Temas: OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > PROMESA DE COMPRAVENTA > REQUISITOS — Para que el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles sea válido resulta indispensable que las partes señalen con precisión el momento en que se realizará el acto jurídico prometido y especifiquen la oficina notarial en la que se suscribirá el contrato. «La Sala estima oportuno memorar que la promesa de compraventa es un precontrato, o contrato de naturaleza preparatoria o instrumental, que en los términos del artículo 1849 del Código Civil es aquel, por el cual, las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro, donde uno se compromete a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; eso sí, cabe destacar que, para que aquella produzca efectos jurídicos, deberá satisfacer los requisitos de validez que pregona el artículo 1611 de la misma obra.
(…) Siendo eso así, es importante precisar que las obligaciones surgidas en la promesa de contrato se extinguen: “tras haberse materializado la transferencia inmobiliaria”, pues “ningún sentido tendría mantener los contratos provisionales, pues –prima facie– los definitivos reflejarían la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, así como el contenido de las obligaciones a su cargo.
Recuérdese que el contrato de promesa, no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto». OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > PROMESA DE COMPRAVENTA > ANÁLISIS DE PRUEBAS — Valoración probatoria del instrumento público de venta realizado por las partes del contrato, destacando su importancia como prueba fundamental en la resolución de controversias legales. «Siendo eso así, revisado el contenido de la escritura pública No. 1468 del 29 de abril de 2021 de la Notaría Cuarta del Círculo de Armenia, -con la que se cumplió el preacuerdo- se advierte que allí las partes establecieron en su cláusula quinta que la suma de $119´387.994 correspondía a las dos cuotas iniciales prevista en el precontrato, es decir, el anticipo y la que debía ser cubierta con material de construcción conforme al otro sí; allí se indicó textualmente que la “parte compradora ha entregado en dinero efectivo a la vendedora y que ésta reconocen como valor recibido a entera satisfacción”; a partir de ahí, es claro deducir que la obligación establecida en el contrato de promesa en cuanto al pago pretendido perdió eficacia, no solo porque se perfeccionó el acto jurídico acordado, sino además en razón a que, allí de forma consensual por demás, recocieron que tal suma había sido pagada a cabalidad por la aquí demandante.
(…) Nótese que, el marco de referencia en que se delimitó el asunto desde sus albores, fue claro en cuanto lo pretendido era exigir el cumplimiento de una obligación plasmada en precontrato, luego como la parte actora no logró acreditar que la misma continuó exigible a pesar de la realización del acto jurídico prometido; por lo tanto, en tal escenario ningún yerro cometió el juez a quo en la decisión que adoptó, porque le aplicó el debido alcance probatorio al instrumento público de venta-artículo 257 del C.G.P.-, el cual venía dotado de presunción de acierto y legalidad, por lo que su contenido generaba plenos efectos a los extremos del litigio, precisamente porque fueron ellos los que de forma exclusiva intervinieron en el mismo; amen que, su contenido en modo alguno fue puesto en tela de juicio, pues itérese, la diferencia que frente al mismo surgió, tan solo se vino hacer presente al momento de sustentar su inconformidad a la sentencia, lo cual como ya se indicó, resultaba improcedente en la medida que daba al traste con la presente acción».
Fuentes: Artículos 1611, 1849 del Código Civil, Artículos 257,365, 366 numeral 5 del C.G.P. República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Sala Civil Familia Laboral Armenia, Quindío, diecinueve (19) de abril de dos mil veinticuatro (2024) Expediente No: 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) Demandante: Proyecto Papiro Universal S.A.S. Demandada: Luz Marina Hoyos Ortiz.
Magistrada Ponente: Adriana del Pilar Rodríguez Rodríguez. Cumplimiento de contrato de compraventa. -Aprobado en Sala mediante Acta No. 022Resuelve el Tribunal el recurso de apelación formulado por la demandante contra la sentencia proferida el día 14 de abril de 2023, por parte del Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia1. I. a) Antecedentes.
La empresa Proyecto Papiro Universal S.A.S. procuró se declare que: “(…) la demandada Luz Marina Hoyos Ortiz adeuda la suma ciento diez millones de pesos ($110.000.000) a favor del demandante desde el día 7 de mayo del 2021, por el incumplimiento de la promesa de compraventa suscrita por el demandado el día 29 de marzo de 2021 y por el documento al otro si del contrato de compraventa del apartamento Nro. 1003 torre c, su respectivo parqueadero Nro.
N-1 # 12 y depósito Nro. N3-D24 celebrado con la parte demandante el día 31 de marzo del 2021”; reclamando a su vez, el reconocimiento de los intereses causados desde dicha calenda y hasta su cubrimiento efectivo. b) Narró la promotora que, como constructora del proyecto inmobiliario Parque Residencial Papiro, situado en la calle 25 # 21 -41 norte de la ciudad de Armenia, celebró el día 29 de marzo de 2021 promesa de compraventa frente al apartamento No. 1003 de la torre C, identificado con FL 280-234739 con la señora Luz Marina Hoyos Ortiz por un valor de $269´387.994, el cual sería cubierto de la siguiente manera: i) por concepto de separación $9´387.994, ii) la cantidad de $110´000.000 se pagaría el día 1 La presente decisión se emite por escrito en aplicación de lo establecido en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 y luego de surtirse la correspondiente etapa de sustentación del recurso Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) antes de la firma de la escritura de venta, con recursos propios de la compradora y; iii) la suma final de $150´000.000 a través de un crédito bancario otorgado por la entidad financiera Coomeva; que en efecto, el primer concepto -la separación- ya había sido cubierto así: el valor de $5´000.000 en consignación realizada el día 15 de enero de 2021, y $4´387.994 el 5 de marzo siguiente.
Expuso que para el 31 de marzo de 2021, las partes contratantes celebraron otro sí con el fin de modificar parcialmente las condiciones iniciales de pago, estableciéndose allí en primer lugar, tener por cubierto el valor asignado por haber apartado el inmueble, y en segundo, se indicó que “la suma de $110´000.000 el promitente comprador se comprometería a pagarlo con material para enchapar piso, material que el promitente comprador, le pagará directamente a la empresa Cerámicas Armenia con Nit.9003642612 y está hará la mismo en la obra señalada por el promitente vendedor y la factura la expedirá a nombre de quien el promitente vendedor le solicite ” (sic), finalmente, en cuanto al último concepto referente a los $150´000.000 ninguna alteración se efectuó. Refirió que en razón a lo anterior, designó a su ingeniero Jorge Iván Salazar a fin de que lo representara en la adquisición de los materiales con Cerámicas Armenia por el total de los $110´000.000, empero, tal negociación se truncó “durante el año 2021, por cuanto los materiales ofrecidos, en la empresa cerámicas Armenia, no competían con precios y calidad de los materiales suministrados por otras empresas”; a pesar de ello, para el día 29 de abril de 2021 suscribieron escritura pública de venta No.1468 ante la Notaría Cuarta del Círculo de Armenia, y la entrega del inmueble se materializó el 7 de mayo siguiente, debido a que “en cumplimiento, de la promesa de compraventa y el otrosí, la demandada, consignó la suma de $150´000.000 pesos mcte; el 1 de junio de 2021 al demandante, como se estableció en la forma de pago”.
(sic) Adujo que desde el día 7 de mayo de 2021, ha solicitado en múltiples ocasiones a su contraparte a fin que realice el pago del saldo adeudado o “la entrega de material, por la misma suma, en calidades y precios competitivos, no obstante, no se ha obtenido el pago del mismo”; sin embargo, en repuesta a ello el día 7 de octubre de 2022, la demandada le solicitó la expedición de un paz y salvo, el cual en modo alguno le otorgó, en tanto la obligación, a su juicio, persiste insatisfecha2. 2 Documento 03Demanda.pdf.
C01PrimeraInstancia. Expediente digital. Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) c) La señora Luz Marina Hoyos Ortiz, se opuso a la viabilidad de las pretensiones de la demanda, pues refirió que contrario a lo advertido por la promotora, ella sí cumplió con las obligaciones que estaban a su cargo, prueba de ello había sido precisamente el perfeccionamiento del negocio causal a través de la celebración de la escritura pública de venta; de otro lado, debatió la narrativa que se planteó frente a la forma en que se describió el pago de los $110´000.000, ya que aduce que aquel fue convenido pactado de forma exclusiva entre la demandante y Cerámicas Armenia S.A.S., a raíz de que la propietaria de esta última le adeudaba tal suma de dinero, por lo que ese valor fue asumido por un tercero y así fue aceptada por la constructora accionante.
Adujo, igualmente, que tal prestación fue debidamente cubierta, pues la actora recibió los materiales por el valor acordado, a través de la sociedad Inversiones Montecarlo Abedules S.A.S. Por lo anterior, formuló como excepciones de mérito las que denominó: “pago total del precio y forma de pago e inexistencia de lo pretendido”3. d) Agotado el trámite de rigor, el juez de primera instancia desestimó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la promotora.
Indicó, que las obligaciones establecidas en la promesa de compraventa celebrado entre las partes, se habían desvanecido en razón al cumplimiento del contrato prometido, lo cual aconteció el día 29 de abril de 2021, cuando se realizó la escritura pública de venta del predio con matrícula inmobiliaria 280-234739; por tanto, frente al incumplimiento alegado de la promesa de compraventa, respecto del pago de una cuota en el precio del bien por $110´000.000, se tenía que “los contratantes sustituyeron en la compraventa la forma de pago acordada en la promesa y su adenda de cara a tal circunstancia no puede prevalecer lo señalado en la convención preparatoria, cuya esencia es afianzar la celebración del contrato definitivo sobre lo que se estableció a la hora de perfilar efectivamente los contornos del contrato final.” Concluyó que: “La forma de pago acordada en la promesa, no comporta una prestación de edad, sino la descripción de la que se incluiría después en la compraventa, aunque anticipando sus efectos.
Sin embargo, como finalmente no aconteció, así porque se pactó algo distinto en el contrato prometido la convención temporal perdió eficacia obligacional. Siguiendo esa línea argumentativa para efectos de desatar la controversia, resulta inane averiguar por su satisfacción las pretensiones orientadas a que se declarara el incumplimiento del pago y se 3 Documento 11ContestaciónDemanda.pdf.
C01PrimeraInstancia. Expediente digital. Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) conminara a su cubrimiento no podían estar apuntaladas en el clausulado de la promesa y su adenda, porque ese acto preparatorio carece de efectos obligacionales a partir de la celebración del contrato prometido. Obstáculo jurídico formal que no se salva con la acreditación de los hechos alegados, porque aun teniéndolos por ciertos la suerte del litigio, sería la misma.” e) Inconforme con lo así decidido, Proyecto Papiro Universal S.A.S. formuló recurso de apelación, el cual sustentó en tres puntos de discordia que se sintetizan en los siguientes términos: i) Precisó que “el demandante jamás solicitó que se declare el incumplimiento de la promesa ni que se revocara el contra de compraventa” pues lo esgrimido no era cosa distinta que obtener el “pago de una suma de dinero a cargo de la demandada”, y en tal medida, si bien era cierto que para analizar tal desatención debía acudirse al estudio del contrato de promesa de compraventa como su otrosí, lo era también, que en el plenario existía más evidencia que debió haber sido valorada por el juez, pues la misma apuntaba con contundencia a evidenciar la desatención de la parte demandada en el pago de los $110´000.000; de ahí que, la orientación del caso debió direccionarse exclusivamente al declarar ese incumpliendo del pago; de igual forma, dijo que tampoco había cuestionado la escritura pública de venta, a raíz de que el bien ya recaía en el dominio de la parte confrontada, además porque con ello podría afectar el derecho de terceros, como lo sería el del acreedor hipotecario. ii) Como segunda inconformidad que se plantea en la alzada, gravita en torno a la extinción de la obligación por la celebración de la escritura pública, refiriendo que “no quedó extinguida con la firma de la escritura de compraventa, pues el a quo confunde el cumplimiento del contrato de compraventa, con la obligación del deudor de pagar una suma de dinero ”, ya que si bien se suscribió la escritura de venta, ella se hizo sin haber recibido el pago total por parte de la compradora, y esa la realidad que refleja el caudal probatorio recaudado, el cual aduce, no recibió valoración alguna en la decisión confutada.
Agregó, que la celebración de la escritura pública lo hizo bajo la: “creencia de buena fe, constituye base para que la el promitente comprador declarará, a pedido de la demandada compradora y del Banco Coomeva, quien fue que redactó la escritura pública, en la cual quedó un hecho falso, en el sentido que se había hecho el pago total en efectivo, solo con el fin de facilitar los requisitos exigidos por el banco proveedor del crédito con el destino a la compra del Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) apartamento, que era de interés comercial para el demandante” iii) Como última glosa que hace a la sentencia, se dirigió hacia la condena por agencias en derecho, lo cual hace a través de dos ángulos, el primero motivado en que “dentro del proceso se evidencia que la sentencia en contra del demandante no nace porque no se prueba el incumplimiento de una obligación a cargo del demandado, sino por un precepto sustancial de la demanda que aquí se recurre, pero esto no significa que a la fecha el demandado se declaró que está a paz y salvo en el pago de la obligación adquirida con el demandante ” y en segundo plano “no se encuentra probado dentro del expediente que se causaron gastos, puesto a la fecha las audiencias al llevarse de forma virtual, evitando gastos de notificaciones, viáticos, hospedaje, alimentación de los testigos y otros que se causaban cuando las diligencias se agotan de forma presencial ”4. f) La parte demandada, descorrió el traslado del escrito de apelación, solicitando la refrendación de la determinación de primera instancia5.
II. 1. Consideraciones. Para la Sala, los denominados presupuestos procesales y materiales, requisitos indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídica, como son la demanda en forma, la capacidad para ser parte y para comparecer, así como la competencia, concurren en la presente litis; sin que se observe causal de invalidez que anule la actuación, lo cual impone que sea expedida una decisión de mérito.6 Eso sí, debe recordarse que la misma se realizará con apego al principio de limitación que traza el artículo 322 del C.G.P., el cual exige una competencia restrictiva del juez de la apelación a los precisos reparos en que se consolida la protesta, sin perjuicio, claro está, de las decisiones que deban adoptarse de manera oficiosa7. 4 Documento 07SustentaciónRte20220025501R177.pdf.
C02SegundaInstancia. Expediente digital. 5 Documento 10AlegatosDda202200225501R177.pdf. C02SegundaInstancia. Expediente digital. 6 “Los requisitos adjetivos indispensable para que pueda concretarse válidamente la acción. También para que nazca, se trabe, se desarrolle y termine válidamente la relación jurídica procesal. Se integra por jurisdicción, competencia, capacidad para ser parte, capacidad para comparecer, demanda en forma, no caducidad de la acción y solicitud de conciliación extrajudicial en derecho cuando está exigida.
Su importancia radica no solo en la vigencia del debido proceso, sino en que garantiza la aptitud formal del instrumento procesal para proferir el fallo de fondo.” Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia SC494- del 13 de marzo de 2024, M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. 7 “( ) las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extienden al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada, oralmente en la respectiva audiencia o por escrito en la oportunidad fijada en el inciso 2º del numeral 3º del artículo 322 del C.G.P., siempre y cuando que, además, ello es toral, hubiesen sido sustentados en la audiencia que, con ese fin y el de practicar las pruebas decretadas de oficio, si fuere el caso, así como de proferir la sentencia de segunda instancia, practique el ad quem.
De allí se extracta que está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del C.G.P.” Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia SC496 del 16 de enero de 2024.
Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) 2. El epicentro de los dos primeros reparos consiste en determinar si las obligaciones establecidas en la promesa de compraventa celebrada entre las partes el 29 de marzo de 2021, así como su otrosí del 31 de marzo siguiente, se mantienen incólumes a pesar de la celebración del contrato prometido, en este caso, la escritura de venta, o si, por el contrario, con ello se generó una pérdida de eficacia de tal estipulación. 3.
Para resolver ese problema jurídico, la Sala estima oportuno memorar que la promesa de compraventa es un precontrato, o contrato de naturaleza preparatoria o instrumental, que en los términos del artículo 1849 del Código Civil es aquel, por el cual, las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro, donde uno se compromete a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; eso sí, cabe destacar que, para que aquella produzca efectos jurídicos, deberá satisfacer los requisitos de validez que pregona el artículo 1611 de la misma obra8; en definitiva, la tipología de ese negocio radica principalmente en concretar la celebración de un acuerdo definitivo posterior -de ahí su carácter transitorio y temporal- por lo que la obligación que de él surge es de hacer ese convenio posterior una vez se den las condiciones establecidas para ello, pues una vez celebrado el contrato prometido, el pre contrato desaparece sin que puedan coexistir en el tiempo9. 3.1.
Siendo eso así, es importante precisar que las obligaciones surgidas en la promesa de contrato se extinguen: “tras haberse materializado la transferencia inmobiliaria”10, pues “ningún sentido tendría mantener los contratos provisionales, pues –prima facie– los definitivos reflejarían la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, así como el contenido de las obligaciones a su cargo.
Recuérdese que el contrato de promesa, no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto ”11. 3.2. No obstante, dicho carácter extintivo o temporal no siempre se pregona frente al total de las obligaciones que emanan de la promesa de compraventa; ello en razón a que en virtud de la libertad negocial que les asiste a las partes, aquellos, además de establecer las estipulaciones propias 8 De la mentada definición emergen como elementos esenciales de dicho contrato, a más del consentimiento la cosa y el precio, que en su orden corresponden a la manifestación de voluntad de las partes, el objeto de la obligación del vendedor, o sea el objeto que el vendedor está obligado a dar al comprador y el dinero que el comprador da por la cosa vendida.
Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia SC172 del 10 de julio de 2023. M.P. Hilda González Neira. 9 Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia SC2221- del 13 de julio de 2020, M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. 10 Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia SC1964 del 19 de julio de 2022, M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. 11 Ibídem.
Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) o accidentales de este tipo de negocios12, cuentan, así mismo, con la facultad de concretar otro tipo de disposiciones ajenas al mismo, que podrían subsistir a pesar de la realización del contrato acordado. 3.3. En esa dirección precisamente la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia ha indicado, en posición que comparte el Tribunal, que: ( ) El efecto extintivo que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto.
Por el contrario, para responder si la celebración del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos, es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa, o si se presentan divergencias en sus contenidos.
En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia y futilidad de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada precisamente a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido. En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo.
Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico-económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior.
En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares.” En síntesis, como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparatorio, este los obliga como cualquier contrato.
Sin embargo, las partes solo están obligadas porque se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio. Necesariamente llegará un momento en que el contrato preparatorio se transformará en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinción del precontrato que no llegó a su fin.
Lo que sí es cierto es que el 12 “Siguiendo las pautas generales del derecho privado, para alcanzar el efecto jurídico esperado, toda voluntad exteriorizada requiere satisfacer ciertas exigencias lógico formales, que el ordenamiento prevé para reconocer su existencia y validez como fuente obligacional. En otras palabras, para derivar efectos de un acto jurídico –para que sea considerado eficaz–, es condición necesaria que tenga entidad (que exista), y que amerite el reconocimiento del derecho (que sea válido), en tanto fuente de un vínculo del que surgen facultades y deberes correlativos.” Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia SC494 del 13 de marzo de 2024.
M.P. Luis Alonso Rico Puerta. Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) contrato definitivo solo existirá desde la fecha en que reemplazará al contrato preparatorio.”13 (Negrillas y subrayas intencionales) 4. Las precisiones que anteceden sirven de marco de referencia al Tribunal para advertir, desde ya, el decaimiento de la alzada, ya que sus argumentos resultan insostenibles frente a la realidad jurídica y probatoria que se revela en la comprensión del asunto, el cual apunta a que, la obligación en que se afianzó la presente acción, esto es, al pago insoluto del precio inicial, se extinguió o fue sustituido por la celebración del acto jurídico prometido, es decir, por la elevación de la escritura pública No. 1468 del 29 de abril de 2021 ante la Notaría Cuarta del Círculo de Armenia, mediante la cual se materializó la venta del inmueble. 4.1.
Y es que, según se desprende del estudio al contenido de la cláusula quinta de la promesa de compraventa realizada entre las partes el día 29 de marzo de 2021, allí se estipuló como precio para la venta del citado predio, la suma total de $269´387.994, y se determinó que la modalidad de pago sería asumida por el comprador en tres cuotas de la siguiente manera: i) $9´387.994 por concepto de separación, el cual se indicó para ese instante ya había sido solventado, ii) el segundo por $110´000.000 lo pagaría el promitente comprador con recursos propios un día antes a la firma de la escritura pública, iii) y finalmente, el saldo restante de $150´000.000 con un crédito bancario que asumiría la parte demanda con la entidad financiera Coomeva; ahora bien, el otro sí a dicho convenio preparatorio realizado el 31 de marzo de 2021, se limitó a alterar la forma en que se realizaría el pago de la segunda cuota referida, pues ya no sería a través de dinero sino que “con material para enchapar pisos, material que el promitente comprador le pagará directamente a la empresa Cerámicas Armenia”; así mismo respecto de la tercera cuota concretó los términos y consecuencias para la obtención del crédito hipotecario, sin que se modificara lo atinente a sus valores y demás condiciones. 4.2.
Siendo eso así, revisado el contenido de la escritura pública No. 1468 del 29 de abril de 2021 de la Notaría Cuarta del Círculo de Armenia, con la que se cumplió el preacuerdo- se advierte que allí las partes establecieron en su cláusula quinta que la suma de $119´387.994 correspondía a las dos cuotas iniciales prevista en el precontrato, es decir, el anticipo y la que debía ser cubierta con material de construcción conforme al otro sí; allí se indicó textualmente que la “parte compradora ha entregado en 13 Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil y Agraria SC1964- del 19 de julio de 2022, M.P. Luis Alonso Rico Puerta.
Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) dinero efectivo a la vendedora y que ésta reconocen como valor recibido a entera satisfacción”; a partir de ahí, es claro deducir que la obligación establecida en el contrato de promesa en cuanto al pago pretendido perdió eficacia, no solo porque se perfeccionó el acto jurídico acordado, sino además en razón a que, allí de forma consensual por demás, recocieron que tal suma había sido pagada a cabalidad por la aquí demandante. 4.3.
Precisamente, en un caso con cierta simetría al aquí debatido, la Corte Suprema de Justicia señaló que: “…Puede colegirse que la novedosa regulación del precio incluida en la cláusula tercera del contrato definitivo sustituyó íntegramente el convenio inserto en la cuarta estipulación de la promesa, en tanto que -se itera- la voluntad orientada únicamente a celebrar posteriormente un negocio jurídico con determinadas características no puede imponerse a la que luego se expresa al definir los contornos de ese acuerdo definitivo.
La inferencia planteada no significa, como lo denunció el casacionista, suponer la extinción (por alguna de las causas que prevé el ordenamiento) de la obligación de pagar $520´000.000 en los términos señalados en la promesa de compraventa, sino el reconocimiento de que la cláusula tercera de ese precontrato no corresponde a una prestación de dar, sino a la descripción de la que se incluiría después en la compraventa -aunque se anticiparan sus efectos- de modo que, como ello finalmente no ocurrió, por haberse pactado algo distinto en el contrato prometido, la convención temporal perdió eficacia obligacional.”14 4.4.
De otro lado, advierte el Tribunal el desenfoque en que incurre la censura, cuando advierte que la discusión que planteó en la demanda en modo alguno giraba en torno a debatir la promesa, sino que, se limitaba a obtener el pago de una suma de dinero que tenía como fuente de la obligación precisamente ese precontrato; argumento que no solo desatiende la realidad que refleja la comprensión integral del escrito inaugural, que revela de forma cristalina que la pretensión si iba en esa dirección, sino que además carece de toda lógica jurídica, pues no es comprensible reclamar el pago de un emolumento sin para mientes en la fuente de ese derecho. 4.5.
Además, obsérvese como en la sustentación de su inconformidad, la parte actora ingresa en otra dicotomía, como lo fue el hecho de indicar primigeniamente que no debatía lo consagrado en la escritura pública en que se concretó lo pactado en la promesa de venta, para posteriormente indicar que, lo allí establecido -en la escritura- no atendía a la realidad, en la medida que no era cierto que hubiere recibido ese pago, sino que tal afirmación lo hizo guiado bajo los principios de la buena fe, en 14 Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia SC2221- del 13 de julio de 2020, M.P. Luis Alfonso Rico Puerta.
Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) el entendido que la demandada en forma posterior iba a sumir tal débito; planteamiento desde luego que resulta novedoso en la medida que no constituyó el eje central en que se planteó la demanda, por lo que su estudio resulta inadmisible en aras de no comprometer el derecho de defensa de la parte convocada, y además, porque también se entraría en el campo de la incongruencia. 4.6.
Nótese que, el marco de referencia en que se delimitó el asunto desde sus albores, fue claro en cuanto lo pretendido era exigir el cumplimiento de una obligación plasmada en precontrato, luego como la parte actora no logró acreditar que la misma continuó exigible a pesar de la realización del acto jurídico prometido; por lo tanto, en tal escenario ningún yerro cometió el juez a quo en la decisión que adoptó, porque le aplicó el debido alcance probatorio al instrumento público de venta-artículo 257 del C.G.P.-, el cual venía dotado de presunción de acierto y legalidad, por lo que su contenido generaba plenos efectos a los extremos del litigio, precisamente porque fueron ellos los que de forma exclusiva intervinieron en el mismo; amen que, su contenido en modo alguno fue puesto en tela de juicio, pues itérese, la diferencia que frente al mismo surgió, tan solo se vino hacer presente al momento de sustentar su inconformidad a la sentencia, lo cual como ya se indicó, resultaba improcedente en la medida que daba al traste con la presente acción. 5.
Finalmente, en cuanto al último punto que conforma la glosa que se le hace a la sentencia, dirigida puntualmente a la condena en costas, lo cual, cabe destacar se hizo desde dos aristas, la primera bajo el argumento que: “dentro del proceso se evidencia que la sentencia en contra del demandante no nace porque no se prueba el incumplimiento de una obligación a cargo del demandado, sino por un precepto sustancial de la demanda que aquí se recurre, pero esto no significa que a la fecha el demandado se declaró que está a paz y salvo en el pago de la obligación adquirida con el demandante ” Tal reparo será desestimado, habida consideración de que, del contenido del artículo 365 del C.G.P., establece como sustento fáctico de la imposición de las costas que la parte demandante o demandada sean vencidas en juicio y, eso es precisamente lo que aconteció en el caso bajo estudio, sin que se advierta la configuración de algún eximente, máxime si como aquí se confirmó, la demanda carecía de vocación de prosperidad. 5.2.
En segundo plano, argumenta la recurrente que “no se encuentra probado dentro del expediente que se causaron gastos, puesto a la fecha las Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) audiencias al llevarse de forma virtual, evitando gastos de notificaciones, viáticos, hospedaje, alimentación de los testigos y otros que se causaban cuando las diligencias se agotan de forma presencial” frente a ello debe decirse que tal alegato resulta improcedente en esta etapa del proceso, ya que como bien lo señala el numeral 5° del artículo 366 del C.G.P., “La liquidación de las expensas y el momento de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que aprueba la liquidación de costas.” 6.
Bajo ese escenario, no queda más que confirmar la sentencia apelada y condenar en costas a la parte recurrente, conforme lo prevé el numeral 3° del artículo 365 del C.G.P. Decisión En mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia, “administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley”.
Resuelve Primero: Confirmar la sentencia proferida el 14 de abril de 2023, por parte del Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, dentro del proceso de la referencia. Segundo: Condena en costas de esta instancia a la parte recurrente y en beneficio de la parte demandada. Tercero: Devuélvase el expediente al Juzgado de origen. Notifíquese y Cúmplase, Los Magistrados Adriana del Pilar Rodríguez Rodríguez Exp.
No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) Radicación No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) Luis Fernando Salazar Longas Exp. No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177) (En uso de permiso) Jorge Arturo Unigarro Rosero Exp. No. 63-001-31-03-003-2022-00255-01 (RT-177)