Temas: OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > RESOLUCIÓN DE CONTRATO > INCUMPLIMIENTO RECÍPROCO > CONCEPTO – Es diferente al mutuo disenso tácito, en tanto la intención de las partes no es desistir de los acordado, y conlleva a la resolución del contrato sin indemnización de perjuicios «(…) a pesar de que en el contrato de promesa de compraventa se acordó un orden prestacional o de simultaneidad de obligaciones, en el que la mora del primero revela al segundo de cumplir, también es cierto que, para este preciso caso, emerge paladino y a primer golpe de vista que existió desconocimiento de las obligaciones en forma reciproca y simultánea, lo que da a lugar aniquilar el contrato por vía de la resolución -pues así fue exigido en la demanda- con el fin de regresar todo a su estado natural, pero, sin el reconocimiento de indemnización alguna (…) para la Sala con apoyo en el anterior precedente, resulta acertado concluir que el mutuo disenso tácito tampoco era la vía por la cual se podría aniquilar la promesa de compraventa pactada entre las partes, pues no existe prueba que apunte en tal dirección; es decir, en que la intención conjunta de las partes fuera la de desistir de sus compromisos, y por el contrario, lo que de si se observa es el querer inequívoco de los demandantes en que el mismo se ejecutara a feliz término; deducción que se infiere a partir de la comprensión de la comunidad de la prueba recaudada y de las diferentes intervenciones que hicieron en el juicio;
(…) la Corte Suprema de Justicia, a partir de la sentencia SC1662-2019, reiterado SC4801-2020 y más reciente en SC3666-2021 entre otras, -por lo cual constituye doctrina probable-, planteó una solución a partir de la hermenéutica del artículo 1546 del C.C., y con base en ello decantó que en las hipótesis en las que se infiera un mutuo y reciproco incumplimiento contractual, se puede resolver el pacto pero sin indemnización de perjuicios;
(…)» OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > PRINCIPIO AD IMPOSSIBILIA NEMO TENETUR – Debe establecerse si las obligaciones pactadas en el contrato son posibles de cumplir, ya que nadie está obligado a lo imposible «(…) se estableció que el desembolso del crédito hipotecario -con el cual se pretendía cancelar el restante del valor total del inmueble- solo se da ante el registro de la escritura de constitución de la hipoteca y entrega material del bien.
Lo precedente, quiere decir que si los demandantes optaron por adquirir el inmueble a través de un crédito financiero, lo cual debe resaltarse, era una facultad autorizada en el mismo convenio negocial, en ningún modo se les podía atribuir para el día 30 de octubre de 2017 el pago total, pues para ese momento el bien no estaba terminado, y por lo tanto nunca podía solicitarse el préstamo».
OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > RESOLUCIÓN DE CONTRATO > INCUMPLIMIENTO RECÍPROCO > VALORACIÓN PROBATORIA – Se verifica cuando los compromisos de uno y otro contratista se presentan de forma simultánea y ambos incumplen sus obligaciones de manera recíproca y concomitante. «(…) la compraventa se solemnizaría para el día 30 de diciembre de 2017, es decir que para esa fecha ya debía haber culminado la construcción, lo cual en momento alguno acaeció, y así lo afirmaron los mismos demandados en su respuesta a la demanda, pues aducen que se debió hacer uso de la prórroga de 6 meses que autorizaba el citado articulado del acuerdo, el cual “no podría exceder del 30 de junio de 2018, a las dos de la tarde en la Notaría Quinta del Circulo de Armenia”; sin que en el proceso se hubiere demostrado que dentro de ese plazo adicional, cuando ya la constructora contaba con el pago total de la cuota inicial, realizara algún requerimiento a los actores para informarles de la terminación del proyecto, a efectos de que realizaran los respectivos trámites con entidad financiera con el propósito de obtener un crédito, ni mucho menos los citó para la suscrición de la escritura pública de venta, siendo ese su deber;
(…) En lo que respecta a la constructora, el incumplimiento de los promitentes compradores no los relevaba de las obligaciones que tenían, pues, como quedó dicho, las situaciones particulares de este caso, como fue la prórroga del contrato, y la aceptación tácita de nuevos plazos, llevó a que, los compromisos de uno y otro contratista se estuvieran presentando de forma simultánea.
Es claro entonces, que para el día 30 de junio de 2018, -fecha máxima para la celebración de la escritura de venta-, se encontraban desconociendo sus obligaciones de conforma concomitante, lo cual es así, toda vez que ninguno de los accionados se allanó a cumplir, pero a su vez, sus compromisos no estaban condicionados a la actuación del otro.
De lo anotado surge, a su vez, la inviabilidad de la excepción “exceptio non adimplenti contractus”. Lo aducido, en vista de que, tal cual, y como se elucidó, los dos contratistas incumplieron sus obligaciones de manera recíproca». Fuentes: artículo 16, 870, 1502, 1511, 1546, 1602, 1618, 1625 del Código Civil; Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, providencias SC49092019, SC6906-2014, SC1662-2019, SC4801-2020 y SC3666-2021.
REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Armenia, Quindío, dos (02) de marzo de dos mil veintitrés (2023) Expediente No: 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) Demandante: José Mauricio Ordoñez Villamil y Diana Pauline Cadena Soto. Demandado: Sociedad Comercial Conenco S.A.S. y Norberto Ardila Sánchez.
Magistrada Ponente: Adriana del Pilar Rodríguez Rodríguez. Verbal -Resolución de contrato de compraventaAprobado en Sala mediante Acta No.08 Resuelve el Tribunal el recurso de apelación formulado por la parte demandante contra la sentencia proferida el 9 de diciembre de 2021, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia1. I. Antecedentes a) Pretensiones Los demandantes solicitaron declarar que la contraparte incumplió el contrato de promesa de compraventa que celebraron el día 16 de agosto de 2016, sobre el inmueble casa No. 9 manzana 07, etapa 1 Condominio Residencial La Primavera, ubicado en la ciudad de Armenia; solicitaron la resolución del mismo con la consecuente indemnización de perjuicios.
En esta última vía, peticionaron, a título de reembolso, la suma de $80’950.000 “por concepto de cuota inicial”, $79’.485.500 “a manera de clausula penal”, más los perjuicios causados en su modalidad de daño emergente y lucro cesante; valores a los que se le debía reconoce los intereses causados desde el día en que se deshonró la obligación y hasta el 1 La presente decisión se emite por escrito en aplicación de lo establecido en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 y luego de surtirse la correspondiente etapa de sustentación del recurso RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) pago efectivo del mismo, más la condena en costas. b) 1.
Hechos. Manifestaron los libelistas, en resumen y como sustento de sus peticiones, que el día 16 de agosto del año 2016 celebraron con la constructora accionada, representada legalmente por el señor Norberto Ardila Sánchez, en su calidad de “prometiente vendedor” contrato de promesa de compraventa para la adquisición de un bien inmueble ubicado en el proyecto inmobiliario denominado condominio residencial La Primavera, ubicado en el norte de la ciudad de Armenia, por un valor total de $264’950.000. 2.
Indicaron que en el contrato se acordó como fórmula de pago la Siguiente: Cuota Valor Fecha Concepto 1 $12.000.000 12 nov-2015 Separación 2 $14.495.000 14 dic- 2015 Cuota inicial 3 $2.000.000 14 ene- 2016 Cuota inicial 4 $2.000.000 14 feb- 2016 Cuota inicial 5 $2.000.000 14 mar- 2016 Cuota inicial 6 $2.000.000 14 abr- 2016 Cuota inicial 7 $2.000.000 14 may- 2016 Cuota inicial 8 $2.000.000 14 jun- 2016 Cuota inicial 9 $2.000.000 14 jul- 2016 Cuota inicial 10 $2.000.000 14 agt- 2016 Cuota inicial 11 $2.000.000 14 sep- 2016 Cuota inicial 12 $2.000.000 14 oct- 2016 Cuota inicial 13 $32.990.000 14 nov- 2016 Cuota inicial 14 $185.465.000 14 sept- 2016 Crédito hipotecario 3.
Refirieron, que se estableció como fecha límite para que el inmueble estuviere cancelado en su totalidad, el día 30 de octubre de 2017, indicando expresamente que: “el retraso en esa fecha se entendería como incumplimiento del contrato”; adicionalmente a ello, se acordó que la formalización de la venta sería ante la Notaría Quinta del Círculo Notarial de Armenia, a más tardar el 30 de diciembre de 2017; no obstante, en el RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) evento que la vivienda no se encontrara terminada para ese momento, se ampliaría de forma automática dicho plazo por 6 meses más, es decir, hasta el 30 de junio de 2018. 4.
Expusieron que, llegado al mes de octubre de 2017, ya habían honrado fielmente sus obligaciones, pues cancelaron $80’950.000, es decir, un valor mayor al convenido como cuota inicial; amén de que, “contaban con un pre aprobado de $160.000.000 por parte de Bancolombia desde el 22 de septiembre de 2015” (sic), con el cual se cancelaría el valor restante del inmueble. 5.
Adujeron, que los demandados, por el contrario, no cumplieron con sus débitos, en tanto no se han suscrito las escrituras de venta correspondientes, como tampoco les fue entregada la vivienda. 6. Alegaron, que el incumplimiento de la constructora no tiene explicación ni existe intención por su parte de observar lo acordado, ya que desde el año 2017 y hasta el momento de presentación de la demanda, han tratado de comunicarse por todos los medios posibles, sin que se hubiera recibido una respuesta efectiva. 7.
Denunciaron, que ese incumplimiento les ha causado un perjuicio cierto, pues han tenido que someterse a pagar arriendo en la ciudad de Bogotá, ya que no cuenta con otra vivienda; impidiendo con ello, además, su regreso a Armenia, pues esa fue la intención que los motivó a invertir todos sus ahorros en el referido negocio; hecho que aluden les ha causado una gran frustración. c) Réplica de la demanda.
Los demandados Sociedad Comercial Conenco S.A.S. y Norberto Ardila Sánchez, representados por la misma defensa judicial, dieron respuesta en forma oportuna a la demanda, a través de la cual se opusieron a la prosperidad de la misma; excepcionando “contrato no cumplido y la genérica”. Alegaron, asimismo, que ellos no incumplieron el contrato, sino que RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) lo hizo su contraparte, toda vez que: “para el día 14 de noviembre del año 2016 tenían que haber cancelado $79.485.000 (valor que corresponde a la cuota inicial del valor del inmueble), lo cual no hicieron, ya que solo había realizado tres pagos: estos son (1) en noviembre del año 2015 por $12.000.0000, (2) en mayo del año 2016 por $15.000.0000, y (3) el último el día 27 de octubre del año 2017 por $53.950.000, para un total de $80.950.000, es decir que apenas cumplió el pago de la cuota inicial once meses después de lo pactado en la promesa de compraventa.” (sic); además que, no tenían para el momento de la celebración de la escritura, un “preaprobado”, es decir, una certificación expedida por parte de alguna entidad financiera que respaldara el pago del resto del valor del inmueble, esto es, los “$184.000.000”, dado que el aportado permitía inferir su falta de capacidad de endeudamiento, pues se reducía a la suma de: “$160.000.000”.
Señalaron, a su vez, que según el clausurado contractual, los demandantes en absoluto estaban facultados para realizar el pago de la cuota inicial por fuera de los plazos que allí se pactaron, y en este caso, su cubrimiento efectivo tan solo se logró 11 meses después. Recalcaron, que ellos actuaron y cumplieron al pie de la letra con sus obligaciones, dado que, para el primer trimestre de 2018 hizo la entrega de las viviendas que conformaban la manzana 7 del proyecto La Primavera a los compradores que si fueron fieles a sus compromisos; situación que no se observaba respecto de los aquí promotores.
Es decir que, si el contrato no se desarrolló a feliz término, fue en razón a la culpa exclusiva de los prometientes compradores, no del gestor del proyecto inmobiliario, pues la vivienda objeto de disputa si se hallaba lista para ser entregada. Aclararon, que la constructora ha venido presentado varios dificultades en los proyectos que adelante tanto en Armenia como Pereira, razón por la cual se encuentra pasando una dificultad financiera, y fue por ello que debió someterse a proceso de reorganización empresarial ante la Superintendencia de Sociedades, a fin de poder cumplir todas las obligaciones que tiene a su cargo, al punto que los aquí actores fueron incluidos como acreedores, a pesar que fueron ellos los que incumplieron, dado que si bien existía: “atraso en entrega de los diferentes proyectos que tenía, RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) tanto en Pereira como Armenia, excepto para la etapa en la cual está ubicado la casa 9 manzana 7 de La Primavera” d) Sentencia de Primera Instancia. La jueza a quo dictó sentencia, en la que negó las pretensiones y condenó a los promotores en las respectivas costas.
Para arribar a tal conclusión señaló, luego de reproducir citas doctrinarias y jurisprudenciales, que la acción resolutoria tiene como propósito cardinal regresar las cosas a su estado inicial, la cual tan solo se abre paso cuando: “…el que acude a esta figura jurídica haya asumido una actitud cumplidora de sus obligaciones, plasmadas en este, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el artículo ya mencionado de nuestra legislación civil.
Y es que, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido, regulada en el artículo 1609 de la misma obra cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora, dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro, por su lado, no cumpla o se allane a cumplirlo en la forma y tiempo establecido para ello”. Señaló en el análisis de las piezas probatorias allegadas, que los demandantes fueron quienes inicialmente incumplieron sus débitos, pues además de haber cancelado en forma extemporánea la totalidad de la cuota inicial establecida para la compra de la vivienda, no acreditaron ni el pago total de tal obligación ni que estuvieren presto a su cumplimiento, pues en ningún momento se evidenciaba que tuvieran un “preaprobado” expedido por parte de una entidad financiera, del cual diera fe que pudiera el valor total de inmueble, sin que pueda considerarse como tal, el estudio de endeudamiento que le hizo Bancolombia, menos todavía podía inferirse de la simple misiva que los accionantes le remitieron al demandado, en la que le señalaban que se comprometerían a completar el 70% del precio y el restante con un crédito hipotecario, lo cual nunca sucedió o llevó a cabo.
Asimismo, indicó que en esas condiciones la parte pasiva de la contienda estaba relevada de cumplir sus obligaciones, porque para ello la parte actora debía primero satisfacer sus deberes, y ante ello, no quedaba más que acoger la excepción formulada. e) Recurso de Apelación. RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) Los promotores inconformes con la decisión de instancia soportaron su censura en afirmar que contario a lo indicado en la sentencia, han sido siempre ellos los que han estado dispuestos a cumplir todos los débitos pactados, máxime si son los que más se han visto perjudicados con la no ausencia de adquisición del inmueble; refiriendo en tal sentido, que si bien era cierto fue establecido un cronograma para el pago de la cuota inicial, con fecha límite el día 14 de septiembre de 2016 y, en cuanto al total de la obligación para el 30 de octubre de 2017, “y que el retraso en esa fecha se entendería como incumplimiento del contrato”, lo era también que para el mes de octubre de 2017, ya habían cancelado un poco más de esa cuota inicial, esto es, $80’950.000 y, además, contaban desde el 22 de septiembre de 2015 con un preaprobado de un crédito hipotecario expedido por Bancolombia.
Criticó que la “a quo negara las pretensiones al considerar, que mis poderdantes contaban con un pre aprobado inferior a la suma necesaria para cancelar la totalidad de la obligación, obviando el material probatorio allegado, donde quedó demostrado la documentación adelantada por mis poderdantes con el Banco BBVA con el cual cubrirían la totalidad de la obligación, pero que fue ignorado por la entidad demandada, pese a los múltiples requerimientos por parte de mis poderdantes, donde solicitaban información para continuar con el trámite, así como los avances en la construcción de la vivienda que se pretendía” (sic) Reseñaron, además, que de las pruebas recaudas se podía colegir, igualmente, que las obras de construcción de su vivienda en absoluto avanzaban en debida forma, y ninguna información les era brindada por el constructor accionado frente a ese retardo, suceso que no solo los afectaba a ellos sino a muchas más personas que tenían comprometidos sus intereses en el proyecto inmobiliario.
Finalmente, cuestionaron, respaldándose en el contenido de la sentencia SC1662-2019 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, que: “…en caso de que su señoría considere que las pruebas allegadas no son suficientes, para demostrar el incumplimiento por parte de la entidad demandante, y el perjuicio ocasionado a mis poderdantes, y que al igual que el fallador de primera instancia considere que mis poderdantes también incumplieron lo pactado en el contrato de promesa de compraventa, conforme a la jurisprudencia en cita, se tiene que la pretensión de la declaratoria de la resolución de contrato está RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) llamada a prosperar…” (sic) CONSIDERACIONES 1.
Para la Sala, los denominados presupuestos procesales, requisitos indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídica, como son la demanda en forma, la capacidad para ser parte y para comparecer, así como la competencia concurren para la examinada litis; a más de que para nada se observa causal de invalidez que anule la actuación, lo cual impone que sea expedida una decisión de mérito.
Ahora bien, debe dejarse claro que este recurso se endereza a que el superior revise la actuación del juez de primera instancia, siempre con arraigo al principio tantum devolutum quantum appellatum, por lo que es el apelante, con la formulación de sus reparos y la posterior sustentación, quien determina el ámbito dentro del cual debe moverse el ad quem, al momento de definir la instancia, pues así se lo exige el artículo 322 del C.G. del P., sin perjuicio, claro está, de las decisiones que deban adoptarse de manera oficiosa. 2.
Entonces, vistos así los precisos reparos en que se fundamenta la censura, parámetros que definen los límites sobre los cuales irradia la competencia del Tribunal, se observa que los problemas jurídicos a resolver se centran en determinar si: 2.1 ¿los demandantes cumplieron a cabalidad las obligaciones adquiridas en virtud del contrato de promesa de compraventa celebrado el 16 de agosto de 2016?, y, si además 2.2 ¿se dan los presupuestos axiológicos de la acción resolutoria? 3.
Para la Sala, la censura formulada debe prosperar, pero parcialmente; en la medida que el equívoco en que incurrió la sentenciadora a quo no recayó al considerar que los demandantes fueron incumplidores de sus compromisos negociales, porque ello como se verá, está demostrado en el plenario, tal cual lo revela el material probatorio recaudado en juicio; su error, entonces, se centró en tres supuestos, a saber: i) que al ser la promesa de compraventa un contrato sinalagmático, donde se imprimió obligaciones sucesivas, se exigía analizar el actuar de ambos contratistas frente al cumplimiento de sus compromisos-esto es, primero las de uno de los RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) contratantes y luego las del otro-; ii) la interpretación que dio a los postulados sustanciales -artículos 1546 y 870 del C.C.- para negar la prosperidad de la acción resolutoria, desconoció la doctrina probable de la Corte Suprema de Justicia, lo que generó que la solución planteada condenara a las partes a un “estancamiento contractual”; y, iii) la acción resolutoria si es procedente, aun cuando exista un incumplimiento contractual reciproco y simultaneo, con la salvedad, claro está, que ese evento “ninguno de ellos está en mora, y por lo mismo, sin posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio”2 4.
Previo al abordaje del fondo del asunto, se advierte por la Sala que el contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes el 16 de agosto del año 2016, cuya resolución contractual fue pedida en la demanda, cumple con los requisitos legales de validez; ello porque la misma consta por escrito, sin que fuere infirmada por la parte demandada a través del desconocimiento o tachada de falso, de ahí que constituye plena prueba de existencia del mencionado instrumento preparatorio; amen que, el mismo no es de los cuales la ley declare ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 y 1511 del Código Civil; al respecto, se debe decir que las partes intervinientes en dicho acto jurídico son legalmente capaces, expresaron libremente su consentimiento, el objeto contractual y la causa son lícitos; finalmente, es de advertir que a su vez contiene la determinación del contrato prometido, de tal suerte para para su perfeccionamiento tan solo faltare la tradición de la cosa. 5.
Pues bien, iniciando con la explicitación de lo expresado, digamos que no se puede hablarse de la acción resolutoria, sin primero comprender su fuente, es decir, el contrato, acuerdo de voluntades que es considerado ley para las partes, tal y como lo contempló de forma categórica el legislador en el artículo 1602 del Código Civil; de ahí que, ha decantado la jurisprudencia3 que tal acto es fiel reflejo de la naturaleza propia del principio de la autonomía dispositiva de que están dotados las personas con capacidad para regular sus relaciones jurídicas; potestad que tan solo Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil, rad SC3666-2021, Álvaro Fernando García Restrepo: 25 agosto de 2021. 3 Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil, rad SC1962-2022, Octavio Augusto Tejeiro Duque: 28 de junio de 2022 2 RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) encuentra sus límites, en la medida que con él jamás se podrá contrariar el orden público y las buenas costumbres (artículo 16 ibidem.). 5.1 Es por lo anterior que la voluntad plasmada en el acuerdo negocial adquiere plena fuerza jurídica vinculante entre los contratantes, quienes solo podrán invalidarlo “por su consentimiento mutuo o por causas legales”4; es decir, los pactos acordados deben satisfacerse plenamente; pero, de la misma mantera se hallan obligados a satisfacer los convenios que emanan de la naturaleza misma del contrato o aquellos que por ley le pertenecen; es así como el contratista que incumple sus compromisos, habilita a la otra parte, que sí cumplió o estuvo dispuesta a atender los suyos para emprender las acciones tendientes a exigir su realización u optar por “pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”5; ello, en razón a que en todo acuerdo bilateral va implícita la condición resolutoria, así lo autorizan los artículos 1546 y 870 del Código Civil; de donde emerge también la facultad de exigir la reparación del daño que ello le pudo producir, pretensión última que imperiosamente es de resaltar “puede ser solicitada de forma directa, autónoma e independiente al no estar subordinada a la acción resolutoria o de cumplimiento que de forma alternativa prevén los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio”6 5.2 Esa facultad concedida al contratante cumplido para solicitar el aniquilamiento del contrato no es tan sencilla como pareciere, pues exige, además de la validación de los requisitos generalmente aceptados, esto es: (i) la existencia de un contrato sinalagmático valido;
(ii) el incumplimiento de una de las partes contratantes; y, (iii) el cumplimiento o la disposición a cumplir por parte del otro7, también, que se valide si la obligación insatisfecha resulta ser principal o es accesoria, si ese desacato fue definitivo, parcial o transitorio, y analizar igualmente la transcendencia, importancia y/o gravedad del incumplimiento. 4 CC.
Art. 1602 5 CC Art. 1546 6 ibidem 7 En palabras de la Corte Suprema de Justicia: Deviene de lo precedente, que para la viabilidad de la acción de resolución de contrato o, en general, para su terminación anticipada o unilateral, se requiere del incumplimiento de uno de los contratantes de las prestaciones a su cargo, mientras el otro, por su parte, ha observado lo que le correspondía o, al menos, ha procurado su cumplimiento en la forma y tiempo debidos.
Además, precisa que la inobservancia por parte del otro contratante sea de aquellas que reducen o eliminan la utilidad de la convención, o se concentran en el objeto principal del contrato, o se trata de un compromiso que actualmente no se puede satisfacer, puesto que, si no hay incumplimiento del objeto primario y esencial del convenio, o no se da al traste con el fin práctico de la convención, no es viable su resolución ni su terminación. SC4909-2019 RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) 5.3 En este punto de la motivación valga subrayar que, “la relación contractual, consistente en que uno de los contratantes -deudor de determinados deberes de prestación- ha incumplido o desatendido sus compromisos, y dicho incumplimiento es de tales características que puede dar lugar a que se adopte una solución del mencionado temperamento o rigor.
Por lo anterior, cuando se alude al señalado requisito se lo denomina como incumplimiento resolutorio, por cuanto no toda separación del programa obligacional por parte del deudor habilita a su contraparte para ejercer la mencionada facultad enderezada a que se decrete la extinción del contrato.”8 5.4 Lo hasta aquí dicho, pareciera sugerir que la posición adoptada por la a quo fue acertada cuando declaró frustrada la emprendida acción resolutoria, al encontrar a los actores incumplidores de sus débitos contractuales; sin embargo, la realidad que revela los elementos de juicio recaudados es que, muy a pesar de que en el contrato de promesa de compraventa se acordó un orden prestacional o de simultaneidad de obligaciones, en el que la mora del primero revela al segundo de cumplir, también es cierto que, para este preciso caso, emerge paladino y a primer golpe de vista que existió desconocimiento de las obligaciones en forma reciproca y simultánea, lo que da a lugar aniquilar el contrato por vía de la resolución -pue así fue exigido en la demanda- con el fin de regresar todo a su estado natural, pero, sin el reconocimiento de indemnización alguna.
Veamos porque: 5.4.1 No se discute entonces, como se señaló en párrafos anteriores, que el contrato es ley para las partes, y es por esa razón que las obligaciones que de él devengan debe acatarse en los términos establecidos por los pactantes y, también, que el incumplimiento de uno de ellos da pie a la terminación unilateral del contrato o la ejecución forzosa -según la elección de la parte cumplidora-, y si se quiere con la reparación del daño; pero entonces, se pregunta el Tribunal, ¿qué pasa en aquellas situaciones donde ambos extremos de la relación negocial desisten de continuar con el vínculo, o cuando su incumplimiento es reciproco y simultaneo?. 8 Corte Suprema de Justicia de Colombia, Sala de Casación Civil, rad 41001-3103-004-1996-09616-01, Arturo Solarte Portilla: 18 dic. 2009.
RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) 5.4.1.1 La solución a la primera situación la describe la jurisprudencia como mutuo disenso tácito, figura que si bien no se encuentra desarrollada en nuestra legislación civil de forma general y específica, si ha sido la doctrina y jurisprudencia quienes la han contemplado a partir de una interpretación armónica y sistemática de los artículos 1602 y 1625 del C.C., bajo el entendimiento que es la “institución que disciplina el acuerdo de los contratantes para extinguir, por su voluntad, una convención anterior”9.
En tal sentido, la Corte Suprema de Justicia a adoctrinado: “[L]a prerrogativa de que son titulares las partes en un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos, resultado este que puede tener origen en una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso-, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito.
Se trata, pues, de una figura singular cuyos perfiles institucionales, muy precisos por cierto dentro de la variada gama de circunstancias que pueden dar lugar a la extinción sobreviniente de relaciones jurídicas de fuente contractual dotadas de plena validez, no permiten mezclarla en ninguna forma con la resolución del artículo 1546 del Código Civil, toda vez que en tanto esta última se produce por razón del cumplimiento de una condición a la cual el ordenamiento positivo le atribuye ese alcance, vale decir por una causa legal, en la hipótesis del mutuo disenso, por definición, esa causa radica exclusivamente en la voluntad coincidente de las partes interesadas.”10 (Subraya fuera del texto original) 5.4.1.2 Pero a su vez, destaca el mismo pasaje jurisprudencial que el mutuo disenso, cuyo fin previsto es servir de “herramienta para superar situaciones de estancamiento contractual”, para nada puede ser aplicado en forma soterrada, al decir que “no todo evento de mutuo incumplimiento de las obligaciones contractuales deriva, necesariamente, en la aplicación de esa figura”11 pues para ello debe tenerse en consideración que: “Para que pueda declararse desistido el contrato por mutuo disenso tácito requiere que, del comportamiento de ambos contratantes, frente al cumplimiento de 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Rad.
SC6906-2014, Luis Armando Tolosa Villabona: 3 junio 2014. 10 Nota supra 11 Ibídem RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y reciproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo. No basta, pues, el reciproco incumplimiento, sino que es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución sean expresivos, de manera tácita o expresa, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato.
(…) Lo anterior quiere decir, siguiendo el precedente de la Corporación, que amen de esa desatención o abandono contractual, debe aparecer como hecho concluyente del mutuo disenso, el inequívoco interés de las partes por no continuar con el negocio jurídico, esto es, por desistir del mismo y de las obligaciones que alii se incorporan.”12 (subraya fuera del texto original) 5.4.2 Alineado en ese propósito, para la Sala con apoyo en el anterior precedente, resulta acertado concluir que el mutuo disenso tácito tampoco era la vía por la cual se podría aniquilar la promesa de compraventa pactada entre las partes, pues no existe prueba que apunte en tal dirección; es decir, en que la intención conjunta de las partes fuera la de desistir de sus compromisos, y por el contrario, lo que de si se observa es el querer inequívoco de los demandantes en que el mismo se ejecutara a feliz término; deducción que se infiere a partir de la comprensión de la comunidad de la prueba recaudada y de las diferentes intervenciones que hicieron en el juicio; inicialmente en su escrito inaugural, concretamente del hecho octavo, cuando aducen que realizaron todo lo posible para que se materializara la adquisición del predio -casa 7 de manzana 9 del condominio La Primavera, lo que a vuelta se insistió en el interrogatorio de parte, cuando narraron las acciones que efectuaron para que el constructor pudiere finalmente entregarles el inmueble en el que añoraban convivir en familia, es más, al sustentar el recurso, de forma categórica lo plantearon en los términos que siguen: “Es menester indicar, que mis poderdantes, los prometientes compradores cumplieron y estuvieron siempre prestos a cumplir a cabalidad las obligaciones pactadas en la promesa de compraventa, hasta donde la entidad demandada y las trabas en el proceso se los permitió.” 5.4.3 Pero como el rol del juez en un estado constitucional de derecho no puede ser restrictivo y mucho menos alejado de las realidades sociales, de ahí que se espere de él soluciones efectivas que atiendan las necesidades de los ciudadanos, pues no es lógico y consecuente con la razón y al derecho mantener a las partes atadas un acuerdo que no tiene luz de 12 Ibidem RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) salir avante.
Es precisamente en procura de ello, que la Corte Suprema de Justicia, a partir de la sentencia SC1662-2019, reiterado SC4801-2020 y más reciente en SC3666-2021 entre otras, -por lo cual constituye doctrina probable-, planteó una solución a partir de la hermenéutica del artículo 1546 del C.C., y con base en ello decantó que en las hipótesis en las que se infiera un mutuo y reciproco incumplimiento contractual, se puede resolver el pacto pero sin indemnización de perjuicios; pensamiento jurisprudencial que dada su importancia se reproduce en líneas consecutivas: “(…) en el ordenamiento jurídico patrio es de recibo, al día de hoy, la figura iuris de la simple resolución contractual en situación de reciproco incumplimiento de las partes, resta por precisar algo más y que es trascendental a la hora de evaluar cualquier caso con pretensiones de encuadrar en el criterio doctrinal vigente de la Corte; esto es, que no basta un incumplimiento en cada uno de los extremes contractuales para propiciar una resolución, sino que se requiere que ese desconocimiento de las obligaciones sea reciproco y simultaneo, porque si contractualmente los interesados establecieron un orden prestacional, no hay manera de predicar un incumplimiento mutuo, ya que la infracción contractual del primero en el tiempo justifica la renuencia del segundo a cumplir, y permite que este último ejercite las acciones alternativas previstas en el artículo 1546 del Código Civil: ejecutar o resolver, con indemnización de perjuicios.”13 5.4.4 Bajo esa interpretación, emprende el Tribunal el análisis del vínculo jurídico que ahora se pretende terminar, a fin de descifrar su génesis y, de contera, las obligaciones de cada contratista: Ello, a tenor de las reglas de intelección que pregona el artículo 1618 del C.C. con ese propósito, se incursionará delanteramente por el análisis de los compromisos adquiridos por cada parte de manera individual, para finalmente conjurar los dos: 5.4.4.1 Los demandantes, en su calidad de prometientes compradores, celebraron el día 16 de agosto de 2016 con la interpelada constructora Conenco S.A.S., en condición de prometiente vendedora, promesa de compraventa sobre el bien inmueble, casa 09 de la manzana 7 del condominio residencial La Primavera, ubicado en la ciudad de Armenia, por un valor de $264’950.000; la fórmula de pago descrita en la cláusula séptima, señala que el 12 de noviembre de 2015, se haría un pago por 13 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, rad SC3666-2021, Álvaro Fernando García Restrepo: 25 de agosto de 2021.
RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) $12’000.000, que correspondería a la separación, después, para el día 14 de diciembre de 2015, una consignación por $ 14’495.000 y posterior, mensualmente, iniciando el día 14 de cada mes,desde en enero de 2016 y hasta 14 de octubre del mismo año, cuotas por valor de $2’000.000; igualmente, se tiene que la correspondiente para el mes de noviembre sería de $ 32’000.000, completando con ella la cuota inicial en un consolidado de $79’485.000; empero, se convino que para el 14 de septiembre de 2016, es decir, antes del pago de la última cuota inicial, ya se debía haber cancelado el valor restante con un crédito hipotecario por valor de $185’465.000.
Por su parte, en el parágrafo segundo de ese mismo clausurado, resaltó que el pago: “se realizará en efectivo, la totalidad del precio deberá estar cancelado el 30 de octubre de 2017” con la advertencia de que “el retraso en esa fecha se entenderá como incumplimiento al contrato” De lo anteladamente extractado, se concluye que: a) El cronograma de pago impone obligaciones -de realizar pago de cuotas- mucho antes de su celebración-; aclarando que el pacto ya se había acordado de tiempo atrás, pero se formalizó tan solo para el 16 de agosto de 2016. b) El dinero restante sería cancelado mediante la adquisición de un crédito -hecho aceptado por las partes sin que exista discusión al respecto- y que según la cláusula sexta, los “prometientes compradores se obligan a realizar todas las gestiones para el desembolso del crédito”, para lo cual, en su parágrafo segundo, se indica que “el crédito solicitado por el prometiente comprador deberá hacerse en el término no mayor a doce meses ni menor a seis meses antes de la primera fecha prevista para la entrega del bien prometido en venta, una certificación de pre aprobación del crédito, sin que ello exonere al prometiente comprador de la obligación de realizar todas las obligaciones necesarias para la aprobación definitiva del crédito”(sic). c) Según los desprendible de pago que fueron aportados por los accionante, aquéllos solventaron la cuota inicial de la siguiente manera: (i) para el día 12 de noviembre de 2015 cancelaron $12’000.000;
(ii) el día 23 RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) de mayo de 2016 $15’000.000; y, (iii) $53’950.000 para el 27 de octubre de 2017. Dos hechos emergen aquí, el primero, es que los prometientes compradores cancelaron un poco más de la cuota inicial, ya que su total fue de $80’950.000, y el segundo, es que ese pago no se realizó en la forma establecida, como quiera que fue por fuera del límite que inicialmente tenían los promitentes compradores, esto es, el 14 de noviembre de 2016. d) Asimismo, para que el día 30 de octubre de 2017, fecha en que, por una parte, según la promesa, los demandantes debían estar al día con el pago total del inmueble y, de otro lado, la constructora tenía que haber finalizado la edificación de la vivienda y presta a su entrega, pues así se infiere de la cláusula sexta del contrato; empero, también se estableció que el desembolso del crédito hipotecario -con el cual se pretendía cancelar el restante del valor total del inmueble- solo se da ante el registro de la escritura de constitución de la hipoteca y entrega material del bien.
Lo precedente, quiere decir que si los demandantes optaron por adquirir el inmueble a través de un crédito financiero, lo cual debe resaltarse, era una facultad autorizada en el mismo convenio negocial, en ningún modo se les podía atribuir para el día 30 de octubre de 2017 el pago total, pues para ese momento el bien no estaba terminado, y por lo tanto nunca podía solicitarse el préstamo. e) Aún más, nótese que según la cláusula décima, se afirma que la compraventa se solemnizaría para el día 30 de diciembre de 2017, es decir que para esa fecha ya debía haber culminado la construcción, lo cual en momento alguno acaeció, y así lo afirmaron los mismos demandados en su respuesta a la demanda, pues aducen que se debió hacer uso de la prórroga de 6 meses que autorizaba el citado articulado del acuerdo, el cual “no podría exceder del 30 de junio de 2018, a las dos de la tarde en la Notaría Quinta del Circulo de Armenia”; sin que en el proceso se hubiere demostrado que dentro de ese plazo adicional, cuando ya la constructora contaba con el pago total de la cuota inicial, realizara algún requerimiento a los actores para informarles de la terminación del proyecto, a efectos de que realizaran los respectivos trámites con entidad financiera con el propósito de obtener un crédito, ni mucho menos los citó para la suscrición de la escritura pública de venta, siendo ese su deber; es más, tan evidente resultó su desatención frente al calendario en que se acordó cumplir los compromisos, RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) que tan solo hasta el día 1 de febrero de 202114, fue que requirió a los actores para que procedieran a cancelar los $184’000.000 que aducía como faltante de pago por la venta, lo que reiteró el 18 de febrero de la misma calenda,15 sin que sobre ello se opusiera las presuntas entregas que dijo haber realizado a otros propietarios del mismo proyecto;16 pues además de que la documental que aportó en pro de lo argüido si bien no fue desconocida ni tachada de falsa, en nada sirven para la solución de este caso, pues lo que aquí interesa es los compromisos negociales adquiridos entre los extremos de la litis y no ante terceros. 5.4.4.1 Vista, así las cosas, para el Tribunal el incumplimiento fue reciproco, pero a la vez simultáneo, a pesar de que dada la naturaleza del contrato, las obligaciones fuera de orden prestacional.
Y ello se concreta así: a) Las obligaciones de los prometientes compradores se concretaban en pagar una cuota inicial en un plazo establecido, pero, además, debía realizar todas las gestiones para que antes de los 6 meses de entrega del proyecto, obtuviera un preaprobado de una entidad financiera, con el cual se cubriera el valor faltante de la venta, es decir $184’000.000.
Los mentados compromisos jamás se cumplieron o acataron en la forma como fue concertada, en lo referente al pago de la cuota inicial, aunque ello, como se dijo, no era un incumplimiento con fuerza suficiente para derruir la promesa, pues la pasividad del comprador en forma tácita lo validó. Pero lo que no observó ni se allanó a cumplir, fue que, para el día máximo previsto para la celebración del negocio obtuviera el crédito preaprobado por una entidad financiera que respaldar el resto del valor, pues lo único que allegó fue un estudio de capacidad máxima de endeudamiento realizado por Bancolombia el día 22 de septiembre de 2015, el que, es de relievar, contenía una suma inferior a la que debía cubrir, esto es, $160’000.000.
Entonces, los actores para el día en que se debía elevar la escritura pública de venta, esto es el 30 de junio de 2018, teniendo en cuenta la prórroga de 6 meses, en absoluto se encontraban prestos a satisfacer sus compromisos, o por lo menos a allanarse a obedecerlos o respetarlos, en tanto que para nada tenían un crédito preaprobado para poder cubrir el 14 Fls.75 archivo 24ConstestacónDda.
C01PrimeraInstancia 15 Fls.77 archivo 24ConstestacónDda. C01PrimeraInstancia 16 Fls.35 a 49 archivo 24ConstestacónDda. C01PrimeraInstancia RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) valor total de la venta, porque de ninguna forma se incorporó al expediente medio de prueba al respecto. b) En lo que respecto a la constructora, el incumplimiento de los promitentes compradores no los relevaba de las obligaciones que tenían, pues, como quedó dicho, las situaciones particulares de este caso, como fue la prórroga del contrato, y la aceptación tácita de nuevos plazos, llevó a que, los compromisos de uno y otro contratista se estuvieran presentando de forma simultánea.
Es claro entonces, que para el día 30 de junio de 2018, -fecha máxima para la celebración de la escritura de venta-, se encontraban desconociendo sus obligaciones de conforma concomitante, lo cual es así, toda vez que ninguno de los accionados se allanó a cumplir, pero a su vez, sus compromisos no estaban condicionados a la actuación del otro. 5.4.4.1 De lo anotado surge, a su vez, la inviabilidad de la excepción “exceptio non adimplenti contractus”.
Lo aducido, en vista de que, tal cual, y como se elucidó, los dos contratistas incumplieron sus obligaciones de manera recíproca. 6. Bajo ese panorama factual, el Tribunal revocará el fallo impugnado, para en su lugar ordenar disolver el contrato de compraventa celebrado por las partes el día 16 de agosto de 2016, sobre el inmueble casa 9 de la manzana 7 del condominio residencial La Primavera, de la ciudad de Armenia; ordenando del mismo modo, la restitución a los demandantes del valor pagado como cuota inicial y que asciende al monto de $80’950.000, al cual estaban obligados de conformidad con lo estipulado en cláusula, más la indexación causada desde el 27 de octubre de 2017 -fecha en la cual se realizó el último pago de la cuota inicial por parte de los demandantes- hasta el pago efectivo del mismo, tal cual y lo establece el artículo 284 del C.G.P., para lo cual, deberá tenerse en cuenta la siguiente fórmula: “…utilizando el índice de precios al consumidor, y aplicando la consabida formula: valor histórico por el IPC actual, y el resultado dividido por el IPC histórico es igual al valor presente de la misma suma de dinero….”17 Recuérdese que la corrección monetaria, es una medida que busca garantizar la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, la cual, debe ser 17 CSJ SC3666-2021 RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) reconocida por el juez instructor de la causa aun de oficio; ello en razón a que no se puede considerar como un perjuicio o condena adicional, donde si debe medir petición y demostración de su causación por la parte interesada; lo anterior, máxime si la resolución contractual aquí se declaró devino oficiosamente, por lo tanto inocuo resulta analizar si la misma fue o no pretendida en la alzada. 6.
Dada la prosperidad parcial de la apelación, no se condenará en costas de esta instancia a la parte recurrente, en los precisos términos que prevé el numeral 6º del artículo 365 del Código General del Proceso. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia, “administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley”.
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 9 de diciembre de 2021, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia, dentro del proceso de la referencia. En consecuencia, se dispone: “PRIMERO: DECLARAR resuelto por el mutuo incumplimiento el contrato de promesa sobre el inmueble suscrito entre la sociedad comercial Conenco S.A.S. (prometiente vendedor) y por José Mauricio Ordoñez Villamil y Diana Pauline Cardona Soto (prometientes compradores), el 16 de agosto de 2016.
SEGUNDO: NO CONDENAR en perjuicios a ninguno de los contratantes.
TERCERO: ORDENAR a la sociedad comercial Conenco S.A.S. a que restituya a los demandantes, a título de restituciones mutuas, en el lapso de seis (6) días contados a partir de la ejecutoria de esta decisión, la suma de ochenta millones quinientos cincuenta mil pesos $80.950.000., más la indexación causada desde el 27 de octubre de RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) 2017, liquidada hasta el pago efectivo de la misma, conforme fuere plasmado en la parte motiva de esta decisión.”
SEGUNDO: SIN CONDENA en costas de esta instancia a la parte recurrente, por no encontrarse causadas.
TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados ADRIANA DEL PILAR RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507) JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO RAD. 63-001-31-03-002-2019-00198-01 (RT-507)