PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE CARÁCTER EXTRAORDINARIA/ REQUISITOS -Corte Suprema de Justicia, Sentencia de Casación Civil de 19 de noviembre de 2001, exp. 6406- “…es de trascendencia establecer en el proceso cuando fue que la posesión del comunero se transformó en posesión exclusiva y en este caso, sin duda, tal situación especial se esclareció porque a través de las pruebas aportadas se estableció que Mariela Giraldo Serrano, en calidad de comunera excluyente y sin reconocer dominio ajeno, desde cuando falleció su compañero Salomón Marín Gutiérrez efectuó mejoras en el inmueble y con su propio peculio sufragó todos los gastos de mantenimiento, de manera que los demás habitantes del sector la reputaron única dueña y señora de la vivienda, sitio donde falleció el 17 de enero de 2012”.
República de Colombia TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL ARMENIA QUINDÍO Magistrado Ponente: LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Radicación: 63001-3103-002-2011-00275-01 Proceso: Pertenencia - prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio Demandante: Luz Elena Agudelo Giraldo y otros Demandados: Herederos indeterminados de Salomón Marín Gutiérrez Procedencia: Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia Aprobado acta No. 049.
Armenia, Q., veinticuatro (24) de junio de dos mil quince (2015) Objeto de pronunciamiento Resolver la apelación contra la sentencia de 23 de mayo de 2013, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia. Antecedentes La demanda 1.- Mariela Giraldo Serrano demandó a los herederos indeterminados de Salomón Marín Gutiérrez, pretendiendo que se declare haber adquirido por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio de la cuota correspondiente a la mitad del inmueble calificado como “vivienda de interés social”, ubicado en la Urbanización “La Adiela” de Armenia, determinado con el número 3, de la manzana 6, distinguido con la matrícula inmobiliaria 280-0042140, cuyos linderos y especificaciones contiene la escritura pública 1915 de 9 de junio de 2001, corrida en la Notaría Primera del Círculo de la ciudad y, en consecuencia, se ordene la inscripción del fallo estimatorio en el citado folio inmobiliario de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y en caso de oposición, se condene en costas a la parte demandada. 2.- Las pretensiones se fundamentan en estos hechos relevantes: La demandante afirma que convivió en unión libre con Salomón Marín Gutiérrez por espacio de 15 años, es decir, entre el mes de marzo de 1987 y 20 de agosto de 2002, fecha en la que falleció su compañero; que con el producto de la venta de una casa de su propiedad, situada en el Municipio de Montenegro, el último adquirió en subasta pública el inmueble que es objeto de litigio.
Que a través de la escritura pública 1915 de 9 de junio de 2001, otorgada en la Notaría Primera del Círculo de Armenia, el señor Salomón Marín Gutiérrez le trasfirió a la accionante a título de venta la mitad del bien, reservándose el otro cincuenta por ciento (50%). Que la relación de pareja se terminó el 20 de agosto de 2002, fecha de muerte de Salomón Marín Gutiérrez, y desde ese momento la demandante empezó a ejercer actos de señora y dueña, sin admitir dominio ajeno sobre la cuota parte del bien que figura a nombre del causante, condición que reconocen los vecinos del sector, pues se encargó de hacer los arreglos de la vivienda, pagar los servicios públicos e impuesto predial pertinente; actos que ha cumplido por el lapso necesario para que se le repute única dueña del inmueble (fls. 2 a 28 c. 1).
Contestación de la demanda y otras actuaciones 1.- Cumplida la ritualidad del emplazamiento a los herederos indeterminados de Salomón Marín Gutiérrez, así como el de las personas que se crean con derechos en el bien objeto de litigio, se les designó un curador ad litem (fl. 51), quien al contestar la demanda manifestó que no le constan los hechos de la misma y respecto de las pretensiones se somete a lo que resulte demostrado en el proceso (fls. 64 y 65). 2.- Seguidamente, en auto de 20 de febrero de 2012, con ocasión a la muerte de la demandante el 17 de enero de 2012, el a quo tuvo como sucesoras procesales a Luz Elena Agudelo Giraldo, Sandra Milena Agudelo Giraldo y Alba Noried Sánchez Giraldo (fls. 52 a 58). 3.- Por auto de 2 de mayo de 2012, se decretaron las pruebas solicitadas y concluido el debate probatorio, mediante proveído de 29 de agosto de ese año, se ordenó traslado para alegaciones, sin que las partes presentaran sus escritos (fls. 69, 75 y 76 c. 1).
