Temas OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > PROMESA DE COMPRAVENTA > REQUISITOS — Para que el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles sea válido resulta indispensable que las partes señalen con precisión el momento en que se realizará el acto jurídico prometido y especifiquen la oficina notarial en la que se suscribirá el contrato «En el precario ámbito de validez del precontrato, la ausencia del requisito acabado de explicar, ya sea por ausencia total del pacto o por hallarse la obligación sometida a un plazo o condición indeterminados en el contrato de promesa, provoca su nulidad absoluta, ante el desconocimiento del numeral 3o del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, por dejar indeterminado el momento futuro o por abstenerse de delimitar el periodo o lapso preciso en que debe realizarse el contrato prometido, que, en el caso de la promesa de venta de inmuebles, supone el otorgamiento de la escritura pública como solemnidad ad substantiam actus (Inc. 2o del artículo 1857 del Código Civil), situación que apareja naturalmente especificar la oficina notarial en que se suscribirá tal instrumento, ausencias que si se presenta, aparejan la ineficacia aludida que, por su entidad, lesiona los intereses del orden público.
Por lo contrario, si las partes fijaron debidamente el plazo determinado para la celebración del contrato prometido, el negocio dará lugar a la vigencia de las obligaciones contenidas en el mismo, porque en tal caso, esos compromisos tendrán la eficacia jurídica forzosa, como ley para las partes (art. 1602 C.C.)». OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > RESOLUCIÓN DE CONTRATO > MUTUO DISENSO TÁCITO > REQUISITOS — No cualquier incumplimiento recíproco de las obligaciones contraídas conduce al disenso tácito, es indispensable que la desatención mutua verse sobre el elemento central del contrato prometido «Con soporte en lo anterior, cumple explicar que si bien el simple incumplimiento recíproco no puede juzgarse automáticamente como disenso tácito que conduzca a la disolución del contrato, si la prestación desatendida mutuamente se refiere a la principal que se deriva de la convención, esa conducta omisiva tiende, en general, a mostrar una intención de distracto de las partes respecto del negocio, con mayores veras, si a la falta aludida se suma la inejecución de otra obligación simultánea del pago del saldo del precio.
(…) Para el caso de ahora, rememórese que la obligación principal que origina la promesa de contrato es de hacer, vale decir, la celebración del contrato prometido, regla que referida al precontrato de compraventa de inmuebles, autoriza a predicar que el principal compromiso consiste en el otorgamiento de la escritura pública, se reitera, porque tal solemnidad ad substantiam actus, se requiere como requisito para el perfeccionamiento del citado negocio (artículo 1857 del C.C.), acorde con la naturaleza del bien objeto de la transacción, contexto del que viene que si existe un incumplimiento recíproco y simultáneo de las partes en la comparecencia útil a la oficina notarial y a la asunción del saldo del precio, puede inferirse de ello que han decidido prescindir del vínculo con las secuelas restitutorias consiguientes, máxime si se suma otras conductas dirigidas a mostrar la declinación definitiva del contrato de promesa.
OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > RESOLUCIÓN DE CONTRATO > MUTUO DISENSO TÁCITO > PRUEBA— La no comparecencia de las partes contratantes a la notaría en la fecha y hora acordados comporta el incumplimiento recíproco de la obligación principal de cada uno «Y como ninguno de los contratantes acudió a la Notaría Primera de Armenia ese 28 de diciembre de 2018 a las 8:00 a.m., dicha conducta traduce sin ambages, una conducta omisiva tendiente al distracto, pues de tal ausencia puede inferirse directamente que las partes prescindieron del pacto preparatorio como se deriva del incumplimiento recíproco de la obligación principal de cada uno (otorgamiento de la promesa y pago del saldo del precio), sin que pudiera establecerse ex ante, que habría incumplimiento de uno o de otro, con lo cual, las posibles explicaciones sobre la venta de un inmueble de los prometientes compradores para obtener los recursos para el pago, sería insuficiente para justificar la falta de comparecencia echada menos por la Sala, (…)».
OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > RESOLUCIÓN DE CONTRATO > RESTITUCIONES MUTUAS — El dinero pagado como precio o parte de él debe ser restituido debidamente indexado «Así, cuanto lo primero, se advierte que en punto de las restituciones mutuas de los contratos de promesa de compraventa de inmuebles puede aplicarse extensivamente, mutatis mutandi, el artículo 1932 del C.C., pues en tales casos, suelen anticiparse algunas obligaciones que resultan naturales a la compraventa como el pago del precio o parte de él, como anticipo, antes de la comparecencia notarial, cuyo reintegro resulta indispensable ante el final del acuerdo, dinero que debe restituirse siempre con la indexación respectiva desde su pago hasta la fecha en que se realice su reembolso (…), de manera que solo se estimará completa esa prestación mediante el pago del dinero indexado que el prometiente comprador alcanzó a pagar, en desarrollo del inciso segundo del artículo 1932 del C.C., que dispone con fuerza imperativa, que aquel tiene derecho "para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio"».
OBLIGACIONES > CONTRATOS CIVILES > RESOLUCIÓN DE CONTRATO > RESTITUCIONES MUTUAS — las prestaciones dadas en el marco de la promesa de contrato o en virtud de las obligaciones contraídas en ella deben ser restituidas al estado precontractual «Además de la parte del precio que el prometiente comprador alcanzó a pagar, debe restituirse al prometiente comprador los intereses que pagó sobre el saldo del precio pendiente, pues al derivarse del contrato de promesa, su resolución provoca la pérdida de su fuente jurídica con la consiguiente declinación de su causa, (…) En general, el mismo prometiente comprador conserva el derecho de reclamar las mejoras, es decir, las inversiones que hubiere hecho al predio durante su permanencia en él y que represente una ganancia económica para el propietario, reconocimiento que tiene por propósito restituir las cosas al estado precontractual con fines de innegable equidad patrimonial, todo ello, siempre que aquellas erogaciones aparezcan debidamente probadas, devoluciones que siguen, en lo pertinente, las disposiciones sobre la reivindicación de bienes (arts. 946 a 971 del C.C.) (…)».
Fuentes: artículos 1546, 1602, 1625, 1857, 1932 del C.C., artículo 89 de la Ley 153 de 1887; Sentencias SC 775 de 2021, SC1662-2019, SC3666-2021 CSJ. RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) Armenia, Quindío, trece de marzo de dos mil veintitrés Aprobado en Acta de discusión No. 11 La Sala decide ahora acerca el recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia de 22 de febrero 2022, providencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, que dirimió en primera instancia, el proceso verbal promovido por Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez contra Jorge Javier Torres Varón.
ANTECEDENTES 1. Se demandó inicial y principalmente, que se declarara “la rescisión (sic) por mutuo disenso tácito” (c. 1 PDF 01 fl. 11 e.d.) del contrato de promesa de compraventa firmado el 18 de septiembre de 2017 y el “otrosí” acordado el 19 de septiembre de 2018, entre Jorge Javier Torres Varón con Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez, respecto de la Unidad No. 34 del Condominio Santa María del Pinar, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 280-152765, “cuyos linderos generales y especiales se encuentran contenidos en la escritura pública Nro. 2821 del 02-11 2001 (sic) de la Notaría 5ª de Armenia, por incumplimiento de ambas partes de las obligaciones (sic) contenidas en el mismo (sic) y por la manifiesta intensión (sic) de resindirlo (sic)” (c. 1 PDF 01 fl. 12 e.d.); en consecuencia, solicitó el reintegro de ochenta y dos millones ($82’000.000), debidamente actualizada o indexada con el índice de precios al consumidor, por concepto de dineros anticipados correspondientes al precio, hasta la ejecutoria de la sentencia que lo disponga, también la suma de quince millones ochocientos mil pesos ($15’800.000), por mejoras República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral efectuadas al inmueble; finalmente, los intereses moratorios desde la ejecutoria de la sentencia hasta el pago total de la obligación. Subsidiariamente, pidieron la nulidad absoluta del mismo contrato y el otrosí, celebrados en las mismas fechas, por las partes sobre idéntico predio, “por falta de requisitos formales y sustanciales para su existencia” (c. 1 PDF 01 fl. 13 e.d.), además de similares valores, indexación hasta la ejecutoria del fallo e intereses moratorios desde ese momento hasta el momento del pago de las sumas pretendidas.
El juzgado de conocimiento pidió a los demandantes que aclararan las pretensiones principales y subsidiarias en cuanto la naturaleza de las acciones intentadas, en función de los soportes factuales (auto de 28 de enero de 2020 c. 1 PDF 01 fl. 111 e.d.). En definitiva, los demandantes pretendieron que se declarara “la resolución por mutuo disenso tácito del contrato de promesa de compraventa” (c. 1 PDF 01 fl. 114 e.d.) con la reiteración de los demás elementos presentados originalmente, así como las mismas aspiraciones que se invocaron como secuela de las restituciones mutuas; como subsidiaria, se pidió la declaración de nulidad absoluta del mismo negocio “por falta de requisitos formales y sustanciales exigidos por la ley” (c. 1 PDF 01 fl. 116 e.d.); también insistieron en las peticiones consecuenciales. 2.
Como supuestos fácticos para soportar aquellas aspiraciones, amén de describir el aludido negocio de promesa del cual solicitó la resolución o la nulidad, los demandantes expusieron que las partes pactaron como precio, la suma de cuatrocientos veinte millones de pesos ($420’000.000), pagaderos de la siguiente forma: sesenta millones ($60’000.000) a la firma de la promesa, mientras el saldo se entregaría el 1º de diciembre de 2017, fecha pactada inicialmente para la firma de la escritura pública en la Notaría Quinta de Armenia a las 8:00 a.m.; sin embargo, en esa última ocasión, las partes acordaron prorrogar el plazo para el otorgamiento del instrumento y, en su lugar, se suscribió un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble por el término de seis meses, tenencia que se extendió hasta julio de 2019.
Las partes celebraron el 19 de septiembre de 2018 un “otrosí”, para modificar las cláusulas primera y séptima del contrato de promesa, acto en que se fijó como nueva fecha para la firma de la escritura pública el “28 de diciembre a las 8 a.m.” y ampliaron “el plazo de la venta hasta el 31 de diciembre de 2018, como también pagar Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 2 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral adicionalmente la suma de $2’000.000 de (sic) intereses del valor adeudado de la compraventa, es decir, que el promitente comprador continúa pagando al promitente vendedor la suma de $1’600.000 por el canon de arrendamiento mensual los primeros 5 días de cada mes y la suma de $2’000.000 por concepto de intereses del valor adeudados (sic) en los últimos cinco días de cada mes, iniciando este pago de intereses en el mes de septiembre del 2018, hasta que se culmine el plazo pactado o se legalice la venta” (c. 1 PDF 01 fl. 15 e.d.).
Ninguna de las partes acudió a la notaría, sin que se hubiera indicado el año correspondiente al “28 de diciembre”, ni la oficina notarial en que debía realizarse la comparecencia. El demandado no se allanó a cumplir con su obligación de realizar la compraventa en ningún día del mes de diciembre de 2018, tampoco “adquirió la cuota parte del bien de marras que aparece a nombre de Victoria Eugenia Jaramillo Gutiérrez o por lo menos haber recibido un poder para transferir el dominio del bien para el cumplimiento de las obligaciones adquiridas” (c. 1 PDF 01 fl. 16 e.d.).
Los demandantes pagaron el valor mensual de $2’000.000 por intereses a partir de septiembre de 2018 hasta julio de 2019, con lo cual alcanzaron a entregar un total de $22’000.000, que consignaron a la cuenta de Victoria Eugenia Jaramillo Gutiérrez, esposa del demandado por solicitud de este. Desde que recibieron el inmueble, los demandantes hicieron mejoras al predio por valor de $15’800.000, en tanto remodelaron los baños, la cocina, pintura, reparación de humedades, labores que se ejecutaron antes de la celebración del contrato de arrendamiento.
Las partes decidieron dejar sin efectos el contrato de promesa y terminar el de arrendamiento, por lo cual, los demandantes entregaron el inmueble, el 28 de agosto de 2019. 3. El demandado resistió las pretensiones de todo orden; a pesar de ello, admitió que mediante el apoderado general de nombre Óscar Iván Jaramillo Gutiérrez suscribió el 18 de septiembre de 2017 una promesa de contrato de compraventa con Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez, también aceptó que el precio acordado fue el que aparece en el hecho tercero de la demanda; explicó que debido a los inconvenientes económicos de los compradores acordaron una Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 3 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral modificación del negocio en cuanto a su plazo y celebraron un contrato de arrendamiento por el término de seis meses, a partir del 1º de diciembre de 2017 y hasta el 31 de mayo de 2018, “lo que permite concluir entonces que mi representado siempre con la intención de celebrar el contrato de promesa terminó extendiendo el plazo inicialmente pactado del contrato de arrendamiento, situación que se prorrogaría hasta el día 31 de julio de 2019, fecha en que se le restituiría el inmueble por imposibilidad del mismo demandante de cumplir con el pago de la obligación principal fundada en (sic) promesa de compraventa” (c. 1 PDF 05 fl. 5 e.d.).
Acerca de la indeterminación “para solemnizar la promesa”, el demandado expuso que la misma “quedó solemnizada desde el 18 de septiembre de 2017, momento en que se suscribió” (ibídem); tampoco admitió la indeterminación de la compraventa, porque “el plazo para la suscripción de la escritura pública se amplió, dejando como límite el 31 de Mayo (sic) de 2018 fecha en la que se vencería el ya mencionado contrato de arrendamiento, en dicha fecha debía entonces firmarse la respectiva compraventa y terminarse de pagar el precio del inmueble” (c. 1 PDF 05 fls. 5 y 6 e.d.); sin embargo, adujo que debido nuevamente a inconvenientes de tipo económico por parte de los compradores “se decidió suscribir otrosí (sic) entre las, donde (sic) se modificaron las cláusulas Primera, Segunda y Séptima de la promesa de compraventa inicial y también se adicionaría una cláusula denominada ‘Prórroga’” (c. 1 PDF 05 fl. 6 e.d.), tales modificaciones servirían para plasmar en su integridad, los linderos y la tradición del inmueble y respecto de la cláusula séptima “se dejó establecido que tanto el promitente comprador como el promitente vendedor pactaron como fecha límite de suscripción de la compraventa, el día 31 de Diciembre (sic) de 2018, quedando como lugar, la Notaría Primera de Armenia (Q.)” (c. 1 PDF 05 fl. 6 e.d.), además aceptó el pacto de $2’000.000 por concepto de intereses sobre el saldo del precio del inmueble, desde septiembre de 2018 y la continuación del pago de las rentas por $1’600.000.
En cuanto a la cláusula de prórroga, “se dejó establecido que sólo (sic) podría prorrogarse el término para el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el otrosí, cuando las partes lo acordaran por escrito y dicha modificación debía realizarse por lo menos con 2 días hábiles de anticipación al término señalado para el otorgamiento de la escritura pública, lo que denota que no había prórroga sin verificarse el pago del excedente adeudado” (c. 1 PDF 05 fl. 6 e.d.); en resumen, aceptó que inicialmente el plazo para realizar la escritura pública se pactó para el 1º de diciembre de 2017, luego se acordó el contrato de arrendamiento hasta el 31 de mayo de 2018, para luego Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 4 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral suscribir el “otrosí” con fuerza modificatoria de la promesa, en que se estableció como nueva fecha, el 28 de diciembre de 2018 a las 8:00 a.m. en la Notaría Primera de Armenia, para afirmar que los compromisos de tracto sucesivo fueron el pago de la renta mensual y de los intereses, que ascendían juntos a un total de $3’600.000 mensuales, “hasta el momento de suscripción de la respectiva escritura pública de compraventa” (c. 1 PDF 05 fl. 7 e.d.).
Sostuvo que los demandantes incumplieron el contrato de promesa, pues nunca pagaron los $360’000.000 del saldo del precio, ni asumieron cumplidamente las rentas mensuales, ni el mes de agosto de 2019; además, expuso que las modificaciones al plazo, significaban una “condescendencia extrema por parte del demandado” (c. 1 PDF 05 fl. 7 e.d.), para llevar a cabo el negocio, a pesar de las dificultades de los compradores, cuya acusación de incumplimiento desconoce la buena fe contractual, sin que la ausencia de la copropietaria del bien en la firma de la promesa, pudiera erigirse como base de la resolución, porque el compromiso del mandatario era que ella comparecería a la firma de la escritura, en virtud de que la promesa de bien ajeno es válida.
Respecto de las mejoras, el demandado invocó la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, que desconoce dicho reconocimiento para las realizadas sin consentimiento del arrendador. Finalmente, aceptó que se había negado a restituir lo que ha recibido de los demandantes, pero lo justifica con que el pago inicial de $60’000.000 se entregó a título de arras, que podían retenerse en caso de incumplimiento, que se presentó por la falta de pago del saldo del precio; tampoco hay lugar al reclamo de mejoras desautorizadas, además de los beneficios recíprocos que obtuvieron las partes, derivados de la celebración de la promesa.
Con fundamento en las anteriores narraciones, el demandado planteó como medios defensivos, el cumplimiento por parte del promitente vendedor y por parte del promitente comprador, temeridad o mala fe, además, excepción de contrato no cumplido, cobro de lo no debido y la genérica (c. 1 PDF 05 fls. 2 a 16 y pruebas 17 a 24 e.d.). 4. A pesar de que la contestación fue inadmitida mediante auto de noviembre de 2020 (c. 1 PDF 08 fls. 1 y 2 e.d.), las manifestaciones contenidas en ella, conservaron validez, pues el demandado cumplió los requerimientos del despacho (c. 1 PDF 11 fls. 2 y 3 e.d.), como fue acogido por el mismo funcionario en auto de 26 Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 5 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral de mayo de 2021 (c. 1 PDF 20 fls. 1 y 2 e.d.), decisión que se mantuvo enhiesta, luego del recurso de reposición presentado por los demandantes (c. 1 PDF 21 fls. 2 y 3 e.d.), mediante auto de 3 de agosto de 2021 (c. 1 PDF 23 fls. 1 a 4 e.d.). 5.
El juzgado denegó las pretensiones de la demanda, tras atribuir sentido a la demanda como una pretensión principal de rescisión (sic) por mutuo disenso tácito y la anulación como subsidiaria, solo que, al estudiar los requisitos sustanciales de la primera aspiración, encontró que resultaba imperativo definir adelante la suerte de la subsidiaria, a más que, en todo caso, mantenía la facultad oficiosa otorgada por el artículo 1742 del C.C., a cuyo propósito, citó el artículo 1611 ibidem, para definir que la ausencia de alguno de los requisitos allí previstos acarrearía la nulidad absoluta.
En ese contexto, el juez apreció conjuntamente el contrato de promesa inicialmente suscrito por las partes y el denominado “otrosí”, de manera que, según el funcionario, en el primer documento faltaron los linderos del predio prometido en venta y había indefinición del momento para celebrar ese acuerdo, ausencias que fueron superadas en el segundo acto, en especial, respecto de la fecha del contrato prometido, pues en relación con la hora y la notaría, ya se habían pactado con anterioridad, todo en desarrollo de las normas interpretativas señaladas en el artículo 1620 y 1621 del C.C., elementos con los que otorgó validez del pacto de promesa.
Tuvo en cuenta también, el contrato de arrendamiento firmado el 1º de diciembre de 2017 entre las mismas partes, que encontró armonioso con la promesa, porque se pactó por seis meses a partir de entonces, en previsión de que no se celebrara la venta y se solicitara la prórroga, tiempo en el cual, el promitente comprador podría ocupar mientras tanto, el bien inmueble en calidad de arrendatario.
El juzgador denegó el mutuo disenso tácito, tras argumentar que era insuficiente con el simple incumplimiento de ambas partes, porque corresponde al actor demostrar fehacientemente las conductas orientadas a finiquitar el contrato, además de los actos de incumplimiento recíproco que permitieran predicar la categoría analizada. En ese contexto, el funcionario expresó que existen varias consignaciones del demandante en la cuenta de la demandada, efectuadas el 28 de septiembre de 2018, 29 de octubre de 2018, 29 de noviembre de 2018. 24 de diciembre de 2018, 25 de enero de 2019, 25 de febrero de 2019, 29 de marzo de 2019 26 de abril de 2019, 28 de mayo de 2019, 28 de junio de 2019 y 31 de julio de 2019, todas ellas realizadas Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 6 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral con posteridad a los términos fijados para llevar a cabo la venta, que, a ojos del juez, permitían inferir la intención de persistir en el convenio de promesa e impedía calificar la ausencia de las partes en la notaría como un declive de su voluntad.
Agregó que, según las declaraciones de Luis Eduardo Martínez Avilés, Martha Isabel Rodríguez Vásquez y Jorge Javier Torres Varón y los testimonios de William de Jesús Moreno, Jazmín Ivonne Arias de Moreno y Óscar Iván Jaramillo Gutiérrez, el incumplimiento del demandante se produjo porque no pudo vender un inmueble en Bogotá, cuyos recursos se destinaría al pago del predio prometido en venta, vicisitud que provocó las sucesivas prórrogas del plazo para celebrarla (c. 1 video 32 min. 1:01 a 22:07 e.d.). 6.
Los demandantes propusieron recurso de apelación contra la anterior providencia con la manifestación de que presentarían los reparos concretos dentro de los tres días siguientes a la audiencia (c. 1 video 32 min. 22:18 a 22:40 e.d.), impugnación concedida por el juzgado a quo (c. 1 video 32 min. 23:25 a 23:56 e.d.). Los demandantes concordaron con el fallo, respecto del orden en que se despacharon las pretensiones, es decir, en primer lugar, la nulidad de la promesa por la indeterminación del momento y lugar en que se llevaría a cabo el contrato prometido, pero sostuvieron que, en la cláusula sexta de la promesa original, se había pactado que la escritura se correría el 1º de diciembre de 2017 a las 8:00 a.m. en la Notaría 5ª de Armenia, mientras en el “otrosí”, sería el “28 de diciembre a las 8:00 a.m.” en la Notaría Primera de Armenia, pues acordaron ampliar “el plazo de venta” hasta el 31 de diciembre de 2018.
La discordancia también se dirige a que el contrato de arrendamiento que celebraron las partes no solventa la causal de nulidad por indeterminación de la fecha y lugar de cumplimiento, porque el demandando conservó una considerable suma de dinero de los demandantes y la propiedad del bien prometido, aspecto que violenta los principios de equidad, equilibrio contractual y buena fe, de donde también infirieron los apelantes la causal de nulidad invocada en la demanda.
Frente a la segunda pretensión estudiada, reprochó que se interpretara la demanda como una rescisión por mutuo consentimiento, pues el escrito inicial habló con precisión de resolución por mutuo disenso tácito; además, los demandantes – a Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 7 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral instancias del juzgado – aclararon la pretensión en el sentido de pedir la “resolución por mutuo disenso tácito porque hubo incumplimiento de ambas partes de las obligaciones contenidas en el contrato de promesa” (c. 1 PDF 35 fl. 9 e.d.).
A continuación, procuró un análisis del proceder de las partes dirigidas a mostrar la conducta de desistir del contrato, sin discutir que existieron unos acuerdos que acreditarían la intención de realizar el contrato de compraventa en fecha posterior al mes de diciembre de 2018, pero, según los apelantes, para el momento en que se presentó la demanda, - 16 de diciembre de 2019 -, las partes de común acuerdo habían decidido terminar con la relación contractual, según las conductas y omisiones orientadas al finiquito del vínculo, como se relató en la demanda.
Protestaron los impugnantes porque los interrogatorios y testimonios se analizaron sin contexto, porque las mismas partes reconocen que previo a las fechas determinadas para la firma de la escritura pública “acordaron aplazar en ambas oportunidades la fecha para tal efecto” (c. 1 PDF 35 fl. 7 e.d.), sin que se hubiere fijado otra, luego de diciembre de 2018, luego no hubo incumplimiento de ninguna de las partes al dejar de asistir a la notaría. Para los apelantes, ambas partes mantuvieron el acuerdo de realizar el negocio sin precisar la fecha para solemnizarlo, pues suscribieron el contrato de arrendamiento, pero luego los prometientes vendedores pidieron la restitución del predio, porque había salido otro comprador, entrega a la que procedieron los prometientes compradores, luego de la falta de comparecencia de las partes a la notaría y el final del contrato de arrendamiento demuestra de donde vendría el mutuo disenso.
Durante el término para sustentar en segunda instancia, los censores invocaron la sentencia SC3666-2021 de 25 de agosto de 2021, Exp. No. 2012-00061 para esclarecer el sentido de las pretensiones de resolución por mutuo disenso tácito (c. 2 PDF 09 fls. 14 a 16 e.d.). CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 1. Los presupuestos procesales concurren cabales a esta controversia, pues aparecen la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 8 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen todos los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal. 2. La competencia del Tribunal está demarcada por los argumentos de los apelantes (art. 328 del C.G.P.), en cuanto a los extremos en que estos delinean sus inconformidades; en general, si los recurrentes limitan la crítica a algunas zonas del litigio que exponen en los reparos concretos, las demás estarían vedadas para el juzgador de segundo grado, a pesar de que en la sustentación, se extiendan más allá de la materia impugnada inicialmente, pues en tal caso, esos perfiles deben excluirse de la polémica ante la Corporación sentenciadora.
En ese contexto, asoma pacífico el orden en que se despacharon las pretensiones, es decir, primero, la nulidad de la convención por indeterminación del negocio prometido, que, dicho sea de paso, era la secuencia natural y lógica con que debieron proponerse las aspiraciones, pues en cualquier caso, las acciones que emergen de las prestaciones del contrato requieren de la validez jurídica de este, en tanto dichos reclamos tienen como soporte la obligatoriedad de las cláusulas; de otro lado, tampoco hay debate sobre la celebración por escrito del pacto de promesa llevado a cabo el 18 de septiembre de 2017, lo mismo que las modificaciones introducidas al mismo por un pacto que denominaron las partes “otrosí”, que contiene los linderos del inmueble, el acuerdo sobre el momento y lugar para solemnizar la escritura pública (que se analizará más adelante); tampoco hubo debate acerca de la inasistencia de las partes a la notaría el 28 de diciembre de 2018.
Ninguna polémica suscitó la entrega de sesenta millones de pesos ($60’000.000), como pago inicial de la venta prometida, que los demandados aceptaron, así como la firma de un contrato de arrendamiento desde el 1º de diciembre de 2017 y el pago de las rentas mensuales por un millón seiscientos mil pesos (1’600.000), causados hasta la restitución voluntaria del inmueble a los prometientes vendedores, ocurrida en agosto de 2019, pues tal pacto de tenencia se prorrogó tácitamente hasta entonces, a pesar de que inicialmente se había acordado solo por seis meses; tampoco existe recriminación acerca del pago de intereses sobre el saldo del precio y que fue recibido por el demandado, todo lo cual carece de reproches en segunda instancia. Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 9 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral Ninguna protesta subsiste acerca del pago de algunos meses de intereses sobre el saldo del precio, réditos que las partes calcularon en la suma de dos millones de pesos ($2’000.000), que los demandados admitieron en las cuotas correspondientes a algunos meses, quedando pendiente, en la eventualidad de requerirse, establecer el número de instalamentos que recibieron mediante consignación bancaria. 3.
Problemas jurídicos principales: (i) ¿El negocio de promesa de compraventa, incluido el “otrosí” invocados en la controversia de ahora, resulta nulo por falta de determinación de la fecha para llevar a cabo el contrato prometido? En caso negativo, (ii) cuál es la naturaleza de la otra pretensión emprendida por los demandados acorde con la interpretación de la demanda y; una vez dilucidado tal asunto, definir si concurren los elementos para despachar favorablemente la aspiración resultante y las secuelas derivadas de la misma. 4.
Tesis de la Sala: La promesa de contrato de compraventa y el “otrosí” invocados por los demandantes contienen sendas épocas en que se llevaría a cabo el contrato prometido en los diferentes momentos relevantes de la relación negocial; los demandantes pretendieron, además, la resolución del contrato por mutuo disenso tácito, categoría que se presentó ante la conducta omisiva de las partes al dejar recíprocamente de lado, el cumplimiento de las obligaciones más importantes de cada uno, originadas en la promesa, situación que dará lugar a la aplicación de las restituciones mutuas. 5.
Argumento principal 5.1. Premisa normativa Los requisitos de eficacia del contrato de promesa El Código Civil original omitió la caracterización -tipificación- de la promesa de contratar, pues apenas estableció las condiciones generales de validez para dicho negocio-medio, que se ha catalogado como un precontrato, utilizado para asegurar las expectativas de las partes, de cara a la celebración de otro pacto que no pueden firmar inmediatamente, dadas ciertas complejidades con que suele desarrollarse la negociación o el cumplimiento de ciertas cláusulas como el pago del precio o el otorgamiento de la escritura pública que agote la función del clausulado preparatorio.
Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 10 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral Así, solo con la entrada en vigencia del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el artículo 1611 del Código Civil1, la legislación determinó que la “promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes…”, para luego establecer como tales, aplicables a las promesas de compraventa de bienes inmuebles, que el negocio conste por escrito (solemnidad), que el contrato prometido no sea de aquellos jurídicamente ineficaces, que se pacte un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido y que este se determine que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, postulados que muestran la excepcionalidad de la eficacia normativa del negocio comentado, al punto que la consecuencia de la omisión de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, como se deriva del inciso primero del artículo 1741 del Código Civil.
En lo pertinente al episodio de ahora, el tercero de los requisitos aludidos, es decir, que la promesa “contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, impone a los contratantes señalar con precisión el momento en que se realizará el contrato prometido, cláusula que supone el pacto con la modalidad de plazo o la condición determinada, de manera que se despeje cualquier incertidumbre respecto del cuándo se efectuará el dicho convenio propuesto.
Según la jurisprudencia inveterada de la Corte, el “Código emplea la palabra época en dos sentidos. En la mayoría de las veces (Arts. 92, 400, 799, 1551 y 1882) la usa en su acepción tecnológica de instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular o medir la duración del mismo tiempo.
En otras ocasiones (Arts. 97, 108 y 215) la toma en el significado de intervalo, periodo o espacio de tiempo. El expresado ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153 de 1887 la emplea en la primera de las acepciones anotadas, o sea como sinónima de instante o momento. De manera que en dicho precepto la expresión ‘fijar la época’ equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida.
No se opone, sin embargo, a la índole provisional del contrato de promesa entender el vocablo época en el sentido vulgar de espacio más o menos prolongado, como un día, una semana, un mes o un año, para admitir la fijación de un período de esta clase de época de la celebración del contrato, con tal que se lo designe y delimite en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna sobre el 1 El texto de la norma original rezaba: “La promesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligación alguna”.
Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 11 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral cuándo de esa celebración” (Sent. Cas. Civ. de 1º de junio de 1965, G.J. CXI, CXII, 135)2. En ese mismo contexto, cuando la norma comentada se refiere a las modalidades de plazo o condición y agrega que se requiere la “época” en el sentido explicado, debe entenderse que, en uno y otro caso, se trata de plazo o condición determinados, pues hay que recordar que el plazo o término, se refiere al hecho futuro y cierto que despunta el nacimiento o extinción de las obligaciones, mientras la condición es un hecho futuro e incierto del cual depende cualquiera de las situaciones jurídicas anotadas (suspensiva o resolutoria) (Art. 1536 del C.C.), de donde viene que resulta insuficiente para encontrar cabal el requisito mencionado, que las partes acudan a plazos o condiciones, sin definir cuándo tales hechos (inciertos o ciertos) podrían ocurrir u ocurrirán. Así, en el caso de los plazos mediante fechas y horas, ninguna polémica tendría cabida, pues naturalmente, se trata de un hecho futuro y cierto respecto del cual ninguna duda existe de que llegará en un solo momento, mientras si se trata de la incertidumbre de la condición, para los efectos de la promesa, ella deberá confinarse, restringirse o limitarse en el tiempo, de manera que se sepa que, si habrá de acontecer, solo podrá hacerlo dentro de un espacio definido en el tiempo, que corresponde al concepto de condición determinada (art. 1539 del C.C.), de manera que el pacto acerca de la modalidad explicada, tiene que aparecer nítida en la negociación de las partes, que si bien pueden modificarla o reformarla a posteriori de la celebración de la promesa, dicha estipulación debe siempre permanecer definida en los casos en que ocurran aquellos cambios en la formulación del acuerdo al respecto, siempre con la mirada en el único momento en que se ha celebrado el contrato preparatorio, imagen que permite establecer su presencia o ausencia, sin importar el desarrollo concreto de la ejecución del negocio jurídico mencionado.
En el precario ámbito de validez del precontrato, la ausencia del requisito acabado de explicar, ya sea por ausencia total del pacto o por hallarse la obligación sometida a un plazo o condición indeterminados en el contrato de promesa, provoca su nulidad absoluta, ante el desconocimiento del numeral 3º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, por dejar indeterminado el momento futuro o por abstenerse de delimitar el periodo o lapso preciso en que debe realizarse el contrato prometido, que, en el 2 En el mismo sentido, las sentencias de casación civil de 18 de septiembre de 1986, G.J. CLXXXIV, número 2423.
Pág. 283, de 22 de abril de 1997, Exp. No. 4461 y SC5690-2018 de 19 de diciembre de 2018. Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 12 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral caso de la promesa de venta de inmuebles, supone el otorgamiento de la escritura pública como solemnidad ad substantiam actus (Inc. 2º del artículo 1857 del Código Civil), situación que apareja naturalmente especificar la oficina notarial en que se suscribirá tal instrumento, ausencias que si se presenta, aparejan la ineficacia aludida que, por su entidad, lesiona los intereses del orden público3.
Por lo contrario, si las partes fijaron debidamente el plazo determinado para la celebración del contrato prometido, el negocio dará lugar a la vigencia de las obligaciones contenidas en el mismo, porque en tal caso, esos compromisos tendrán la eficacia jurídica forzosa, como ley para las partes (art. 1602 C.C.). 5.2. Premisa fáctica Determinación del contrato prometido El negocio de promesa de compraventa y el “otrosí”, invocados en la controversia de ahora, contienen una fecha cierta que descarta la indeterminación del negocio preparatorio, pues vistos los documentos allegados para comprobarlos (c. 1 PDF 01 fls. 23 y 26; c. 1 PDF 01 fls. 33 a 35 e.d.), permiten derivar que ninguna carencia del requisito aludido se advierte, porque tales pactos delimitaron el aspecto temporal de la promesa, presencia que estructuralmente elimina el planteamiento de la censura en este aspecto.
Así, el expediente muestra que las partes tuvieron dos momentos relevantes en que acordaron la cláusula relacionada con el plazo o condición determinada, oportunidades que encuentran una estipulación que obedece cabalmente la disposición sobre el plazo determinado. - En un primer momento, se tiene un contrato de promesa que se suscribió el 18 de septiembre de 2017, mediante el cual, Jorge Javier Torres Barón (por apoderado - c. 1 PDF 01 fls. 27 a 32 e.d.-) prometió en venta el inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 280-152765 por la suma de cuatrocientos veinte millones de pesos ($420’000.000), de los cuales se anticiparon sesenta millones ($60’000.000), negocio en que se pactó como cláusula sexta, que la escritura con que 3 Sents.
Cas. Civ. de 8 de octubre de 1913, G.J. T. XIII, pág. 290; 19 de agosto de 1935, G.J. T. XLII, 372; 15 de febrero de 1940, G.J. T. LIX, pág. 71; 28 de agosto de 1945, G.J. T. LIX, 424, citadas por Sent. Cas. Civ. SC2468 de 29 de junio de 2018, Exp. No. 2008-00227. Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 13 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral se realizaría el contrato prometido, se otorgaría “en la Notaría Quinta del círculo (sic) de Armenia Q., el 01 (sic) de diciembre de 2017 a las 8:00 a.m.” (c. 1 PDF 01 fl. 23 e.d.), estipulación que, sin duda, arroja un característico plazo determinado, pues se trata de una fecha precisa, que además se precisa en cuanto a su hora y lugar para llevar a cabo el negocio, por lo tanto puede inferirse macizamente que se fijó la época en que había de celebrarse el contrato prometido, al punto que se determinó la ocasión de tal suerte, que solo faltaba la realización de esa solemnidad legal.
Con todo, el precontrato estableció la posibilidad de prórroga de dicho término, de manera que en la cláusula séptima, las partes previeron que “sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el otorgamiento de la escritura pública, dicha prorroga (sic) no podrá superar los seis meses (6) (sic).
Parágrafo. Si al 01 de diciembre del presente año, no se perfecciona la venta y se solicita la prorroga (sic), el promitente comprador podrá ocupar el bien inmueble en calidad de arrendatario, hasta el término de la prórroga, para lo cual se realizaría el contrato correspondiente” (c. 1 PDF 01 fl. 23 e.d.). La anterior estipulación y la aplicación práctica que de ella hicieron los contratantes, para nada altera la conclusión de validez largada inicialmente, primero, porque el momento en que debe juzgarse la concurrencia de los requisitos del contrato de promesa, es aquel en que suscribió tal negocio, y segundo, porque el pacto trascrito apenas actúa como una previsión que ratifica el momento para llevar a cabo el negocio -1º de diciembre de 2017-, aunque actúa como un dispositivo para permitir la extensión válida del plazo, si así se acordara y siempre que se celebrara un contrato de arrendamiento con pago de renta mensual, negocio de tenencia que desde luego carece de vínculo directo con la validez de la cláusula de plazo determinado, cuya legalidad ya estaba definida enantes, máxime que el negocio de tenencia tenía por propósito justificar la presencia de los prometientes compradores en el predio, con independencia del requisito explicado de la promesa.
En ese contexto contractual, las partes admitieron que habían suscrito antes de llegar el 1º de diciembre de 2017, un contrato de arrendamiento por seis (6) meses (hecho cuarto de la demanda - c. 1 PDF 01 fl. 14 e.d.), hecho admitido, en lo pertinente, por los demandados (contestación de la demanda c. 1 PDF 05 fl. 4 subsanado en otros aspectos c. 1 PDF 11 fls. 3 y 4 e.d.), negocio de tenencia que, además, se aportó con la demanda (c. 1 PDF 01 fls. 44 a 46 e.d.), mediante el cual, Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 14 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral las partes prescindieron del primer plazo determinado acordado ya en la cláusula sexta de la promesa, sin que tal pacto de arrendamiento, se insiste, tuviera entidad alguna para anular una cláusula que había despuntado cabal desde el inicio del precontrato de promesa.
Ahora, dentro del contrato de arrendamiento por seis (6) meses sobre el mismo inmueble se acordó una renta mensual de un millón seiscientos mil pesos ($1’600.000) (c. 1 PDF 01 fls. 44 a 46 e.d.), que validó la ocupación del promitente comprador como arrendatario durante ese lapso, con base en la promesa que citó como antecedente de aquel (cláusula tercera, décima, décima primera, décima octava y vigésima – contrato de arrendamiento - c. 1 PDF 01 fls. 44 y 46 e.d.), sin que ninguna de ellas aludiera al futuro del negocio de promesa, pues el arrendamiento operó como una etapa de vacancia en la relación contractual, que luego se retomó en el documento que se estudia enseguida. - En un segundo momento, las partes celebraron el documento que denominaron “otrosí”, como se relató en la demanda (hecho sexto - c. 1 PDF 01 fl. 15 e.d.-) y admitieron los demandados (contestación al hecho sexto, admitido en cuanto a la firma del otro sí y su contenido – c. 1 PDF 05 fl. 6 e.d.-), acto que se aportó con el libelo y en que se puede apreciar la modificación o adición de la promesa (c. 1 PDF 01 fls. 33 a 35 e.d.), en lo pertinente, se retomó la cláusula de otorgamiento de la escritura, que reza: “La escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría Primera del círculo de Armenia Quindío el 28 de Diciembre (sic) a las 8:00 A.M. El PROMINENTE (sic) VENDEDOR Y EL PROMITENTE COMPRADOR, han acordado ampliar el plazo de venta hasta el 31 de diciembre de 2018, como también pagar adicionalmente, la suma de $2.000.000 de intereses del (sic) valor adeudado de la compraventa, es decir que el PROMITENTE COMPRADOR continúa pagando al PROMITENTE VENDEDOR la suma de $1.600.000 por el canon de arrendamiento mensual los primeros 5 días de cada mes y la suma de $2.000.000 por concepto de intereses del valor adeudado los últimos 5 días de cada mes, iniciando este pago de intereses en el mes de septiembre de 2018, hasta que culmine el plazo o se legalice la venta” (mayúsculas originales) (c. 1 PDF 01 fls. 34 y 35 e.d.).
La anterior transcripción deja ver que la estipulación que reemplazó el pacto sobre el otorgamiento de la escritura pública, resulta acorde con las previsiones legales Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 15 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral de definir el plazo determinado, pues sin mucho esfuerzo se advierte la presencia del elemento, si se tiene en cuenta que se fijó nueva y cabalmente la época en que se celebraría el contrato prometido, al decir que sería a las 8:00 a.m. del día 28 de diciembre de 2018 en la Notaría Primera del círculo de Armenia Quindío, pues a pesar de que inicialmente solo se mencionó el “28 de diciembre”, ninguna otra interpretación podría caber del contexto de la misma cláusula, sino que las partes acordaron “ampliar el plazo de venta hasta el 31 de diciembre de 2018”, luego el 28 de diciembre no podría referirse a otro año distinto del 2018, con lo cual inequívocamente se aludía a esa “única hora, día y notaría”, componentes que descartan las alegaciones de los recurrentes acerca de la indeterminación del pacto, ausencia que se niega a tomar cuerpo, pues visto el “otrosí”, nuevamente se advierte un convenio que cumple con los requisitos de la época en que debería llevarse a cabo el contrato prometido, pues tan solo faltaría esa solemnidad, para la cual se fijó con certeza la ocasión de su ocurrencia futura.
En consecuencia, la promesa de contrato de compraventa y el “otrosí” invocados por los demandantes contienen sendas épocas en que se llevaría a cabo el contrato prometido en los diferentes momentos relevantes de la relación negocial, de donde se sigue la validez del contrato de promesa y la secuela de confirmatoria de la decisión de primer grado, que atañe con la nulidad de las convenciones mencionadas. 5.3.
Premisa normativa Interpretación de la demanda El libelo sigue siendo el acto de postulación más importante del demandante, pues en el mismo se ejerce el derecho de acción en general y su expresión más concreta en la pretensión frente a la contraparte y ante las autoridades investidas de competencia para dirimir los conflictos mediante el proceso judicial con el resultado principal de la sentencia que resuelve sobre las aspiraciones del accionante y los medios defensivos del demandado con soporte en los medios de convicción allegados al plenario.
Como ha dicho la Corte, la demanda es la expresión más próxima del derecho de acción es el instrumento que facilita el acceso a la administración de justicia y Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 16 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral constituye una de las notas esenciales de la tutela jurisdiccional efectiva, pues con su redacción se garantiza que todos los conflictos sean decididos por los órganos establecidos ex ante de la controversia (Sentencia C-279 de 2013).
Para la Sala Civil de la Corte Suprema, la “pretensión, petitum, suplicó o solicitó, en fin, como se le quiera denominar, además de determinar los límites cuantitativos y cualitativos respecto de los cuales ha de resolver, también establece la naturaleza de la aspiración invocada y de la sentencia a dictar”, con todo, el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva es limitado, al punto que exige de ciertos requisitos para atender el llamado a la intervención de los jueces y lograr el acceso a la administración de justicia, como que a la hora de plantear las pretensiones, se haga con precisión y claridad con el propósito de “establecer con nitidez los contornos frente a los cuales puede girar la resolución judicial definitiva y, además, igual de importante, de permitir que el demandado tenga certeza sobre el contenido de lo que se reclama, y sobre lo cual ha de versar el ejercicio de su derecho de contradicción, como manifestación suprema del debido proceso.
En ese orden, por la importancia que conlleva una clara y precisa formulación de las pretensiones, en aquellas que vengan redactadas de manera defectuosa u obscura, debe pedirse al juzgador su subsanación, so pena de rechazo. Sin embargo, si ello no se exige, y si el proceso continúa su senda con tal libelo genitor, corresponderá al funcionario, al momento de dictar sentencia, interpretarla, de manera que no se sacrifique el derecho fundamental a la tutela jurisdiccional efectiva del accionante, y tampoco el derecho de contradicción del demandado” (Sent.
Cas. Civ. SC2354 de 16 de junio de 2021, Exp. No. 2012-00280, doctrina reiterada en SC 775 de 2021, en que consideró pasados pronunciamientos de la misma fuente tomos de la Gaceta Judicial y páginas: XIV, 488 y 833; CXXXII, 241; CLXXVI, 182; CCXXXIV, 234; CLXXXVIII, 139; XLIV, 527; LXI, 460; y CCXXV, 2ª parte, 185). En suma, la demanda aparece como una intervención de suma importancia en la precisión y delimitación de las acciones ejercidas por el demandante, así como un reflejo de transparencia frente al demandado y el ejercicio de su defensa, actuación a la que juzgador debe atribuir el significado adecuado, en especial, para asignar el verdadero alcance a las pretensiones elevadas con el propósito consciente de leerlas en función del interés particular que las inspiró, los derechos subjetivos que las representan y el reclamo de tutela jurisdicción efectiva que subyace en ellas, todo Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 17 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral salvo que la intención del demandante sea clara y con suficiente eficacia comunicativa sin que requiera acudir a otros elementos del mismo escrito inaugural. 5.4. Premisa fáctica El recurrente sostiene que la naturaleza de la acción emprendida por su parte es la “resolución por mutuo disenso tácito”, expresión que más allá de la redundancia gramatical que recoge, efectivamente corresponde con pretensión invocada por el demandante, que, a instancias del juez a quo, esclareció la misma desde los albores del proceso.
Así, asiste razón a la censura en ese tramo de la protesta, porque efectivamente, conminado a explicitar cuáles eran sus pretensiones, mediante el auto inadmisorio de la demanda de 28 de enero de 2020, proveído que el juzgador motivó en que “en el poder y en la demanda se plantea una rescisión del contrato, empero en los hechos expone mutuo disenso tácito que implicaría la resolución del contrato” (c. 1 PDF 01 fl. 111 e.d.), decisión que provocó la subsanación de las pretensiones, que los demandantes informaron paladinamente, se trataba de la declaración de “resolución por mutuo disenso tácito…” (c. 1 PDF 01 fl. 114 e.d.), de donde viene que semejante claridad no podía ser desconocida o soslayada por el juez, con el propósito de buscar otra acción diferente, que podría desbordar los límites de la controversia sometida a su consideración, máxime si con esa claridad se terminó por admitir la demanda (c. 1 PDF 01 fls. 149 y 150 e.d.).
Entonces, si la única lectura de las pretensiones es la anunciada, la Sala emprende su estudio a partir de los reparos concretos formulados en este aspecto, por los demandantes que pretendieron la “resolución por mutuo disenso tácito…”. 5.5. Premisa normativa Disenso expreso y tácito La categoría jurídica expuesta carece de consagración legal concreta, pero ha sido derivada doctrinal y jurisprudencialmente de los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, que establecen la posibilidad de que las partes contratantes puedan disolver sus acuerdos en desarrollo de la misma libertad contractual reconocida como autonomía Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 18 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral privada para celebrarlos, inclusive con soporte en el postulado de viejo cuño, que afirma sentencioso, “las cosas en derecho se deshacen como se hacen”. Con esa orientación, debe recordarse que la institución aludida se refiere al acuerdo de los contratantes para extinguir un contrato mediante el aporte de sus consentimientos, sobre la cual, la jurisprudencia ha sostenido, con apoyo en las normas aludidas, que la “prerrogativa de que son titulares las partes en un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos, resultado éste que puede tener origen en una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso-, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito.
Se trata, pues, de una figura singular cuyos perfiles institucionales, muy precisos por cierto dentro de la variada gama de circunstancias que pueden dar lugar a la extinción sobreviniente de relaciones jurídicas de fuente contractual dotadas de plena validez, no permiten mezclarla en ninguna forma con la resolución del artículo 1546 del Código Civil, toda vez que en tanto ésta última se produce por razón del cumplimiento de una condición a la cual el ordenamiento positivo le atribuye ese alcance, vale decir por una causa legal, en la hipótesis del mutuo disenso, por definición, esa causa radica exclusivamente en la voluntad coincidente de las partes interesadas” (Sent.
Cas. Civ. de 7 de marzo de 2000, Exp. 5319). El anterior precedente deja ver que las partes pueden prescindir de los contratos que han celebrado, mediante un negocio inverso de la misma naturaleza (disenso expreso) o a través de la dejación recíproca y simultánea de sus compromisos como una manifestación inequívoca de desistir del pacto al que estuvieron atados (disenso tácito), sobre esta última categoría, la Corte ha sostenido que se presenta “ante la recíproca y simultánea inejecución o incumplimiento de las partes con sus obligaciones contractuales, pues la conducta reiterada de los contratantes de alejarse del cumplimiento oportuno de sus obligaciones, sólo puede considerarse y, por ende traducirse, como una manifestación clara de anonadar el vínculo contractual.
En efecto, si los contratantes al celebrar la convención, lo hacen inspirados en el cumplimiento mutuo de las obligaciones nacidas de ella, la posición tozuda y recíproca de las partes de incumplir con las obligaciones exterioriza un mutuo disenso de aniquilamiento de la relación contractual. Esto es así, porque no es propósito de la ley mantener indefinidamente atados a los contratantes cuyo comportamiento, respecto de la ejecución de las obligaciones, sólo es indicativo de disentimiento mutuo del Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 19 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral contrato (G.J. CLIX, 314). Por todo lo dicho, el mutuo disenso mantiene toda vigencia como mecanismo para disolver un contrato que se ha incumplido por ambas partes y ante la inocultable posición de no permanecer atadas al negocio; la intervención, pues, del Juez se impone para declarar lo que las partes en una u otra forma han reflejado: desatar el vínculo para volver las cosas al estado que existía al momento de su celebración” (Sent.
Cas. Civ. de 16 de julio de 1985). Con soporte en lo anterior, cumple explicar que si bien el simple incumplimiento recíproco no puede juzgarse automáticamente como disenso tácito que conduzca a la disolución del contrato, si la prestación desatendida mutuamente se refiere a la principal que se deriva de la convención, esa conducta omisiva tiende, en general, a mostrar una intención de distracto de las partes respecto del negocio, con mayores veras, si a la falta aludida se suma la inejecución de otra obligación simultánea del pago del saldo del precio.
En ese sentido, la Corte ha explicado que para “que pueda declararse desistido el contrato por mutuo disenso tácito requiérese, que, del comportamiento de ambos contratantes, frente al cumplimiento de sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y recíproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo.
No basta, pues, el recíproco incumplimiento, sino que es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución sean expresivos, de manera tácita o expresa, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato” (Sent. Cas. Civ. de 20 de septiembre de 1978, G.J. T. CLIII, pág. 91) y más recientemente, la misma fuente, ratificó que la “desatención recíproca de las partes, inclusive en el caso de ser concomitante, no autoriza la resolución de un contrato, cuando se invoca, sin más, como fundamento del mutuo disenso, porque […] se requiere de algo adicional, como es que el abandono recíproco de las prestaciones correlativas, sea el fruto de un acuerdo expreso o tácito, obviamente, dirigido de manera inequívoca a consentir la disolución del vínculo” (Sentencia SC 6906-2014 de 3 de junio de 2014).
Todas las sentencias mencionadas por la Sala, corresponden a las aludidas en el fallo SC3666-2021 de 25 de agosto de 2021, Exp. No. 2012-00061, citado también por los propios recurrentes, con lo cual permiten esclarecer el marco de la pretensión elevada por ellos y responde a los postulados de la verdadera aspiración de los impugnantes. Para el caso de ahora, rememórese que la obligación principal que origina la promesa de contrato es de hacer, vale decir, la celebración del contrato prometido, regla que referida al precontrato de compraventa de inmuebles, autoriza a predicar que el principal compromiso consiste en el otorgamiento de la escritura pública, se Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 20 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral reitera, porque tal solemnidad ad substantiam actus, se requiere como requisito para el perfeccionamiento del citado negocio (artículo 1857 del C.C.), acorde con la naturaleza del bien objeto de la transacción, contexto del que viene que si existe un incumplimiento recíproco y simultáneo de las partes en la comparecencia útil a la oficina notarial y a la asunción del saldo del precio, puede inferirse de ello que han decidido prescindir del vínculo con las secuelas restitutorias consiguientes, máxime si se suma otras conductas dirigidas a mostrar la declinación definitiva del contrato de promesa.
Secuelas restitutorias del disenso tácito Con soporte en lo discurrido en el fallo SC1662-2019, se tiene la posibilidad de aplicar a los eventos de mutuo y recíproco incumplimiento, los preceptos de la resolución del contrato sin indemnización de perjuicios, vale decir, que las partes vuelvan al estado patrimonial que tenían al tiempo precontractual, sin que puedan cobrar rubros que requieren la presencia de mora, como algún tipo de arras, la cláusula penal o la indemnización de perjuicios.
Así, la resolución del contrato diluye el vínculo negocial y, por lo tanto, impone decretar, incluso oficiosamente, las restituciones mutuas respecto de las obligaciones que se alcanzaron a ejecutar, en el propósito de dejar a las partes, en cuanto sea posible, se insiste, en la misma situación patrimonial anterior al contrato (Sent. Cas.
Civ. de 4 junio de 2004, Exp. No. 7748, iterada en Sent. Cas. Civ. de 17 agosto de 2016, Exp. No. 2007-00606-01). Así, cuanto lo primero, se advierte que en punto de las restituciones mutuas de los contratos de promesa de compraventa de inmuebles puede aplicarse extensivamente, mutatis mutandi, el artículo 1932 del C.C.4, pues en tales casos, suelen anticiparse algunas obligaciones que resultan naturales a la compraventa como el pago del precio o parte de él, como anticipo, antes de la comparecencia notarial, cuyo reintegro resulta indispensable ante el final del acuerdo, dinero que debe restituirse siempre con la indexación respectiva desde su pago hasta la fecha en que se realice su reembolso (Sent.
Cas. Civ. de 25 de abril de 2003 Exp. No. 7140 y 17 de agosto de 2016 Exp. No. 2007-0606), de manera que solo se estimará completa esa prestación mediante el pago del dinero indexado que el prometiente comprador 4 Sent. Cas. Civ. de 4 de abril de 2004, Exp. No. 7748. Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 21 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral alcanzó a pagar, en desarrollo del inciso segundo del artículo 1932 del C.C., que dispone con fuerza imperativa, que aquel tiene derecho “para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio”.
Además de la parte del precio que el prometiente comprador alcanzó a pagar, debe restituirse al prometiente comprador los intereses que pagó sobre el saldo del precio pendiente, pues al derivarse del contrato de promesa, su resolución provoca la pérdida de su fuente jurídica con la consiguiente declinación de su causa, siempre que se haya acreditado el pago de dichos réditos, asunto que quedó pacífico en segunda instancia, aunque pendiente el monto concreto de tales importes, que se analizará en la parte fáctica.
En general, el mismo prometiente comprador conserva el derecho de reclamar las mejoras, es decir, las inversiones que hubiere hecho al predio durante su permanencia en él y que represente una ganancia económica para el propietario, reconocimiento que tiene por propósito restituir las cosas al estado precontractual con fines de innegable equidad patrimonial, todo ello, siempre que aquellas erogaciones aparezcan debidamente probadas, devoluciones que siguen, en lo pertinente, las disposiciones sobre la reivindicación de bienes (arts. 946 a 971 del C.C.).
En concreto, al caso de ahora, si las mismas partes han aceptado cambiar la naturaleza del título a que se encuentra el promitente comprador en el bien, como sería si pactan un contrato de arrendamiento o comodato, las estipulaciones de estos, primarán en el gobierno de las relaciones materiales y las obligaciones serán las impuesta por esa ley para las partes, al menos durante la vigencia de tales estipulaciones, de manera que las cláusulas allí previstas conservarán plena vigencia, ante su legalidad y procedencia, salvo que se trate de mejoras anteriores al dicho contrato de arrendamiento.
Y ese mismo contrato con el pago de las rentas mensuales, descartan el reconocimiento de frutos civiles para el prometiente vendedor, porque aquellas corresponderían a estos, de manera que se compensarían por el tiempo de ocupación del predio por parte de los prometientes compradores, de manera que pueden calificarse como cubiertos anticipadamente por los eventuales deudores de esta prestación mutua, sin que ningún desmedro patrimonial quedara pendiente respecto de este rubro.
En suma, las restituciones contemplan, a favor del prometiente comprador, la parte del precio que haya pagado (anticipo o cuota inicial), el valor de los intereses Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 22 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral que alcanzó a pagar sobre el saldo del precio, así como las mejoras oportunas que demuestre, salvo las estipulaciones del eventual contrato de arrendamiento y a favor del prometiente vendedor, los frutos civiles, salvo las rentas originadas en el mismo negocio de tenencia mencionado. 5.6.
Premisa fáctica Disenso tácito La Sala estima que luego de establecer la validez del contrato de promesa invocado en la demanda y la interpretación adecuada de las pretensiones del libelo, concurren los requisitos para despachar favorablemente la aspiración encontrada de resolución por mutuo disenso tácito. En efecto, los recurrentes han sostenido que hubo cumplimiento del contrato de promesa, debido a que pactaron la prórroga del plazo inicial, antes de llegar la primera ocasión en que deberían comparecer a la notaría; pero nadie pone en duda que ninguno de ellos acudió a la oficina notarial en la segunda oportunidad fijada para el 28 de diciembre de 2018, tampoco que se solicitó y obtuvo la restitución voluntaria del inmueble con lo cual terminó el contrato de arrendamiento celebrado con soporte en el aplazamiento primigenio y en la promesa de contratar.
Como debe recordarse, el contrato de promesa invocado en la demanda se desarrolló en dos etapas claramente reconocibles, vale decir, en un primer momento, se celebró el 18 de septiembre de 2017 y allí se pactó válidamente, en la cláusula sexta, que la escritura pública de compraventa prometida se otorgaría “en la Notaría Quinta del círculo (sic) de Armenia Q., el 01 (sic) de diciembre de 2017 a las 8:00 a.m.” (c. 1 PDF 01 fl. 23 e.d.); sin embargo, en el mismo precontrato, las partes acordaron la posibilidad de diferir dicho término, mediante la cláusula séptima, en que las partes previeron: “sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos (2) días hábiles de anticipación al término inicial señalado para el otorgamiento de la escritura pública, dicha prorroga (sic) no podrá superar los seis meses (6) (sic).
Parágrafo. Si al 01 de diciembre del presente año, no se perfecciona la venta y se solicita la prorroga (sic), el promitente comprador podrá ocupar el bien inmueble en calidad de arrendatario, hasta el término de la prórroga, para lo cual se realizaría el contrato correspondiente” (c. 1 PDF 01 fl. 23 e.d.). Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 23 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral Y así lo hicieron5, al suscribir un contrato de arrendamiento por un término de seis meses (c. 1 PDF 01 fls. 44 a 46 e.d.), precisamente, porque la cláusula recién transcrita establecía que dicho contrato no podría “superar los seis meses”, luego si bien, la primera parte del argumento encuentra asidero, vale decir, efectivamente las partes aplazaron la primera comparecencia a la notaría y por ello, eventualmente no podría endilgarse incumplimiento a ninguno de ellos, aunque sí estimar que el contrato de arrendamiento tuvo su génesis en el pacto de la promesa aludida, luego hace parte del contexto negocial, relevante respecto de los comportamientos contractuales.
En un segundo momento, las partes perseveraron en la promesa, pues revivieron dicho pacto, con ocasión de la celebración del “otrosí”, en que, además de introducir otras cláusulas aclaratorias, volvieron a pactar que la “escritura pública que deberá hacerse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera se otorgará en la Notaría Primera del círculo de Armenia Quindío el 28 de Diciembre (sic) a las 8:00 A.M. El PROMINENTE (sic) VENDEDOR Y EL PROMITENTE COMPRADOR, han acordado ampliar el plazo de venta hasta el 31 de diciembre de 2018, como también pagar adicionalmente, la suma de $2.000.000 de intereses del (sic) valor adeudado de la compraventa, es decir que el PROMITENTE COMPRADOR continúa pagando al PROMITENTE VENDEDOR la suma de $1.600.000 por el canon de arrendamiento mensual los primeros 5 días de cada mes y la suma de $2.000.000 por concepto de intereses del valor adeudado los últimos 5 días de cada mes, iniciando este pago de intereses en el mes de septiembre de 2018, hasta que culmine el plazo o se legalice la venta” (mayúsculas originales) (c. 1 PDF 01 fls. 34 y 35 e.d.), estipulación que pone de manifiesto un nuevo intento de las partes por llevar a cabo el negocio prometido, esta vez, mediante la fijación de un nuevo plazo y lugar - 8:00 a.m. del 28 de diciembre de 2018 (como se explicó arriba) en la Notaría Primera de Armenia – el mantenimiento del contrato de arrendamiento -accesorio- y un pacto adicional de intereses sobre el saldo debido, con el agregado de acordar la ampliación del “plazo de venta hasta el 31 de diciembre de 2018”, elementos que, sin duda, muestran que las partes tendrían una nueva oportunidad para llevar a cabo el contrato prometido, cláusula arropada con la obligatoriedad desprendida de su validez.
Así, los contratantes previeron un final para las posibilidades temporales del contrato de promesa, pues establecieron que ese 28 de diciembre de 2018 sería la 5 Rememórese que las partes admitieron que habían suscrito antes de llegar el 1º de diciembre de 2017, un contrato de arrendamiento por seis (6) meses (hecho cuarto de la demanda - c. 1 PDF 01 fl. 14 e.d.), hecho admitido, en lo pertinente, por los demandados (contestación de la demanda c. 1 PDF 05 fl. 4 subsanado en otros aspectos c. 1 PDF 11 fls. 3 y 4 e.d.).
Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 24 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral última ocasión para llevar a cabo la venta, pues en este acto denominado “otrosí”, ninguna alusión hicieron sobre otro mecanismo de prórroga o efugio al plazo señalado, con lo cual, implícitamente los contratantes tenían que comparecer a la oficina notarial señalada en la oportunidad pactada, pues solo esa concurrencia permitiría establecer el allanamiento a la obligación del pago del saldo del precio, porque hasta ese momento tenía el promitente comprador para abonar el saldo de trescientos sesenta millones de pesos ($360’000.000), como reza el literal b) de la cláusula tercera (c. 1 PDF 01 fl. 23 e.d.), que debía entenderse como parte del negocio, según el texto del otrosí (ibidem fl. 35 e.d.), de manera que ambas partes tenían como momento culminante del contrato de promesa, la asistencia a la Notaría Primera del Círculo de Armenia ese 28 de diciembre de 2018, para otorgar la escritura, el promitente vendedor y para pagar el saldo del precio, el promitente comprador.
Por supuesto que, si la principal obligación de la promesa corría simultánea con la posibilidad de pagar ese saldo, los recursos para solventar este, podrían provenir de cualquier fuente lícita, sin apego a un solo origen, entorno que descarta que el prometiente vendedor pudiera faltar a su compromiso de acudir a la oficina notarial, sin que su omisión significara algo diferente que la intención de terminar el contrato, mientras el prometiente comprador tampoco podía dejar de asistir a la dependencia de notaría, sin admitir que carecía de la voluntad de persistir en el negocio.
Y como ninguno de los contratantes acudió a la Notaría Primera de Armenia ese 28 de diciembre de 2018 a las 8:00 a.m., dicha conducta traduce sin ambages, una conducta omisiva tendiente al distracto, pues de tal ausencia puede inferirse directamente que las partes prescindieron del pacto preparatorio como se deriva del incumplimiento recíproco de la obligación principal de cada uno (otorgamiento de la promesa y pago del saldo del precio), sin que pudiera establecerse ex ante, que habría incumplimiento de uno o de otro, con lo cual, las posibles explicaciones sobre la venta de un inmueble de los prometientes compradores para obtener los recursos para el pago, sería insuficiente para justificar la falta de comparecencia echada menos por la Sala, circunstancia que difiere de otro episodio juzgado por este Tribunal en oportunidad pasada6.
La anterior inferencia está fortalecida con el final del contrato de arrendamiento que se produjo el 28 de agosto de 2019 (hecho 12 de la demanda 6 Sentencia de 2 de diciembre de 2014 Exp. No. 2010-00435-01 (117) con ponencia nuestra. Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 25 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral corregida c. 1 PDF 01 fl. 120, aceptado por el demandado en lo advertido c. 1 PDF 05 fl. 9 e.d.), acuerdo de tenencia que siendo accesorio a la promesa y originado en la misma, se extinguió, porque quedó sin causa, de modo que la solicitud de restitución del inmueble y su entrega corresponden al decaimiento de la intención negocial a partir de aquella data, como la expresión maciza de que ya no había contrato de promesa alguno, que se había agotado sin el cumplimiento de las obligaciones principales de las partes, la terminación del contrato de arrendamiento y acaso la venta del inmueble prometido a personas diferentes, todo lo cual señala nítidamente que la conducta de los contratantes se dirigió a la desaparición del negocio de promesa y su “otrosí”, con las secuelas jurídicas definidas para los episodios de resolución de contrato sin indemnización de perjuicios, porque ninguna parte constituyó en mora a la otra.
Secuelas restitutorias del disenso tácito Como nadie discutió que los prometientes compradores pagaron la suma de sesenta millones de pesos ($60’000.000), a la firma del contrato de promesa el día 18 de septiembre de 2017 y como obra en la cláusula tercera del mismo documento (c. 1 PDF 01 fls. 23 y 26 e.d.), deberá reconocerse tal cifra (c. 1 PDF 01 fl. 55 e.d.), actualizada al momento de su pago, indexación que, desde septiembre de 2017 hasta febrero del año 2023, corresponde a la suma de ochenta y un millones doscientos trece mil seiscientos dieciocho pesos con treinta centavos ($81’213.618,30).
Respecto de los intereses que los prometientes compradores alcanzaron a cubrir sobre el saldo del precio pactado, se tiene que el demandado admitió que había recibido algunos instalamentos mediante consignación bancaria, quedando solo pendiente, cual se anunció, cuántos meses alcanzaron a pagar por ese medio. En esa indagación, se tienen depósitos realizados por los prometientes compradores por valor de dos millones de pesos ($2’000.0000), en once ocasiones, la última de las cuales data de julio de 2019 (c. 1 PDF 01 fls. 49 a 54 e.d.), que alcanzan a sumar veintidós millones de pesos ($22’000.000), cuantía que deberá restituirse indexada desde el 29 de agosto de 2019, fecha siguiente al día en que se concretó el disenso entre las partes, porque entonces se produjo la entrega del inmueble por parte de los prometientes compradores (hecho 12 de la demanda corregida c. 1 PDF 01 fl. 120, aceptado por el demandado en lo advertido c. 1 PDF 05 fl. 9 e.d.) y con ello, se desvaneció para siempre cualquier oportunidad de regreso a las estipulaciones, con lo Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 26 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral cual, dichos réditos perdieron la causa jurídica que los justificaba, actualización que deberá extenderse hasta que se efectúe el pago de tal prestación. Dicha suma actualizada asciende para febrero de 2023 a veintisiete millones setecientos veintiséis mil seiscientos pesos ($27’726.600).
En cuanto a las mejoras, a favor del prometiente comprador, se tiene que el contrato de arrendamiento empezó a regir el 1º de diciembre de 2017 y terminó con la entrega material del predio el 28 de agosto de 2019 (hecho 12 de la demanda corregida c. 1 PDF 01 fl. 120, aceptado por el demandado en lo advertido c. 1 PDF 05 fl. 9 e.d.), pues bien, durante ese interregno estuvo en vigencia el parágrafo de la cláusula quinta de la citada convención, que en lo pertinente preceptúa, el “arrendatario se abstendrá de hacer mejoras de cualquier clase al inmueble sin permiso previo verbal o escrito del arrendador.
Las mejoras al inmueble serán del propietario del inmueble y no habrá lugar al reconocimiento del precio, costo o indemnización alguna al arrendatario por las mejoras realizadas” (c. 1 PDF 01 fl. 44 e.d.). También se allegaron algunos documentos que no fueron tachados de falsos, que mostrarían los costos asumidos por los prometientes compradores con destino al predio materia de la promesa de compraventa: en primer lugar, aparece un contrato de obra fechado el 20 de septiembre de 2017, elaborado en manuscrito, en que se establecen unas obligaciones de distintas construcciones en diferentes espacios de la casa 34, por el cual, se acreditan tres millones seiscientos mil pesos ($3’600.000) (c. 1 PDF 01 fls. 129 a 131 e.d.); diferentes facturas por sendos objetos de electricidad y accesorios libradas en distintas fechas de 2017: 11, 9, 4 de octubre, 3 de noviembre, 30 de septiembre y 18 de octubre, por valores de $43.000; $133.000; $500.000; $16.000; $400.000 y $225.000 (c. 1 PDF 01 fls. 132, 134, 136, 138 y 139 e.d.); sin que pueda reconocerse otros gastos que no corresponden a facturas con algún mérito o son ajenos al periodo de ocupación del predio aludido arriba, se trata de los instrumentos aportados con la demanda: los primeros, dos facturas, la primera sin fecha, la segunda porque data de 12 de octubre de 2012 y los segundos, porque se tratan de simples cotizaciones, una de ellas, además, sin fecha (c. 1 PDF 01 fls. 135, 137, 140 y 141 e.d.).
Sin embargo, como se analiza adelante, a propósito de los frutos civiles, ningún elemento acredita que los prometientes compradores ocuparan el predio antes del 1º de diciembre de 2017, de donde viene que la cláusula del contrato de arrendamiento impide reconocimiento alguno en materia de mejoras a favor de los demandantes, Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 27 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral asunto que, en cualquier caso, podría compensarse con lo que se desconoce respecto de los frutos como se refiere enseguida.
Respecto de frutos civiles a favor del demandado, no pueden reconocerse por el periodo que cubre el contrato de arrendamiento (c. 1 PDF 01 fls. 44 a 46 e.d.), vale decir, del 1º de diciembre de 2017 al 28 de agosto de 2019 (hecho 12 de la demanda corregida c. 1 PDF 01 fl. 120, aceptado por el demandado en lo advertido c. 1 PDF 05 fl. 9 e.d.), porque durante ese lapso, la renta mensual pactada de un millón seiscientos mil pesos, conjura o neutraliza el reconocimiento de dicha restitución mutua, sin que aparezca en los diferentes contratos, que los promitentes compradores estuvieron en el inmueble antes de la celebración del contrato de arrendamiento, pues en la promesa de contrato se estipuló que la entrega del bien se efectuaría en la fecha del otorgamiento de la escritura pública, según la cláusula octava del acto inicial (c. 1 PDF 01 fls. 23 y 26 e.d.), que, en la realidad, resultó modificada por el parágrafo de la estipulación séptima que contemplaba la posibilidad de que los promitentes compradores ocuparan el inmueble a partir del 1º de diciembre de 2017, en calidad de arrendatarios (ibidem), como se corrobora además con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en que los arrendatarios (prometientes compradores), “en la fecha de suscripción de este documento declara recibir el inmueble de manos del arrendador” (c. 1 PDF 01 fl. 44 e.d.), de todo lo cual viene la improcedencia de reconocer frutos civiles, si es que durante el periodo en que ocuparon el predio, los prometientes compradores estuvieron abonando una suma equivalente por rentas mensuales de arrendamiento y si acaso hubiera mora en el pago de las rentas mensuales, como afirma el demandado (c. 1 PDF 05 fl. 5 e.d.), la restitución mutua debida se trasladaría a dicho contrato, ante la presencia de dos documentos que contendrían una sola obligación. 5.7.
Conclusión La promesa de contrato de compraventa y el “otrosí” invocados por los demandantes contienen sendas épocas en que se llevaría a cabo el contrato prometido en los diferentes momentos relevantes de la relación negocial; los demandantes pretendieron, además, la resolución del contrato por mutuo disenso tácito, categoría que se presentó ante la conducta omisiva de las partes al dejar recíprocamente de Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 28 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral lado, el cumplimiento de las obligaciones más importantes de cada uno, originadas en la promesa, situación que dará lugar a la aplicación de las restituciones mutuas. 6. Decisión Se revocará la sentencia apelada para, en su lugar, declarar el disenso tácito del negocio de promesa celebrado entre las partes, incluido su “otrosí”, para dar paso a las restituciones que se encontraron procedentes, en las sumas reconocidas arriba. 7.
Costas Sin costas en esta instancia, ante el resultado de la apelación, (Num. 1º Artículo 365 del C.G.P.), las de primera instancia, serán a cargo del demandado (Num. 4º ibidem). DECISIÓN En armonía con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Q., Sala de Decisión Civil Familia Laboral, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero: Revocar la sentencia de 22 de febrero 2022, providencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Armenia, que dirimió en primera instancia, el proceso verbal promovido por Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez contra Jorge Javier Torres Varón, para en su lugar, adoptar las siguientes decisiones: Primero: Declarar el disenso tácito de la promesa de compraventa firmado el 18 de septiembre de 2017 y el ‘otrosí’ acordado el 19 de septiembre de 2018, entre Jorge Javier Torres Varón (prometiente vendedor) con Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez (prometientes compradores), respecto de la Unidad No. 34 del Condominio Santa María del Pinar, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 280-152765.
Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 29 República de Colombia Tribunal Superior de Armenia Sala Civil Familia Laboral Segundo: Condenar a Jorge Javier Torres Varón por restituciones mutuas a pagar a Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez, la suma de sesenta millones de pesos ($60’000.000), más la indexación calculada desde el 18 de septiembre de 2017, hasta el pago de la obligación, actualización que a febrero de 2023 alcanza la suma de ochenta y un millones doscientos trece mil seiscientos dieciocho pesos con treinta centavos ($81’213.618,30).
Tercero: Condenar a Jorge Javier Torres Varón por restituciones mutuas a pagar a Luis Eduardo Martínez Avilés y Martha Isabel Rodríguez Vásquez, la suma de veintidós millones de pesos ($22’000.000), más la indexación desde el 29 de agosto de 2019 hasta el pago total de la obligación, cifra que hasta febrero de 2023 alcanza la suma de veintisiete millones setecientos veintiséis mil seiscientos pesos ($27’726.600).
Cuarto: Denegar las demás pretensiones de la demanda. Quinto: Las costas de primera instancia estarán a cargo del demandado Jorge Javier Torres Varón, liquídense en su oportunidad. Segundo: Sin costas ante el Tribunal. Notifíquese y, en firme esta providencia, remítase a la oficina de origen, CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) SONYA ALINE NATES GAVILANES ADRIANA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ Exp.
No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) Exp. No. 63-001-31-03-003-2019-00349-01 (074) 30