RESOLUCION DE PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA/ Elementos para la prosperidad de la acción/ VICIOS REDIHIBITORIOS/ No operan en la promesa de contrato, pues la cosa pertenece al dueño, en presencia de vicios de la cosa recibida como prestación anticipada, lo que se estructura es un incumplimiento de la promesa. “No opera entonces la figura, cuando de promesa de contrato de compraventa se trata, pues en presencia de unas prestaciones adelantadas o anticipadas del contrato prometido y como en el caso que se estila los vicios que presente la cosa prometida en venta, generarían un incumplimiento de la promesa.
“En el caso que llama la atención del juzgado, se trae a cuento la existencia de un vicio redhibitorio de la cosa prometida en venta para implorar a renglón seguido se ordenara el pago de unas indemnizaciones; sin que por parte alguna, se asomara el presunto vicio como sustentatorio del incumplimiento de la promesa por parte del promitente vendedor, sino que se trajo a cuento la figura propia de las compraventas ya consolidadas, para derivar de ella, los anhelos indemnizatorios, de suerte entonces que lo que se imponía no era una inhibición por falta de poder como se dice en la sentencia acusada, -porque al fin y al cabo tenía poder para reconvenir aunque para resolver la promesa- sino el negar las súplicas de la demanda de reconvención por no estar demostrada la existencia del contrato de compraventa, elemento basilar para la procedencia de la figura.
CITAS: Sent. Cas. Civil de octubre 11 de 1.977 citada por BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. “Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales”; 6ª edición, Ediciones Librería El Profesional, Pág. 219; BONIVENTO JIMENEZ, Javier. “El Contrato de Promesa La Promesa de Compraventa de Inmuebles”. Ediciones Librería del Profesional. 1ª Edición, 1.996, Pág. 341 a 342.
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA. PROCESO ORDINARIO RADICACION N° 63001310300220020029201 RAD.TRIB. 302/07. RAD.INT. 62/07 DEMANDANTE: FERNANDO VERA CASTRO DEMANDADO: CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LIMITADA. TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente: RAMON ALBERTO FIGUEROA ACOSTA Proyecto discutido y aprobado, según Acta Nº 486 Armenia Q., noviembre veinte (20) de dos mil siete (2007) Procede la Sala a resolver el recuso de apelación interpuesto contra la sentencia del 3 de noviembre de 2006, proferida por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ARMENIA, dentro del proceso ordinario de FERNANDO VERA CASTRO, contra CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LIMITADA.
I.
ANTECEDENTES: 1.- La demanda. FERNANDO VERA CASTRO, convocó a proceso ordinario a la persona moral CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LIMITADA; en su demanda, suplicó que se declarara, que la sociedad incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes y del que dan cuenta los documentos fechados el 14 de abril de 2.000 y 23 de mayo de 2.001, autenticados ante los Notarios 1° y 2° de Armenia, respectivamente.
Como consecuencia de tal declaración, imploró la resolución del mentado contrato y la condena al pago de la indemnización de perjuicios que dice son de $ 250.000.000,00 por la imposibilidad de pactar una venta con la sociedad Desarrollar S.A., así como la suma de $ 60.000.000,00 conforme a la cláusula 8ª del negocio que se pretende aniquilar, por virtud del incumplimiento del contrato, sumas que implora actualizar hasta el día que se produzca su pago, amén de las costas procesales.
Como causa pedir, asomó diecisiete -17- hechos, que la Sala, compendia diciendo que según la demanda, el señor VERA CASTRO, en documento fechado el 14 de abril de 2.000 prometió vender a la sociedad CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LTDA, en adelante la SOCIEDAD, un predio conocido como La Granja, con un área de 55.305 metros cuadrados, ubicado en la vereda Barcelona Alta, del municipio de Circasia, el cual se sirve alinderar.
Posteriormente, dice el demandante, que mediante documento del 23 de abril de 2.001, se modificó la promesa de contrato inicial, en el sentido de que VERA CASTRO, para facilitarle al promitente comprador los trámites de licencias de urbanismo y construcción, suscribió el contrato de compraventa de que da cuenta la escritura pública N° 855 del 21 de julio de 2000 de la Notaría de Circasia, por medio de la cual, del lote inicialmente prometido en venta, un lote de 6.476 metros cuadrados, a la SOCIEDAD, para que esta a su turno, lo cediera y diera cumplimiento al convenio de apoyo interinstitucional N° 030-2000, celebrado entre la SOCIEDAD y el Municipio de Circasia, quedando de esta manera el terreno prometido en venta con un área de 45.832 metros cuadrados.
Afirma el demandante, que en el escrito del 23 de mayo de 2.001, se modificó el precio del predio prometido en venta, quedando este definitivamente en la suma de $ 433.540.000.00 el cual la SOCIEDAD, debía pagar así: $39.754.000.00 que declaró recibidos el promitente vendedor a la firma de la promesa; $ 72.000.000.00 para ser cancelados el 22 de junio de 2.001, por intermedio de La Previsora S.A., una vez de constituyera un contrato de fiducia de la primera etapa de la Urbanización Villa Diana y el promitente vendedor hubiera escriturado esa parte del inmueble. $ 7.200.000.00 en efectivo para el 22 de junio de 2001; la suma de $ 79.200.000.00 para el 15 de julio de 2001 que debía pagarse en dinero efectivo o por intermedio de la Previsora s. a., evento este en que el dinero se cancelaría una vez se constituyera el contrato de fiducia de la segunda etapa de la urbanización Villa Diana y se hubiere escriturado por el promitente vendedor esa parte del inmueble.
Se pactó, manifiesta el demandante, la suma de $ 79.200.000.00 para ser pagada el 30 de agosto de 2.001, bien por la SOCIEDAD o la Previsora s. a.; $ 79.200.000.00 para ser pagada el 30 de septiembre de 2.001, bien por la SOCIEDAD o la Previsora s. a.; y finalmente la suma de $ 76.986.000.00 para ser pagada el 30 de noviembre de 2.001, bien por la SOCIEDAD o la Previsora s. a. Sobre los saldos insolutos del precio, las partes acordaron, expresa el demandante, un interés remuneratorio del 1.5% mensual anticipado, para ser pagado dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad y un interés moratorio del 2%, a partir del 23 de mayo de 2.001.
Pone de presente el demandante, que del precio acordado, esto es, $ 433.540.000.00, el promitente solo ha pagado la suma de $ 198.154.000.00 incumpliendo los pagos pactados el 30 de agosto, el 30 de septiembre y 30 de noviembre de 2.001, es decir, por la suma de $ 235.386.000.00, más los intereses pactados. Sostiene el demandante, que conforme a la cláusula quinta del contrato, acordaron celebrar la escritura pública, el 30 de noviembre de 2.001, a las 2:30 P. M., en la Notaría de Circasia, no obstante las escrituras parciales que debían suscribirse se acuerdo con la etapa de la construcción y se haya pagado el precio y que el, ha cumplido con sus obligaciones, otorgando las escrituras públicas 855 del 21 de junio de 2.001 e inscrita al Folio de Matrícula Inmobiliaria N° 2000-15657 y la 1039 del 28 de diciembre de 2.001 a nombre de la Previsora s.a., ambos instrumentos de la Notaría de Circasia.
Expresa el demandante, que acudió a cumplir su parte en la Notaría de Circasia, el 22 de junio de 2001, según acta de comparecencia N° 036. Que en la promesa se pactó una cláusula penal de $ 60.000.000.00 caso de incumplimiento o desistimiento sin justa causa del negocio. 2.- Contestación de la demanda. La parte demandada, vino al proceso oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones de la demanda; en su defensa, planteó las siguientes excepciones de fondo: “1.
INEXIGIBILIDAD DE LA OBLIGACIÓN FUNDAMENTOS FACTICOS PRIMERO: Bajo este tópico con todo respeto señor Juez, de manera suscinta expondré dos hipótesis que impiden al actor materializar sus pretensiones; en ocasión a que la obligación se hace inexigible.
SEGUNDO: La primera hipótesis; tiene su soporte legal en el contenido del art. 1609 del CC; y demás concordantes. En argumentación ha (sic) este tópico, podré mostrar ampliamente dentro del estadio procesal pertinente, que la parte actora no cumplió a cavalidad (sic) con sus obligaciones contractuales; motivo por el cual no se encuentra en condiciones subjetivas de exigir cumplimiento alguno al demandado TERCERO: De otra parte; también es jurídicamente imposible ejecutar la resolución del contrato; por incumplimiento, cuando tal y como dije en la contestación de la demanda, de acuerdo con las cláusulas contractuales no nos encontramos frente al cumplimiento de una obligación pura y simple; si no, por el contrario es menester confrontar las cláusulas contractuales con lo estipulado por el art. 1350 del CC, para establecer entonces; que si la obligación no se ha cumplido por parte del demandado, es simplemente por que la condición a la cual está sujeta no se ha verificado.
2. IMPROCEDENCIA DEL COBRO INDEMNIZATORIO POR EXPRESA PROHIBICIÓN LEGAL, la cual soporte en los siguientes:
FUNDAMENTOS FÁCTICOS PRIMERO. En el acápite de las pretensiones la cual tiene relación con los hechos, el actor aduce; que mi poderdante debe cancelar una serie de perjuicios indemnizatorios que ascienden a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS MCTE ($250.000.000); los cuales tales y como podré probar mediante discernimientos jurídicos y aporte de pruebas, no es viable solicitar el mencionado pago de acuerdo con el art. 1616 del CC
3. IMPROCEDENCIA DEL COBRO DE INTERESES DE PLAZO CONSAGRADOS EN LA CLAUSULA TERCERA DEL ACUERDO MODIFICATORIO PARAGRAFO I CLAUSULA NOVENA PRIMERO: La anterior excepción tiene su origen, en ocasión a que la mencionada cláusula que es objeto del libelo petitorio transgredí lo preceptuado por los art. 1740 y 1618 y los demás que le sean concordantes del CC.” 3.- Demanda de reconvención. Dentro de la contestación de la demanda, la sociedad CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LTDA, formuló demanda de reconvención contra FERNANDO VERA CASTRO, en ella suplicó que se declarara la existencia de un vicio redhibitorio en el predio consistente en el ocultamiento de condiciones del predio que no lo hacían apto para las necesidades del comprador y que como consecuencia de tal declaración se le condenara al pago de los diseños para la construcción de 331 viviendas, los cuales aforo en $ 52.000.000.00; el valor de las obras de construcción de red de acueducto por $30.000.000.00; red principal de alcantarillado por %78.500.000.00 que distribuye en (a) $ 30.000.000.00 por la red principal;
(b) $40.000.000.00 por aporte a colector de aguas negras. Igualmente suplica condena por valor de $ 30.000.000.00 por construcción de red eléctrica de alta tensión; $ 10.000.000.00 por adecuación de terreno; $700.000.00 por concepto de pago de emolumentos causados por las servidumbres pasivas de acueducto y alcantarillado. Finalmente implora condena por $ 132.200.000.00 dejados de percibir a causa de la demora de la licencia y $ 60.000.000.00 pactados como cláusula penal.
Como causa petendi, expone doce -12- hechos, que el Tribunal, sintetiza de la siguiente manera: La SOCIEDAD, afirma haber sido burlada en su buena fe, con respecto al “área urbana” del predio prometido en venta. Dice, la SOCIEDAD, que si bien es cierto la existencia de la escritura pública 855 del 21 de julio de 2.000, ello se hizo para convertir en predio urbano, la franja de terreno prometida en venta.
Que con el cumplimiento extemporáneo del señor VERA CASTRO, se obtuvo la licencia de urbanismo y construcción, que le se le ocasionó un perjuicio y ello generó además, su incumplimiento; como que del proyecto urbanístico contaba inicialmente con 250 beneficiarios y por la demora en la iniciación de las obras se retiraron aproximadamente 120.
Manifiesta la SOCIEDAD, que el predio prometido en venta, soportaba una servidumbre de paso a favor de un predio de propiedad del municipio de Circasia y aún así, en la adición del 23 de mayo de 2.001 y dado la premura que le asistía, se pactó un ajuste del precio en $ 36.000.000.00. Sostiene la SOCIEDAD, que para la adecuación del terreno, que para la adecuación del terreno, realizó diseños tales como levantamientos topográfico, diseño de energía eléctrica, acueducto y alcantarillado, diseño de movimientos de tierra y tadles, licencia ambiental, diseño estructural de las viviendas, planos arquitectónicos de urbanismo y construcción de viviendas.
Ejecutó obras, tales como construcción de red de acueducto y red principal de alcantarillado, construcción de red eléctrica y adecuación de terreno. Expone que encontró como vicios ocultos unas servidumbres pasivas de acueducto y energía eléctrica, que no fueron denunciadas en su momento por el promitente vendedor. Que se su propio peculio, asumió la franja de terreno que se transfirió al Municipio de Circasia. 4.- Contestación a la demanda de reconvención. FERNANDO VERA CASTRO, vino a replicar la demanda de reconvención, en donde se opuso a la prosperidad de la pretensión redhibitoria, allí formulada.
A partir del análisis de la figura contenida en el artículo 1.915 del C. C., concluye que la promitente compradora, dado ser una constructora, constituida por ingenieros o cuando menos asistida por ellos, no podía ignorar lo que presenta ahora como un vicio redhibitorio y que las servidumbres o bien figuran en el certificado de tradición o eran palpables a simple vista. 5.- La sentencia de primera instancia. Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia, clausuró la primera instancia, con su sentencia del 3 de noviembre de 2.006; en ella, negó las suplicas de la demanda principal, condenando al demandante, al pago de costas a favor de la demandada.
Frente a la demanda de reconvención se inhibió para pronunciarse y condenó en costas a la SOCIEDAD y a favor del señor VERA CASTRO. Basase para ello, en que en la demanda principal el demandante no cumplió ni se allanó a cumplir con su obligación de suscribir la escritura pública que diera cuenta de la compraventa prometida, en la fecha y hora señalada.
Frente a la reconvención, que la demanda no fue presentada en debida forma, como que las pretensiones allí expuestas, no concuerdan con el poder otorgado. 6.- El recurso de apelación. La parte Demandante, de la demanda principal, interpuso el recurso de apelación. Durante las alegaciones propias de la segunda instancia, se duele que el juzgador de primera instancia, haya inapreciado la totalidad de la prueba, que demostraba su interés de cumplir su parte en el negocio.
Que si no asistió en la última fecha prevista, esto es, el 30 de noviembre de 2.001, fue consecuencia lógica del incumplimiento de las obligaciones de su contraparte y que la antecedían. Se duele de la decisión inhibitoria, frente a la demanda de reconvención. A su turno, y dentro de las alegaciones de la segunda instancia, la Parte Reconviniente, aunque reconoce su propio incumplimiento, pone de presente que la causa generatriz del mismo, la tiene el promitente vendedor al guardar silencio sobre puntos claros y definitivos al ofrecer en venta el inmueble.
Resalta la inasistencia del demandante a la Notaría de Circasia, el 30 de noviembre de 2001, para concluir citando el artículo 1609 del C. C., resaltando el incumplimiento del demandante. Ahora se dispone la Sala a resolver la alzada propuesta, previas las siguientes CONSIDERACIONES: 1.- Resolución del contrato de promesa. Elementos de la pretensión. Por sabido se tiene, que en materia contractual, nuestro Código Civil acogió como principio fundamental la autonomía de la voluntad, el cual se encuentra consagrado en el artículo 1602 en el que se indica que un negocio jurídico legalmente ajustado, es una ley para las partes al rompe que solo puede fulminarse por mutuo consentimiento o por causas determinadas en la ley.
Una de esas causas legales es la contenida en el Art. 1546 de la obra en comento que dispone que en los contratos bilaterales, si uno de los contratantes no cumple con su obligación, por ministerio de la Ley, opera la condición resolutoria tácita que le permite al contratante cumplido o que se allanó a cumplir, pedir a su arbitrio el cumplimiento del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
Esta condición resolutoria, tiene como venero la reciprocidad de derechos y obligaciones que dimana del negocio jurídico para las partes en el evento en que una de ellas ha dejado de cumplir lo pactado y la otra está dispuesta a cumplir o ha satisfecho las obligaciones correlativas de lo cual se deriva que una parte es acreedora y deudora de la otra, sin que por ello implique que las obligaciones deban cumplirse de manera simultánea.
Cuando la voluntad del demandante se enfila por la resolución, ha precisado nuestra Corte Suprema de Justicia que para su viabilidad y procedencia se requiere: 1. Existencia y validez del contrato que se pretende aniquilar o perseverar según el caso. 2. Incumplimiento total o parcial de las obligaciones a cargo del demandado; y, 3. Cumplimiento del demandante o se haya allanado a cumplir las obligaciones que para él generó el pacto en la forma y tiempo debido.
La prueba de los presupuestos acabados de indicar, es por entero del resorte del demandante, conforme a la regla 117 del C. De P. C. a.- Como ya se advirtió la petición de resolución del contrato de promesa de compraventa es irrefragable por lo que se hace menester estudiar si los elementos basilares arriba enunciados se dan para este caso particular y por esa vía predicar la estructuración del fenómeno. En este orden de ideas, se tiene que se ha asomado como fuente de derechos la promesa de compraventa celebrada en esta ciudad del día 14 de abril de 2000, junto con su adición calendada el 23 de mayo de 2.001 contrato que en su momento no ameritó reparo alguno y que el Juzgado encuentra ajustada a los requisitos y menciones de que trata el artículo 89 de la ley 153 de 1.887, esto es: 1.
Que la promesa conste por escrito. 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De cara a tales elementos, encuentra la Sala que confluyen en el contrato de promesa que se examina y por ello, no huelga concluir que el primer elemento arriba señalado de tener existencia y ser válido, está salvado. Se concluye lo anterior, por cuanto no hay ataque alguno ni se observa que los presupuestos de validez del negocio señalados en el artículo 1.502 del C. C. en armonía con el artículo 1.741 In Fine, estén ausentes o se encuentren sencillamente mancillados, como para que de oficio se haga una declaración por ese flanco y que derrumbe en consecuencia las súplicas de la demanda. b.- otro requisito indispensable para la viabilidad de la figura, es que el demandante, como contratante que es, haya cumplido o se haya allanado a cumplir su parte en el negocio y averiguado está que la promesa de contrato genera una obligación de hacer, que no es otra que la celebración del contrato que se ha prometido.
En tratándose de promesa de compraventa de un bien raíz, tal obligación es la suscripción del acto escriturario que se supone debe llevarse a cabo en la fecha y en el lugar convenidos en la promesa. Es una obligación que grava a juntas partes, dicho de otra forma, frente a tal obligación tanto el promitente vendedor, como el promitente comprador son recíprocamente acreedores y deudores.
Precisamente en este punto se encuentra la dolama de la parte Recurrente, ya que considera que cumplió su parte en el negocio, asunto en verdad desestimado en la sentencia acusada, en la que como se vio la Juez A-quo, encontró que el demandante había incumplido la cita notarial. Cumple entonces determinar si el demandante FERNANDO VERA CASTRO, incumplió su parte en el negocio? La respuesta a este interrogante es POSITIVA como pasa a verse.
Averiguado está por la doctrina y la jurisprudencia patria, que el cumplimiento de una prestación es su satisfacción en la forma y tiempo debidos. Si la promesa de celebrar un contrato solo genera una obligación de hacer, que no es otra que la celebración del contrato prometido y que en tratándose de la promesa de un contrato de compraventa de bien inmueble, será el extender el correspondiente acto escriturario amen de su posterior registro en la competente oficina de registro de instrumentos públicos, en la oportunidad prevista, sin perjuicio de que en el entretanto se estén adelantando o cumpliendo prestaciones propias del contrato prometido.
En el presente, las partes en el escrito del 14 de abril de 2.000, pactaron lo siguiente: “QUINTA: La escritura de compraventa a que se elevará el presente contrato se otorgará en la Notaría Segunda de la ciudad de Armenia, Quindío, el día 7 de septiembre del año 2000 a la hora de las 2 P.M.- No obstante podrá celebrarla antes si así lo acordaren.
PARAGRAFO: El precio de venta que se fijará en la respectiva escritura a que se elevará éste contrato será el mismo del avalúo catastral que tenga el predio para la vigencia del presente año.”(Resaltado de texto) Pero esta estipulación, fue objeto de modificación en el escrito del 23 de mayo de 2.001, quedando del siguiente tenor:“CLAUSULA DECIMA: La cláusula quinta quedará así: Los prometiente comprador y vendedor se obligan recíprocamente a otorgar la Escritura Pública que perfeccione la presente promesa de compraventa el día 30 de noviembre del año 2001, a las 2:30 P.M. en la Notaría Única del Círculo de Circasia (Quindío).
PARAGRAFO I: No obstante lo anterior, prometientes comprador y vendedor podrán modificar esta cláusula de mutuo acuerdo y por escrito en el sentido de que se puedan suscribir escrituras Públicas sucesivas relacionadas con cada una de las etapas de que se compone la Urbanización Villa Diana, así: a- La Escritura correspondiente al lote donde se construirá la I etapa de la URBANIZACION VILLA DIANA, podrá suscribirse en la fecha hora y Notaría que el prometiente comprador fije y notifique al prometiente vendedor, a través de correo certificado, mínimo con tres días de anticipación a la fecha de la firma de dicha escritura.
Esta escritura se otorgará a favor de la fiduciaria la Previsora s.a. b- La Escritura correspondiente al lote donde se construirá la II etapa de la URBANIZACION VILLA DIANA, podrá suscribirse el día 22 de junio del año 2001 a las 2:30 P.M. en la Notaria Única del circulo de Circasia Departamento del Quindío, una vez se encuentren debidamente canceladas al prometiente vendedor las sumas establecidas en los literales a-b-c- de la cláusula novena del presente documento. c- La Escritura correspondiente al lote donde se construirá la III etapa de la URBANIZACION VILLA DIANA se suscribirá el día 16 de julio del año 2001 a las 2:30 P.M. en la Notaría Única del Circulo de Circasia, Departamento del Quindío, una vez se encuentren debidamente cancelada al prometiente vendedor las sumas establecidas hasta el literal d de la cláusula novena del presente documento. d- La Escritura correspondiente al lote donde el prometiente comprador construirá la cuarta etapa de la Urbanización Villa Diana se suscribirá el día 15 de agosto del año 2001 a las 2:30 P.M. en la Notaría Única del Municipio de Circasia del departamento del Quindío una vez se encuentren canceladas al prometiente vendedor las sumas establecidas hasta el literal e de la cláusula novena del presente documento. e- La Escritura correspondiente al lote donde el prometiente comprador construirá la quinta etapa de la Urbanización Villa Diana se suscribirá el día 30 de noviembre del año 2001 a las 2:30 P.M. en la Notaría Única del Municipio de Circasia del departamento del Quindío una vez se encuentren canceladas al prometiente vendedor las sumas establecidas hasta el literal g de la cláusula novena del presente documento.
PARAGRAFO II: La escritura o escrituras a que se refiere esta cláusula se extenderán a favor del prometiente comprador. Se entiende que en caso de que la escritura o escrituras que perfeccionen el presente contrato de compraventa deba o deban suscribirse ante NOTARIA DE REPARTO, será en éste donde deberá extenderse o deberán extenderse las escrituras correspondientes y no la Notaria única de Circasia (Q).
PARAGRAFO III: Solo se entenderá prorrogado el termino para el cumplimiento de las obligaciones que bilateralmente adquieren las partes por este contrato, cuando así se acuerde por estas mediante nota escrita, suscrita siquiera con 48 horas de anticipación a la inicial del día señalado para el otorgamiento de las escrituras correspondientes.
PARAGRAFO IV: No obstante lo establecido en esta cláusula, para la validez de esta promesa de compraventa se tendrá como linderos del inmueble prometido en venta los establecidos en el numeral segundo de las consideraciones de este escrito. Por consiguiente, queda a opción de los prometientes comprador y vendedor que se suscriban las escrituras públicas de conformidad con lo establecido en esta cláusula o que se suscriba una sola escritura correspondiente a la totalidad del inmueble prometido en venta, o uniendo varias de dichas etapas, sin perjuicio de las obligaciones que adquiere el prometiente comprador por medio del presente escrito de cancelar el precio del inmueble en las fechas establecidas en la cláusula novena del presente escrito.
PARAGRAFO V: Se deja expresa constancia por las partes aquí contratantes que las etapas a que se refiere esta cláusula se escriturarán, en cuanto a su cabida y linderos, de acuerdo al plano presentado y aprobado ante la oficina de infraestructura del Municipio de Circasia y a la cabida y linderos de cada una de las etapas de conformidad con planos anexos.” (Resaltado de texto) De las cláusulas contractuales traídas a cuento, se tiene que las partes, delanteramente señalaron como fecha para el otorgamiento de la escritura pública que finiquitara el negocio prometido, el 30 de noviembre de 2.001 a las 2:30 P. M., en la Notaría de Circasia.
Esta y no otra fecha, era la prevista para dicho evento negocial. Ahora bien, los mismos negociantes consideraron la posibilidad de escrituraciones parciales de acuerdo con el avance de la obra proyectada, señalando algunas fechas; pero no es menos cierto que caso de tal eventualidad estaba supeditada al acuerdo previo y por escrito de las partes, sin que en el proceso milite la prueba que se cuidaron de concertar las partes para el efecto, con lo cual la fecha prevista delanteramente en la cláusula 10ª de las modificaciones y adición al contrato de promesa de compraventa fechada el 23 de mayo de 2001, se mantiene incólume.
No es que se desdeñen otras pruebas como lo afirma la apelante; no, lo que sucede es que el acervo probatorio es huérfano en señalar que hubo ese acuerdo previo y por escrito, de llevar a efecto las escrituraciones parciales establecidas como una mera posibilidad; de suerte que el acudir a la notaría inicialmente prevista, a tono con esa posibilidad, por parte del promitente vendedor, era inane, máxime si las partes no estaban seguras de la Oficina Notarial, a la cual deberían acudir, caso de esas escrituraciones parciales, tal como se previene en el parágrafo II y parágrafo III de la Cláusula 10ª a la que ya se hizo mención. La falta de prueba que indique la comparecencia del demandante, a la notaría de Circasia, el 30 de noviembre de 2.001 a las 2:30 de la tarde, ciertamente que lo deslegitima como contratante cumplido, tal como se anotó en la sentencia acusada y por lo mismo, el fracaso de la pretensión, se imponía, tal como se resolvió; de ahí, que la confirmación de la providencia, por ese flanco, se impone. 2.- Pretensión de vicios redhibitorios, formulada en reconvención. En el escrito de apelación, se hace repulsa a la decisión inhibitoria, respecto de la demanda de reconvención. Para la Recurrente, de una parte, no existía poder para formular reconvención por esa factura y de otra, el supuesto vicio oculto denunciado como sustento de tal aspiración, no existe, por lo que suplica se dicte sentencia de fondo.
Ciertamente el poder otorgado por CONTRUCCIONES AMBIENTALES LTDA, por parte alguna autoriza el formular demanda de reconvención y la regla contenida en el artículo 70 del C. de P. C., a juicio de la Sala, no autoriza tal intervención procesal. Si este criterio, no fuera de recibo, se pregunta el Tribunal, porque la parte, hoy apelante, no hizo protesta alguna, cuando se presentó la reconvención? En que queda entonces, el principio de la eventualidad o preclusión procesal? Al no obtener respuesta que justifique el silencio de la recurrente en el punto, no hay razón para atender para la hora de ahora, su queja por la falta de poder para intentar la reconvención. Averiguado esta por la doctrina y la jurisprudencia patrias, con franco respaldo en la ley, que los vicios o los defectos ocultos de la cosa objeto del contrato de compraventa, sea esta civil o mercantil, habilitan al comprador al ejercicio de las acciones edilicias: una de ellas, la acción redhibitoria, tendiente a la resolución del contrato, en la cual los negociantes vuelven al estado en que se encontraban antes de la celebración del negocio; otra, la denominada estimatoria, que no fulmina el contrato, pero le permite al comprador conservar la cosa, pero con una rebaja del precio. 1. que el vicio tenga causa anterior a la celebración del contrato; 2. que persista después de la entrega de la cosa; 3. que sea de tal entidad que haga de la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato; y, 4. que sin culpa del comprador, fuera ignorado por éste.
Solo el resultado airoso de tales elementos, lo cual implica su debida comprobación y concurrencia permiten concluir la cabal estructuración del fenómeno. En este orden de ideas, hace dicho por la Corte Suprema de Justicia, para la cabal estructuración de la figura, lo siguiente: “ tanto en el contrato civil como en el mercantil, los dichos vicios ocultos, para que produzcan los efectos señalados, deben haber sido ignorados por el comprador sin culpa suya, como reza el artículo 934 del C. De Comercio, o ser tales, como lo exige el artículo 1915-3º del C. Civil, que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que él no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión. Para calificar un vicio como redhibitorio en materia civil, es menester que se llenen las especificas condiciones que enumera el artículo 1915 precitado.
Y para que en materia mercantil pueda calificarse como defecto oculto, hácese indispensable que el vicio tenga causa anterior a la celebración del contrato, que persista después de la entrega de la cosa haciéndola impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, y que, sin culpa del comprador, fuera ignorado por éste.--- “Exigiendo pues el Código de Comercio, para calificarlo como defecto oculto, que el vicio de la cosa sea ignorado por el comprador sin culpa suya, síguese que no es oculto aquél de que, por informaciones del vendedor, tuvo conocimiento al ajustar el contrato, o aquel que pudiera conocerse por el simple examen de la cosa vendida al ajustar la convención. Se opone al defecto oculto el vicio aparente, es decir no sólo el que la cosa ostenta a simple vista, sino el que se revela fácilmente a los ojos de quien la examina de una manera normal ”.
Que el vicio tenga causa anterior a la celebración del contrato, nos esta indicando con este predicamento, que la figura que se estudia, es válida frente de compraventas ya finiquitadas. No opera entonces la figura, cuando de promesa de contrato de compraventa se trata, pues en presencia de unas prestaciones adelantadas o anticipadas del contrato prometido y como en el caso que se estila los vicios que presente la cosa prometida en venta, generarían un incumplimiento de la promesa.
En el caso que llama la atención del juzgado, se trae a cuento la existencia de un vicio redhibitorio de la cosa prometida en venta para implorar a renglón seguido se ordenara el pago de unas indemnizaciones; sin que por parte alguna, se asomara el presunto vicio como sustentatorio del incumplimiento de la promesa por parte del promitente vendedor, sino que se trajo a cuento la figura propia de las compraventas ya consolidadas, para derivar de ella, los anhelos indemnizatorios, de suerte entonces que lo que se imponía no era una inhibición por falta de poder como se dice en la sentencia acusada, -porque al fin y al cabo tenía poder para reconvenir aunque para resolver la promesa- sino el negar las súplicas de la demanda de reconvención por no estar demostrada la existencia del contrato de compraventa, elemento basilar para la procedencia de la figura.
Sobre el tema hace dicho por JAVIER BONIVENTO JIMENEZ: “Por tanto, conforme a lo expuesto precedentemente, como la justificación que motiva esos pactos “de anticipación” y su cumplimiento, es la vigencia del acuerdo preparatorio que obliga, bien sea a plazo o bajo condición, a la celebración de la compraventa prometida, ello implica de una parte, que mientras la compraventa no se celebre, la entrega de la cosa y ola dación de una suma de dinero verificadas con base en la promesa no podrán generar por sí solos los efectos propios de este tipo de prestaciones previstos para cuando se derivan de la venta como tal, y de otra parte, que si el contrato de promesa desaparece, pierde su eficacia, o la obligación de celebrar el contrato prometido se afecta en su vigencia de alguna manera, el motivo o la causa que soportaba jurídicamente ese tipo de obligaciones accidentales, de igual forma, cae en el vacío, desaparece, imponiendo las consecuenciales medidas restitutorias de las prestaciones que, con efectos transitorios, o si se quiere, no consolidados, fueron cumplidas con ocasión de la promesa.
La referencia a unas situaciones particulares puede clarificar los conceptos anteriores: En cuanto al primer aspecto, lo que se pretende manifestar, por ejemplo, es que regulaciones jurídicas que tienen un contenido especial para el contrato de compraventa, como son las relativas al saneamiento por vicios redhibitorios, o el correspondiente a la denominada “teoría de los riesgos”, donde la entrega material de la cosa juega o puede llegar a desempeñar papel preponderante con cara a la determinación de los efectos jurídicos respectivos (arts. 1876,1915 y 1923 C.C y 929, 934, 938 del C. Co), no resultan extensibles, y por lo mismo, aplicables a la promesa por la sola circunstancia de que el prometiente vendedor haya entregado de manera física y real el bien prometido en venta al prometiente comprador.
Así pues, el hecho de que en virtud de la promesa de compraventa se pueda hacer entrega del bien prometido, no significa que a partir de ese momento se incorpore, como un elemento de la naturaleza o accidental del acuerdo promisorio, la reglamentación legal prevista para el saneamiento por vicios redhibitorios. Antes de la compraventa no podemos hablar de que el prometiente vendedor esté obligado a sanear los vicios ocultos que presente el bien entregado con ocasión de la promesa.
No. Otra cosa es que el análisis de la cuestión si pueda dirigirse en torno a un posible incumplimiento de la propia obligación de entrega pactada en el contrato preparatorio mismo, y de igual manera que puede caber la facultad del prometiente comprador de abstenerse legítimamente de cumplir con la obligación de celebrar la compraventa prometida que no recaiga sobre una cosa “sana y completa”, conforme a las pautas que reseñamos al tratar los elementos naturales o de la naturaleza del contrato de promesa.
En el mismo sentido, esa entrega “anticipada” del bien prometido en venta puede resultar decisiva cuando, celebrado el contrato prometido, se trata de determinar el carácter oculto del vicio que origina una acción redhibitoria o de rebaja del precio, atendiendo a la posibilidad que tuvo el prometiente comprador de usar y poner en funcionamiento la cosa con anterioridad a la venta.
Algo similar puede afirmarse en el evento de pérdida del bien prometido en venta que había sido entregado al promitente comprador con motivo del precontrato. La situación no podría decidirse conforme a las disposiciones del Código Civil y del Código de Comercio que consagran la teoría de los riesgos en el contrato de compraventa (art. 1876 C.C. y 929 C.Co).
Creemos, más bien, que el efecto fundamental que se sigue de tal pérdida consiste en que imposibilita la celebración de la compraventa prometida, por falta de objeto, esto es, impide dar cumplimiento a la obligación de hacer que surge del contrato de promesa, y lo que habría que establecer es a quién resulta jurídicamente imputable tal imposibilidad sobreviniente, para los fines indemnizatorios a que hubiere lugar.
Por lo que idea expuesta, lo que se quiere significar es que legalmente se impone la restitución de las prestaciones cumplidas con ocasión del contrato de promesa, ligadas en forma íntima con la compraventa prometida – entrega de la cosa y pago del precio-, cada vez que la promesa como tal o su obligación esencial de hacer pierde vigencia o eficacia. Sería el caso por ejemplo, de una declaratoria judicial de nulidad, o de resolución de la promesa, o en eventos en que falla la condición suspensiva a la cual se hallaba sujeta la obligación de celebrar la compraventa, o acaece la condición resolutoria prevista para la extinción del precontrato, o se presenta una circunstancia de imposibilidad de cumplimiento, u opera el fenómeno de prescripción extintiva”.
Conforme a lo anterior y de cara a la sentencia acusada, la parte relativa a la inhibición declarada frente a la demanda de reconvención, habrá de revocarse y en su lugar, negar las súplicas de la contrademanda, manteniéndose incólumes las restantes resoluciones allí tomadas. Finalmente el resultado ganancioso aunque parcial de la parte apelante, impone la condena en costas en esta instancia en un 50% a favor de la parte demandante.
Sin mas consideraciones la SALA CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Revocar el numeral 3° de la parte resolutiva de sentencia del 3 de noviembre de 2006, proferida por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ARMENIA, dentro del proceso ordinario de FERNANDO VERA CASTRO, contra CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LIMITADA. En su lugar, disponer que se niegan las súplicas de la contrademanda. Confirmar las demás declaraciones y condenas de la sentencia del 3 de noviembre de 2006, proferida por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ARMENIA, dentro del proceso ordinario de FERNANDO VERA CASTRO, contra CONSTRUCCIONES AMBIENTALES LIMITADA.
Costas en un 50% a cargo de la parte demandada y a favor de la demandante en esta instancia.
NOTIFIQUESE: Los Magistrados, RAMON ALBERTO FIGUEROA ACOSTA NEYLA TRINIDAD ORTIZ RIBERO LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS