BIENES > PROPIEDAD HORIZONTAL > IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA > CAUSALES — son susceptibles de ser anuladas las decisiones de la asamblea general de copropietarios que, en el trámite de su expedición o en su contenido, desconozcan el reglamento de propiedad horizontal o los lineamientos legales y reglamentarios «En efecto, debe recordarse que para el juez resultó suficiente para descartar las pretensiones, la conclusión de que era innecesario una mayoría cualificada (70%), en tanto que la sumatoria de las cuotas aprobadas en la reunión, alcanzaba ciento treinta y tres millones de pesos ($133’000.000), mientras que el cuádruple de las expensas mensuales ordinarias llegaba a ciento cincuenta millones ochocientos ochenta mil pesos ($150’880.000), pues las ciento sesenta y cuatro casas pagaban individual y mensualmente doscientos treinta mil pesos ($230.000), es decir, treinta y siete millones setecientos veinte mil pesos ($37’720.000), valores todos que permanecieron al margen de la protesta o que resultaban intangibles en segunda instancia y que bastan para mantener el sentido denegatorio de las pretensiones, a pesar de los embates del impugnador; este perfil, impide que se abra el debate acerca de los coeficientes de propiedad, pues en realidad, la cuota extraordinaria no superaba cuatro veces el valor de la ordinaria, con lo cual se obtiene la segunda respuesta».
Fuentes: Ley 675 de 2001 Artículo 46 RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) Armenia, Quindío, veinticinco de julio de dos mil veintitrés Aprobado en Acta de discusión No. 21 La Sala decide ahora acerca el recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia de 30 de marzo de 2022, providencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, que dirimió en primera instancia, el proceso verbal de impugnación de actos de asamblea promovido por Luis Jaime Arango Tabares, en nombre propio y en representación del menor Alejandro Arango García, contra el Conjunto Residencial Castellón.
ANTECEDENTES 1. La demanda inicialmente fue presentada el 31 de agosto de 2020 ante los jueces civiles municipales de Armenia (c. 1 PDF 03 fls. 1 a 7 y PDF 08 fl. 1 e.d.), pero el Juzgado Octavo Civil Municipal rechazó la demanda por competencia, con sustento en el Numeral 8º del artículo 20 del C.G.P., en concordancia con el artículo 90 ibidem (c. 1 PDF 09 fls. 1 a 3 e.d.). 2.
El juzgado de conocimiento que recibió el asunto por reparto inadmitió la demanda y ordenó integrarla subsanada en un solo escrito (c. 1 PDF 15 fls. 1 y 2 e.d.); en ella, los demandantes pretendieron que se declarara “la nulidad del acta de asamblea de coopropietarios celebrada el día 14 de marzo de 2020 y consecuentemente se deje sin efecto las decisiones tomadas por la asamblea ordinaria del Conjunto Residencial Castellón, esto por falta de Quorum exigido por la LEY y las normas reglamentarias” (mayúsculas originales) (c. 01 PDF 17 fl. 9 e.d.); asimismo, República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral solicitaron como medida cautelar la “suspensión provisional de los efectos delas decisiones de la asamblea general ordinaria, específicamente las referidas con la aprobación de las dos cuotas extraordinarias contenidas en el acta impugnada, por violación de las normas legales y reglamentarias invocadas, al no cumplir con el quorum calificado del 70%” (ibidem fl. 10 e.d.). 3.
Como supuestos fácticos para soportar aquellas aspiraciones, los promotores de la litis manifestaron que el 14 de marzo de 2020 se había celebrado la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Conjunto Residencial Castillón para la vigencia 2020, reunión en que se había aprobado dos cuotas extraordinarias, sin que se cumpliera el quorum legal y reglamentario del setenta por ciento (70%) para la aprobación de las expensas extraordinarias que superaron cuatro (4) veces el valor de las cuotas necesarias mensuales, teniendo en cuenta que el valor de estas había sido aprobada en la suma de $230.000, mientras la primera cuota extraordinaria total para el conjunto se aprobó en una suma total de ciento cincuenta millones ($150’000.000) y una segunda, destinada a la reparación de una cancha, se fijó en cinco millones de pesos ($5’000.000).
Los demandantes expusieron que, en diversos momentos de la asamblea se había verificado el quorum, que siempre había estado por debajo del porcentaje del 70%, pues la asamblea había iniciado con un quorum del 67,8% que correspondía a 126 casas según el folio 1 del acta, posteriormente había bajado al 64,02% porque habían existido un total de 105 votos, de conformidad con el folio 3 del mismo documento, mientras que la cuota extraordinaria había sido aprobada con un quorum de 57,92% equivalente a 95 votos, según el folio 13 del acta; finalmente, la aprobación de la forma y plazo de pago de tal monto, había sido aprobado con un quorum del 56,09% por haber existido 92 votos (c. 01 PDF 17 fls. 7 y 8 e.d.).
Los promotores de la litis agregaron como hecho que la decisión carecía de validez, porque contenía un vicio del consentimiento, en la medida en que las personas que habían propuesto e impulsado la realización de la nueva obra que consistía en un muro de contención y la aprobación de una cuota para el arreglo de la cancha, habían sido los mismos encargados de la realización de la cancha múltiple construida en el conjunto en el año 2017, obra que había sufrido un hundimiento en una parte de su placa dos años después de construida y que tuvo que ser dejada fuera de servicio, sin que se hiciera uso de la póliza de estabilidad y calidad, máxime que se había ocultado Exp.
No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 2 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral a los copropietarios que dicha obra fue construida sin licencia y, por tanto, incumplía los requisitos legales para su realización, con los riesgos de asumir una multa por ello, de allí que si los copropietarios hubieran conocido dichas circunstancias hubieran tomado una decisión distinta (c. 1 PDF 17 fl. 9 e.d.).
Finalmente, los demandantes manifestaron que se encontraban legitimados por activa para presentar la demanda, porque Luis Jaime Arango Tabares tiene el usufructo vitalicio de la casa J-15 ubicada en el Conjunto Residencial Castillón, mientras que su hijo Alejandro García Arango es nudo propietario del inmueble, de allí que fueran titulares de derechos reales sobre el predio (c. 01 PDF 17 fls. 6 a 12 e.d.). 4.
El Conjunto Residencial Castellón resistió las pretensiones y propuso como medios defensivos los de caducidad, legalidad y validez del acta de asamblea por el lleno de requisitos legales; admitió el hecho relativo a la fecha de realización de la Asamblea General Ordinaria de propietarios, pero negó los demás, para lo cual, explicó que la convocatoria a la Asamblea General de Copropietarios se había realizado el 27 de febrero de 2020, documento dentro del cual se había incluido en el orden del día, la aprobación de una cuota denominada estabilización de parqueaderos, de allí que no se trataran de dos cuotas, como lo había referido la parte demandante, por lo que desconocía la presunta aprobación de una expensa adicional por cinco millones ($5’000.000); asimismo, sostuvo que se había cumplido el quorum exigido por la Ley 675 de 2001 para la aprobación de la expensa extraordinaria, porque la misma no requería un quorum calificado, teniendo en cuenta que la cuota ordinaria para el 2020 había sido aprobada en la suma de $230.000 y la cuota extraordinaria había quedado fijada en la suma de $811.000, sin que superara cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a pesar de lo cual, se había verificado la existencia del quorum calificado antes de tomar la decisión, porque se había superado el quorum de 70%, ya que estaban presentes 98 personas, dentro de las cuales algunas tenían poder de otros inmuebles, mientras que el listado firmado por los presentes en la reunión constituía la prueba de la asistencia a la asamblea.
El demandado sostuvo que las manifestaciones del presunto vicio del consentimiento sobre la falta de realización de una obra sin licencia de construcción carecían de relación alguna con la ilegalidad de la cuota extraordinaria, pues de los requisitos de validez de las actas de asamblea no incluían los conocimientos técnicos Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 3 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral sobre las obras realizadas en los conjuntos residenciales, información que solo conocían los profesionales contratados para la ejecución de dichas actividades.
Finalmente, la propiedad horizontal manifestó que la acción había caducado, porque la reunión ordinaria se había realizado el 14 de marzo de 2020 y el demandante contaba con dos meses para interponer la demanda, pese a lo cual, únicamente había sido radicada el 31 de agosto de 2020 (c. 01 PDF 21 fls. 1 a 12 e.d.). 5. El juzgado, mediante auto de 11 de octubre de 2021, decretó la medida cautelar de suspensión provisional de los efectos de la aprobación de las cuotas extraordinarias por valor total de $150’000.000 y $5’000.000 aprobadas en la Asamblea General celebrada el 14 de marzo de 2020 (c. 01 PDF 28 fls. 1 a 3 e.d.). 6.
Los demandantes presentaron reforma de la demanda (c. 01 PDF 24 fls. 1 a 4 e.d.), inadmitida mediante auto de 11 de octubre de 2021 (c. 01 PDF 28 fls. 1 a 3 e.d.) y rechazada en proveído de 17 de febrero de 2022, ante el silencio de los interesados, que ninguna subsanación presentaron (c. 01 PDF 30 fls. 1 a 5 e.d.). 7. El juzgado denegó las pretensiones de la demanda, condenó en costas a la parte demandante y ordenó el levantamiento de la medida cautelar decretada.
En cuanto a la legitimación en la causa activa, el fallo reconoció a Alejandro Arango García, como nudo propietario de la casa número 15 de la manzana J del Conjunto Residencial Castellón, en cambio, desconoció tal aptitud jurídica a Luis Jaime Arango Tabares, porque la calidad de usufructuario del mismo inmueble era insuficiente para habilitar la posibilidad de impugnar los actos de la asamblea, de conformidad con los artículos 49 de la Ley 675 de 2001 y 382 inciso 1° del Código General del Proceso.
El juez descartó la caducidad, porque la decisión impugnada había sido adoptada el 14 de marzo de 2020 por la Asamblea General de Copropietarios del Conjunto Residencial Castellón, mientras los términos judiciales fueron suspendidos desde el 16 de marzo de 2020 hasta el 1° de julio de 2020 (artículo 1° del Decreto 564 de 2000 y el Acuerdo PCSJ 2011567), de allí que el término para radicar la demanda transcurriera a partir del 1° de julio de 2020 al 1° de septiembre de 2020, siendo presentada el 31 de agosto de 2020, de forma oportuna.
Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 4 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral En lo de fondo, el juzgado concluyó que la cuota extraordinaria aprobada en la asamblea no requería de una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del conjunto, porque el valor aprobado era inferior a cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, teniendo en cuenta que la cuantía total de los pagos extraordinarios aprobados, ascendía a la suma de ciento treinta y tres millones de pesos ($133’000.000), mientras que las mensualidades individuales equivalían a doscientos treinta mil pesos ($230.000), que, multiplicadas por las ciento sesenta y cuatro (164) casas del conjunto, ascendía a treinta y siete millones setecientos veinte mil pesos ($37’720.000) mensuales, guarismo que multiplicado por cuatro (4) equivaldrían a ciento cincuenta millones ochocientos ochenta mil pesos ($150’880.000).
Finalmente, en relación con el posible vicio de error en el consentimiento, el juez a quo determinó que dicho asunto era ajeno a la impugnación de los actos de asambleas, máxime que la cuota aprobada estaba destinada a la reparación de una obra construida, en lugar de la construcción de una nueva obra, de allí que la ausencia de licencia de construcción no lo configurara (c. 01 video 41 min. 9:00 a 19:09 e.d.). 8.
El demandado solicitó la aclaración de la sentencia y, en subsidio, interpuso el recurso de apelación, para que el despacho se pronunciara sobre la condena en costas a la parte demandante (c. 01 video 41 min. 19:52 a 20:36 e.d.), aclaración que resultó impróspera, toda vez que el juzgado se había pronunciado sobre tal aspecto (c. 01 video 41 min. 20:58 a 21:41 e.d.), por lo que el demandado desistió de la solicitud en la misma diligencia (c. 01 video 41 min. 21:43 a 21:51 e.d.), renuncia aceptada por el juzgado a quo (c. 01 video 41 min. 24:18 a 24:26 e.d.). 9.
Los demandantes propusieron recurso de apelación contra la sentencia con la manifestación de que presentarían por escrito, los reparos concretos dentro de los tres días siguientes a la audiencia (c. 1 video 41 min. 19:10 a 19:45 e.d.), impugnación concedida por el juzgado a quo (c. 1 video 41 min. 21:56 a 22:55 e.d.). Dentro de los reparos concretos, los demandantes reprocharon que se había valorado erradamente el acta de la asamblea de 14 de marzo de 2020, porque en dicho documento no se había determinado cuál era el quorum necesario para aprobar lo decidido, escrito en que se plasmó una contabilización nominal, es decir, por voto simple, sin que dicha forma estuviera contemplada en la ley o los estatutos, de allí que Exp.
No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 5 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral en el acta de la asamblea se hubiera omitido dejar la constancia de que existía el quorum legal y estatutario acorde con el coeficiente de la copropiedad, menos que existiera la mayoría calificada del 70% exigido por la ley, prueba de lo cual era que el acta de la asamblea y la aprobación de una cuota extraordinaria fijó igual valor para todos los copropietarios, pese a que representaban coeficientes de copropiedad disímiles, como están acreditados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto, documento que fue adjuntado como prueba con la demanda.
De igual forma, sostuvieron que la sentencia se había enfocado únicamente en analizar si la cuota aprobada había sido mayor o inferior a cuatro veces el valor de la expensa mensual, con lo que se había abstenido de analizar exhaustivamente los coeficientes de propiedad horizontal que representaban cada uno de los votantes en la asamblea, para establecer los porcentajes de participación, pese a que tal tema fue mencionado en el transcurso de la audiencias y que esa verificación resultaba imprescindible tratándose de la fijación de una cuota extraordinaria que superaba cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, máxime si los coeficientes de copropiedad del conjunto eran disímiles, para lo cual, señaló como precedente la sentencia proferida No. 182 de 13 de noviembre de 2020, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Manizales, en que revocó la decisión de primera instancia por haber omitido considerar los coeficientes de copropiedad horizontal.
Asimismo, reprocharon que se hubiera ordenado el levantamiento de las medidas cautelares porque, de un lado, la sentencia no estaba ejecutoriada, teniendo en cuenta la apelación interpuesta y, de otro lado, el levantamiento de tal medida desconocía el perjuicio que podía causarse a la comunidad si pagaban tal dinero y posteriormente el fallo era revocado en segunda instancia para acceder a las pretensiones de la demanda, máxime que la contadora del conjunto había informado en la Asamblea General de 19 de marzo de 2022 que los dineros recogidos por tal concepto habían sido invertidos en otras cosas.
Finalmente, sostuvieron que la tasación de las agencias en derecho era exagerada, teniendo en cuenta la naturaleza del proceso y el beneficio que podría obtener la parte demandante ante la eventual prosperidad de las pretensiones, porque, en ese caso, el demandante solo se exoneraría del pago de $900.000, mientras que también debía tenerse en cuenta que uno de los demandantes era menor de edad (c. 01 PDF 44 fls. 1 a 6 e.d.).
Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 6 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral - Durante el término para sustentar en segunda instancia, los censores precisaron que la falta de mención de los coeficientes de copropiedad en el acta de la asamblea tornaba nulas las decisiones, mientras que el cobro de una cuota de igual valor para todos los copropietarios desconocía lo previsto en el numeral 3° del artículo 25 de la Ley 675 de 2001; asimismo, manifestaron que la falta de análisis de los coeficientes de copropiedad en la asamblea de 14 de marzo de 2020 imposibilitaba saber si se contaba con quorum deliberatorio o decisorio, tampoco si hubo representación del 70% del coeficiente de copropiedad para la aprobación de las expensas extraordinarias que requieren mayoría calificada (c. 2 PDF 09 fls. 3 a 9 e.d.).
CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 1. Los presupuestos procesales concurren cabales a esta controversia, pues aparecen la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen todos los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal. 2.
La competencia del Tribunal está demarcada por los argumentos de los apelantes (art. 328 del C.G.P.), en cuanto a los extremos en que estos delinean sus inconformidades; en general, si los recurrentes limitan la crítica a algunas zonas del litigio que exponen en los reparos concretos, las demás estarían vedadas para el juzgador de segundo grado, a pesar de que en la sustentación, se extiendan más allá de la materia impugnada inicialmente, pues en tal caso, esos perfiles deben excluirse de la polémica ante la Corporación sentenciadora.
En ese contexto, asoma pacífico en esta instancia la falta de legitimación en la causa por activa de Luis Jaime Arango Tabares, la falta de caducidad de la acción, así como que solo hubo una cuota extraordinaria, que no supera cuatro veces el valor de las expensas comunes y que no se configuró el vicio del consentimiento alegado por los demandantes; tampoco existe polémica acerca de la pertinencia y vigencia del numeral 2º del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, todos asuntos establecidos en la sentencia (c. 01 video 41 min. 9:00 a 19:09 e.d.), sin reproche de los contendientes.
Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 7 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral Las anteriores abstracciones del debate dejan ver que el fallo impugnado será ratificado, porque el fundamento principal de las pretensiones, que se mantiene en segunda instancia, está basado en que en la reunión ordinaria efectuada el 14 de marzo de 2020, la Asamblea General del Conjunto Residencial Castellón aprobó dos (sic) cuotas extraordinarias sin que se cumpliera el quorum legal y reglamentario del setenta por ciento (70%), porcentaje requerido, porque tales aportes superaban cuatro (4) veces el valor de las cuotas necesarias mensuales, postulado que requería indefectiblemente demostrar, prioritariamente, que la cuantía del aporte extraordinario excedía el cuádruple de las expensas mensuales que las unidades pagaban entonces, porque sin acreditar dicha proporción, caerían en el vacío, todas las alegaciones acerca de la necesidad de una mayoría cualificada (70%), como la invocada en la demanda (c. 1 PDF 03 fl. 4 e.d.), con sensible impacto negativo sobre las posibilidades de progreso de las pretensiones, máxime si ninguna forma de contabilización de los coeficientes o la ausencia de constancia acerca de ellos durante la reunión, alegadas en la impugnación (c. 01 PDF 44 fls. 1 a 6 y c. 2 PDF 09 fls. 3 a 9 e.d.), abrirían paso a las aspiraciones del libelo.
Dicho esto, la Sala responderá los planteamientos de la apelación con el propósito de agotar la segunda instancia, sin que aquellos pudieran cambiar el rumbo de la controversia para el apelante, cual se anunció. 3. Problemas jurídicos: i) hubo una contabilización nominal (voto simple) del quorum para establecer la cuota extraordinaria fijada el 14 de marzo de 2020 en la Asamblea General del Conjunto Castillón; ii) la sentencia de primer grado dejó de analizar exhaustivamente los coeficientes de propiedad, en función de establecer si se cumplía el quorum suficiente para aprobar una cuota extraordinaria del cuádruple de las expensas mensuales ordinarias; iii) ¿se estableció un valor igual de cuota extraordinaria para todos los copropietarios, a pesar de las diferencias en los coeficientes de propiedad de ellos?;; iv) ¿el fallo levantó al medida cautelar de suspensión del cobro de la cuota extraordinaria?, v) ¿las agencias en derecho pueden protestarse dentro de la apelación de la sentencia que las impone? 4.
Respuesta a los problemas jurídicos principales: i) la contabilización nominal (voto simple) jamás fue soporte de la demanda; ii) el análisis exhaustivo de los coeficientes de propiedad era innecesario ante la evidencia de que la cuota extraordinaria no superaba cuatro veces el valor de la ordinaria; iii) la fijación de una Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 8 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral cuota extraordinaria igual para todos los copropietarios tampoco hizo parte del libelo, ausencia que impide abordar tal asunto por eventual congruencia del fallo; iv) la sentencia debía ordenar el levantamiento de la medida cautelar decretada, ante la adversidad de las pretensiones; v) las agencias en derecho solo pueden debatirse mediante la impugnación del auto que aprueba las costas procesales. 5.
Premisas de las Respuestas 5.1. Premisa normativa común La norma central que encontró aplicable el juzgador a quo, sobre la cual ninguna protesta hubo en el cuadro problemático de la apelación, tiene el siguiente texto: “Ley 675 de 2001, Artículo 46: Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%)1 de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: (…) 2.
Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales”, sin que sus elementos o interpretación fueran objeto de recriminación en la censura. 5.2. Demás premisas de las respuestas a los problemas Como las primeras respuestas dependen del contenido de la demanda, debe rememorarse que, en tal escrito - subsanatorio del libelo -, las pretensiones en tenían el siguiente soporte (hecho segundo): “En dicha asamblea se aprobaron dos cuotas extraordinaria sin cumplirse con el quorum legal y reglamentario exigido del 70% para la aprobación de las expensas extraordinarias, cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, superan cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales (al tenor de la ley (sic) 675 de 2.001).
La Expensa mensual actualmente fue aprobada por valor de $ 230.000, tal como se aprecia en el folio Nº 4 del acta de la asamblea del 14 de marzo/2020” (negrillas originales) (c. 1 PDF 17 fl. 7 e.d.), también el numeral cuarto de los hechos reitera la alusión a la base que nutre las pretensiones, al decir: “A pesar del quorum legal y reglamentario insuficiente para alcanzar el quorum calificado del 70%.
Los organizadores e interesados en que se aprobara la cuota extraordinaria, siguieron adelante y lograron que dichas cuotas se aprobaran por la asamblea. Una por valor de $ 150 millones destinada a una obra 1 Inhibida para fallar la demanda de inexequibilidad por ineptitud de la misma, Sentencia C- 176 de 2004. Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 9 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral futura y otra por valor de $ 5 millones para reparación de una cancha recientemente construida” (negrillas originales) (c. 1 PDF 17 fl. 8 e.d.).
La plataforma descrita coincide con el texto de las propias pretensiones subsanadas (el demandante prescindió de la segunda pretensión – c. 1 PDF 17 fl. 4 e.d.), al decir, que “DECLARE LA NULIDAD DEL ACTA DE ASAMBLEA DE COOPROPIEATRIOS celebrada el día 14 de marzo de 2020 y consecuentemente se deje sin efecto las decisiones tomadas por la asamblea ordinaria del Conjunto Residencial Castellón, esto por falta de Quorum exigido por la LEY y las normas reglamentarias” (c. 1 PDF 17 fl. 9 e.d.).
Las anteriores trascripciones de la demanda enmendada, dejan ver, sin lugar a dudas, que el voto nominal o simple (en cada unidad privada representa un voto), jamás hizo parte de la causa petendi, al punto que, en el tercer hecho de aquella, el demandante refiere el contenido de algunas hojas de Acta de la Asamblea, para extraer que, en distintos momentos de la reunión, se contabilizaron los porcentajes representados y allí se establecieron porcentajes y número de casas, como 67,8% de 126 casas (folio 1); para la votación concreta, se contaron 64,02% para 53 votos por el sí y 52 votos por el no (folio 3); luego 57,92% por 95 casas (folio 13); después 59,75% correspondientes a 98 unidades (folio 14); finalmente, 56,09 equivalente a 92 (folio 14) (c. 1 PDF 17 fls. 7 y 8 e.d.), con lo cual debe descartarse también por este perfil, que el análisis del juzgador tuviera el déficit que anota el impugnante, porque a pesar de que ninguno de los porcentajes anotados alcanza el setenta por ciento (70%), en realidad, la protesta jamás demostró que el razonamiento del juez, mediante el cual, infirió que aquel porcentaje era innecesario para aceptar la cuota extraordinaria había llegado a un valor superior al cuádruple de las expensas mensuales ordinarias, con mayores veras, si el propio demandante aceptó que para entonces, la mensualidad ascendía a la suma de doscientos treinta mil pesos ($230.000) (hecho séptimo c. 1 PDF 17 fl. 7 e.d.), guarismo que coincide con el que tuvo el funcionario a quo en cuenta para calcular el tope que requería una mayoría cualificada, como se explicará enseguida.
En efecto, debe recordarse que para el juez resultó suficiente para descartar las pretensiones, la conclusión de que era innecesario una mayoría cualificada (70%), en tanto que la sumatoria de las cuotas aprobadas en la reunión, alcanzaba ciento treinta y tres millones de pesos ($133’000.000), mientras que el cuádruple de las expensas mensuales ordinarias llegaba a ciento cincuenta millones ochocientos Exp.
No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 10 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral ochenta mil pesos ($150’880.000), pues las ciento sesenta y cuatro casas pagaban individual y mensualmente doscientos treinta mil pesos ($230.000), es decir, treinta y siete millones setecientos veinte mil pesos ($37’720.000), valores todos que permanecieron al margen de la protesta o que resultaban intangibles en segunda instancia y que bastan para mantener el sentido denegatorio de las pretensiones, a pesar de los embates del impugnador; este perfil, impide que se abra el debate acerca de los coeficientes de propiedad, pues en realidad, la cuota extraordinaria no superaba cuatro veces el valor de la ordinaria, con lo cual se obtiene la segunda respuesta En el tercer aspecto que ocupa los reparos, con apoyo en las mismas transcripciones, dejan ver que la fijación de una cuota extraordinaria igual para todos los copropietarios tampoco hizo parte del libelo, ausencia que impide abordar tal asunto por eventual congruencia del fallo, en la medida en que su estudio quebrantaría el derecho de defensa de la entidad demandada, cuya respuesta al proceso, jamás contempló dicho soporte (c. 1 PDF 17 fls. 6 a 11 e.d.), que excede los planteamientos vertidos en la demanda y que constituye una variación súbita, tardía, inaceptable del libelo, inapropiada en este momento de la controversia, pues dicho cambio de plana o su respuesta judicial, vulneraría el marco competencial de los juzgadores, con sensibles efectos en la congruencia del fallo y por supuesto, en el derecho de defensa, cual se advirtió. El cuarto reparo atañe con el levantamiento de la medida cautelar decretada, respecto de la cual, la Sala apunta que el planteamiento del censor tampoco alcanza éxito, pues en realidad, la sentencia de primera instancia debía ordenar el levantamiento de la medida cautelar decretada, ante la adversidad de las pretensiones, decisión que estaba sometida a la decisión de la segunda instancia, porque el efecto en que se concede la apelación sentencias que solo deniegan las pretensiones, es el suspensivo, de conformidad con lo previsto en el inciso 2º del artículo 323 del Código General del Proceso, de manera que las disposiciones del fallo proferido por el a quo, quedan en pendientes de efecto práctico, mientras se tramita y decide la alzada.
Entonces, la cancelación efectiva de la medida cautelar solo procede con la ejecutoria de la presente sentencia, sin que antes de ello, pudiera cobrarse la cuota suspendida en primera instancia (c. 1 PDF 28 fls. 1 a 3 e.d.), pues la cautela provisional tenía ese propósito, mismo que debía mantenerse en vigor entretanto durara la controversia judicial, sin que el planteamiento del apelante tuviera motivo alguno de prosperidad, porque antes de ahora, no hubo levantamiento cabal de la cautela.
Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 11 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral Finalmente, las agencias en derecho solo pueden debatirse mediante la impugnación del auto que aprueba las costas procesales (Num. 5º del artículo 366 del C.G.P.), luego resulta improcedente elevar una protesta de semejante tesitura contra la sentencia de primera instancia, que tenga como contenido, el eventual exceso en la fijación de aquellas, en la medida en que aparece prematura la formulación de ese reproche. 6.
Conclusiones i) La contabilización nominal (voto simple) jamás fue soporte de la demanda; ii) el análisis exhaustivo de los coeficientes de propiedad era innecesario ante la evidencia de que la cuota extraordinaria no superaba cuatro veces el valor de la ordinaria; iii) la fijación de una cuota extraordinaria igual para todos los copropietarios tampoco hizo parte del libelo, ausencia que impide abordar tal asunto por eventual congruencia del fallo; iv) la sentencia debía ordenar el levantamiento de la medida cautelar decretada, ante la adversidad de las pretensiones; v) las agencias en derecho solo pueden debatirse mediante la impugnación del auto que aprueba las costas procesales. 7.
Decisión Se confirmará la sentencia impugnada. 8. Sin costas en esta instancia, porque no aparecen probadas, acorde con el numeral 8º del artículo 365 del C.G.P. DECISIÓN En armonía con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Q., Sala de Decisión Civil Familia Laboral, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Confirmar la sentencia de 30 de marzo de 2022, providencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, que dirimió en primera Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 12 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral instancia, el proceso verbal de impugnación de actos de asamblea promovido por Luis Jaime Arango Tabares, en nombre propio y en representación del menor Alejandro Arango García, contra el Conjunto Residencial Castellón. Segundo: Sin costas ante el Tribunal.
Tercero: Devuélvase el expediente al juzgado de origen, una vez cumplidos los trámites ante el Tribunal. Cuarto: Notifíquese a las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 9° de la Ley 2213 de 13 de junio de 2022. CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) (En licencia no remunerada) SONYA ALINE NATES GAVILANES ADRIANA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ Exp.
No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) Exp. No. 63-001-31-03-003-2020-00169-01 (185) 13