¿Qué es lo que están haciendo para solucionar eso? Ahora se está trabajando con aliados en este caso Esso que es una empresa que sirvió durante el proyecto anterior y con Bentamin que es una empresa que posiblemente continúa en la construcción del proyecto, se está negociaciones con ellos y con Bancolombia.
¿Le estoy entendiendo que están buscando aliados para la construcción y refinanciación del proyecto? Exacto, sí, sí, Bancolombia pues continuó y con ello se ha adelantado mucho en la negociación para continuar el proyecto. ¿Sabe en qué fecha la copropiedad nombró la primera administración definitiva? Es decir, ¿La administración que viene después de la administración provisional ? La fecha de administración provisional es cuando se entregaron las primeras unidades, enero del 2019.
No, pues yo no estoy preguntando por la administración provisional, sino la primera administración que nombra la copropiedad. No tengo ese dato exacto. ¿En qué fecha hicieron ustedes hicieron entrega de las zonas comunes? En diciembre de 2019, en diciembre 2 del 2019 se hizo acta de recibo de bienes como no esenciales, con toda la documentación y todos los manuales relacionados con estas entregas, pues las garantías luego de esta entrega la hacían en diciembre del 2020, sin embargo, se siguieron atendiendo reclamos, requerimientos y posventas después de esta fecha y, si no se atendían eran por tres motivos esenciales, pues básicamente primero porque o hacía parte o no era lo que se había ofrecido, porque se había vencido la garantía o porque le había faltado mantenimient o en alguno de los aspectos.
Indíquele al despacho ¿Es cierto que después del informe técnico profesional de hallazgos para la recepción de bienes comunes del Conjunto Residencial Territorio Verde ustedes realizaron intervenciones? Realizamos intervenciones a pesar de que el informe técnico es de diciembre 10 del 2020, ese informe técnico fue muy posterior a la entrega de las zonas no esenciales y las esenciales que se entregaron desde enero del 2019, pues las no esenciales se entregaron en diciembre del 2019, este informe técnico se hizo casi que al vencimiento de las garantías, es un informe técnico que se hace por la misma empresa que hace la demanda.
Sin embargo, pues a pesar de ese informe técnico, en el 2020 se siguieron atendiendo algunas garantías, más de 200 reclamos que se hacían los atendimos, teniendo pues en la salvedad que había algunos que se habían vencido ya por garantía u otros que no correspondían u otros que era por falta de mantenimiento en esos casos que no se atendían.
Recién se lee al despacho. ¿Desde qué fecha iniciaron la intervención después de ese informe técnico y en qué fecha terminaron? Pues a partir de marzo del 2021 se atendieron reclamaciones y como le decía, más de 200 - 282 fueron revisadas, como le menciono los no atendidos se debieron a vencimiento de garantías o a que no eran ofrecidos, o a que faltara mantenimiento de este de que se había entregado desde enero del 2019, las zonas comunes, las zonas que entrega en zonas comunes.
Esenciales que fue el primer apartamento que se entregó en enero de 2019 y las no esenciales que se entregaron en diciembre del 2020, recibieron a satisfacción por la 001-2022-64937-01 9 administración de turno y con todos los manuales, así como la documentación correspondiente. Respecto de las intervenciones, indicó que iniciaron desde marzo del 2021, la pregunta también es ¿En qué fecha terminaron esas intervenciones de lo que se hizo reparación? Ah bueno, bueno, no tengo hasta qué fecha, pero se fueron atendiendo desde ese informe continuamente, sin embargo, pues nuestros abogados aportaron el expedient e todas esas fechas, hasta cuando hay muchas actas, muchas actas de todos esos reclamos que fueron atendidos.
¿Tiene usted conocimiento del hallazgo 45 respecto al talud? Las revisiones que se hicieron por los técnicos nuestros, hay la observación de que faltó mantenimiento a las cañuelas de control de fuente hídrica, esa es una de las causales que no se atendían, cuando faltaba el mantenimiento, pues debía hacerse el mantenimiento de las cañuelas de control de fuente hídrica, que son los que recogen las aguas perdidas del talud, según el manual de funcionamiento que se les entregó. ¿En qué consiste el mantenimiento que se le debe hacer? Ah, pero revisiones, revisiones muy continuas y recoger las basuras y el material que quedaba obstruyendo el paso de las cañuelas.
En este momento la diligencia voy a proceder entonces a practicar la exhibición que se había decretado de oficio unos minutos antes, durante el interrogatorio del representante del Conjunto Residencial Territorio Verde (…) ¿Doctor Alejandro, tiene alguna administración frente a la exhibición de los documentos de la parte de mandante? Sí, hombre, si esto lo vamos a incorporar como prueba hoy, pues les tendría que pedir que se permita el examen de los documentos detalladamente. si usted lo evidencia hay más de 1050 folios en lo que enviaron, no es un ejercicio profesional pretender siquiera mirar por encima (…).Teniendo en cuenta este informe técnico, señor Diego, ¿Usted tenía conocimiento del informe técnico 0293 realizado por la Dirección Administrativa de Gestión de Riesgos de Desastres y Emergencias? No su señoría, no tenía conocimiento.
