Temas PROCEDIMIENTO CIVIL > LEGITIMACION EN LA CAUSA POR ACTIVA > ACREDITACION — no resulta indispensable aportar la escritura pública por medio de la cual se adquirió un bien inmueble para demostrar la titularidad del mismo en aquellos asuntos en los que se discutan temas diferentes al derecho de dominio «En este punto, cabe explicar que aunque el proceso está desprovisto de la copia de la escritura pública mediante la parte promotora de la litis adquirió los referidos bienes raíces, la carencia de este demostrativo en absoluto conlleva a declarar la falta de legitimación en la causa por activa, como de manera equivocada y sin parar mientes lo pretende el órgano rogado, puesto que en este proceso se pretende obtener la declaratoria de anulación parcial de una de las decisiones que se adoptaron en la asamblea general ordinaria de propietarios del Centro Hotelero y de Negocios La Cascada - Torre Caña Brava P.H.,(…) en los casos en que no se discute el derecho de dominio, el certificado de libertad y tradición de un bien inmueble constituye prueba suficiente de la calidad de propietario de quien lo invoca judicialmente, razón por la cual la exigencia de acreditación del título y modo en tales eventos constituye un defecto procedimental por exceso ritual manifiesto interrelacionado con defecto táctico.
(…) En ese contexto, al comprobarse que con el escrito genitor se aportó el certificado de matrícula inmobiliaria de cada uno de los descritos inmuebles, la Colegiatura concluye que con esa prueba bastaba para acreditar la legitimación en la causa por activa, (…)» BIENES > PROPIEDAD HORIZONTAL > IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA > CAUSALES — son susceptibles de ser anuladas las decisiones de la asamblea general de copropietarios que, en el trámite de su expedición o en su contenido, desconozcan el reglamento de propiedad horizontal o los lineamientos legales y reglamentarios «En ese sentido, para la Sala es evidente que la Asamblea Ordinaria de Copropietarios, se refirió de manera expresa a la solicitud presentada por la demandante y que estaba orientada a obtener una compensación de los mayores valores pagados por concepto de expensas ordinarias y extraordinarias de vigencias anteriores al año 2020, resolviéndosele negativamente su pedimento, por lo que le corresponde a la interesada interponer ante la justicia competente las acciones que considere pertinentes en aras de obtener el reembolso de los dineros pagados en exceso.
Ello es así, porque la declaratoria de nulidad de actas de asamblea general de propietarios tiene como teleología la procedencia en los casos en que sean adoptadas decisiones que contraríen las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal, circunstancia que en absoluto se presenta para el asunto en revisión, pues la compañía actora en su disentimiento nunca alegó la desatención de lineamientos legales y reglamentarios, tanto en la forma (convocatoria, quorum deliberatorio y decisorio, entre otros), como aspectos sustanciales (coeficientes de copropiedad), que impliquen la aniquilación de la decisión controvertida, puesto que aflora evidente que los presupuestos de vigencias pasadas se encuentran en firme y en esta ocasión de ninguna manera pueden ser objeto de estudio.
Por consiguiente, la Asamblea General de condóminos del Centro Hotelero y de Negocios La Cascada, en la aludida reunión de 27 de febrero de 2020, jamás desconoció los lineamientos legales y reglamentarios para denegar la petición de compensación en estudio y, por ende, es en otro escenario jurídico que deberá ventilarse la procedencia de ordenar a la procurada a realizar el clamado reembolso».
Fuentes: Ley 675 de 2001 República de Colombia TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL ARMENIA QUINDÍO Magistrado Sustanciador: LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Proceso: Demandante: Demandado: Procedencia: Expediente: Impugnación de actos de asamblea Constructora Centenario S.A. Centro Hotelero y de Negocios La Cascada - Torre Caña Brava Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] Acta No. 02 Armenia, Q., veinte (20) de enero de dos mil veintitrés (2023) Objeto de pronunciamiento La Sala procede a estudiar y definir el recurso de apelación instado contra el fallo de 28 de febrero de 2022, expedido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia.
Se precisa que la sentencia se proferirá por escrito, conforme con lo previsto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 13 de junio de 2022, al advertirse que en trámite de segunda instancia ya se encuentra agotada la etapa de alegaciones. Antecedentes 1.- La Constructora Centenario S.A.S. promovió demanda contra el Centro Hotelero y de Negocios La Cascada -Torre Caña Brava P.H., con el fin de que se decretara la nulitación del acto de aprobación de descuento de los mayores valores pagados por ella, cobro de las expensas o cuotas de administración tasadas a los inmuebles Sala 7 y Local 4 y además, el acto de aprobación de estados financieros y balance de la copropiedad, en lo que atañe a su morosidad; decisiones estas adoptadas en la asamblea general ordinaria de copropietarios ocurrida el 27 de febrero de 2020. 2.- Las peticiones anteriores se fundamentaron en los sintetizados hechos relevantes: LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 2 2.1.- El accionante ente societario es dueño de los inmuebles identificados con folios inmobiliarios 280-164265, 280-164266, 280-164271, 280-164272, 280-164273, 280164274, 280-164295, 280-164296, 280-176550, 280-176555, 280-176568 y 280176569, que son integrantes de la interpelada propiedad Horizontal. 2.2.- Que el 11 de marzo de 2019, en reunión de administración, la señora Marly Cristina Garzón Castro, fue designada como administradora de la colectividad enjuiciada, siendo que a ella se le comunicó que erróneamente se le estaban liquidando las expensas o cuotas de administración, porque los valores cobrados no correspondían a los coeficientes de copropiedad indicados en el respectivo reglamento de propiedad horizontal, entregándole un listado, en el que se discriminaban los mayores y menores montos pagados. 2.3.- Que el 8 de mayo de 2019, solicitó al Consejo de Administración de la mencionada organización, que los mayores valores pagados en los últimos 5 años se utilizaran para el pago de cuotas extraordinarias y mensualidades presentes y futuras, por lo que el 30 del mismo mes y año, se le comunicó que el saldo a favor era de $9’748.638. 2.4.- Que debido a la anterior información, el 11 de julio de 2019 comunicó a la administradora de la procurada que una vez efectuado el cruce de facturas, solo adeudaba la suma de $734.362, por concepto de expensas de administración, rubro que pagó al día siguiente; sin embargo, la convocada continúo remitiendo cuentas de cobro, que para el mes de diciembre de esa anualidad eran de $17’089.638. 2.3.- Que el 27 de diciembre de 2019 consignó la suma de $3’612.000, por expensas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2019, quedando a paz y salvo; no obstante, a la sociedad actora le siguieron presentando cuentas de cobro indebidas, bajo el argumento de desconocimiento de los mayores valores pagados, por insuficiencia de los archivos que componían la contabilidad de la propiedad horizontal. 2.4.- Que el 7 de febrero de 2020, el órgano suplicado remitió convocatoria de Asamblea General, adjuntando como anexo documento denominado “RELACIÓN CUENTAS POR COBRAR”, en la que se le incluía como deudora, por lo que ignoró el saldo a favor y pagos efectuados, motivo por el cual el 12 de febrero consecutivo, presentó derecho de petición, a través del cual solicitó certificación de pagos LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 3 realizados desde los años 2017 a 2020, por concepto de expensas ordinarias y extraordinarias, así como rectificación y actualización del listado de cuentas por cobrar, entre otros aspectos. 2.5.- Que el 27 de febrero de 2020, se llevó a cabo asamblea general ordinaria de copropietarios, en la que jamás se informó sobre los antecedentes relacionados con la existencia del mayor valor pagado a favor de la constructora y a pesar de que se solicitó descuento o cruce de mayores valores, los asistentes a la reunión “entendieron y no aceptaron fue la FIJACIÓN DE UNA CUOTA EXTRAORDINARIA PARA DEVOLVER MAYORES VALORES A CONSTRUCTORA CENTENARIO S.A.S.”, aspecto que fue decidido negativamente por los asistentes, sin que se indicara el quorum que aprobó o improbó la decisión adoptada, razón por la cual se incumplió la regla prevista en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. 2.6.- Que en razón de lo anterior, la asamblea general de propietarios en la mencionada sesión votó asuntos diferentes a los que fueron objeto de petición mediante oficio de 12 de febrero de 2020 y que a la fecha de presentación del libelo el acta de esa reunión no había sido publicada por parte de la administración. 2.7.- Por último, expresó que la entidad compelida, mediante correo electrónico de 1º de julio de 2020, le informó que adeudaba la suma de $32’686.638, lo que reñía con la verdad, máxime que en la cuenta de cobro que le presenta relaciona los inmuebles identificados como Sala 7 y Local 4, que no son de su propiedad y en todo caso estaban excluidos del pago de administración (fls. 3 a 44, archivo 01, cdno juzgado). 3.- La persona jurídica convocada resistió las pretensiones del libelo y postuló las excepciones de mérito que denominó “libertad contractual”, “actas de asamblea debidamente ejecutoriadas” y “ausencia de los requisitos para la prosperidad de las pretensiones”, para lo cual argumentó que la inconformidad de la demandante relacionada con el descuento o cruce de mayores valores debía ser objeto de otro proceso.
Además, expresó que el acta cuestionada estaba ajustada a derecho y la controversia que se suscitó en relación con la manera como se liquidaron las cuotas de la administración en los últimos 5 años se encontraba ejecutoriada, ya que no fue impugnada y, por el contrario, el demandante votó favorablemente el presupuesto y rubro a pagar (archivo 16, cdno juzgado).
LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 4 Sentencia de primera instancia El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, mediante fallo de 28 de febrero de 2022 desestimó la pretensión de nulidad del acto de asamblea aprobada el 27 de febrero de 2020 y, en consecuencia, dispuso el levantamiento de la suspensión provisional de las decisiones allí adoptadas y condenó en costas al ente societario actor en beneficio del organismo enjuiciado.
Para ello, el a quo arguyó, en sinopsis, que se encontraba satisfecho el presupuesto sustancial de legitimación en la causa por activa y pasiva, porque la Constructora Centenario S.A.S., invocó la condición de propietaria de bienes privados de la referida copropiedad y, además, estableció que el máximo órgano de dirección de la entidad jurídica demandada expidió el acto cuestionado.
En ese punto, recalcó que como el objeto del litigio en absoluto versaba sobre el derecho de dominio, este podía acreditarse por medios distintos a la escritura y registro, según lo explicó la Corte Constitucional en sentencia SU454-2016, por lo que los certificados de libertad y tradición expedidos por el registrador de instrumentos públicos y que se encontraban a folios 960 y siguientes del archivo 01 del juzgado, eran suficientes para ello, ya que daban cuenta que la demandante era propietaria de varias unidades privadas en la copropiedad demandada.
De otro lado, expresó que debía desestimarse las pretensiones del libelo porque si bien la actuación objeto de impugnación provenía de la asamblea general de copropietarios de la propiedad horizontal demandada y no transcurrió el término de caducidad, las decisiones impugnadas de ningún modo vulneraban la ley o los estatutos, ya que se cuestionaba la ausencia de votación necesaria para denegar la petición de compensación presentada por la accionante y con las pruebas practicadas se demostró que la alternativa de proyectar una cuota extraordinaria para ser cancelada por los copropietarios y con ello efectuar el cruce de cuentas requerido por la Constructora Centenario S.A.S., no fue aprobada por los copropietarios, que según se indicó al inicio de la reunión representaban un porcentaje del 68.55% de la copropiedad y, por ende, se consideró que hubo quorum para instalar la sesión del órgano supremo de administración de la prenombrada copropiedad, por lo que, según lo adujo, se evidenciaba que la decisión fue adoptada por quienes representaban más de la mitad de los coeficientes, así no se hubiere señalado quienes votaron a favor y en contra.
LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 5 También, manifestó que hubo congruencia entre lo pedido con lo sometido a consideración de la asamblea de copropietarios, porque la descripción de su contenido coincidía con la petición incorporada al acta y que las cuotas cobradas a la demandante entre el año 2014 y 2018, de las cuales se deriva el presunto saldo a favor, fueron fijadas por el órgano de dirección en cada una de esas vigencias, sin reparo alguno, por lo que las mismas cobraron firmeza y, por ende, estaban por fuera del alcance la impugnación propuesta, así como lo relacionado con el cobro de expensas por la Sala 7 y Local 4, ya que la decisión cuestionada de ningún modo hacía alusión a ese tema y de los estados financieros aportados en absoluto se evidenciaba la presunta mora alegada (audio video, archivo 53, cdno juzgado).
Apelación y alegatos en segunda instancia 1.- La parte demandante apeló el fallo de primer grado con el fin de que se revocara y en su lugar, fueran acogidas las súplicas del escrito genitor, puesto que, según se indicó, el juzgador de la causa había desconocido que el representante legal de la copropiedad, confesó que Constructora Centenario S.A.S., había pagado $9’748.638, por concepto de mayor valor de expensas de administración, que solo tuvo conocimiento de ese ese error de la administración en el mes de mayo de 2019, por lo que desde entonces manifestó su interés en recuperar las sumas pagadas en exceso, aunque fuere a título de compensación. Asimismo, recalcó que aquel sentenciador se abstuvo de explicar el mérito que le dio a cada una de las pruebas practicadas y el hecho de que en la asamblea de 27 de febrero de 2020 se denegara la aprobación del pago de los mayores valores pagados, de ningún modo valida o legaliza la intención de usurpar el dinero que le corresponde, pues tiene el derecho legítimo de recuperar el pago de lo no debido, repitiendo contra quien lo recibió, según lo establece el artículo 2313 del Código Civil, por lo que ha este punto se ha ceñido el proceso y nunca a que la decisión de la asamblea fuera adoptada sin el quorum correspondiente o que su pedimento se resolviera con la propuesta de que se proyectara una cuota extraordinaria para ser cancelada por todos los copropietarios y con ello efectuar el cruce requerido, que fue finalmente lo que se sometió a votación. Igualmente, expresó que “para que la copropiedad identificara la existencia de mayores valores pagados tuvo que realizar una revisión en su contabilidad, no obstante lo anterior el Juez señala que el demandante podía establecer el defecto en LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 6 el cálculo de las expensas de los años anteriores con la revisión del coeficiente, todo lo cual demuestra que no hizo la valoración adecuada ya que estos se liquidan por el coeficiente de copropiedad sino por los módulos de contribución ya que se trata de una (sic) régimen de propiedad horizontal mixto” (archivo 58, cdno juzgado). 2.- Ahora bien, la Sala observa que las anteriores alegaciones fueron reiteradas por el extremo recurrente en la oportunidad prevista por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022.
Y, además, reiteró que le ha solicitado a la demandada que le compense con los mayores valores que de manera errónea ha pagado por dicho concepto; sin embargo, este pedimento fue denegado por la asamblea general de la entidad demandada, contrariando el precepto legal de “pago de lo no debido”, demostrado a través del error en el cálculo del monto de las expensas comunes y la confesión que al respecto realizó el representante legal de la aludida propiedad horizontal (archivo 06, cdno Tribunal). 3.- La demandada en trámite de alegaciones en segunda instancia, solicitó que se confirmara la sentencia impugnada, al argüir que era improcedente decretar la nulidad del acta de asamblea general de copropietarios cuestionada, porque se desarrolló conforme a derecho y las decisiones adoptadas se ajustaban a las normas legales y reglamentarias, que son de obligatorio cumplimiento para todos los condóminos. De otro lado, señaló que en absoluto se había acreditado el parámetro sustancial de legitimación en la causa por activa, ya que la sociedad demandante no demostró su condición de propietaria de los inmuebles afectados en la propiedad horizontal, ya que nunca aportó el título que daba cuenta del dominio alegado, como en anteriores pronunciamientos lo ha exigido este Tribunal (archivo 06, cdno Tribunal).
Consideraciones de la Sala 1.- Los presupuestos procesales Concurren en esta controversia los presupuestos procesales, como son la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídica procesal.
Por otro lado, se debe decir que la Sala tiene competencia funcional para desatar la alzada. LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 7 2.- Legitimación en la causa Por corresponder a un análisis oficioso y en razón a que la demandada en la etapa de alegatos de segunda instancia argumentó que se debía desestimar las pretensiones de la demanda por falta de legitimación en la causa por activa, enseguida se analizará este presupuesto sustancial.
Ante todo, debe decirse que la legitimación en la causa es concebida como la facultad o titularidad que le asiste a una determinada persona para exigir de otra el derecho o la cosa controvertida, por ser justamente quien debe responderle, ya que se trata de una cuestión propia del derecho sustancial, cuya ausencia deriva en un fallo adverso a lo perseguido con el pleito, como lo ha adoctrinado la jurisprudencia civil de la Corte Suprema de Justicia (Sentencia de 23 de abril de 2007, rad. 1999-00125-01).
Con esa orientación, debe decirse que el inciso 1º del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, prevé que el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. En tal sentido, para la Sala es evidente que ningún cuestionamiento debía emitirse en torno a que la sociedad demandante se encuentra legitimada y asistida del interés para ejercer la acción de impugnación contra los actos de asamblea general de propietarios y promover la acción, debido a que invoca la calidad de propietaria de varias unidades que conforman la propiedad horizontal accionada y demostró esa condición. Por cierto, se precisa que la accionante aportó de entrada, con el pliego demandatorio, los certificados de tradición de los inmuebles identificados las matrículas 280-164265, 280-164266, 280-164271, 280-164272, 280-164273, 280-164274, 280-164295, 280164296, 280-176550, 280-176568 y 280-176569, referidos a las oficinas 401 y 406, parqueaderos 54, 55, 56, 57, 125, 126, 105 y 102 y cuarto útil uno, de la mencionada propiedad horizontal, documentos expedidos por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia, estableciéndose que la pretensora es propietaria de tales predios (fls. 929 y siguientes, archivo 01, cdno juzgado).
En este punto, cabe explicar que aunque el proceso está desprovisto de la copia de la escritura pública mediante la parte promotora de la litis adquirió los referidos bienes raíces, la carencia de este demostrativo en absoluto conlleva a declarar la falta de LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 8 legitimación en la causa por activa, como de manera equivocada y sin parar mientes lo pretende el órgano rogado, puesto que en este proceso se pretende obtener la declaratoria de anulación parcial de una de las decisiones que se adoptaron en la asamblea general ordinaria de propietarios del Centro Hotelero y de Negocios La Cascada - Torre Caña Brava P.H., que se llevó a cabo el 27 de febrero de 2020, relacionada con el descuento de los mayores valores pagados por la sociedad accionante, cobro de las expensas o cuotas de administración tasadas a los inmuebles Sala 7 y Local 4, que forman parte de la referida copropiedad y además, por la demandante se pretendió que se anulara la aprobación de los estados financieros y respectivo balance.
Por tanto, se establece que el pleito para nada está orientado a demostrar el dominio de los inmuebles que la sociedad precursora adujo son de su dominio, como ocurre con los procesos reivindicatorios, en los que ineludiblemente deberá acreditarse el título y modo de adquisición. De otro lado, se advierte que en la sentencia SU454 de 25 de agosto de 2016, la Corte Constitucional consideró que en los casos en que no se discute el derecho de dominio, el certificado de libertad y tradición de un bien inmueble constituye prueba suficiente de la calidad de propietario de quien lo invoca judicialmente, razón por la cual la exigencia de acreditación del título y modo en tales eventos constituye un defecto procedimental por exceso ritual manifiesto interrelacionado con defecto fáctico.
No obstante, la Sala advierte que en este punto recoge cualquier criterio que en sentido contrario hubiere vertido con antelación, relacionado con el tema en estudio. En ese contexto, al comprobarse que con el escrito genitor se aportó el certificado de matrícula inmobiliaria de cada uno de los descritos inmuebles, la Colegiatura concluye que con esa prueba bastaba para acreditar la legitimación en la causa por activa, pues es evidente que efectivamente cuenta con la titularidad de la relación jurídica material que la habilita para actuar en busca de obtener la reclamación postulada en la demanda.
En consecuencia, se procederá a avalar en este punto, lo dispensado en la providencia confutada. 3.- Examen crítico del caso y respuesta a los demás argumentos de apelación La competencia del ad quem en materia de apelación, la atribuye directamente los recurrentes al determinar los aspectos que no comparten del fallo impugnado, correspondiéndoles sustentar su inconformidad de manera que la temática sometida LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 9 al análisis resulte clara y delimitada para la segunda instancia. En ese contexto, es de acotar que la Sala excluye de estudio y análisis el aspecto relacionado con el defecto en el cálculo de las expensas realizado por el Centro Hotelero y de Negocios La Cascada - Torre Caña Brava P.H., para las vigencias anteriores al año 2020, que fue invocado por la Constructora Centenario S.A.S. en la alzada.
Ello es así, porque la demandante en el libelo jamás controvirtió este aspecto, por lo que resulta palmario que esa solicitud es novedosa, ya que solo se planteó en la alzada, es decir, nunca fue objeto de las pretensiones de la demanda y, por ende, la Superioridad carece de competencia funcional para emitir una decisión al respecto, porque proceder en contrario, desbordaría los confines de la congruencia con afectación directa del debido proceso y el derecho de defensa del demandado.
Bajo la descrita perspectiva, revisados los demás aspectos de disenso contra el fallo impugnado, a la Sala le corresponde establecer si es procedente decretar la nulidad sustancial del acto que decidió denegar la petición de rectificación y actualización de los valores en mora en que presuntamente incurrió la demandante por falta de pago de cuotas de administración y que fue adoptado en la asamblea general ordinaria de copropietarios del Centro Hotelero y de Negocios La Cascada - Torre Caña Brava P.H., realizada el 27 de febrero de 2020.
La respuesta al anterior erigido cuestionamiento jurídico es negativa, como pasa a explicarse: Ante todo, debe decirse que dentro del régimen de propiedad horizontal, los dueños de bienes privados tienen, entre otras prerrogativas, la facultad de impugnar los actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al respectivo reglamento.
En ese orden, de conformidad con el artículo 382 del Código General del Proceso, es factible cuestionar dichas determinaciones y, por ende, corresponde al juzgador realizar un juicio de legalidad frente a las decisiones controvertidas. De otro lado, cabe indicar que de conformidad con el artículo 1º de la Ley 671 de 2001, él tiene como objeto regular “la forma especial de dominio denominada propiedad LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 10 horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás predios comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”, normativa que regula los derechos y obligaciones específicos de los copropietarios de un edificio o conjunto, construido o por construirse, que deberá adoptar un reglamento o estatuto de propiedad horizontal, elevado a escritura pública, el cual regulará las libertades, compromisos y responsabilidades de los sujetos que se someten a ella, entre estas, la obligación de asumir en forma mancomunada los gastos que generen los bienes comunes, a través del pago de expensas comunes o cuotas de administración, entendidas como erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los mencionados bienes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos (arts.3, 4 y 29). Por lo anterior, la escritura pública que contenga el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso, así como las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de la ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto, entre otras disposiciones (art. 5).
A la par de lo anotado, debe tenerse en cuenta que los coeficientes de copropiedad determinarán: (i) la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio, agrupación o conjunto; (ii) el porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, salvo en los casos en que se exija votación nominal; y, (iii) el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando las mismas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento (art. 25).
Por otra parte, habrá de indicarse que la preceptiva en cita, al definir lo módulos de contribución, precisó que son los índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 11 determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto (art. 3). En ese sentido, las expensas comunes, por regla general, se calculan con fundamento en coeficientes de copropiedad; y, excepcionalmente, cuando se trate de edificios o de conjuntos de uso comercial o mixto, esto es, los inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen destinación como vivienda, comercio, industria u oficinas, la ley autoriza que el computo de las expensas comunes se haga con fundamento en módulos de contribución (art. 5 No. 6, 25 y 31).
De otro lado, cabe recordar que la dirección y administración de la propiedad horizontal corresponde a la Asamblea General de Propietarios, al Consejo de Administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto, constituyéndose la primera por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quorum y las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los condóminos, inclusive para los ausentes y disidentes, para el administrador y demás órganos y, en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto (arts. 36 y 37). Al respecto, la Corte Constitucional, en sentencia C-488/2022, consideró que “para ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los copropietarios que la conforman, como tampoco la decisión unánime de los votos de los asistentes a la reunión, en cuanto i) ‘la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad’, ii) ‘tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reunión’, iii) ‘[p]ara ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal se podrá exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto’, iv) [l]as mayorías superiores previstas en los reglamentos se tendrán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la de la mayoría calificada aquí indicada’, y v) las decisiones que se tomen en contravención a las disposiciones sobre quórum y mayorías “serán absolutamente nulas”.
LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 12 Además, enfatizó que la Ley 675 de 2001 concede a la asamblea de codueños atribuciones para decidir la destinación y uso de los bienes privados, amplia el poder decisorio del órgano rector de la copropiedad y convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles, por lo que la única facultad de los condóminos, individualmente considerados, es la relativa a la enajenación y cesión de las unidades independientes.
Realizadas las precedentes bases teóricas y aplicadas al caso de estudio, se itera que en la alzada, la demandante para nada discutió que el acto controvertido y que está relacionado con la denegación de la petición de rectificación y actualización de los valores en mora, por falta de pago de cuotas de administración, que presuntamente incurrió la demandante y respecto de las cuales se pedía la compensación de las expensas ordinarias y extraordinarias pagadas en exceso, en vigencias anteriores al año 2020, hubiere sido objeto de votación con desconocimiento del quórum decisorio, pues así lo precisó en la impugnación al alegar que este aspecto jamás fue objeto de polémica.
Igualmente, se aprecia que tampoco cuestionó que la Asamblea General hubiere desconocido el reglamento de propiedad horizontal con la decisión que adoptó, por lo que la Sala se releva de analizar sobre el particular a la Escritura Pública 701 de 28 de mayo de 2003, otorgada en la Notaría Quinta de Armenia, así como de los instrumentos públicos por medio de los cuales se adicionó y modificó el aludido reglamento de copropiedad.
También, debe tenerse en cuenta que para nada es objeto de debate la forma en que se liquidaron las expensas por parte de la copropiedad, en vigencias anteriores al año 2020, y por las cuales se determinó que la petente constructora Centenario como otros propietarios de unidades privadas del edificio realizaron mayores y menores pagos de cuotas de administración. En ese sentido, la mentada sociedad precursora lo que incoa es que se decrete la nulidad del acto que denegó dicho pedimento, porque realizó un pago de lo no debido, por concepto de expensas ordinarias y extraordinarias antes del año 2020, desembolso que según la convocante, fue desconocido por el interpelado ente, en tanto que, en la asamblea general de 27 de febrero de 2020, en absoluto, explicó los motivos de su solicitud y negó su requerimiento enriqueciéndose a expensas suyas.
LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 13 Al respecto, la Colegiatura advierte que el 6 de febrero de 2020, el implorado Centro Hotelero y de Negocios La Cascada remitió convocatoria para Asamblea General Ordinaria, que se realizaría el 27 del mismo mes y año, en la que se incluyó en el orden del día informe de administración año 2020, presentación estados financieros a diciembre de 2019, presentación y aprobación del proyecto de presupuesto año 2020 y proposiciones y varios, entre otros, a lo cual se adjuntó, como anexos, las cuentas por cobrar a diciembre de 2019, en las que se evidencia los bienes de propiedad de la empresa actora (archivo 143, archivo 01, cdno juzgado).
Por lo anterior, el 12 de febrero de 2020, la Constructora Centenario S.A.S., presentó derecho de petición ante la accionada, en el que solicitó certificar cuáles fueron las expensas ordinarias y extraordinarias de administración realizadas para las vigencias 2017, 2018, 2019 y 2020; además, requirió que le informaran la razón por la que no se habían realizado los ajustes contables que hicieran viable el descuento del saldo a favor que tenía por valor de $9’748.638 y, por ende, procediera a rectificar y actualizar el listado de cuentas por cobrar (fl. 55, archivo 01, cdno juzgado).
El 27 de febrero de 2020, se llevó a cabo a cabo Asamblea General de Copropietarios del órgano rogado Centro Hotelero y de Negocios La Cascada, en la que se dejó, como constancia expresa, que, con la participación de 39 codueños, que representaban el 68,55% de la copropiedad, había quorum para instalar la Asamblea. Además, en el desarrollo de la actuación, específicamente en el punto de Informe de Gestión año 2019, al socializar el estado de la cartera, se expresó que “Respecto de los saldos por cancelar de las unidades 401-402 y parqueaderos de Caña Brava, existe un requerimiento a través de derecho de petición, que sería presentado en proposiciones de la asamblea”.
Con esa orientación, en la etapa de proposiciones y varios, punto a), fue analizada la petición presentada por la demandante el 12 de febrero de 2020, misma que fue adherida como foto al acta controvertida y respecto de la que se expuso, para efectos de ampliar la información, que debía tenerse en cuenta que para la vigencia del año 2019, el Consejo de Administración revisó los coeficientes de copropiedad del Reglamento de Propiedad Horizontal, advirtiéndose que las cuotas cobradas y que correspondían a conceptos por administración, no coincidían con los coeficientes de copropiedad registrados en el reglamento de propiedad horizontal y, por ende, algunas copropiedades se encontraban cancelando un valor inferior o superior al que LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 14 legalmente les correspondía, razón por la cual, la Constructora Centenario, como dueña de varias unidades, solicitó que el saldo a favor pagado se abonara a las cuotas de administración de esa anualidad. Al respecto, el Consejo de Administración expresó que se “declaraba impedido” para aprobar dicha solicitud, ya que involucraba decisiones que habían sido adoptadas en Asambleas anteriores; además, se dejó constancia que una de las alternativas para acceder al pedimento de la demandante, “era proyectar una cuota extraordinaria para ser cancelada por todos los copropietarios y con ellos efectuar el cruce que solicita el propietario Constructora Centenario”, alternativa que no fue aprobada por los condóminos que estaba presentes (fls. 29 a 41, archivo ACTA ASAMBLEA, carpeta 54, cdno juzgado).
Igualmente, se aprecia que el 2 de marzo siguiente, la implorada propiedad horizontal contestó el aludido derecho de petición, entregándole a la interesada la relación de pagos efectuada por la interesada durante los años 2014 a 2018, indicándosele que no existían registros contables sistematizados; además, se le informó que el presupuesto recaudado por la propiedad horizontal era el equivalente a lo que se había ejecutado de acuerdo con lo aprobado en las Asambleas, decisiones que se encontraban debidamente ejecutoriadas.
Igualmente, señaló que la propiedad horizontal no poseía dinero ahorrado y, por ende, su solicitud se había socializado en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios, en la que se propuso estudiar la viabilidad de fijar una cuota extraordinaria en aras de realizar la aludida devolución, “lo que no fue aceptado con el argumento que, por el principio de igualdad, también debían devolver a los demás copropietarios, siendo rechazada la solicitud por la misma asamblea, con el argumento que las actas nunca fueron impugnadas y que los cobros se realizaron en su momento acorde a derecho” (sic), entre otros aspectos (fls. 67 y 68, archivo 01, cdno juzgado).
En ese sentido, para la Sala es evidente que la Asamblea Ordinaria de Copropietarios, se refirió de manera expresa a la solicitud presentada por la demandante y que estaba orientada a obtener una compensación de los mayores valores pagados por concepto de expensas ordinarias y extraordinarias de vigencias anteriores al año 2020, resolviéndosele negativamente su pedimento, por lo que le corresponde a la interesada interponer ante la justicia competente las acciones que considere pertinentes en aras de obtener el reembolso de los dineros pagados en exceso.
LFSL, Impugnación de actos de asamblea. Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 15 Ello es así, porque la declaratoria de nulidad de actas de asamblea general de propietarios tiene como teleología la procedencia en los casos en que sean adoptadas decisiones que contraríen las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal, circunstancia que en absoluto se presenta para el asunto en revisión, pues la compañía actora en su disentimiento nunca alegó la desatención de lineamientos legales y reglamentarios, tanto en la forma (convocatoria, quorum deliberatorio y decisorio, entre otros), como aspectos sustanciales (coeficientes de copropiedad), que impliquen la aniquilación de la decisión controvertida, puesto que aflora evidente que los presupuestos de vigencias pasadas se encuentran en firme y en esta ocasión de ninguna manera pueden ser objeto de estudio.
Por consiguiente, la Asamblea General de condóminos del Centro Hotelero y de Negocios La Cascada, en la aludida reunión de 27 de febrero de 2020, jamás desconoció los lineamientos legales y reglamentarios para denegar la petición de compensación en estudio y, por ende, es en otro escenario jurídico que deberá ventilarse la procedencia de ordenar a la procurada a realizar el clamado reembolso.
Conclusiones generales Con todo lo anterior, se desestiman los dislates exteriorizados por el organismo iniciador del juicio en su apelación de la demandante, lo que por consiguiente da generatriz a la confirmación de la refutada sentencia. Con arreglo a la directriz tipificada por el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso, se procederá a condenar a la entidad apelante y en beneficio de la colectividad rogada, al pago de los gastos y las costas causadas por la tramitación que gestó el mentado recurso.
Las agencias en derecho se liquidarán atendiendo las pautas que estipula el artículo 366 del mismo Estatuto. Decisión En virtud y mérito de lo expuesto anticipadamente, la Sala de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia, “administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley”, Resuelve: Primero. Confirmar el fallo fechado el 28 de febrero de 2022 expedido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso descrito en la referencia. LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
Rad. 63001 3103 003 2020 00096 01 [095] 16 Segundo. Gravar con costas causadas en segunda instancia a la colectividad accionante y a favor de la organización suplicada, las mismas que en su oportunidad serán tasadas y liquidadas. Tercero. Ordenar el retorno del expediente electrónico al lugar de origen, una vez esté en firme la presente decisión. Notifíquese y cúmplase LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Magistrado (63001 3103 003 2020 00096 01) JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Magistrado Magistrado (63001 3103 003 2020 00096 01) (63001 3103 003 2020 00096 01) LFSL, Impugnación de actos de asamblea.
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