ACCIÓN RESOLUTORIA/Características. Importancia de la validez del contrato del cual se pretende su resolución. El cumplimiento como requisito indispensable para la viabilidad de las pretensiones. CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA/Generalidades y obligaciones adquiridas tratándose de bienes inmuebles. PRECIO GLOBAL/No permite que sus abonos puedan imputarse a un determinado bien, si el objeto del contrato comprende varios inmuebles.
CONSTANCIA DE COMPARECENCIA/Alcance en la acción resolutoria. “Las acciones resolutorias tienen como sustento la obligatoriedad de las estipulaciones, vigor que se estructura a partir de la calificación de validez del contrato cuya disolución se solicita, pues solo los contratos legalmente celebrados son “ley para las partes”, como predica el artículo 1602 del Código Civil. … Y solo fruto de esa calificación de validez puede ingresarse en el ámbito de enjuiciamiento del cumplimiento del contrato, pues los negocios jurídicos carentes de eficacia, también están privados de su fuerza obligatoria, en otras palabras, resultaría improcedente la acción resolutoria de un contrato inválido o lo que es igual, solo es admisible la resolución de pactos válidos, precisamente porque solo ellos son obligatorios.
El calificativo de cumplido cobra mayor dimensión en polémicas como la de ahora, en que se debate sobre el incumplimiento de la promesa de contrato y su derivada compraventa, acuerdos cuya naturaleza bilateral gravan recíprocamente a las partes con compromisos de diversa índole y tiempos, asuntos que deben analizarse con el propósito de verificar cuál de las partes expuso con su omisión, el negocio a la debacle de la resolución, pues dicha condición se entiende naturalmente incluida dentro de los negocios de la especie aludida.
Así, la ocurrencia de la condición resolutoria tácita vista como un efecto de la bilateralidad de los contratos de promesa y compraventa, permite al contratante cumplido acudir a la ejecución del pacto o la disolución del mismo con indemnización de perjuicios en ambos eventos, según la lectura del artículo 1546 del Código Civil (Sent. Cas.
Civ. de 11 de diciembre de 1978 G.J. t. CLVIII, pág. 321). Con todo, el ejercicio de la acción resolutoria grava al demandante con la demostración nítida del cumplimiento cabal y oportuno de sus compromisos, al punto que se erige en una condición que legitima la pretensión del aspirante, pues solo ante la prueba de que aquel ha honrado sus obligaciones en los términos acordados, se habilita el escrutinio de las impuestas a su antagonista, en tanto que dentro de los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora por dejar de cumplir sus obligaciones mientras el otro no atienda las propias de la manera pactada y la época previstas (art. 1609 del C.C.).
Con la verificación del cumplimiento del demandante, debe acreditarse igualmente que a pesar de ello, la contraparte ha dejado de cumplir con lo pactado en la forma y tiempo debidos, aspecto que impone la secuela de que la acción resolutoria entroniza como único titular al contratante que ha cumplido con sus obligaciones, pretensión cuyo éxito dependerá de la prueba acerca del incumplimiento del demandando, que no puede inferirse de la simple afirmación del desconocimiento culpable de la conducta contractual, sino que resultará imprescindible la demostración de que hubo suficiente grado de desacato a aquellas.
Entonces, los contratos de promesa y de compraventa aparejan compromisos para ambas partes, naturaleza bilateral que se expresa, entre otras, en la condición resolutoria tácita, como elemento natural, prevista por el artículo 1546 del Código Civil, de la cual se deriva una acción alternativa, cuyo titular debe mostrar una conducta irreprochable, en principio, que cumplió con sus obligaciones contractuales, segundo elemento axiológico de la pretensión comentada, agregada de la prueba del desconocimiento relevante de los compromisos de la contraparte.
Ahora, la promesa comprende la obligación de hacer, que consiste en suscribir otro contrato, pero si el negocio prometido es una compraventa de un bien inmueble, dicho compromiso llevará ínsito el otorgamiento de la escritura pública que contenga el título prometido, pues en tal caso, se advierte la necesidad de cumplir con la solemnidad impuesta por el inciso segundo del artículo 1857 del C.C. para tales negocios.
El otorgamiento de la escritura pública como acto de solución de la obligación nacida de la promesa de venta de inmueble puede no estar solo en el centro de las obligaciones derivadas de aquella, pues las partes pueden pactar o anticipar otros débitos de similar calado desde la promesa, con vista en el contrato prometido, de manera que suele pactarse desde el precontrato, la entrega material o el pago del precio, compromisos cuyo cumplimiento tendrían la misma coerción y trascendencia jurídica. … Por ello, el buen suceso de tales obligaciones tiene singular grado para estimar el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa conforme con lo pactado, porque en esas circunstancias, el pago del precio corresponde al avance de compromisos negociales de la mayor jerarquía dentro del acuerdo previo al convenio prometido y el cumplimiento de esta obligación importa a la hora de estimar el acatamiento del contrato o la apertura de las acciones alternativas derivadas de la condición resolutoria para la parte cumplida. …las partes pactaron un precio integral sobre los cuatro inmuebles, acuerdo que impide atribuir una cifra concreta a cada uno de ellos, con lo cual debe descartarse que el cumplimiento de las obligaciones de la prometiente vendedora se supla con el razonamiento de que “trasfirió” la propiedad de dos de los inmuebles, no solo porque la obligación del promitente vendedor consiste en otorgar la escritura pública, es decir, el título de dominio, sino porque ante la carencia de vestigio contractual que determine la estimación de cada predio, resultaría imposible sostener con firmeza que los pagos cubren uno o algunos de ellos, de donde se sigue que, la sola cláusula de precio que se analiza sería bastante para desestimar este perfil de la impugnación. … Ahora, nótese que desde la promesa de compraventa se fijó como fecha para el otorgamiento de la escritura pública, el 13 de octubre de 2005, a las 10:00 de la mañana en la Notaría Tercera del Círculo de Armenia (fl. 5 c.1), ocasión que las partes ignoraron, sin explicación alguna dentro del expediente, pues ninguna de ellas se ocupó de acreditar su comparecencia al despacho notarial, incumplimiento que aunque podría carecer de alcance, en verdad, provoca en el caso de ahora una distorsión en la forma en que se estudia el desarrollo de las conductas contractuales..” RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE ARMENIA SALA CIVIL FAMILIA LABORAL Magistrado Ponente CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Ref.: Exp.
No. 63-001-31-03-003-2010-00389-02 (0467) Armenia, Quindío, veintitrés de junio de dos mil diecisiete Aprobado en Acta de discusión No. 50 La Sala decide ahora acerca el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia de 21 de agosto de 2015, providencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito en Descongestión de Armenia que dirimió en primera instancia el proceso ordinario promovido por María Inés Vélez Sánchez contra la sociedad Ingeniería Asesorías y Servicios Técnicos -Ingeaser Ltda.-, con la intervención ad excludendum de Juan Carlos Gómez Henao, Luz Adriana Álvarez Palomino, Luisa Dora Henao de Gómez, la Constructora Gómez y Gómez S.A.S., José Joaquín Caicedo Mesa y Ana Patricia Pérez Tabares.
ANTECEDENTES La demandante pidió que se declarara incumplido a Ingeaser Ltda. como promitente comprador respecto de la promesa celebrado el 17 de septiembre de 2005, así como del contrato de compraventa obrante en la escritura pública No. 2678 de 14 de diciembre de 2005, en tanto la entidad dejó de pagar el precio pactado en tales acuerdos; en consecuencia, María Inés Vélez Sánchez pretendió que se resolvieran ambos pactos y se condenara a la demandada a pagar las indemnizaciones por daño emergente que estimó en la misma cifra pactada para los inmuebles materia de los negocio, el lucro cesante calculado en los intereses sobre aquella suma desde el 14 de diciembre de 2005 hasta el pago total y como “cláusula penal”, el monto de trescientos millones de pesos (fl. 39 c. 1).
Los anteriores pedimentos se soportan en la siguiente base factual relevante: María Inés Vélez Sánchez suscribió el 17 de septiembre de 2005, un contrato de promesa de compraventa con Ingeaser Ltda., cuyo objeto fueron cuatro inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias números 280-162906, 280-162907, 280-162908 y 280-162909, ubicado en la ciudad de Armenia.
Las partes otorgaron la escritura pública No. 2678 de 14 de diciembre de 2005, para dar cumplimiento a la promesa, pero solo respecto de los inmuebles con matrículas 280-162906 y 280-162909, sin que la sociedad demandada hubiera pagado el precio de los mismos, a pesar de la estipulación que figuró en el texto del instrumento aludido. Ingeaser Ltda. construyó el conjunto residencial Palmas de Galicia – Primera Etapa - en el inmueble No. 280-162906, predio sobre el cual debía pagarse la suma de trescientos cincuenta millones de pesos ($350’000.000).
La sociedad demandada se opuso a las pretensiones de la demanda, para lo cual propuso como defensas, las que denominó: “inexistencia de causal de incumplimiento de contrato de promesa de compraventa”, “cumplimiento del contrato” y “la que tiene que ver con el negocio jurídico del contrato promesa de compraventa” (fls. 170 a 175 c. 1). Para sustentar su defensa, la demandada expuso en un primer momento que la promesa de compraventa carece de exigibilidad, porque fue reducida a escritura pública “quedando sin valor ni efecto jurídico; y el contrato de compraventa por haberse cumplido parcialmente” (fl. 170 c. 1), pues en la escritura pública No. 2678 de 14 de diciembre de 2005 se “transfirió” el dominio únicamente de los inmuebles No. 280-162906 y 280-162609, que fueron pagados en su totalidad y a satisfacción, en los términos expresados en el instrumento público (fl. 171 c. 1) y ratificados por los respectivos comprobantes de pago firmados por la demandante y demás personas autorizadas por ella para recibir; por lo tanto, cumplió con el contrato, sin que existiera algún tipo de daño a la demandante.
En un segundo momento, expuso que ninguna resolución podía declararse, pues la promesa de compraventa fue perfeccionada mediante la escritura atrás aludida y cumplida parcialmente con la “transferencia” de los dos inmuebles; uno de los cuales fue pagado en su totalidad como consta en la escritura pública No. 2678 de 15 de diciembre de 2005 y el otro, “cumplido por mi cliente en su totalidad por los vicios ocultos de los bienes y las mejoras que le debió efectuar para hacerlo viable” (fl. 171 c. 1).
La sociedad Ingeaser Ltda. presentó demanda de reconvención, cuyas pretensiones fueron denegadas, decisión que resulta pacífica ahora, pues su recurso fue declarado desierto por el Tribunal (fl. 7 c. 26). 4. Los intervinientes excluyentes solicitaron el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda, pues tal medida comprometió diversos inmuebles de propiedad de terceros ajenos al debate contractual (fls. 181 a 183, 189 a 192 c. 1). 5.
La sentencia de primera instancia denegó en el primer numeral las pretensiones de la demanda principal y las del reconviniente en el segundo numeral; en el tercero, desestimó las súplicas de los intervinientes ad excludendum; en el cuarto, dispuso el levantamiento de las medidas cautelares que pesaban sobre los inmuebles con matrícula inmobiliaria No. 280-162906, 280-162907, 280-162908 y 280-162909; en lo pertinente, el juzgador sostuvo que las partes incumplieron las obligaciones que habían pactado, pues la demandante principal mediante la escritura pública No. 2678 de 14 de diciembre de 2005, apenas “transfirió” el dominio de dos de los cuatro lotes prometidos en venta y la sociedad tampoco comprobó que hubiera asumido el pago del precio, más allá de la cláusula tercera del instrumento público atrás aludido; finalmente, en el numeral quinto condenó en costas, en lo pertinente, a la demandante a las costas procesales a favor de la sociedad Ingeaser Ltda. La demandante principal recurrió la sentencia de primer grado respecto de los numerales primero, cuarto y quinto (fl. 276 c.1); a propósito, reprochó que sí había cumplido con sus obligaciones contractuales, porque una vez recibida una parte del precio, “transfirió” el “dominio” de dos de los inmuebles mediante la escritura pública No. 2678, (fl. 278 c. 1), sin que pudiera proceder igual respecto de los demás inmuebles, en tanto la sociedad demandada incumplió con el pago de sus respectivos precios.
Por otra parte, alegó que la sociedad Ingeaser Ltda. había incumplido con sus obligaciones, como se deriva de la confesión de parte, pues “afirmó de manera abierta y clara que no había hecho los pagos porque no se le había entregado un proyecto urbanístico” (fl. 278 c. 1), concepto lejano a la estipulación que solo contempló la promesa en venta de unos lotes de terreno. CONSIDERACIONES DE LA SALA Los presupuestos procesales concurren en esta controversia, como son la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen todos los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal.
La competencia del Tribunal está demarcada por la protesta del apelante, en cuanto a los extremos en que este delinea su inconformidad; en general, si el recurrente limita la crítica a algunas zonas del litigio, las demás estarían vedadas para el juzgador de segundo grado. En ese contexto, la Sala advierte que todo lo relacionado con la demanda de reconvención asoma pacífico en esta instancia, en la medida en que la sentencia de primera instancia denegó esas pretensiones sin que subsista impugnación alguna al respecto; además, debe advertirse que la apelante solo mencionó como objeto de su inconformidad, los numerales “primero, cuarto y quinto” (fl. 276 c.1) del fallo, pero sus argumentos comprenden la negativa de las pretensiones resolutorias, por lo tanto, el Tribunal estudiará tal aspecto desfavorable, en función de atender mejor el debido proceso, en cuyo núcleo se encuentra el derecho a impugnar y la estimación de la sustancia, por encima de las apariencias expuestas por las partes.
Por lo tanto, el problema jurídico a resolver se contrae a determinar si María Inés Vélez Sánchez logró acreditar cabalmente los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria emprendida respecto de los contratos de promesa de compraventa y compraventa celebrados otrora con la sociedad demandada, de acuerdo con las directrices fijadas en la demanda.
La naturaleza contractual de las pretensiones deja el contrato de promesa celebrado entre las partes el 17 de septiembre de 2005 (fls. 3 a 7 c.1), como el núcleo del análisis, pues en ese negocio se pactó la futura compraventa de cuatro inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias 280-162906, 280-162907, 280-162908, 280-162909.
Así, dicho acuerdo anticipó el precio de la venta prometida, aspecto que resulta asaz importante, porque el reclamo de la demandante se fundamenta ahora en el incumplimiento de este compromiso por parte del prometiente comprador, con lo cual, se identifica el motivo de las pretensiones resolutorias, cuya denegación produjo la crítica cimentada en dos aspectos: que la promitente vendedora cumplió en la misma medida en que el promitente comprador asumió el pago de la parte correspondiente a los inmuebles 280-162906 y 280-162909, vendidos en la escritura 2678 de 14 de diciembre de 2005 (fls. 33 a 336 vto.); y que la demandada confesó su incumplimiento en la obligación de pagar el precio fijado en la promesa.
Ahora, rememórese que las pretensiones tienen como norte la resolución de los contratos de promesa y de compraventa, celebrados entre las mismas partes del proceso, de cuya declaración, la demandante aspira como secuela indemnizatoria, un daño emergente de mil trescientos cincuenta millones de pesos ($1.350’000.000), un lucro cesante calculado con los intereses sobre la anterior suma a partir del 14 de diciembre de 2005, hasta el pago total de la obligación, además de la cláusula penal equivalente a trescientos millones de pesos ($300’000.000) (fl. 39 c.1).
Tal interpretación de la demanda coincide con lo expuesto en los propios hechos de la misma, cuando se afirmó que el incumplimiento en el pago del precio, “da lugar a que se inicie el correspondiente proceso de RESOLUCIÓN O CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO tal como lo establece el Art. 1546 del C.Civil, al arbitrio de la parte cumplida. En este caso mi mandante opta por la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CON INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS” (fl. 38 c.1).
Los cuestionamientos anunciados, sumados a los insumos sustanciales y procesales particulares permiten dirimir la pendencia, con apoyo en las luces que otorgan los siguientes planteos teóricos indispensables para tratar el caso de ahora, de los cuales se anticipa la suerte adversa del recurso de apelación formulado por la demandante contra la sentencia de primera instancia. Las acciones resolutorias tienen como sustento la obligatoriedad de las estipulaciones, vigor que se estructura a partir de la calificación de validez del contrato cuya disolución se solicita, pues solo los contratos legalmente celebrados son “ley para las partes”, como predica el artículo 1602 del Código Civil.
El elemento de validez ninguna protesta generó en las partes del proceso, ni se encuentra ahora motivo alguno para que sea declarado oficiosamente, en tanto la promesa fue puesta por escrito y se avistan los demás requisitos previstos por el artículo 1611 del Código Civil (fls. 3 a 7 c.1), en la versión del artículo 89 de la Ley 153 de 1887; en punto de la compraventa, tampoco hubo planteos sobre causales de invalidez absoluta de aquellas autorizadas por el artículo 1742 del Código Civil, según el artículo 2º de la Ley 50 de 1936.
Y solo fruto de esa calificación de validez puede ingresarse en el ámbito de enjuiciamiento del cumplimiento del contrato, pues los negocios jurídicos carentes de eficacia, también están privados de su fuerza obligatoria, en otras palabras, resultaría improcedente la acción resolutoria de un contrato inválido o lo que es igual, solo es admisible la resolución de pactos válidos, precisamente porque solo ellos son obligatorios.
El calificativo de cumplido cobra mayor dimensión en polémicas como la de ahora, en que se debate sobre el incumplimiento de la promesa de contrato y su derivada compraventa, acuerdos cuya naturaleza bilateral gravan recíprocamente a las partes con compromisos de diversa índole y tiempos, asuntos que deben analizarse con el propósito de verificar cuál de las partes expuso con su omisión, el negocio a la debacle de la resolución, pues dicha condición se entiende naturalmente incluida dentro de los negocios de la especie aludida.
Así, la ocurrencia de la condición resolutoria tácita vista como un efecto de la bilateralidad de los contratos de promesa y compraventa, permite al contratante cumplido acudir a la ejecución del pacto o la disolución del mismo con indemnización de perjuicios en ambos eventos, según la lectura del artículo 1546 del Código Civil (Sent. Cas.
Civ. de 11 de diciembre de 1978 G.J. t. CLVIII, pág. 321). Con todo, el ejercicio de la acción resolutoria grava al demandante con la demostración nítida del cumplimiento cabal y oportuno de sus compromisos, al punto que se erige en una condición que legitima la pretensión del aspirante, pues solo ante la prueba de que aquel ha honrado sus obligaciones en los términos acordados, se habilita el escrutinio de las impuestas a su antagonista, en tanto que dentro de los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora por dejar de cumplir sus obligaciones mientras el otro no atienda las propias de la manera pactada y la época previstas (art. 1609 del C.C.).
Con la verificación del cumplimiento del demandante, debe acreditarse igualmente que a pesar de ello, la contraparte ha dejado de cumplir con lo pactado en la forma y tiempo debidos, aspecto que impone la secuela de que la acción resolutoria entroniza como único titular al contratante que ha cumplido con sus obligaciones, pretensión cuyo éxito dependerá de la prueba acerca del incumplimiento del demandando, que no puede inferirse de la simple afirmación del desconocimiento culpable de la conducta contractual, sino que resultará imprescindible la demostración de que hubo suficiente grado de desacato a aquellas.
Entonces, los contratos de promesa y de compraventa aparejan compromisos para ambas partes, naturaleza bilateral que se expresa, entre otras, en la condición resolutoria tácita, como elemento natural, prevista por el artículo 1546 del Código Civil, de la cual se deriva una acción alternativa, cuyo titular debe mostrar una conducta irreprochable, en principio, que cumplió con sus obligaciones contractuales, segundo elemento axiológico de la pretensión comentada, agregada de la prueba del desconocimiento relevante de los compromisos de la contraparte.
Ahora, la promesa comprende la obligación de hacer, que consiste en suscribir otro contrato, pero si el negocio prometido es una compraventa de un bien inmueble, dicho compromiso llevará ínsito el otorgamiento de la escritura pública que contenga el título prometido, pues en tal caso, se advierte la necesidad de cumplir con la solemnidad impuesta por el inciso segundo del artículo 1857 del C.C. para tales negocios.
El otorgamiento de la escritura pública como acto de solución de la obligación nacida de la promesa de venta de inmueble puede no estar solo en el centro de las obligaciones derivadas de aquella, pues las partes pueden pactar o anticipar otros débitos de similar calado desde la promesa, con vista en el contrato prometido, de manera que suele pactarse desde el precontrato, la entrega material o el pago del precio, compromisos cuyo cumplimiento tendrían la misma coerción y trascendencia jurídica.
La importancia de esas obligaciones anticipadas desde la promesa ha sido reconocida también por la jurisprudencia que enseña cómo entre “los dictados negociales muchos son los que giran en relación con los elementos propios de la compraventa como son el precio y la cosa, particularmente sobre el pago del primero y la entrega de la segunda.
Es decir, los contratantes convienen, la más de las veces puntos que no necesariamente desembocan en la obligación de hacer, sino que anticipan compromisos o deberes, para producir los efectos sustanciales queridos por las partes, porque lo pertinente es que aquellos aspectos se concreten al momento de perfeccionarse la compraventa (…) Las obligaciones que las partes establecen como previas a la propia de hacer, adquieren una relevancia jurídica indiscutible: deben ser cumplidas por los contratantes en el orden y forma convenidas.
Lo que se haga, desviándose de esos criterios o designios contractuales, tendrá la repercusión en la ejecución o inejecución del pacto, que más adelanta habilitará las acciones pertinentes de resolución del contrato o su cumplimiento” (Sent. Cas. Civ. de 7 de junio de 1989). Por ello, el buen suceso de tales obligaciones tiene singular grado para estimar el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa conforme con lo pactado, porque en esas circunstancias, el pago del precio corresponde al avance de compromisos negociales de la mayor jerarquía dentro del acuerdo previo al convenio prometido y el cumplimiento de esta obligación importa a la hora de estimar el acatamiento del contrato o la apertura de las acciones alternativas derivadas de la condición resolutoria para la parte cumplida.
Estos elementos autorizan a inferir que la resolución del contrato de promesa puede derivarse del desconocimiento de la obligación de pagar el precio, a pesar de que tal estipulación es más propia de la compraventa que de su negocio preparatorio, pues ella supone en el prometiente vendedor, la expectativa legítima de obtener anticipadamente esa prestación o una porción de la misma, antes de realizar el título que precede al modo de adquirir la propiedad, interés que mueve correlativamente al prometiente comprador.
Para verificar el cumplimiento de la obligación de pagar debe tenerse en cuenta prioritariamente el pacto respecto del precio, sus montos, oportunidad y la secuencia de cada una de las obligaciones de cada parte, todo con el propósito de juzgar cómo fueron atendidos los compromisos. En el mismo sentido, como se advirtió, la cláusula de pago del precio debe ejecutarse en la forma prevista en el contrato, que también está sujeta a las modalidades acordadas en él, de forma que solo en presencia de los hechos futuros e inciertos o las fechas que se estipularon, pueden reclamarse del deudor, sin que pueda proceder a la estimación de la declaratoria de incumplimiento, si esas condiciones o plazos no han tenido lugar, pues en tal caso, sería imposible para el juzgador discernir acerca del incumplimiento pretendido.
Con todo, las alternativas originadas en la condición resolutoria pueden restringirse por los propios contratantes ab initio, es decir, desde el mismo negocio que la contiene, porque las partes pueden prescindir de la resolución por incumplimiento de la obligación de pagar el precio, con lo cual, el prometiente vendedor o el vendedor, asumen que el contrato será en firme y que solo procederá su cumplimiento forzado más indemnización de perjuicios, ante las faltas relevantes en el pago del precio por parte del promitente comprador o comprador, con lo cual simultáneamente se descartaría la procedencia de otra opción, es decir, resolver el contrato con la secuela indemnizatoria ya mencionada.
De cara al negocio en concreto, la Sala advierte que la cláusula segunda de la promesa estipuló un precio global por los cuatro inmuebles en la suma de $1.550’000.000 (fl. 4 vto. c.1), que serían pagados así: $50’000.000 a la firma de la promesa; $50’000.000 a la firma de “la escritura pública de compraventa que se realizará el 13 de octubre de 2005 a las 10:00 de la mañana en la Notaría Tercera de la ciudad de Armenia” (fl. 5 ib.); $50’000.000 a los sesenta días calendario a partir de la escritura pública de los cuatro inmuebles objeto del contrato; $50’000.000 a los noventa días calendario contados en la misma forma.
La descripción anotada permite hacer hincapié en que las partes pactaron un precio integral sobre los cuatro inmuebles, acuerdo que impide atribuir una cifra concreta a cada uno de ellos, con lo cual debe descartarse que el cumplimiento de las obligaciones de la prometiente vendedora se supla con el razonamiento de que “trasfirió” la propiedad de dos de los inmuebles, no solo porque la obligación del promitente vendedor consiste en otorgar la escritura pública, es decir, el título de dominio, sino porque ante la carencia de vestigio contractual que determine la estimación de cada predio, resultaría imposible sostener con firmeza que los pagos cubren uno o algunos de ellos, de donde se sigue que, la sola cláusula de precio que se analiza sería bastante para desestimar este perfil de la impugnación. En el mismo sentido, aparece en el contrato de promesa una estipulación que ratifica aún más que la intención de las partes fue siempre la de pactar un precio global, pues en el parágrafo IV al precio, ellas aclararon que “En el evento que (sic) EL PROMITENTE COMPRADOR, decida modificar el proyecto en cuanto dice relación al (sic) número de casa a construir sobre los bienes inmuebles objeto del presente CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, en todo caso, el valor de dichos bienes inmuebles; es decir, lotes de terreno, serán de $1.550.000.000, pagaderos de las formas (sic) aquí estipuladas” (fl. 6, c.1) (mayúsculas originales), cláusula que muestra a las claras que la obligación de pagar el precio se calculó de manera integral, sin divisiones en cuanto a la asignación individual de cada predio, como para derivar que el cubrimiento de cierta fracción permitiera también fragmentar la ejecución de las obligaciones.
Ahora, nótese que desde la promesa de compraventa se fijó como fecha para el otorgamiento de la escritura pública, el 13 de octubre de 2005, a las 10:00 de la mañana en la Notaría Tercera del Círculo de Armenia (fl. 5 c.1), ocasión que las partes ignoraron, sin explicación alguna dentro del expediente, pues ninguna de ellas se ocupó de acreditar su comparecencia al despacho notarial, incumplimiento que aunque podría carecer de alcance, en verdad, provoca en el caso de ahora una distorsión en la forma en que se estudia el desarrollo de las conductas contractuales, pues en lugar de ello, las propias partes terminaron por celebrar un instrumento público el 14 de diciembre de 2005, aunque solo referido a dos de los inmuebles prometidos en venta, cuyas matrículas inmobiliarias eran 280-162906 y 280-162909.
En efecto, como del incumplimiento en el pago del precio se trata, mírese cómo las partes acordaron que los primeros cincuenta millones ($50’000.000), se entregarían “a la firma del presente CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA” (fl. 4 vto. c.1), luego aparecen otros ciento cincuenta millones de pesos ($150’000.000), que serían divididos en tres cuotas, la primera de ellas tiene como condición que se otorgara esa escritura pública el 13 de octubre de 2005, pues la cláusula de precio así lo estipula (fl. 5 c.1), al decir: “B.- $50.000.000 a la firma de la escritura pública de compraventa que se realizará el día 13 de octubre de 2005, a las 10:00 de la mañana en la NOTARÍA TERCERA de la ciudad de Armenia (Quindío)”, más “C). 50.000.000 que serán cancelados (sic) a los 60 días calendario, a partir de la firma de la escritura de compraventa de los 4 inmuebles objeto del presente CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
D). $50.000.000 a los 90 días calendario, a partir de la firma de la escritura de compraventa de los 4 inmuebles objeto del presente CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA” (resaltados originales). La manera que estipularon el precio, permitiría inferir que los mil quinientos millones de pesos ($1.550’000.000), tendrían un pago inicial previsto al tiempo de la promesa ($50’000.000), pero de allí en adelante estarían sometidos a la condición de que la compraventa efectivamente se celebrara, que aunque inicialmente tenía un plazo definido, luego cambió inadvertidamente por obra de las mismas partes.
En el mismo orden, si se analiza la cláusula de precio hasta donde se ha mencionado, resulta imposible concluir el cumplimiento de la prometiente vendedora, pues además de la inasistencia de la primera fecha acordada para el 13 de octubre de 2005, para otorgar la escritura pública, es lo cierto que para entonces, la promitente compradora apenas debería haber asumido cien millones de pesos, derivados de los cincuenta iniciales con la promesa y otros cincuenta al tiempo de la escritura de venta, instrumento en el cual, la parte vendedora se comprometió a que se llevaría a cabo el título de los cuatro lotes que correspondían a la materia del contrato, como se deriva de los pactos transcritos.
Entonces, correspondía a la prometiente vendedora justificar su inasistencia a la notaría y el desconocimiento del segundo pago de cincuenta millones de pesos de parte del promitente comprador al tiempo en que se llevaría a cabo la escritura pública, todo para evitar que se tomara su conducta como incumplida, pues en caso contrario, la secuencia de las obligaciones pactadas desde la promesa, señalaría que seguidamente correspondería la celebración de la compraventa respecto de los cuatro inmuebles prometidos en venta.
Pero no fue así, el clausulado de la escritura pública 2678 de 14 de diciembre de 2005 (fls. 33 a 36 vto. c.1), deja ver que para entonces, el promitente comprador había asumido con largueza sus compromisos, por lo menos, en cuanto hace al precio convenido con anterioridad al escrito público, porque en dicho instrumento figura como precio de los dos inmuebles, la suma de doscientos treinta y cuatro millones doscientos setenta y dos mil seis pesos ($234’272.006), que debía corresponder a la suma efectivamente pagada hasta entonces por el prometiente comprador, pues ninguna otra conclusión puede significar que tal cláusula carece de fórmula para pago del precio; además, en la misma estipulación aparece que “la compraventa se efectúa libre de toda condición resolutoria” (fl. 34 vto. c.1), con lo cual podría desprenderse que ninguna parte de ese precio establecido estaba pendiente por pagar, con lo cual se remarcaría el incumplimiento de la prometiente vendedora, pues si de hecho las partes modificaron ex contrato la fecha de otorgamiento de la escritura pública prometida para el 14 de diciembre de 2005 y el prometiente comprador había asumido para entonces el pago de la suma ya indicada, superior inclusive a sus compromisos, que para esa época eran de cien millones de pesos ($100.000.000), de donde viene que perdería fuerza el alegato de cumplimiento de la demandante, si para ese momento apenas hubiera llevado a cabo el título respecto de dos inmuebles, con lo cual se desconocían flagrantemente las estipulaciones de la promesa por parte de la ahora apelante.
Todo ello a pesar de que la misma cláusula del precio en la escritura señalada pareciera indicar que el mismo ha sido recibido por la vendedora, pues en dicho convenio figura que el precio era la suma de doscientos treinta y cuatro millones doscientos setenta y dos mil seis pesos ($234’272.006), para luego reiterar el concepto y significar, “suma que LA PARTE VENDEDORA declara tener recibidos a entera satisfacción de manos de la parte compradora” (fl. 34 vto. 1), expresión que pudiera interpretarse como un recibo por la cantidad anunciada como precio de los predios.
Y es que no es solo la escritura anotada la que permite asumir que para el 14 de diciembre de 2005, la sociedad demandada había pagado la suma ya descrita, sino que el propio contenido de la apelación respalda que la vendedora otorgó la escritura por los dos inmuebles, acorde con el precio recibido para aquella época (fl. 278 c.1), con lo cual decae aún más, el argumento expuesto por la demandante, en tanto ese razonamiento significaría que el promitente comprador había honrado sus obligaciones y que procedía el otorgamiento de la escritura pública de los cuatro inmuebles como fue pactado en la promesa, desde luego con la previsión acerca del saldo correspondiente, descontados del precio global, los primeros pagos efectuados con anterioridad a la escritura de venta, como ya se indicó. En punto a los demás componentes del precio, se advierte que a partir de los cuatro primeros instalamentos de cincuenta millones que suman un valor total de doscientos millones de pesos, las partes de la promesa pactaron que el saldo, es decir, los mil trescientos cincuenta millones de pesos ($1.350.000.000), serían “cancelados (sic) sobre las ventas de las casas” (fl. 5 c.1), con un sistema de abonos de acuerdo con las ventas de unidades privadas: de la primera etapa (10 casas), un primer pago por treinta y cinco millones de pesos “por cada casa sobre cada una de las cuotas iniciales”, hasta llegar a trescientos cincuenta millones de pesos ($350’000.000); un segundo pago de cinco millones de pesos más, “por cada casa por cada una de las cuotas iniciales”, para obtener otros cincuenta millones ($50’000.000); y un tercer pago de treinta millones ($30’000.000) en el momento de la “escrituración” de la etapa I. Esta obligación también estaba sometida a condición suspensiva, pues el mecanismo de saldar el precio resulta sujeto a la venta de los inmuebles resultantes del proyecto urbanístico que emprendería la constructora demandada, al punto que sería indispensable demostrar cada uno de los negocios y el pago de los terceros respecto de la cuotas iniciales, para que procediera el compromiso de los abonos iniciales por parte de prometiente comprador y con posterioridad, el otorgamiento de la escritura de cada una de las casas para hacer exigible los respectivos créditos, en la medida en que el surgimiento de la conducta tendría asidero en esos hechos futuros e inciertos de los cuales dependía el surgimiento de la obligación. Otro tanto ocurre con los demás pactos relativos al pago del saldo del precio, en tanto por la segunda etapa, de cuatro casas, se acordó un pago de cuarenta millones de pesos ($40’000.000), “sobre cada una de las cuotas iniciales” (fl. 5 vto. c.1), más una suma igual, “por cada casa escriturada” (ib.); respecto de la tercera etapa, de tres casas se previó un pago de cuarenta millones de pesos ($40’000.000) “sobre cada una de las cuotas iniciales”; además de un saldo final de trescientos diez millones ($310’000.000) “a la firma de las escrituras de las 3 casas restantes” (fl. 5 vto. c.1), débitos respecto de los cuales también aplicaba unas condiciones suspensivas, que la parte demandante ni siquiera narró en su demanda como para estimarlas materia de la controversia, menos que reflejen el incumplimiento de la sociedad demandada.
Todo lo expuesto tampoco permite auspicio para el segundo razonamiento de la apelación, basado en que hubo confesión de la demandada al decir que había incumplido, pues si así fuera, en gracia de discusión, tal revelación estaría infirmada por los demás elementos aportados al expediente que muestran con suficiencia, los verdaderos acontecimientos ocurridos con ocasión del negocio de promesa de compraventa, que impiden a la demandante una posición jurídica apta como para emprender con éxito la acción resolutoria emprendida respecto de la promesa de venta y la compraventa celebradas con la sociedad demandada, pues en el primer caso, faltó la prueba sobre el cumplimiento de la prometiente vendedora y el incumplimiento de la prometiente compradora y cuanto al segundo, porque la venta se hizo en firme, es decir, sin lugar a la condición resolutoria, además que el precio fijado sobre los dos inmuebles aparece cabalmente extinguido por solución o pago, elementos que conducen a la decisión adversa a los argumentos de la apelación y la ratificación de la sentencia impugnada.
Las costas serán a cargo de la parte cuyo recurso resultó infructuoso; la liquidación de ellas de acuerdo con el artículo 366 del C.G.P. DECISIÓN En armonía con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Q., Sala de Decisión Civil Familia Laboral, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero: Confirmar la sentencia de 21 de agosto de 2015, providencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito en Descongestión de Armenia que dirimió en primera instancia el proceso ordinario promovido por María Inés Vélez Sánchez contra la sociedad Ingeniería Asesorías y Servicios Técnicos -Ingeaser Ltda.-, con la intervención ad excludendum de Juan Carlos Gómez Henao, Luz Adriana Álvarez Palomino, Luisa Dora Henao de Gómez, la Constructora Gómez y Gómez S.A.S., José Joaquín Caicedo Mesa y Ana Patricia Pérez Tabares.
Segundo: Condénase en costas a la parte demandante, la liquidación se hará de conformidad con lo previsto en el artículo 366 de Código General del Proceso. Notifíquese y, en firme esta providencia, remítase a la oficina de origen, CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ Exp. No. 63-001-31-03-003-2010-00389-02 (0467) (En uso de permiso) SONYA ALINE NATES GAVILANES MARCOS ISAÍAS RAMÍREZ LUNA Exp.
No. 63-001-31-03-003-2010-00389-02 (0467) Exp. No. 63-001-31-03-003-2010-00389-02 (0467)