REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veintisiete (27) de agosto de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso verbal de la sociedad Estacionamientos Lugano S.A.S. contra la sociedad Ilovin S.A. Rad. 11001310302920210040201. Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 23 de julio de 2025, según acta 28 de la misma fecha.
Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante contra la sentencia de 27 de mayo de 2025, que emitió el Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. Estacionamientos Lugano S.A.S. demandó a Ilovin S.A. y formuló como pretensiones «relativas al incumplimiento contractual del arrendador», las siguientes: 1 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 i) Se declare que la demandada incumplió el contrato de arrendamiento que celebraron el 1º de febrero de 2009, respecto del predio de matrícula inmobiliaria 50C-936676, porque no honró su obligación de «mantener el inmueble en estado de servir para el fin o destinación para el cual fue arrendado (núm. 2, Art. 1982, C.C.) por la no realización de obras necesarias para cumplir con las normas y requisitos constructivos aplicables a la edificación». ii) Se declare que también incumplió ese vínculo porque desatendió la obligación de «librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce de la cosa arrendada (núm. 3, Art. 1982, C.C.), por la no realización de las obras necesarias para cumplir con las normas y requisitos constructivos aplicables a la edificación, toda vez que la no ejecución de dichas obras perturba el ejercicio de la tenencia de la parte demandante». iii) Se declare que además desatendió el contrato porque no dio cumplimiento a la obligación de «mantener la cosa en buen estado consistente en hacer todas las reparaciones u obras necesarias durante el arriendo (inc. 1, Art. 1985, C.C.), para mantener el inmueble de acuerdo con las exigencias establecidas en las normas y requisitos para este tipo de edificaciones». iv) Se declare que la demandada, en su condición de propietaria y arrendadora del predio aludido, está obligada a ejecutar por su cuenta y riesgo las obras necesarias «para dotar al inmueble del sistema de detección y extinción de incendios exigido por las normas aplicables». 2 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 v) Se declare que esa parte es «civil y contractualmente responsable» por los perjuicios que le ha ocasionado por el «incumplimiento del contrato de arrendamiento y, por ende, debe indemnizar los perjuicios que le ha irrogado…».
En consecuencia, pidió que se ordene a la convocada i) ejecutar por su cuenta y riesgo la totalidad de las obras necesarias para dotar al inmueble arrendado del «sistema de detección y extinción de incendios establecido por las normas legales y exigido por las autoridades»; ii) pagar, a título de indemnización de perjuicios derivado del incumplimiento, $6.800.000; y por concepto de cláusula penal $622.192.248, sumatoria de 24 cánones mensuales.
Como pretensiones «relativas a las circunstancias extraordinarias que dan lugar a la revisión del contrato», formuló las siguientes: i) Se declare que por la ocurrencia de circunstancias extraordinarias, imprevistas e imprevisibles posteriores a la celebración del contrato de arrendamiento que celebraron las partes el 1º de febrero de 2009, «se alteró de forma grave el cumplimiento de las prestaciones a cargo de la parte arrendataria, y se rompió el equilibrio económico del contrato», en perjuicio de la actora, lo anterior «durante el periodo en el que se mantuvieron vigentes las medidas adoptadas por el gobierno nacional y distrital para mitigar la emergencia sanitaria ocasionada por el virus Covid-19». ii) Se declare que por ello «resulta procedente la revisión del contrato». 3 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 En consecuencia, pidió que se condene a la convocada a reembolsarle $226.572.902,25 “a título de restablecimiento del equilibrio contractual»1. 2.
Como sustento de la referidas pretensiones expuso: La demandante, en calidad de arrendataria, y la demandada, como arrendadora, celebraron un contrato de arrendamiento de local comercial respecto de un bien de propiedad de la segunda, ubicado en la calle 53 No. 25-30 de Bogotá, e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-936676.
Suscribieron ese vínculo el 1º de febrero de 2009. Desde tal momento, la actora se ha dedicado a la explotación del predio, lo ha destinado a «parqueaderos abiertos al público», y ha cumplido con todas las obligaciones contractuales. El 4 de septiembre de 2018, la Unidad Administrativa Especial Cuerpo Oficial de Bomberos visitó la edificación para constatar el cumplimiento de las normas técnicas de seguridad humana.
Señaló que el inmueble no atendía tal normativa y recomendó «la implementación de aspersores contra incendios». Debido a lo anterior, la demandante le solicitó a la arrendadora, mediante comunicación de 17 de diciembre de 2018, que la autorizara para instalar los aspersores contra incendios, como «mejora necesaria», y luego le restituyera los 1 Folio 2 en «18AlleganReformaDemanda20220607». 4 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 dineros invertidos.
No obstante, la destinataria «no emitió una respuesta formal». Reiteró su solicitud en escrito de 18 de enero de 2019, frente al que la destinataria respondió el 25 de enero de 2019 y dijo que «no asumiría los costos de la instalación del sistema de protección contra incendios». Posición que mantuvo en otras respuestas de 29 de mayo y 26 de julio de 2019.
La convocada es la responsable de instalar tal sistema, conforme a la Ley 1523 de 2012, norma de sismo resistencia NSR-98, el Acuerdo Distrital 20 de 1995. Además, es una mejora necesaria y requerida para el uso de la cosa arrendada. Pese a ello, no lo ha hecho. De otra parte, con ocasión del Covid-19, en todo el territorio nacional se declaró el estado de emergencia económica, social y ecológica, y se adoptó como medida preventiva y obligatoria la clausura de los establecimientos y locales comerciales de esparcimiento y diversión. También se limitó la circulación de vehículos en la ciudad, y el aislamiento preventivo de todos los habitantes desde el 15 a 27 de abril de 2020, medida que se prorrogó al 1º de agosto de ese mismo año. Adicionalmente, el gobierno nacional adoptó medidas transitorias en materia de contratos de arrendamiento, mediante el Decreto 579 de 15 de abril de 2020.
Debido a la «notable disminución en el ingreso de vehículos al establecimiento», el 25 de abril de 2020 la actora le remitió una comunicación a la arrendadora, en la que le propuso un modelo de pago de arrendamiento por los meses 5 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 de mayo y junio, con fundamento en el decreto citado. La demandada manifestó que no era posible acceder a la petición y propuso como fórmula conciliatoria la terminación del contrato y le planteó una nueva convención. Luego, en carta de 21 de mayo de 2020, la demandante contestó y expresó que su interés era seguir ejecutando y cumpliendo el contrato; adujo que era necesaria una revisión de sus términos, y que seguiría con lo pactado «bajo protesta y reserva».
Concurrieron entonces «circunstancias extraordinarias, imprevistas e imprevisibles» que redujeron sus ingresos «casi en su totalidad», y pese a ello no cesó ni se disminuyó el monto de su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Entonces, se reunieron a cabalidad los requisitos para la revisión del contrato. A la fecha, ese vínculo está vigente y sus prestaciones se ejecutan de forma mensual2. 3.
La juez admitió la demanda el 28 de septiembre de 20223. Ilovin S.A. se notificó, se opuso a las pretensiones, y formuló las excepciones que tituló «cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador», «la implementación del sistema de detección y extinción incendios es una mejora locativa y no necesaria del inmueble», «negligencia e incumplimiento grave del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario» y «ausencia de 2 Folio 4 ibidem. 3 Archivo «19AutoAdmiteReformaDemanda20220928». 6 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 responsabilidad de la demandada en los supuestos perjuicios sufridos por la demandante»4. 4.
Agotado el trámite, el nuevo juez profirió sentencia el 27 de mayo de 2025, donde resolvió: i) negar las pretensiones de la demanda; ii) abstenerse de resolver las excepciones; iii) ordenar el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda y condenar a la demandante al pago de los perjuicios que dicha medida pudo ocasionar; y, iv) condenar en costas a la actora5.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juez consideró, en relación con las pretensiones de incumplimiento contractual, que existía cosa juzgada. Esto porque en otro proceso entre las mismas partes, y que tenía como propósito determinar a quién le correspondía la obligación de instalar los aspersores y si su omisión generaba incumplimiento, este Tribunal concluyó, en sentencia, que tales construcciones eran mejoras «necesarias, no locativas», pero que, por pacto de las partes, plasmado en el contrato de arrendamiento, la encargada de su instalación era la arrendataria, previa autorización de la arrendadora.
Por ende, no se probó la infracción de la convocada, esto teniendo en cuenta que las pretensiones no se sustentaron en la falta de autorización, sino en la negativa de Ilovin S.A. a instalar los aspersores directamente; además, que no se acreditó la existencia de un daño, porque el establecimiento no fue clausurado ni se le impuso multa alguna. 4 Folio 21 en archivo «21AlleganContestaciónDemanda20221013». 5 Archivo «02ActaAudienciainstrucciónJuzgamiento20250527». 7 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 De otra parte, en cuanto a la pretensión de revisión contractual, sostuvo que su prosperidad requería la demostración de la existencia y validez de un contrato, que este fuera de ejecución sucesiva, la concurrencia de hechos imprevistos o imprevisibles posteriores a su celebración, la existencia de un desequilibrio prestacional grave, y que la prestación de la parte afectada «no haya sido cumplida».
En este caso, sin embargo, no se probó el último de los aludidos requisitos, porque la demandante cumplió con el pago de la renta, incluso a pesar de considerarlo excesivo para la época de la pandemia, y de que lo hizo bajo protesta. Sostuvo también que la finalidad de la acción de revisión no era resarcitoria. III. DEL RECURSO DE APELACIÓN La demandante apeló. Adujo que el juez interpretó de forma equivocada la sentencia que el Tribunal emitió en otro proceso, porque contrario a lo que afirmó, el arrendador era el único legitimado para solicitar la licencia, y no se tuvo en cuenta que sí requirió a su contraparte para ejecutar las obras.
Además, no existía cosa juzgada porque, pese a que las partes eran las mismas, el objeto y los hechos de los procesos eran distintos. El trámite anterior versó sobre la restitución del implementación inmueble de arrendado mejoras por locativas falta por de la parte de Estacionamientos Lugano Ltda., mientras que el actual trata sobre el incumplimiento contractual de Ilovin S.A. por no ejecutar o reconocer los costos de las mejoras necesarias.
No tuvo en cuenta que, según el dictamen pericial, el inmueble debía cumplir con normas técnicas y la edificación 8 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 debía ser segura, lo que era obligación del arrendador. Además, se comprobó el incumplimiento, lo que genera un daño, y los estudios que pagó para el sistema contraincendios también constituyen un perjuicio.
Por último, indicó que se equivocó en lo relativo a la acción de revisión contractual, puesto que el cumplimiento bajo protesta sí permitía la procedencia de la acción, según la jurisprudencia. IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir a esta Corporación la decisión de fondo que se requiere.
Para resolver la apelación el Tribunal tendrá en cuenta que, de conformidad con el artículo 328 del Código General del Proceso «[e]l juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley». 2.
En relación con las pretensiones de incumplimiento contractual, la Sala considera: El artículo 1602 del Código Civil establece que el contrato es ley para los contratantes y solo puede ser 9 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 invalidado por su mutuo consentimiento o por causas legales. En su ejecución, según la norma subsiguiente, las partes deben obrar de buena fe, obligándose no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella.
El incumplimiento de un contrato bien sea por la inejecución o por ejecución tardía o defectuosa sin causa justificada, es sancionada por el ordenamiento jurídico y faculta al contratante cumplido para solicitar a la jurisdicción el cumplimiento forzado de la prestación o prestaciones debidas, o la resolución del vínculo negocial, en uno u otro caso con la posibilidad de reclamar el valor de los perjuicios que la infracción contractual le haya ocasionado (artículo 1546 ibidem).
Esta última disposición es el fundamento normativo de la pretensión en análisis, para cuya viabilidad la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que es indispensable acreditar: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) el incumplimiento del demandado, total o parcialmente, de las obligaciones a su cargo; y c) que, por su parte, el demandante ha cumplido las suyas o se ha allanado a cumplirlas en la forma y tiempo estipulados.
Con sustento en este marco legal, se determinará si se demostró la reunión de los citados presupuestos, así: 2.1. La existencia de un contrato válido: 10 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 Con el documento titulado «CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ESTABLECIMIENTO COMERCIAL» 6 se probó que el 1º de febrero de 2009, la sociedad Ilovin S.A., como arrendadora, y Estacionamientos Lugano Ltda., como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento respecto al inmueble ubicado en la calle 53 No. 25-30 de Bogotá7.
La existencia de este convenio no fue puesta en duda por la demandada quien, por el contrario, la aceptó, así como su vigencia. Al ser este un tema pacífico, se concluye que el primero de los requisitos se acreditó 2.2. El incumplimiento de la demandada: La actora alegó que su contraparte infringió el contrato de arrendamiento por su negativa de dotar al inmueble de un sistema de detección y extinción de incendios.
Sostuvo que tal omisión impedía mantener el predio «en estado de servir para el fin o destinación para el cual fue arrendado», y transgredía sus obligaciones como arrendatario, consistentes en «librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce de la cosa arrendada» y «mantener la cosa en buen estado consistente en hacer todas las reparaciones u obras necesarias durante el arriendo».
Para establecer si existió la infracción contractual alegada, el Tribunal empezará por determinar la ley del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes. Es decir, establecerá cuáles fueron las regulaciones plasmadas en su convenio, así como aquellas que, aún sin expresarse, hacen 6 Archivo «01ContratoArrendamiento», en «05AnexosDemanda», en «C01Principal». 7 Archivo «01ContratoArrendamiento», en «05AnexosDemanda», en «C01Principal». 11 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 parte de su naturaleza y lo rigen, contenidas en el título XXVI del Libro Cuarto del Código Civil.
En tal camino, la Sala observa: El artículo 1982 ibidem establece tres prestaciones del arrendador. Está obligado «1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada», «2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada», y «3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada». Por su parte, el precepto 1985 ibidem indica que la obligación del arrendador del numeral 2º del canon recién transcrito consiste en «hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario».
Las reparaciones «locativas», referidas en esa norma, las define el artículo 1998 como «aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes, o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.». Mientras que el precepto 965 del mismo Código, al hacer mención a las «expensas necesarias», dice que son aquellas «invertidas para la conservación de la cosa», tales como «obras permanentes como una cerca para impedir las depredaciones, o un dique para atajar las avenidas, o las reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto…», también lo son las que por su naturaleza no son materiales, como «la defensa judicial de la finca».
La Corte Suprema de Justicia explica: 12 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 «La doctrina científica y la jurisprudencia, con apoyo desde luego en los textos legales que acaban de citarse, han dividido esas expensas en necesarias y no necesarias, correspondiendo la primera categoría a aquellas sin cuya ejecución la cosa habría desaparecido o se habría deteriorado sustancialmente su valor, a tal punto que cualquiera que la tuviera en su poder tendría que afrontar tales dispendios…»8.
Es necesario ahora analizar los términos que los contratantes emplearon en su convenio. Específicamente, determinar si el fin pactado para la cosa arrendada, su destinación, imponía a la sociedad Ilovin S.A. la obligación de instalar por su cuenta y riesgo las obras requeridas «para dotar al inmueble del sistema de detección y extinción de incendios exigido por las normas aplicables», esto por ser una «reparación necesaria» para el inmueble, según se alegó en la demanda.
Así, en la cláusula «CUARTA» del documento, en el título «DESTINACIÓN», la Sala observa que las partes pactaron que «[e]l arrendatario se compromete a destinar este inmueble para COMERCIO LÍCITO»9. En la «OCTAVA», dijeron que la vigencia del convenio sería de diez años, prorrogable por periodos iguales. En la «DÉCIMO SEGUNDA» estipularon que el incumplimiento de cualquiera de las partes daría lugar al cobro de una cláusula penal equivalente a 24 cánones mensuales.
En cuanto a las mejoras, en la «DÉCIMA SÉPTIMA» acordaron: «No podrá EL ARRENDATARIO ejecutar en el inmueble mejoras de ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin permiso escrito del arrendador, salvo dentro de las circunstancias contempladas en el artículo 523, inc. 2º del Código de Comercio vigente, para lo cual queda expresamente autorizado EL ARRENDATARIO.
Si se 8 Corte Suprema de Justicia. Sentencia de 28 de agosto de 1996. Exp. 4410. 9 Folio 1 ibidem. 13 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 ejecutaren fuera de este requisito, accederán al propietario del inmueble sin indemnización para quien las efectuó. En consecuencia, el arrendador no queda obligado a pagar tales mejoras o reformas, ni a indemnizar en forma alguna al arrendatario aún en los casos en que aquel lo haya autorizado expresamente, ni el arrendatario podrá separar o llevarse los materiales utilizados»10.
En la «VIGÉSIMO PRIMERA», indicaron que el arrendador no asumiría ninguna responsabilidad por los perjuicios atribuibles a terceros «ni por robos, hurtos, ni por siniestros causados por incendio, inundación, terrorismo, entre otros». Y también: «VIGÉSIMA TERCERA: EL ARRENDATARIO deberá tramitar ante la alcaldía o ante las respectivas dependencias todos los requisitos necesarios para obtener el permiso de funcionamiento.
Se exime el arrendador de cualquier responsabilidad en caso de no ser expedida dicha licencia EL ARRENDATARIO. VIGÉSIMA CUARTA: EL ARRENDATARIO acepta que conoce la Reglamentación de Planeación y por lo tanto establece comercio en ese sector bajo su propio riesgo y responsabilidad y por lo tanto exonera a EL ARRENDADOR de cualquier responsabilidad en caso de cierre del inmueble por secamiento (sic) a similares.
EL ARRENDATARIO asume todos los gastos que conllevaría esta situación y renuncia a exigir indemnización alguna»11. El fin para el que se arrendó el inmueble quedó expresado en términos amplios, bajo la fórmula «COMERCIO LÍCITO». Las partes no profundizaron en la definición, no señalaron un propósito particular. Esto permite inferir, por consecuencia, que la demandada no se comprometió a arrendar su predio para un propósito determinado, distinto al anunciado de forma general.
Además, en consonancia con lo anterior, allí se exoneró a la arrendadora de toda responsabilidad por la falta de 10 Folio 4 ibidem. 11 Folio 5 ibidem. 14 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 obtención del permiso de funcionamiento, así como por cualquier motivo que llevara al cierre del establecimiento que la arrendataria instalara en el predio arrendado.
Esta última dijo encargarse de tramitar todos los permisos, conocer la normatividad, y establecer su negocio en ese sector «bajo su propio riesgo y responsabilidad». En este contexto, Estacionamientos Lugano S.A.S. acusó a la demandada que incumplir el contrato porque no instaló un sistema contra incendios necesario para el funcionamiento del parqueadero público que abrió en el predio.
No obstante, de la revisión del material probatorio recaudado, el Tribunal concluye que tal infracción no se demostró: En primer lugar, no se probó que la falta de instalación del sistema de detección y extinción de incendios fuese una «reparación necesaria» para todo inmueble destinado al «comercio lícito», y que, por ende, la arrendadora incumplió al no construirlo.
Del contenido literal del contrato no se deduce que la sociedad Ilovin S.A. hubiese asumido, de forma expresa, el compromiso de construir a su cargo las instalaciones contra incendios reclamadas. Por el contrario, lo que sí pactaron fue que todo lo ateniente al funcionamiento del parqueadero recaería en la arrendataria, y que esta exoneraba a la arrendadora de responsabilidad en caso de que el establecimiento no se pudiera abrir o fuera clausurado.
En contra de esta última conclusión, la demandante alegó que el sistema contra incendios sí era una mejora necesaria, y, en respaldo de su afirmación, esgrimió el 15 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 dictamen pericial que aportó. No obstante, este trabajo carece de la fundamentación suficiente como para asentar en él la decisión. En efecto: El ingeniero civil Marco Antonio Álzate Ospina, en el escrito que presentó12, y que sustentó en audiencia13, expresó como conclusiones principales: «los edificios de estacionamientos están clasificados en el subgrupo A-1 llamado “Almacenamiento de riesgo moderado” y tenían la obligación de adecuar la construcción a las exigencias técnicas sobre sistemas de detección y extinción de incendios en un plazo de tres años contados desde que entró en vigencia el Código de Edificaciones que es del año 1995».
Que «para cumplir con el deber técnico de adecuación de la construcción, dada la magnitud e importancia de las obras, los propietarios deben adelantar obras que pueden llegar a requerir licencias de construcción, como por ejemplo, adecuaciones o reforzamientos de la estructura, construcción o modificación de redes o instalaciones de servicios públicos, modificaciones arquitectónicas, etc., estas licencias deben tramitarse y acompañarse de los requisitos técnicos establecidos en el Decreto 1077 de 2015»;
Que «el edificio de ILOVIN… fue concebido desde el inicio como un edificio de parqueaderos, distribuidos en tres (3) niveles», y «no cuenta con un sistema de detección y extinción de incendios que cumpla las exigencias de las normas técnicas aplicables». Además, que «mientras exista la edificación (edificio de estacionamientos de ILOVIN), el dueño del Edificio debe garantizar la construcción del sistema de detección y 12 Archivo «31AlleganDictamenPericial20240802». 13 A partir del minuto 9:18 en archivo «01AudienciaInstruccionJuzgamiento20250527» ibidem. 16 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 extinción de incendios, que cumpla con los requisitos técnicos exigidos por las normas y con las licencias que debe tramitar ante un curador urbano de Bogotá».
Para fundamentar estas afirmaciones, expuso que las normas técnicas aplicables para el bien arrendado eran el Acuerdo 20 de 1995 y la «norma sismo resistente (NSR)» de 2010. También que la edificación, según el artículo A.4.2.2. de la primera normativa, hacía parte del grupo «Riesgo Moderado», en el que se incluían «edificaciones o espacios, utilizados para el almacenamiento de materiales, que siendo combustibles, arden con rapidez moderada y no producen gases venenosos ni explosivos».
Dentro de esta actividad se incluían los «estacionamientos»14. Agregó que estos grupos tienen relación con «el tipo de riesgo al que están expuestos y que determina las exigencias del sistema de detección y extinción de incendios», y que «los edificios de estacionamientos deben por norma técnica tener un sistema de detección y extinción de incendios que cumpla con las exigencias establecidas para el subgrupo A-1, en donde también están incluidos otro tipo de edificios distintos a parqueaderos, por ejemplo talleres mecánicos, edificios en los que se almacenen papel, granos, muebles, cigarrillos, etc.».
Entonces, el perito afirmó que el sistema de detección de incendios era necesario en el inmueble arrendado, pero para ello partió de la base de que allí funcionaba un estacionamiento, catalogado en el «subgrupo A-1», y que genera un «riesgo moderado» de incendio. 14 Folio 15 ibidem. 17 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 Obsérvese que el experto refirió que «los edificios de estacionamientos están clasificados en el subgrupo A-1 llamado “Almacenamiento de riesgo moderado”», por ser «edificaciones o espacios, utilizados para el almacenamiento de materiales, que siendo combustibles, arden con rapidez moderada y no producen gases venenosos ni explosivos», y por esta causa estaban en la obligación de «adecuar la construcción a las exigencias técnicas sobre sistemas de detección y extinción de incendios en un plazo de tres años contados desde que entró en vigencia el Código de Edificaciones que es del año 1995».
Es decir, las construcciones reclamadas en el libelo inicial se convirtieron en necesarias para el inmueble, no por la finalidad acordada por las partes -«comercio lícito»-, sino por la actividad que, con plena autonomía y «bajo su propio riesgo y responsabilidad», la arrendataria decidió darle, quien además eximió a la arrendadora de toda responsabilidad derivada de la falta de funcionamiento del establecimiento por falta de autorización o sellamientos.
En este punto, el Tribunal no pasa por alto que el experto también manifestó que la obligación de tal instalación recaía en el propietario. No obstante, como se explicará, tales afirmaciones no fueron sustentadas en las normas que él mismo citó en su trabajo. En efecto, el perito sostuvo que: «la dotación o construcción de un sistema de detección y extinción de incendios, como el que requiere con urgencia el inmueble… corresponde a una cuestión directa y exclusivamente asociada a la existencia de la edificación y al cumplimiento técnico en materia constructiva y de seguridad de la edificación», y que 18 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 «mientras existe la edificación el dueño del Edificio debe garantizar la construcción del sistema de detección y extinción de incendios…».
La anterior afirmación, además de contradecir su estudio previo, conforme al cual la instalación del sistema era necesaria por el «riesgo moderado» que, según el Acuerdo 20 de 1995, generan los «estacionamientos», solo se sustentó en razones de tipo subjetivo, carentes de un respaldo técnico o científico. Mírese que, como soporte de tales aserciones, solo esgrimió opiniones subjetivas, tales como las siguientes: «pensemos en el caso de una edificación construida pero que está desocupada, a la que no se le está dando ningún uso actual, en este caso, es técnicamente necesaria y obligatoria la existencia del sistema de detección y extinción de incendios, pues una edificación aún no utilizada está sometida al riesgo de incendio, por ejemplo, por causas naturales o por un fallo en alguno de sus otros sistemas o elementos (de gas, energía eléctrica, calentamiento de materiales, etc.); en este caso la sola existencia del inmueble y el riesgo al que está sometido exigen el sistema de detección y extinción de incendios»; también: «pensemos también en el caso de un Centro Comercial en el que se encuentran diversos usos (locales, oficinas, parqueaderos, consultorios, restaurantes, salas de conferencias, cinemas, etc.), y en los cuales puede haber unos espacios ocupados y otros no ocupados, en este caso también es obligatorio que el propietario provea o construya un sistema de detección y extinción de incendios, para toda la edificación, sin importar la diversidad de actividades comerciales que se desarrollen y sin importar si todos o algunos de los espacios están ocupados o en uso»; y que «un sistema contra incendios 19 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 debe ser una parte imprescindible de cualquier edificio o inmueble, como también lo son el sistema estructural, arquitectónico, hidráulico y eléctrico».
El perito, en relación con este punto, omitió precisar qué norma técnica —de entre las citadas en su informe— fundamentaba sus conclusiones. No identificó cuál de ellas establecía como obligatoria la instalación de un sistema contra incendios en un bien desocupado o, en términos generales, en cualquier tipo de inmueble. Tampoco explicó por qué consideró equiparables los riesgos asociados a un predio en el que se desarrolla una actividad como la ejercida por la parte actora, con aquellos inherentes a un inmueble carente de toda operación. Tales afirmaciones quedaron, por tanto, desprovistas de respaldo técnico objetivo.
Lo anterior conduce a sostener que este peritaje, debido a sus defectos de fundamentación, carece del grado de certeza requerido para fundar en él la decisión. Ninguna otra prueba demostró que la demandada se hubiera comprometido a asumir los costos de las construcciones necesarias para el desarrollo de la actividad de la demandante, o que estas fueran indispensables según el fin genérico acordado.
En los interrogatorios de parte, los representantes legales de la demandada15 y de la demandante16 solo reiteraron, en lo principal, las posiciones aducidas en el libelo inicial y su contestación. Aunque esta última sí reconoció, ante la pregunta del apoderado de la demandada «¿ustedes tenían conocimiento de que en el contrato de arrendamiento se había establecido la obligación 15 A partir del minuto 50:40 en archivo «01AudienciaParte1», en «30AudienciaInicial20240704» ibidem. 16 A partir del minuto 1:10:34 ibidem. 20 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 del inquilino de tramitar los requisitos para los permisos de funcionamiento?» que: «sí señor, pues esos son los requisitos de funcionamiento que nosotros tenemos, uso del suelo, el requerimiento de bomberos, Sayco, reportar a la policía. Esos son esos requisitos»17 (se resalta).
En el cruce de comunicaciones que se generó entre las partes entre el 17 de diciembre de 201818 y el 9 de mayo de 201919, solo se observa que la actora le solicitó a su arrendadora que construyera aquel sistema, y que la destinataria se negó a hacerlo. Aunque sí la autorizó a «llevar a cabo la adecuación exigida a fin de cumplir con el requerimiento de las autoridades distritales, bajo su propia responsabilidad, costo y riesgo»20, posición que ratificó posteriormente21.
En conclusión, el Tribunal observa que no se demostró que la sociedad Ilovin S.A. hubiese incumplido sus obligaciones contractuales como arrendadora al rehusarse a instalar o asumir el costo de la instalación del sistema contra incendios exigido para el estacionamiento. No se acreditó que el ejercicio de un «comercio lícito» exigiera, por sí mismo, la instalación del sistema contra incendios.
Lo que sí quedó acreditado fue que dicha instalación solo adquirió carácter de «necesaria» como consecuencia de la actividad posterior desplegada por la convocante —estacionamientos—, calificada como de «riesgo moderado» de incendio, y que asumió bajo su exclusiva responsabilidad. 17 Minuto 1:37:21 ibidem. 18 Archivo «03Comunicación17Diciembre2018» ibidem. 19 Archivo 06Comunicación9Mayo2019» ibidem. 20 Archivo «05Comunicación25Enero2019» ibidem. 21 Archivo «08Comunicación26Julio2019» ibidem. 21 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 Por lo tanto, el incumplimiento alegado por la demandante no se comprobó. 2.3.
Las razones expuestas en la apelación no desvirtúan las anteriores conclusiones. La actora alegó que el juez de primera instancia se equivocó porque no tuvo en cuenta que, según el dictamen pericial, el inmueble debía cumplir con normas técnicas y la edificación debía ser segura, lo que estaba a cargo del arrendador. Y, de otra parte, que el incumplimiento generó daños que debían resarcirse.
Contrario a lo alegado, y según ya se explicó, el dictamen pericial adoleció de falta de fundamentación. Esto porque no explicó sus afirmaciones consistentes en que cualquier inmueble destinado al «comercio lícito» debía tener un sistema contra incendios como el solicitado por la demandante. No sustentó en qué normas, o bajo qué criterios técnicos -y no subjetivos-, esta construcción se imponía, no por la actividad de la arrendataria, sino que era necesaria para existencia y conservación del bien en sí mismo considerado.
Es decir, como no se comprobó que tal reparación fuera «necesaria», se deduce que la misma no estaba a cargo de la arrendadora, y, por ende, su no construcción no generó un incumplimiento de su parte. Por ende, tampoco estaba llamada a indemnizar ninguno de los perjuicios alegados por la convocante, ni a pagar la cláusula penal reclamada. 22 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 2.4.
En relación con el reparo formulado por la indebida valoración de la sentencia dictada por este Tribunal el 29 de enero de 2025 —en el proceso de restitución de inmueble arrendado promovido por Ilovin S.A. contra la parte demandante—, y en la cual se denegaron las pretensiones de la allí actora, la Sala evidencia que en tal trámite, la demandante solicitó la terminación del contrato de arrendamiento que suscribió con la acá actora porque no instaló los aspersores para la mitigación de incendios, pese a que, según un concepto emitido por la Subdirección de Gestión de Riesgo del Cuerpo Oficial de Bomberos, la persona que generaba el riesgo «debía implementar las medidas».
Esa súplica fue denegada en primera instancia, determinación que esta Corporación ratificó íntegramente por vía de apelación. Precisó, en tal oportunidad, que «no se ve que la falta de instalación de una adecuación, con independencia de su naturaleza, locativa o útil, lleve a terminar este vínculo»; que «al arrendador no le corresponde controlar la forma en la que el comerciante ejerce la actividad que desarrolla, ni vigilar cómo se encuentra el establecimiento, si cumple o no normas sanitarias, o con las que se pretendan evitar incendios»; que «ante la falta de tramitación de los permisos de funcionamiento del establecimiento, la arrendadora se exime de la responsabilidad y que el arrendatario aceptaba asumir la obligación de tramitar todo lo reglamentario para el funcionamiento del parqueadero, así como los gastos en que incurriera para ello», pero que «la vulneración de estas cláusulas por parte de las demandadas no lleva a establecer que haya lugar a decretar la terminación del contrato de arrendamiento, pues se insiste, la demandante no tiene la facultad de vigilar si la pasiva cumple o no las 23 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 normas correspondientes para desarrollar su actividad comercial, ya que esto es del resorte de otras autoridades».
Respecto a esta decisión, es cierto que, como se alegó en la apelación, el proceso en el que se emitió y el presente no comparten una misma causa. Esto porque aquel se sustentó en el incumplimiento de la arrendataria, mientras que este se fundó en una supuesta la transgresión de la arrendadora. No obstante, con independencia de ello, el Tribunal no advierte que aquella decisión demuestre alguna infracción del contrato por parte de la convocada.
Por el contrario, tanto allí como aquí se arribó a conclusiones similares, consistentes en que la instalación del sistema contra incendios era una construcción propia de la actividad de la arrendataria, y que no era del resorte del arrendador controlar, entre otros aspectos, el tema relativo a la prevención de incendios. Entonces, respecto a estas pretensiones, se ratificará la decisión de primera instancia, pero por lo acá expuesto. 3.
En lo que tiene que ver con la pretensión, ahora reparo, consistente a la concurrencia de «circunstancias extraordinarias que dan lugar a la revisión del contrato», el Tribunal considera: El artículo 868 del Código de Comercio establece la posibilidad de revisar el contrato, fundada en la cláusula implícita rebus sic stantibus, en estos términos: 24 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 «Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión. El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato.
Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los de ejecución instantánea». De esta norma se deduce que los requisitos para la prosperidad de la acción consisten en: i) la existencia de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida; ii) la concurrencia de circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles; iii) que estas sucedan con posterioridad a la celebración del convenio; y, iv) y, por último, que alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa.
En este caso, es un hecho notorio, y que por ende no requiere prueba (art. 167 C.G.P), que en virtud de la pandemia generada por el virus COVID 19 el Gobierno Nacional ordenó un aislamiento preventivo obligatorio en todo el país, que inició con la expedición del Decreto 457 de marzo de 2020, y que fue prorrogado sucesivamente hasta que culminó la emergencia. No obstante, también es cierto que, ante lo imprevisto de la crisis sanitaria, y lo gravoso que la medida de aislamiento pudiera contener para los arrendadores y arrendatarios, también el Gobierno emitió el Decreto 579 de 2020.
Allí, en sus consideraciones, explicó que era necesario «adoptar medidas para contener sus efectos sobre los 25 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 contratos de arrendamiento», esto porque «las medidas de aislamiento, afectan la generación de ingresos de un importante número cumplimiento de de ciudadanos, obligaciones y, periódicas por ende, el derivadas de contratos de arrendamiento de inmuebles tanto de destinación habitacional como comercial».
Que como «en el marco de esta coyuntura, podrían presentarse incumplimientos contractuales masivos que derivarían en providencias judiciales de restitución de inmuebles en aplicación del artículo 384 del Código General del Proceso, y como consecuencia de ello, la ejecución de múltiples desalojos a cargo de la Policía Nacional en observancia del artículo 79 de la Ley 1801 de 2016», y por tales razones era necesario «crear nuevas disposiciones de índole legal respecto de (í) la suspensión de desalojos de arrendamiento de inmuebles con destinación habitacional y comercial y personas jurídicas sin ánimo de lucro, por parte de las autoridades policivas, y, (ii) reajuste, prórrogas e inicio de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles precitados».
En concordancia con tal exposición, emitió diversas medidas aplicables al contrato de arrendamiento de inmuebles «con destinación habitacional y comercial», entre ellas, la suspensión de acciones de desalojo; el aplazamiento del reajuste del canon de arrendamiento; y la inclusión de «estipulaciones especiales respecto del pago de los cánones de arrendamiento», en los siguientes términos: «Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
En dichos 26 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes. De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones: 1.
El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. 2. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
PARÁGRAFO. El acuerdo entre las partes sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, formará parte de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales, accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento».
Siendo ello así, el Tribunal concluye que en este caso no se imponía la revisión contractual solicitada, aunque por razones distintas a las expresadas por el a quo. En efecto, pese a que se demostró que concurrieron circunstancias imprevistas en el desarrollo del contrato de arrendamiento, como lo fueron las medidas de aislamiento obligatorio mencionadas, lo cierto es que el mismo legislador -en este caso el Gobierno Nacional con fundamento en las facultades otorgadas por el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica-, anticipó el remedio a los posibles desequilibrios generados por aquella eventualidad. 27 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 Es decir, la medida adoptada en la comentada emergencia hizo innecesaria la revisión de tales contratos – entre ellos el acá debatido-, puesto que introdujo en el ordenamiento una regulación excepcional que abordó y dio solución especifica a las consecuencias de la situación sobreviniente.
Aquel decreto, al haber previsto medidas de ajuste y alivio en favor de las partes afectadas, satisfizo el principio de conservación del contrato sin necesidad de modificar sus términos mediante la vía jurisdiccional. En consecuencia, el equilibrio contractual para el que fue consagrada la acción establecida en el artículo 868 del Código de Comercio se preservó, lo que pone de manifiesto el desacierto de la pretensión en análisis.
En suma, contrario a lo que alegó la parte apelante, la acción era improcedente, aunque por las razones acá expuestas y no por las esgrimidas en la providencia de primera instancia. 4. Por lo expuesto, el Tribunal ratificará la sentencia apelada. Impondrá la consecuente condena en costas de esta instancia a la parte apelante, conforme lo ordena el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso.
Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $4’270.500, como lo ordena el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, 28 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, VI.
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia que profirió el Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de Bogotá, el 27 de mayo de 2025, dentro del asunto de la referencia, por las razones expuestas en este proveído.
SEGUNDO: Condenar en costas de esta instancia a la parte apelante, ante el fracaso de su recurso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de tres salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $4’270.500.oo, de conformidad con lo establecido en el numeral 1º, artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
TERCERO: Remitir el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA Firmado Por: 29 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01 Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f534ddccb46b37d9e19e7915792209f851a2b9b17a845a 6501e711ba9b990119 Documento generado en 27/08/2025 03:04:16 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectr onica 30 Rad. 11001-31-03-029 2021 00402 01