Temas: OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > PROMESA DE COMPRAVENTA > PROCEDENCIA — Las prestaciones dadas en el marco de la promesa de contrato o en virtud de las obligaciones contraídas en ella deben ser restituidas al estado precontractual «Ahora, si bien el acuerdo negocial no está definido legalmente, él se ha concebido por la doctrina y jurisprudencia patrias como un precontrato o concertación de índole preparatoria, por el cual sus concertantes se obligan de modo recíproco a celebrar un negocio futuro; por lo que se genera, de modo único y exclusivo con aquél, una prestación de hacer, esto es la suscripción de lo prometido una vez acaezca el plazo o la condición estipulada para ello.
(…) En ese sentido, debe relievarse que el precontrato, por su naturaleza efímera y pasajera, tiene por objeto afianzar la celebración de un negocio jurídico ulterior, que por alguna circunstancia no puede consolidarse en forma inmediata, siendo que para asuntos como el de marras, la celebración de una compraventa de un bien inmueble, es usual que a pesar de haberse convenido sobre la cosa y el precio, deba darse un lapso de tiempo para conseguir los recursos monetarios para la adquisición de lo prometido, incluso para la construcción y/o entrega de la unidad privada (…)».
OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > PROMESA DE COMPRAVENTA > REQUISITOS — Para que el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles sea válido resulta indispensable que las partes señalen con precisión el momento en que se realizará el acto jurídico prometido y especifiquen la oficina notarial en la que se suscribirá el contrato «En adición, se esclarece que muy a pesar de que en la atañida promesa se pretermitió plasmar de manera exacta y precisa la oficina notarial en la cual se solemnizaría el título final de enajenación –elemento calificado como esencial o sine qua non-, la aludida situación implicaría una desaparición de la eventual anulación, dada la efectivización del principal compromiso de hacer que forja una negociación de promesa, por ende, el agotamiento o la desaparición del mundo jurídico de las obligaciones de este último acuerdo, como se esbozó oraciones precedentes; ora que, por un lado, nunca pueden coexistir este –pacto de medio o preparatorio- y el negocio prometido –convención definitiva-; y por otro lado, la mutación de aquella concertación de acto ad solemnitaten actus o ad solemnitaten –para la solemnidad- en ad probationem –no vincula su observancia a la validez del arreglo-.(…) De otra arista, se sostiene el surgimiento de perjuicios inmateriales por la falta de escrituración; sin embargo, se insiste, que en manera alguna, pueden subsistir las derivaciones de un contrato fenecido, que perdió vigencia ante el agotamiento de su cometido; siendo necesario precisar que los comentados daños tampoco habrían sido probados, pues se limitaron a aducir su existencia sin aportar prueba en tal sentido; tanto es así, que la actora en su interrogatorio indicó que el interés era finiquitar el asunto y de pronto la compensación material por la no entrega del parqueadero, de ahí que llama poderosamente la atención los reclamos indemnizatorios morales efectuados por su vocero instrumental ante esta instancia, aduciendo una zozobra, de lo cual la inspiradora del conflicto para nada refirió ni reclamó fuera resarcida en su intervención oral.
(…) Con estribo en el antelado discurrir argumentativo, se tiene que por ningún motivo es viable proceder a revocar el contradicho proveído, en punto al objeto fundante de la alzada, puesto que el mismo, acertadamente, consagró la improsperidad de las formuladas pretensiones ante la presencia de extinción del fundamento obligacional de esta controversia, es decir, el contrato de promesa de compraventa que suscribieron los contendientes en el devenir del juicio y que llevó a la enajenación de los predios objeto de la negociación preparatoria de compraventa».
Fuentes: Artículo 89 de la Ley 153 de 1887, Sentencia SC2221-2020, Artículos 365-1, 2, 3 y 8 del Estatuto General del Proceso. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL DE DECISIÓN Magistrado Sustanciador: JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO.
Armenia, trece (13) de agosto del año dos mil veinticuatro (2024) Ref.: Declarativo Incumplimiento Contractual Nº 63001310300220190016901R485. Aprobado por Acta Nº 47 1º). TEMÁTICA EN DEFINICIÓN: Es del resorte exclusivo de la Corporación de composición colectiva entrar a zanjar el recurso de apelación que fue impetrado, por intermedio de mandatario instrumental, por la demandante IRMA BETANCUR GIRALDO en cuanto al fallo con fecha 1 de noviembre del año inmediatamente anterior, expedido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia dentro del conflicto identificado en la referencia, el cual fue entablado por la comentada opugnante contra la entidad CONSTRUCTORA CALCAMAR S.A.S; senda ritual al que fue vinculado como “litisconsorte necesario” (sic) la sociedad financiera BANCOLOMBIA S.A. 2º).
HISTORIA DE LOS ACTOS RITUALES CUMPLIDOS EN PRIMER GRADO: 2.1.). La iniciadora de la examinada contienda, mediada por representante adjetivo, elevó sendas pretensiones contra el antes aludido ente moral: principalmente, instó a que se ordenara el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes en conflicto respecto de los inmuebles tipo apartamento -201- y parqueadero -35 niv. 2- del Edificio Granada Real, identificados con la matrícula génesis 280-177168, derivada luego en las matrículas 280-208339 y 208-208327, en su orden; consecuencialmente, deprecó la suscripción de la escritura pública del contrato de venta prometido, el pago de una indemnización por perjuicios morales y la cancelación de la cláusula penal; como pedimento subsidiario inicial, rogó que se dispusiera la resolución del contrato de promesa de compraventa, la devolución de lo pagado debidamente indexado al momento del reintegro y las mismas sanciones indicadas líneas antecedentes; en segundo lugar, conminó la connotada resolución, el reintegro de sumas de dinero y costas del proceso; finalmente, suplicó declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, las restituciones mutuas con el pago de una suma de dinero actualizada, además de las costas y menoscabos a cargo del extremo accionado, a más del derecho de retención en su favor.
J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 1 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral Como fundamentos fácticos de las condensadas reclamaciones, la postulante narró, en términos generales, que celebró promesa de contrato de compraventa con la encartada el 25 de marzo de 2014 respecto de los bienes indicados líneas pretéritas; que el valor pactado ascendió a $115’963.200,oo, los cuales se cancelarían en una primera cuota de $2’000.000,oo a la firma del acuerdo y $113’963.200 conforme el avance de obra; que canceló un mayor valor al pactado, porque $24’883.578,oo, correspondían a un dinero que se entregó a título de mutuo a CARLOS ALBERTO CALDERÓN MARTÍNEZ como promitente vendedor; que el 15 de octubre de 2016, se suscribió acta de entrega y recibido de las unidades privadas, pero que la implorada a tiempo de presentación del libelo inicial había dejado de hacer el concernido título escriturario.
Agregadamente, acotó que por comunicación enviada el 23 de julio de 2018, se programó la protocolización de la escritura pública de compraventa, la cual se llevaría a cabo el 17 de agosto siguiente en la Notaría Primera del Circulo de Armenia, fecha en la que se hizo presente según acta testimonial; que el 20 de febrero del año ulterior, solicitó al ente notarial la elaboración de la minuta con el fin de finiquitar el proceso de enajenación, pero ésta, con misiva del 22 del mismo mes y año, le señaló que requería la cancelación de la hipoteca que había sido constituida en beneficio de BANCOLOMBIA y la orden de escrituración de la CONSTRUCTORA CALCAMAR S.A.S, en la cual se detallaría la venta, forma de cancelación y demás especificaciones; requerimientos que afirmó, fueron puestos en conocimiento de la sociedad interpelada.
Acto seguido, como supuestos factuales específicos para la primera pretensión subsidiaria, expuso que en la cláusula sexta del pacto promisorio se definió el lugar y la fecha en la que se solemnizaría la venta, esto es, en una notaría de esta urbe el 30 de diciembre de 2015; que al 10 de febrero de 2016 ya había cancelado más del precio concertado, constituyéndose, en su sentir, en contratante cumplida; sin embargo, aseveró que la compelida nunca procedió a la suscripción de la escritura pública para tradición, acto que aclaró, fue aplazado unilateralmente por la enjuiciada con sendas comunicaciones enviadas a la gestora, incumplimiento que, según lo afirmó, ha ocasionado detrimentos de cualidad moral.
En similar sentido, en lo atañedero a la segunda petitoria residual, expresó, como factuales adicionales a los memorados en antecedencia, que la pasiva era contratante incumplida a la luz de la normatividad y jurisprudencia al dejar de consumar lo pactado en la promesa de compraventa suscrita el 25 de marzo de 2014; que, si bien el precio acordado debía ser cancelado antes o a más tardar el 30 de diciembre de 2015, el monto total se canceló el 10 de febrero de la anualidad siguiente.
Finalmente, en lo tocante a la supletoria tercera solicitud, indicó, como argumento aditivo a lo reseñado, que la documental de promesa de compraventa dejaba de cumplir con lo establecido por el art. 1611 del Código Civil, en la medida que si bien constaba por escrito, J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 2 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral dejaba de contener con exactitud el plazo o la época en la cual debía celebrarse el negocio jurídico, como quiera que se pretirió especificar el tiempo en que se adelantaría la suscripción de la correspondiente escritura pública y también se pasó por alto el establecimiento de una condición determinada, así como la oficina notarial ante la cual se llevaría a cabo su suscripción1. 2.2.).
Así, una vez admitido el libelo inicial2, la accionada, por intermedio de procurador judicial, anejó escrito de defensa, por el cual sostuvo que los pedimentos blandidos eran improcedentes en la medida que la actora se constituía en contratante incumplida y la sociedad tenía una justa causa imputable a un tercero para dejar de realizar el otorgamiento del pertinente instrumento público.
Luego, como fundamentos de su posición, arguyó, de forma condensada, que era cierto lo correspondiente a la negociación jurídica de promesa de enajenación, fecha de suscripción, bienes prometidos en venta, valor del pacto, también lo atañedero con la primera cuota convenida y las cuotas subsiguientes, aclarando que el último pago se efectuó el 16 de febrero de 2016 y que según lo consentido él debía realizarse el 30 de diciembre de 2015.
Igualmente, aceptó lo referente a la entrega que se practicó de los inmuebles, la estipulada fecha inicial para la firma de la pertinente escritura pública ante la Notaría Primera de Armenia y la asistencia de la actora, la petición presentada por ésta ante la autoridad notarial, su correspondiente respuesta y la solicitud presentada a la pasiva para la suscripción del acuerdo.
En similar sentido, avaló los hechos correspondientes al pago de un mayor valor al concertado, la cancelación total del mismo, la ausencia de solemnidad para la compraventa y la carencia de cumplimiento por el demandado para efectuar la tradición; no obstante, insistió en que la última cuota fue cancelada por fuera de término; que la falta de emisión de la escritura aconteció por cambios en las políticas de Bancolombia como ente financiador del proyecto y acreedor hipotecario, nunca por negligencia; que además, por tratarse la promesa de compra de un acuerdo bilateral, ambos debían estar atentos al acatamiento de lo predicado por el art. 1611 del C.C. y que para nada se gestaron los daños implorados.
Para culminar su oposición, planteó como medios perentorios: “NO COMPRENDER LA DEMANDA A TODOS LOS LITISCONSORTES NECESARIOS” (sic) y “CONTRATO NO CUMPLIDO”3. 1 Arch. 01, cuaderno1, fls. 5 a 30, 211 a 237. 2. Auto 22 de julio de 2019. 3. Págs. 181 a 192 ibidem. J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 3 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral 2.3.).
Posteriormente, el juzgado de conocimiento, a través de interlocutorio adiado el 13 de febrero de 2020, aceptó la reforma a la demanda y dispuso la convocatoria de la entidad BANCOLOMBIA S.A., en calidad de “litisconsorte necesario”4 (sic); siendo necesario acotar que dentro del pertinente término la colectividad fustigada y la vinculada, guardaron silencio: aquélla respecto de la reforma y ésta en relación con el pliego primigenio y su modificación. 2.4.).
No obstante lo anterior, por sentencia anticipada de 16 de septiembre de 2022, el a quo declaró probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva en favor de BANCOLOMBIA S.A., excluyéndola así del ocupado conflicto. 2.5.). Seguidamente, una vez fueron surtidas las etapas de rigor, el enjuiciador de la causa emitió la providencia objeto de divergencia, por cuyo conducto denegó las súplicas del memorial genitor y declaró probada la excepción de inexistencia del contrato de promesa de compraventa.
En ese sentido, explicó que como a la accionada se le permitió el uso y goce de los bienes objeto de negociación desde el 2016 y se hizo la suscripción del documento escritural Nº 277 de 4 de febrero de 2021, se extinguió o desapareció del mundo jurídico el acuerdo base del emprendido accionamiento ordinario5. 2.6.). La fundadora de la atendida litis, al hallarse inconforme con la emitida determinación, instó el recurso que ahora nos ocupa y presentó en la instancia precedente los reparos concretos6; razones que luego de la admisión en grado Superior7, fueron debidamente sustentadas8.
Para ello, estimó que hubo una indebida ponderación de pruebas, porque la promesa de compraventa fue otorgada el 25 de marzo de 2014, se realizaron los pagos correspondientes de los inmuebles por la promitente compradora, incluso en un mayor valor; que los bienes se entregaron el 15 de octubre de 2016; que la solemnidad de la escritura estaba pactada para el 30 de diciembre de 2015 y eso ocurrió solo hasta el 4 de febrero de 2021; que nunca por el hecho de la suscripción de la escritura pública, el cual calificó de sobreviniente, podía negarse las planteadas pretensiones, pues, según lo advirtió, el alegado incumplimiento de lo pactado efectivamente acaeció desde 2015.
A la par, sostuvo que el fundamento jurisprudencial al que apeló el sentenciador era inaplicable, en vista de que se trataba de un caso diferente al atendido, en la medida de 4. Fls. 13 y 14, expediente primera instancia, cuaderno 02. 5. Veredicto de 1/11/2022, arch. 39 y videos. 6. Arch. 41, cuaderno 01PrimeraInstancia. 7. Interlocutorio de 21/3/2023, fl. 05 expediente 02SegundaInstancia. 8.
Fl. 10 tomo en cita. J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 4 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral que correspondía a una firma anticipada a la fecha concertada en la promesa de enajenación, desconociendo, desde su punto de vista, la carencia de existencia de un cumplimiento espontáneo por parte de los obligados; que la rúbrica del título notarial lo originó la oportunidad de que se observara con la obligación de hacer, en tanto que era eso o esperar la definición del itinerario declarativo, sometido incluso al juicio de validez que tendría que llevar a efecto el operador de justicia; que exonerar a la orilla accionada premiaba su obrar deshonroso frente a las obligaciones adquiridas en la negociación de promesa, negando por demás el reconocimiento de perjuicios, los cuales, aclaró, para nada fueron objeto de renuncia. Aditivamente, sostuvo que el a quo paso por alto la posición dominante de la entidad interpelada respecto de ella, quien era una persona de la tercera edad sin una profesión, dedicada a las labores de hogar; y, que la zozobra por la ausencia de escrituración la afectó anímicamente hasta 2021.
Para rematar, arguyó que muy a pesar de la fecha que se tenía para el otorgamiento del documento continente de la compra, ésta fue modificada sin la misma solemnidad de la primigenia contrata; iterando, asimismo, que la concernida promesa se hallaba acéfala de acatamiento antes de la firma del pertinente documento público, supuesto que habilitaba el reconocimiento de los clamados perjuicios9. 3º).
DISCURRIR CONSIDERATIVO DE LA SALA DECISORIA: 3.1.). La Colegiatura constata, para comenzar, que los requisitos procesales del accionamiento se han reunido a cabalidad para el ocupado caso, pues se otea que está investida de la competencia para resolver el asunto, en tanto que es la superior funcional de la célula judicial de conocimiento; que las actuaciones hasta aquí surtidas se llevaron a cabo con plena observancia de las solemnidades previstas por la legislación, de manera que son válidas y eficaces; y, finalmente, que los implicados en la discusión acreditaron la capacidad para ser parte y para comparecer al juicio, al tiempo que se satisfizo la exigencia relacionada con la demanda en forma, es decir, han hecho afluencia intacta los mentados condicionamientos. 3.2.).
Ahora, en cuanto a los elementos sustanciales de las súplicas, es necesario advertir que ellos no hacen alusión a aspectos procedimentales, sino que responden a un rango material, en tanto que se conectan con la materia controvertida en el litigio. En ese sentido, las denotadas exigencias comprenden la legitimación en la causa, así como el interés para obrar, precisándose que este último parámetro se configurará en el asunto siempre que el primero concurra ileso.
Así, la aducida legitimatio ad causam se comprende desde dos perspectivas: por un lado, 9. Pdf. 10ReparosDte, cuaderno de segunda instancia. J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 5 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral como la titularidad que tiene el reclamante para invocar determinado derecho; y, por otra parte, la condición que ha de revestir al accionado como persona obligada a satisfacer, respetar o garantizar la anunciada prerrogativa, mientras que el prenombrado interés para obrar es la utilidad o perjuicio jurídico, moral o económico originado para el demandante o el requerido.
En síntesis, se trata del motivo subjetivo, concreto y actual que conduce al postulante a entablar los pedimentos y al antagonista a contraponerse frente a ellos. Desde esta perspectiva, se avista que la iniciadora de la polémica y la colectividad societaria compelida, se encuentran investidas de la connotada cualidad, en tanto, aquélla pregona el incumplimiento del contrato de promesa celebrado por parte de ésta y reclama sendas pretensiones por la predicha omisión; última orilla que, por cierto, se ha opuesto a tal reconocimiento. 3.3.).
Superado el estudio de los aspectos previamente señalados, nos concierne dirimir el debate emprendido, en cuyo contexto se establecerá si acaeció el incumplimiento del contrato prometido, que luego fue perfeccionado- para que proceda el resarcimiento reclamado por perjuicios; interrogante jurídico que será desestimado por las mismas razones que seguidamente se develarán, las que en lo pertinente son coincidentes con las exhibidas por el a quo. *).
Como aspecto preliminar, se advierte por la Judicatura que para el pleito que es materia de examen dejó de ser objeto de debate lo atañedero a la celebración del contrato de promesa de compraventa de inmuebles entre los extremos de la contienda y lo que a éste lo configura, es decir, la fecha de suscripción, bienes prometidos, el valor pactado y la data inicial en que se llevaría a cabo la tradición; igualmente, tampoco se desacordó en lo referente a las sumas canceladas por el negocio preliminar y sus momentos, la entrega efectiva del inmueble y la escrituración de las unidades privadas en cabeza de la promotora para el 4 de febrero de 2021; suceso último que encuentra apoyo en los certificados tabulares aquí anejados10. *).
En similar talante, conforme lo reseñado y los argumentos de opugnación, dejará de analizarse lo referente a las súplicas que involucran el cumplimiento del negocio preparatorio, la resolución y su anulación. *). Al trasluz de lo precisado en antecedencia, como marco teórico en cuanto al involucrado pacto de promesa de contratar, se hace memoria que aun cuando dicha negociación está desprovista de una noción precisa en el ordenamiento jurídico nacional, si se observan regulados los requerimientos que le otorgan validez; esto conforme la disposición 1611 del Código Sustantivo Civil, el cual fue subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887. 10.
Arch. 37, cuaderno de primer grado. J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 6 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral *). Ahora, si bien el acuerdo negocial no está definido legalmente, él se ha concebido por la doctrina y jurisprudencia patrias como un precontrato o concertación de índole preparatoria, por el cual sus concertantes se obligan de modo recíproco a celebrar un negocio futuro; por lo que se genera, de modo único y exclusivo con aquél, una prestación de hacer, esto es la suscripción de lo prometido una vez acaezca el plazo o la condición estipulada para ello. *).
Como precisión aditiva a lo ilustrado, se tiene que la Corte Suprema de Justicia, en forma pacífica y reiterada, ha sostenido que el contrato de promesa -pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu- para nada es un fin en sí mismo, sino un mecanismo o instrumento que lleva a efectuar otro negocio distinto; que los efectos del pacto de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido al compromiso típico de la negociación, es la celebración del contrato prometido, la conclusión de éste; que no obstante, el efecto “extintivo” que gesta frente a los acuerdos del precontrato, el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto, ya que deriva imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos, o sea, si en el pacto prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa, o si se presentan divergencias en sus contenidos; que en la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada, precisamente, a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido; que en el segundo evento, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo; que ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior se gesta precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico-económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior; que en cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares11. *).
En ese sentido, debe relievarse que el precontrato, por su naturaleza efímera y pasajera, tiene por objeto afianzar la celebración de un negocio jurídico ulterior, que por alguna circunstancia no puede consolidarse en forma inmediata, siendo que para asuntos como el de marras, la celebración de una compraventa de un bien inmueble, es usual que a pesar de haberse convenido sobre la cosa y el precio, deba darse un lapso de.
CSJ Civil, Agraria y Rural, sentencias 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145, SC de 7/2/2008, radicado 2001-06915-01; SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01; SC2221 de 21/2/2020 y SC1964 de 19/6/2022. 11 J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 7 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral tiempo para conseguir los recursos monetarios para la adquisición de lo prometido, incluso para la construcción y/o entrega de la unidad privada, como por ejemplo, en caso de la liberación de gravámenes, pudiendo diferirse de esa manera, la solemnidad del negocio a través del pertinente documento público, con la razonable confianza de que esto acaecerá en los términos prefijados; sin embargo, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva.
Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas obligaciones negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa. Aparejado a lo denotado, es de expresar que, por esa particular característica de transitoriedad, las derivaciones de la concertación de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de las obligaciones, vale destacar, por la celebración del contrato prometido. *).
Puestas en ese estado las cosas, inspirado el Colegiado por los presupuestos fácticos, normativos y jurisprudenciales delanteramente señalados, se hace memoria que el extremo recurrente se duele del proveído de base por considerar que existió una indebida valoración probatoria, en la medida que se había pasado por alto la fecha de celebración del contrato de promesa de compraventa, los pagos realizados, la fecha inicialmente pactada para escrituración y la ocurrencia de ello solo hasta el 4 de febrero de 2021; que por lo anterior, era procedente acceder a las pretensiones indemnizatorias, en la medida de que para ese instante ya se había desatendido lo acordado y la posición dominante de la interpelada persona moral; aserto al que añadió el argumento de que el precedente jurisprudencial que se aplicó en aquel pronunciamiento era inaplicable en vista de los cuadros fácticos que del caso él daba cuenta. *).
Ante ese escenario, para la Sala dejan de ser de recibo las reflexiones considerativas argüidas por la fundadora de la contienda, en tanto que las obligaciones y cargas que pudiesen emerger, y por ende sus consecuencias, fenecieron con la suscripción del título definitivo en el cual fue consignada la prometida compra. Y ello es así, porque sujetándose a las nociones dichas líneas pretéritas, en el concitado asunto las partes integrantes del presente lazo de instancia, habían suscrito un acuerdo preparatorio de enajenación de inmuebles, el que dada su naturaleza pasajera, establecía las obligaciones contraídas a fin de que, con posterioridad, se lograra el contrato final, es decir, la transferencia de los bienes raíces que se habían prometido en venta. *).
A la par de lo puntualizado, se tiene que la petente pagó el valor por los inmuebles ofrecidos por la pasiva, según se aceptó, incluso en menor suma y las unidades privadas le fueron entregadas el 15 de octubre de 2016. Ahora, si bien es cierto, el ente societario dejó en principio de realizar la transferencia de dominio mediante el conferimiento del pertinente instrumento notarial en el tiempo preliminarmente fijado, también es verdad que ese acto se llevó a cabo en febrero de 2021, situación, que contrario a lo esbozado por la censora, como con visos de acierto se determinó por el enjuiciador de grado inferior, dio génesis el inicio del contrato de compraventa con sus correspondientes J.A.U.R. Exp.
N° 63001310300220190016901R485. 8 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral efectos, fulminando, por contera, todo lo previamente acordado precontractualmente, ya que este pacto desapareció de la vida jurídica al cumplir con su finalidad, se itera, el contrato prometido; aserción que simboliza el suceso de que para nada puede pretenderse o pretextarse ampliar o extender sus efectos luego de la expiración; más si se tiene en cuenta que los elementos esenciales que conformaban a la denotada promesa -partes, determinación del inmueble- son coincidentes con lo pactado en la compra, lo cual condujo a que la aquí impulsora del litigio, fuera la titular del derecho de propiedad sobre aquellas heredades.
Ahora, aun cuando media diferencia en el precio, pues en la concertación precontractual se convino el valor de $115’963.200,oo y en la escritura continente de la venta se señaló un monto de $115’000.000,oo, la diferencia sacada a flote dejó de ser materia de pronunciamiento por los acordantes, lo que origina que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los negociantes, sustituyendo así su querer inicial; además, esa disparidad tendría que atacarse por otro tipo de ritualidades disímil al de marras. *).
En adición, se esclarece que muy a pesar de que en la atañida promesa se pretermitió plasmar de manera exacta y precisa la oficina notarial en la cual se solemnizaría el título final de enajenación –elemento calificado como esencial o sine qua non-, la aludida situación implicaría una desaparición de la eventual anulación, dada la efectivización del principal compromiso de hacer que forja una negociación de promesa, por ende, el agotamiento o la desaparición del mundo jurídico de las obligaciones de este último acuerdo, como se esbozó oraciones precedentes; ora que, por un lado, nunca pueden coexistir este –pacto de medio o preparatorio- y el negocio prometido –convención definitiva-; y por otro lado, la mutación de aquella concertación de acto ad solemnitaten actus o ad solemnitaten –para la solemnidad- en ad probationem –no vincula su observancia a la validez del arreglo-. *).
Asimismo, se indica que se alega en la alzada la afluencia del incumplimiento precontractual por la demandada para cuando hubo la tradición efectiva, pero se, itera, dicho pacto desapareció de la vida jurídica, por lo que es inviable un análisis en tal sentido; siendo que si se avalara la posibilidad de revisión, tendría que estudiarse de forma pretérita la satisfacción de las obligaciones -cumplimiento, incumplimiento o mutuo disenso-, la validez del acto, situación que, se itera, está desprovista de discrepancia en segunda instancia y que en todo caso, estaría por el mismo obstáculo ya advertido. *).
De otra arista, se sostiene el surgimiento de perjuicios inmateriales por la falta de escrituración; sin embargo, se insiste, que en manera alguna, pueden subsistir las derivaciones de un contrato fenecido, que perdió vigencia ante el agotamiento de su cometido; siendo necesario precisar que los comentados daños tampoco habrían sido probados, pues se limitaron a aducir su existencia sin aportar prueba en tal sentido; tanto es así, que la actora en su interrogatorio indicó que el interés era finiquitar el asunto y de pronto la compensación material por la no entrega del parqueadero, de ahí que llama J.A.U.R. Exp.
N° 63001310300220190016901R485. 9 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral poderosamente la atención los reclamos indemnizatorios morales efectuados por su vocero instrumental ante esta instancia, aduciendo una zozobra, de lo cual la inspiradora del conflicto para nada refirió ni reclamó fuera resarcida en su intervención oral. *).
Ya para finalizar, en lo que incumbe al reparto que involucra la aplicación del precedente jurisprudencial practicado por el juzgador de instancia inicial, basta con señalar que el mismo sí ostentaba esa cualidad, en tanto que se recurrió al contenido de la ratio decidendi –razón para decidir- de la sentencia SC2221-2020, es decir, a su apartado vinculante sobre el contrato de compraventa y que se debe observar en términos generales a cualquier caso como fuente hermenéutica del derecho, por lo que es errada la intelección de la recurrente respecto de su inoperancia por los supuestos fácticos allí expuestos. 3.5.).
Con estribo en el antelado discurrir argumentativo, se tiene que por ningún motivo es viable proceder a revocar el contradicho proveído, en punto al objeto fundante de la alzada, puesto que el mismo, acertadamente, consagró la improsperidad de las formuladas pretensiones ante la presencia de extinción del fundamento obligacional de esta controversia, es decir, el contrato de promesa de compraventa que suscribieron los contendientes en el devenir del juicio y que llevó a la enajenación de los predios objeto de la negociación preparatoria de compraventa. 3.6).
Ya para concluir las expuestas explicaciones, irrumpe adecuado elucidar, al margen de las consideraciones anteladamente esbozadas y a contrario sensu de lo proyectado y definido por el sentenciador de origen, que al haber coruscado imprósperas las súplicas esgrimidas por el extremo activo de la relación jurídico-procesal que dio generatriz la memoria incoativa, para nada trascendía indispensable irrumpir por el examen y análisis de los instrumentos exceptivos emprendidos por los antagonistas del pleito, toda vez que tales componentes de enervación debían ser objeto de estudio y definición en la exclusivo escenario fáctico de que las propugnadas pretensiones hubieran tenido vocación de triunfo, supuesto que, es de relievar y recalcar, no tuvo génesis para la controversia de marras. 3.7.).
Ajustándose la Judicatura a los argumentos y raciocinios que fueron exteriorizados anteriormente, entrará a mantener intacto el fallo en refutación, habida consideración de que las motivaciones que los sustentan se han acomodado en lo simple y cardinal con las directrices jurídicas aquí atendibles y lo comprobado en el decurso de la tramitación; determinación que gestará la imposición de gastos y costas a cargo de la parte proponente de la alzada, quien emergió perdidosa; eso en tanto se observa su causación, lo cual se ve reforzado por el aspecto factual de que durante la tramitación de dicha herramienta de ataque, existió intervención del extremo demandado –norma 365-1, 2, 3 y 8 del Estatuto General del Proceso-.
La liquidación de dichos rubros se realizará de conformidad con las directrices tipificadas por la puntualizada norma 366 Adjetiva Civil. J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 10 República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral 4º). DECISIÓN: Con apoyo en las reflexiones jurídicas y supuestos de hecho que sirven de sustento a esta providencia, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ARMENIA, en SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL, “administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley”, DEFINE: Primero. REVÓQUESE, para EXCLUIR, el numeral “SEGUNDO” de la sentencia calendada 1° de noviembre de 2022, dictada en el trascurso del derrotero del examinado conflicto ordinario por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia.
Segundo: AVÁLENSE en las restantes disposiciones la providencia que fue pretéritamente detallada. Tercero. IMPÓNESE condena en gastos y costas por la definición de la interpuesta apelación a la proponente de la pendencia y en beneficio del ente moral demandado. Su liquidación se realizará según las orientaciones instituidas para el efecto por el art. 366 del Código General del Proceso.
NOTIFÍQUESE, CÚMPLASE y cuando ello sea procedente, REGRÉNSESE las sumarias digitales al despacho judicial de origen. Los Magistrados: JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ -en uso de permisoSONYA ALINE NATES GAVILANES (63001310300220190016901R485) (63001310300220190016901R485) J.A.U.R. Exp. N° 63001310300220190016901R485. 11