RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Ref.: Exp. No. 63-001-31-03-003-2012-00174-01(0259) Armenia, Quindío, diecinueve de diciembre de dos mil trece Aprobado en Acta de discusión No. 135 La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 2 de julio de 2013, providencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, que desató la primera instancia del proceso abreviado de restitución de inmueble arrendado promovido por Diego Ramón Arcia Hernández contra Alirio de Jesús Díaz Pérez y Yaneth Liliana Giraldo.
ANTECEDENTES 1. Con apoyo en la causal prevista en el numeral 3º del artículo 518 del Código de Comercio, el demandante pretendió que se declarara terminado por “vencimiento del plazo estipulado para la última de sus prórrogas”, el contrato de arrendamiento sobre el local comercial ubicado en la carrera 13 No 21-46 de Armenia Quindío, donde funciona el establecimiento denominado “Miscelánea y Ventanilla Naranja”; en consecuencia, solicitó la entrega del inmueble con el fin de que “puedan realizarse en el mismo las obras necesarias” (fl. 23 c. 1). 2.
Como causa petendi de los anteriores pedimentos, se adujeron, en compendio, los siguientes hechos relevantes: 2.1. El 8 de junio de 2009, el demandante celebró con los demandados contrato de arrendamiento de un local comercial, acuerdo cuya duración se pactó en tres años prorrogables, término en que el inmueble fue destinado para el funcionamiento del establecimiento de comercio registrado en la cámara de comercio de Armenia como “Miscelánea y Ventanilla Naranja”; sin embargo, “el arrendatario destinó la parte interior de dicho inmueble para su habitación y la de su familia” (fl. 22 c. 1). 2.2.
El día 5 de octubre de 2011, el demandante notificó por escrito a los demandados que el contrato vencía sin beneficio de renovación, pues invocó la necesidad y urgencia de realizar varias reparaciones y modificaciones en el inmueble objeto del contrato para la conservación del mismo “las cuales no podían ejecutarse sin la entrega o desocupación del inmueble” (fl. 22 c. 1). 2.3.
Los demandados allegaron prueba del pago de los cánones de arrendamiento y presentaron como medios de defensa los que denominaron “ausencia de objeto de litigio por no existir razones en derecho para dar por terminado el contrato de arrendamiento, mala fe o abuso del derecho por parte del demandante, enriquecimiento sin justa causa, desconocimiento de los derechos del arrendatario” (fls. 85 a 96 c. 1).
También solicitaron que en el evento de prosperar la demanda, se ordenara la retención del inmueble arrendado por las mejoras que realizaron en el mismo “a ciencia y paciencia del arrendador” (fl. 90 c. 1). 3. El juez declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; en consecuencia, ordenó la restitución del inmueble arrendado; a propósito, consideró el juzgador que estaba acreditada la expiración del término y el desahucio antelado a ese hito y que “no es necesario que el arrendador, en este caso el señor Arcia Hernández pruebe las reparaciones y construcciones que pretende hacer (…), pues no son las eventuales construcciones las que realmente impiden la renovación del contrato, sino la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento, lo que realmente representa la causal alegada” (fl. 153 vto.). 4.
Los demandados impugnaron la decisión de primera instancia; sostuvieron que es improcedente la restitución del inmueble ya que el demandante omitió probar la necesidad de adelantar obras en el local, de donde infieren que no hay lugar a ordenar la terminación del contrato de arrendamiento (fl. 158 c.1). Manifiestan que han cumplido a cabalidad con las obligaciones que tienen como arrendatarios, por lo que la terminación del contrato genera perjuicios “por todas las mejoras invertidas, el buen nombre, su clientela, y demás aspectos intrínsecos que tiene un establecimiento de comercio” (fls. 159 c. 1).
Insistieron en la solicitud de retención del inmueble, en el evento de que la decisión de primera instancia se mantenga incólume. CONSIDERACIONES DE LA SALA 1. Sin reparos sobre la validez formal del proceso y ante la presencia de los presupuestos procesales, el Tribunal decidirá la apelación interpuesta por los demandados. Sin embargo, la legitimación en la causa por activa en asuntos como el de ahora, en que se debate la restitución de locales comerciales con apoyo en la causal 3ª del artículo 518 del Código de Comercio, no recae simplemente en el arrendador, sino que requiere indefectiblemente que el demandante acredite además la condición de dueño del predio, pues solo así podrá asegurar la procedencia de su acción y la garantía de los derechos del arrendatario, que conserva algunos respaldos patrimoniales que solo puede ejercer frente aquel titular del derecho de propiedad. 2.
La competencia del Tribunal está demarcada por la inconformidad presentada por el apelante, en cuanto a los extremos en que este delinea su protesta, vale decir, si restringe la crítica a algunas zonas del litigio, las demás estarían vedadas para el juzgador de segundo grado. En ese sentido, resulta pacífico en esta instancia, el contrato de arrendamiento y el contenido de sus cláusulas (fls. 3 a 7 c.1); que el demandante acreditó la propiedad del inmueble cuya restitución reclamó; que el mismo efectuó los requerimientos legales (desahucio), pues todos estos aspectos están por fuera de la polémica planteada por el recurrente.
Igualmente, dada la causal esgrimida por el demandante, el Tribunal descarta el pronunciamiento sobre la ejecución de las obligaciones contractuales, tanto más que resulta irrelevante el cumplimiento del compromiso del arrendatario en cuanto al pago de la renta mensual, el tiempo anterior a dos años del contrato de arrendamiento o que parte del inmueble hubiera sido destinado a la vivienda urbana, pues todos ellos carecen de importancia para la definición de la contienda, por lo menos en cuanto a la segunda instancia. 3.
Con esas precisiones, visto el contenido de la apelación y la controversia que en medio del recurso se suscita, el problema jurídico consiste en establecer si el arrendador-propietario tiene derecho a pedir la restitución del local comercial e impedir la renovación del contrato de arrendamiento sin necesidad de probar cabalmente la necesidad de las obras que adelantará en el inmueble ocupado por su arrendatario? La tesis de la Sala es positiva, porque efectivamente la procedencia de la causal prevista en el numeral 3º del artículo 518 del Código de Comercio es independiente de la prueba sobre la urgencia, necesidad o motivación específica que tiene el arrendador-propietario para solicitar la entrega de su predio, pues la causa aludida se encuentra erigida como beneficio, desarrollo o prevalencia del dominio sobre el derecho personal a la renovación del contrato que se reconoce al arrendatario de locales comerciales.
Así, en realidad dicho motivo representa una forma especial de suspensión del contrato de arrendamiento, que por supuesto impone la restitución del predio, atendida la solicitud del arrendador, sin que tenga que acreditar con antelación frente al interesado o los jueces, que las obras son efectivamente urgentes o necesarias como mejoras, pues basta que inicie tales refacciones dentro de los tres meses siguiente a la entrega (art. 522 del C. de Co.), para que la justificación selle la suerte del contrato.
Aún, nótese que ocurridas oportunamente las edificaciones, sin apego a la dimensión de las mismas, el arrendatario tiene derecho a la reanudación del vínculo negocial, sobre los demás posibles oferentes, con lo cual se ratifica que si se observan los derroteros de las disposiciones aplicables, el contrato apenas habrá sufrido una pausa legal en la ejecución de las prestaciones.
Ahora, puestas de ese modo las cosas, pierden relevancia los elementos probatorios allegados por los demandados para acreditar que el inmueble no requiere “mejoras necesarias”, pues no es ese el fundamento toral que erige la causal invocada para solicitar la restitución del inmueble, porque es posible inclusive que el propietario-arrendador quiera modificar en parte o en todo el bien raíz, sin que tenga una necesidad imperiosa de hacerlo o que su menester sea guiado solo por un interés patrimonial legítimo y digno de tutela jurídica.
En consecuencia, resulta infructuosa la argumentación de los apelantes para provocar el decaimiento de la sentencia de primera instancia, propósito que frustrado, origina la confirmación del fallo impugnado. 3. En cuanto a la solicitud de retención por mejoras en el predio arrendado, se advierte que la misma se encuentra ayuna de material probatorio que pueda apuntalarla, pues apenas aparece un testimonio que no determinó la razón de la ciencia de su dicho, ni expuso de dónde vendrían los conocimientos para estimar el precio de las mejoras, por lo tanto, resulta insuficiente para reconocer, tanto la presencia de esas mejoras, como el valor de ellas, de manera que esa carencia demostrativa conspira definitivamente contra la pretensión de los demandados de alcanzar la garantía real accesoria del conservar la tenencia del inmueble en respaldo al pago de tales expensas, tanto más si ni siquiera aparecen autorizadas por el arrendador. 4.
Las costas serán asumidas por los recurrentes cuyo recurso naufragó, de conformidad con lo previsto en el artículo 392 del Código de Procedimiento Civil (numeral 2º del artículo 19 de la Ley 1395 de 2010), las agencias en derecho se fijan en la suma de quinientos mil pesos ($500.000). DECISIÓN En armonía con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Q., Sala de Decisión Civil Familia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero: Confirmar la sentencia de 2 de julio de 2013, providencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, que desató la primera instancia del proceso abreviado de restitución de inmueble arrendado promovido por Diego Ramón Arcia Hernández contra Alirio de Jesús Díaz Pérez y Yaneth Liliana Giraldo.
Segundo: Costas en el recurso de apelación a cargo de los demandados, como agencias en derecho se ordena tener la suma de quinientos mil pesos ($500.000). Notifíquese y en firme esta providencia, remítase a la oficina de origen, CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2012-00174-01 (0259) SONYA ALINE NATES GAVILANES MARCOS ISAÍAS RAMÍREZ LUNA Exp.
No. 63-001-31-03-003-2012-00174-01 (0259) Exp. No. 63-001-31-03-003-2012-00174-01 (0259)