Temas: OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS O RURALES > NORMAS APLICABLES – Regulación normativa del arrendamiento de predios rurales «Ahora bien, tratándose de arrendamiento de predios rústicos o rurales, el legislador además de las obligaciones comunes estipuladas para el arrendamiento de cosas, estableció deberes especiales para los contratantes, reguladas en los artículos 2036 a 2044 del Código Civil, entre las que se encuentra la obligación para el arrendatario de gozar el predio como un buen padre de familia y conservar los árboles y bosques, limitando su goce a los términos estipulados o usarlos para el objeto que concierne al cultivo y beneficio del fundo, sin que pueda cortarlos para venta de madera, leña o carbón. Además, en el artículo 2043 ibidem dispuso que no habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, que se computará “El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes» OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS O RURALES > NORMAS APLICABLES > ANÁLISIS DE PRUEBAS – no se puede aplicar la Ley 820 de 2003 a contratos de arriendo sobre predios rurales destinados a explotación agrícola. «En ese sentido, para la Colegiatura emerge evidente que el contrato de arrendamiento en estudio recayó sobre un fundo rural, destinado a la explotación agraria (cultivo de guayaba) y, por ende, a diferencia de lo considerado por el juzgador de primer grado, su perfeccionamiento, desarrollo y extinción se regula por las normas contenidas en los artículos 1974 a 2027 del Código Civil y las especiales previstas para el arrendamiento de predios rústicos, establecidas por los artículos 2036 a 2044 de esa normativa, pues al no tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana es inaplicable la Ley 820 de 2003 y, por ende, en absoluto se podía requerir a la arrendadora que para la terminación del convenio cumpliera con los requisitos establecidos en el numeral 8o del artículo 22 de esta última normativa, que exige la realización de un preaviso al arrendatario con una antelación no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento y pago de una indemnización equivalente al precio del 1.5 meses de arrendamiento» Fuentes: Artículos 1974 a 2027, 2036 a 2044 Código civil y artículo 22 numeral 8 Ley 820 de 2003..
República de Colombia TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL ARMENIA QUINDÍO Magistrado Sustanciador: LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Proceso: Demandante: Demandado: Procedencia: Expediente: Verbal- Restitución de tenencia Sandra Milena Henao Madrid Elizabeth Sánchez Másmela y otra Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] Acta No. 001 Armenia, Q., once de enero de dos mil veinticuatro (2024) Objeto de pronunciamiento La Sala procede a estudiar y definir el recurso de apelación instado contra el fallo de 11 de julio de 2022, expedido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia.
Se precisa que la sentencia se proferirá por escrito, conforme con lo previsto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 13 de junio de 2022, al advertirse que en trámite de segunda instancia ya se encuentra agotada la etapa de alegaciones. Antecedentes 1. Sandra Milena Henao Madrid promovió demanda de restitución de inmueble rural arrendado contra Elizabeth Sánchez Másmela y Ligia Valencia de Martínez, en condición de arrendataria y fiadora, en su orden, con el objeto de que se declarara la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 12 de junio de 2014, con fundamento en la causal de vencimiento del plazo allí pactado.
En consecuencia, requirió que se ordenara la restitución del predio y condenara a la parte demandada al pago de costas y perjuicios causados a la accionante. 2. Las peticiones anteriores se fundamentaron en estos hechos relevantes: LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 2 2.1. Se afirma en síntesis por la demandante, como fundamento de sus petitorias, que en 12 de junio de 2014, las partes, en las condiciones antes señaladas, suscribieron contrato de arrendamiento de un lote rural con extensión de 31 cuadras, identificado con ficha catastral No. 00-02-001-0064-000, alinderado en la forma establecida en el hecho segundo de la demanda, con una duración de 6 años, contados a partir de 1º de octubre de esa anualidad y canon mensual de $1’900.000, cantidad que después de los primeros quince meses aumentaría al valor de $2’170.000 mensuales, más IPC vigente. 2.2.
Además, manifestó que las contratantes acordaron que antes de los tres primeros años de vigencia del arriendo la arrendataria podía hacer uso de la opción de compra del inmueble, en la forma estipulada en la cláusula sexta del contrato, sin que hiciera uso de ella. 2.3. Asimismo, expuso que, en el mes de enero de 2017, las partes modificaron de mutuo acuerdo y de manera verbal el citado convenio, ya que decidieron dar y tomar en arrendamiento un área de 33 cuadras del predio rural. 2.4.
Igualmente, expresó que el 17 de febrero de 2020, pese a que la demandada renunció a los requerimientos legalmente establecidos para la entrega de la zona que se le dio en arrendamiento del referido predio, la arrendadora le informó a la arrendataria que no prorrogaría el mencionado contrato. 2.5. También, señaló que en el contrato la arrendataria había renunciado a cualquier reclamación por concepto de mejoras, las cuales para su ejecución requería de autorización previa.
Y como sin consentimiento de la arrendadora construyó una bodega, hizo baño con baterías sanitarias, cocina, kiosco artesanal y realizó corte de maderas, tala de árboles sin contar con permiso de las autoridades ambientales, era evidente el incumplimiento contractual de la convocada. 2.6. Del mismo modo, informó que la arrendataria había incumplido la obligación de mantener el inmueble en buen estado de conservación, ya que se evidenciaba el deterioro en las instalaciones de la construcción allí existentes y desaseo de las mismas; y, que desatendió “el pago de los gastos financieros, comisiones e IVA que le fueron descontados a la arrendadora desde el momento en que las consignaciones empezaron a realizarse en otras ciudades y por la cual le adeuda la suma de $597.905”.
LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 3 2.7. Por último, señaló que en razón a que el plazo del convenio estaba vencido y la arrendataria incumplió las obligaciones adquiridas en el negocio jurídico, era factible que se dispusiera la restitución del predio arrendado (archivo 04, cdno juzgado). 3. Elizabeth Sánchez Másmela resistió a las pretensiones de la demanda, argumentando en su defensa que si bien era cierto que entre las partes se firmó el contrato de arrendamiento enunciado en el escrito genitor, debía tenerse en cuenta que el predio entregado en arriendo no correspondía al allí definido y por ende, no existía identidad del bien; además, precisó que al haberse modificado de manera verbal ese convenio en cuanto al área, linderos, canon de arrendamiento y vigencia, debía considerarse que la inicial contratación quedó sin valor y efecto jurídico, por lo que en estas condiciones era improcedente reclamar su terminación. Del mismo modo, señaló que cuando se modificó el contrato la arrendataria ya había invertido más de $726’631.480 en solo cultivos que se hicieron con autorización de la demandante, por lo que declarar terminado el arriendo implicaría perder la inversión y solo atendería el capricho de la arrendadora.
Además, explicó que las mejoras realizadas tuvieron como propósito final la explotación agrícola del fundo, por lo que “no fueron voluntarias” y tampoco “se habían prohibido” y, destacó que ha sido diligente con el cuidado y preservación del predio, ya que ha efectuado los arreglos necesarios para mantenerlo en buen estado. Con esa orientación postuló las excepciones meritorias que denominó “PRUEBA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO”, “FALTA DE IDENTIDAD DEL BIEN DADO EN ARRENDAMIENTO”, “AUSENCIA DE OBJETO DE LITIGIO, POR NO EXISTIR RAZONES EN DERECHO PARA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, “MALA FE O ABUSO DEL DERECHO POR PARTE DEL DEMANDANTE”, “ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA” y “DERECHO DE RETENCIÓNINDEMNIZACIÓN A QUE PUEDE TENER DERECHO LA ARRENDATARIA” (Págs. 74 a 94, archivo 38, cdno juzgado). 4.
Ligia Valencia de Martínez también se opuso a lo pretendido en la demanda y además de presentar los argumentos expuestos por la arrendataria, expuso que, aunque había suscrito el aludido inicial contrato de arrendamiento, lo cierto fue que tuvo el carácter de “fiadora” y en este sentido garantizaría el pago de los cánones mensuales de arriendo, pero esta calidad se alteró con el posterior “acuerdo oral” de las contratantes, ya que no participó en el nuevo negocio jurídico; igualmente, explicó LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 4 que desconocía las mejoras realizadas en el predio y su estado. En razón de lo anterior solicitó que se declarara la excepción de mérito de “FALTA DE LEGITIMACIÓN POR PASIVA” (archivo 36, cdno juzgado). 5. El Procurador Agrario, si bien fue notificado del citado auto admisorio, guardó silencio en relación con lo pretendido en la demanda (archivo 45, cdno juzgado). 6.
La demandante, sobre los medios exceptivos que fueron presentados por la arrendataria Elizabeth Sánchez Másmela, manifestó que estaba plenamente identificado el bien objeto de litigio y que debía declararse terminado el contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo pactado e incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, sin el beneficio del derecho de retención, puesto que la demandada, en el aludido contrato, renunció a ese derecho y en todo caso las mejoras no fueron tasadas bajo la gravedad de juramento en la contestación del libelo.
De otro lado, en lo que corresponde a la incoada excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva propuesta por Ligia Valencia de Martínez, señaló que, si bien esta demandada suscribió el contrato de arrendamiento en condición de “fiadora”, también debía dirigirse contra ella la demanda, porque la declaratoria de terminación la vinculaba y existía la posibilidad de cobrar obligaciones derivadas de su incumplimiento (archivo 55, cdno juzgado).
Sentencia de primera instancia El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, el 11 de julio de 2022 profirió sentencia en la que desestimó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la demandante en beneficio de la parte pasiva. Para ello, argumentó que para obtener la restitución de un bien dado en arrendamiento además de exigirse la legitimación en la causa de las partes, debían acreditarse los mismos presupuestos axiológicos de la acción resolutoria, como lo era, la existencia de un contrato válido, que quien proponga la acción haya cumplido las obligaciones o se hubiere allanado a satisfacerlas y que el demandado hubiere incumplido las suyas por retardo, inejecución u otra causa legal de restitución. En ese orden, señaló que Sandra Milena Henao Madrid y Elizabeth Sánchez Másmela, LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 5 estaban legitimadas en la causa por activa y pasiva, porque habían suscrito el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de litigio, como arrendadora y arrendataria, respectivamente, según se acreditaba con la copia del respectivo documento que fue aportado con la demanda; y consideró que Ligia Valencia de Martínez, quien firmó el convenio en condición de “fiadora”, en absoluto se encontraba legitimada por pasiva, ya que “al carecer de la calidad de arrendataria, nunca se le entregó la cosa, razón por la cual no podía exigírsele su entrega”.
Por otra parte, señaló que se había demostrado la existencia de un contrato válido, que fue modificado a través de un acuerdo verbal; y, el cumplimiento de las obligaciones a cargo de la arrendadora, puesto que la señora Sánchez Másmela como arrendataria recibió el bien objeto de arrendamiento y jamás ha sido objeto de turbación. Del mismo modo, argumentó que con los medios de prueba aportados, en especial el testimonio de José Félix Martínez Rodríguez, se demostraba que la edificación construida en el inmueble permanece en buenas condiciones de aseo, puesto que las fotografías aportadas en la demanda, las cuales tenían por objeto acreditarse lo contrario, fueron tomadas “un día de fumigación”; además, expuso que en el término de duración del arrendamiento no se hicieron construcciones adicionales a las existentes y que el expediente carecía de un demostrativo que evidenciara un evento de tala de árboles para afirmar que no se cumplieron las obligaciones estipuladas en el contrato, pues “el corte del nogal” era insuficiente para ello, como ocurría con la falta de pago de gastos financieros asumidos verbalmente por la arrendataria, pues se estableció que ésta le adeuda a la demandante $597.000, suma que corresponde al ajuste del IPC, “que es irrisoria e intrascendente para configurar un incumplimiento relevante” que justificara la orden judicial de restitución del bien arrendado.
Por último, en lo que respecta al vencimiento del plazo, señaló que de conformidad con lo regulado por el artículo 2005 del Código Civil y numeral 8º del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, el arrendador tenía la posibilidad de dar por terminado unilateralmente el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas siempre que se cumpliera cualquiera de las causales allí establecidas, previo aviso escrito al arrendatario con una antelación no menor a tres meses y pago de la indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento, exigencia que omitió la parte actora, ya que si bien realizó el aludido preaviso, se abstuvo de pagar la LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 6 indemnización correspondiente, motivo por el cual el negocio jurídico se había prorrogado de forma automática (archivo 124, carpeta Tomo II, cdno juzgado). Apelación y alegatos en segunda instancia 1. La parte demandante apeló el anterior fallo con el objeto de que se revocara y, en consecuencia, se acogieran las pretensiones del libelo, para lo cual argumentó que el juzgador de primer nivel aplicó e interpretó de manera indebida las normas contenidas en la Ley 820 de 2003, puesto que esta normativa reglamenta el arriendo de vivienda urbana y como este asunto refiere al arrendamiento de un inmueble rural, el juez debía aplicar las normas previstas en el capítulo IV del Título XXVI del Código Civil, relacionado con la expiración de este último contrato, por las causas previstas por el artículo 2008, así como las disposiciones que lo regulan, contenidas en los artículos 2036 a 2044 de la citada codificación, especialmente, las relacionadas con la obligación del arrendatario de entregar el predio rústico en los términos estipulados en el respectivo contrato de arrendamiento.
En ese orden, argumentó que el juzgador desatendió los criterios legales de aplicación de la ley, concretamente la prevalencia de las normas especiales sobre las generales, Ley 100 de 1944, normas relativas al contrato de fianza, principio “PACTA SUNT SERVANDA” y buena fe. De otro lado, adujo que en la decisión refutada hubo indebida valoración de las pruebas aportadas con la demanda, tales como el contrato de arrendamiento de predio rural, fotografías de las construcciones o mejoras realizadas en el inmueble y que demuestran el mal estado de conservación del bien.
También, expuso que el mencionado fallo “era incongruente”, pues abandonó el estudio de los hechos que sirvieron de cimiento a lo pretendido en la demanda, relacionados con el monto adeudado por la arrendataria de $597.905 (archivo 125, carpeta Tomo II, cdno juzgado). 2. Ahora bien, la Sala observa que las anteriores alegaciones fueron reiteradas por la parte recurrente en la oportunidad prevista por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, etapa procesal en la que insistió que aplicar la Ley 820 de 2033, que regula contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, a un contrato de arrendamiento de predio LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 7 rural, era desproporcionado y desconocía que el negocio jurídico se encontraba regido por normas especiales del Código Civil, que son de aplicación preferencial por lo contemplado en el artículo 5º de la Ley 153 de 1887 y sentencia C-005 de 1996. Por lo anterior, expuso que de ninguna manera podía exigírsele a la arrendadora, y/o demandante el acatamiento de los requisitos previstos por el numeral 8º del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 para obtener la restitución del predio, más aún si se tenía en cuenta que no pretendió la declaratoria de terminación unilateral del contrato, ya que la acción de restitución del inmueble se fundamentó en el vencimiento del plazo de 6 años de arriendo pactado por las partes, que en este caso finalizó el 1º de octubre de 2020, con lo que se estaba respetando el acuerdo de voluntades y, por ello, de ninguna manera se estimó pertinente exigírsele indemnización alguna a la convocada.
También, insistió en la indebida valoración probatoria efectuada en la decisión de primera instancia, pues en su criterio no se tuvo en cuenta el contrato de arrendamiento para la explotación agrícola, que en su contenido fijó la fecha de duración y liberó al demandante de cualquier tipo de requerimiento al demandado para la desocupación del predio; tampoco, se analizaron los registros fotográficos que junto al interrogatorio de parte de la actora, demostraban el mal estado de conservación del fundo.
De otro lado, señaló que la sentencia impugnada “era incongruente” porque el juzgador de primer nivel estimó que la suma de $597.905, que adeudaba la arrendataria, era por un concepto diferente al indicado en la demanda y “constituía una suma irrisoria incapaz de generar el incumplimiento pretendido”, desconociendo que en el escrito genitor se explicó que ese dinero era por la deuda generada con ocasión a las comisiones financieras que surgieron a raíz de consignaciones realizadas fuera de la ciudad, por lo que era evidente el incumplimiento del convenio, cuyo aspecto debía examinarse en conjunto con los demás medios de prueba.
Por último, expuso que era procedente convocar a Ligia Valencia de Martínez, porque si bien era cierto que en el contrato carecía de la condición de arrendataria y, por ende, en absoluto podía exigírsele “la entrega de la cosa”, también lo era que por su calidad de “fiadora” debía responder “por obligaciones ajenas”, por lo que en caso de imposibilidad de obtenerse la restitución del predio rural, en su lugar podían solicitarse “perjuicios compensatorios”, derivados de la obligación de hacer a imponer a la arrendataria convocada, pues de lo contrario ningún sentido tendría la fianza que pactó LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 8 en el referido convenio (archivo 10, cuaderno del Tribunal). 3. La parte demanda, por su parte, solicitó que se confirmara la sentencia impugnada, para lo cual se apoyó en las consideraciones expuestas por el juzgador de primer nivel (archivo 13, cdno Tribunal). Consideraciones de la Sala 1. Los presupuestos procesales Concurren a la concitada controversia los llamados presupuestos procesales del accionamiento, como son la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídica procesal.
Por otro lado, se debe decir que la Sala tiene competencia funcional para desatar la atenida alzada. 2. Legitimación en la causa Por corresponder a un análisis oficioso y en razón a que el a quo en la sentencia de primera instancia consideró que Ligia Valencia de Martínez, que firmó el contrato de arrendamiento “en condición de fiadora”, en absoluto se encontraba legitimada por pasiva, porque al carecer de la calidad de arrendataria nunca se le entregó el predio rural y, por ende, de ninguna manera podía exigírsele su reintegro; aspecto que fue recurrido por la demandante, ya que en su criterio eso desconocería la naturaleza de la fianza y le impediría reclamarle perjuicios compensatorios en caso de presentarse imposibilidad de ejecutar a la arrendataria para que entregue el bien dado en arriendo, enseguida se analizará este presupuesto sustancial.
Ante todo, debe decirse que la legitimación en la causa es concebida como la facultad o titularidad que le asiste a una determinada persona para exigir de otra el derecho o la cosa controvertida, por ser justamente quien debe responderle, ya que se trata de una cuestión propia del derecho sustancial, cuya ausencia deriva en un fallo adverso a lo perseguido con el pleito, como lo ha adoctrinado la jurisprudencia civil de la Corte LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 9 Suprema de Justicia (Sentencia de 23 de abril de 2007, rad. 1999-00125-01). Con esa orientación, debe decirse que el inciso 1º del artículo 384 del Código General del Proceso, prevé que cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las reglas que en esa normativa se establecen.
En tal sentido, para la Sala es evidente que ningún cuestionamiento debe emitirse en torno a que Sandra Milena Henao Madrid y Elizabeth Sánchez Másmela, se encuentran legitimadas en la causa por activa y pasiva, pues de conformidad con el contrato de arrendamiento suscrito por ellas el 12 de junio de 2014, tienen la condición de arrendadora y arrendataria del inmueble rural allí descrito, en su orden.
Ahora bien, en relación con la señora Ligia Valencia de Martínez, que firmó el convenio en condición de fiadora y fue citada como demandada en el escrito genitor, tal como lo consideró el juzgador de primer nivel, no se encuentra legitimada por pasiva, ya que la pretensora solo ha pretendido la declaratoria de terminación del contrato por vencimiento del plazo pactado y restitución del inmueble dado en arrendamiento, súplicas frente a las cuales solo responde el arrendatario, que es quien tiene en tenencia la cosa y, por ende, es el único habilitado para entregarla, sin que sea factible considerar en esta etapa procesal la imposibilidad de ejecutar la entrega del inmueble arrendado, que conlleve al pago de perjuicios, pues de ser prósperas las pretensiones de la demanda y presentarse omisión de la demandada en el cumplimiento del fallo judicial, será en el trámite judicial correspondiente que se establezca la procedencia de su participación, según las circunstancias en las que se firmó el convenio.
En consecuencia, se desestima este punto de la apelación y, por consiguiente, en este aspecto se confirmará la decisión apelada. 3. Congruencia del fallo Enseguida se resolverá sobre la falta de congruencia de la sentencia de primera instancia, como fue el reclamo realizado por la censura, según lo interpreta la Sala. A tal efecto, cabe precisar que la jurisprudencia ha establecido que se consideran incongruentes las sentencias que dejan de resolver alguno de los extremos del litigio (mínima petita), o que se pronuncian sobre cuestiones que no fueron materia de la controversia y que no podían contemplarse de oficio (extra petita), o que, pese a estar LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 10 centradas en los aspectos que integran el debate litigioso, exceden los límites que fijaron las partes o la Ley (ultra petita) (SC3085 de 7 de marzo de 2017, Rad. 200700233-01), así también son desacoplados los fallos que reconocen oficiosamente excepciones propias, es decir, que requieren forzosamente alegación de parte.
En el caso de estudio, la Sala considera que, de conformidad con las pretensiones de la demanda, se pretendió la terminación del contrato de arrendamiento y restitución del inmueble rural; y, de otro lado, la demandada Elizabeth Sánchez Másmela sobre idéntica posición fáctica tuvo la oportunidad de postular las excepciones meritorias para resistir a lo solicitado por la parte demandante, lo cual significa que se les garantizó el derecho de contradicción y defensa.
En este orden de ideas, se estima que el a quo no desacertó en el marco esencial de su reflexión hermenéutica, ya que con arreglo al artículo 281 del Código General del Proceso, esa labor se encuentra en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda, lo que se concluye a partir de una interpretación lógica basada en todo su conjunto, sin que pueda predicarse una incongruencia en la sentencia, pues se pronunció sobre cuestiones que fueron materia de debate, entre estas, el presunto incumplimiento de la arrendataria en el pago de $597.905, que fueron reclamados por la arrendadora como gastos financieros en que incurrió y debían ser asumidos por aquélla, pero que para el a quo constituía una suma irrisoria, incapaz de estructurar un incumplimiento grave del contrato, por lo que se evidencia que la inconformidad de la apelante en realidad es un reproche contra la valoración probatoria que sobre ese aspecto se realizó. Por consiguiente, la Sala descarta la divergencia que en estos aspectos formales emprendió la parte recurrente. 4.
Examen crítico del caso y respuesta a los demás argumentos de apelación La competencia del ad quem en materia de apelación la atribuye directamente la recurrente al determinar los aspectos que no comparte del fallo impugnado, correspondiéndole sustentar su inconformidad de manera que la temática sometida al análisis resulte clara y delimitada para la segunda instancia. En ese orden, se estudiarán en conjunto los restantes reparos anteriormente descritos LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 11 y sustentación de la alzada, ya que los argumentos de la recurrente se enfilaron en destacar errores de aplicación y apreciación normativa y probatoria, los que en su mayoría se basaron en idénticas alegaciones y, por consiguiente, merecen consideraciones comunes. Bajo la descrita perspectiva, es oportuno indicar que la demandante en las pretensiones del libelo solo solicitó la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 12 de junio de 2014 y restitución del predio rural destinado a la explotación de actividades agrícolas, por vencimiento del plazo pactado en la convención, sin que se reclamara el pago de indemnización por perjuicios derivados de un eventual incumplimiento contractual atribuido a la arrendataria, razón por la cual la Sala se abstendrá de analizar estas últimas situaciones, en virtud al marco que se trazó por el objeto del proceso.
Así las cosas, revisados los puntos de disenso contra el fallo impugnado, a la Sala solo le corresponde establecer si era procedente decretar la terminación del contrato de arrendamiento de 12 de junio de 2014 y ordenar la restitución del inmueble rural allí descrito. La respuesta al anterior cuestionamiento es positiva, como pasa a explicarse; y, en ese ámbito, la Sala despliega el estudio de la apelación. 4.1.
Contrato de arrendamiento rural y restitución del predio Para empezar, cabe recordar que de conformidad con el artículo 1973 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado; estableciéndose para la primera clase de arrendamiento, un marco normativo común previsto en los artículos 1974 a 2027 del Código Civil.
En ese orden, el artículo 2008 de esa normativa reguló como causales de expiración del arrendamiento de cosas (i) la destrucción total de la cosa arrendada, (ii) la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo (iii) la extinción del derecho del arrendador; y, (iv) por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 12 Ahora bien, tratándose de arrendamiento de predios rústicos o rurales, el legislador además de las obligaciones comunes estipuladas para el arrendamiento de cosas, estableció deberes especiales para los contratantes, reguladas en los artículos 2036 a 2044 del Código Civil, entre las que se encuentra la obligación para el arrendatario de gozar el predio como un buen padre de familia y conservar los árboles y bosques, limitando su goce a los términos estipulados o usarlos para el objeto que concierne al cultivo y beneficio del fundo, sin que pueda cortarlos para venta de madera, leña o carbón. Además, en el artículo 2043 ibidem dispuso que no habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, que se computará “El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes”.
Del mismo modo, se observa que la Ley 100 de 1944, declaró de conveniencia pública el incremento del cultivo de las tierras y de la producción agrícola por sistemas que entran en alguna especie de sociedad o de coparticipación en los productos, entre el arrendador o dueño de tierras y el cultivador, tales como los contratos de aparcería y los conocidos, según la región, como de agregados y arrendatarios de parcelas, etc., por lo que se estableció que las cláusulas principales de un contrato de esta naturaleza son de orden público, motivo por el cual no pueden ser renunciadas por el arrendatario, aspectos dentro de los que se encuentra la duración mínima del contrato, permisión para sembrar cultivos, posibilidad de terminar anticipadamente el convenio y obligación del arrendador de pagar las mejoras realizadas por el arrendatario, salvo aquellas expresamente prohibidas, entre otras.
Igualmente, es de tener en cuenta que se expidió la Ley 6ª de 1975, mediante la cual se dictaron normas sobre contrato de aparcería y Decretos 2815 de 1975 y 1071 de 2015, a través de los cuales se fijaron reglas imperativas para ese tipo de convenios. Así las cosas, se establece que el arrendamiento de predios rurales se regula por las normas generales contenidas en los artículos 1974 a 2027 del Código Civil y las especiales previstas en los artículos 2036 a 2044 de esa normativa; y, leyes 100 de 1944 y 6ª de 1975, en los casos en que se trate de los contratos allí regulados.
LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 13 Al respecto, es de anotar que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia mediante sentencia SC 194 de 18 de julio de 2023, explicó que “dependiendo del bien sobre el que recaiga el arrendamiento, se aplican de forma preferente las normas que para cada caso se han proferido, como sucede, por ejemplo, con edificaciones artículos 2028 a 2034 ídem-, locales comerciales -artículos 518 a 524 del Código de Comercio-, naves -artículos 1678 a 1687 ibidem-, aeronaves -artículos 1890 a 1892 ejusdem- e inmuebles urbanos destinados a vivienda -ley 820 de 2003-“.
(Negrillas para destacar). Por lo anterior, en los casos de arrendamiento de predios rurales destinados a la explotación agrícola, señaló que el Código Civil ha establecido unas directrices contenidas en los artículos 2036 y siguientes, entre las que se encuentran “(I) la facultad de las partes de regular el contenido de la obligación de entregar el fundo”, (II) la aplicación de las reglas de la venta por cabida, en los casos en que la mensura real del bien rentado sea diferente a la declarada en el contrato”, (III) los deberes especiales del arrendatario de: usar adecuadamente el bien rural, acorde con el estándar de un buen padre de familia; conservar los árboles, bosques y ganado que se han dejado en el fundo; devolver a la finalización del contrato igual número de semovientes que los puestos a su disposición; y proteger el terreno arrendado contra actos de terceros; y (IV) el término del desahucio de un (1) año para la terminación del contrato, en caso de que los contratantes no lo hayan estipulado”.
Además, argumentó que los jueces tenían la obligación de aplicar los postulados y principios del derecho agrario a los procesos que versen directa o indirectamente sobre las relaciones de tenencia y explotación del agro, según el artículo 281 del Código General del Proceso, ya que el objeto de este tipo de procesos es conseguir la plena realización de la justicia en el campo, con el fin de tutelar los derechos de los campesinos, de los resguardos o “parcialidades indígenas” y de los miembros e integrantes de comunidades civiles indígenas.
De otro lado, es de advertir que en ese pronunciamiento, la Alta Corte estableció que el contrato de arrendamiento de predios rústicos carece de normas particulares relativas a su perfeccionamiento, se sujeta al consensualismo propio del régimen común y, por ende, es eminentemente consensual y bilateral; “la primera lo exceptúa de solemnidad alguna para su celebración, la segunda le tutela al contratante cumplido pretensión para pedir la resolución del contrato por incumplimiento del otro, junto con LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 14 la indemnización de perjuicios» (negrilla fuera de texto, SC023, 11 feb. 1992)”. También, aclaró, que decantada la existencia de las convenciones y amén de su naturaleza bilateral, fruto de las obligaciones recíprocas entre arrendadores y arrendatario, es posible reclamar la aplicación del artículo 1546 del Código Civil, que habilita a cualquiera de los contratantes, advertido el incumplimiento de su contraparte, acudir a la acción resolutoria o de ejecución, a su arbitrio, para lo cual debía acometerse el estudio de las cargas negociales que emanaron de los negocios con el fin de establecer su exigibilidad y, de serlo, su cumplimiento, pero precisó que tratándose de contratos de ejecución sucesiva, reviste el alcance de terminación, porque la extinción negocial se proyecta hacía el futuro -ex nunc-, en tanto las prestaciones no sean susceptibles de retrotraerse, en garantía de los principios de buena fe, confianza legítima y evitación de enriquecimiento sin justa causa.
Lo anterior, al elucidar que en la terminación el contrato pierde su fuerza para lo futuro, más quedan en pie los efectos hasta entonces surtidos, ya que existió desde que fue concertado hasta que tuvo fin, y mientras existió nacieron de él obligaciones y derechos que se respetan. Sentadas las anteriores bases normativas y jurisprudenciales, aplicadas al caso de estudio, cabe recordar que la demandante presentó demanda verbal de restitución de bien inmueble rural arrendado, con fundamento en la causal de vencimiento de plazo pactado en el convenio suscrito por las partes el 12 de junio de 2014 y, por ende, se decretara la terminación de ese contrato de arrendamiento y ordenara a la demandada a entregar el predio.
En efecto, al análisis de los documentos aportados, se establece que el 12 de junio de 2014, Sandra Milena Henao Madrid y Elizabeth Sánchez Másmela, suscribieron contrato de arrendamiento rural con opción de compra, en el que la primera, en condición de arrendadora, entregó a la segunda, que tenía la calidad de arrendataria, el predio rural de 31 cuadras, descrito en la cláusula primera del convenio, situado dentro del predio de mayor extensión denominado San Joaquín, vereda El Jazmín del municipio de Quimbaya Q., que fue adquirido por la demandante mediante escritura pública 1230 de 21 de julio de 1997.
Las partes, en la cláusula novena del mencionado negocio jurídico acordaron que la LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 15 arrendataria destinaría el lote arrendado para actividades lícitas de explotación del mismo con cultivos de guayaba, sin que le sea permitido cambiar su destinación. Asimismo, pactaron como canon de arrendamiento la suma de $1’900.000, pagaderos por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco primeros días de cada período, valor que se reajustaría, a partir de los primeros quince meses, en el valor de $2’170.000 mensuales, más el IPC vigente; y, en caso de que la arrendataria hiciera valer la opción de compra, detallada en la cláusula sexta, seguiría pagando el 50% del canon vigente.
También, estipularon que el término de duración del contrato de arrendamiento sería de 6 años, contados a partir del 1º de octubre de 2014, que la arrendataria renunciaba a todos los requerimientos legales previstos para la desocupación y entrega del inmueble, por vencimiento del término estipulado o por violación de una o más cláusulas pactadas y que la vulneración de alguno de los compromisos establecidos autorizaba a la arrendadora para terminar el convenio y exigir de manera inmediata la entrega del predio rural.
Igualmente, se pactó que en caso de que la arrendataria no hiciera uso de la opción de compra, no tendría derecho, cuando se produzca la terminación del contrato, a exigir el pago de mejoras de ninguna especie ni oponerse a la entrega del inmueble exigiendo el pago de mejoras, ya que renunciaba al derecho de retención y exigir indemnización por ellas (págs. 1 a 5, archivo 06, cdno juzgado).
También, se advierte que la proponente de la pendencia manifestó en la demanda que ese convenio fue modificado de mutuo acuerdo por las contratantes, de manera verbal, en lo que respecta a la extensión de explotación agrícola del inmueble objeto de tenencia, pues pasó de 31 a 33 cuadras, lo cual llevó al incremento del canon mensual, en razón a $79.033 por cuadra; aspecto que fue aceptado por la arrendataria demandada en la contestación del libelo, razón por la cual su manifestación constituye confesión por apoderado judicial, en la forma prevista en el artículo 193 del Código General del Proceso, sin que sea procedente considerar que hubo modificación del inicial periodo pactado de duración de seis años, pues ninguno de los antecedentes que se registran y elementos probatorios aportados por las partes demuestran que hubo prórroga o que se alteró su vigencia. LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 16 En ese sentido, es evidente la existencia de un contrato válido, que contiene sus elementos mínimos esenciales de cosa arrendada y precio determinados, y el cumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendadora, pues la arrendataria jamás cuestionó que esta le hubiere entregado el predio dado en arrendamiento y así lo declaró en el pacto, lo que conlleva a establecer la identidad del inmueble, en las condiciones anteriormente anotadas.
Del mismo modo, se aprecia que la arrendadora Sandra Milena Henao Madrid, el 22 de febrero de 2020, le comunicó a la arrendataria Elizabeth Sánchez Másmela, que no prorrogaría el anterior contrato de arrendamiento y, en consecuencia, terminaría el acuerdo el 1º de octubre de esa anualidad, por lo que debía entregar el bien rural al día siguiente, más aún si se tenía en cuenta que la arrendataria no había hecho uso de la opción de compra (Págs. 15 y 16, archivo 06, cdno juzgado).
En ese sentido, para la Colegiatura emerge evidente que el contrato de arrendamiento en estudio recayó sobre un fundo rural, destinado a la explotación agraria (cultivo de guayaba) y, por ende, a diferencia de lo considerado por el juzgador de primer grado, su perfeccionamiento, desarrollo y extinción se regula por las normas contenidas en los artículos 1974 a 2027 del Código Civil y las especiales previstas para el arrendamiento de predios rústicos, establecidas por los artículos 2036 a 2044 de esa normativa, pues al no tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana es inaplicable la Ley 820 de 2003 y, por ende, en absoluto se podía requerir a la arrendadora que para la terminación del convenio cumpliera con los requisitos establecidos en el numeral 8º del artículo 22 de esta última normativa, que exige la realización de un preaviso al arrendatario con una antelación no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento y pago de una indemnización equivalente al precio del 1.5 meses de arrendamiento.
En ese orden, como las partes en el contrato de arrendamiento acordaron como término de duración del convenio 6 años, contados desde el 1º de octubre de 2014, resultaba palmario que este finalizaría el 1º de octubre de 2020, más aún si se tiene en cuenta que la arrendadora, sin tener la obligación de presentar preaviso de no prórroga del arriendo convenido, con 7 meses de antelación le expresó a la arrendataria su voluntad de no continuar con el acuerdo de voluntades y necesidad de entrega del predio rural en la fecha acordada, pues ese plazo determinado para el uso agrícola nunca se modificó por las contratantes.
LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 17 Ahora, cabe aclarar, como el contrato de arrendamiento, por su naturaleza es de duración temporal, con plazo determinado, el vencimiento de este origina la terminación del convenio, puesto que en el artículo 2008 del Código Civil se prevé como finalización de este tipo de convenciones, la expiración del tiempo estipulado para la vigencia del arriendo y según el artículo 2012 ibidem, cuando se ha fijado tiempo para ello, no será necesario el desahucio.
Lo anterior emergía suficiente para que sean acogidas las pretensiones del escrito genitor, que, como se dijo, están orientadas únicamente a obtener la restitución del predio rural destinado a la explotación agrícola y, por ende, era innecesario adentrarse al análisis de procedencia de terminación del contrato de arrendamiento por un presunto incumplimiento de la demandada en las obligaciones adquiridas en el convenio y que por ley le corresponden a todo arrendatario.
En consecuencia, la Sala revocará el fallo de primer grado y ordenará la restitución del predio que fue pretendida en la demanda. En este punto, debe advertirse que como consecuencia de la terminación del contrato solo procede la aludida restitución, porque, tal como se explicó en precedencia, el contrato en estudio es de tracto sucesivo y al no existir prestaciones susceptibles de retrotraerse, la extinción solo tiene efectos hacía el futuro, sin que sea posible considerar la valoración del daño emergente y lucro cesante que tasó la arrendataria en las sumas de $726’631.488 y $1.696’329.721, en su orden, por la inversión que dijo había efectuado en el predio objeto de arrendamiento y que según ella la habilita para que se renueve el convenio; en primer lugar, porque este trámite no fue dispuesto para obtener la indemnización de perjuicios, de allí que se prohíba la demanda de reconvención; en segundo lugar, porque su pedimento desconoce el plazo de 6 años pactado en el acuerdo de voluntades, para el uso y explotación agrícola, que, como se dijo, ya finiquitó; y, en tercer lugar, porque se carece de un demostrativo que acredite con precisión las mejoras desarrolladas en el predio rural, que dé cuenta de la manera como se entregó el fundo y lo verdaderamente realizado, con exclusión del aprovechamiento obtenido en el lapso que perduró el contrato. 4.2.
Excepciones de mérito Ahora bien, como se verificó la procedencia de la pretensión de terminación del LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 18 contrato de arrendamiento y restitución del predio rural y la demandada Elizabeth Sánchez Másmela formuló, al momento de pronunciarse sobre la demanda, las excepciones de “FALTA DE IDENTIDAD DE OBJETO DADO EN ARRENDAMIENTO”, “AUSENCIA DE OBJETO DE LITIGIO, POR NO EXISTIR RAZONES DE DERECHO PARA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, “MALA FE O ABUSO DEL DERECHO POR PARTE DEL DEMANDANTE”, “ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA” y “DERECHO DE RETENCIÓN-INDEMNIZACIÓN A QUE PUEDE TENER DERECHO LA ARRENDATARIA”, al respecto cumple decir que la Sala se remite a lo expuesto al momento de abordar la petición para acceder a la misma, puesto que se debe tener en cuenta que estos medios de defensa se sustentaron en elementos fácticos y jurídicos, que según el análisis expuesto, permitió establecer la viabilidad de la reclamación postulada, al acreditarse la existencia del contrato de arrendamiento de predio rural suscrito el 12 de junio de 2014, el vencimiento del plazo allí pactado e imposibilidad de cobrar perjuicios y mejoras en este trámite judicial.
Por lo anterior, la Sala declarará no probadas las excepciones de mérito formuladas. 4.3. Conclusiones generales Con todo lo anterior, se acoge la apelación de la demandante, lo que conlleva a que se revoque la sentencia de primer grado. Consecuencialmente con lo antes esbozado, en sustitución, se procederá a declarar la terminación del contrato de arrendamiento, ordenar la restitución del predio rural arrendado y declarar no probadas las excepciones de mérito formuladas por la demandada y de conformidad con el numeral 4º del artículo 365 del Código General del Proceso; se condenará a Elizabeth Sánchez Másmela a pagar a favor de Sandra Milena Henao Madrid y a la última a pagar a Ligia Valencia de Martínez las costas causadas en trámite de primera instancia. Del mismo modo, se condenará a la demandada, señora Sánchez Másmela, a pagar a favor de la demandante las costas causas por el trámite de segundo grado.
La liquidación de éstas y la fijación de las agencias en derecho se sujetará a lo dispuesto en el artículo 366 idem. LFSL, Verbal. Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 19 Decisión En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia, “administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley”, Resuelve: Primero. Revocar la sentencia expedida el 11 de julio de 2022 en el ámbito del proceso verbal de restitución de predio rural, expedido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, para en su lugar: 1º.
Declarar terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre Sandra Milena Henao Madrid y Elizabeth Sánchez Másmela, en el que Ligia Valencia de Martínez actuó como fiadora. 2º. Ordenar a la demandada que restituya definitivamente a la accionante el predio rural descrito en la demanda, situado dentro del predio de mayor extensión denominado San Joaquín, vereda El Jazmín del municipio de Quimbaya, descrito en la demanda y anexos.
La mencionada entrega deberá desarrollarse en el plazo máximo de un (1) mes, contado a partir de la ejecutoria del presente fallo, advirtiéndose que, en el evento que tal actividad no se materialice en ese interregno, mediando el informe que sobre ese aspecto realice la accionante, el juzgado de conocimiento dispondrá lo necesario para la respectiva diligencia, incluida la expedición del despacho comisorio con la finalidad de obtener la entrega del fundo. 3º.
Declarar que Ligia Valencia de Martínez carece de legitimación en la causa por pasiva en este trámite judicial. 4º. Declarar no probadas las excepciones de mérito postuladas por la interpelada Elizabeth Sánchez Másmela. 5º. Condenar a la demandada Elizabeth Sánchez Másmela a pagar a favor de Sandra Milena Henao Madrid y a la última a solventar en beneficio de la codemandada Ligia Valencia de Martínez, las costas causadas en trámite de primera instancia. La liquidación de éstas y la fijación de las agencias en LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527] 20 derecho se sujetará a lo dispuesto en el artículo 366 del Código General del Proceso. Segundo. Condenar en gastos y costas causadas en segunda instancia a Elizabeth Sánchez Másmela y en beneficio de la demandante, las que se tasaran en oportunidad. Tercero. Ordenar la devolución del expediente al estrado judicial de origen, lo cual se adelantará una vez esté en firme la presente decisión. Notifíquese y cúmplase LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Magistrado (63001 3103 003 2021 00102 02) (en uso de permiso) JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO Magistrado (63001 3103 003 2021 00102 02) CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Magistrado (63001 3103 003 2021 00102 02) LFSL, Verbal.
Rad. 63001 3103 003 2021 00102 02 [527]