PROMESA DE COMPRAVENTA/ Mandato aparente/ terceros de buena fe/ ”… debe decirse que es muy importante el principio de la buena fe en razón al deber que tienen las personas de honrar sus obligaciones derivadas del contrato y, en general, de asumir para con los demás una conducta leal y plegada a los mandatos de corrección socialmente exigibles en actitud desprovista de elementos de engaño, de fraude o de aprovechamiento de las debilidades ajenas (sentencia de 9 de agosto de 2007, reiterada en la 053 de 1º de junio de 2008, expedientes 00294 y 11843)”.
“En consecuencia, en un asunto litigioso como el presente, surge la necesidad de verificar si por el demandado se presentaron hechos que provocaron un error legítimo en el demandante, quien creyó de buena fe que una persona estaba facultada para celebrar un negocio jurídico a nombre de la sociedad, porque demostrado el comportamiento reprochable o culposo de la entidad, debe concluirse que estará obligada en los términos pactados”.
PROMESA DE COMPRAVENTA/ acción resolutoria/incumplimiento de una de las partes contratantes. República de Colombia TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL ARMENIA QUINDÍO Magistrado Ponente: LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Radicación: 63001-3103-001-2011-00073-01 Proceso: Resolución Promesa de Compraventa Demandante: Juan José Gómez Bustamante Demandado: Constructora Comowerman Ltda. Procedencia: Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia Aprobado acta No. 042.
Armenia, Q., dieciocho (18) de junio de dos mil quince (2015) Objeto de pronunciamiento Decidir la apelación interpuesta por la parte demandante contra la sentencia de 4 de febrero de 2013, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia. Antecedentes 1. La demanda El señor Juan José Gómez Bustamante presentó demanda en contra de la Constructora Comowerman Ltda., pretendiendo la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, el 26 de octubre de 2009, respecto del apartamento 504 de la Torre Netania en proyecto de construcción, situado en el Conjunto Parque Residencial Netania, primera etapa, en la Calle 19 Norte No. 11-20 de Armenia, con ficha catastral de mayor extensión número 01-07-0080-0174-000; en consecuencia, que se condene a la demandada a devolver al accionante el valor de $60´000.000,00, representados en el automotor de placas GXP-553, pignorado a favor de la Inversora Pichincha; a pagarle $40´000.000,00, por perjuicios, según la cláusula séptima del contrato, más los intereses que se causen a partir de la ejecutoria de la sentencia y las costas del proceso.
Subsidiariamente suplicó que se declare la nulidad de la promesa y se ordenen las restituciones mutuas a que hubiere lugar. Como hechos relevantes plasmados en el escrito de demanda y su posterior reforma se adujeron los siguientes:[1] a) Entre la Constructora Comowerman Ltda. y el señor Juan José Gómez Bustamante, el 26 de octubre de 2009, se celebró un contrato de promesa de compraventa, mediante el cual la persona jurídica se obligó a transferir al segundo y este último a adquirir, el derecho de dominio y posesión del apartamento 504 de la Torre Netania, en proyecto de construcción, ubicado en el Conjunto Residencial Netania – primera etapa – en la Calle 19 Norte No. 11-20 de Armenia, cuyas características y linderos especiales describe la demanda. b) Se estipuló que la promitente vendedora entregaría el inmueble constante de una sala, comedor, cocina integral, zona de lavandería, barra estilo americano, tres alcobas, la principal con baño privado, vestier y un baño social, pisos en porcelanato color beige, baños enchapados en cerámica con divisiones en vidrio templado, ventanería terminada en aluminio color natural y un parqueadero. c) Se fijó como precio la suma de $164´000.000 que pagaría el promitente comprador de la siguiente forma: la cantidad de $60´000.000 representada en el automotor de placas GXP-553, el cual está pignorado a favor de Inversora Pichincha y que se comprometió a sanear el 27 de octubre de 2009, entregándolo a la promitente vendedora a la firma de la promesa.
El saldo de $104´000.000,00, en dinero efectivo, que iría amortizando en cuotas esporádicas y cómodas, sean diarias, mensuales, bimensuales, o por medio de un crédito hipotecario, crédito particular o a través de una financiación directa con la Constructora Comowerman Ltda., hasta el momento de la entrega del apartamento. d) Se obligó la promitente vendedora a entregar el inmueble prometido en venta el 31 de enero de 2011, lo que no aconteció. e) Se pactó en la cláusula séptima que en caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones se pagaría una multa igual a la suma entregada como arras, es decir, de $20´000.000,00, acordando que si el incumplimiento es de la promitente vendedora, la misma debe devolver al promitente comprador el doble de lo recibido, o sea, la cantidad de $40´000.000,00. f) El día 31 de enero de 2011, desde las 5:30 p.m. hasta las 6:00 p.m., el promitente comprador, hoy demandante, se presentó en la Notaría Cuarta del Círculo de Armenia para dar cumplimiento a las obligaciones pactadas en la promesa, sin embargo, no compareció la promitente vendedora, según constancia notarial. g) En la promesa se fijó la fecha y la notaría en la cual se llevaría a protocolo la escritura pública de la compraventa prometida, pero en el documento no se indicó la hora exacta de cumplimiento de esta especial obligación, lo que puede generar la nulidad absoluta del contrato. 2.
Contestación de la demanda y otras actuaciones Se admitió la demanda[2] por auto de 16 de marzo de 2011 y como no se logró la notificación personal al demandado se dispuso su emplazamiento mediante proveído de 13 de abril de ese año,[3] y cumplidas estas actuaciones el 27 de septiembre de la misma anualidad se le designó Curador ad litem,[4] quien se notificó de la citada demanda[5] y en su momento en representación del ente accionado procedió a darle respuesta, presentando oposición a las pretensiones incoadas en su contra y formuló estas excepciones: a) “la sociedad demandada no se comprometió con la firma del contrato de promesa de compraventa demandado”; b) “Falta de legitimación en la causa por pasiva”, y c) “El contrato de promesa de compraventa demandado no cumple con los requisitos de ley”.[6] El demandante replicó las anteriores excepciones y solicitó pruebas documentales[7] y enseguida acercó escrito de reforma la demanda[8], que se admitió por auto de 24 de noviembre de 2011, respecto de la cual el curador ad litem designado dio respuesta.[9] Agotado el debate probatorio, a través de auto de 6 de septiembre de 2012, se dio traslado a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión.[10] El 4 de febrero de 2013, se dictó sentencia de primer grado[11] que negó la pretensión de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre el señor Juan Manuel Gómez Bustamante y la Constructora Comowerman Ltda., y absolvió a la sociedad demandada de la pretensión resolutoria invocada, porque “le es inoponible el contrato celebrado por ausencia de representación de quien actuó a su nombre”.
Decisión que fue apelada por el demandante, quien sustentó el recurso en trámite de primera instancia.[12] Las partes se abstuvieron de presentar alegaciones en trámite de la alzada.[13] Fundamentos del fallo recurrido Antes de analizar los presupuestos básicos para decidir sobre la resolución contractual reclamada, la sentenciadora de primer grado observó la necesidad de abordar el tema de la validez y oponibilidad de la promesa de compraventa, al no indicarse la hora de celebración del contrato prometido y por haberla suscrito la subgerente de la sociedad promitente vendedora.
Para ese propósito, en primer lugar señaló que en este caso se cumplen a cabalidad los requisitos de validez de la promesa de compraventa previstos en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, pues no haberse indicado la hora en que las partes debían acudir a celebrar el contrato prometido no es una omisión formal que conduzca a declarar la nulidad absoluta del contrato preliminar, por carecer del plazo, ya que se pactó que la escritura pública la otorgarían el día 31 de enero de 2011, de lo cual se infiere que en esta fecha y dentro del tiempo de disponibilidad de la Notaría se podía cumplir el negocio definitivo.
En segundo lugar, observó que a las normas civiles y comerciales que regulan la debida representación de las partes en un contrato no prevén la nulidad del acto jurídico, sino su inoponibilidad, según se interpreta del artículo 1507 del Código Civil y artículo 841 del Código de Comercio, cuyo principal efecto es el de la falta de legitimación para llevar a cabo negocios sobre derechos ajenos. Que en este caso, la promesa de compraventa fue suscrita por Luz Stella Porras Camacho, quien no obstante haber manifestado que actuaba en la calidad de subgerente de la Constructora Comowerman Ltda., carecía de poder especial y de facultades estatutarias o que derivaran del contrato social para representar a la empresa, como promitente vendedora, y por ende, obligarla a celebrar en un futuro el contrato prometido.
Para ello enfatizó, que de conformidad con el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de la ciudad, se demostraba que el gerente de la sociedad demandada es su representante legal al estar habilitado para ejecutar actos de administración y contratos acordes con el giro ordinario de los negocios sociales, sin que se diga en este documento que el subgerente sea su reemplazo, facultad que tampoco se anotó en la referencia de las escrituras donde se efectuaron los nombramientos de estos órganos sociales; además, que debía tenerse en cuenta que el suplente del gerente solo actúa en su ausencia, lo que no se comprobó en el expediente.
Así concluyó, que en este asunto “[…] le correspondía al actor (i) demostrar la existencia del acto jurídico que confirió dicha representación o, (ii) como se alega, probar si se dio en calidad de suplencia, acreditar el motivo que dio lugar a la ausencia o falta del representante principal o, incluso, (iii) probar que se dio ‘motivo a que se crea, conforme a las costumbres comerciales o por su culpa, que una persona estaba facultada para celebrar un negocio jurídico’ para abrir paso a la representación aparente prevista en el art. 842 del C. de Co; pero como nada se probó, no puede salir avante lo pretendido”.
La apelación El apelante manifestó su inconformidad contra la decisión de primer grado porque dejó de considerar “que la figura de la subgerencia en determinada entidad no goza de tener un carácter meramente decorativo o figurativo”, pues su creación sea convencional o legal tiene como fundamento de que por medio de este órgano administrativo se realicen una serie de actividades que están en la esfera de los negocios de la sociedad, como representarla legalmente ante una falta absoluta, temporal o accidental de la persona designada al efecto.
Alegó, que en este caso al suscribir la promesa la señora Luz Stella Porras Camacho actuó como subgerente de Constructora Comowerman Ltda.; que de conformidad con el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Armenia, la sociedad solo cuenta con dos (2) socios, la enantes mencionada y el señor Saúl David Mowerman Zichelboin, la primera nombrada subgerente y el segundo, gerente y representante de la entidad; ambos, con capacidad para adquirir obligaciones en nombre de la empresa y, por ende, comprometer sus intereses en la futura celebración de la compraventa prometida.
Recalcó, que es importante anotar que en dicho certificado se registró que “la sociedad tendrá un gerente de libre nombramiento y remoción de la junta general de socios, el cual tendrá un suplente que lo reemplazará en sus faltas absolutas, temporales o accidentales”, lo que autorizó a la subgerente Luz Stella Porras Camacho suscribir el contrato, pues sin duda en ejercicio de esta función representaba a la empresa al presumirse la ausencia transitoria del encargado de la gerencia, hecho que en el litigio no desvirtuó la parte demandada.
Con todo lo anterior, al establecerse la legitimación en la causa por pasiva y el incumplimiento contractual de la demandada, solicitó la revocatoria de la sentencia apelada para que en su lugar se decrete la resolución de la promesa de compraventa. Consideraciones de la Sala 1. Aptitud del procedimiento Concurren en esta controversia los presupuestos procesales, como son la competencia del juez, la demanda en forma, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal; ninguna causal de nulidad se advierte en la actuación, pues existen los elementos necesarios para la regular formación y desarrollo de la relación jurídica procesal. 2.
Legitimación en la causa Por corresponder a los extremos de la pendencia, enseguida se resolverá el argumento sobre la falta de legitimación en la causa pasiva de la demandada, que declaró la juez de primera instancia después de concluir que la inoponibilidad contractual conlleva a este efecto jurídico. Posición que objetó en la alzada el demandante, pues en su criterio en ese negocio jurídico la subgerente de la demandada actuó en calidad de representante legal suplente de la sociedad, lo cual es suficiente para que se estudie la resolución contractual invocada.
De conformidad con anterior planteamiento se debe averiguar si a la firma del citado contrato preparatorio estaba ausente la representación legal de la Constructora Comowerman Ltda., para obrar como promitente vendedora. Previo al análisis propuesto, se tiene en cuenta que toda sociedad constituida es un sujeto de derecho distinto de sus socios individualmente considerados, con personificación normativa, capacidad, autonomía y patrimonio independiente, según lo establece el artículo 98 del Código de Comercio, aspecto importante porque se regula como una sustantividad exclusivamente jurídica dotada de personalidad en el momento de su constitución. De lo que se sigue, que una vez organizada la entidad societaria adquiere la capacidad para contraer obligaciones y ejercer derechos propios, pues sus bienes no pertenecen en comunidad a los socios sino a ella misma y las responsabilidades de éstos no son las suyas.
También, que para poder actuar frente al mundo exterior y concretar sus negocios en desarrollo de su objeto social, la persona jurídica requiere vincular personas en calidad de órganos administrativos que en un momento determinado la representen, que suelen recibir denominaciones diversas como las de presidente, gerente general o gerente.
Así lo prevén los artículos 99 y 196 del Código de Comercio, al señalar que la representación de las sociedades incumbe al órgano de gestión externa señalado en la declaración unilateral realizada a través de la escritura pública de constitución, o por medio de las facultades y atribuciones contenidas en los estatutos; manifestación formal que adquiere su eficacia frente a terceros con la correspondiente inscripción en el registro mercantil.
Normas a las que remite el artículo 358 del Código de Comercio, en cuanto establece que la representación y administración de las sociedades de responsabilidad limitada la pueden ejercer todos o cada uno de los socios, o un gerente designado; asimismo, que por voluntad de los asociados estas funciones pueden delegarse en un tercero, siempre que se precisen sus atribuciones, ya que éste obrará en nombre de la persona jurídica.
Por cierto, en el punto se ha dicho que “Sin desdeñar las importantes relaciones internas que se originan en la sociedad, lo cierto es que su destino fundamental es el de participar en el tráfico jurídico creando vínculos exteriores, para lo cual se vale de sus órganos o representantes, quienes ante la falta de una voluntad natural del ente colectivo, actúan en las relaciones jurídicas comprometiéndola, dentro de los límites trazados por la ley y los estatutos (artículo 196 del Código de Comercio), y solo a falta de estipulación expresa se entiende que quienes representan a la sociedad pueden celebrar todos los actos y contratos comprendidos dentro del objeto social o que se relacionen con la finalidad de la persona jurídica” (CSJ, Sent.
Cas. Civ. de 23 de septiembre de 2002, MP Jorge Antonio Castillo R., exp. 6386). En verdad, es evidente que el representante legal de una sociedad es quien se proyecta hacia los terceros con amplitud y en consonancia con la naturaleza de sus facultades, pues los estatutos determinan sus poderes y limitaciones, bien sea, porque se enuncien unos y otros, o bien porque nada se estipule, caso este último en el que cobra vigor la directriz supletiva del inciso segundo del artículo 196 del Código de Comercio, según la cual a falta de estipulaciones se entenderá que los representantes de la sociedad podrán celebrar o ejecutar todos los actos y contratos comprendidos dentro del objeto social o que se relacionen directamente con su existencia y funcionamiento.
Ello es así porque la función primordial de quien tiene la representación de una sociedad, como se dijo en un comienzo, es la de adquirir derechos y contraer obligaciones que comprometen su patrimonio, en tanto que en la frecuente gestión de los negocios sociales a la persona que ha manifestado a otros que actúa en su nombre, por lo general es vista en estas actividades y en la ejecución de los distintos convenios como un verdadero representante de la empresa.
Por lo tanto, cuando a nombre de una persona se ajusta un negocio jurídico, la negligencia de ésta en permitir que se asuman obligaciones por quien no está facultado para ello o la intención de inducir en error al otro contratante de buena fe, se considera que constituyen culpas que la hacen civilmente responsable, pues el último no tiene por qué soportar las consecuencias jurídicas que derivan del derecho verdadero y por hacerse cargo de unas obligaciones convenidas en la creencia legítima de que la situación ostensible en la que participó era real.
Situación que recoge el artículo 842 del Código de Comercio, al establecer: “Quien dé motivo a que se crea, conforme a las costumbre comerciales o por su culpa, que una persona está facultada para celebrar un negocio jurídico, quedará obligado en los términos pactados ante terceros de buena fe exenta de culpa”. La norma transcrita no hace sino recoger la teoría de la apariencia como un principio de derecho reconocido de tiempo atrás por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, la cual por antecedentes conocidos inició su desarrollo en la sentencia de 20 de mayo de 1936, publicada en la Gaceta Judicial XLIII, página 49 y a términos de este primer fallo, para su cumplida configuración se consideró la concurrencia de estos presupuestos: a) que se trate de un error general, es decir, de un error no universal pero sí colectivo; y b) que ese error haya sido invencible, o sea, que hasta los hombres más prudentes lo habrían cometido.
Orientación reiterada en las sentencias de 27 de julio de 1945 (G.J. t. LIX); 18 de mayo de 1995 (G.J. t. LXXX, pág. 338); 23 de junio 1958 (G.J. t. LXXXVIII, pág. 230); 25 de abril de 1960 (G.J. t. XCII, pág. 452); 28 de mayo de 1963 (G.J. t. CII, pág. 99); 17 de febrero de 1964 (G.J. t. CVII, págs. 147 y 311); y 7 de noviembre de 1967 (G.J. t. CXIX, pág. 283); decisiones en las que además se concretó el alcance del error común como fuente creadora de derechos.
En lo particular, para seguridad de los negocios jurídicos y en defensa de los terceros de buena fe, dado el reconocimiento de que el mandato aparente es una de las diversas expresiones de la teoría de la apariencia, en la sentencia de 17 de febrero de 1964 se precisaron sus requisitos, así: “a) que una persona contrate en nombre y lugar de otra; y, b) que por las apariencias que rodean el negocio por la conducta del presunto mandante, el tercero que contrata pueda creer fundamentalmente y de buena fe, que celebra la convención con quien tiene poder suficiente para representar a dicho mandante” (G.J. t. CVI, págs. 99 y 100).
Como puede apreciarse la institución pasó de ser rigurosa al matizarse con una noción menos exigente, que es la del error legítimo en que puede incurrir un contratante, pues no se trata de un error generalizado sino individual, por lo tanto, no importa que una persona más se haya equivocado. Incluso, en fecha reciente, al examen de las conductas que en un momento dado llevan a un contratante a creer y confiar, que al obligarse a cumplir unas obligaciones pactadas, efectivamente trata con su par negocial, se adoctrinó que la buena fe en su función creadora del derecho tiene la potencialidad de atribuirle valor a ciertos actos ejecutados por causa o con sustento en apariencias engañosas, pues se considera que es un postulado inquebrantable de la moral y de la seguridad del tráfico jurídico y soporte fundamental para la adecuada circulación de la riqueza.
“[…] De ahí que…el adagio error comunis, tal como es aplicado por nuestros tribunales, les permite proteger contra la ley misma al que no ha cometido ninguna culpa. El error en que éste ha caído debe engendrar todos los efectos jurídicos que se le quisieron atribuir, porque tal error fue inevitable. La apariencia invencible se coloca en el mismo pie de igualdad de la realidad. […]” (sentencia 114 de 16 de agosto de 2007, exp. 1994- 00200-01, citada en el fallo de 21 de febrero de 2012, exp. 2004-00649-01).
En otras palabras, debe decirse que es muy importante el principio de la buena fe en razón al deber que tienen las personas de honrar sus obligaciones derivadas del contrato y, en general, de asumir para con los demás una conducta leal y plegada a los mandatos de corrección socialmente exigibles en actitud desprovista de elementos de engaño, de fraude o de aprovechamiento de las debilidades ajenas (sentencia de 9 de agosto de 2007, reiterada en la 053 de 1º de junio de 2008, expedientes 00294 y 11843).
En consecuencia, en un asunto litigioso como el presente, surge la necesidad de verificar si por el demandado se presentaron hechos que provocaron un error legítimo en el demandante, quien creyó de buena fe que una persona estaba facultada para celebrar un negocio jurídico a nombre de la sociedad, porque demostrado el comportamiento reprochable o culposo de la entidad, debe concluirse que estará obligada en los términos pactados.
Realizado el anterior análisis y descendiéndose al caso de estudio, ante todo debe decirse que la sociedad demandada es profesional en el ramo de la construcción, compra de lotes urbanizables, venta de viviendas y locales, entre otros, como lo acredita el certificado que sobre su existencia y representación expidió la Cámara de Comercio de Armenia (fls. 10 a 12 c. 1); lo cual significa, que en desarrollo de su objeto social todas sus operaciones tienen una relación directa con las prácticas comerciales que le favorezcan mantener una clientela en la promoción y difusión de sus proyectos constructivos, que le generen utilidades o ganancias.
También, que el 26 de octubre de 2009, el demandante firmó la promesa porque Luz Stella Porras Camacho manifestó que actuaba en calidad de subgerente representando a la Constructora Comowerman Ltda., e incluso, del contenido del contrato se entiende que por las facilidades de pago del apartamento, fue que de inmediato entregó la camioneta marca Mazda B25D47, de placas GXP 553, como abono de $60´000.000 al precio de la compraventa prometida y a la vez se obligó a cancelar al día siguiente el gravamen que soportaba el automotor a favor de Inversora Pichincha (punto 1º de la cláusula segunda, sobre precio y forma de pago, documento a folios 5 a 9 c. 1).
Al mismo tiempo se observa que las obligaciones anticipadas a cargo del promitente comprador se desarrollaron con arreglo a lo convenido, pues de otra manera no resulta explicable que el 28 de octubre de 2009, es decir, dos días después de firmarse la promesa, la sociedad demandada expidió el recibo de caja No. 00000296, mediante el cual declaró recibir de Juan José Gómez Bustamante, el valor de $60´000.000, representado en la citada camioneta, por concepto de cuota inicial del apartamento 504 de la Torre Netania (comprobante, fl. 4 c. 1).
Dentro de este contexto, probada la profesionalidad de la sociedad demandada, que con celeridad y sin objeción alguna recibió el anticipo convenido de la porción del precio de la compraventa del inmueble, se colige, que de su parte hubo una aquiescencia tácita para obligarse como promitente vendedora y del mismo modo, que había una persona recomendada para este efecto, situación que se confirma al demostrarse que cuando se ajustó el negocio existía un grado alto de confianza y de seguridad que motivó al promitente comprador a suscribir dicho contrato persuadido de que Luz Stella Porras Camacho estaba facultada para celebrarlo.
Se deduce además, que en este escenario el demandante obró de buena fe y sin culpa, pues no le era exigido tomar precauciones para establecer previamente si la sociedad constructora había encargado a la subgerente actuar en su nombre. Sin duda ello es así, porque según las reglas de la experiencia es normal que en los negocios mercantiles no se verifiquen específicamente las relaciones entre un subgerente y la sociedad, pues las mismas solo interesan a éstos, por consiguiente, es común que sean ignoradas por quienes pactan convenios o contratos con las personas que declaran actuar en representación de otra, pues no son pocos los casos en los que la legislación hace producir consecuencias jurídicas a los derechos aparentes, como ya explicó. De todo lo dicho se concluye, que se configuró un caso de “mandato aparente”, pues a la firma de la promesa con la subgerente Luz Stella Porras Camacho, en un error legítimo e inevitable, el promitente comprador creyó de buena fe que contrataba con la sociedad demandada, lo cual acarrea que en calidad de promitente vendedora la empresa constructora esté obligada en el contrato, cuyo efecto jurídico excluye considerar exitosamente la falta de legitimación en la causa por pasiva.
En consecuencia, se abre paso al estudio de las súplicas invocadas por el actor. 3. La Resolución contractual De manera principal con la demanda se pretende la resolución de la promesa de compraventa suscrita por las partes el 26 de octubre de 2009 y en consecuencia, que se condene a la demandada a devolver la suma de $60´000.000, pagar la indemnización de perjuicios, los intereses y las costas del proceso.
La acción que se instaura surge como resultado de la condición resolutoria prevista en el artículo 1546 del Código Civil, la cual está supeditada a la concurrencia de estos presupuestos: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) el incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado, y, c) que el demandante haya satisfecho las prestaciones a su cargo, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos.
En tal sentido, luego de establecerse la existencia de un contrato válido que ligue a los contratantes, la labor del juzgador deberá estar orientada a determinar la legitimación del actor, esto es, a escudriñar si su conducta contractual evidencia que puede beneficiarse de la facultad para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización de perjuicios, porque tal derecho le asiste solo a quien ha cumplido o se ha allanado a hacerlo, lo que visto en sentido contrario indica que cualquiera de ellas se frustra cuando quien la demanda a su vez ha incumplido de manera jurídicamente relevante, porque en tal caso, ante la presencia de obligaciones recíprocas, el deudor demandado podrá justificar su resistencia a cumplir la suyas, lo que significa que quien promueva la correspondiente acción debe estar libre de culpa por haber atendido a cabalidad su compromiso contractual (Sent. de 12 de agosto de 1974, G. J., t. CXLVIII, 1ª parte, pág. 202;
Sent. de 11 de diciembre de 1978, G.J. t. CLVIII, pág. 321) De conformidad con lo anterior, la Sala comienza por el análisis de eficacia del negocio jurídico y a la vez decide la pretensión de que se declare su nulidad, aunque se postuló de manera subsidiaria, porque de cualquier forma revisar la principal, también exige que se escrute de manera anticipada la presencia de los requisitos legales de existencia y validez del contrato.
Para ello es útil recordar que el contrato de promesa solo produce efectos si cumple los requisitos determinados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir, que conste por escrito; que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que el ordenamiento establece; que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y que éste se determine de tal manera que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Con arreglo a lo expuesto, la Sala comprueba que la promesa de compraventa aportada con la demanda cumple las citadas exigencias legales, incluida aquella que extrañó el accionante para suplicar de modo subsidiario la nulidad de este negocio jurídico, esto es, la derivada de no convenirse la hora para otorgar el contrato prometido, el día 31 de enero de 2011, en la Notaría Cuarta del Círculo de Armenia (cláusula cuarta, fl 8 c. 1).
En efecto, se observa que esta situación ya fue abordada y resuelta por la jurisprudencia desde hace varios años, pues basta mencionar la sentencia de 1º de marzo de 1985 de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la que precisó que tal omisión no se puede considerar como un vicio de nulidad sustancial, porque la hora no es el momento determinante para entender la vigencia del plazo pactado para perfeccionar la compraventa, pues al hacerse referencia al día se admite que los contratantes han querido que dentro del tiempo de disponibilidad de la Notaría, se pueda cumplir el negocio prometido.
Con todo se concluye, que no es factible reconocer la nulidad reclamada por el demandante, más cuando no se advierte la presencia de otros vicios que pudieran conducir a la Sala a declarar oficiosamente la invalidez del contrato de promesa. Superado el anterior análisis, se aborda el examen de los demás presupuestos exigidos para la resolución contractual deprecada en la demanda.
Inicialmente se tiene en cuenta que en el derecho colombiano todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil), por lo tanto, éstas deben ceñir su conducta negocial al mismo so pena de las consecuencias jurídicas previstas (artículo 1546 ibídem). Además, que el contrato de promesa tiene por efecto principal la generación de una obligación de hacer, consistente en la celebración del contrato futuro, de lo cual se sigue que el promitente tiene el deber de obrar de buena fe, en cuanto le corresponde ser cauto y ajustar su proceder para no incurrir en hechos u omisiones que impidan suscribir el contrato definitivo.
Cabe agregar, que si el contrato prometido es la compraventa de un inmueble, dicho compromiso llevará ínsito el otorgamiento de la escritura pública que contenga el título, pues en tal caso se advierte la necesidad de cumplir con la solemnidad impuesta por el inciso 2º del artículo 1857 del Código Civil. Fluye de lo dicho, que en estas eventualidades resulta capital la presencia de los contratantes en la oficina notarial que hayan pactado, dentro de la estipulación que prevé la condición determinada o el plazo respectivo en que se llevará a efecto el contrato prometido mediante la formalidad correspondiente.
Sin embargo, por las características y la función del contrato preparatorio es factible que las partes al tiempo de su celebración o en fecha anterior al contrato prometido, en razón de lo pactado en el primero, anticipen la ejecución de alguna o algunas de las prestaciones de este último. Ello es así, porque es frecuente que en las promesas bilaterales de venta de inmuebles sea convenido el pago adelantado de parte del precio, como también la entrega del bien.
Esto significa, que el otorgamiento de la escritura pública como acto de pago de la promesa de venta del inmueble puede no estar solo en el centro de las obligaciones derivadas de aquella, pues las partes pueden anticipar otros débitos de similar calado, de manera que el cumplimiento de ese clausulado tiene la misma coerción y trascendencia jurídica que, en ese contexto, la propia asistencia a la notaría. La importancia de esas obligaciones anticipadas desde la promesa ha sido reconocida también por la jurisprudencia que enseña cómo entre “los dictados negociales muchos son los que giran en relación con los elementos propios de la compraventa como son el precio y la cosa, particularmente sobre el pago del primero y la entrega de la segunda.
Es decir, los contratantes convienen, la más de las veces puntos que no necesariamente desembocan en la obligación de hacer sino que anticipan compromisos o deberes, para producir los efectos sustanciales queridos por las partes, porque lo pertinente es que aquellos aspectos se concreten al momento de perfeccionarse la compraventa (…) Las obligaciones que las partes establecen como previas a la propia de hacer, adquieren una relevancia jurídica indiscutible: deben ser cumplidas por los contratantes en el orden y forma convenidas.
Lo que se haga, desviándose de esos criterios o designios contractuales, tendrá la repercusión en la ejecución o inejecución del pacto, que más adelanta habilitará las acciones pertinentes de resolución del contrato o su cumplimiento” (Sent. Cas. Civ. de 7 de junio de 1989). Así las cosas, el buen suceso de tales obligaciones tiene singular grado para estimar el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, porque en esas circunstancias el pago parcial del precio corresponde al avance de compromisos negociales de la mayor jerarquía dentro del acuerdo previo al convenio prometido.
En tales condiciones, en el caso de estudio para la Sala el demandante puede ejercer la acción resolutoria, en la medida en que revisadas las obligaciones pactadas en la promesa, la conducta contractual de contratante y posterior cita para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa del bien, permiten derivar, sin ninguna duda, que en este caso el promitente comprador se encontraba allanado a cumplir con sus compromisos, en tanto que la inasistencia a la notaría de la promitente vendedora da lugar a calificarla de parte incumplida.
Tesis que se confirma en este expediente, porque en el presente caso los medios probatorios comprueban que el demandante en calidad de promitente comprador al suscribir la promesa entregó la camioneta marca Mazda B25D47, como abono al precio de la compraventa prometida y a la vez se obligó a cancelar al día siguiente el gravamen que soportaba el automotor a favor de Inversora Pichincha (punto 1º de la cláusula segunda, documento a folios 5 a 9 c. 1); actividades ejecutadas de buena fe y en desarrollo de lo convenido, pues el 28 de octubre de 2009, la sociedad demandada expidió el recibo de caja No. 00000296, mediante el cual declaró recibir el valor de $60´000.000, por concepto de cuota inicial del apartamento 504 de la Torre Netania (comprobante, fl. 4 c. 1).
Y véase, como de conformidad con el punto segundo de la cláusula segunda de la promesa, el saldo de la compra de $104´000.000 podía pagarlo en cuotas periódicas y cómodas, pues se estipuló la posibilidad de que fueran diarias, mensuales, bimensuales, al grado de que esta obligación podía extenderse hasta el momento de la entrega del apartamento, de lo cual se deduce que en esta negociación lo fundamental era la separación del derecho a acceder al inmueble, suministrando el promitente comprador a la promitente vendedora el anticipo de $60´000.000 (fls. 7y 8 c. 1).
Es más, el promitente comprador, según lo convenido en el punto segundo de la cláusula segunda, podía cancelar ese monto de $104´000.000 al momento de la entrega del inmueble con un crédito hipotecario, crédito particular o mediante financiación directa con la Constructora Comowerman Ltda. y como es de observar, que en la cláusula tercera se estipuló que el bien lo entregaría la promitente vendedora el día 31 de enero de 2011, fecha que coincide con la de otorgamiento de la escritura pública en la Notaría Cuarta de Armenia, se concluye que la exigibilidad de pago del saldo del precio pactado quedó condicionada a dicha entrega del apartamento, obligación que asumió la demandada para la misma fecha en la que se solemnizaría la compraventa prometida.
Todo lo cual demuestra que al accionante para formular la demanda solo le bastaba probar que realizó sus compromisos contractuales, entre éstos, el de su comparecencia ante el notario en cumplimiento de lo acordado (documento, fl. 3 c.1), pues a la promitente vendedora le correspondía, además de entregarle el inmueble, estar en condiciones de extenderle en calidad de tradente la escritura pública contentiva del contrato prometido.
En consecuencia, la Sala estima que en este asunto están demostrados los dos restantes presupuestos necesarios para la prosperidad de la acción resolutoria. Como resultado, enseguida se analizaran las secuelas de la pretensión resolutoria del contrato de promesa de contrato celebrado por las partes. 4. Restituciones mutuas y perjuicios Devolución del anticipo de pago del precio de la compraventa prometida.
Sobre la materia es menester aclarar que la indexación constituye un mecanismo de actualización cuyo propósito es la revalorización de ciertas obligaciones dinerarias que han sufrido una pérdida de su poder adquisitivo, debido a la depreciación de la moneda por el transcurso del tiempo, que en el caso de la pretensión resolutoria oficiosamente debe reconocérsele al contratante cumplidor o que se ha allanado a cumplir sus obligaciones derivadas del contrato que se resuelve por el ejercicio de la acción correspondiente.
Es lo que se infiere de lo dicho en el tema por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia de 4 de junio de 2004, MP Manuel Isidro Ardila Velásquez, exp. 7748. En este sentido, en punto a las restituciones mutuas se concluye que procede la devolución del dinero recibido por la demandada, es decir, la cantidad de $60´000.000, junto con corrección monetaria calculada de conformidad con el IPC, desde el 26 de octubre de 2009 y hasta la fecha en que se efectúe el pago.
También, que a partir de la ejecutoria de esta sentencia corren los intereses del 6% anual de conformidad con el artículo 1617 del Código Civil. Reclamación de perjuicios. La cláusula penal es definida por nuestro Código Civil como aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.
Se ha entendido que una de las funciones de la cláusula penal es la estimación anticipada de los perjuicios que puedan llegar a sufrir las partes como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones convenidas. Con esta estimación anticipada, el acreedor queda liberado de la carga de probar que la infracción de la obligación principal la ha ocasionado perjuicio y cual la naturaleza de estos, pues mediando la cláusula penal, dichos perjuicios se presumen juris et de jure, en forma tal que el deudor no es admitido a probar en contrario.
También la cláusula penal le evita al acreedor la carga de probar el monto de los perjuicios, porque en virtud de ella este monto queda fijado de antemano. Ahora bien, la exigibilidad de la pena queda sometida a las mismas reglas que rigen la de toda indemnización de perjuicios. Entre otras cosas, que el deudor esté constituido en mora si la obligación es positiva.
Así pues, conforme a las premisas anteriormente anotadas y teniendo en cuenta que de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil la notificación del auto admisorio de la demanda en procesos contenciosos de conocimiento produce el efecto de requerimiento judicial para constituir en mora al deudor cuando la ley lo exija para tal fin, si no se hubiere efectuado antes, es necesario concluir que en el caso concreto y como consecuencia del incumplimiento de la sociedad demandada debe esta ser condenada al pago de la cláusula penal, por ser la misma una estimación anticipada de los perjuicios hecha por las partes.
Ahora bien, como en el presente asunto el demandante solicitó que se condene a la sociedad demandada al pago de la pena pactada en el contrato en la suma de $40´000.000 m/cte., la Sala concederá esta reclamación de conformidad con lo convenido en las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa. Intereses moratorios. El demandante como efecto consecuencial de la resolución del contrato reclamó el pago de los intereses moratorios, respecto de las prestaciones a reconocerle por condenas impartidas en contra de Constructora Comowerman Ltda.; sin embargo, se considera que la pretensión está llamada al fracaso, porque al accederse a la cláusula penal aquellos no pueden exigirse conjuntamente, ya que los perjuicios se compensarían dos veces, aspecto que resulta inaceptable. 5.
Excepciones de mérito Se observa, que el Curador ad litem designado como representante judicial de Constructora Comowerman Ltda., postuló las excepciones de fondo que denomina: a) “la sociedad demandada no se comprometió con la firma del contrato de promesa de compraventa demandado”; b) “Falta de legitimación en la causa por pasiva”, y c) “El contrato de promesa de compraventa demandado no cumple con los requisitos de ley.
Al respecto, se tiene en cuenta que la temática postulada en defensa de los intereses de la parte demandada está referida a los mismos supuestos fácticos y jurídicos que previamente se analizaron para determinar la prosperidad de la acción resolutoria y a los que se remite la Sala. Por lo tanto, se declararan infundados estos medios defensivos. 6.
Conclusiones generales De todo lo dicho, se revocará integralmente la sentencia de primera instancia para en su lugar declarar que la sociedad demandada incumplió el contrato de promesa de compraventa. En consecuencia, se decretará la resolución judicial del mismo negocio, imponiéndose a Constructora Comowerman Ltda. el pago de las prestaciones reconocidas a favor del demandante; además, se le condenará a cancelar las costas causadas en ambas instancias con arreglo al numeral 4º del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil.
La a quo fijará las agencias en derecho que correspondan a esa instancia. Por el trámite de la apelación se tasa el mismo rubro en la cuantía de $2´000.000, que tendrá en cuenta la secretaría del Tribunal en la liquidación respectiva. D e c i s i ó n Con base en lo expuesto, la Sala de Decisión Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia, Quindío, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, R e s u e l v e: Primero.- Revocar la sentencia de 4 de febrero de 2013, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia, por las razones señaladas en la motivación. Segundo.- Declarar que Constructora Comowerman Ltda. incumplió el contrato de promesa de compraventa que suscribió con Juan José Gómez Bustamante el 26 de octubre de 2009, respecto del apartamento 504 de la Torre Netania en proyecto de construcción, situado en el Conjunto Parque Residencial Netania, primera etapa, en la Calle 19 Norte No. 11-20 de Armenia; en consecuencia, se decreta la resolución judicial del mismo negocio.
Tercero.- Disponer que la sociedad demandada Constructora Comowerman Ltda., restituya a Juan José Gómez Bustamante, la suma de $60´000.000, actualizados monetariamente desde el 26 de octubre de 2009 y hasta la fecha en que se efectúe el pago. También, que a partir de la ejecutoria de esta sentencia corren los intereses del 6% anual, de conformidad con el artículo 1617 del Código Civil.
Cuarto.- Condenar a la sociedad demandada Constructora Comowerman Ltda., a pagar a favor de Juan José Gómez Bustamante, por estimación anticipada de perjuicios, la suma de $40´000.000. Quinto.- Declarar infundadas las excepciones de fondo propuestas en defensa de la demandada y que se denominan: a) “la sociedad demandada no se comprometió con la firma del contrato de promesa de compraventa demandado”; b) “Falta de legitimación en la causa por pasiva”, y c) “El contrato de promesa de compraventa demandado no cumple con los requisitos de ley”; según lo señalado en la motivación. Sexto.- Condenar a la demandada a cancelar las costas causadas en ambas instancias y a favor del demandante, con arreglo al numeral 4º del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil.
La a quo fijará las agencias en derecho que correspondan a esa instancia. Por el trámite de la apelación se tasa el mismo rubro en la cuantía de $2´000.000, que tendrá en cuenta la secretaría del Tribunal en la liquidación respectiva. Séptimo.- Ordenar, en firme, la devolución del expediente al lugar de origen. Notifíquese y cúmplase LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Magistrado (63001-3103-001-2011-00073-01) |JORGE ARTURO UNIGARRO ROSERO |CÉSAR AUGUSTO GUERRERO DÍAZ | |Magistrado |Magistrado | |(63001-3103-001-2011-00073-01) |(63001-3103-001-2011-00073-01) | ----------------------- [1] Escrito de demanda y anexos, folios 1 a 23, y 51 a 54 cdno ppal [2] Folios 25 y 26 cdno ppal [3] Folio 31 ídem [4] Folio 35 ídem [5] Folio 40 ídem [6] Folios 41 a 44 ídem [7] Folios 46 a 50 ídem [8] Folios 51 a 54 ídem [9] Folios 57 y 58 ídem [10] Folio 72 ídem [11] Folios 75 a 83 ídem [12] Folios 86 a 89 ídem [13] Constancias, folios 5 y 6 cuaderno 4 Tribunal