RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Ref.: Exp. No. 63-001-31-03-003-2011-00122-01 (038) Armenia, Quindío, diez de octubre de dos mil catorce Aprobado en Acta de discusión No. 131 La Sala emprende ahora la decisión del recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia de 29 de noviembre de 2013, proferida por el Juzgado Civil del Circuito en Descongestión de Armenia dentro del proceso promovido por Rogelio Alonso Seoane contra el Condominio Campestre Las Vegas.
ANTECEDENTES 1. La demandante pretendió que su predio, identificado como el lote No. 12 del Condominio Campestre Las Vegas, vereda Murillo, municipio de Armenia, “no está obligado a continuar sometido al régimen de propiedad horizontal constituido Escritura Pública (sic) 2145 del 5 de mayo de 1994, la cual figura registrada el 6 de mayo de 1994, en el folio de matrícula inmobiliaria 280-95550, pero que su verdadero registro se llevó a cabo el día 8 de Octubre (sic) de 2007, ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia” (fl. 37 c.1).
Como secuela de la anterior declaración, se solicitó que su bien fuera retirado o excluido del régimen de propiedad horizontal aludido en la primera pretensión, “porque no se hace uso de las zonas comunes del Condominio, porque el inmueble se encuentra totalmente aislado del resto de los bienes y se tiene una entrada privada construida desde hace varios años” (fl. 37 ib.).
Agregó la aspiración relativa a que se cancelen las inscripciones acerca de la propiedad horizontal que afectan el predio descrito. 2. Como plataforma fáctica de los anteriores pedimentos se invocaron los hechos que enseguida se compendian cronológicamente. 1. Se efectuó el “reloteo con destino a vivienda campestre” mediante la escritura pública 2145 del 5 de mayo de 1994, inscrita el día siguiente al folio 280-95550 como primera anotación del folio. 2.
Las Vegas Ltda. vendió a Gustavo Alberto Castaño Sarmiento por escrito público 2094 de 17 de abril de 1996; posteriormente, se efectuaron otras compraventas mediante las cuales adquirieron, sucesivamente, Ana Florinda Gordillo de Hernández, Evelio Romero, Martha Inés Botero Gil, Édgar Jaramillo Villegas, que finalmente transfirió el predio a Rogelio Alonso Seoane mediante escritura pública 1565 de 10 de junio de 2004, sin que el bien “estuviera sometido a propiedad horizontal” (fl. 34 c.1); 3.
El 8 de octubre de 2007, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos “procedió a registrar de forma inconsulta con los propietarios que habíamos adquirido los lotes den (sic) el condominio (sic) campestre (sic) Las Vegas, el reglamento de propiedad horizontal, lo cual hizo con fecha del 6 de mayo de 1994, presentándose una alteración ilegal de las anotaciones del registro” (fl. 35 c.1). 4.
El predio de propiedad de demandante tiene entrada privada, está aislado del resto del condominio, no hace uso de las zonas comunes, “por lo que es procedente el retiro del mismo régimen de propiedad horizontal, que en forma inconsulta e ilegal fue sometido al momento de registrarse un reglamento después de 13 años de haber sido otorgado en la Notaría Segunda de Armenia” (fl. 35 c. 1). 3.
El Conjunto Campestre Las Vegas resistió las pretensiones; admitió total y parcialmente algunos hechos, negó constarle otros y propuso como medio defensivo el que motejó como “inexistencia del derecho del demandante”, que apoyó en que el reglamento de propiedad horizontal del conjunto se constituyó mediante la escritura 2145 del 5 de mayo de 1994 y fue registrado el 6 de mayo de 1994 como aparece en la anotación 002 del folio 280-9550 (sic); para el Conjunto, el demandante adquirió su predio con la limitación anotada y conocida.
El demandado expuso que mediante sentencia judicial dentro de un proceso ejecutivo se impuso la obligación de pagar las cuotas de administración a Rogelio Alonso Seoane, a pesar de la oposición del deudor. Explicó que la enmienda administrativa de la inscripción se llevó a cabo en el año 2007, respecto del error en que incurrió la Oficina de Registro al omitir la expresión “constitución de reglamento de propiedad horizontal” en la anotación de la escritura 2145 de 1994 (fl. 86 c.1), dichos actos administrativos quedaron en firme luego de decidirse en segunda instancia la apelación presentada únicamente por copropietario Rogelio Alonso Seoane. 4.
La sentencia de primera instancia fue auspiciosa a las pretensiones, pues la juez concluyó que cuando el demandante adquirió el bien “el predio no contaba con la anotación respectiva al régimen de propiedad horizontal, de lo que se deriva que el negocio jurídico de compraventa se hizo sobre un inmueble no afectado a propiedad horizontal; por lo tanto, no puede pretenderse, en contraposición a la confianza legítima del adquirente, que las alusiones contenidas en la escritura pública de compraventa se tengan como aceptaciones tácitas o incluso como constitución implícita de la propiedad horizontal” (fl. 128 c.1) 5.
El demandado impugnó la decisión de primera instancia, para sustentar su recurso, protestó por la que llamó aplicación literal del artículo 4º de la Ley 675 de 2001, que según el censor, hizo la juzgadora a quo. Insistió en que la rectificación del registro realizada por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos agregó que la escritura pública 2145 de 1994 especificaba la constitución del reglamento de propiedad horizontal sobre la totalidad de los inmuebles que componen el conjunto.
Explicó las incidencias del proceso administrativo que generó el cambio en el registro del predio del demandante, sobre la base de que la escritura pública 2145 de 1994 integraba tanto el reloteo como el sometimiento al régimen de copropiedad del Condominio Campestre Las Vegas. También argumentó que Teresita Buitrago, copropietaria, está casada con el demandante y, por lo tanto, solía habitar en el conjunto desde antes del registro de la escritura de compraventa, asistir a reuniones de copropietarios y que, según el recurrente, la inspección judicial muestra que el inmueble enunciado en la demanda tiene las características de un bien sometido a propiedad horizontal.
Sostuvo que administradora del condominio expuso en su declaración que el demandante no hace uso de las áreas comunes por su propia renuencia y que el cerramiento de la entrada interna correspondió a un acto arbitrario del propietario. Finalmente, el recurrente denunció una falta de apreciación adecuada de las pruebas por parte de la juez y solicitó la revocatoria del fallo apelado.
CONSIDERACIONES DE LA SALA 1. Los presupuestos procesales obran en esta controversia, como son la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; sin que se observe causal que invalide lo actuado. En tal escenario, se apresta el tribunal a decidir la apelación interpuesta por el conjunto demandado, pues existen todos los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico adjetiva.
De modo general, la competencia del Tribunal está demarcada por la inconformidad propuesta por los apelantes, en cuanto a los extremos en que estos la plantean, en general, si limitan la crítica a algunas zonas del litigio, las demás estarían vedadas para el juzgador de segundo grado[1]. 1. El problema jurídico consiste en establecer el hito temporal a partir del cual se constituye la propiedad horizontal como persona jurídica y se hace oponible el reglamento a los dueños de las unidades privadas. 2.
La necesidad de hacer un uso más intensivo de los espacios en las ciudades, ante el aumento inusitado de la población que demanda vivienda, dio origen a una forma especial de propiedad en que concurren características del dominio tradicional, que puede denominarse propiedad individual o exclusiva, al paso que se presentan otros elementos físicos o jurídicos compartidos y respecto de los cuales se genera una comunidad, cuyas reglas e integridad son definidas por la ley y las entidades dispuestas para el control de esta forma de copropiedad como son el reglamento y los organismos de gobierno, que toman decisiones dentro del ámbito de sus competencias y atribuciones de naturaleza legal o reglamentaria.
Esa agregación de componentes de orden material y de derecho desemboca en la constitución de una persona jurídica con los atributos para responder a las necesidades que genera la propiedad horizontal, según el artículo 3º de la Ley 16 de 1985, dicha persona se constituye como “distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados” y no tiene “ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección, administración y manejo de los intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relación con el mismo”.
La disposición aludida es aplicable al caso de ahora, en la medida en que el reglamento de propiedad horizontal del conjunto demandado lleva por fecha el 5 de mayo de 1994 (fls. 12 a 24 vto. c.3), pues como adelante se explicará, ese hito temporal será determinante en la definición de la contienda, en tanto, a partir de la constitución de esa escritura se estructuró la propiedad horizontal como persona jurídica y con el registro de este instrumento, se hizo oponible el reglamento respectivo frente a los dueños de las unidades privadas y los terceros.
Así, de conformidad con lo previsto en el artículo 2º de la Ley 16 de 1985, un inmueble “queda sometido al régimen [de propiedad horizontal], solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 [de copropiedad] y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma [sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos para las normas presidenciales], se elevan a escritura pública con la documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos”; sin embargo, la exigencia de la declaración municipal en referencia solo era aplicable a los edificios, como se advierte en el propio artículo 19 de la Ley 182 de 1948, cuyo segundo inciso dispone que la “dirección de obras públicas municipales, o la entidad o funcionario que haga sus veces, decidirá si el edificio que se proyecte dividir en pisos o departamentos cumple con las exigencias de dicho reglamento” (todos los subrayados son intencionales).
Cuando la norma se refiere a “dicho reglamento”, se trata de aquel señalado en el inciso primero del citado artículo, que autorizaba al Presidente de la República para reglamentar la “presente ley, en el cual se señalarán los requisitos que deben reunir los edificios que deban quedar sometidos al régimen que ella establece”, sin duda en desarrollo del ordinal 12 del artículo 76 de la Constitución de 1887, vigente por entonces.
De acuerdo con las normas trascritas, si se trataba de una copropiedad distinta de un edificio, como un conjunto campestre, bastaba con protocolizar la escritura pública contentiva del reglamento de propiedad horizontal y registrar dicho acto al folio correspondiente, para que principiara, tanto la persona jurídica administradora con entidad diferente a los copropietarios, como la vigencia del reglamento aludido frente a las unidades privada y sus titulares.
En otras palabras, según la lectura de las disposiciones pertinentes, era suficiente con que existiera el documento notarial y el vestigio registral para que surgieran al mundo jurídico: el conglomerado como entidad y el vigor normativo del reglamento de copropiedad. La Sala hace especial énfasis en que las normas son ajenas a la exigencia de incluir en el registro de la escritura, como especificación, que se trata de un reglamento de propiedad horizontal, pues lo que se busca siempre con la inscripción es que los interesados tengan un espacio adecuado para conocer con certeza, compatible con la buena fe exenta de culpa, la situación y las relaciones jurídicas que históricamente han recaído sobre los bienes registrados en la oficina inmobiliaria.
La especificación del acto tendría eventual importancia, si es que aún se tuviera el método antiguo de las columnas para llevar el registro inmobiliario (art. 7º del Decreto 1250 de 1970[2]), pues solo en la tercera de ellas podría constar las limitaciones al dominio como el reglamento de propiedad, con todo y el compromiso de los terceros interesados para estudiar los títulos en su integridad, sin excusa sobre el conocimiento de los mismos.
Algo similar ocurre con la ahora vigente Ley 675 de 2001[3], pues de acuerdo con su artículo 4º, el surgimiento de la persona jurídica despunta con el otorgamiento de la escritura pública en que el conjunto de bienes se somete al régimen de propiedad horizontal con el respectivo reglamento y se registra dicho instrumento en el folio correspondiente, sin que sea indispensable que la anotación respectiva dé cuenta de que se trata del reglamento de propiedad horizontal mencionado. 3.
Por todo lo anterior, para el caso de ahora, la constitución de la propiedad horizontal como persona jurídica y el inicio del reglamento frente a los dueños de las unidades privadas se presentó con el otorgamiento de la escritura pública 2145 de 5 de mayo de 1994 corrida en la Notaría Segunda de Armenia y el registro que se hizo de ella, el día siguiente, como aparece en el folio aportado por el propio demandante (fl. 12 c.1).
Así, el Condominio Campestre Las Vegas tenía los requisitos para obrar como una persona jurídica desde la escritura 2145 de 5 de mayo de 1994, que contiene el reglamento de la copropiedad (67 artículos –fls. 14 a 24 c. 3-), pues entre otras cosas, el instrumento describe el lote No. 12 del demandante con los linderos, porcentaje de participación y extensión superficial -2.868 m2 (fl. 16 c. 3), dicho documento fue debidamente inscrito al folio No. 280-95550 correspondiente al predio aludido, sin que la omisión cometida por la oficina competente respecto de la especificación tuviera algún impacto sobre la eficacia jurídica del título señalado y su registro, en la medida en que los actos mencionados fueron realizados con efecto suficiente frente a los terceros, que si eventualmente querían establecer la condición de la unidad privada respectiva, estaban obligados por la carga de diligencia correlativa a la buena fe, a revisar la escritura cuyo registro aparece con el número uno, anotación que se convierte en una admonición pública sobre la situación jurídica del inmueble, sin posibilidad de que las partes o terceros puedan escapar al conocimiento del contenido del instrumento inscrito.
En consecuencia, carece de trascendencia toda la reyerta que se planteó acerca de la modificación administrativa que se llevó a cabo en relación con la especificación del tipo de acto contenido en la escritura 2145 de 5 de mayo de 1994, pues sin necesidad de tal aclaración, desde la fecha del registro de este documento público ya tenían entidad, se reitera, tanto el reglamento de propiedad horizontal como la persona jurídica constituida con los elementos materiales y de derecho que se desprenden del contenido mismo del instrumento mencionado.
De donde viene que para el presente caso, según la lectura del folio allegado a las diligencias (fl. 12 c.1), el reglamento de propiedad horizontal se hizo oponible el 5 de mayo de 1994 frente a los adquirentes de las unidades privadas que componen el Condominio Campestre Las Vegas como frente a los demás terceros, pues desde aquella época nadie podría pretextar el desconocimiento del acto de constitución o del reglamento, menos por supuesto, los propietarios de los bienes de dominio individual, que en adelante de este hito estarían sujetos a la limitación derivada de la especial condición de tales inmuebles.
Corrobora lo anterior, que el propio demandante adquirió en época muy posterior al límite temporal señalado, pues el título 389 del cual emerge su propiedad se otorgó el 20 de febrero del año 2006, cuyo modo o tradición ocurrió el propio día. Así, esta escritura contiene datos coherentes con la conclusión arriba extractada, en la medida en se describe el predio vendido como el “lote número 12 del Condominio Campestre Las Vegas, Etapa I, del área rural de Armenia, departamento del Quindío” (fl. 3 c.1), información que se ratifica con la estipulación inicial del instrumento, en que las partes afirmaron que “la parte vendedora transfiere a título de venta real y efectiva, a favor de la parte compradora, el derecho de dominio y la posesión material que tiene y ejerce sobre el siguiente inmueble: lote No. 12, parcialmente mejorado con construcción para vivienda campestre, el cual hace parte integrante del Condominio Campestre Las Vegas I” (subraya la Sala), luego no hay cómo decir que para el tiempo en que se introdujo la demanda de ahora (13 de abril de 2011 –fl. 40 c.1-), el demandante pudiera ignorar las condiciones, en especial, la limitación del dominio que se cernía sobre el lote 12 de su propiedad, tantas veces mencionado.
Y en nada cambia la suerte del demandante la apertura de otro acceso a su unidad privada o la ausencia de intención para usar los bienes de uso común como la puerta o las vías internas del conjunto que sigue siendo “cerrado”, pues vistos los argumentos del Tribunal, sin duda tales comportamientos ninguna incidencia pueden lograr ante la solidez jurídica y eficacia anterior de los actos mediante los cuales se originó la persona jurídica denominada Condominio Campestre Las Vegas, Etapa I y el reglamento de propiedad horizontal, que prevé una serie de derechos, deberes y cargas de toda índole a los propietarios y habitantes de las unidades privadas, cuyo dominio a riesgo de saturar, está limitado por la vigencia de los eventos jurídicos de constitución analizados enantes. 4.
En suma, dado que el surgimiento de la propiedad horizontal y la limitación al dominio impuesto a las unidades del Conjunto es enteramente oponible al demandante, fracasan las pretensiones de desmembrar o excluir su lote número 12 de la agrupación demandada, pues en virtud de las condiciones descritas, el inmueble señalado debe permanecer como integrante del Condominio Campestre Las Vegas, con todos los derechos, deberes y cargas que se derivan del reglamento de propiedad horizontal vigente desde entonces. 5.
La anterior inferencia implica la revocatoria del fallo impugnado para en su lugar, desestimar las pretensiones de la demanda. 6. Costas en ambas instancias a cargo del demandante, como agencias en derecho ante el Tribunal se fija la suma de dos millones de pesos ($2’000.000), todo de conformidad con lo previsto en el numeral 4º del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, en la versión del artículo 19 de la Ley 1395 de 2010.
DECISIÓN En armonía con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Q., Sala de Decisión Civil Familia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero: Revocar la sentencia de 29 de noviembre de 2013, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Armenia -en Descongestión- dentro del proceso promovido por Rogelio Alonso Seoane contra el Condominio Campestre Las Vegas, para en su lugar denegar las pretensiones de la demanda.
Segundo: Condenar en costas de ambas instancias al demandante. Como agencias en derecho ante el Tribunal se fija la suma de dos millones de pesos ($2’000.000). Notifíquese y en firme esta providencia, remítase a la oficina de origen, CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2011-00122-01 (038) SONYA ALINE NATES GAVILANES MARCOS ISAÍAS RAMÍREZ LUNA Exp.
No. 63-001-31-03-003-2011-00122-01 (038) Exp. No. 63-001-31-03-003-2011-00122-01 (038) ----------------------- [1] Sent. Cas. Civ. de 8 de septiembre de 2009, Exp. No. 2001-00585. [2] Norma reformada parcialmente por los decretos 2156 de 1970 y 1711 de 1984 y la Ley 29 de 1973. [3] Como antecedentes legislativos de este precepto, se encuentran las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.