EXTRACTO SALA CIVIL FAMILIA LABORAL M.P. LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS PROCESO: VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIMERA INSTANCIA: Sentencia del 19 de Marzo de 2019, del Juzgad Primero Civil del Circuito Armenia. RADICACIÓN: 63001-3103-001-2018-00049-01(149), al que se acumuló el radicado 63001-3103-001-2017-00261-01 DEMANDANTE: MARLON DÍAZ MARÍN DEMANDADO: LUZ AMPARO RAMÍREZ GUZMÁN SALA INTEGRADA: Por el MP Dr. Luis Fernando Salazar Longas; el Dr. Jorge Arturo Unigarro Rosero y el Dr. Cesar Augusto Guerrero Diaz.
FECHA DE AUDIENCIA: NOVIEMBRE 26 DE 2019 De la decisión proferida en audiencia oral, se EXTRACTA lo siguiente: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA/Obligaciones sucesivas/Siguiendo los parámetros jurisprudenciales enunciados en la interpretación de los artículos 1546 y 1609 del C.C., cuando se pactan prestaciones sucesivas en la promesa de compraventa quién primero incumple exime de manera automática a su contrario de ejecutar su siguiente prestación. “…Los aspectos resaltados asoman relevantes porque sólo la atribución del calificativo de contratante cumplido para el demandante autoriza para este emprender la acción resolutoria del contrato de promesa aspecto que constituye el punto neurálgico del conflicto que transita por la sala, en ese orden si se trata de una prestación simultánea como la de concurrir a la notaría para otorgar el contrato prometido se tiene que en principio es indispensable que el demandante haya ejecutado tal conducta para hallar acierto en la pretensión resolutoria del artículo 1546 del código civil en concordancia con la excepción de incumplimiento contractual regulada en el canon 1609 del mismo cuerpo normativo a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado mientras el otro por su lado no cumpla o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo de debidos.
“…Ahora tratándose de obligaciones sucesivas la alta corporación en sentencia sc 1209 de 20 de abril de 2018 en la radicación 2004 00602-01 consideró que en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea sino sucesiva se ha precisado que al tenor del artículo 1609 del código civil quién primero incumple automáticamente libera a su contrario de ejecutar la siguiente prestación porque, esta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada, en ese entorno se insiste el artículo 1609 ibidem, establece la denominada excepción de incumplimiento contractual para permitir al demandado en la acción resolutoria oponerse a la prosperidad de tal pretensión mediante la invocación de que su incumplimiento tuvo como antecedente la deshonra de las obligaciones de su antagonista, siempre que ésta sea anterior a las cargas impuestas a aquel dentro de las estipulaciones, postulado que consagra un régimen de equilibrio y equidad contractual que impide los desbordes de la autonomía negocial en desmedro de alguna de las partes, escenario en que viene a cobrar relevancia el mencionado orden de los deberes negociales, pues si se trata de una obligación simultanea la ausencia de una parte en la ocasión pactada sería suficiente para predicar su incumplimiento con independencia del allanamiento de la otra en el desarrollo de la sucesivas conductas acordadas.
“…En ese orden de ideas en razón a que el promitente comprador en la fecha estipulada reitera 30 agosto 2017 no pagó el saldo del pactado precio anticipado la promitente vendedora se liberó del compromiso de comparecer el 1 de septiembre del mismo año a la notaría mencionada a otorgar la escritura pública respectiva pues ésta específica obligación dependía naturalmente de la satisfacción del pago total del precio convenido por los contratantes, máxime que había entregado el predio desde el 17 de enero de dicho año; ello es así porque siguiéndose los parámetros jurisprudenciales anteriormente enunciados en la interpretación de los artículos 1546 y 1609 del código civil cuando se pactan prestaciones sucesivas en la promesa de compraventa quién primero incumple exime de manera automática a su contrario de ejecutar su siguiente prestación. “…Así las cosas, de ninguna manera podía imputarse a la promitente vendedora algún tipo de incumplimiento contractual para abstenerse de realizar los trámites de afectar el inmueble prometido en venta el régimen de propiedad horizontal y mucho menos considerar que la ausencia de esta figura jurídica genera un vicio redhibitorio que se debía sanear, pues aunque este tipo de obligaciones son propias de los contratos de compraventa y existe la posibilidad de que de manera anticipada el que promete en venta se pueda obligar a su saneamiento, lo cierto es que esta especial prestación tampoco se pactó en el contrato preliminar,por lo demás Tampoco puede denunciarse la ocurrencia de vicios redhibitorios por motivos de naturaleza jurídica como la falta de Constitución de propiedad horizontal pues aquello se refieren siempre a situaciones de hecho que afectan al objeto material del negocio jurídico estamos haciendo cita de un criterio vertido de la sentencia de casación,civil de la Corte Suprema de Justicia de 14 de enero de 2005 en el expediente 7524.
Se resolvió CORREGIR el ordinal 4° de la parte resolutiva de la sentencia de 19 de marzo de 2019, del Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia y se condena en costas por el trámite de segunda instancia a MARLON DÍAZ MARIN A favor de LUZ AMPARO RAMÍREZ GUZMÁN. CITAS: Del Tribunal de Armenia, sentencia de 18 de octubre de 2018 radicación 2011 00076-01; artículos 1602 y 1603 del código civil; artículo 89 de la ley 153 de 1887;
Casación Civil, 9 de octubre de 1998 expediente 4895 y de 19 de julio de 2000 en el expediente 5478; Casación civil de 11 de diciembre1978 publicada en la gaceta judicial tomó 158, página 321; artículo 89 de la ley 153 de 1887.