Sentencia de primera instancia El Juzgado Segundo Civil del Circuito de la ciudad en la sentencia de 23 de mayo de 2013, declaró no prósperas las pretensiones invocadas por la demandante, ordenó cancelar la inscripción de la demanda en el folio inmobiliario 280-0042140 y se abstuvo de condenar en costas por no aparecer causadas. Como fundamento de su decisión, consideró que si bien es cierto no cabe la menor duda que el inmueble tiene el carácter de vivienda de interés social y fue plenamente identificado, es también lo cierto que no se logró establecer la posesión actual en las sucesoras procesales de la demandante, pues a pesar de que los testimonios dan fe acerca de la posesión que por más de 12 años ejercieron Salomón Marín Gutiérrez y Mariela Giraldo Serrano, también indican que luego de la muerte de esta última otras personas diferentes a los herederos entraron a poseer el predio, pues estaba en venta desde antes que la accionante falleciera y no se probó que la persona identificada como “Bergeneth” fuere la encargada de cobrar los cánones de arrendamiento en su representación, en tanto que la heredera Luz Elena Agudelo Giraldo reconoció dominio ajeno en cabeza de María Inés Bernal, quien no es parte en el proceso (fls. 78 a 85 c. 1).
El recurso de apelación La parte actora recurrió el fallo de primer grado y en trámite de segunda instancia, al sustentar la alzada solicitó que se revoque para que en su lugar se acceda a las pretensiones de la demanda, pues estima errónea la valoración probatoria realizada por el a quo, pues según su criterio se demostró en el expediente que cuando se produjo el deceso de Mariela Giraldo serrano, esto es, el 17 de enero de 2012, ya había obtenido la pertenencia de la vivienda de interés social, por prescripción adquisitiva extraordinaria.
Para ello alegó, que la posesión tuvo su génesis el 20 de agosto de 2002, fecha en la que falleció su compañero y propietario de la cuota parte que reclama; que ejerció actos de señorío en esta vivienda hasta el momento de presentar la demanda y por termino superior al de 5 años que establece la Ley 9ª de 1989, como básico para adquirirla por este modo y por lo tanto solo hacía falta su reconocimiento.
Que se debe tener en cuenta que la demandante falleció en trámite del proceso, para lo cual comparecen sus sucesores procesales, quienes no se hacen dueñas del derecho en litigio, simplemente reemplazan la posición de parte procesal de la persona fallecida, por lo que no es necesario que tuviesen la posesión material del inmueble. Además, expuso que es de observar que las herederas de la demandante, después de su muerte trasfirieron la mitad del inmueble que figuraba a nombre de ella, a la señora María Inés Bernal, persona que en últimas habita el inmueble y que se encontró en este lugar cuando se realizó la inspección judicial.[1] Consideraciones de la Sala 1.
Aptitud del procedimiento Concurren en esta controversia los presupuestos procesales, como son la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídica procesal. 2.
Examen crítico de caso y respuesta a la apelación La competencia del ad quem en materia de apelación, la atribuye directamente el recurrente al determinar los aspectos que no comparte del proveído impugnado, correspondiéndole a éste sustentar su inconformidad de manera que la temática sometida al análisis resulte clara y delimitada para la segunda instancia. En el presente caso el problema jurídico a resolver se plantea con el siguiente cuestionamiento: ¿Se encuentra demostrado en la parte actora, el presupuesto axiológico de la posesión actual, pacifica, pública e ininterrumpida por el término de 5 años, para declararla dueña del 50% del bien inmueble objeto de litigio, por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio de vivienda de interés social? En la búsqueda de la respuesta al anterior cuestionamiento, el Tribunal tiene en cuenta que de conformidad con el artículo 762 del Código Civil, la posesión supone la conjugación de dos elementos: uno de carácter externo consistente en la aprehensión física de la cosa [corpus], que se materializa en el conjunto de actos que la persona ejerce sobre el bien, de aquellos a que solo da derecho el dominio, y otro intrínseco, que envuelve la voluntad de tener la cosa con ánimo de señor y dueño [ánimus], la cual se deduce de la comprobación de hechos externos indicativos de esta intención que para los demás representa la idea inequívoca de quien la posee sin reconocer dominio ajeno, es en realidad su propietario, sin importar que tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar o nombre de él. Igualmente, el artículo 2512 del Código Civil define la prescripción como el modo de adquirir las cosas ajenas o de extinguir las acciones o derechos de los demás por la posesión de las mismas, sin que tales derechos o acciones se hayan ejercido durante un tiempo determinado y concurriendo ciertos requisitos legales.
Es de anotar, que los artículos 764 y 2518 ibídem, han previsto que la prescripción de índole adquisitiva presupone la calidad de poseedor material del usucapiente, a quien se le reconoce el derecho real por comportarse como señor y dueño del bien durante el término fijado por la ley en función de la especie de posesión que ejerce. A este efecto, se denomina posesión regular a la que procede de justo título y es adquirida de buena fe, y posesión irregular a la que le falta uno de tales elementos.
Y, tratándose de la prescripción extraordinaria, su configuración requiere la concurrencia de estos elementos axiológicos: “1º Posesión material en el usucapiente; 2º que la cosa haya sido poseída por el término establecido en la Ley; 3º que la posesión se haya verificado de manera pública e ininterrumpida; y, 4º Que la cosa o derecho sobre la cual se ejerce –claro está- sea susceptible de adquirirse por usucapión” (véase, Corte Suprema de Justicia, Sentencia de Casación Civil de 19 de noviembre de 2001, exp. 6406).
Asimismo, si quien reclama la declaración de pertenencia es un comunero del bien, deberá demostrar el momento en el que empezó a detentar el inmueble en forma exclusiva, así como los hechos que revelen sin equívoco que ejecuta actos de señor y dueño a título individual, sin que tenga que ver su calidad de comunero y coposeedor, desvirtuando la última en los demás copartícipes (Sala de Casación de la Corte Suprema de Justicia, sentencias de 16 de marzo de 1998 y 22 de julio de 2010;
Magistrados Ponentes, Nicolás Bechara y Arturo Solarte Rodríguez, respectivamente). De acuerdo con lo anterior, es la clase de señorío ejercido y el bien sobre la que recae la misma, la que determina el tipo de prescripción invocada para obtener la declaración de propiedad. De esta forma, como en el presente caso se implora la prescripción especial consagrada para las Viviendas de Interés Social, se observa que la Ley 9ª de 1989, en cuanto al tiempo de la usucapión, reza: “Artículo 51.- A partir del primero (1) de enero de 1990, redúzcase a cinco (5) años el tiempo necesario a la prescripción adquisitiva extraordinaria de las viviendas de interés social.
A partir del primero (1) de enero de 1990, redúzcase a tres (3) años el tiempo necesario a la prescripción adquisitiva ordinaria de las viviendas de interés social. Valdrá la posesión acumulada a la fecha establecida en los incisos anteriores. Parágrafo.- Se exceptúan los bienes de propiedad de los municipios y de las juntas de acción comunal, que no podrán adquirirse por prescripción”.
Además, que la Ley 1450 de 2011, en su artículo 117 modificó la definición de Vivienda de Interés Social, así: “De conformidad con el artículo 91 de la Ley 388 de 1997, la vivienda de interés social es la unidad habitacional que cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción y cuyo valor no exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 smlmv).” Descendiéndose al caso de estudio, es oportuno señalar que ninguna de las partes discutió sobre la naturaleza de vivienda de interés social en la casa de habitación ubicada en la Urbanización “La Adiela” de Armenia, determinada con el número 3, de la manzana 6, con matrícula inmobiliaria 280-0042140 y comprende los linderos y especificaciones que contiene la escritura pública 1915 de 9 de junio de 2001, corrida en la Notaría Primera del Círculo de la ciudad.
En el mismo sentido y como resultado del análisis de los documentos visibles a folios 6 y 7, 9 a 11 y 18 c. 1, se establece que la parte actora cumplió la carga de probar que el bien objeto de litigio se somete a la prescripción adquisitiva extraordinaria de corto tiempo señalada por el artículo 51 de la Ley 9ª de 1989, pues con el certificado de pago de impuesto predial se demostró que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para el momento de presentación de la demanda le asignó un avalúo de $16´282.000, de donde se infiere que al no superar los 135 smlmv, trata de una de aquellas soluciones vinculadas a los programas especiales de vivienda que define el artículo 117 de la Ley 1450 de 2011.
Y relacionado con lo anterior, debe decirse que la mencionada vivienda es susceptible de adquirirse por este modo especial de usucapión. Ahora bien, como la promotora del litigio pretende se declare que adquirió por prescripción extraordinaria de dominio la vivienda de interés social, en el 50% que es de propiedad de Salomón Marín Gutiérrez, en razón a que a partir del 20 de agosto de 2002, fecha en que falleció su compañero, en forma exclusiva sobre el predio empezó a ejercer actos de señora y dueña, pretensión a la que no accedió el juzgador de primera instancia al considerar que con el material probatorio recaudado no se probó la condición de poseedora, por consiguiente, procede la Sala a la revisión del asunto.
De conformidad con los documentos visibles de folios 4 a 15 c. 1, se puede constatar que el 22 de marzo de 2001, el Juzgado Tercero Civil Municipal de Armenia, le adjudicó a través de proceso hipotecario a Salomón Marín Gutiérrez el bien objeto de litigio y éste a su vez, el 9 de junio de 2001, a través de escritura Pública 1915 de 12 de junio de 2001 corrida en la Notaría Primera de Armenia, le vendió a Mariela Giraldo Serrano el 50% del bien citado.
En consecuencia, es evidente que con el último acto se constituyó una comunidad en el inmueble. De igual forma, reposan las copias auténticas de los registros civiles de defunción de Salomón Marín Gutiérrez, fallecido el 20 de agosto de 2002 y de Mariela Giraldo Serrano, quien murió el 17 de enero de 2012, es decir, estando en trámite el presente proceso (fls. 3 y 54 c. 1).
Además, se observa que se acercó con la demanda recibos originales de facturas de servicios públicos e impuesto predial, atinente al casa de habitación número 3 de la manzana 6 del barrio La Adíela, en los que aparece Mariela Giraldo Serrano como titular del bien (fls. 16 a 21 c. 1). En el disco compacto que forma parte del cuaderno 2 de pruebas, que contiene el registro de audio y video de las audiencias llevadas a cabo el 28 y 29 de junio de 2012, se observa que se recibieron los testimonios de María Leonor Rengifo Marulanda, Luis Eduardo Isaza Ordoñez y Jairo Morales Zuluaga, quienes al unísono manifestaron que por cerca de 10 años fueron vecinos de Mariela Serrano Giraldo y Salomón Marín Gutiérrez y los conocieron como dueños de la citada vivienda; que la primera realizó unas mejoras al inmueble después del deceso de su pareja, pues amplió la casa, reparó el alcantarillado, instaló el servicio de gas domiciliario, arregló la fachada y la pintó, actividades que efectuó con sus propios recursos.
Cabe agregar, que la misma diligencia Maria Leonor Rengifo Marulanda de manera particular dijo que la casa está ocupada por un agente de la Policía con su familia, quienes pagan arrendamiento a la nueva propietaria, porque después de la muerte de la demandante “sus herederas firmaron un negocio de venta”; sin embargo, aclaró que Salomón Marín Gutiérrez con Mariela Giraldo Serrano, la habían comprado hace más de 12 años, cohabitando allí hasta cuando el primero falleció, momento a partir del cual esta última continuó en la posesión material del bien, pues hizo importantes mejoras como las ya mencionadas y que en esa vivienda permaneció inclusive a la fecha de su defunción. Igualmente, es de anotar que en la fecha en que se llevó a cabo la inspección judicial al bien objeto de pertenencia, se recibieron los testimonios de Edelmira Colorado, Gustavo Adolfo Piedrahita Colorado, Hebert Fonseca Mejía y Luz Elena Agudelo Giraldo; los dos primeros, quienes en su calidad de arrendatarios del bien expusieron que ahí residen desde el 5 de febrero de 2012 y le pagan el arriendo a una señora de nombre “Bergeneth”, encargada de recaudar el dinero, porque la actual dueña está domiciliada en otra ciudad.
Al respecto, véase que estos hechos se han presentado con posterioridad al 17 de enero de ese año, fecha de fallecimiento de Mariela Giraldo Serrano. De igual manera en la inspección judicial quedó identificada la vivienda en sus características y linderos especiales, como además lo establece el dictamen pericial presentado por la perito Olga Liliana García Sánchez (fls 10 a 16 c. 2).
Para la Sala las anteriores probanzas despejan cualquier duda que se pueda suscitar acerca de la calidad de poseedora exclusiva de la demandante y respecto de la vivienda de interés social al momento en que promovió la demanda y que comenzó a partir del 20 de agosto de 2002, fecha de muerte de su compañero Salomón Marín Gutiérrez. Es de advertir, que la sucesión procesal regulada en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, como con acierto lo señaló el recurrente, es de carácter procesal y por lo tanto, no puede afectar la relación jurídica exclusiva que tuvo la demandante con el bien materia de litigio y para la época en que reclamó la pertenencia, pues esta figura tiene como finalidad reemplazar la posición de una de las partes, como es el caso del fallecimiento de un litigante, entre otros.
Por lo que es ostensible el yerro en que incurrió el a quo en la decisión apelada, al exigir una posesión actual en las sucesoras procesales de Mariela Giraldo Serrano y dejar de analizar si la accionante en vida ejerció actos de poseedora exclusiva en la vivienda de interés social, sin reconocer dominio ajeno y por el lapso mínimo de 5 años, referido en la demanda.
Véase que para declarar la pertenencia, según las circunstancias del caso, es de trascendencia establecer en el proceso cuando fue que la posesión del comunero se transformó en posesión exclusiva y en este caso, sin duda, tal situación especial se esclareció porque a través de las pruebas aportadas se estableció que Mariela Giraldo Serrano, en calidad de comunera excluyente y sin reconocer dominio ajeno, desde cuando falleció su compañero Salomón Marín Gutiérrez efectuó mejoras en el inmueble y con su propio peculio sufragó todos los gastos de mantenimiento, de manera que los demás habitantes del sector la reputaron única dueña y señora de la vivienda, sitio donde falleció el 17 de enero de 2012.
Es este orden de ideas, está probado que desde el 20 de agosto de 2002 al 17 de enero de 2012, trascurrieron más de 5 años de posesión material exclusiva sobre la mitad del inmueble, tiempo suficiente para declarar la pertenencia de la vivienda de interés social, pues además se demostraron los presupuestos axiológicos necesarios para reconocer la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio.
Con todo lo anterior, se revocará la sentencia objeto de apelación de apelación para en su lugar acogerse las pretensiones incoadas en la demanda. No hay lugar a condena en costas en ambas instancias por ausencia de oposición a la demanda, lo cual significa inexistencia de parte vencida. D e c i s i ó n Con base en lo expuesto, la Sala de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia, Quindío, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, R e s u e l v e: Primero.- Revocar la sentencia de 23 de mayo de 2013, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Armenia.
Segundo.- Declarar que pertenece a la desaparecida Mariela Giraldo Serrano, identificada con la cédula de ciudadanía 24´804.558, en virtud de haber adquirido por prescripción adquisitiva extraordinaria de Vivienda de Interés Social y en los términos del artículo 51 de la Ley 9ª de 1989, el derecho de dominio de la cuota correspondiente al 50% de la propiedad del inmueble ubicado en la Urbanización “La Adiela” de Armenia, determinado con el número 3, de la manzana 6, distinguido con la matrícula inmobiliaria 280- 0042140, cuyos linderos y especificaciones contiene la escritura pública 1915 de 9 de junio de 2001, corrida en la Notaría Primera del Círculo de la ciudad.
Tercero.- Ordenar el registro de esta sentencia en el folio de matrícula 280-0042140 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia. Líbrese la comunicación respectiva. Cuarto.- Cancelar la inscripción de la demanda y los registros efectuados con posteridad en el citado folio inmobiliario. Líbrese el oficio correspondiente.
Quinto.- Declarar que no hay lugar a condena en costas en ambas instancias por las razones anotadas en la motivación. Sexto.- Ordenar, en firme, la devolución del expediente al lugar de origen. Notifíquese y Cúmplase, LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Magistrado (63001-3103-002-2011-00275-01) |JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO |CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ | |Magistrado |Magistrado | |(63001-3103-002-2011-00275-01) |(63001-3103-002-2011-00275-01) | ----------------------- [1] Folios 5 a 9 cdno 3