Precísele al despacho, ¿Por qué razón presuntamente, el hecho de no hacer mantenimiento a las cañuelas del control de fuent e hídrica genera ese inconveniente con el talud? Precisamente la buena conducción de aguas en este tipo de estructuras hace que se eviten riesgos y cuando no se puede conducir bien el agua a través de la cañuela ya se empieza a hablar de aguas perdidas, que es lo que ocasiona problema en estos taludes.
Listo, le voy a conceder la palabra ahora al apoderado de la parte demandante para que le formen las preguntas (…) Por favor indique al despacho de conformidad con las licencias de construcción y urbanismo del proyecto Territorio Verde, indíquenos ¿Quién obra como responsable del proyecto? La Promotora inmobiliaria Territorio Verde SAS. Conforme a la respuesta anterior, infórmele al despacho, ¿Cuál era papel de la Promotora Inmobiliaria Territorio Verde SAS en el proyecto Territorio Verde? Sí, estas promotoras que se constituyen para adquirir el terreno donde se va a hacer construcción y constituir los fideicomisos para adelantar el proyecto con la fiduciaria correspondiente, es el fideicomitent e y es el beneficiario del fideicomiso y pues se hacen unos enc argos con cada uno de los propietarios, posteriormente se hacen las promesas de compraventa para ir entonces entregando cada inmueble vendido a su propietario y haciendo la escritura correspondient e a través de la televisión. Por favor, informe al despacho ¿Si en el acta del 22 de enero del 2019, donde se suscribió la primer acta de entrega de bienes privados (…) la propietaria le hizo alguna observación sobre la entrega del inmueble, al igual que la administración definitiva del acta del 2 de diciembre del 2019 respecto del estado de los bienes comunes? (…) Tendríamos que remitirlo al acta, no sabría decir si hubo alguna observación, por lo regular en estas entregas de las de los inmuebles nuestros productos se han caracterizado por alta calidad y por tener mucha satisfacción con los clientes, entonces ellos no hacen observaciones, pero si hacen alguna observación en el acta se les atiende a través del 001-2022-64937-01 10 departamento de post ventas.
Gracias y por favor. ¿Le podría indicar usted al des pacho? ¿Cuántos hallazgos se iniciaron en el informe técnico? (…) Como comenté pues eran más de 200 hallazgos que fueron revisados por nuestro equipo técnico y atendidos oportunamente. ¿Adicional a los 147 hallazgos que ustedes primero se realizó alguna intervención adicional? Tendríamos que remitirnos pues a cada una de las atenciones que hemos hecho posterior, como mencionaba en estos, en estas reclamaciones de más de 200 encontramos ciento y pico que debíamos atender, pero otros que no dieron lugar eso porque ya se había vencido la garantía, o porque no se habían ofrecido o porque en esa observac ión esos reclamos había faltado mantenimiento por parte de la administración. Por favor, infórmele al despacho la fecha de la última reclamación remitida directamente por la administración por concepto de reclamación por garantía de los bienes comunes ? (…) ¿Tuvo reuniones o mesas técnicas para la recepción de los bienes comunes con los profesionales técnicos de la Lonja y si se logró algún acuerdo? Bueno de la Lonja no tengo conocimiento, pero si de nuestro equipo técnico (…).
¿Al entregar la piscina en la fecha o en el término que usted indicó, se pone en riesgo la copropiedad, en el entendido que la piscina corresponde a uno de los tanques de la red contra incendios? (…) ¿Indique si la piscina corresponde a uno de los tanques de la red contra incendios? No tengo esa información que estudian en los seminarios de red contra incendios ¿Realizaron ustedes técnicamente alguna objeción al dictamen presentado por la administración respecto de la recepción de las zonas comunes? (…) La primera, que es uniforme muy tardío, como le he mencionado al señor, pues la entrega de zonas comunes especiales se entregaron en enero del 2019, en diciembre de ese mismo año se entregan las no esenciales con el acta de recibo de satisfacción, según todo, toda la documentación, todos los manuales y solo en marzo del 2020 se hace ese informe, o sea que ya había pasado el año de garantía y posterior a ese año de garantía se hace el informe técnico, entonces es un informe tardío, además de que el informe las dos objeciones del que es hecho por la misma abogada que hace la demanda.
Sí, pero usted ¿Contrató alguien para hacer las objeciones a ese dictamen que se presentó? No, que si alguien se encargó de estudiar esa ese informe, sí, o sea, ¿Alguna empresa o lo hicieron ustedes? Ah, no, no, nosotros mismos a través de nuestro departamento técnico, la gerencia de proyectos, María del Pilar Gómez que puede declarar también en esta audiencia y con sus ingenieros, pues que le asisten revisaron dicho informe. 5.
Esta Corporación encuentra que aunque se ha establecido que el interrogatorio de parte tiene por objeto obtener de los demandantes o demandados la versión sobre las circunstancias que rodean la actuación, toda vez que “suministra certeza al juez sobre la verdad de los hechos que sirven de fundamento a las pretensiones de la demanda o de las excepciones, y con él se busca formar el convencimiento judicial respecto de la realización de determinados hechos que interesan al proceso, pues constituyen el sustento de las peticiones presentadas por las partes dentro del mismo”4 y, que esta declaración puede llegar a configurar una confesión, que es, por naturaleza, “la aceptación de hechos personales o de los cuales se tenga conocimiento, que conlleven una consecuencia jurídica desfavorable para quien los acepta” 5.
De ninguna manera tiene vocación de éxito lo alegado por la recurrente en el sub judice para que se revoque la providencia 4 5 CC. Sentencia C599 del 20 de agosto de 2009. Ibidem. 001-2022-64937-01 11 impugnada, en tanto que la alzada tiene como único soporte la simple afirmación de que el hecho de que se hubiere incumplido con la entrega obligatoria de unas zonas verdes y vías al municipio de Itagüí por virtud de la obra, nada tenía que ver con el proyecto y con las cargas contractuales que tenía Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. con el Conjunto Residencial Territorio Verde P.H., aseveración que, por sí misma, carece de cualquier mérito demostrativo para desvirtuar la conclusión de la Superintendencia de Industria y Comercio, respaldada en el estudio conjunto de todos los elementos de juicio debidamente incorporados al expediente.
Lo anterior, especialmente cuando “a nadie le es lícito o aceptable preconstituir unilateralmente la probanza que a sí mismo le favorece, cuando con aquella pretende demostrar unos hechos de los cuales deriva un derecho o beneficio con perjuicio de la otra parte, pues ello sería tanto como admitir que el demandado, mutatis mutandis, pudiera esculpir su propia prueba, en franca contravía de granados postulados que, de antaño, inspiran el derecho procesal.”6 Y cuando era preciso que la censora incorporara al debate los medios de convicción que acreditaran su petición, en estricto apego a lo reglado en el artículo 167 del Código General del Proceso, labor que no fue agotada por la interesada.
A lo que se le agrega que, con independencia de que al Municipio tuvieren que cedérsele unos espacios verdes por fuera del proyecto, la verdadera explicación que dio el delegado en lo relativo a la estabilidad del talud, fue que la deficiencia que genera un riesgo para los compradores de las unidades inmobiliarias del edificio está debidamente soportada con la declaración de Diego López Vallejo representante legal de Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S.- quien reconoció la existencia de la falla y manifestó que además de las zonas húmedas de la piscina, también hacía falta que se entregaran unas zonas verdes y vías, obligación que debían cumplir en el momento en que finalizara la obra; en que por esa confesión no le era atribuible a los consumidores realizar un mantenimiento sobre unas áreas que no habían recibido, específicamente la limpieza de las cañuelas de control de fuente hídrica; y, en el informe técnico de la Dirección Administrativa de Gestión de riesgos, Desastres y Emergencias. 6.
Así las cosas, como en la discordia planteada por Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. no hay cuestionamiento alguno en torno al apartamiento de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera y administradora del Patrimonio 6 CSJ. Sentencia del 27 de junio de 2007. 001-2022-64937-01 12 Autónomo Fideicomiso Inmobiliario Territorio Verde, por falta de legitimación en la causa por pasiva, frente a que se hubiere determinado que efectivamente trasgredió los derechos de los consumidores y, en lo tocante a que se le hubiere ordenado que dentro de los tres (3) meses siguientes a la ejecutoria de la providencia retirara las rocas expuestas en la ladera que amenazan con su caída para evitar afectaciones sobre las edificaciones, efectuara la correspondiente revegetalización en el suelo expuesto, realizara un estudio he inspección detallado del talud y, desplegara las labores pertinentes para mitigar el riesgo en el que se encuentra la comunidad de Territorio Verde, distintas al análisis de la prueba ya estudiada, en el particular nada diferente hay que evaluar sobre la decisión en concreto que adoptó el juzgador de primer grado.
En consecuencia, el Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: Costas a cargo de Promotora Inmobiliaria Territorio Verde S.A.S. Se fijan como agencias en derecho de este grado, un salario mínimo legal mensual vigente, que corresponde a ese porcentaje. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: 001-2022-64937-01 13 Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 64230338d45762b2630f269edc8beb5b5354ea1a9b860c38123e6ffcf35d0898 Documento generado en 21/08/2024 11:18:53 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica