Temas: DERECHO CIVIL > PROMESA DE COMPRAVENTA > INDETERMINACIÓN DEL BIEN PROMETIDO – La promesa es nula cuando el inmueble ofrecido no se identifica de manera precisa desde el contrato y su individualización queda supeditada a hechos futuros como la propiedad horizontal. «Ante ese escenario, para el Colegiado dejan de ser de recibo las reflexiones del censurante, pues existió de su parte una incuria probatoria al dejar de acreditar que en los convenios suscritos con la fundadora del asunto fueron fijadas las particularidades de los bienes ofertados en venta futura -objeto-, correspondiendo ello a un elemento esencial del acuerdo prometido que incidía en la eficacia del negocio.
Lo dicho, en razón a que si bien era cierto en las promesas de contrato fueron aludidos los números de los apartamentos -1213 y 907- y de los parqueaderos, así como su pertenencia al proyecto “Torre Avenida Bolívar” y se hizo referencia a planos y anexos, además de una cláusula de conformidad, deja de verificarse que al momento de la suscripción de las negociaciones preparatorias existiera una individualización jurídica suficiente de cada unidad inmobiliaria, habida cuenta de que se dejó de consignar el número de matrícula individual, solo se mencionó el predio de mayor extensión; nunca se describieron límites generales ni especiales, ni cabida, ni el coeficiente de copropiedad, ni la ficha catastral individual o del lote matriz dentro del texto contractual; tanto así que la individualización quedó supeditada a acontecimientos futuros, como lo era la protocolización del reglamento de propiedad horizontal y la asignación posterior de matrículas independientes, entre otros tópicos; ocurrencia que certifica y robustece la privación de juridicidad en cuanto al aspecto incursionado, debido a que, conforme con el contenido de la pluricitada preceptiva 1611, el contrato propuesto debe quedar determinado de forma tal que para su perfeccionamiento solo falte la tradición y las formalidades legales, siendo que la tradición opera sobre un bien cierto y explícito para que pueda ser objeto del tráfico inmobiliario, distinguible ante terceros.
Es más, se subraya, que mientras no exista propiedad horizontal protocolizada ni registro tabular independiente, la unidad privada para nada ostenta plena autonomía registral. Aparejado a lo disertado, debemos expresar que conforme a la opinión jurisprudencial traída a colación, la especificación del objeto contractual, en absoluto, puede quedar en un plano meramente referencial o genérico; ora que la simple mención a un número interno dentro de un proyecto en construcción en momento alguno equivale, por sí sola, a una plena determinación jurídica del bien raíz dentro del comercio inmobiliario; pues, se acota, a título de reiteración y con visos de acentuación, que para que una promesa de enajenación sea válida, la heredad debe identificarse inequívocamente desde el propio instrumento negocial, de forma tal que el juzgador pueda verificar cuál es el objeto prometido sin necesidad de acudir a elementos inciertos o a desarrollos futuros del concernido proyecto.
Ahora, resulta válido esclarecer que la argüida “DECLARACIÓN DE CONFORMIDAD” tampoco subsana la indeterminación objetiva de los inmuebles prometidos en venta, dado que el conocimiento subjetivo del comprador sobre planos o especificaciones técnicas para nada reemplaza la exigencia legal de especificación jurídica del objeto. De ahí que la validez de la negociación de la estirpe tratada nunca depende de que el promitente adquirente conozca cuál es el inmueble, sino de que el bien esté definido con precisión suficiente en la documental que sirve de título, por cuanto si el suscrito contrato prometido -compraventa- exige para su validez la plena individualización de la heredad, la promesa debe contener esa misma determinación esencial, pues, en caso contrario, deja de observarse un presupuesto legal de su naturaleza y, en consecuencia, deja de producir obligación alguna, acarreando su nulidad absoluta».
Fuentes: Corte Suprema Justicia, Sala de Casación Civil, sentencias: SC de 16/12/2013, rad. 1997-04959-01; SC2221 de 21/2/2020; SC1964 de 19/6/2022; y, veredicto SC490 de 9/4/2024 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA DECISORIA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Sustanciador: JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO.
Armenia, cuatro (4) de marzo del año dos mil veintiséis (2026). Ref.: Declarativo Incumplimiento Contractual Nº 63001310300220220020101R602. Aprobado según Acta Nº 12. A. PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN: Es del resorte exclusivo de la Corporación de composición colectiva entrar a zanjar el recurso de alzada impetrado, por intermedio de su mandatario instrumental, por el encartado ente moral PROYECTOS VÉRTIZE S.A.S., en cuanto al fallo fechado 23 de noviembre del año 2023, expedido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia dentro del conflicto inserto en la referencia, el cual fue instado por TATIANA PAVA BAÑOL contra la sociedad censurante y la FIDUCIARIA SCOTIABANK COLPATRIA S.A., como vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO FC AVENIDA BOLÍVAR.
B. HISTORIA DE LOS ACTOS RITUALES CUMPLIDOS EN GRADO INICIAL: a. Preliminarmente, indiquemos que el pliego demandatorio1 fue objeto de inadmisión2, luego subsanado3 y posteriormente reformado4; por lo que será respecto del último que se hará mención. b. Así se tiene, entonces, que el lado protagonista propendió, principalmente, que se declarara la nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa y los otrosí celebrados respecto de los apartamentos 1213 y 907 y parqueaderos P3-26 y P3-27, respectivamente, del proyecto Torre Avenida Bolívar en Armenia; que en consecuencia, se ordenara la restitución de las sumas equivalentes a $33’600.000,oo, que fueron canceladas por cada grupo de inmuebles, junto con los intereses liquidados a la tasa máxima legal y se dispensara la ineficacia de las cláusulas limitativas de responsabilidad.
Arch. 003, cdno. 01PrimeraInstancia, expediente electrónico. 1. Providencia de 6/12/2022. 2. Pdf. 010, tomo en alusión. 3. Fl. 029, legajo anotado 4 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 1 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral del ente fiduciario. De manera subsidiaria, rogó que se declarara el mutuo disenso tácito o expreso de los citados acuerdos, teniendo en cuenta que ninguna de las partes contratantes compareció a la protocolización; que en consecuencia, se disponga, a título de restitución, la devolución de dineros sin intereses, indexación ni cobro de la cláusula penal; pero con la ineficacia de las cláusulas de responsabilidad de la codemandada y la correspondiente condena en costas Para soportar los anotados pedimentos, como fundamentos fácticos, la parte demandante expuso, en términos generales, que el 4 de enero de 2019 celebró con la sociedad PROYECTOS VERTIZE dos contratos de promesa de compraventa respecto de los apartamentos 1213 (parqueadero P3-26) y 907 (parqueadero P3-27) del proyecto Torre Avenida Bolívar en Armenia, vinculados a un contrato de fiducia inmobiliaria con FIDUCIARIA COLPATRIA S.A.; que en dichas promesas se pactó un precio de $112’000.000,oo para cada inmueble, estableciendo una forma de pago que incluía recursos propios y crédito hipotecario; que como compradora cumplió con los desembolsos iniciales, consignando $33’600.000,oo por cada unidad (total $67’200.000,oo), y obtuvo aprobación de créditos hipotecarios suficientes para cubrir el saldo pendiente al momento de la firma de la escritura pública; que los dineros fueron entregados en el patrimonio autónomo; no obstante, aseguró, que los convenios adolecían de nulidad absoluta por incumplirse los requisitos estipulados por el art. 1611 del Código Civil, en conc. con los preceptos 1740 y 1741 ibidem, al no determinarse de manera clara y precisa los inmuebles prometidos en venta, ya que solo se hizo referencia a las matrículas inmobiliarias de mayor extensión, omitiendo linderos generales y especiales, cabida, ficha catastral individual y demás elementos esenciales que permitieran la plena identificación de los bienes raíces; y, que, según lo afirmó, por ello los convenidos prometidos para nada estarían determinados de tal forma que para su perfeccionamiento solo faltara la tradición, configurándose, desde su particular óptica, un vicio estructural.
Adicionalmente, acotó que aunque se concertó un otrosí el 21 de octubre de 2019, en el sentido de indicar que la escritura pública se otorgaría el 6 de abril siguiente en la Notaría Tercera de Armenia, la constructora demandada desatendió sus obligaciones en razón a no tenerse totalmente construidos los inmuebles, menos realizarse su entrega en la fecha establecida; que luego acaeció una modificación unilateral relacionada con la fecha de escrituración, lo que se practicó mediante varios otrosí, los cuales, sostuvo, nunca aceptó, en tanto que se había pretermitido información sobre avances de obra y dilatando injustificadamente el proyecto; y, que elevó varios derechos de petición y manifestó los perjuicios económicos derivados del retraso.
Finalmente, mencionó que pese a la existencia de las promesas y a los pagos efectuados, la también fustigada FIDUCIARIA SCOTIABANK COLPATRIA S.A., como vocera del patrimonio autónomo, suscribió escrituras públicas en las anualidades 2021 y 2022, por J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 2 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral las cuales transfirió los apartamentos a terceros, sin que mediara su autorización. c. Así, una vez integrado el contradictorio, la FIDUCIARIA SCOTIABANK COLPATRIA S.A., en su condición de vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO FC AVENIDA BOLÍVAR, anejó memorial de respuesta, a través del cual se opuso a las súplicas, tanto principales como subsidiarias.
En cuanto a los hechos, solo aceptó los correspondientes a la fecha de suscripción de las promesas de compraventa y lo ofrecido para los negocios futuros, así como lo atañedero a la suscripción del otrosí el 21 de octubre de 2019; los demás adujo no constarle o que dejaban de corresponder a la verdad. Como argumentos de defensa indicó, grosso modo, que las promesas de enajenación de ninguna manera se encontraban viciadas de nulitación absoluta y que, por el contrario, éstas cumplieron con las formalidades que le eran propias, ya que, como lo aseveró, los inmuebles involucrados estaban suficientemente determinados al momento de la celebración de los pactos, en vista de que se identificó la heredad de mayor extensión con sus respectivas matrículas inmobiliarias y linderos, por lo que, desde su particular punto de vista, la tesis de la pretensora implicaría desconocer la validez de las promesas sobre cosas futuras.
Aditivamente, señaló que el concertado precio real nunca fue una suma fija de $112’000.000,oo por inmueble, sino el equivalente a 135 SMMLV al momento de la escrituración, que para el año 2020 ascendía a $118’503.405,oo, siendo el valor inicial un monto que fue estimado únicamente para calcular la cuota inicial. De otro lado, sostuvo que la accionante inobservó sus responsabilidades al no pagar la totalidad de la cuota inicial ajustada ni aportar las cartas de ratificación de crédito exigidas contractualmente, pues, explicó, solo presentó certificaciones de preaprobación que para nada garantizaban el desembolso ni estaban vinculadas específicamente a los raíces prometidos.
Además, frente al presunto incumplimiento en la firma de la escritura pública que le fue endilgado, esbozó que para el 6 de abril de 2020, la Notaría Tercera de Armenia no prestaba servicio debido a las restricciones derivadas de la pandemia, y que, en todo caso, la escrituración dependía del previo acatamiento de las obligaciones de la promitente compradora, las que, adujo, no ocurrieron, pues existió mora respecto de los desembolsos convenidos en los otrosíes y desatendió la solventación del saldo necesario para completar el precio total actualizado de los inmuebles.
Asimismo, afirmó que mantuvo informada a la petente sobre el avance del proyecto; que las modificaciones de fechas fueron establecidas bilateralmente y que, incluso, se celebró un acuerdo conciliatorio posterior, el que también fue inobservado por la fundadora de la pendencia. Por último, en relación con la fiduciaria, sostuvo que los contratos terminaron conforme a sus propias estipulaciones por incumplimiento de la compradora, especialmente en lo relativo al pago y a la obtención del crédito hipotecario, por lo que, arguyó como irrelevante la posterior venta de los bienes a terceros, negando, seguidamente, la existencia de la obligación de devolución en los términos planteados.
J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 3 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral Propuso como medios exceptivos perentorios los que nominó como: “AUSENCIA DE FUNDAMENTO FACTICO; AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA; HECHO SUPERADO; EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO;
INEXISTENCIA DE CAUSAL DE NULIDAD; TERMINACIÓN DE LOS CONTRATOS POR CAUSAL DIFERENTE A LA ALEGADA EN LA DEMANDA; CULPA EXCLUSIVA DE LA DEMANDANTE; AUSENCIA DE SOLIDARIDAD; y, LA GENÉRICA” (sic)5. d. En similares términos, el suplicado órgano societario, en su acto responsivo, reconoció lo relativo a la celebración de los contratos preparatorios, la identificación de las unidades inmobiliarias prometidas, las fechas pactadas para la suscripción, el trazado general de la forma de pago y la existencia de un otrosí que modificó el cronograma; igualmente aceptó, en lo esencial, la entrega material del proyecto, las comunicaciones cruzadas entre las partes y el señalamiento de la Notaría Primera de Armenia (sic) como despacho encargado de la escrituración; no obstante, puntualizó que la última cuota concertada por la compradora fue cancelada extemporáneamente, contrariando el calendario fijado en la cláusula 5ª de los acuerdos, y que la falta de suscripción del documento público obedeció a la ausencia de piezas indispensables -particularmente la carta de ratificación de crédito hipotecario- y a condiciones financieras ajenas a la voluntad de la sociedad, dentro de las cuales se incluían cambios internos del banco financiador del proyecto.
Insistió, por lo mismo, en que jamás hubo negligencia y que el pacto, por ser bilateral, obligaba a ambas partes a atender los requisitos del canon 1611 del C.C., sin que los supuestos daños alegados por la demandante tuvieran arraigo real. Como mecanismos meritorios de defensa planteó los que rotuló como: “AUSENCIA DE FUNDAMENTO FACTICO;
EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO; INEXISTENCIA DE CAUSAL DE NULIDAD; PRETENSIONES CONTRADICTORIAS; TERMINACIÓN DE LOS CONTRATOS POR CAUSAL DIFERENTE A LA ALEGADA EN LA DEMANDA; CULPA EXCLUSIVA DE LA DEMANDANTE; INCOMPLETA INTEGRACIÓN DE LAS PRETENSIONES; FURZA MAYOR; NOVACIÓN; AUSENCIA DE SOLIDARIDAD; MALA FE DE LA DEMANDANTE; y, LA GENÉRICA” (sic)6. e. Posteriormente, el ente judicial de cognición, por medio de la decisión refutada, resolvió declarar la anulación absoluta de las promesas de compraventa debatidas.
Así, como sustento de dicha determinación, el despacho destacó, luego de reseñar el marco normativo y jurisprudencial aplicable al negocio jurídico de promesa de enajenación y a la venta de bienes futuros, que si bien la doctrina ha admitido la remisión a linderos consignados en escrituras o certificados de tradición para su individualización, en el caso concreto aquella referencia para nada permitió identificar con precisión las heredades prometidas.
En ese sentido, expuso que las implicadas concertaciones se limitaron a describir los linderos del lote general donde se desarrollaría el proyecto denominado. Hoja. 036, id. 5. Pliego. 037,carpeta primer nivel, paginario en mención. 6 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 4 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral “Torre Avenida Bolívar”, así como la cantidad global de apartamentos y parqueaderos ofertados, pretermitiendo determinar los elementos que individualizaran específicamente a cada una de las unidades objeto del contrato; que tal falencia mantenía el objeto contractual en un estado de indeterminación; que, además, las minutas contractuales evidenciaron la inexistencia de linderos precisos, áreas privadas o construidas, coeficientes de copropiedad y ubicación exacta de cada unidad inmobiliaria, aspectos que calificó como indispensables para distinguirlas de los demás componentes integrantes del proyecto.
A la par, indicó que aunque se mencionó el trámite de desenglobe catastral, aquél no estuvo acompañado de la información técnica que acreditara la identidad de las construcciones prometidas al momento de contratar; que esta incertidumbre se veía corroborada con los folios de matrícula inmobiliaria expedidos con posterioridad, en los que sí se individualizaron áreas, linderos y coeficientes, datos que, conforme a las exigencias de validez de la promesa sobre bienes futuros, debieron constar desde su celebración. Por consiguiente, concluyó que las concernidas promesas contrariaban la norma 1611 del Código Sustantivo Civil y configuraban la nulitación absoluta por objeto indeterminado, en los términos de los las preceptivas 1741 y 1762 del Compendio en cita.
Adicionalmente, arguyó que la fiduciaria vinculada de modo alguno estaba llamada a responder en el proceso, por cuanto nunca intervino como parte en el comprometido negocio jurídico de promesa, como tampoco se le atribuyó incumplimiento alguno dentro del marco fáctico de la demanda; motivo por el cual se encontraba fundada la excepción de falta de legitimación por pasiva propuesta a su favor.
Finalmente, advirtió que la iniciadora de litigio reconoció haber recibido $30’898.000,oo, valor que debía imputarse a las restituciones consecuenciales de la decretada nulidad, por lo que ordenó a la pasiva desembolsar únicamente el monto de $36’302.000,oo, debidamente indexada y dentro del plazo fijado, absteniéndose de imponer agencias en derecho ante la prosperidad parcial de las emprendidas excepciones7. f. En esa línea, los intervinientes, inconformes con lo decidido, interpusieron los recursos de alzada; no obstante, la demandante, pese a lo manifestado en el trámite oral, omitió presentar de forma oportuna los reparos concretos, razón por la cual el despacho ad quo declaró la deserción de su divergencia8. g. Luego, admitido el único de los medios de contradicción subsistente9 y descorrido el traslado para sustentación10, la sociedad autora del recurso sostuvo, en sinopsis, que la.
Fallo de 23/11/2023. 7. Auto de 1/12/2023. 8. Interlocutorio de 20/2/2024. 9. Providencia de 17/6/2024. 10 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 5 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral providencia censurada incurrió en yerro al predicar la supuesta indeterminación de los inmuebles objeto de las promesas y de sus respectivos otrosíes, puesto que del concertado negocio jurídico emerge abundante evidencia de la plena individualización de las unidades prometidas y del conocimiento expreso de la promitiente compradora, quien, sostuvo, exteriorizó su asentimiento sin objeción alguna frente a dicha determinación; en respaldo de esta afirmación, resaltó que los contratos allegados consignaban, en el parágrafo primero de la cláusula cuarta, una declaración expresa de los suscribientes en torno a conocer los planos del proyecto, identificar plenamente los prometidos componentes privados, aceptar las especificaciones constructivas y obligarse a su observancia, incluidas las exigencias derivadas del régimen de propiedad horizontal, lo cual controvertía de manera categórica la conclusión obtenida por el sentenciador de instancia sobre la sacada a flote indefinición. Agregó, igualmente, que la adquisición versó sobre inmuebles en planos, situación que para nada generaba incertidumbre alguna en cuanto a su especificación, pues en la documentación aportada por la misma accionante se estipuló que el proyecto inmobiliario estaría a cargo de VÉRTIZE S.A.S., ubicado en el futuro en la Carrera 14 Nº 1-100 de Armenia y conformado por 208 apartamentos y 153 estacionamientos; que, por tanto, resultaba inaceptable exigir linderos definitivos o matrícula inmobiliaria en una fase embrionaria del desarrollo urbanístico.
Bajo tal entendido, aseguró que la autoridad judicial de conocimiento omitió valorar que la determinación de las unidades privadas, aunque sujeta a ejecución constructiva, se hallaba plenamente concretada en los contratos, y que la adquirente recibió información completa y manifestó formalmente su conformidad; que por consiguiente, en absoluto era viable jurídicamente asegurar ausencia de determinación cuando el propio contenido obligacional la acredita de manera por demás suficiente11. h. Después, en el correspondiente tiempo, la orilla protagonista, como alegaciones finales, manifestó su conformidad con la criticada providencia, sosteniendo que, de acuerdo con el marco normativo aplicable a la promesa de contrato, tal acuerdo preliminar solo adquiere eficacia jurídica si reunía las exigencias previstas por el precepto 1611 del C.C., en conc. con el canon 1502 id.
Además, señaló que la norma impone requisitos precisos como lo eran el de constar por escrito, la licitud del objeto prometido, la fijación de un plazo o condición para la celebración del contrato definitivo y, de manera esencial, la identificación del involucrado objeto, de modo que, para su perfeccionamiento, solo restase la tradición y las formalidades legales; que la omisión de cualquiera de tales elementos, en consonancia con lo reglado por el art. 1741 de aquel Estatuto, acarreaba la nulidad absoluta del acto por falta de un requisito estructural inherente a su naturaleza.
Bajo esa premisa, enfatizó que la promesa genera una obligación de hacer de carácter transitorio, orientada a extinguirse mediante la materialización del negocio jurídico. Documento 10, cuaderno 02SegundaInstancia, informativo virtual. 11 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 6 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral prometido, pero demandaba irrefragablemente la plena individualización del inmueble, con el objetivo de evitar ambigüedades que comprometan la viabilidad futura del contrato definitivo; que sin embargo, para el atendido pleito, el objeto contractual solo fue descrito de modo genérico, dado que en la cláusula 4ª se limitó a consignar características globales del proyecto, generando incertidumbre sobre las unidades a adquirirse y afectando, de forma radical, la determinación del objeto y la existencia misma de la obligación que se pretendía garantizar12.
C. DISCURSO ARGUMENTATIVO DE LA JUDICATURA: a. La Colegiatura constata, para comenzar, que los requisitos procesales del accionamiento se han reunido a cabalidad para el ocupado juicio, pues se otea que está investida de la competencia para resolver el asunto, en tanto que es la superior funcional de la célula judicial de base; que las actuaciones hasta aquí surtidas se llevaron a cabo con plena observancia de las solemnidades previstas por la legislación, de manera que son válidas y eficaces; y, finalmente, que los implicados en la discusión acreditaron la capacidad para ser parte y para comparecer al juicio, al tiempo que se satisfizo la exigencia relacionada con la demanda en forma, por lo que han hecho afluencia intacta los mentados condicionamientos rituales. b. Ahora, en cuanto a los elementos materiales de las súplicas, es necesario advertir que ellos no hacen alusión a aspectos procedimentales, sino que responden a un rango sustancial, en tanto que se conectan con la materia controvertida en el litigio.
En ese sentido, las denotadas exigencias comprenden la legitimación en la causa, así como el interés para obrar, precisándose que este último parámetro se configurará en el asunto siempre que el primero concurra ileso. Así, la aducida legitimatio ad causam se comprende desde dos puntos de vista: por un lado, como la titularidad que tiene el reclamante para invocar determinado derecho; y, por otro, la condición que ha de revestir al interpelado como la persona obligada a satisfacer, respetar o garantizar la anunciada prerrogativa, mientras que el prenombrado interés para obrar es conceptuado como la utilidad o perjuicio jurídico, moral o económico originado para el demandante o el requerido.
En condensado, se trata del motivo subjetivo, concreto y actual que conduce al postulante a entablar los pedimentos y al antagonista a contraponerse frente a ellos. Desde la erigida traza nocional, se avista que la iniciadora de la polémica y la colectividad societaria disidente, se encuentran investidas de la connotada cualidad, en tanto, aquélla pregona la anulación absoluta del contrato de promesa celebrado por ella y reclama sendas pretensiones por la predicha preterición; entre tanto, la última orilla se ha opuesto a tal declaración..
Arch. 12 y 13, tomo reseñado. 12 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 7 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral c. Superado el estudio de los aspectos previamente señalados, nos concierne dirimir el debate emprendido, en cuyo contexto se establecerá si se estructuró la nulidad del acto preparatorio al negocio jurídico prometido, subsidiariamente, en caso negativo, se deberá determinar si ocurrió el mutuo disenso tácito del convenido aducido; interrogación inicialmente blandida que será solventada de forma positiva según las consideraciones que se pasan a develar; elucidando que tal respuesta nos exime de abordar la dilucidación de la inquietud arropada de subsidiaridad: a’.
Como aspecto preliminar, se advierte por la Judicatura que para el pleito sometido a su escrutinio, dejó de ser objeto de controversia todo lo concerniente a los contratos de promesa de compraventa suscritos entre las partes en contienda para los apartamentos 1213 y 907, con los parqueaderos P3-26 y P3-27 del proyecto Torre Avenida Bolívar, ni la existencia del otrosí signado. b’.
Al trasluz de lo precisado en antecedencia, como marco teórico en cuanto al involucrado pacto de promesa de contratar, se hace remembranza que aun cuando dicha negociación está desprovista de una noción precisa en el ordenamiento jurídico patrio, si se observan regulados los requerimientos que le otorgan validez; esto conforme la disposición 1611 del C.C., el cual fue subrogado por la norma 89 de la Ley 153 de 1887. c’.
Ahora, si bien el convenio negocial no está definido legalmente, él se ha concebido por la doctrina y jurisprudencia nacional como un precontrato o concertación de índole preparatoria, por el cual sus pactantes se obligan recíprocamente a celebrar un negocio futuro; por lo que se genera, de modo único y exclusivo con aquél, una prestación de hacer, esto es la suscripción de lo prometido una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello. d’.
Como precisión aditiva a lo ilustrado, se tiene que la Corte Suprema de Justicia, ha dicho que el pacto de promesa -pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu-, para nada es un fin en sí mismo, sino un mecanismo o instrumento que lleva a efectuar otro negocio distinto13. También que los presupuestos necesarios para la validez del concitado contrato de promesa están tipificados por el art. 89 de la Ley 153 de 1887, como son: (i) que la promesa conste por escrito;
(ii) que el negocio jurídico prometido no sea de aquellos que la legislación considera como ineficaces por carecer de las recuestas estatuidas por la preceptiva 1511 del Código Civil; (iii) que se establezca un plazo o condición que determine el momento en que deberá celebrarse la concertación definitiva; y, (iv) que el contrato futuro quede suficientemente determinado, de modo que para su perfeccionamiento únicamente reste la tradición del bien o el cumplimiento de las formalidades legales; que en ausencia de estos requisitos, la promesa, en absoluto, genera obligación jurídica alguna.
Luego, en relación con el cuarto requisito, adoctrinó. CSJ Civil, Agraria y Rural, pronunciamientos de 1/06/1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145, SC de 7/2/2008, radicado 2001-06915-01; SC de 16/12/2013, rad. 1997-04959-01; SC2221 de 21/2/2020 y SC1964 de 19/6/2022, entre otros. 13 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 8 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral que corresponde a las partes precisar el contenido esencial del negocio que se proyecta celebrar, lo cual implica definir con claridad su objeto y los elementos que lo caracterizan; que la determinación debe ser inequívoca, de modo que queden fijados los elementos esenciales del contrato prometido y se identifiquen las exigencias sine qua non para su eficacia; siendo que con base en esa delimitación, el juez puede calificar jurídicamente el acto; que en consecuencia, recae sobre los contratantes el deber de diligencia en la elaboración del instrumento, de forma que del texto de la promesa -incluyendo sus elementos esenciales, naturales y accidentales- se desprenda sin ambigüedad cuál es el negocio jurídico que habrá de celebrarse, ya sea típico o atípico14. e’.
Ahora, huelga decir, desde la óptica del derecho material, que cualquier tipo de acuerdo, para que goce de validez y produzca las consecuencias jurídicas que se le atribuyen, debe ceñirse a las preceptivas legales que lo disciplinan; a contrario sensu, de avistarse un desconocimiento o una desatención de esas reglamentaciones, el convenio queda desprovisto de todo valor jurídico, tornándose ineficaz; esto, según lo prevé el art. 1740 de la Obra Material en alusión. g’.
Adempero, no toda desatención de las normas que reglamentan los prementados requisitos generan el mismo tipo de invalidación, presentándose, de conformidad con lo instituido por la disposición 1741 del prenombrado Compilado, anulaciones de talente absoluta por la ausencia de uno de los condicionamientos previstos por la ley en beneficio del interés colectivo, o de naturaleza relativa, que son las que comprometen las mentadas particulares y que se refieren a ítems como el estado de los sujetos concertantes. h’.
Con todo, ha de advertirse que las clases de nulitación que se han visto no operan ipso jure, siendo preciso que ellas sean declaradas judicialmente. Esto, de conformidad con lo enseñado por la doctrina patria15, en el sentido de que aunque el acto esté viciado, aún se halla revestido de la presunción de validez, la cual deberá ser destruida o contrarrestada, incorporándose las probanzas pertinentes en el escenario del respectivo proceso, en el marco del cual, el competente enjuiciador, de divisar comprobada la causal anulativa, la decretará, debiéndose anotar en este aparte que sin importar la clase de nulidad que sea declarada, el efecto inmediato que dimana de la definición será el mismo, vale concretar, que las cosas vuelvan a su estado anterior, como si la negociación nunca se hubiere celebrado. i’.
Con apoyo en las explicaciones hasta aquí develadas, ha de compendiarse que, en términos generales, para que salga avante una solicitud de anulación de una contrata debe demostrarse: (i) la celebración de la alianza afectada; y, (ii) los sucesos. CSJ Civil, Agraria y Rural, pronunciamientos de 1/06/1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145, SC de 7/2/2008, radicado 2001-06915-01;
SC de 16/12/2013, rad. 1997-04959-01; SC2221 de 21/2/2020; SC1964 de 19/6/2022; y, veredicto SC490 de 9/4/2024.entre otros. 14. CANOSA Torrado, Fernando. Las Nulidades en el Derecho Civil. Ediciones Doctrina y Ley Ltda., 1997, pág. 25. 15. J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 9 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral constitutivos de la invalidez, ubicados en alguno de los eventos que la gestan. j’.
Puestas en ese estado las cosas, infundido de las premisas que constituyen al confeccionado marco conceptual, atendiendo los parámetros fácticos, normativos y jurisprudenciales que lo integran, se memora que el ente societario disidente se duele de la decisión de instancia por considerar que la nulidad por la causal declarada para nada había hecho presencia, pues sostuvo, en resumen, que de los mismos acuerdos e información suministrada a la demandante se colegía la identificación plena de las heredades prometidas en venta. h’.
Ante ese escenario, para el Colegiado dejan de ser de recibo las reflexiones del censurante, pues existió de su parte una incuria probatoria al dejar de acreditar que en los convenios suscritos con la fundadora del asunto fueron fijadas las particularidades de los bienes ofertados en venta futura -objeto-, correspondiendo ello a un elemento esencial del acuerdo prometido que incidía en la eficacia del negocio.
Lo dicho, en razón a que si bien era cierto en las promesas de contrato fueron aludidos los números de los apartamentos -1213 y 907- y de los parqueaderos, así como su pertenencia al proyecto “Torre Avenida Bolívar” y se hizo referencia a planos y anexos, además de una cláusula de conformidad, deja de verificarse que al momento de la suscripción de las negociaciones preparatorias existiera una individualización jurídica suficiente de cada unidad inmobiliaria, habida cuenta de que se dejó de consignar el número de matrícula individual, solo se mencionó el predio de mayor extensión; nunca se describieron límites generales ni especiales, ni cabida, ni el coeficiente de copropiedad, ni la ficha catastral individual o del lote matriz dentro del texto contractual; tanto así que la individualización quedó supeditada a acontecimientos futuros, como lo era la protocolización del reglamento de propiedad horizontal y la asignación posterior de matrículas independientes, entre otros tópicos; ocurrencia que certifica y robustece la privación de juridicidad en cuanto al aspecto incursionado, debido a que, conforme con el contenido de la pluricitada preceptiva 1611, el contrato propuesto debe quedar determinado de forma tal que para su perfeccionamiento solo falte la tradición y las formalidades legales, siendo que la tradición opera sobre un bien cierto y explícito para que pueda ser objeto del tráfico inmobiliario, distinguible ante terceros.
Es más, se subraya, que mientras no exista propiedad horizontal protocolizada ni registro tabular independiente, la unidad privada para nada ostenta plena autonomía registral. i’. Aparejado a lo disertado, debemos expresar que conforme a la opinión jurisprudencial traída a colación, la especificación del objeto contractual, en absoluto, puede quedar en un plano meramente referencial o genérico; ora que la simple mención a un número interno dentro de un proyecto en construcción en momento alguno equivale, por sí sola, a una plena determinación jurídica del bien raíz dentro del comercio inmobiliario; pues, se acota, a título de reiteración y con visos de acentuación, que para que una promesa de enajenación sea válida, la heredad debe identificarse inequívocamente desde el J.A.U.R. Exp.
N° 63001310300220220020101R602 10 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral propio instrumento negocial, de forma tal que el juzgador pueda verificar cuál es el objeto prometido sin necesidad de acudir a elementos inciertos o a desarrollos futuros del concernido proyecto. j’. Ahora, resulta válido esclarecer que la argüida “DECLARACIÓN DE CONFORMIDAD” tampoco subsana la indeterminación objetiva de los inmuebles prometidos en venta, dado que el conocimiento subjetivo del comprador sobre planos o especificaciones técnicas para nada reemplaza la exigencia legal de especificación jurídica del objeto.
De ahí que la validez de la negociación de la estirpe tratada nunca depende de que el promitente adquirente conozca cuál es el inmueble, sino de que el bien esté definido con precisión suficiente en la documental que sirve de título, por cuanto si el suscrito contrato prometido -compraventa- exige para su validez la plena individualización de la heredad, la promesa debe contener esa misma determinación esencial, pues, en caso contrario, deja de observarse un presupuesto legal de su naturaleza y, en consecuencia, deja de producir obligación alguna, acarreando su nulidad absoluta. k’.
Con basamento en las anticipadas disquisiciones, se asevera, con carácter de colofón, que jamás emerge viable acoger los pedimentos encaminados a revocar la resolución contradicha, en tanto que ella acertó al declarar la anulación absoluta de las implicadas promesas de compraventa celebradas entre los litigantes, al vislumbrarse que dichas convenciones carecían de elementos esenciales; mismas que para nada se demeritan con la testimonial recaudada, toda vez que nada aportan al proceso en relación con la regla echada de menos. Por este motivo, tampoco emerge necesario adentrarse en la auscultación y análisis de las excepciones perentorias incoadas por el extremo antagonista, porque los efectos de la nulitación dispensada absorben y tornan irrelevante el estudio de dichas defensas de fondo, las mismas que solo tendrían aplicación en caso de que los pedimentos hubiesen tenido vocación de prosperidad en sentido diverso. d. Ajustándose la Superioridad a los considerandos y razonamientos que fueron exhibidos con anterioridad, entrará a mantener intacto el pronunciamiento en refutación, en tanto de que las motivaciones que lo cimentan se han acomodado en lo simple y cardinal con las directrices jurídicas aquí atendibles y lo comprobado durante la tramitación de la polémica; definición que gestará, como ordenamiento derivativo, la imposición de condena en gastos y costas por el examinado y resuelto recurso vertical a cargo de la parte proponente del mismo, quien emergió perdidosa; eso en tanto se observa su causación, lo cual se aprecia corroborado por la, plataforma fáctica de que durante el trámite de la antedicha herramienta de oposición, existió intervención del extremo demandante –ords. 1º, 2º, 3º y 8º del canon 365 del Compilado Adjetivo Civil-.
Para su contabilidad se tendrá en cuenta, como agencias en derecho, el valor de $1’750.905,oo, las cuales se disponen por el ponente, atendiendo las pautas que son estatuidas por la disposición 366 del Código en indicación y el Acuerdo PSAA16-10554 de 2016, adicionado por el Acuerdo PCSJA25-12355 de 2025, ambos del C.S. de la J. J.A.U.R. Exp.
N° 63001310300220220020101R602 11 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral D. DETERMINACIÓN: Atendiendo las reflexiones jurídicas y supuestos de hecho que sirven de sustento a la confeccionada providencia, la SALA CIVIL FAMILIA LABORAL DE DECISIÓN del TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ARMENIA“, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley”,
RESUELVE
Primero. RATIFICAR el fallo con calendario 23 de noviembre de la anualidad 2023, el cual fue dictado en el ámbito de la senda procesal identificada en el epígrafe por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia. Segundo. GRAVAR en gastos y costas a cargo del ente censor PROYECTOS VÉRTIZE S.A.S., y en beneficio de la impulsora del rito declarativo TATIANA PAVA BAÑOL.
Su cómputo será adelantado atendiendo las directrices que da cuenta el art. 366 del C.G. del P.; liquidación en la que tendrá en cuenta como agencias en derecho y que con determinación del ponente, en la suma de $1’750.905,oo.
NOTIFÍQUESE, CÚMPLASE y oportunamente, RETÓRNESE el plenario virtual a la autoridad jurisdiccional de origen. Los Magistrados: JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ -en uso de permisoSONYA ALINE NATES GAVILANES (Exp. N° 63001310300220220020101R602) (Exp. N° 63001310300220220020101R602) Firmado Por: J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220220020101R602 12 Jorge Arturo Unigarro Rosero Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Armenia - Quindío Cesar Augusto Guerrero Diaz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Armenia - Quindío Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9274b61a9dc174aa098aac416854673abe859c7b042c13220c7540c74c7dc273 Documento generado en 04/03/2026 10:09:06 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica