REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL META RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE VILLAVICENCIO SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA HOOVER RAMOS SALAS Magistrado Ponente Acta No 003 Discusión 22/04/2026 Villavicencio (Meta), veintisiete (27) de abril de dos mil veintiséis (2026). Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 1.
OBJETIVO: Desatar el recurso de apelación formulado por el vocero judicial de la parte actora contra la sentencia que data tres (3) de abril de dos mil veintitrés (2023), dictada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Villavicencio, providencia que denegó las súplicas de la demanda. 2.
ANTECEDENTES: 2.1. La demanda1: El señor Héctor Ladino García demandó a la señora Claudia Cristina López Giraldo procurando la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento del predio rural denominado “Primavera 2”, junto con su plantación de palma de aceite, celebrado hacia el doce (12) de septiembre de dos mil once (2011).
En consecuencia, rogó la resolución del contrato y condena a indemnizar perjuicios por daño emergente y lucro cesante, así como el reconocimiento de mejoras, acorde con la cuantía jurada. 1Cfr. archivo 01, carpeta de primer grado. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 2 En esencia evocó el contrato suscrito entre la demandada (arrendadora) y los señores Héctor Ladino García, Armando y Ómar Vargas Salazar (coarrendatarios), cuyo objeto consistió en la entrega de un terreno de setenta hectáreas (70 Has.), cultivado en palma de aceite, entregado para mantenimiento y explotación económica, ubicado en la vereda Pompeya, comprensión territorial de Villavicencio.
Negocio jurídico pactado a veinte (20) años, contados desde el doce (12) de septiembre de dos mil once (2011), señalando un canon inicialmente anual que luego pasó a ser mensual por otrosí firmado el veintiséis (26) de agosto de dos mil quince (2015), documento donde se estipuló que la falta de pago oportuno constituía incumplimiento grave y generaba interés moratorio, aunque en ese mismo mes, Ómar Vargas Salazar renunció a los derechos y obligaciones derivados del contrato, vínculo que prosiguió con los restantes arrendatarios.
Es así como el siete (7) de febrero de dos mil diecinueve (2019), las partes se reunieron para conciliar cuentas, detectando un faltante de cuatro millones trescientos mil pesos ($4.300.000, oo M/Cte.), respecto de pagos del año anterior, aunque los arrendatarios presentaron un comprobante el ocho (8) de marzo siguiente, arrojando saldo a su favor por un millón ochocientos quince mil pesos ($1.815.000, oo M/Cte.), aplicado como pago de interés por mora, suma que la demandada retuvo indebidamente, luego los coarrendatarios quedaron a paz y salvo por los cánones causados hasta esa fecha.
El referido contrato también dispuso que el acceso al predio debía hacerse por el lote contiguo “La Primavera”, quedando los coarrendatarios a cargo del mantenimiento, recalcando que la arrendadora nunca formuló requerimiento alguno por el estado de esa servidumbre de tránsito. Sin embargo, el diez (10) de febrero de dos mil veinte (2020), la señora López Giraldo comunicó por escrito la terminación unilateral del contrato, oportunidad donde alegó incumplimiento de los coarrendatarios y exigió la restitución del inmueble en treinta (30) días, exhortación que reiteró en marzo siguiente, decisión que en criterio de la parte actora es errónea porque la arrendadora confundió esa alternativa con la cláusula decimotercera que regula la terminación unilateral con indemnización a favor de los coarrendatarios.
En ese mismo mes, la arrendadora pidió a los coarrendatarios los documentos que acreditaran el cumplimiento de las obligaciones de cuidado de cultivo (cláusula Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 3 decimoprimera), durante el período 2014-2020, entre ellos: Comprobantes del programa de fertilización, pagos laborales, registro de ventas de fruto y control de plagas, empero, los coarrendatarios negaron su entrega, alegando el carácter privado de su actividad económica, aunque reconociendo que suministrarían la información por orden judicial.
Posteriormente, la demandada impidió el ingreso al predio a Héctor Ladino, mediante vías de hecho, aunque después pretendió verificar el estado del cultivo, coyuntura donde los coarrendatarios respondieron por escrito que no adeudaban cánones ni interés, en tanto que las vías de acceso eran aptas para desarrollar la labor agrícola y que el cultivo estaba en buen estado, exigiendo una compensación para restituir el inmueble de doscientos millones de pesos ($ 200.000.000, oo M/Cte.).
Hacia marzo subsiguiente, la demandada pidió la relación de mejoras e inversiones realizadas, amén de exigir a Héctor Ladino García el retiro del ganado debido a la terminación del vínculo contractual. Ante la imposibilidad de ingresar, el demandante interpuso querella policiva en la Corregiduría de Pompeya, buscando lograr la protección de su tenencia, de ahí que, en audiencia celebrada el trece (13) de julio de dos mil veinte (2020), los contratantes acordaron la entrega del ganado, aunque no fueron devueltas todas las reses y algunas de aquellas recibidas estaban en mal estado.
A su turno, los señores Ómar y Armando Vargas Salazar acordaron con la arrendadora recibir quince millones de pesos ($15.000.000, oo M/Cte.), suma que debía dividirse entre los tres (3) coarrendatarios, además de renunciar a ejercer cualquier acción en su contra, documento que no fue suscrito por Héctor Ladino García. Finalmente, el actor sostuvo que la conducta de la señora López Giraldo desconoció la buena fe contractual, omitió conceder un plazo prudencial para la restitución material del predio y le causó perjuicios consistentes en lucro cesante (pérdida de producción de palma) y daño emergente (reses no devueltas), además de la falta de pago por mejoras estimadas en seis millones doscientos cincuenta mil pesos ($6.250.000, oo M/Cte.). 2.2.
Contestación de Claudia Cristina López Giraldo2: 2Cfr. archivo 07, ídem. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 4 Se opuso a las pretensiones e invocó las defensas que denominó “contrato no cumplido” e “inexistencia jurídica del derecho invocado y de la reclamación económica realizada”, aunque aceptó la existencia del contrato de arrendamiento, así como del otro sí donde modificaron la forma de pago y las causales de terminación, empero, aseguró que la finalización del vínculo obedeció a incumplimiento de los coarrendatarios, entre ellos, el demandante y no por conducta imputable a ella como arrendadora.
Además, sostuvo que los coarrendatarios incurrieron en mora reiterada en el pago del canon, descuidaron la plantación de palma de aceite y la vía de acceso, permitiendo el deterioro del cultivo y del terreno, obligaciones que debían asumir según los términos del contrato, motivo para requerir la observancia de las obligaciones contractuales y por no lograr respuesta satisfactoria, optar por la aplicación de la cláusula resolutoria pactada, decisión que comunicó hacia el diez (10) de febrero de dos mil veinte (2020).
También resaltó que con posterioridad a la finalización del vínculo contractual, dos (2) de los tres (3) coarrendatarios celebraron con ella una transacción, recibiendo a título de compensación para quedar “a paz y salvo por todo concepto” la suma de quince millones de pesos ($15.000.000, oo M/Cte.), extinguiendo así cualquier reclamación derivada del contrato de arrendamiento, en tanto el señor Ladino García rehusó suscribir el acuerdo y optó por promover esta demanda.
En este orden de ideas, cuestionó la versión del actor acerca de los perjuicios porque no aportó prueba idónea del daño y de su cuantía, ya que no obran certificaciones contables, declaraciones de renta o soportes financieros que acrediten la pérdida económica, obviando que la explotación de la plantación no generó beneficios por su propia negligencia y que la afectación alegada carece de respaldo técnico.
A su turno, las defensas perentorias están edificadas, la primera en el incumplimiento de obligaciones esenciales por parte del actor, quien no está en posibilidad de exigir el cumplimiento a su contraparte y menos reclamar indemnización y, la segunda, apunta a que el contrato terminó válidamente según las estipulaciones vigentes, luego no subsiste derecho alguno a favor del actor.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 5 En forma accesoria, el extremo demandado se opuso a las pruebas rogadas por la parte actora, predicando su impertinencia y la vulneración de su intimidad económica, amén de solicitar el decreto de otros medios encaminados a demostrar el incumplimiento de los coarrendatarios, verbigracia, testimonios, informes técnicos, oficiar a DIAN y Aceites Morichal S.A.S., así como incorporar documentos del giro contractual ordinario y la transacción celebrada con los restantes arrendatarios.
En gran síntesis, la defensa de la convocada se estructuró en la afirmación de que cumplió sus obligaciones y que el demandante incurrió en incumplimiento grave y reiterado, luego la resolución del contrato es jurídicamente procedente, de modo que no existe derecho alguno a indemnización. 2.3. Réplica a excepciones de fondo3: Frente a la exceptiva nominada “contrato no cumplido”, sostuvo que la transacción suscrita sólo por los hermanos Vargas Salazar no vincula a Héctor Ladino García, puesto que, según el artículo 2484 del Código Civil los efectos de ese negocio jurídico recaen únicamente entre quienes lo celebran.
Aseguró que la arrendadora abusó de la facultad de terminación unilateral, potestad que ejerció sin causa justificada ni preaviso, contrariando la buena fe contractual y el equilibrio entre las partes, comportamiento que constituye incumplimiento. Respecto a la “inexistencia jurídica del derecho invocado”, reiteró que la demandada omitió liquidar y pagar las inversiones que debía reconocer conforme a la cláusula decimotercera y además impidió el ingreso del actor a la heredad, de manera que vulneró los artículos 1982 y 1987 del Código Civil, conductas que en su criterio configuran incumplimiento generador de perjuicios.
Finalmente, cuestionó la negativa de la demandada a aportar los documentos exigidos y pidió elaborar indicios adversos por su conducta procesal, así como la citación de los peritos que rindieron los informes técnicos aportados con la contestación de la demanda. 3Cfr. archivo 08, ídem. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 6 Por consiguiente, rogó declarar no probadas las excepciones y tener por demostrado el incumplimiento contractual de la arrendadora, derivado del ejercicio abusivo de la terminación unilateral y de la perturbación en el goce del bien arrendado.
3. SENTENCIA DE PRIMER GRADO4: El ad quo denegó las pretensiones luego de señalar que el demandante no fue contratante cumplido, presupuesto de la acción de responsabilidad contractual. Tuvo por probada la existencia del contrato de arrendamiento y su modificación, igualmente que la arrendadora terminó el vínculo por comunicación escrita, decisión que alcanzó pleno efecto jurídico por ampararse en las cláusulas decimoprimera y decimoséptima del contrato de arrendamiento, estipulaciones que facultan la terminación por mora en el pago del canon o incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento y conservación del cultivo.
El juzgado cognoscente también ponderó los mensajes de WhatsApp incorporados a expediente, donde la arrendadora requirió reiteradamente a los arrendatarios entre los años dos mil dieciocho (2018) y dos mil veinte (2020), exigiendo ponerse al día en los pagos, en tanto concluyó que existió incumplimiento reiterado de aquellas obligaciones, amén de apreciar el informe técnico del ingeniero agrónomo Manoloin Ávila, profesional que evidenció deficiente manejo fitosanitario del cultivo de palma y deterioro progresivo atribuible a los arrendatarios, reforzando la justificación para la terminación unilateral.
Por último, determinó que la relación contractual concluyó en febrero de dos mil veinte (2020), luego el demandante no debía pretender su resolución ni la indemnización de perjuicios, ya que no demostró incumplimiento alguno imputable a la arrendadora, menos la existencia y cuantía del daño alegado. Adujo que tampoco acreditó que las certificaciones de ingresos aportadas correspondieran al predio arrendado, de ahí que, denegó la totalidad de pretensiones y condenó en costas, regulando las agencias en derecho en tres millones de pesos ($3.000.000, oo M/Cte.).
4. RECURSO DE APELACIÓN: 4Cfr. archivos 037, 038 y 039, ídem Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 7 4.1. Reparos concretos y sustentación5: “El primer reparo concreto es acerca de las razones que expresa su despacho respecto de lo que tuvo la señora Claudia López para dar por terminado el contrato, en cuanto al incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, a que hace alusión a un reiterado retraso, al efecto que usted le da desde 2018 inclusive, y antes, a los requerimientos que dio, a los efectos que usted le da en su fallo a los requerimientos que la señora Claudia hizo inclusive posterior a febrero de 2019; y a que, de alguna manera, si bien es cierto hace alusión en su sentencia a que eventualmente se estaba al día en los pagos de los cánones de arrendamiento para cuando se dio por terminado el contrato, esta circunstancia realmente no se tuvo en cuenta para valorar la voluntad y la conducta contractual de la señora Claudia López.
Asimismo, frente a las razones que expone en lo que tiene que ver con el cuidado de la plantación, en lo que respecta especialmente al valor que se le da a lo establecido en la cláusula quinta del contrato, y a que se le resta valía a las indicaciones que se dieron acerca de que el cultivo, cuando se recibió, no estaba en las mejores condiciones, y el alcance de la cláusula quinta que está establecida en el contrato de arrendamiento objeto de este litigio, que se refiere a la obligación que tenían, entre otras, de devolverlo en el estado en que se encuentra, en el estado actual, y a devolverlo en esas mismas condiciones al terminar el contrato.
De otro lado, también al valor que le da a la prueba de lo que tiene que ver con la documental del ingeniero o del técnico agrícola Jaime Espino, del día 16 de noviembre de 2019, en el sentido de que aduce que era conocido por la parte demandante este informe, cuando esa circunstancia no está probada dentro del proceso, de que ese documento al que usted le dio valor documental, o la decisión le da valor documental, tenía ese conocimiento.
En segundo lugar, a que existen unas contradicciones entre ese documento del ingeniero o técnico Jaime Espino, frente al dictamen que da el señor Manoloin Ávila; contradicciones sobre las cuales profundizaré al momento de sustentar el recurso, y asimismo al valor que usted, o que la decisión le da, al informe de la visita técnica del señor Manoloin Ávila, en el sentido de que las coordenadas realmente no dan a entender que la visita haya sido completa, que se haya hecho un estudio adecuado a 9.800 palmas para cuatro lotes. 5Cfr. archivo 026, ídem.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 8 El método realmente sí se cuestionó; su fallo dice que no se cuestionó, pero el método sí se cuestionó respecto a esa forma de hacerla respecto de cuatro lotes.
Se cuestionó que únicamente se valoró el estado de 70 plantas respecto de 9.800, a las que él se refirió, la forma en cómo calculó las 9.800, y a que realmente él mismo aceptó que fue un cálculo que hizo -como su despacho lo indica coloquialmente- “a ojo”, y que fueron muchas las zonas y las fotos que visitó el ingeniero, cuando realmente no da cuenta de ese informe.
Adicionalmente, habla de que el registro lo debía hacer el arrendatario, cuando realmente el arrendatario no recibió el registro del predio, la plantación ante el ICA, sin registro alguno, y ese deber no es del arrendatario sino del propietario. Los testigos manifestaron que los cuidados eran los idóneos, y a esa experiencia de los testigos que teníamos tampoco se le dio el valor.
Y también se hace finalmente el reparo concreto frente a la acreditación de que -o lo que se dice- en cuanto a que el contrato estaba terminado y se basa en un acta de conciliación dentro de un proceso policivo, que no tiene alcance dentro de este asunto jurisdiccional, cuando el proceso policivo es únicamente para mantener una situación de status quo, y la simple manifestación de lo que hubo de percibir no es prueba suficiente para que los ingresos o prueba de explotación, dejando de lado la existencia de un juramento estimatorio que no fue objetado y que, desde luego, el perjuicio sí se causó, toda vez que no se continuó explotando.
Y también el reparo concreto frente a la razón de la decisión de que no se establece un incumplimiento culposo o doloso del contrato que generara perjuicios, cuando en realidad la demandada sí lo hizo de una manera inadecuada y de acuerdo a los procedimientos previstos en el contrato. Sobre estas razones que sustento o que plantean los reparos concretos, posteriormente haré la sustentación de acuerdo con lo que establece la ley (…)”.
Adicionalmente reparó por escrito, ocasión donde señaló en esencia: 1. Sobre el acuerdo de las partes en febrero de dos mil diecinueve (2019), quedando a paz y salvo, según el apelante no era cierta la mora alegada en la terminación unilateral porque Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 9 desde aquel momento fue zanjada cualquier discusión sobre incumplimiento, en tanto que, estaba al día para el momento de recibir la carta de terminación del contrato. 2.
Las conversaciones de WhatsApp fueron controvertidas, precisamente con el documento de febrero de dos mil diecinueve (2019), paz y salvo entre las partes que deja sin peso los antecedentes de periodos anteriores. 3. El informe rendido por Jaime Ospino Suárez no tiene el mérito asignado, medio que no se contrastó con el documento expedido por “Manuelita”. 4.
No valorar adecuadamente el dictamen rendido por Manoloín Ávila para determinar el incumplimiento de la parte actora. 5. No explicar por qué no asignó peso a los testimonios sobre el buen manejo del cultivo, de ahí que, impuso tarifa legal, ya que los documentos y dictámenes serían los únicos medios para demostrar el cumplimiento de las obligaciones del actor en relación con el mantenimiento del cultivo en condiciones adecuadas. 4.2.
Sustentación: 1. Sobre la terminación unilateral del contrato: Arguyó que no hubo razones válidas ni concluyentes que justificaran la terminación del vínculo contractual, ya que el juzgador de primer grado otorgó mérito probatorio decisivo a unos mensajes de WhatsApp donde la arrendadora efectuaba requerimientos de pago, aunque sin advertir que esos textos datan de dos mil dieciocho (2018) y dos mil diecinueve (2019), luego quedaron superados por el acuerdo suscrito entre las partes hacia el once (11) de febrero de dos mil diecinueve (2019), donde se declararon a paz y salvo en sus obligaciones.
También resaltó que, según el acervo probatorio para el momento de terminación del contrato, el coarrendatario estaba al día en el pago de cánones, hecho admitido por la propia demandada, de modo que no debía afirmarse mora ni retraso reiterado en el cumplimiento de las obligaciones, mientras que, el juzgador desconoció la conducta contractual constante durante ocho (8) años, periodo donde la arrendadora recibió el Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 10 pago con leves demoras sin formular reproches, comportamiento que consolidó una práctica tolerada y vinculante por el principio de los actos propios.
Agregó que la cláusula decimoséptima del contrato, invocada por la arrendadora para su culminación, no confería la facultad de terminación unilateral y que de haber existido incumplimientos, la demandada debió promover las acciones judiciales procedentes y no arrogarse una potestad no pactada, luego la sentencia apelada convalidando la terminación del arrendamiento, legitimó un proceder arbitrario contrario a la buena fe contractual, infringiendo los artículos 1603, 1618 y 1987 del Código Civil, puesto que, la arrendadora impidió el uso y goce del predio sin haber cumplido las exigencias para su terminación y menos pagar indemnización alguna. 2.
Valoración de la prueba relativa al estado del cultivo: El apelante alegó una errónea apreciación de la prueba técnica sobre el estado de la plantación de palma para arribar a la conclusión de incumplimiento de la cláusula quinta del contrato. Indicó que el informe técnico del ingeniero Manoloín Ávila carece de rigor y representatividad por cuanto se limitó a observar un número reducido de plantas, setenta (70) de un total de nueve mil ochocientas (9.800), amén de reconocer que hizo la valoración “a ojo”, vale decir sin un método técnico idóneo.
A su vez, tildó de incorrecto el mérito otorgado al informe del técnico Jaime Ospino Suárez, documento que además de ser elaborado con posterioridad al aviso de terminación, tampoco fue conocido y menos controvertido por la parte actora, en tanto no guarda correspondencia con la realidad de la plantación, de ahí que, el despacho impuso una tarifa legal inexistente por exigir prueba pericial para acreditar el cumplimiento del deber de conservación, desestimando el testimonio de tres trabajadores en agricultura que por su experiencia directa, indicaron que el cultivo se mantenía en condiciones óptimas por labores permanentes de poda y fumigación. Finalmente, aseguró que aquellos testimonios fueron ignorados en la sentencia sin motivación alguna, quebrantando los artículos 165 y 176 del Código General del Proceso y los principios de sana crítica.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 11 3. Valoración del acta del proceso policivo: Cuestionó tener por demostrado que el contrato había terminado con apoyo en acta de conciliación extendida en un proceso policivo, documento que según el apelante carece de efectos declarativos sobre la existencia o extinción del contrato y únicamente tenía por objeto preservar la tenencia. A su juicio, la lectura correcta del documento apunta a que el demandante mantuvo la vigencia del contrato y fue la demandada quien de manera unilateral alegó su terminación, luego el juzgador otorgó un alcance indebido y contradictorio a ese medio de prueba. 4.
Incumplimiento de la demandada: Adujo que ésta incurrió en incumplimiento doloso o culposo por impedir el ingreso del coarrendatario a su predio, amén de no pagar las compensaciones pactadas para el evento de terminación, aspecto que la sentencia ignoró considerando válidos aquellos actos. Es así como el comportamiento de aquella (arrendadora), configuró abuso del derecho en ejercicio de la cláusula contractual de terminación, ya que modificó de manera intempestiva una relación contractual de ocho (8) años de ejecución pacífica. 5.
Prueba de los perjuicios: Sostuvo que el juzgador omitió valorar los documentos aportados que acreditaban los ingresos derivados de la explotación del cultivo de palma, desestimando también el juramento estimatorio que no fue objetado y por consiguiente tenía plena eficacia probatoria respecto del monto del perjuicio, evocando que las máximas de la experiencia, permiten asegurar que de no haberse interrumpido el contrato, el actor habría continuado percibiendo ingresos regulares por la explotación agrícola durante el tiempo restante de vigencia contractual. 5.
CONSIDERACIONES: 5.1. PROBLEMA(S) JURÍDICO(S): i) ¿La arrendadora estaba habilitada para ejercer de manera unilateral la cláusula resolutoria? Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 12 ii) ¿El arrendatario demostró no estar incurso en causal de mora en el momento de recibir la comunicación de terminación unilateral del contrato? iii) ¿Con independencia que la terminación del contrato de arrendamiento esté justificada, resulta procedente ordenar el pago de mejoras a favor del demandante? 5.2.
Tesis de solución a los problemas jurídicos: i) En el contrato fue pactada cláusula de terminación o resolución unilateral en caso de incumplimiento grave de los arrendatarios, acordando que la falta de pago de uno o más cánones de arrendamiento constituía “incumplimiento grave”. ii) El demandante no demostró ser contratante cumplido para el momento que la demandada ejerció la resolución unilateral del contrato en la comprensión que no probó estar al día en el pago. iii) A pesar de lo anterior, la arrendadora debe pagar al demandante las mejoras plantadas, debido a que las normas especiales en material contractual agraria así lo disponen. 5.3.
Fundamento(s) jurídico(s): 5.3.1. Presupuestos de la acción como deber judicial: El instituto de la congruencia en materia procesal garantiza que el juez se pronuncie acerca de los hechos y pretensiones formulados en las oportunidades permitidas por el régimen procedimental, así como de las excepciones con soporte probatorio que se hubieren alegado o cuando la legislación así lo impone (artículo 281, C.G.P.).
Es así como el principio de consonancia se traslada además a la apelación en el entendimiento que la competencia del superior está restringida a los argumentos del recurrente, dejando a salvo aquellas circunstancias que deba analizar de oficio (artículo 382, ídem). Por consiguiente, desoír esos límites competenciales es discutible inclusive en sede extraordinaria.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 13 Sin embargo, aquella norma instrumental reconoce que la congruencia no se afecta cuando el juez aborda cuestiones que no están señaladas en las pretensiones de los litigantes o que no hacen parte del recurso de apelación, siempre que se trate de aquellas aristas que la ley ordena estudiar de manera oficiosa.
En efecto, aquellos hechos constitutivos de prescripción, compensación y nulidad relativa deben ser invocados por el interesado, puesto que, únicamente serán evaluados mediando pretensión de parte. En consecuencia, todas aquellas defensas soportadas en diversos hechos trascendentes deben ser reconocidas oficiosamente en la sentencia, aunque sin implicar falta de consonancia. Ejemplo de lo anterior en esta ocasión, radica en el análisis de la satisfacción de supuestos esenciales de la acción invocada, tópico que explica el superior funcional: “(…) la resolución del derecho reclamado por el demandante, accediendo o negándolo, previamente al estudio de los mecanismos de defensa propuestos por el reo o a los reparos señalados por el recurrente en vía de apelación, no comporta la conculcación del principio de congruencia, por tratarse del cumplimiento del deber de administrar justicia de que está investido todo funcionario judicial, ya de primera instancia ora de segundo grado (…)”6.
Pensamiento reiterado en el siguiente pasaje: “(…) en suma, no se configura el vicio de incongruencia cuando el juzgador de segundo grado analiza la satisfacción de los presupuestos de la pretensión radicada por el demandante, aun cuando estos no sean objeto de reparo en la alzada (…)”7. 5.3.2. Presupuestos de la responsabilidad contractual: El vínculo contractual nace del ejercicio legítimo del principio de autonomía de la voluntad que permite a las partes establecer derechos y obligaciones conforme a sus propios intereses, siempre que se respeten los límites legales.
Así, la razón de ser del contrato radica en la necesidad de satisfacer, de manera oportuna y adecuada, las prestaciones que surgen de la convención, es decir, las partes se obligan a cumplir el pacto, de modo que logren las finalidades perseguidas al momento de celebrar el contrato. 6CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil, sentencia SC3918 de 8 de septiembre de 2021, radicación 11001-31-03-033-2008-00106-01, M. P. Dr. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO. 7CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil, sentencia SC396 de 18 de diciembre de 2023, radicación 13001-31-03-002-2018-00345-01, M. P. Dr. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 14 Sin embargo, la conducta de alguna de las partes alcanza entidad suficiente para afectar la finalidad del contrato en la comprensión de incumplir deberes asumidos, trastocando la función esencial de la relación contractual.
En este contexto, la legislación consagra mecanismos de protección para sancionar la infracción a través de la «responsabilidad civil contractual». Esto significa que, cuando el deudor incumple las prestaciones derivadas del negocio jurídico, surge la obligación de resarcir el daño ocasionado al acreedor. En términos generales, la responsabilidad civil contractual se entiende como la obligación que gravita en la parte de reparar el daño causado al acreedor, cuando éste es consecuencia directa del incumplimiento de prestaciones acordadas en el contrato.
De manera que, el resarcimiento del daño se erige como una consecuencia jurídica del incumplimiento, reforzando la función tutelar del contrato y garantizando el respeto a los compromisos adquiridos. Ahora bien, presentado el incumplimiento contractual, el acreedor tiene a su alcance varios mecanismos de protección, verbigracia, pedir el cumplimiento de la obligación o la resolución del negocio jurídico.
A esos pedimentos, bien puede acumular o pedir de manera independiente, el resarcimiento del daño por el incumplimiento total o parcial de la obligación o su acatamiento defectuoso. En palabras breves, están identificados los siguientes supuestos esenciales para que proceda la pretensión de responsabilidad contractual: i) prueba del contrato bilateral válido celebrado entre las partes contendientes; ii) el actor debe acreditar que se allanó a cumplir las prestaciones a su cargo; iii) incumplimiento del demandado (deudor) de las obligaciones emanadas del contrato (ejecución tardía o defectuosa) y, iv) daño causado al acreedor como consecuencia directa de la conducta del deudor8 (nexo de causalidad).
Enfatizando en el segundo de los requisitos señalados, esto es, que el demandante demuestre ser contratante cumplido o haber procurado serlo, encuentra sustento normativo en el artículo 1609 del Código Civil (excepción de contrato no cumplido), en tanto que la jurisprudencia especializada ha decantado que, “(…) es preciso puntualizar que, 8CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2142 de 18 de junio de 2019, radicación 05360- 31-03-002-2014-00472-01, M. P. Dr. LUIS ALONSO RICO PUERTA. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 15 en ese ámbito indemnizatorio, el impulsor debe justificar que atendió sus deberes o estuvo dispuesto a satisfacerlos como fue pactado, ya que solo la parte cumplidora de sus débitos contractuales puede reclamar perjuicios.”9; esto porque se trata de un daño personal que “(…) sólo la víctima, en este caso, el contratante cumplido tiene derecho a demandar el detrimento padecido (…)”10. 5.3.3.
Terminación unilateral del contrato: La regla general es que la voluntad privada gobierna las obligaciones de las partes contratantes, luego la fuerza normativa del contrato impone el leal cumplimiento por quienes consintieron libremente en la convención (artículo 1602, Código Civil). Esta libertad de contratar trae como efecto medular la vinculatoriedad del acuerdo entre los celebrantes, de ahí que en principio, formalizado el acuerdo no deben sustraerse unilateralmente de cumplirlo.
Por tanto, acatar es el deber legal y puede honrarse de manera espontánea o forzada, en tanto que sólo se rompe por mutuo consentimiento o causas legales (artículos 1535, 1551, 1603, ídem). Este discurso debe conectarse además con la buena fe en la comprensión que quienes contratan aspiran al cumplimiento de las obligaciones a cargo de su par, luego llegan a pactos con la finalidad de generar certidumbre respecto del negocio jurídico y el provecho recíproco que generará. Contrario sensu, la desatención de esas obligaciones, por ende, la desestabilización del orden derivado de un acuerdo de naturaleza contractual habilita el cobro de perjuicios.
No obstante, la jurisprudencia especializada de antaño reconoció la validez de la cláusula de terminación unilateral como mecanismo para romper el contrato11, apreciando que existen casos específicos en la legislación nacional e internacional12 donde puede ejercerse esta forma de resolución unilateral y que la ausencia de consagración positiva sobre la viabilidad general de esa cláusula no debe entenderse como negación o prohibición (ausencia de prohibición expresa), de modo que, la libertad de las partes en su 9CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil, sentencia SC1962 de 28 de junio de 2022, radicación 11001- 31-03-023-2017-00478-01, M. P. Dr. OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE. 10ORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2142 de 18 de junio de 2019, radicación 05360- 31-03-002-2014-00472-01, M. P. Dr. LUIS ALONSO RICO PUERTA. 11CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil, sentencia de 30 de agosto de 2011, radicación 11001-3103- 012-1999-01957-01, M. P. Dr. WILLIAM NAMÉN VARGAS. 12Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, Viena, 11 de abril de 1980; «anticipatory breach of contract».
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 16 consagración es legítima, es decir, están “(…) facultadas para celebrar el acto dispositivo y disponer su terminación, aún sin declaración judicial, previendo el derecho a aniquilarlo (…)”, eso sí, reconociendo que esta posibilidad tampoco será mecanismo para tomar justicia privada “(…) por cuanto toda controversia respecto de su eficacia o ejercicio, corresponde definirla a los jueces (…)”13.
A su turno, las características que dotan de validez la cláusula de terminación unilateral son: i) Pacto claro y expreso; ii) opera en contratos de duración definida o indefinida; iii) abarca el incumplimiento grave e insalvable; iv) su eficacia puede controvertirse en la vía judicial; v) debe respetar un preaviso congruo, razonable o suficiente, excepto disposición en sentido contrario y, vi) aptitud para terminar el contrato.
Por consiguiente, la aceptación del ejercicio de este tipo de cláusulas de resolución expresa no patentiza el ejercicio de justicia privada porque la parte contraria puede someter las diferencias a escrutinio del juez, quien deberá sopesar que “(…) la eficacia de las cláusulas resolutorias expresas por incumplimiento, exige acatar íntegros los presupuestos genéricos de validez, la indicación particular, clara y precisa de la obligación u obligaciones cuya inobservancia relevante, total o parcial (…) faculta a una o ambas partes la terminación unilateral del contrato.
No basta mención o referencia abstracta, global, genérica o en bloque (…)”14. 5.3.4. Reconocimiento de mejoras en contratos de naturaleza agraria: Tratándose de arrendamiento de bienes rústicos, rigen normas sustantivas de forma complementaria en materia de reconocimiento de mejoras plantadas por el inquilino: i) El canon 1994 del Código Civil que otorga el derecho al arrendatario de recibir reembolso del costo de mejoras útiles autorizadas por el arrendador y, ii) la ley 100 de 1944, que si bien para regir requiere «alguna especie de sociedad o de coparticipación en los productos, entre el arrendador o dueño de tierras y el cultivador» (artículo 1° ídem), dispone para el contrato de arrendamiento de naturaleza rural que se entenderá incluido en las condiciones del negocio, previsiones de orden público económico irrenunciables por el arrendatario, verbigracia, pago de «todas las mejoras cuya incorporación no le hubiere expresamente prohibido en el contrato o en la ley». 13Ídem. 14Ejusdem.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 17 A su vez, el artículo 22, literal b) de la ley 200 de 1936, define la mejora en predio rural como «toda obra o labor producida por el esfuerzo humano que tenga un valor económico, considerada en sí misma y en relación con el terreno en donde se ha realizado», noción que comprende, según el literal c): «1) El valor comercial al tiempo del avalúo de las edificaciones, plantaciones, cercas, acequias, caminos y demás obras y labores útiles existentes, incluyendo, cuando los haya, el valor de los frutos pendientes y, 2) El mayor valor efectivo que la tierra hubiese adquirido por el esfuerzo del poseedor».
Esto significa que existen reglas de especial aplicación para los conflictos sobre el arrendamiento agrario por cuya virtud el arrendatario tiene derecho a recibir el pago de mejoras útiles que no se hubiesen prohibido por el arrendador, horizonte de comprensión que surge en aplicación del derecho agrario, vale decir, aquella regulación especial en materia de derecho privado y público sobre las personas, bienes, actos y demás relaciones jurídicas que gravitan alrededor de la agricultura, ámbito de aplicación e interés para el derecho constitucional, precisamente porque normas de ese nivel reconocen la importancia del campesinado y sus derechos con enfoque diferencial (cfr. artículo 64, Constitución Política e insumos de interpretación como la Declaración sobre los derechos de los campesinos y de otras personas que trabajan en las zonas rurales de Asamblea General de las Naciones Unidas).
Y desde el punto de vista del derecho instrumental, el canon 281 ídem dispone en el parágrafo 2° que, pese al principio de congruencia inmanente a la decisión, el juicio agrario no está desligado de la aplicación de la ley sustancial porque «(…) el objeto de este tipo de procesos es conseguir la plena realización de la justicia en el campo en consonancia de los fines y principios generales del derecho agrario, especialmente el relativo a la protección del más débil en las relaciones de tenencia de tierra y producción agraria (…)», luego no cabe duda del carácter vinculante de las normas en materia agraria para la resolución de controversias de esta naturaleza. 5.4.
Caso concreto: 5.4.1. Análisis del contrato. Cláusula resolutoria unilateral pactada expresamente: Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 18 En este evento es necesario apreciar la satisfacción de los presupuestos de la acción invocada por la parte actora, perspectiva donde cabe observar que, la acción indemnizatoria por responsabilidad civil contractual está subordinada a la resolución del contrato, puesto que, el acápite de pretensiones acumula la declaración de terminación del contrato y el resarcimiento de perjuicios a cargo de Claudia Cristina López Giraldo.
Así las cosas, indicó que la cláusula de terminación unilateral fue mal ejercida en la comprensión que debió consultar los precisos términos del ordinal decimotercero del negocio jurídico, luego debió remitir el preaviso reseñado, reconocer el pago de mejoras y no impedir el ingreso al predio en marzo de dos mil veinte (2020), ideas básicas de la tesis de la parte actora para ventilar la responsabilidad contractual.
Sin embargo, también resulta evidente que la demanda apareja discutir acerca de la eficacia de la cláusula resolutoria expresa, es decir, su validez y ejercicio adecuado, prerrogativa que existe a favor de la parte contra quien se invocó la terminación unilateral, toda vez que, puede someter a escrutinio judicial ese mecanismo especial de ruptura contractual.
Por consiguiente, revisado el contrato de arrendamiento, cierto es que la cláusula decimotercera (cfr. página 129, archivo 07), faculta la terminación anticipada por parte de la arrendadora por cuya virtud puede hacer uso de ese poder decisorio, aunque debe pagar a los arrendatarios “el monto de la inversión hecha”, es decir, “mejoras (…) realizadas para mejoramiento y correcta explotación técnica que generen valor al predio y cultivo de palma (…)” (cfr. parágrafo primero), mientras que, el pago dependiendo de si la terminación ocurría los primeros cinco (5) años del contrato o con posterioridad, debía calcularse con el precio de las mejoras aumentadas en un porcentaje (24% y 12%, respectivamente).
No obstante, debe advertirse que el memorial donde la parte demandada notificó la terminación unilateral del contrato, es decir, el escrito fechado diez (10) de febrero de dos mil veinte (2020), omite cualquier referencia a la cláusula decimotercera de terminación anticipada, sino que alude a justas causas de terminación según la cláusula decimoséptima en relación con el impago de cánones de arrendamiento y otras obligaciones a cargo de los arrendatarios, conforme puede extraerse del tenor, “(…) como las concernientes a la Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 19 destinación del predio, las labores agronómicas y fitosanitarias, el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, mantenimiento adecuado a las vías de acceso, realización de obras y mejoras como parte del mantenimiento necesario del cultivo de Palma para que esté en las mejores condiciones de uso y explotación económica (…)”15.
Es evidente entonces que la señora Claudia Cristina López Giraldo impuso la terminación unilateral alegando el incumplimiento de obligaciones a cargo de los arrendatarios, personas a quienes dirigió sendos escritos con esa finalidad, cuestión que implica revisar las restantes cláusulas del contrato. En efecto, la decimoséptima señala como causales de terminación “para todos los efectos legales a que haya lugar”, falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como el incumplimiento de cualquier otra obligación a cargo de los arrendatarios16.
A su vez, la cláusula tercera del contrato regula el término de duración, aunque también su prórroga y el preaviso para evitarla, mientras que, el parágrafo señala que en los casos de incumplimiento grave se podrá finalizar el arrendamiento, siempre que la arrendadora haya requerido a los arrendatarios y estos no hubiesen cesado o subsanado dentro de los siguientes sesenta (60) días calendario.
Además, indica que será incumplimiento de esa naturaleza (grave), el no pago de uno o más cánones de arrendamiento o por el no pago de dos cuotas cuatrimestrales de cualquiera de los cánones, amén de generar intereses moratorios a la máxima tasa legal permitida. Vista la estipulación, no queda duda que se trata de una auténtica modalidad de resolución expresa en la medida que de forma explícita previene que se trata de un mecanismo de terminación “en cualquier momento”, debido a la deshonra grave de las obligaciones, previo requerimiento de subsanación a cargo de los obligados, en tanto que, señalaron que la falta de pago de uno o más cánones de arrendamiento precisamente se califica como incumplimiento grave.
Es cierto que con posterioridad (12 sep. 2011), las partes modificaron el contrato en tres (3) cláusulas, entre ellas, precisaron que el pago de arrendamiento sería mensual y no cuatrimestral, mientras que, el parágrafo de la cláusula tercera fue modificado “en el entendido que” el incumplimiento grave corresponde al impago del canon mensual, luego 15Cfr. página 72, archivo 07. 16Cfr. página 129, ídem.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 20 desapareció la mención a incumplimiento de cuotas cuatrimestrales17. Sin embargo, esta modificación no eliminó la prerrogativa de resolución unilateral en caso de incumplimiento grave, sino que puntualizó que la falta de pago del canon que en adelante era mensual, sería de entidad grave, luego motivo para ejercer la terminación unilateral.
A su turno, la misma cláusula tercera precisa la posibilidad de preavisar la intención de no prorrogar automáticamente el contrato, si existe esa manifestación con antelación no menor a seis (6) meses al vencimiento del periodo contractual. En caso contrario, es decir, conducta silente, las partes convinieron una prórroga automática. Por consiguiente, este juez plural advierte que el contrato de arrendamiento reseña tres (3) formas de resolución expresa: i) Terminación anticipada con pago de mejoras e incremento porcentual (cláusula decimotercera); ii) Terminación en cualquier tiempo por incumplimiento grave de los arrendatarios, previo requerimiento para subsanación (cláusula tercera, parágrafo) y, iii) Preaviso de no prórroga automática del contrato por cualquiera de las partes, por lo menos con seis (6) meses de antelación a su vencimiento (cláusula tercera).
Así las cosas, no queda duda para este colegiado que la terminación unilateral estuvo apoyada en el parágrafo de la cláusula tercera del contrato, es decir, la habilitante en caso de incumplimiento grave, específicamente el impago de uno o más mensualidades de arrendamiento. Esto significa que el ejercicio de la resolución unilateral por expreso pacto de los contratantes estaba permitida, de modo que ninguna crítica puede merecer el hecho de su aplicación, menos señalar que no era una facultad acordada entre las partes.
Y es que se considera válida esa forma de terminación unilateral sopesando que fue prevista para incumplimientos graves y previo requerimiento de subsanación en plazo determinado, de ahí que, estén satisfechos los supuestos jurisprudenciales básicos, razón para señalar que el primer examen supera el análisis a favor de la demandada. 5.4.2.
La terminación unilateral respetó el requerimiento previo, en tanto el actor no acreditó el pago oportuno de los cánones de arrendamiento: 17Cfr. página 125, ídem. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 21 Héctor Ladino García indicó desde la demanda y reiteró en la apelación que no estaba en mora para la época cuando recibió la nota de terminación unilateral, tesis que fundamentó en dos supuestos: i) La declaración de “paz y salvo”, derivada de una reunión sostenida el siete (7) de febrero de dos mil diecinueve (2019) y, ii) el contenido de la comunicación que remitió, junto con los demás coarrendatarios hacia el veintiocho (28) de febrero de dos mil veinte (2020), texto donde aseguran estar al día en cumplimientos contractuales.
Sin embargo, estos insumos carecen de peso para acreditar su cumplimiento constante de esa obligación. En primer lugar, el presunto paz y salvo suscrito por las partes abarca obligaciones causadas hasta once (11) de febrero de dos mil diecinueve (2019), fecha anterior a la terminación unilateral. Así se observa expresamente en el documento aportado como prueba.
Es más, también se lee en el “Acta de compromiso” que el paz y salvo era condicional a que los arrendatarios encontraran el soporte de pago de abril de dos mil dieciocho (2018) o en su defecto cancelaran aquella suma de dinero y cumplida la prestación se entendería al día hasta la fecha descrita. Con todo, este medio documental no refleja que con posterioridad a esta fecha, el demandante estuviese al día en el pago de cánones, ya que no debe olvidarse que la terminación unilateral data de febrero de dos mil veinte (2020), es decir, un año después a la firma anterior entre las partes.
Por consiguiente, este medio a donde se aferra el extremo demandante no tiene la fuerza que le atribuyó para persuadir acerca de merecer el calificativo de contratante cumplido, máxime, cuando suya es la carga demostrativa de los supuestos del reclamo de responsabilidad civil contractual, entre ellos, haber honrado las obligaciones a su cargo.
En segundo lugar, la misiva suscrita por los coarrendatarios hacia el veintiocho (28) de febrero de dos mil veinte (2020), donde niegan adeudar cánones o intereses, apenas es un documento emanado exclusivamente de la parte interesada sin soporte más que su propio dicho. Luego acorde con el principio de carga de la prueba y las reglas de la sana crítica, incumbía a la parte actora aportar elementos objetivos, verbigracia, consignaciones, soportes bancarios o constancias expedidas por la arrendadora, entre Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 22 otras que, corroboraran de manera indubitable el estado de cumplimiento aseverado en el documento privado.
Esta omisión resulta particularmente relevante apreciando que la arrendadora justamente invoca presunto incumplimiento en el pago como una de las razones para la terminación, aspecto que el demandante pretende contrarrestar sin respaldo alguno más allá que su propia versión. En gran síntesis, la carga probatoria sobre inexistencia de mora, en tanto hecho extintivo de la terminación, tampoco se satisface con afirmaciones unilaterales, máxime, cuando se controvierte el derecho de terminación del contrato según la previsión del parágrafo de la cláusula tercera.
Precisamente el juzgador de primer grado advirtió que con posterioridad al “paz y salvo” de febrero de dos mil diecinueve (2019), hubo más requerimientos de pago vía WhatsApp, vale decir que la mora o pago tardío continuó presentándose, exhortaciones documentadas que son ignorados en el recurso de apelación, aun cuando fueron premisas relevantes de la tesis de la sentencia que atribuye incumplimiento a la parte actora.
Es así como el primer grado destacó que con anterioridad al documento de paz y salvo se presentaron múltiples requerimientos de pago del canon de arrendamiento, aunque estos fueron reiterados a partir de diecinueve (19) de julio de dos mil diecinueve (2019), vale decir durante los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre y en enero de dos mil veinte (2020), cuya veracidad no fue controvertida por el apelante, quien se limitó a invocar paz y salvo de fecha anterior a estos nuevos requerimientos.
Tampoco es cierto, como señala el recurso que la parte demandada hubiese reconocido en interrogatorio que el actor estaba al día en el momento de recibir la nota de terminación unilateral, ya que tras escuchar la pregunta del juez sobre esa circunstancia, vale decir, si los arrendatarios estaban en mora, el extremo demandado respondió: “(…) Sí, no era mucha la mora, pero sí estaban en mora.
Cuando yo los requiero, se ponen al día (…) cuando yo los requiero, sí estaban en mora (…)”18, tornándose palmario que no hay confesión acerca del cumplimiento de la obligación en el momento de terminación unilateral del contrato porque en verdad no fue un hecho reconocido. Por lo contrario, la señora López Giraldo 18Cfr. minuto 01:13:00 y ss, audiencia inicial.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 23 reafirmó su teoría sobre la mora, inclusive en esa oportunidad, aunque aclaró que con ocasión del rompimiento unilateral de la convención, ahí si los deudores pagaron el valor insoluto.
En esta perspectiva, resulta diáfano que la demandada cumplió con la fase de requerir con anterioridad al ejercicio de la facultad resolutoria unilateral, prueba son los múltiples requerimientos que envió a través de mensajería instantánea donde alertaba sobre la falta de pago y exigía su cumplimiento, enviados por lo menos con sesenta (60) días calendario de anticipación a la terminación del vínculo contractual.
En estas condiciones, tampoco resulta plausible colegir que la resolución unilateral haya sido sorpresiva o intempestiva, ya que estuvo precedida de advertencias reiteradas por la arrendadora para que purgaran la mora, reclamos que no fueron esporádicos, sino insistentes. Esto precisamente es indicativo que la arrendadora no toleró con su conducta el cumplimiento tardío o imperfecto de la obligación a cargo de los coarrendatarios, muestra es también el especial interés que reflejaron las partes en rededor del canon de arrendamiento, puesto que, la única modificación contractual giró en torno precisamente a la periodicidad del pago (cuatrimestral a mensual) y la precisión acerca de que la falta de pago constituía incumplimiento grave del contrato de arrendamiento, habilitante para su terminación en cualquier momento.
Es más, el contrato plasma en dos (2) cláusulas diferentes que el pago del canon era de especial importancia en el negocio jurídico, esto es, la cláusula de terminación unilateral (parágrafo, tercera) y en la de causales de terminación del contrato (17.3). Por tanto, quedó convenido que su incumplimiento era una de las causas especiales para optar por la terminación unilateral del negocio sin necesidad de esperar el vencimiento del plazo contractual.
Así las cosas, no queda alternativa diferente que confirmar la sentencia de primer grado en cuanto denegó la responsabilidad civil reclamada, sin necesidad de abordar los reparos sobre la prueba pericial del estado del cultivo, ya que inclusive de tener razón el apelante, cierto es que la mora en el pago del canon de arrendamiento no fue desvirtuada por el Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 24 demandante, motivo de gravedad suficiente por acuerdo entre las partes para finalizar unilateralmente el vínculo negocial. 5.4.3.
Reconocimiento de mejoras: A pesar de lo anterior, la arrendadora debe reconocer este rubro a favor del demandante, aunque no prospere la súplica sobre declaración de responsabilidad contractual, ya que si bien el pedimento indemnizatorio no tiene eco en esta sede, cierto es que debido a la naturaleza agraria del contrato de arrendamiento analizado deben aplicarse de manera sistemática las normas de orden procesal y sustancial de utilidad pública que conceden al inquilino el derecho a reconocimiento y pago de mejoras que no fueron expresamente prohibidas por el arrendador, en tanto el principio de congruencia también orienta acerca del deber de aplicar la ley sustancial en trámites agrarios en la comprensión que la finalidad es conseguir la plena realización de la justicia en el campo.
Y desde antaño, opera la declaración de conveniencia pública por incremento del cultivo de las tierras y la producción agrícola por sistemas que entran en alguna especie de sociedad o arrendatarios de parcelas (artículo 1°, ley 100 de 1944), mientras que, la incorporación en todo contrato de esas características por ministerio legal de previsiones de orden público económico no pueden ser renunciadas por el arrendatario, luego para el caso concreto, pervive el derecho a la retribución de mejoras a cargo de la arrendadora inclusive en el evento de expiración del plazo contractual o de “resolución por incumplimiento del contrato”.
En este propósito tampoco debe olvidarse que actualmente se instituyeron las competencias y el procedimiento especial agrario19, insumo de interpretación sobre la temática de reconocida importancia nacional para la tarea judicial, advirtiendo que en la principialística sustancial20 desde el artículo 5° del proyecto de ley 183 de 2024 senado se acogieron los principios del derecho agrario como “(…) la búsqueda de la justicia social agraria que implica la plena realización de justicia en el campo y la protección del más débil en las relaciones de 19Cfr. Ley 2570 de 2026: https://dapre.presidencia.gov.co/normativa/normativa/LEY%20No.%202570%20DEL%2027%20DE%20MA RZO%20DE%202026.pdf 20Tejeiro Duque, Octavio Augusto.
(13 de octubre de 2023). Principialística agraria. Conversatorio Regional de la Jurisdicción Ordinaria: Problemáticas en el Distrito Judicial de Villavicencio. Disponible su consulta en el siguiente enlace desde 2:03:35 a 2:32:48 minutos: https://www.youtube.com/watch?v=8Qu-iICkI0c&t=7933s Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 25 tenencia y producción agropecuaria (…)”21.
A su vez, los principios procesales enlistados en el canon 15 ídem22, donde se destaca la decisión integradora, las facultades extra y ultra petita, oficiosidad, oralidad, inmediación e itinerancia, prevalencia de la ruralidad, celeridad, economía procesal y libertad probatoria, entre otros, horizonte de comprensión donde se propone el proceso agrario caracterizado por expresas disposiciones especiales donde “prevalezca el derecho sustancial”23.
De ahí que en nada perjudica que en este conflicto Ladino García haya rogado el reconocimiento de mejoras como consecuencia de la declaración de incumplimiento de su contraparte, puesto que, la ley sustantiva cataloga de conveniencia pública y enaltece con categoría de irrenunciable el derecho de mejoras a favor del arrendatario, inclusive a pesar de una declaración de cumplimiento contractual.
Por consiguiente, no hay duda entonces que el contrato celebrado entre la señora Claudia Cristina López Giraldo y el señor Héctor Ladino García tiene naturaleza agraria y por tanto aplican las reglas especiales sobre mejoras, prescindiendo de la causa de terminación del contrato, no solamente debido a la calidad rústica del predio arrendado, sino además por el objeto contractual consistente en el cultivo de un vegetal de largo ciclo, perspectiva donde además del predio recibió las plantas de palma aceitera para ser administradas, según confirma el siguiente tenor: “(…) LA ARRENDADORA entrega a título de arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, la tenencia con fines de mantenimiento y explotación económica, de un lote de terreno de su propiedad, con una extensión superficiaria de Ochenta y Seis (86) hectáreas y Doscientos Catorce Metros Cuadrados (214m2), de las cuales aproximadamente setenta (70) hectáreas están sembradas en PALMA DE ACEITE (…)”24.
Argumento que resulta reforzado con la cláusula que permitía a los arrendatarios desarrollar cultivos diferentes, previo informe a la arrendadora y reajuste del valor del canon mensual “con base en el aprovechamiento de las nuevas siembras (…)”25. En consecuencia, el negocio celebrado entre las partes es de evidente estirpe agraria, de ahí que, pese a la terminación del contrato en forma anticipada por la arrendadora, está 21Cfr. folio 12, íd. 22Cfr. GUZMÁN ÁLVAREZ, MARTHA PATRICIA. La Agrariedad –instrumento para la eficacia de la justicia en el campo–.
Capítulo 4°. XLIV Congreso Colombiano de Derecho Procesal Bogotá D.C. Colombia. pp. 379 a 393. 23 Art. 16, íd. 24Cfr. página 125, archivo 07, ídem. 25Cfr. página 127, ídem. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 26 obligada a reconocer y pagar las mejoras plantadas por el señor Héctor Ladino García, cuestión de justicia agraria y también de equidad para evitar el enriquecimiento sin causa, perspectiva donde el extremo demandante juró en el acto básico de postulación que estas correspondían a un corral y cerca eléctrica (cfr. página 10, archivo 01): Ahora bien, además del juramento estimatorio importa señalar que la implantación de mejoras por parte de los arrendatarios no constituyó una actividad desconocida entre las partes, toda vez que, el primer insumo de interés apunta a que la demandada, pese a la declaración de terminación unilateral, reconoció la obligación de compensar las mejoras realizadas por sus inquilinos, conforme manifestó a través del memorial que data cinco (5) de marzo de dos mil veinte (2020)26.
En efecto, la señora Claudia Cristina López Giraldo negó la petición de indemnización por doscientos millones de pesos ($ 200.000.000, oo M/Cte.), arguyendo que sólo estaba obligada a pagar las inversiones realizadas que tenían respaldo. Así, por ejemplo, invitó a reunirse “(…) con el fin de recibir los soportes que den cuenta de las inversiones y que podamos validarlos y llegar a un entendimiento (…)”.
Y posteriormente, la señora Claudia Cristina y los coarrendatarios Omar y Armando Vargas Salazar, celebraron una transacción donde no participó Héctor Ladino García, pactando la entrega del cultivo de palma, mientras que, ella reconoció el pago de mejoras realizadas en el predio. Este documento suscrito con reconocimiento de firma y contenido por parte de quienes ajustaron la convención, según refrenda la Notaría Primera del Círculo de Villavicencio27, consagra en el primero de los acuerdos: 26Cfr. página 21, archivo 01Demanda. 27Cfr. página 42, ídem.
Subrayado ajeno al original. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 27 “PRIMERA: LOS ARRENDATARIOS que suscribimos el presente contrato de transacción, aceptamos voluntaria e irrevocablemente restituir el cultivo de palma y el predio denominado "PRIMAREVA 2", ubicado en la vereda Pompeya, jurisdicción del municipio de Villavicencio en el departamento del Meta, en las condiciones en que fue verificado por la señora CLAUDIA CRISTINA LOPEZ GIRALDO el pasado 11 de marzo.
Por su parte, LA ARREDADORA (sic) pagará una única suma de $15.000.000 como reconocimiento de las inversiones que realizamos los arrendatarios al cultivo de palma objeto de arrendamiento durante el año inmediatamente anterior, incluida la indexación del 12% prevista en el contrato, suma que aceptamos que se nos pague en tres (3) contados iguales, siendo el primero el 20 de marzo y los dos restantes el 20 de cada mes, hasta el pago total en mayo de 2020”.
Este hecho relevante además fue relatado por la propia demandada en el curso del interrogatorio, ocasión cuando tras admitir su obligación contractual de reconocer las mejoras, agregó “(…) de todas maneras yo decido hacer caso como pues, bueno, precisamente por querer ser de la mejor manera y cordial, entonces me siento con dos de los coarrendatarios a hacer una transacción de terminación de contrato en donde pues se sientan libremente y me dicen “usted tiene toda la razón, este predio es suyo y usted hace una inversión inicial.
Nosotros lo único que empezamos a hacer es usufructuar”, ellos también (…) entonces qué hicimos, les dije mire les voy a dar un dinero para eso, les doy un dinero, ellos aceptan, sin necesidad de irnos a términos de mire aquí está el comprobante de lo que ( ) claro, no tenían comprobantes, eran $6.250.000 pesos lo que habían invertido en 9 años (…)”28.
Quiere decir lo anterior que la resistencia que planteó la convocada en la contestación de la demanda no fue eficaz, importando recordar que en ese acto básico replicó que nada adeudaba al señor Ladino García, empero, tampoco negó expresamente la existencia de las mejoras. Además, los informes técnicos aportados con el escrito no tuvieron como objeto la demostración de las mejoras, sino la indebida administración de la plantación del cultivo objeto de arrendamiento (cfr. folios 107 y 143, archivo 07): 28Cfr. audiencia inicial, récord 1:04:58 en adelante (archivo 057).
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 28 Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 29 En consecuencia, tanto el medio documental como la misma versión de la arrendadora permiten concluir que el demandante sí realizó una inversión en el predio y en el cultivo, de ahí que, tanto la procedencia instrumental, habilitación sustantiva y premisas fácticas respalden la existencia de mejoras, mientras que, el extremo demandado tampoco asumió la tarea de desvirtuar aquellas, aunque ciertamente el juramento estimatorio respalda los rubros y la cuantía calculada a la luz del artículo 206 del Código General del Proceso, cerrando así cualquier resquicio acerca de su existencia, clase y tasación. Por consiguiente, la sentencia censurada debe ser modificada, pese a ser denegadas las súplicas de la demanda para acoger el reconocimiento y pago de mejoras según el juramento, monto amparado por vía del canon 206 del Código General del Proceso, aunque sobre las mejoras, cabe observar que, la arrendadora reconoció y pagó a favor de los restantes coarrendatarios quince millones de pesos ($15.000.000, oo M/Cte.), según puede extractarse del respectivo documento que declara, “(…) como reconocimiento de las inversiones que realizamos los arrendatarios al cultivo de palma objeto de arrendamiento durante el año inmediatamente anterior (…)”29, de manera que, la conducta del extremo demandado en actos posteriores al vínculo contractual fue reconocer mejoras en favor de los demás coarrendatarios, luego ordenar el pago actualizado de este concepto está plenamente justificado por la naturaleza agraria del contrato y razones de equidad, así el debate probatorio sobre el punto fuese incipiente, cifra que ascendió a seis millones doscientos cincuenta mil pesos ($6.250.000, oo M/Cte.).
Pues bien, este monto debe actualizarse desde el momento que se produjo o causación, rango que este juez colegiado fija en el mes de febrero de dos mil veinte (2020), fecha de terminación unilateral del contrato de arrendamiento, hasta el dato oficial más reciente en relación con la expedición de esta providencia, por ende, el valor indexado de las mejoras hasta la fecha asciende a nueve millones doscientos setenta y cuatro mil novecientos cuarenta y tres pesos ($ 9.274.943, oo M/Cte.), aplicando la siguiente fórmula: 29Cfr. folio 119, archivo 07, ídem.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 30 VA = Valor actualizado VH = Valor histórico II = Índice inicial IF = Índice final Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el valor a reconocer a favor del señor Ladino García corresponde a la totalidad del costo de las mejoras por él plantadas, pese a la previsión del artículo 1568 del Código Civil que indica que la pluralidad de acreedores no hace presumir la solidaridad por activa, de ahí que, cada quien ostente el derecho a obtener su propia cuota.
Y es que el pago hecho por la deudora a algunos de los acreedores no extingue la obligación porque este únicamente se genera en los casos de solidaridad activa según el artículo 1570 ídem que en materia civil debe estar fijada en la ley o por el contrato. Esta aclaración es importante debido a que, según quedó visto la señora Claudia Cristina reconoció quince millones de pesos ($15.000.000,oo M/Cte.) por concepto de mejoras a favor de los coarrendatarios Omar y Armando Vargas Salazar, conforme a la transacción donde no participó el señor Ladino García, luego este mecanismo alternativo de solución de conflictos genera efectos solamente entre las partes que intervinieron (artículos 1602 y 2469, Código Civil), perspectiva donde los señores Omar y Armando no obraron como representantes de Héctor Ladino García y tampoco invocaron algún tipo de vocería para transigir en su nombre.
Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 31 En consecuencia, el modo convencional de extinción de la obligación celebrado entre aquellos no trunca el derecho de crédito que tiene el actor sobre el reconocimiento de las mejoras en el cultivo arrendado, ya que no hizo parte del contrato de transacción, de ahí que, éste no sea oponible como mecanismo válido para extinguir la obligación a cargo de la demandada. 6.
DECISIÓN: A mérito de lo brevemente expuesto, Sala Tercera de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior de Distrito Judicial de Villavicencio, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR parcialmente la sentencia apelada en el sentido de condenar a Claudia Cristina López Giraldo a reconocer por concepto de mejoras en favor de Héctor Ladino García, nueve millones doscientos setenta y cuatro mil novecientos cuarenta y tres pesos ($ 9.274.943, oo M/Cte.), conforme explica la motivación. Suma que genera el interés civil de seis por ciento (6%) anual, desde la ejecutoria de esta decisión y hasta cuando suceda el pago total.
SEGUNDO: REVOCAR el ordinal segundo de la sentencia objeto de alzada, además de confirmar la negativa en relación con las restantes súplicas de la demanda, conforme el ordinal primero, según explica el argumento.
TERCERO: CONDENAR en costas a la parte demandada vencida en la apelación, regulando las agencias en derecho en este grado de conocimiento en tres salarios mínimos mensuales legales vigentes (3 s. m. m. l. v.). Valor que deberá incluirse en la liquidación concentrada, según el artículo 366, inciso 1° del Código General del Proceso.
CUARTO: AUTORIZAR la devolución del expediente a la oficina de origen, previo registro de egreso. Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 32 QUINTO: DISPONER la notificación de esta sentencia por estado (artículo 12, ley 2213 de 2022).
NOTIFÍQUESE, HOOVER RAMOS SALAS Magistrado CÉSAR AUGUSTO BRAUSÍN ARÉVALO Magistrado CLAUDIA PATRICIA NAVARRETE PALOMARES Magistrada (Salvamento de voto) Firmado Por: Hoover Ramos Salas Magistrado Sala 02 Civil Familia Tribunal Superior De Villavicencio - Meta Cesar Augusto Brausin Arevalo Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Villavicencio - Meta Especialidad: Civil Proceso: Resolución contractual Demandante: Héctor Ladino García Demandados: Claudia Cristina López Giraldo Radicación: 50001315300220210034603 Decisión: Sentencia modificatoria 33 Claudia Patricia Navarrete Palomares Magistrada Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Villavicencio - Meta Firma Con Salvamento Parcial De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 00619d8a7352457b9eb02bddce9db5ad7c6f60b89fe68c06d1216abf9ac824c2 Documento generado en 27/04/2026 02:13:37 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica