Temas: PROCEDIMIENTO CIVIL > LEGITIMACION EN LA CAUSA POR ACTIVA > ACREDITACION — Nulidad de actas de asamblea: no es indispensable que el copropietario aporte la escritura pública por medio de la cual se adquirió el bien inmueble de la propiedad horizontal «Ya situada la Sala en el asunto bajo estudio, se memora que el estrado jurisdiccional de nivel primigenio concluyó que la rogante se hallaba desprovista de legitimación en la causa por activa, en la medida que dejó de acreditar la cualidad de propietaria del raíz que conformaba a la enjuiciada persona moral, puesto que, según lo develó, en momento alguno incorporó la escritura pública del derecho real del apartamento 1303 del EDIFICIO MOCAWA.
Por su parte, la promotora del litigio adujo, en su disconformidad, que para efectos de comprobar la titularidad de dicho dominio bastaba con anejar la certificación tabular de aquella heredad. Ante los recapitulados los argumentos, de cara al litigo de marras y revisada en su integridad la foliatura digital, el Colegiado considera que le asiste razón a la accionante en cuanto tiene que ver con la probanza de su condición de condomino, en la medida que fue traído desde sus inicios el instrumento de certitud que permitía evidenciar la cualidad de dueña echada de menos por la a quo.
(…) en principio, para acreditar la titularidad sobre una copropiedad, a fin de demostrar la legitimación en la causa por activa se requiere la demostración del título y el modo sobre el bien inmueble, a saber, la escritura pública que permite reflejar la titularidad del derecho, así como la certificación de libertar y tradición que habilita la forma jurídica mediante la cual se realiza el título que genera la transferencia del derecho real.
Sin embargo, para la acreditación de esa calidad no se requiere en forma indefectible que tales pruebas confluyan paralelamente, eso en la medida que en el debate no se avista discrepancia respecto del derecho de dominio, supuesto para el cual bastaría con anejar el aludido certificado tabular que comprueba la situación de propietario; (…)"».
Fuentes: Ley 675 de 2001. Corte Constitucional SU-454 de 2016 y T-585 del 2019. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL DE DECISIÓN Magistrado Ponente: JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO. Armenia, veinticuatro (24) de abril de dos mil veinticuatro (2024) Ref.: Trámite de Impugnación Acta de Asamblea Nº 63001310300120200017801/473.
Aprobado según Acta Nº 23. I). ASUNTO EN RESOLUCIÓN: Le atañe a la Colegiatura de composición plural el decidir la apelación incoada por precursora de la contienda LUZ STELLA GONZÁLEZ CAMACHO respecto del proveído con fecha 9 de noviembre de 2021, emitido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de de Armenia en el decurso de la controversia detallada en el epígrafe, en la cual aparece como entidad fustigada la propiedad horizontal EDIFICIO MOCAWA PLAZA P.H., en adelante MOCAWA PLAZA; obrar que es desplegado en vista de que se encuentra más que concluidos los interregnos de traslado que fueron concedidos a la censurante y al extremo procurado para que ante la presente Superioridad cimentara su medio de embate y develara su posición frente al proceder de divergencia, en su orden.
II). RESUMEN DE LOS ACTOS ADJETIVOS CUMPLIDOS EN NIVEL PREVIO: A). La prenombrada demandante arrimó libelo postulativo, a través del cual procuró la nulidad del acta de asamblea celebrada por el extremo encartado el 1° de agosto de 2020, concretamente, en lo correspondiente a la denominación dada a la reunión como “Asamblea No Presencial” (sic), continente de la decisión relacionada con el cobro del reajuste anual sobre las cuotas de administración para los meses de abril, mayo y junio de ese año, la aprobación del plazo para el pago de cuota extraordinaria y la omisión de la convocatoria al dejar de incluir la lista de cartera morosa.
A la par de ello, peticionó que la colectividad interpelada fuera condenada en costas. El comentado ruego fue abreviadamente soportado en que para julio de 2020, el EDIFICIO MOCAWA PLAZA P.H -sector apartamentos-, por intermedio de su representante legal, remitió al correo electrónico de los propietarios de unidades residenciales la citación a la asamblea enunciada grafías precedentes, señalando que ésta no sería presencial, y adjuntando, entre otros documentos, el presupuesto que habría de ser aprobado para la esa anualidad; que previo a la fecha de reunión ordinaria, 1 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473.
República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral envió ante el ente compelido un escrito, anotando, además de otros asuntos, que debía referenciarse en la convocatoria el tipo de asamblea que se llevaría a cabo para poder adicionar temas en el orden del día, como también la imposibilidad de cobro del reajuste anual para la cuotas de administración de los meses de abril a junio de 2020, por lo que debía de procederse al reajuste del presupuesto para ese año; que en razón de la pandemia ocasionada por el Covid-19, el art. 9 del Decreto 579 de 2020, previó de modo claro que no podía aplicarse el incremento sobre las cuotas de administración para los denotados lapsos; y que la llamada a juicio dio respuesta a la descrita misiva, afirmando la viabilidad de la convocatoria, lo cual conllevó a que fuera aprobada el acta demandada, muy a pesar de estar incursa en los defectos antecedentemente puntualizados.
En agregación, iteró que como la citación a la asamblea era no presencial, lo cual impidió el que pudiera adicionarse el orden del día; que a pesar de que era una reunión general con los propietarios del sector apartamentos del EDIFICIO MOCAWA, la misma, desde su perspectiva, debía rotularse como virtual, puesto que era muy diferente a la que se tiene establecida como no presencial, en la medida en que su naturaleza era ordinaria y se viabilizaba el momento de proposiciones y varios, etapa que repitió, se dejó de comprender; que el presupuesto para la anualidad 2020 quedó indemne, puesto que se incluyó el reajuste de las cuotas de administración de los meses de abril a junio de aquel calendario; que, además, al dejarse de insertar en el aviso de convocatoria el listado de deudores morosos, el compelido órgano pasó por alto el contenido de la Ley 675 de 2001.
Para rematar, esbozó que en la aprobación de la forma de pago de la cuota extraordinaria que fue avalada en la asamblea, en forma alguna se contaba con el quorum superior al 50% de los asistentes, razón por la cual, según lo aseveró, se trasgredió el art. 45 ibidem1. B) Luego, la dispensadora de justicia de grado antepuesto, por interlocutorio de 13 de octubre de 2020, dio inicio al trámite declarativo, ordenó la notificación del procurado condominio y decretó la suspensión de algunas de las decisiones adoptadas en la comprometida asamblea ordinaria que llevó a cabo aquella persona jurídica2.
C). Cuando trascurría el plazo otorgado a la pasiva para que ejerciera su defensa, ésta, a través de vocera instrumental, aproximó escrito de contestación por el cual se oponía al despacho favorable de la incoadas petitorias; posición para la cual blandió, como argumentos, que la asamblea convocada fue una reunión sectorial a la que se nominó “Asamblea General Ordinario No Presencial de Mocawa Plaza sector apartamentos ” (sic), no asamblea general de copropietarios, en tanto que se necesitaría de la concurrencia del 100% de los conformantes de la propiedad horizontal en sus diferentes secciones.
En similar sentido, sostuvo que como la solicitud presentada por la impetrante fue 1. Arch. 004 Demanda, cuaderno 01PrimeraInstancia. 2. Pdf. 008, tomo citado. 2 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral realizada luego de haber sido calendada y entregada la invitación al encuentro ordinario, emergía legalmente imposible entrar a variar el orden del día e incluir lo relacionado con la dificultad de cobro del reajuste anual en las cuotas de administración, las que, por demás, aseguró, podían ser recaudadas en la medida de que el precepto 9º del Decreto 579 de 2020 para nada excluyó dicha potestad.
Igualmente, explicó que realizaba asambleas de modo sectorizado, esto es, con la parte de apartamentos, comercial y hotel, para a continuación, una vez conocidas las necesidades de cada uno de ellos, proceder a realizar la reunión general. Para concluir, develó que en la asamblea en la cual fue emitido el disentido acto, solo se convocó al sector de apartamentos, por lo que en absoluto podía argüirse la obligación de contar con el coeficiente total de los dueños de unidades privadas3.
D). Con posterioridad, una vez fueron desplegadas a cabalidad las facetas procesales establecidas para el rito, la sede cognoscente profirió el confutado veredicto, para lo cual declaró la falta de legitimación en la causa por activa, lo que dio génesis, como disposición derivativa, el despacho desfavorable de las interpuestas pretensiones.
Como basamento de la anunciada resolución, su autora apuntó que para el sub lite la impetrante, en absoluto, acreditó la facultad para poder denunciar la criticada acta de asamblea, en la medida que faltó la prueba del título y modo sobre la heredad que componía a la agrupación accionada, toda vez que solo se anejó el certificado de libertad y tradición del inmueble respecto del cual se pregonó que era la titular del derecho real de dominio, sin que hubiera arrimado la escritura pública que acreditaba de ser la propietaria del inmueble.
En similar sentido, acotó que conforme la jurisprudencia del área civil y los pronunciamientos suscritos por este Colegiado, la calidad de dueño solo podía comprobarse con las relacionadas piezas persuasivas, a más de que esa intelección se avenía con el contenido de las normas 673, 1495, 740, 654 y 756 del Código Civil4. E). Consecutivamente, cuando se estaba materializando el enteramiento del condensado proveído, la orilla actora interpuso y sustentó en el acto, el emprendido componente de diatriba, lo que conllevó a que ese recurso fuera autorizado en el efecto suspensivo5.
III). TRAMITACIÓN DE LA INSTADA ALZADA: A). Admitido el formulado medio de ataque6 y fenecido el lapso de sustentación del 3. Archivo 018ContestaciónDemandaEdicioMocawa, tomo en descripción. 4. Fallo de 9/11/2021. 5. Ejusdem. 6. Interlocutorio de 21/01/2022. 3 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral concitado empeño ante esta instancia superior7, la accionante presentó los argumentos de su divergencia, sosteniendo para el efecto que era improcedente exigir la acreditación de la propiedad o dominio dada la naturaleza del rito de impugnación de actas de asamblea, más todavía porque ese supuesto fáctico en manera alguna había sido objeto de contradicción; que para acreditar la mentada titularidad bastaba con el certificado tabular del bien raíz integrante de la propiedad horizontal, el cual, aseveró, se hallaba anexado al paginario; que con el documento de registro se lograba la satisfacción del cometido de publicidad respecto de la heredad para que fuera oponible frente a terceros, como lo había referenciado la jurisprudencia de la esfera contenciosa administrativa a través de sentencia de unificación. Del mismo modo, arguyó que la falta de legitimación fue expuesta por la convocada solo al momento de presentar sus alegatos de conclusión en el grado preliminar, tratando de proponer, en su sentir, una extemporánea excepción previa, dado que los mecanismos de defensa debían de formularse con el libelo contestatario, situación que, desde su óptica, violentaba el derecho al debido proceso; que en el devenir de la ritualidad había destacado la carencia de oportunidad del indicado acto de defensa, ya que fue incorporado por fuera del establecido lapso legal para acometerlo; que la juzgadora de nivel inferior también había desatendido las falencias en el mandato conferido por la entidad implorada, por cuanto fue otorgado por la representante legal de la propiedad horizontal como si se tratara del ejercicio de su defensa, nunca de aquel organismo; y, para finalizar, adujo que en la decisión de primera instancia jamás se tuvo en cuenta el objeto de debate, por cuanto, a pesar de la notoriedad de la violación a la ley con la querellada actuación, la falladora se centró en aspectos que eran impertinentes, gestada por una alegación extemporánea, obrar que pregonó desconocía la conducta de registro inmobiliario surtido ante la concernida oficina pública de esta localidad y la decisión de decreto de cautela que fue adoptada en los albores de la tramitación8.
B). Ulteriormente, la suplicada propiedad horizontal, en ejercicio de la prerrogativa de contradicción, se pronunció respecto del recurso entablado por la pretensora, solicitando su confirmación. Para lo anterior, sostuvo que existía falta de legitimación en la causa por activa, en la medida en que solo los propietarios de las unidades residenciales estaban autorizados para impugnar un acto, como lo puso de presente ante la agencia judicial de conocimiento, lo que originaba que debía de probarse, desde su punto de vista, la calidad de dueño con el título y el modo -tarifa legal-; posicionamiento que la fincó en decisiones expedidas por esta Superioridad dentro del expediente 201700161, la que se dictó teniendo como cimiento los arts. 1849 y 1582 del C.C. Para completar, expuso que la precursora solo adjuntó el certificado de tradición de la heredad para demostrar la calidad de propietaria, dejando de arrimar el correspondiente 7.
Providencia de 18/5/2022. 8. Pdf. 08, págs. 5 a 12, ConstanciaAlegatos, legajo 2ª instancia. 4 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral título, desconociendo, en su sentir, lo expresado al respecto en la sentencia SU-454 de 2016, falencia que, como lo resaltó, daba al traste los ruegos del acto inaugural9.
IV). ARGUMENTACIÓN JURÍDICA Y DE HECHO DE LA COLEGIATURA: A). Para comenzar este apartado motivo, es de denotar que los parámetros de la acción se han reunido a cabalidad para el atendido camino instrumental, en razón a que se constatan que estamos revestidos de la competencia para zanjar el planteado medio de discrepancia, porque ostentamos la condición de superiores funcionales del ente dispensador de justicia de grado antepuesto.
Por otro lado, se verifica que los actos adjetivos hasta aquí desplegados se han adelantado con plena observancia de las formalidades legales, lo que significa aseverar que las citadas etapas del trámite son válidas y eficaces. De igual forma, se observa que los confluctuantes se hallan arropados de la capacidad para ser parte y de comparecencia al juicio, al tiempo que la demanda fue debidamente confeccionada y se aproximó dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de la actividad que ha sido denunciada; por manera que han convergieron intactos los condicionamientos procesales del accionar.
B). Ahora, respecto de los lineamientos materiales de la pretensión –legitimatio ad causam e interés para obrar-, debe decirse que la legitimación en la causa por pasiva en manera alguna fue discutida o puesta en entre dicho, más porque se ataca la validez del acta de asamblea de la entidad suplicada. En sentido contrario, la legitimación en la causa por activa si se advierte cuestionada, en razón a que constituyó la ratio decidendi de la discrepada providencia y que es objeto de análisis, ya que es el eje central del recurso de alzada.
Por contera, debe auscultarse de forma preliminar la materialización de la citada calidad positiva antes de cualquier pronunciamiento sobre el objeto de fondo debatido, eso, porque solo la configuración real del rasgo pregonado por la impetrante del pleito habilitaría incursionar por la comprobación de los reparos exhibidos para conseguir la invalidación del acto desarrollado por la demandada propiedad horizontal.
C). Así entonces, el inicial problema jurídico consiste en determinar si la demandante demostró la calidad de propietaria de una unidad privada de vivienda que hace parte de la pasiva, a fin de sostener que gozaba de la aptitud de denuncia del acta de asamblea celebrada el 1° de agosto de 2020; cuestionamiento de laya jurídica que obtendrá contestación de carácter afirmativo, dado que la titularidad o dominio cuestionado se halla demostró en autos.
D). En aras de esclarecer y fundar la antelada solución, como construcción teorizante sobre la atañida temática, digamos que la legitimación en la causa se define desde una doble perspectiva, esto es, por una parte, como la correspondencia de la orilla activa de la disputa con el extremo de la litis al que la legislación le ha atribuido la prerrogativa cuyo 9.
Archivo 08 págs. 16 a 19, cuaderno en alusión. 5 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral reconocimiento, reparación o satisfacción, es buscada –legitimatio activa- y, por otra, como la equivalencia del encartado con aquella persona respecto de quien es factible exigir la declaración o la restauración de la mentada dispensa -legitimatio pasiva-.
E). Bajo similar comprensión, debe comentarse que la Judicatura expresa dos aspectos relevantes: uno, que el examen de la referida legitimación en sus 2 fronteras debe ser desarrollada de modo oficioso; y, dos, que en el evento de que el iniciador del procedimiento o el emprendido carezcan de los relacionados atributos, el pronunciamiento que sea expedido emergerá adverso al suplicante.
F). Aparejado a lo connotado, es de puntualizar que la Cúpula de la Justicia Ordinaria Civil10, ha ilustrado que la legitimación es un aspecto de orden sustancial cuya acreditación corresponde a las partes; que en nada depende de la forma como asuman la contienda los intervinientes, pues el fallador debe establecer la legitimación prioritariamente en cada pendencia al entrar a desatar el conflicto, o en casos excepcionales, desde sus preludios.
De la misma forma, explicó que la falta de conexión entre quienes traban una controversia, implicaría una restricción para actuar o comparecer, sin que se trate de un aspecto procesal susceptible de subsanación, ya que, por su trascendencia se pregona la citada condición material, lo que paraliza el deber del administrador judicial para abordar el fondo de la contienda; que el interés legítimo, serio y actual del titular de una determinada relación jurídica, exige plena coincidencia de la persona del actor a la cual la ley le concede la acción, mientras que la identidad del sujeto demandado debe concurrir con la persona contra la cual es concebido el instrumento de debate; que por lo anterior, es el juez quien debe verificar la satisfacción de los presupuestos sustanciales en el juicio, habida cuenta de que de esto estriba la pretensión que se está debatiendo.
G). En sinopsis, la legitimatio ad causam converge cuando los contendientes tienen un nexo determinado con el objeto de la polémica adjetiva, por virtud de lo cual se demanda que sean éstos y no otros los que ocupen cada uno de los extremos de la ritualidad, teniéndose que los mencionados enfrentados tendrán una razón específica y cierta para confutar sobre las dispensas puestas en conocimiento del administrador de justicia. H).
Ya situada la Sala en el asunto bajo estudio, se memora que el estrado jurisdiccional de nivel primigenio concluyó que la rogante se hallaba desprovista de legitimación en la causa por activa, en la medida que dejó de acreditar la cualidad de propietaria del raíz que conformaba a la enjuiciada persona moral, puesto que, según lo develó, en momento alguno incorporó la escritura pública del derecho real del apartamento 1303 del EDIFICIO MOCAWA.
Por su parte, la promotora del litigio adujo, en su disconformidad, que para efectos de comprobar la titularidad de dicho dominio bastaba con anejar la certificación tabular de aquella heredad. 10. C.S.J. Civil, sentencia SC119 del 7/6/2023, proveído donde se rememoró SC4468-2014. 6 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral I) Ante los recapitulados los argumentos, de cara al litigo de marras y revisada en su integridad la foliatura digital, el Colegiado considera que le asiste razón a la accionante en cuanto tiene que ver con la probanza de su condición de condómino, en la medida que fue traído desde sus inicios el instrumento de certitud que permitía evidenciar la cualidad de dueña echada de menos por la a quo.
J). A fin de justificar la proyectada aserción, se expone que cuando se trata de asuntos como el ahora, la parte actora está comprendida por el administrador, revisor fiscal y los propietarios de los bienes privados, -inc. 1° del art. 49 de la Ley 675 de 2001-, entre tanto, la parte fustigada la comprende la persona jurídica emisora de los actos que han sido puestos en entredicho – inc. 1° art. 382, C.G. del P.-; consideración a la cual debe añadirse que, en principio, para acreditar la titularidad sobre una copropiedad, a fin de demostrar la legitimación en la causa por activa se requiere la demostración del título y el modo sobre el bien inmueble, a saber, la escritura pública que permite reflejar la titularidad del derecho, así como la certificación de libertar y tradición que habilita la forma jurídica mediante la cual se realiza el título que genera la transferencia del derecho real.
K) Sin embargo, para la acreditación de esa calidad no se requiere en forma indefectible que tales pruebas confluyan paralelamente, eso en la medida que en el debate no se avista discrepancia respecto del derecho de dominio, supuesto para el cual bastaría con anejar el aludido certificado tabular que comprueba la situación de propietario; hermenéutica esta que ha sido propugnada por el Alto Tribunal de la Justicia Constitucional11.
Así también lo ha sostenido este Tribunal, en providencias anteriores en que rectificó su alguna postura distinta anterior12. L). Así que para el caso de marras, previo auscultamiento del informativo, la Corporación encuentra que la condición de dueña de la postulante del conflicto sobre la unidad privada integrante en la accionada propiedad horizontal se detecta demostrada.
Y eso es así, en tanto que si bien faltó la anexión del documento escriturario de compraventa del apartamento 1303 del EDIFICIO MOCAWA –título-, sí se acompañó el certificado de tradición del inmueble, el cual se identifica con la matrícula inmobiliaria N° 280-194939, instrumento este en el que aparece como anotación 004, que a través de la Escritura Pública Nº 970 del 24 de abril de 2015 de la Notaría Tercera del Círculo de Armenia, se le trasfirió el dominio de la unidad residencial a la aquí pretendiente LUZ STELLA GONZÁLEZ CAMACHO13; inferencia que se halla robustecida con la respuesta emitida por el exhortado órgano a la solicitud que fue elevada por la pretendiente de manera 11.
C. Const., determinación SU-454 de 25/8/2016 y T-585 del 4/12/2019. 12. T.S.A, Civil Familia Laboral, decisiones de 29/8/2022, radicado 20200021501R338; 20/1/2023, radicado 20200009601R095 y 1/4/2024, radicado 20200013101R327; Ms. Ps. L.F. Salazar L y J.A Unigarro R, en su orden. 13. Pdf 004 págs. 11 a 15, cuaderno 01PrimeraInstancia. 7 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473.
República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral previa a la implicada asamblea ordinaria; concitada réplica en la que dicha querellada referencia a aquella ciudadana como propietaria del apartamento en reseña14. M). Siendo la Judicatura consecuente con lo esbozado, se considera que la situación de titular de dominio de la iniciadora del juicio, cuya carencia fue enarbolada por la agencia judicial de cognición, como móvil para privarla de legitimación en la causa por activa, sí se logró evidenciar para el concitado asunto por medio del dispositivo persuasivo delanteramente detallado.
N). Y siendo ello así, como en efecto lo es, al tenerse como verificada la cualidad de propietaria de la gestora del bien que conforma a la colectividad requerida, bien pronto se asegura que ésta última sí está resguardada de legitimatio en la causa por activa para impugnar el acta de asamblea celebrada el 1° de agosto de 2020, a términos de lo reglado por el inc. 1° de la norma. 49 de la Ley 675 de 2001.
Ñ). Superado cabalmente lo referente al presupuesto material en revisión, a lo cual debe añadirse que ningún reparo puede esgrimirse respecto de aquel parámetro en la orilla pasiva y el interés para obrar de los contendientes, se hace procedente adentrarse seguidamente por el análisis de los aspectos cardinales objeto debate, esto es, revisar si la denunciada acta de asamblea ordinaria tiene incursas las incorrecciones blandidas en el escrito genitor; cuestión esta que será absuelta de modo afirmativo pero con textura parcial, a tenor de los fundamentos que a continuación son exteriorizados y apoyados: a’).
De inicios y como precisión de obertura, la Superioridad indica que al plenario no fueron arrimados los estatutos que rigen la actividad, funcionamiento y administración de la encartada propiedad horizontal; motivo por el cual la confrontación de los embates se adelantará teniendo en cuenta el ordenamiento jurídico que reglamenta la materia y las intervenciones que los contendientes efectuaron durante el curso de la cuerda adjetiva. b’).
Pues bien, en relación con el primer cuestionamiento vertido sobre el acta de asamblea ordinaria que realizó la interpelada para el sector de apartamentos, esto es, lo atinente a la denominación dada a la misma como no presencial, se estima que es improcedente aceptar la aducida ineficacia. Para ello, se enuncia que atendiendo el contenido del par. 1° del art. 39 de la Ley 675 de 2001, toda convocatoria debe hacerse a través de una comunicación que es enviada a los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto a la última dirección que fue registrada, la que en tratándose de reuniones no presenciales, cuyo aviso, según lo dispuso el legislador, debe contener el orden del día, advirtiendo que en la misma nunca podrían tomar decisiones sobre temas dejados de prever en éste. c’).
En concordancia con lo anterior, se tiene que el art. 42 del reseñado texto, establece 14. Archivo 006, págs. 26 a 29, legajo en comento. 8 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral por un lado, que pueden adelantarse reuniones no presenciales siempre y cuando la asamblea general –dueños, representantes o mandatarios-, empleando cualquier medio de comunicación simultánea o sucesiva, consiga deliberar y decidir, pero respetando el quórum requerido; y, por otro, que la comunicación deberá ocurrir de forma inmediata, de acuerdo con el instrumento utilizado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. d’).
Aparejado a lo anterior, se aprecia que el canon 47 de la normativa en cita, prevé que las decisiones de la asamblea se harán constar en las actas firmadas por el presidente y secretario de la misma, en las cuales deberá concretarse si es ordinaria o extraordinaria, además de indicarse la forma de la citación, el orden del día y la cualidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, así como también los votos que fueron emitidos para cada caso. e’).
En similar talante, dado que la denunciada asamblea se llevó a cabo en el año 2020, época en la cual hubo los embates gestados por la pandemia por Covid-19, es indispensable revisar el contenido del Decreto 579 de 202015; preceptiva en la que el canon 8º-1, estatuyó que las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, de que trata la Ley 675 de 2001, podrían proseguirse, entre otras, de forma virtual durante el período comprendido entre la vigencia de la antedicha legislación -15 de abril- y el 30 de junio de 2020, siguiendo para ello los requerimientos que establecía el art. 42 de la anunciada Ley. f’).
Inspirados en las descritas premisas legales, resulta, una vez estudiado lo que obra en autos, que la actuación controvertida de modo alguno carece de validez por la denominación a se le brindó, como quiera que en su contenido se consignó el tipo de asamblea llevada a cabo por la procurada, así como la forma en que se efectuó, la data de convocatoria, la fecha de ocurrencia, la verificación del quorum, entre otros aspectos; inferencia a la cual debe agregarse que si bien era cierto se advirtió que era una reunión no presencial, la denominación y forma de práctica era posible a voces de las directrices normativas relacionadas antecedentemente.
Se comenta que la circunstancia de que el Decreto proferido en razón del estado de excepción declarado con ocasión de la prenombrada pandemia, dispusiera que las reuniones generales podían hacerse virtualmente, implicó una facultad potestativa, jamás impositiva u obligatoria, siendo que de ninguna forma conllevaba la inaplicación de los correspondiente preceptos que gobernaban a una propiedad horizontal; a contrario sensu, la apuntada legislación simplemente se avenía con la situación de aislamiento y distanciamiento que subsistió en razón al contexto extraordinario gestado a nivel mundial en el año 2020. g’).
De otra arista, como se dejó de incorporar al infolio digital la convocatoria a la asamblea general del 1° de agosto de 2020, se imposibilita analizar y juzgar su contenido 15. Decreto 759 de 2020 -“Por medio del cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Esta de Emergencia Económica, Social y Ecológica”. 9 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473.
República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral respecto de la norma que regenta la citación; amén de que tampoco se colige de la preceptiva que direcciona a una propiedad horizontal, que la forma del aviso de convocación afecte la validez de un acta de la aludida categoría. h’). Por lo anteriormente argüido, la Colegiatura deriva que el actuar de la pasiva, en lo tocante con el examinado primer tópico de diatriba, en absoluto se avista permeada de la pregonada privación de juridicidad. i’).
Prosiguiendo con el pertinente análisis, se tiene que el segundo aspecto controvertido tiene que ver con el cobro del reajuste anual sobre las cuotas de administración para los meses de abril, mayo y junio de 2020. j’). Acometiendo el delineado actuar, se señala que la norma 9º del Decreto 579 de 2020, dispuso el aplazamiento del reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes para el período que iba desde la calenda de publicación y vigencia de aquella normativa, que lo fue el 15 de abril, hasta el 30 de junio de la anualidad en alusión. k’).
Con el concernido objetivo, una vez se ha revisado la multimencionada acta, se puede observar que la asamblea general de la implorada propiedad -sector de apartamentos-, en verdad aprobó el presupuesto que fue presentado en la reunión, disímil del anexado en la citación, en el que se incluyó el incremento de las cuotas de administración para el año 2020 en el porcentaje del 3.816, debiéndose inteligir, en adición, que corresponde a todo ese año, ya que se dejó de hacer una precisión en sentido opuesto. l’) Empero, el acto per se tampoco carece de validez por el asentimiento otorgado, pues la aprobación se surtió el 1° de agosto de 2020, o sea, cuando feneció el lapso de suspensión establecido en la norma referida.
Aunado, se tiene que dicho precepto nunca eliminó el cobro del reajuste de las cuotas de administración, sino que lo postergó de modo transitorio hasta el 30 de junio de ese año. Por lo precedentemente constatado, se desestimará la reclamación de la parte demandante ejercitada ese sentido. m’). Continuando con el adelantado examen, se avizora que el tercer soporte manifestado por la impulsora de la litis hace alusión a la falta de inclusión del listado de morosos en el escrito de citación para la asamblea general. n’).
A fin de resolverlo, se tiene que el par. 2° del art. 39 de la Ley 675 de 2001, establece que la concernida convocatoria contendrá la relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. ñ’) En ese orden, basta con indicar que aquella promotora de manera alguna acreditó el supuesto alegado, en tanto que dejó de anejar el libelo de citación a la asamblea tantas 16.
Pdf 005 Anexo1 Cuaderno 01PrimeraInstancia. 10 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral veces descrita, lo cual, según lo señaló, fue enviado en julio de 2020, siendo que la traída al expediente es de 30 de abril de ese año, a más que hace alusión a una reunión programada para el 16 de mayo siguiente; fundamento al cual debe agregarse el acontecer de que jamás la lectura de la premisa puntualizada disposición permite entenderse que la alegada falencia en cuanto al pliego convocante, invalide un acta como la de marras, ora que el legislador de ninguna forma previó dicha consecuencia. Por contera, se desatenderá la abordada fuente de anulación. o’).
Finalmente, sobre el último sustento traído a colación para el asunto en estudio, esto es, la aprobación del plazo para el pago de la cuota extraordinaria convenida en la reunión del suplicado ente jurídico, debe señalarse al respecto, que el art. 45 de la supracitada Ley 675, estipula que con excepción de los eventos en los que la misma normativa o el reglamento de propiedad horizontal demanden un quorum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad presentes en la respectiva reunión; que en ningún caso, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto; que cualquier mayoría establecida en los estatutos se tendrá por no escrita; e, igualmente, que las decisiones adoptadas en desatención a lo descrito serían nulas. p’).
Con basamento en lo que regula el condensado canon, auscultada que fue la impugnada documental, se tiene que a la asamblea ordinaria asistió el 62.8356% de los propietarios del MOCAWA PLAZA -sector apartamentos-; en la sesión se aprobó una cuota extraordinaria para el mantenimiento de áreas comunes de la propiedad horizontal, esto es, las escaleras de emergencia; del mismo modo, se sometió a votación el término en el que sería cancelada esa expensa, bien sea en 1, 2 o 3 cuotas, a partir del mes de septiembre de 2020, tópico último que es materia de discusión 17. q’).
Ahora, según lo que aparece en aquel documento, ninguna de las opciones alcanzó la mitad más uno de favorabilidad de los coeficientes de propiedad representados en la sesión, tanto así, que ni siquiera la votación superó el 31.4178%, que corresponde a la mitad del coeficiente de asistentes a la asamblea, siendo que la opción más votada fue con anuencia del 29.25% de asistentes, porcentaje menor al que es requerido según el precepto aludido anteladamente. r’).
Ante lo advertido, es de entrar a validar la incorrección esgrimida por la petente y que tiene que ver con la deficiencia configurada al momento de procederse a aprobar el plazo para el desembolso de la cuota extraordinaria que fue acogida en la sesión general de la compelida, dado que, en absoluto, se logró el consenso legalmente exigido para adoptar 17.
Archivos 54 y 55 de la carpeta en descripción. 11 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral de la decisión, motivo el por el cual es viable nulitar en tal aspecto la criticada actuación. O). Resumiendo, el examen y análisis previamente desplegado permitió determinar y colegir, por una parte, que la precursora del litigio se hallaba investida de la legitimación en la causa por la frontera activa para denunciar el acta de asamblea general del MOCAWA PLAZA, acontecida el 1° de agosto de 2020, por haber acreditado la condición de dueña de una unidad privada en la propiedad horizontal; por otro lado, se pudo inferir que el documento enunciado únicamente está afectado en punto al último cuestionamiento pregonado en el instrumento genitor, vale recordar, respecto de la aprobación del tiempo de pago de la cuota extraordinaria que había aceptado la asamblea de propietarios, en la medida que para nada contó con la mayoría requerida para su validez, motivo por el que se dejará sin efecto el pliego continente de esa reunión en tal; y, para culminar, que las demás faltas que fueron denuncias de ninguna forma se avistaron estructuradas tratándose de la implicada actuación. P).
Los antecedentes razonamientos e inferencias conllevan indefectible e inequívocamente a revocar el reprochado fallo, para, en su lugar, acceder parcialmente a los pedimentos diseminados en el memorial inaugural. Q). Atendiendo la procedencia fragmentada de las solicitaciones del libelo demandatorio, conforme a las consideraciones que preceden, la Superioridad entra a estudiar el único medio exceptivo de fondo emprendido por el extremo pasivo, el que nominó como: “ Las decisiones adoptadas están investidas de derecho, por estar ajustadas a la ley” (sic), el cual será despachado negativamente; corolario exteriorizado que se sustenta al trasluz de las consideraciones y disquisiciones anteriormente esbozadas y justificadas.
R). De otra arista, dada la trazada resolución que se adoptará frente al negocio sub lite, se dispondrá gravar en costas a la accionada persona jurídica en el porcentaje del 30%, pues emergió parcialmente perdidosa; mandato que se practicará en favor de la postulante de la controversia y para ambas instancias. Ello, toda vez que: primero, emergieron triunfantes de forma segmentada las aspiraciones que fueron planteadas por aquella inspiradora del proceso; dos, por cuanto el recurso emprendido por la actora tuvo fragmentada vocación de éxito y durante el trámite de definición del mismo hubo intervención de dicho extremo pasivo de la entrabada relación jurídico-procesal que dio génesis el pliego de obertura; y, tres, que tal actuación halla respaldo en lo disciplinado por las reglas 1ª, 2ª, 4ª, 5ª y 8ª del Compendio de Enjuiciamiento Civil.
Para el cómputo de esos guarismos se atenderán las orientaciones que consagra el art. 366 idem. V). DEFINICIÓN: En mérito de las reflexiones anteriormente exteriorizadas, la SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL del TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ARMENIA, 12 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473. República de Colombia Tribunal Superior Distrito Judicial Armenia Sala Civil Familia Laboral “administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley ”,
RESUELVE
Primero: REVOCAR la sentencia expedida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia el 9 de noviembre de 2021, la cual fue suscrita en el ámbito de la actual disputa. Segundo: Consecuencialmente, en su lugar, DISPONER lo siguiente: “PRIMERO. DECRÉTASE la nulidad del acta de asamblea ordinaria celebrada por la pasiva el 1° de agosto de 2020, en lo referente a la aprobación del plazo para el pago de la cuota extraordinaria.
SEGUNDO. NIÉGANSE las demás pretensiones incoadas en la demanda.
TERCERO. DECLÁRASE la ausencia de procedibilidad del medio exceptivo de mérito planteado por la interpelada propiedad horizontal.
CUARTO. CONDÉNASE en costas de primer nivel en beneficio de la demandante LUZ STELLA GONZÁLEZ CAMACHO y a cargo del estamento suplicado, en un treinta por ciento (30%). Su liquidación se efectuará con sujeción a lo previsto por el art. 366 del C.G. del P.”. Tercero: GRAVAR, en el treinta por ciento (30%), en gastos y costas generadas por la definición del presente mecanismo de rebatimiento al organismo rogado y a favor de la proponente del juicio.
La contabilización de esos conceptos, se practicará atendiendo las directrices que tipifica el canon instrumental en mención.
NOTIFÍQUESE, CÚMPLASE y cuando ello sea oportuno DEVUÉLVASE el paginario a la autoridad impartidora de justicia que lo remitió. JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO Magistrado CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Magistrado (Exp. 63001310300120200017801/473) -en uso de permisoSONYA ALINE NATES GAVILANES Magistrada (Exp. 63001310300120200017801/473) 13 J.A.U.R. Exp. 63001310300120200017801/473.