República de Colombia TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA LABORAL ARMENIA QUINDÍO Magistrado Ponente: LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Radicación: 63001-3103-001-2013-00392-01 Proceso: Ejecutivo hipotecario Demandante: Marino Moreno Montealegre Demandada: María del Carmen Vargas Vargas Procedencia: Juzgado Primero Civil del Circuito Armenia, Q, doce (12) de marzo de dos mil quince (2015) Objeto de Pronunciamiento Resolver la apelación interpuesta por el apoderado de la parte demandante en contra del auto de 14 de diciembre de 2014, proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia.
Antecedentes 1.- Por medio de apoderado judicial el señor Marino Moreno Montealegre presentó demanda ejecutiva hipotecaria en contra de la señora Carmen Vargas Vargas, razón por la cual el 6 de septiembre de 2013, el Juzgado Primero Civil del Circuito libró mandamiento de pago: a) por las sumas de $65´000.000, $15´000.000 y $3´000.000, por concepto de capital representado en los títulos valores números 1, 2, y 3, respectivamente; y, b) por los intereses moratorios causados sobre estas sumas de dinero, que se liquidan desde el 21 de abril, 9 de marzo y 1 de mayo de 2013, en su orden y hasta cuando se verifique el pago.[1] 2.- El 12 de noviembre de 2013, el Juzgado de instancia decretó la venta en pública subasta del inmueble hipotecado, esto es, un lote mejorado con casa de habitación situado en el lote No. 1, manzana 5, de la Urbanización Las Acacias de la ciudad, identificado con matrícula inmobiliaria 280-10078 y dispuso la práctica del avalúo, liquidación del crédito y costas del proceso.[2] 3.- Luego, mediante proveído de 7 de marzo de 2014, se tuvo como avalúo del inmueble embargado y secuestrado, el catastral incrementado en un 50%, para un total de $147´354.000;[3] decisión frente a la cual el apoderado judicial de la parte demandada interpuso recurso de reposición porque no se le corrió traslado del mismo,[4] pero la juzgadora de primer grado lo denegó en auto de 10 de abril de ese año porque ambas partes en el término legal no lo presentaron y por ende, no era procedente someterlo a contradicción.[5] 4.- El 20 de junio de 2014, la Sala Civil Familia Laboral de este Tribunal concedió el amparo del derecho fundamental al debido proceso de la señora María del Carmen Vargas Vargas, vulnerado por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia y en consecuencia, declaró sin efecto y valor jurídico la providencia proferida el 7 de marzo de la misma anualidad, ordenándole al accionado que adoptara las medidas pertinentes en orden a expedir la decisión que en derecho correspondiera cumpliendo el deber funcional de motivarla.[6] 5.- En acatamiento de la decisión anterior, mediante proveído de 26 de junio de 2014, el juzgado de primera instancia declaró sin valor y efecto jurídico las actuaciones posteriores al auto de 7 de marzo de esa anualidad, excepto las que no dependieran del mismo y corrió traslado a la demandada del avalúo catastral incrementado y que aportó el demandante.[7] 6.- Enseguida, el apoderado judicial de la demandada presentó objeción por error grave al considerar que el valor allí establecido está por debajo del justiprecio del inmueble el cual asciende a $319´303.440,00, diferencia que permite colegir “una lesión enorme” en relación con el primero y para ese efecto allegó el avaluó realizado por Avaluando S.A.S., a través del perito Hernán Sánchez Gutiérrez.[8] 7.- La parte demandante, en el término del traslado de la objeción manifestó que no debe tenerse en cuenta el avalúo presentado por la demandada, en primer lugar, por extemporáneo, y en segundo lugar, porque el mismo no indica cuales son los factores y criterios por los cuales se incurre en error grave, razón suficiente para declararla infundada, además de que se trata de un inmueble situado en el sector sur de la ciudad, de estrato medio bajo, al que la pericia le pretende dar un valor muy superior al que realmente tiene, sin determinar el muestreo de la zona que establezca un análisis más profundo del avalúo.[9] 8.- El 8 de agosto de 2014, el juzgado primero civil del circuito decidió no rechazar por extemporáneos los avalúos presentados por las partes y corrió traslado al demandante del allegado por la demandada como prueba de la objeción postulada y designó como perito al auxiliar José Antonio Célis Agudelo para que realizara un nuevo avalúo sobre el bien cautelado,[10] quien lo acercó el 8 de septiembre de ese año y estableció como valor comercial de la vivienda la suma de $244´910.881,00, peritaje aclarado a través de escrito radicado el 7 de octubre del mismo año.[11] 9.- El juzgado Primero Civil del Circuito mediante proveído de 30 de octubre de 2014, declaró no próspera la objeción solicitada por la demandada y acogió como avalúo idóneo del inmueble el catastral aumentado en un 50%, al estimar que los peritajes no ofrecen elementos que permitan una descripción de las cualidades puntuales del bien, cuya importancia debe trascender en el precio fijado por los peritos y alejarse de aquel establecido a través del avalúo catastral, sin que pueda el juzgador a simple vista concluir que deba admitirse tal objeción por error grave, pues tampoco las fotografías aportadas conducen a admitirla.[12] 10.- Inconforme con la decisión anterior, el apoderado de la demandada interpuso recurso de reposición y subsidiario de apelación, al considerar que el despacho ratifica el avalúo catastral sin tener en cuenta que el mismo es impreciso y se encuentra desactualizado, lo cual significa que el eventual remate del bien se apoyaría en el menos confiable con perjuicio grave de los intereses de la accionada; que el análisis efectuado es contradictorio ya que expresa la existencia de acabados internos que no fueron llevados a las conclusiones por el perito y que incrementarían el valor comercial del inmueble; sin embargo, este concepto se esgrime como el argumento fundamental para descalificar el peritaje realizado.[13] 11.- El 15 de diciembre de 2014, el Juzgado Primero Civil del Circuito decidió reponer el auto de 30 de octubre de 2014 y en su lugar acogió como precio del inmueble para la subasta el señalado por el perito José Antonio Célis Agudelo por la suma de $244´910.881, al encontrar un gran desfase entre el valor catastral incrementado en un 50% y los comerciales presentados.[14] 12.- La demandada interpuso recurso de apelación, para lo cual hizo un recuento de las actuaciones surtidas en el proceso y señaló que el juzgado hizo una equívoca interpretación jurisprudencial de la sentencia T-531 de 2010, que no puede ser acogida si se tiene en cuenta que sus efectos son inter-partes y contempla unos hechos diferentes a los acontecidos en esta ejecución; que en razón a la extemporaneidad en la presentación de los avalúos allegados por las partes, lo cual suple la Ley con el avalúo catastral incrementado en un 50%, no tiene sentido apartarse de los lineamientos positivos que contempla la Ley y que además el juez de conocimiento debe realizar una valoración determinada sobre la objeción por error grave formulada y que no se sustentó en debida forma.[15] Para resolver Se Considera: De conformidad con el inciso 8º del artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala tiene competencia funcional para desatar la apelación contra el auto calendado el 15 de diciembre de 2014, mediante el cual el Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia, repone el auto de 30 de octubre de ese año y en su lugar, acoge como avalúo del inmueble a rematar en este asunto, el valor fijado por el auxiliar de la justicia José Antonio Célis Agudelo, definiéndose con ello la objeción que por “error grave” había postulado la parte demandada.
Competencia que se atribuye solamente al Magistrado sustanciador con arreglo a lo dispuesto en el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil, modificado por el artículo 4° de la Ley 1395 de 2010. En esencia, el recurrente radicó su inconformidad contra la providencia de 15 de diciembre de 2014, en dos aspectos centrales: por un lado, en razón a que las partes no presentaron el valúo en la oportunidad prevista en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, para los efectos del remate debe tenerse en cuenta el catastral aumentado en un 50%; y por otro lado, como la demandada no sustentó la objeción por error grave, la misma debe declararse infundada.
En relación con el tema de apelación, sea lo primero mencionar que tratándose de procesos ejecutivos hipotecarios en los que se solicita el remate de inmuebles para satisfacer el pago de las obligaciones contraídas, es menester que previo a fijarse fecha y hora de la diligencia, exista providencia ejecutoriada que además de ordenar la almoneda, declare en firme el avalúo de estos bienes, los que igualmente deben estar embargados y secuestrados.
En ese sentido el avalúo de los bienes cobra gran importancia, ya que constituye el punto de partida para fijar la base del remate, el valor de las consignaciones o depósitos de los oferentes, quienes tendrán que presentarse a la diligencia judicial en calidad de postores hábiles. Para ese propósito, el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, modificado por el artículo 52 de la Ley 794 de 2003, prevé: “Practicados el embargo y secuestro, y en firme la sentencia que ordena seguir adelante la ejecución, se procederá al avalúo de los bienes conforme a las reglas siguientes: El ejecutante deberá presentarlo en el término de diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia o a la notificación del auto que ordena cumplir lo resuelto por el superior, o a la fecha en que quede consumado el secuestro, según el caso.
Para tal efecto, podrá contratar directamente con entidades o profesionales especializados o con un avaluador de la lista oficial de auxiliares de la justicia. Si no lo presenta el ejecutante, el demandado tendrá diez días para hacerlo en la misma forma. Si ninguna de las partes aporta dicho avalúo, el juez designará el perito avaluador, salvo que se trata de inmuebles o de vehículos automotores en cuyo caso aplicará las reglas previstas para estos.
En los casos previstos en este inciso no habrá lugar a objeciones. Si una parte no presta colaboración para el avalúo de los bienes o impide su inspección por el perito, se dará aplicación a lo previsto en el artículo 242, sin perjuicio de que el juez ejerza el poder de coerción mediante la orden que sea necesaria para superar los obstáculos que se presenten.
Tratándose de bienes inmuebles, el valor será el del avalúo catastral del predio incrementado en un cincuenta por ciento (50%), salvo que quien lo aporte considere que no es idóneo para establecer su precio real. En este evento, con el avalúo catastral deberá presentarse un dictamen obtenido por cualquiera de las formas mencionadas en el inciso segundo. Cuando se trate de vehículos automotores, el valor será el fijado oficialmente para calcular el impuesto de rodamiento incrementado en un cincuenta por ciento (50%), sin perjuicio del derecho otorgado en el inciso cuarto a quien lo presenta.
En tal caso, también podrá acompañarse como dictamen, el precio que figure en publicación especializada, adjuntando una copia informal de la página respectiva. La contradicción del dictamen se sujetará, en lo pertinente, a lo dispuesto en el artículo 238. Sin embargo en caso de objeción, al escrito deberá acompañarse un avalúo como fundamento de la misma y no serán admisibles pruebas diferentes.
Cuando el valor se hubiere acreditado con certificación catastral o de impuesto de rodamiento, ésta sólo será susceptible de objeción por error grave. El auto que resuelva la objeción será apelable en el efecto diferido. En los casos de los numerales 5 a 8 del artículo 682 y de inmuebles, si el demandante lo pide se prescindirá del avalúo y remate de bienes, con el fin de que el crédito sea cancelado con los productos de la administración, una vez consignados por el secuestre en la cuenta de depósitos judiciales” (Negrillas y subrayado para destacar).
En este contexto, no cabe la menor duda de que cuando el demandante no presente el avalúo de los inmuebles en el término de los diez días siguientes a la ejecutoria de la providencia que ordene seguir adelante la ejecución o a la notificación del auto que disponga cumplir lo resuelto por el superior, y que tampoco haga lo propio el demandado, el juez no tiene otra opción que tener como avalúo el correspondiente al valor catastral del inmueble, incrementado en un 50%, el que someterá a contradicción en la forma establecida en el artículo 238 del Código de Procedimiento Civil y que es susceptible de objeción por error grave.
Y como en el presente caso, se estableció que las partes no hicieron uso de la oportunidad legal para presentar los avalúos a considerar y en relación con el inmueble hipotecado, es lo que justifica que en principio se tuviese el catastral aumentado en un 50%, como en efecto se hizo por auto de 26 de junio de 2014 (fls 167 primera parte cdno ppal).
Ahora bien, como la certificación catastral fue objetada por error grave por la demandada, solicitud que se estimó infundada en el auto de 15 de diciembre de 2014, no por esto necesariamente es obligatorio señalar que el avaluó regente del futuro remate del inmueble lo deba ser aquel que corresponda al de catastro incrementado en un 50%, pues el legislador al abrir la oportunidad de reexamen de la materia le concede al juzgador la facultad de acoger como definitivo el dictamen practicado para probar la objeción, como aquí se hizo, pues este proceder se ajusta a lo previsto en el numeral 6º del artículo 238 del Código de Procedimiento Civil, norma a la cual se remite el inciso 7º del artículo 516 ídem.
De lo que se infiere, que no le asiste razón al impugnante cuando afirma que como en el presente asunto los contendores del proceso no presentaron el avalúo en el término que les concede la norma en cita, sea forzoso aprobar el catastral incrementado en un 50%, pues al sometérsele a contradicción por las partes y ser viable el trámite de la objeción por error grave, brotaba la potestad para el a quo de decidir tal inconformidad en la forma como la resolvió, pues en sus poderes de ordenación están los de apreciar los dictámenes en cuanto la firmeza, precisión y calidad en sus fundamentos, la competencia de los peritos y demás elementos probatorios que obren en el proceso, como lo prescribe el artículo 241 del Código de Procedimiento Civil.
De otro lado, aduce el impugnante que el escrito de objeción carece de los fundamentos que lo soportan, posición que tampoco comparte esta Sala si se tiene en cuenta que a folios 176 y 177 del expediente, reposa escrito en el que se manifestó que el valor del avalúo catastral está por debajo del justo precio, al traer a colación un dictamen pericial que según su criterio arroja un valor superior al 50% frente al primer avalúo, todo lo cual muestra una realidad, la de que el certificado de catastro está desactualizado dada la información existente sobre el sector donde se ubica el inmueble y construcción efectiva, que en concreto es sobre lo que se pronunció el a quo en la decisión de 15 de diciembre de 2014, para acoger como definitivo el avalúo practicado por el perito José Antonio Célis Agudelo, potestad que como se dijo se encuentra autorizada por el numeral 6º del artículo 238 del Código de Procedimiento Civil.
Se concluye de todo lo anterior, que no son de recibo los argumentos del apelante y al hallarse jurídico el auto de 15 de diciembre de 2014, el mismo se confirmará. Se condenará en costas por el trámite de segunda instancia al demandante y a favor de la demandada, con arreglo a lo previsto en la regla 1ª del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, fijándose las agencias en derecho en la suma de $322.175,00.
D e c i s i ó n Con base en lo expuesto, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia Quindío, R e s u e l v e: Primero.- Confirmar el proveído de 15 de diciembre de 2014, del Juzgado Primero Civil del Circuito de Armenia. Segundo.- Condenar al demandante a pagar a la demandada las costas causadas en trámite de segunda instancia. Por secretaría téngase como agencias en derecho la suma de $$322.175,00.
Tercero.- Comunicar la presente decisión como lo prevé el inciso 2º del artículo 359 del Código de Procedimiento Civil, y en su momento remítanse las presentes actuaciones previa desanotación, al lugar de origen. Notifíquese y Cúmplase, LUIS FERNANDO SALAZAR LONGAS Magistrado ----------------------- [1] Folios 21 a 27 y 32 a 33 cdno ppal [2] Folios 52 y 53 cdno ppal [3] Folio 100 ídem [4] Folios 111 y 112 ídem [5] Folios 121 a 123 ídem [6] Folios 152 a 165 ídem [7] Folio167 ídem [8] Folios 168 a 177 ídem [9] Folios 179 a 184 cdno ppal [10] Folio 191 ídem [11] Folios 219 a 222 ídem [12] Folios 224 a 226 ídem [13] Folios 227 y 228 cdno ppal [14] Folio 238 y 239 ídem [15] Folios 240 a 250 según parte cdno ppal