PROMESA DE COMPRAVENTA/alcances/”Para el caso de los inmuebles la promesa de compraventa se perfeccionaría cuando se otorgue y registre la escritura pública de compraventa, de cuyo nacimiento al mundo jurídico se deriva el fenecimiento y desaparición consiguientes de la promesa que le precedió. De ahí que las estipulaciones obligacionales pactadas en la promesa desaparezcan y se diluya su efecto ejecutivo, pues ha sido ya cumplido el objeto primordial de ella, cual es la dación en venta y, de esta manera, el documento de promesa no tendrá más que una implicación histórica y demostrativa (ad probationem), despojado de aptitud de esgrimir derechos por vía de acción o de excepción”.
APELACIÓN SENTENCIA PROCESO EJECUTIVO HIPOTECARIO DEMANDANTE: SONIA LUCERO BETANCOURT LÓPEZ DEMANDADA: BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ RADICACIÓN GENERAL: 63-001-31-003-2011-00166-01 RADICACIÓN TRIBUNAL: 0517 RADICACIÓN INTERNA: 188/14 TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ARMENIA SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL MAGISTRADO PONENTE: MARCOS ISAÍAS RAMÍREZ LUNA Acta de discusión Nº. 037 Armenia, tres de junio de dos mil quince.
SENTENCIA. La Sala emprende el estudio de la sentencia proferida por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE DESCONGESTIÓN DE ARMENIA, datada a 19 de junio de 2014, como corolario del ejecutivo hipotecario iniciado por SONIA LUCERO BETANCOURT LÓPEZ contra BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ. 1.
ANTECEDENTES 1.1.- SONIA LUCERO BETANCOURT LÓPEZ promovió proceso ejecutivo hipotecario contra BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ, para que se libre mandamiento de pago en su favor y en contra de la ejecutada por las cantidades y conceptos dinerarios que incrustó en la demanda, los que deberían pagarse con el producto del remate del bien encartado en la garantía real contenida en la escritura pública 1840 otorgada el 1 de septiembre de 2009, en la Notaría Segunda de Calarcá, registrada al folio de matrícula inmobiliaria 282-39448 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Calarcá. 1.2.- Como soporte empírico de sus pretensiones, la generadora de la litis hizo saber que BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ constituyó a su favor la hipoteca abierta vaciada en la escritura pública ya reseñada, en la cual comprometió en garantía un inmueble de su propiedad sito en la calle 48 lote 1 de Calarcá, con matrícula inmobiliaria 282-39448; que la obligación perseguida ascendía a $82’000.000; que la ejecutada no ha pagado los intereses corrientes desde el 1° de septiembre de 2009, por lo que la acreedora puede dar por terminado el plazo y exigir judicial o extrajudicialmente el pago inmediato de todas las obligaciones haciendo efectiva la garantía. Que en la mencionada escritura pública de hipoteca se pactaron intereses corrientes y de mora a la tasa máxima permitida por la ley y que la escritura traída es primera copia y juntamente con la letra de cambio anexa como base del recaudo “prestan mérito ejecutivo”. 1.3.- El JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE ARMENIA, al que de comienzo le correspondió el conocimiento y trámite de la controversia, libró mandamiento de pago al tenor del auto del 14 de junio de 2011, apegándose al pedimento de la demanda, decretó las cautelas instadas y ordenó la notificación a la ejecutada. 1.4.- Conocedora de la demanda, la ejecutada propuso como excepciones de fondo las que rotuló así: 1) “EXCEPCION DE MERITO PROVENIENTE DE UNA PROMESA DE VENTA Y CON FUNDAMENTO EN EL ARTICULO 784, numeral 12, DEL CODIGO DE COMERCIO” y 2) “EXCEPCION DE MERITO, CONSISTENTE EN QUE LA OBLIGACION NO ES CLARA, EXPRESA Y ACTUALMENTE EXIGIBLE, CONTENIDA EN EL ARTICULO 488 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO”.
Para sustentar el primer medio exceptivo, la ejecutada señaló que el 30 de junio de 2007 suscribió contrato de promesa de compraventa con la ejecutante, en la que aquella fungía como promitente compradora y ésta como promitente vendedora de un bien raíz ubicado en la calle 48 de Calarcá, lote uno, con matrícula inmobiliaria No. 282-39448; es decir, el mismo inmueble dado en garantía. Aseveró que para cancelar el saldo del valor de la venta, en la cláusula tercera de la referida promesa, la promitente compradora se comprometió a iniciar a la firma del contrato todos los trámites que se requerían para adelantar proyecto urbanístico y tramitar las ventas del mismo, de lo que se deriva que la creación o transferencia del título se generó en razón al citado negocio jurídico y no a un contrato de mutuo, como reza una de las cláusulas de la hipoteca, pues nunca se recibió la suma de $82.000.000.
En lo que toca a la segunda excepción, alegó que la obligación no era clara en tanto la hipoteca no hace saber si es ABIERTA o CERRADA; que la obligación no es expresa ya que en la promesa de venta “consta el cumplimiento de una condición suspensiva condicional (sic) ( )” y que la obligación no es actualmente exigible “pues la misma se hace exigible.
Cuando se halla cumplido la condición suspensiva condicional obrante en la cláusula TERCERA de la promesa de venta y del día 30 de junio de 2.007 (…)” (Folio 89). 1.5.- Sobre las excepciones se pronunció la demandante como se pasa a resumir: Refirió que la promesa de compraventa de 30 de julio de 2007 se perfeccionó con la compraventa realizada el 31 de agosto de 2009, mediante escritura pública 1822 de la Notaría Segunda de Calarcá; por lo tanto, los títulos base de recaudo tienen su fuente en la escritura pública 1840 del 1º de septiembre de 2009 y una letra de cambio, los que contienen una obligación clara expresa y exigible, la cual no ha sido satisfecha. 1.6.- Rebasadas las etapas de pruebas y alegaciones, la a quo pronunció el fallo censurado que declaró probada la excepción “PROVENIENTE DE UNA PROMESA DE VENTA Y CON FUNDAMENTO EN EL ARTICULO 784 NUMERAL 12, DEL CÓDIGO DE COMERCIO”, se abstuvo de seguir adelante con la ejecución, decretó el levantamiento de las cautelas y condenó a la ejecutante al pago de los perjuicios causados con las medidas cautelares perfeccionadas y de las costas procesales.
Para arribar a estas conclusiones la juzgadora de base reflexionó: “Así las cosas, es nítido que la letra de cambio y la hipoteca que garantiza este cobro ejecutivo fueron suscritas en razón de un negocio diferente a un contrato de mutuo, a saber, un contrato de promesa de compraventa en el cual el pago del saldo del precio de la venta, que es lo que aquí se exige, quedó supeditado a la venta del proyecto urbanístico que la ejecutada tenía planeado, sin que se tenga certeza del cumplimiento de la condición allí pactada.
Además, pese a que se haya celebrado la compraventa, hecho que no fue demostrado en el proceso, dicho suceso en manera alguna supeditaba el pago del saldo insoluto del precio, sino únicamente lo estipulado en la cláusula tercera de la promesa, que como se dijo no hay prueba de su cumplimiento. De ahí que la obligación que ahora se cobra carezca de exigibilidad, lo que abre paso a la excepción “PROVENIENTE DE UNA PROMESA DE VENTA Y CON FUNDAMENTO EN EL ARTICULO 784 NUMERAL 12, DEL CÓDIGO DE COMERCIO”, la cual se declarará probada conforme a lo expuesto, resultando inane el pronunciamiento de las demás excepciones propuestas por pasiva, tal como lo señala el artículo 306 del C. de P.” 1.7.- La demandante apeló el fallo.
La protesta la apoyó así: Acusa al proveído de darle “plena certeza a la promesa de venta de fecha 30 de junio de 2007, acto jurídico que para la fecha de contestación de la demanda ya se encontraba caducado, prescrito e incumplido, y sin haberse ejercido acción judicial alguna para hacerlo exigible o en su defecto para resolverlo.” (Folio 169).
Anota más adelante que la mentada promesa quedó por fuera de cualquier exigibilidad y “nada tiene que ver con el título que hoy es base de recaudo” por cuanto entre las mismas partes suscribieron la escritura de compraventa 1822 del 31 de agosto de 2009 de la Notaría Segunda de Calarcá. 1.8.- Ya en esta sede, la quejosa trajo escrito de sustentación (Folios 3 y ss.) en el cual asegura que la promesa de venta no hace parte de la escritura de compraventa ni de la hipoteca que suscribieron las partes; añade que “no es viable aceptar bajo ninguna perspectiva que un documento privado de compraventa que en la practica sirvió para que se perfeccionara la venta y luego para que suscribiera la escritura pública de hipoteca, hoy se reviva en el proceso hipotecario (…)”.
CONSIDERACIONES: 2.1.- La Sala es competente para desatar la alzada bajo estudio y verifica que la relación jurídico procesal está legalmente integrada, los demandantes y el demandado ostentan capacidad para comparecer en juicio, tienen la libre disposición de sus derechos y están legitimados en la causa desde la perspectiva del derecho sustancial tanto por activa como por pasiva.
Se advierte, por lo demás, que no se vislumbran causales de nulidad insubsanables. 2.2.- Ha de recordarse que la competencia del a quem la otorga el recurrente cuando delimita los puntos de ataque frente al proveído apelado, dejando de lado cualesquiera otra temática que salga de esos linderos. Así pues, en adelante la Sala estudiará exclusivamente los temas propuestos para la controversia por el censor, sin que por ello sea inane otear si estamos o no frente a un título ejecutivo, cuestión que resplandece superada, no solo por la ausencia de protesta sino porque el análisis de la a quo lo compartimos.
Con todo diremos que el documento arrimado por la ejecutante como título ejecutivo, tiene el suficiente mérito para fundar sus pretensiones y presta soporte adecuado al proceso judicial de cobro, pues cumple con todos los requisitos previstos en el artículo 488 del Código de Procedimiento Civil para impulsar el cobro judicial de la obligación contenida en ellos.
Tampoco merece reproche alguno el gravamen real que garantiza la deuda ejecutada. En efecto, la letra de cambio contiene una obligación clara, expresa, y exigible. Clara, porque BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ (deudora) se obligó a pagar a SONIA LUCERO BETANCOURTH LÓPEZ (acreedora) $82’.000.000 representados en el título (obligación). Expresa, porque del documento aludido fluye con facilidad y nitidez el monto dinerario del derecho personal ejecutado.
Exigible porque se pactó inicialmente como fecha de pago el 1 de septiembre de 2009. Esa obligación fue respaldada con la hipoteca abierta que consta en la escritura pública Nº 1840 de 1 de septiembre de 2009, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Calarcá, instrumento que deja ver que BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ constituyó garantía real a favor de la ejecutante sobre el inmueble ubicado en la urbe del municipio de Calarcá, calle 48, de 1.193,30 metros cuadrados de cabida cuyos linderos y demás especificaciones se insertaron en la escritura nombrada registrado al folio 282-39448 anotación 3 con el objeto de garantizar “todas y cada una de las obligaciones que los exponentes contraigan a cualquier título a favor de SONIA LUCERO BETANCOURTH LOPEZ, siempre y cuando consten en cheques, letras de cambio, pagarés y cualesquiera otro títulos vales o documentos privados girados o endosados directamente por el propietario del inmueble descrito o por terceras personas a favor del acreedor, pero donde aparece como obligado LA PARTE DEUDORA hipotecaria, esta hipoteca es ABIERTA CERRADA (Sic).-“.
Este gravamen aparece vigente sobre el predio al tiempo de la demanda, según el artículo 42 del Decreto 2163 de 1970. 2.3.- El debate en esta sede se circunscribe a dilucidar el problema jurídico que brota de la motivación en la que la apelante sustenta la impugnación del fallo, a saber: si la promesa de compraventa esgrimida por la excepcionante tiene incidencia enervante sobre las pretensiones ejecutivas traídas al coercitivo y, por tanto, derruir el mandato de pago inicialmente decretado. 2.4.- Sea lo primero decir que al tenor del artículo 89 de la ley 157 de 1887 la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, excepto si acopia cuatro circunstancias: a) que conste por escrito; b) que reúna los requisitos contemplados en el artículo 1511 del Código Civil; c) que contenga un plazo o condición que demarque la época de celebración del contrato y e) que el contrato quede determinado de manera tal que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
La norma invocada agrega, como remate, que “Los términos de un contrato prometido, solo de aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. Si lo anterior lo trasvasamos a la promesa de contrato de compraventa de inmuebles, diremos que ese pacto enlaza a los contratantes con la obligación futura de transferir el dominio de un bien raíz y de aceptar, recíprocamente, la transferencia de ese bien inmueble.
Ese negocio jurídico contrae, por sí mismo, su condición de bilateralidad y de onerosidad, pues a cambio de la venta de un predio se edifica la de pagar el precio convenido por aquellas. Siendo ello así, el objeto de la promesa de compraventa se agota ya con la resolución del pacto mismo o con su perfeccionamiento que se da cuando ha ocurrido la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Para el caso de los inmuebles la promesa de compraventa se perfeccionaría cuando se otorgue y registre la escritura pública de compraventa, de cuyo nacimiento al mundo jurídico se deriva el fenecimiento y desaparición consiguientes de la promesa que le precedió. De ahí que las estipulaciones obligacionales pactadas en la promesa desaparezcan y se diluya su efecto ejecutivo, pues ha sido ya cumplido el objeto primordial de ella, cual es la dación en venta y, de esta manera, el documento de promesa no tendrá más que una implicación histórica y demostrativa (ad probationem), despojado de aptitud de esgrimir derechos por vía de acción o de excepción. Memórese que, cuando se ha confeccionado una promesa de contrato de compraventa con sujeción a los presupuestos legales advertidos, se gesta una típica obligación de hacer, que cuando tiene como objeto un inmueble, se traduce en el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, la cual contendrá el contrato prometido.
En la mencionada obligación de hacer, las partes intervinientes se convierten en deudores y acreedores recíprocos, pues a ambos se les atribuye el deber y la carga de conferir el acto notarial. Pero bien, una vez perfeccionado el contrato prometido a través de la suscripción del respectivo título escriturario, tratándose de bienes raíces, el negocio jurídico de la promesa desaparece del tráfico jurídico, pues de allí en adelante nace el contrato en sí, hecho éste que da génesis a la extinción de la obligación principal denotada y la transferencia de los otros convenios adicionales al nuevo acuerdo de voluntades de compraventa.
En conclusión, la vida legal de una promesa de contrato de compraventa, por ende de las obligaciones que la contienen, está sujeta al perfeccionamiento del convenio de venta, siendo que una vez otorgado el último, la primera fenece y con ella las demás cargas pactadas, las cuales, como lo vimos, se transmiten al acuerdo naciente. Es oportuno traer como criterio judicial de apoyo, la interpretación esgrimida sobre este tópico por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en auto de 12 de octubre de 1.984: "Es así, ejemplo, que celebrado un contrato de promesa de compraventa, las obligaciones que de él nazcan sólo tienen vida jurídica hasta cuando se perfecciona el contrato de compraventa; pues una vez verificado el acto jurídico de compraventa, la promesa queda extinguida y por ende, las obligaciones contraías por los prometientes vendedor y comprador, o sea que desaparecen por extinción. “(Mag.
Ponente Dr. Braulio Espejo Hernández - el subrayado no es del texto original). Así mismo, para la anticipada explicación nos acompañamos del siguiente criterio doctrinal: “4.5. CONTRATO Y EXIGIBILIDAD. Todo contrato legalmente celebrado nace para ser cumplido por sus interesados. La promesa de compraventa sobre bien inmueble no constituye una excepción a éste principio contractual.
El contrato preliminar, en el que se prometa en un futuro celebrar una compraventa inmobiliaria y reúna todos los requisitos de existencia y de validez exigidos por la ley, da origen a la obligación, a cargo de cada uno de los prometientes contratantes, de comparecer a la notaría pertinente y para la época prevista, con el fin de otorgar la escritura pública que dé perfeccionamiento a la compraventa prometida.
Esta obligación de hacer generada por el contrato de promesa, como consecuencia del querer de las partes, la obligatoriedad del vínculo y el principio de buena fe contractual, debe ser cumplida espontáneamente por los interesados dando ejecución voluntaria al precontrato celebrado y logrando, de esa manera, conseguir los efectos perseguidos con su utilización. Pero si bien el cumplimiento voluntario y a tiempo de la promesa es el efecto propio que se busca y que debe exteriorizarse, la vida práctica nos muestra que son bien numerosos los eventos en que una o ambas partes del contrato se niegan a perfeccionar la compraventa prometida, una veces sin aducir justa causa para ello, otras tantas, con justificación excusante, debiéndose pues, en tales casos, precisar las consecuencias respectivas.
(…). 45.1. Cumplimiento espontáneo Cuando las personas interesadas en perfeccionar una compraventa de cosa inmueble, al no poder hacerlo de momento por alguna circunstancia de hecho o de derecho que así se los impide, resuelven acudir a un contrato de promesa en que se obligan a la celebración de la compraventa para una etapa futura, se espera, como es apenas obvio, que al llegar esa época pactada, tanto el promitente comprador, como el promitente vendedor, en cumplimiento de su intención y querer manifestados, perfeccionen la compraventa prometida mediante el otorgamiento del instrumento público en donde repose el convenio respectivo.
Si ello ocurre así, los contratantes habrán cumplido con la obligación de hacer existente a su cargo, la promesa habrá logrado la consecución de su finalidad jurídica y, desde ese entonces, nacerá a la vida del derecho el correspondiente contrato de compraventa, con todo lo que esta circunstancia legal conlleva. De esta manera, si vencido el plazo o acaecida la condición fijados en el precontrato sus partes dan cumplimiento espontáneo a las obligaciones que les corresponden, y celebran el contrato prometido, se habrá ejecutado cabalmente la promesa y ésta quedará agotada por su vía natural: el cumplimiento.” 2.5.- De la contemplación de los elementos demostrativos allegados al expediente, se tiene que la mentada promesa de compraventa (Folios 68 y 69), como fuente de la excepción, se suscribió el día 30 de junio de 2007 y en ella se pactó que SONIA LUCERO BETANCOURT LÓPEZ prometía en venta a favor de BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ quien prometió comprar, el derecho de dominio y la posesión que recayó sobre un predio localizado en Calarcá, sito en la calle 48 (proyectada) entre las carreras 25 y 26 (proyectadas), de las condiciones, características y elementos identificativos que allí se plasmaron; a su turno, la promitente adquirente se comprometió a pagar la suma de 130’000.000 en varios contados.
El pacto prometido fijó como fecha de cumplimiento el 18 de junio de 2008 en la Notaría Primera de Calarcá, entre las dos y las cuatro de la tarde. El folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al número 282-39448 (ver folios 5, 23, 46 y 47 del cuaderno de trámite) en la anotación 2 da cuenta de que mediante escritura pública 1822 del 31 de agosto de 2009 de la Notaría Segunda de Calarcá SONIA LUCERO BETANCOURT LOPEZ transfirió por el modo de la compraventa a BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ el predio urbano ubicado en el municipio de Calarcá de 1.193,30 m2.
Conocido como el lote uno de la calle 48. El interrogatorio de parte de BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ, demandada, (folios 1 y 2 cuaderno 2) dijo en esencia y en lo pertinente: que conoce a SONIA LUCERO BETANCOURT LÓPEZ desde el momento que se hizo el negocio del lote de Calarcá que ella le vendió en el 2007; aseguró que entre ella y la nombrada suscribieron la escritura pública 1840 del 1 de septiembre del 2009 otorgada en la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Calarcá; que no ha cancelado los intereses de la deuda cobrada porque el negocio se hizo bajo una promesa de compraventa donde quedó estipulado cómo sería el pago y fue que cuando se construyera la primera vivienda y a la venta se le pagaría el resto del dinero.
A una pregunta del interrogador, la demandada hizo saber que ella mandó a limpiar el lote comprado porque se hallaba enmalezado. En el interrogatorio de parte de SONIA LUCERO BETANCOURT LOPEZ (Folios 1 a 4 cuaderno 3), la demandante aceptó que suscribió con la demandada la promesa de compraventa de un inmueble el día 30 de junio de 2007, radicada sobre el lote número 1 ubicado en la calle 48 entre carreras 25 y 26 de Calarcá; aceptó que los 35 millones de pesos que inicialmente le pagó la compradora los destinó para cancelar un crédito “que el inmueble soportaba con Coomeva”; aceptó que conforme a la promesa de venta de 30 de junio de 2007 la señora HOYOS LÓPEZ pagaría $95.000.000 de pesos a la “fecha de venta real cierta de la primera vivienda del proyecto urbanístico” que se adelantaría en el lote numero 1 objeto de aquella promesa y que estos no causarían intereses.
También aceptó que BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ y ella suscribieron una hipoteca el 1 de septiembre de 2009 en la Notaría Segunda de Calarcá, la misma que “se respaldó con una letra de cambio que por Ley da lugar a intereses”. La interrogada aceptó que “No es cierto que haya entregado dinero en efectivo a la señora Blanca Ludivia Hoyos López, lo único que sé es que me debe un dinero respaldado con una letra de cambio”.
Más adelante afirma: “Por acuerdo de voluntades se elaboró la hipoteca respaldando en dinero que ella me adeuda con una letra de cambio. Sí es cierto, que se deriva de esa promesa pero se elaboró en una hipoteca respaldada con una letra de cambio.” Más allá dice: “Sí es cierto, efectivamente se le transfirió el bien a la señora Blanca Ludivia Hoyos López pero se elaboró una hipoteca sobre el mismo bien, por el excedente del dinero que la señora me adeuda”. 2.6.- En tal orden de ideas, relumbra la extinción o desaparecimiento del tantas veces nombrado contrato de promesa, pues por el hecho de otorgarse el título escriturario continente del contrato de compraventa de inmueble prometido, el primer acuerdo feneció, y con él las demás obligaciones, en especial la principal, pues las restantes obviamente pudieron mudarse en el negocio jurídico perfeccionado ante la oficina notarial, como ya lo explicamos atrás; connotación última que descarta la posibilidad de que dicha promesa pueda servir como mecanismo legal válido de excepción respecto de obligaciones que dimanen de la misma o que tuvieren nacimiento ulterior a ella o a su propio perfeccionamiento en escritura pública. 2.7.- Así que véase el siguiente derrotero cronológico: 1.- La promesa de compraventa esgrimida nació el 30 de junio de 2007; 2.- La escritura pública que materializó la transferencia del inmueble objeto de la promesa se otorgó el 31 de agosto de 2009 y se registró el 1 de septiembre de 2009 y 3.- La letra de cambio que se aduce como base del recaudo se pactó para el 1 de septiembre de 2009 y la hipoteca de primer grado que garantiza a esta obligación y toda otra que tuviere la hipotecante frente a su acreedora se otorgó el día 1 de septiembre de 2009 bajo el número 1840 de la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Calarcá, registrándose ésta el día 2 de septiembre de 2009.
De ese examen se extrae sin dificultad que el título valor cuya ejecución se promovió en este proceso nació a la vida negocial con muchísima distancia temporal respecto de la promesa de compraventa que se le quiere confrontar, integrándose la cambial a la hipoteca que subsiguió a la compraventa perfeccionadora del contrato inicialmente prometido entre las partes.
Así pues, la obligación dineraria demandada obedece a una mutación obligacional adquirida por la aceptante cuando ya el objeto de la invocada promesa se había agotado con la tradición misma de la cosa. 2.8.- Conforme al interrogatorio de parte vertido por la demandada, ella reniega de su obligación de pago por la composición del suelo y del subsuelo del predio que adquirido a la demandante y que a criterio de unos profesionales que ella ha consultado impiden la construcción de un edificio sobre el terreno, lo que dista en mucho de las obligaciones del contrato de venta o de las condiciones de la promesa ya superada. 2.9.- Entonces, como quiera que la promesa de compraventa tantas veces nombrada ya feneció, ninguna excepción puede engendrar para el evento litigado en esta foliatura, pues, la obligación de hacer en ella empotrada tuvo su cumplimiento cabal con la tradición de la cosa vendida que se registra en la anotación 2 del folio de matrícula inmobiliaria 282-39448 repetidamente adosado en el legajo de trámite y con ello quedó claro que se agotó su función específica. 2.10.- De otro lado, sea oportuno discrepar de la a quo en cuanto aseveró que la compraventa de que dan cuenta las litigantes tanto en sus escritos como en sus declaraciones de parte, no se probó en el proceso.
No puede haber demostrativo más palmario que el folio de matrícula inmobiliaria 282-30448, que en su anotación 2 hace saber de la compraventa habida entre las adversarias, sin que ninguna de ellas haya pregonado que tal acto jurídico no tuvo acaecimiento. Desde el albor del proceso se tiene noticia de esa adquisición para el patrimonio de la demanda del inmueble que ocupa esta litis, véase el folio inmobiliario y léase la estipulación segunda de la escritura contentiva de la garantía real que se hace valer en esta ejecución. Así las cosas, la respuesta al problema jurídico planteado es negativa, lo que impone que la Sale pase a estudiar la segunda excepción esgrimida, dado que la a quo no se adentró en su conocimiento al considerar inane desentrañarla. 3.- En lo que toca a la segunda excepción la Sala identifica dos aristas, ambas frustráneas para las aspiraciones de quien las alega en defensa: a) falta de claridad de la obligación en tanto la hipoteca aducida no es diáfana en definir su naturaleza de abierta o cerrada y b) que la obligación demandada no es exigible en tanto no se han cumplido los condicionantes impuestos en las cláusulas tercera y cuarta del documento contentivo de la promesa de compraventa suscrita entre las partes el 30 de junio de 2007.
Frente a la primera diremos que el título valor base del ejecutivo, representativo del capital demandado que es el que configura el pacto obligacional principal no deja duda de que la cantidad crematística que la demandada se obligó a pagar a la demandante es de $82’000.000.00, cuestión que ninguna opacidad ostenta con la ambigua denominación de la naturaleza de la garantía traída a colación, pues la errata en la dicotomía de llamar “ABIERTA CERRADA” a la hipoteca no incide para nada en el espíritu mismo de la garantía otorgada cuyo alcance debe extraerse de la estipulación tercera de su entramado antes que del mote que se le haya endilgado, ni desdibuja la deuda en dinero que se le reclama a la accionada.
Frente a la segunda faceta de la excepción, la cual reza que la obligación demandada no es exigible dados los condicionamientos que traía la promesa de compraventa tantas veces invocada, nos remitimos a las reflexiones que quedaron ya moldeadas, conforme a las cuales esta promesa de contrato desapareció de la órbita jurídica cuando su objeto principal, la tradición del inmueble, ya acaeció con la escritura pública corrida el 31 de agosto de 2009 y registrada el 1 de septiembre de igual año. 4.
DECISIÓN Todo lo apuntado nos conduce a la revocatoria de la sentencia llegada en apelación, con lo que se pasará a emitir las resoluciones que en derecho corresponden tales como declarar imprósperas las excepciones blandidas por la ejecutada; disponer que siga adelante la ejecución y ordenar el avalúo y remate del bien embargado y secuestrado en favor de esta ejecución. El a quo tomará las disposiciones conducentes a la prosecución de este ejecutivo. 5.
COSTAS: Dadas las resultas de la apelación se condena en las costas de ambas instancias a la ejecutada en favor de la ejecutante. El a quo tasará las agencias en derecho del primer grado de conocimiento. Las de esta instancia se fijan en la suma de tres millones de pesos ($3’000.000.00). La Secretaría de la Sala confeccionará la liquidación de costas causadas en esta sede.
En atención a lo que ha quedado expuesto, la SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE ARMENIA, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
Primero: REVOCAR en su integridad la sentencia del 19 de junio de 2014 proferida por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE DESCONGENSIÓN DE ARMENIA dentro del ejecutivo hipotecario incoado por SONIA LUCERO BETANCOURT LÓPEZ versus BLANCA LUDIVIA HOYOS LÓPEZ. Segundo: DECLARAR imprósperas las excepciones blandidas por la ejecutada dentro de esta pendencia. Tercero: DISPONER que siga adelante la ejecución. Cuarto: ORDENAR el avalúo y remate del bien embargado y secuestrado en esta foliatura para satisfacer el crédito demandado.
Quinto: CONDENAR en costas de ambas instancias a la demandada en favor de la demandante. El juez a quo fijará las agencias en derecho de primer grado y la secretaría de su Despacho confeccionará la correspondiente liquidación. Sexto: TASAR en la suma de tres millones de pesos ($3’000.000.00) las agencias en derecho de esta instancia. La Secretaría de la Sala confeccionará el trabajo de liquidación de costas en esta sede.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE LOS MAGISTRADOS MARCOS ISAÍAS RAMÍREZ LUNA LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO