50001315300120230005601 · Tribunal de Villavicencio

Acta No. 038) Radicado: 50001315300120230005601 Procede la Sala de Decisión a dictar sentencia que decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia proferida el 9 de diciembre de 2024, por el Juzgado 1º Civil del Circuito de Villavicencio en el proceso de restitución de inmueble arrendado promovido por MARINA ROBAYO DE LÓPEZ en contra de FABIO HERNÁN VELANDIA RUSSI, siguiendo los contenidos formales establecidos en el artículo 280 del Código General del Proceso, así: 1.

ANTECEDENTES 1.1. Demanda reformada1 y pretensiones. En el libelo genitor, reformado conforme consta en el archivo 016 del expediente, la parte actora manifestó que, el 14 de agosto de 2020, suscribió un contrato de arrendamiento mediante el cual la señora Marina Robayo de López entregó a favor del señor Fabio Hernán Velandia Russi la tenencia de un lote comercial en Villavicencio.

Se precisó que el destino exclusivo del bien era el comercio de utensilios de la canasta familiar, pactándose un canon de $5.000.000 pagadero en los primeros cinco días de cada mes. Asimismo, se destacó que las partes prohibieron expresamente al arrendatario realizar mejoras o modificaciones sin autorización previa y escrita de la propietaria, bajo apremio de terminación del vínculo y entrega inmediata.

Sostuvo la demandante que, pese a existir una licencia de construcción inicial -No. 50001-1-17-0707- para fines comerciales, el demandado gestionó de forma unilateral un nuevo trámite urbanístico. En efecto, se afirmó que el 8 de abril de 2021 el arrendatario solicitó, sin consentimiento escrito de la arrendadora, una licencia de obra nueva ante la Curaduría Urbana Segunda de esta ciudad. 1 Archivo 016, cuaderno principal Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 2 de 34 Para tal fin, el señor Velandia Russi aseveró ser el poseedor real y material del inmueble, circunstancia que fue documentada en una declaración juramentada rendida el 7 de abril de 2021 ante la Notaría Cuarta del Círculo de Villavicencio.

Dicha actuación administrativa se gestó con el formato de revisión de proyectos No. 50001-2-21-0513, donde el convocado señaló ser el titular de la licencia sin ostentar la calidad de poseedor ni propietario, y careciendo de poder otorgado por la dueña del predio. El trámite culminó con la expedición de la Resolución No. L-21-0211 del 10 de agosto de 2021, mediante la cual se otorgó permiso para la edificación de una vivienda integrada por cinco locales comerciales.

Para la actora, el prenotado comportamiento constituyó un incumplimiento flagrante de la cláusula séptima, al realizar variaciones al lote sin autorización ni facultades legales para ello. Enfatizó la demandante que la señora Marina López de Robayo no otorgó poder al señor Fabio Velandia para realizar construcciones ni para tramitar licencias, por lo que el acto administrativo se obtuvo de manera fraudulenta y contraria a la ley.

Bajo el anterior panorama, la accionante consideró que la gestión de una licencia para la construcción de una vivienda con cinco locales, sin el aval de la propietaria, habilitaba la terminación unilateral del contrato. Con fundamento en tales reproches, la pretensión principal se orientó a obtener la declaración judicial de terminación del arrendamiento por incumplimiento y la consecuente restitución del inmueble, ya sea de forma directa o mediante comisionado. 1.2.

Contestación de la demanda reformada y proposición de excepciones2. Al descorrer el traslado de rigor, el convocado se opuso a la prosperidad de todas las pretensiones y, aunque admitió la existencia del vínculo, introdujo precisiones fácticas sobre la entrega del bien y lo convenido en el contrato de arrendamiento. Sostuvo que el inmueble fue entregado en convenios anteriores como un lote de terreno desprovisto de construcción, circunstancia que definió el objeto de las relaciones contractuales 2 Archivo 024 del dossier.

Por ello, aseveró que las obras no fueron producto de una decisión arbitraria, sino de una voluntad debidamente consensuada y autorizada por escrito. Aunado a lo anterior, el demandado afirmó que el trámite de la licencia de construcción ante la curaduría urbana no constituyó una actuación inconsulta o fraudulenta, como se pretendió en la reforma.

Por el contrario, argumentó que la autorización para incorporar mejoras integraba un verdadero mandato que lo facultaba para gestionar los permisos requeridos ante las autoridades competentes. Bajo esa postura, el extremo pasivo señaló, que este obró en nombre y representación de la arrendadora, quien, en su calidad de poseedora, le confirió el poder necesario para materializar las adecuaciones pactadas.

Así, la declaración de posesión en el trámite administrativo fue el ejercicio delegado de los derechos de la propietaria para cumplir con el contrato. En razón de lo expuesto, negó haber incurrido en incumplimiento contractual, sosteniendo que siempre obró bajo los postulados de la buena fe y honró la destinación comercial del bien. Rechazó las imputaciones de fraude, señalando que su conducta estuvo orientada a la protección y valorización de la propiedad.

Insistió en que la gestión de la licencia de obra nueva tramitada ante la Curaduría No. 2 de Villavicencio fue necesaria para “desarrollar en él un establecimiento de comercio de acuerdo a las expectativas del arrendatario por lo que además de constar por escrito, es un elemento de la esencia del contrato en los precisos términos del art. 1501 del C.C.”3 Por otra parte, el extremo pasivo señaló que fue la demandante quien perturbó la tenencia y explotación pacífica del inmueble mediante actuaciones sistemáticas encaminadas a frustrar el negocio jurídico.

Refirió que la arrendadora, tras haber otorgado las autorizaciones documentales, pretendió desconocer sus propios actos mediante denuncias penales y la promoción de un medio de control de nulidad contra la licencia urbanística. En criterio del accionado, este 3 Folio 10, archivo 024. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 4 de 34 comportamiento configuró un incumplimiento previo de la actora, quien buscó suspender la ejecución del proyecto comercial por vías de hecho y de derecho.

Esta actitud obstructiva, según la defensa, impidió el normal desarrollo de la actividad para la cual fue arrendado el fundo. Dentro de las excepciones de mérito propuestas, destacó en primer lugar la denominada “contrato no cumplido”, sustentada en que la arrendadora impidió el uso y goce del bien mediante acciones legales constantes.

Ligado a lo anterior, formuló la “falta de legitimación en la causa por activa”, argumentando que la demandante no podía incoar la acción resolutoria al no ostentar la calidad de contratante cumplida. Para el demandado, la imposibilidad de explotar comercialmente el predio fue consecuencia directa de las gestiones de la actora para revocar las licencias.

En tal sentido, la actora carecería de la base jurídica necesaria para exigir la terminación del vínculo por una supuesta falta contractual. Igualmente, invocó la excepción de “nemo auditur propriam turpitudinem allegans”, bajo la tesis de que la demandante pretendía obtener un provecho jurídico de su propia conducta malintencionada y contradictoria.

En estrecha relación, planteó la defensa del “desconocimiento de sus propios actos”, refiriendo que la arrendadora atacó judicialmente las obras que ella misma había autorizado de manera expresa y escrita. Según la defensa, este proceder vulneró el principio de confianza legítima y buena fe que debe imperar en los contratos mercantiles de tracto sucesivo.

Finalmente, propuso la “excepción genérica” con el fin de que se declarara probada cualquier otra circunstancia extintiva o impeditiva del derecho. 1.3. Sentencia de primera instancia. Mediante providencia proferida en audiencia, el Juzgado 1º Civil del Circuito de Villavicencio denegó las pretensiones de la demanda, condenando en costas a la demandante.

Al abordar el fondo del litigio, el a quo delimitó el problema jurídico en establecer si el señor FABIO HERNÁN VELANDIA RUSSI había incurrido en un incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 14 de agosto de 2020, específicamente por la realización de mejoras y el trámite de una licencia de construcción presuntamente inconsulta.

Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 5 de 34 Tras el examen integral del acervo probatorio, el juzgado concluyó que no se acreditó la infracción alegada por la promotora, pues halló demostrado que las partes mantuvieron una relación contractual ininterrumpida desde el 26 de abril de 2017, la cual fue objeto de sucesivas adendas y modificaciones periódicas.

En dicho marco, se determinó que el arrendatario contó con autorizaciones previas y expresas para efectuar construcciones orientadas al desarrollo de la actividad mercantil pactada, las cuales guardaban plena correspondencia con la destinación comercial del inmueble. Destacó igualmente la providencia que la obtención de la licencia urbanística ante la Curaduría Segunda de Villavicencio no representaba, por sí misma, un desconocimiento de los derechos reales o de la posesión ejercida por la arrendadora sobre el predio objeto de la litis.

La sentenciadora precisó que este acto administrativo se limitó a habilitar la ejecución de obras, por lo que la calidad de poseedor invocada por el demandado durante dicho trámite no constituía un acto de rebeldía contractual ni una intención de apropiación. A lo anterior sumó que la demandante tuvo pleno conocimiento de las actuaciones administrativas y que, incluso, aceptó voluntariamente el cambio de titularidad de la licencia L-21-0211 a su favor en marzo de 2022, circunstancia que desvirtuaba frontalmente la tesis del incumplimiento.

Finalmente, el despacho sostuvo que, conforme a lo revelado por los interrogatorios de parte y las pruebas testimoniales, la verdadera motivación de la promotora para perseguir la restitución no radicaba en un quebrantamiento del pacto, sino en el interés de disponer del fundo para atender propuestas económicas más ventajosas. 1.4. Motivos de reparo concreto.

Al interponer el recurso de apelación, el apoderado de la parte demandante encauzó su inconformidad, en esencia, en cuatro ejes: (i) el desconocimiento del valor confesorio de los hechos aceptados por el demandado al contestar la demanda y su reforma; y (ii) la indebida integración de vínculos contractuales anteriores, ya extinguidos con el contrato vigente suscrito el 14 de agosto de 2020 -según lo planteado por el demandante cada convención constituyó un acuerdo independiente, los cuales fueron objeto de resciliación al haberse celebrado acuerdos posteriores-.

Asimismo, censuró: (iii) la inobservancia de las cláusulas séptima y vigésima quinta del contrato actual, por haberse validado obras y actuaciones urbanísticas que desbordaron las Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 6 de 34 autorizaciones expresamente concedidas; y (iv) la valoración errada del trámite de la licencia urbanística No. L-21-0211, calificando dicha obtención como fraudulenta al sustentarse en la atribución falsa de la calidad de poseedor, sin poder de la propietaria y sin que esta fuera debidamente enterada de la actuación administrativa.

En suma, señala que todos los desaciertos o reparos que se plantean derivan en una errónea valoración probatoria. 1.5. Sustentación del recurso de apelación. Al sustentar la alzada, el recurrente solicitó revocar la providencia puesto que aquella adoleció de defectos sustanciales, procedimentales y una errónea valoración probatoria. Censuró que el juzgado desconociera el valor confesorio de los hechos admitidos en la contestación, donde el demandado aceptó haber gestionado la licencia sin autorización escrita.

Sostuvo que el a quo omitió reconocer el efecto probatorio derivado de la admisión de los hechos, los cuales habían quedado incluso delimitados desde la fijación del litigio. Para la parte actora, esta desatención de la conducta procesal del extremo pasivo constituyó un error de hecho que permite censurar la decisión de primera instancia. De igual manera, el apelante reprochó la indebida integración de vínculos contractuales anteriores con el negocio jurídico vigente, suscrito el 14 de agosto de 2020.

Argumentó que los acuerdos pretéritos se encontraban extintos y resciliados, por lo que resultaba improcedente revivir obligaciones ya fulminadas para justificar el comportamiento del arrendatario. Afirmó que la sentencia desdibujó el objeto del proceso al desplazar el análisis hacia pactos ineficaces que no regían la controversia actual.

En su criterio, la juez de primer grado ignoró que la última convención era la única ley vinculante y exclusiva para definir el contenido obligacional. En lo relativo al incumplimiento de las cláusulas séptima y vigésima quinta, el censor resaltó que las obras ejecutadas desbordaron las precisas autorizaciones concedidas en el contrato.

Expuso que mientras se pactó una vivienda con un local, el demandado obtuvo fraudulentamente una licencia para cinco locales comerciales mediante la suplantación de la calidad de poseedor. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 7 de 34 Conforme lo anterior, expresó que ese trámite administrativo se surtió con ausencia del poder otorgado por la propietaria y sin que esta fuera debidamente enterada de las actuaciones surtidas ante la curaduría. Reiteró que tal conducta, basada en declaraciones falsas ante notario, no podía ser saneada por la posterior cesión de la licencia. Por último, el impugnante insistió en que la sentencia desfiguró el contenido de la demanda y tergiversó la declaración de la testigo Rocío Robayo López para restarle credibilidad.

Criticó que se otorgara alcance a testimonios que no podían suplir la inexistencia de un mandato expreso y que se construyeran inferencias sobre autorizaciones no probadas. Reiteró que el fallador despojó de eficacia al contrato vigente al validar comportamientos que configuraban un claro incumplimiento apto para decretar la restitución. Concluyó advirtiendo que la providencia recurrida premió una conducta antijurídica en detrimento de la buena fe contractual. 1.6.

Réplica al recurso de apelación. Al descorrer el traslado de la sustentación del recurso, el apoderado de la parte demandada solicitó confirmar íntegramente la sentencia del 9 de diciembre de 2024 y negar la alzada, al estimar que ninguno de los reparos formulados desvirtuaba la solidez fáctica y jurídica del fallo. Sostuvo que la decisión de primer grado no se apartó de las normas sustanciales, pues aplicó correctamente los artículos 1546, 1602 y 1621 del Código Civil, concluyendo, con apoyo en la prueba testimonial y documental, que las obras y trámites urbanísticos cuestionados sí contaban con autorización de la arrendadora.

Añadió que tampoco existió errónea valoración probatoria, en tanto el juzgado apreció integralmente los testimonios, la documentación y el contexto negocial, sin que la aceptación parcial de algunos hechos tuviera entidad de confesión. De igual modo, al responder el reproche sobre el valor confesorio de los hechos aceptados, precisó que estos solo fueron admitidos en cuanto a la existencia de contratos previos y a determinados hechos históricos de la relación negocial, mas no como aceptación de un incumplimiento contractual.

Asimismo, defendió que el a quo armonizó las cláusulas séptima y vigésima quinta con los contratos anteriores y con las reglas del Decreto 1077 de 2015, de donde dedujo que la propietaria fue debidamente enterada del trámite de licencia. Bajo la misma línea argumentativa, afirmó que no podía hablarse de violación del principio de buena fe ni del artículo 1602 del Código Civil, toda vez que fue la propia actora quien desconoció sus actos previos al haber autorizado las obras y luego invocarlas como causa de resolución. En relación con la alegada ilicitud de la conducta del arrendatario, sostuvo que no existía pronunciamiento penal que permitiera derivar consecuencias civiles a partir de un supuesto delito, por lo que debía prevalecer la presunción de inocencia. Recalcó que la carga de la prueba sobre la infracción recaía exclusivamente en la parte actora, quien no logró demostrar que el demandado hubiese actuado con fraude o por fuera de los límites de las facultades delegadas.

En cierre, reiteró la prosperidad de las excepciones de mérito formuladas, tales como la de contrato no cumplido, por la perturbación del proyecto comercial por parte de la demandante, y la falta de legitimación en la causa por activa, al considerar que quien primero incumple carece de aptitud para reclamar la resolución. Planteó igualmente la defensa de actos propios, pues la arrendadora consintió las adecuaciones, y la inexistencia de la obligación de restituir, en razón de que el contrato sigue vigente hasta el 1º de septiembre de 2030.

Con fundamento en ello, insistió en que no se probó incumplimiento alguno por parte del arrendatario, razón por la cual la providencia apelada debía mantenerse incólume, con la consecuente condena en costas a cargo de la recurrente.

2. SANEAMIENTO DE NULIDADES: Comoquiera que no se observa ocurrencia de hechos que ocasionen nulidades saneables, cualquier acontecimiento anterior que se haya presentado se encuentra saneado al no alegarse hasta este momento, conforme a lo dispuesto en el canon 132 del Código General del Proceso. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 9 de 34

3. CALIFICACIÓN DE LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES: No se evidencian en el proceder de las partes conductas reprochables que conlleven la deducción de los indicios adversos previstos en el inciso 1º del artículo 280 del C.G.P. 4. PROBLEMAS JURÍDICOS: En observancia del principio de consonancia consagrado en el artículo 328 del Código General del Proceso, que circunscribe la competencia funcional de la Colegiatura a los argumentos expuestos por la parte recurrente, la Sala formulará los problemas jurídicos planteados en los reparos concretos y desarrollados en la sustentación del recurso de alzada, de la siguiente manera.

En primer lugar, corresponde a la Sala determinar si el a quo acertó al señalar que solo existe un contrato y que los instrumentos suscritos en los años 2017, 2018, 2019 y 2020 corresponden únicamente a una misma relación negocial sometida a modificaciones periódicas. En segundo término, se debe establecer si existe incumplimiento del arrendatario por la supuesta inobservancia de la cláusula vigésima quinta del contrato de arrendamiento cuya terminación se pretende.

Como tercer punto, se debe establecer si existe incumplimiento del arrendatario a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito el 14 de agosto de 2020. Por último, deberá definirse si, el a quo desconoció el valor confesorio de los hechos aceptados por el demandado al contestar la demanda y su reforma.

5. INSUMOS NORMATIVOS Y JURISPRUDENCIALES DE LA DECISIÓN: Esta providencia se fundamenta en las siguientes normas y fuentes jurisprudenciales, así: • Canon 860, 966, 1536, 1544, 1546, 1602, 1625, 1693, 1973 a 1974, 1993 a 1995 del Código Civil. • Artículos 2, 518 a 523, 822 y 824 del Código de Comercio. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 10 de 34 • Del Código General del Proceso los cánones 164, 167, 173, 176, 191, 193, 208, 240, 242, 243, 245, 246, 250, 280, 283. • Sentencias del 29 de septiembre de 1944, 28 de julio de 1970, SC3674-2021, SC3377- 2021, SC456-2023 de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural y AC3917-2017 de la misma Corporación. • Sentencia C-551 de 2016, Corte Constitucional. 6.

CONSIDERACIONES: 6.1. El contrato de arrendamiento. Conforme a lo estipulado en el artículo 1973 del Código Civil, se definió el arrendamiento como “(…) un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

Respecto a los bienes, el artículo 1974 ibídem, precisa que son susceptibles de este negocio jurídico todas las cosas corporales o incorporales que puedan usarse sin consumirse, admitiéndose incluso la validez del arriendo sobre bienes ajenos. En cuanto a las partes, estas se identifican con claridad: de un lado, el arrendador, quien tiene a su cargo conceder el goce de la cosa, mantenerla en “(…) estado de servir para el fin a que ha sido arrendada”4, y librar al arrendatario de toda perturbación; de otro, el arrendatario, que asume la carga de pagar un canon como contraprestación por el uso del bien y la obligación correlativa de restituir el inmueble al finalizar el arrendamiento. 6.2.

El contrato de arrendamiento de naturaleza comercial. En materia mercantil, el contrato de arrendamiento no cuenta con una regulación general y autónoma, razón por la cual, en virtud de la remisión prevista en el artículo 822 del Código de Comercio, resultan aplicables las reglas civiles que gobiernan esa convención, siempre que no sean incompatibles con la naturaleza del tráfico comercial.

No obstante, el estatuto mercantil sí incorpora disposiciones especiales sobre algunos aspectos concretos del arrendamiento, particularmente en lo atinente al derecho de renovación 4 Art. 1982 del C.C. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 11 de 34 del empresario que ha ocupado por dos años consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio -Arts. 518 a 522-, así como en relación con el subarriendo, la destinación y la cesión del bien arrendado -Art. 523-.

Cabe agregar que el carácter consensual del arrendamiento se acentúa, habida cuenta del mandato del artículo 824 del Código de Comercio, que reza: “[l]os comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco. Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, éste no se formará mientras no se llene tal solemnidad.”. 6.3.

Autonomía de cada contrato de arrendamiento. En materia negocial, el ordenamiento civil reconoce a los particulares un amplio margen de autodeterminación para crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas con efectos vinculantes, a través de los negocios jurídicos. Esa potestad dispositiva se concreta en la manifestación de voluntad de quienes intervienen en el acto, la cual puede exteriorizarse de manera expresa o tácita, según la naturaleza del negocio y las exigencias que para su eficacia y validez imponga la ley.

La primera se presenta cuando el querer se exterioriza de modo directo, ya sea verbalmente, por escrito o mediante signos inequívocos; la segunda, cuando ese propósito se infiere de comportamientos concluyentes que permitan deducirlo con claridad. Sin embargo, como lo advertía Claro Solar: “por sí solo el silencio, comprendiendo en él también la inacción, puesto que un acto puede importar una expresión tácita de voluntad, no puede ser una forma del consentimiento.

El que guarda silencio y permanece en la inacción no manifiesta voluntad alguna, no dice que no; pero tampoco dice que sí. El silencio no manifiesta más que una sola inacción, la de callar y no tomar resolución alguna”5. 5 Claro Solar Luis. XI Derecho Civil, Santiago, Editorial Nascimento, año 1941, pág. 106. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 12 de 34 A partir de esa premisa, no comparte la Sala la conclusión del a quo conforme a la cual entre las partes solo existió un contrato y los instrumentos de 2017, 2018, 2019 y 2020 correspondieron apenas a una misma relación negocial sometida a modificaciones periódicas.

Esa lectura desatiende que cada uno de esos acuerdos fue celebrado en fecha distinta y con un contenido obligacional propio, al punto que presentan variaciones en los sujetos intervinientes, en el canon, en el plazo y en el alcance de las autorizaciones conferidas, rasgos que impiden tratarlos, sin más, como simples adiciones de una sola convención. La propia sentencia individualiza cada instrumento y pone de presente sus diferencias, pero, pese a ello, termina por fundirlos en una unidad contractual cuya existencia no aparece demostrada.

En ese orden, si se quisiera sostener que el contrato de 14 de agosto de 2020 absorbió, prorrogó, sustituyó o extinguió los anteriores, era indispensable identificar y demostrar la causa jurídica de tal efecto. Ello no puede derivarse únicamente de la sucesión cronológica de los documentos, pues el artículo 1602 del Código Civil impone que el contrato obliga como ley para las partes, al paso que el artículo 1625 ibídem enseña que las obligaciones solo se extinguen por los modos previstos en la ley, entre ellos la convención extintiva.

Y si lo que se pretendiera afirmar es una novación, el obstáculo es todavía mayor, habida cuenta de que el artículo 1693 ejusdem dispone expresamente que ella no se presume. De allí que no baste la existencia de un acuerdo posterior para inferir, por sí sola, la desaparición de los precedentes. Por consiguiente, la falta de prueba concluyente acerca de la terminación regular de los contratos de 2017, 2018 y 2019 no autoriza a entenderlos como una sola unidad negocial continua, sino que evidencia, antes bien, una deficiencia contractual de los propios interesados.

En otros términos, si las partes suscribieron sucesivos contratos sin dejar claramente definida la suerte de los anteriores, no le es dado al juzgador suplir esa omisión reconstruyendo retrospectivamente un único contrato ininterrumpido, cuando cada instrumento exhibe autonomía formal y material. Con todo, esa precisión no significa que en este proceso deba definirse de manera integral la suerte jurídica de todos los convenios pretéritos.

Lo que aquí se somete a juzgamiento es el contrato que sirve de fundamento a la demanda, esto es, el celebrado el 14 de agosto de 2020, junto con el otrosí de 6 de octubre siguiente, pues así quedó delimitado el objeto Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 13 de 34 del litigio desde las pretensiones y así lo reconoció la propia sentencia cuestionada al formular el problema jurídico.

Por ende, el examen sobre la existencia o no de incumplimiento recaerá exclusivamente sobre las obligaciones vigentes en ese último acuerdo, sin extrapolar estipulaciones provenientes de contratos anteriores ni convertir, ex post, varios negocios autónomos en una sola convención. 6.4. La terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.

Como se ha afirmado en los acápites anteriores, es un postulado fundamental del derecho que los acuerdos de voluntades nacen para ser honrados, de suerte que las partes deben ejecutar sus prestaciones de manera efectiva y oportuna -artículo 1602 del Código Civil-, de no ser así, el deber jurídico sería irrelevante y permitiría a las partes sustraerse caprichosamente de su cumplimiento.

En este escenario, el uso del bien arrendado adquiere una especial relevancia, pues el artículo 1996 de la citada codificación prescribe que este debe emplearse “según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.” Bajo la égida del inciso final de la norma referida, la alteración unilateral de la destinación pactada faculta al arrendador para elegir entre la preservación del vínculo o su terminación. El legislador previó que, ante tal infracción, “(…) podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.”6.

La prenotada potestad guarda armonía con la facultad prevista en el artículo 1546 del Código Civil, la cual autoriza al contratante diligente a solicitar judicialmente la ejecución de lo pactado o la resolución del convenio, siempre con el correspondiente resarcimiento de los daños irrogados. 6 Inciso final del artículo 1996 del Código Civil.

La desatención de las obligaciones representa, en rigor, una conducta voluntaria -ya sea dolosa o culposa- que dista del azar propio de la esencia de una cláusula condicional, al derivar de actos unilaterales que activan la facultad resolutoria. Por consiguiente, más que una condición, se trata de una cláusula legal potestativa por incumplimiento, de suerte que quien se aparta de lo convenido debe atenerse a las consecuencias jurídicas de su incumplimiento contractual.

Ello permite restablecer la justicia que debe imperar en toda relación sinalagmática -como es el caso de los contratos de arrendamiento, al existir obligaciones recíprocas-. Esta tesis ha sido decantada por la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, al precisar que el concepto de condición resolutoria tácita es, en realidad, una proyección necesaria de la noción de causa.

Al respecto, se explicó que: “El artículo 1546 del Código Civil consagra el principio de la resolución por inejecución como una condición resolutoria tácita, pero tal concepto no es jurídicamente exacto, sino una aplicación sencilla y obligatoria de la noción de causa, porque cuando en un contrato bilateral una parte deja de cumplir sus prestaciones, la obligación correlativa del otro contratante queda sin el soporte indispensable de una causa en que apoyarse y desaparece, por esto, la simetría de la operación jurídica convenida entre las partes”8.

Asimismo, la máxima Corporación de la Jurisdicción ordinaria en la especialidad civil, estableció una distinción sustancial entre la resolución de pleno derecho y la derivada del 7 “Las condiciones propiamente dichas, como se observa, son fruto de la autonomía de la voluntad que modifican las obligaciones puras y simples, y las sujetan a modalidades.

Las puras y simples son aquéllas no sujetas a modalidades (plazo, condición o modo), por cuanto nacen en estado normal y se cumplen inmediatamente, de modo que su prestación se verifica simultáneamente con el acto de su nacimiento coincidiendo el instante de su fuente con la extinción o, cuando se contraen sin sufrir alteraciones o vicisitudes con relación a su génesis, a su existencia, a su objeto, a los sujetos, al vínculo jurídico o a su exigibilidad.

Nacen, se perfeccionan y se hacen exigibles en el momento mismo de ser contraídas, obteniéndose de inmediato el beneficio prestacional. Este es el efecto normal de las obligaciones y su ejecución es inmediata y automática, no sujeta a plazo, condición o modo; como dice la RAE, con relación al significado de puro: “[q]ue no incluye ninguna condición, excepción o restricción ni plazo”7, o de simple: “sencillo, sin complicaciones ni dificultades”7.

Las sujetas a modalidades son las determinadas por circunstancias fácticas, legales, voluntarias o por conveniencias de los sujetos de la relación obligatoria que, por el contrario, a las puras y simples, se someten a condición (hecho futuro incierto), plazo (término futuro y cierto) o modo (carga o finalidad), edificándose en sucesos posteriores, que como elementos accidentales afectan su nacimiento, el objeto prestacional o a los sujetos del vínculo obligacional.” CSJ SC3674-2021 M.P. Dr. Luis Armando Tolosa Villavona.

Radicación No. 15759-31-03-001-2015-00017-01 8 CSJ. Civil. Sentencia de 29 de septiembre de 1944. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 15 de 34 incumplimiento, advirtiendo que la primera opera ipso jure mientras que la segunda depende del arbitrio del acreedor.

La Corte puntualizó que: “(…) la primera obra ipso jure, o sea que aniquila el derecho o la obligación condicional por el solo acaecer del hecho que la constituye (art. 1536), al paso que esta virtualidad deletérea en la condición resolutoria tácita está subordinada a la voluntad del acreedor insatisfecho, quien puede optar por persistir en el contrato y exigir su cumplimiento, o por impetrar la declaración judicial de resolución de éste, la que le permite liberarse de las obligaciones a su cargo, si alguna le resultare insoluta, y repetir lo que haya dado o pagado en razón del contrato (art. 1544).

(…) de lo últimamente dicho se concluye que, abandonando la nomenclatura antigua, más que una condición resolutoria tácita, se trata de una verdadera acción resolutoria de los contratos, establecida por la ley al lado de la acción de cumplimiento de los mismos”9. La resolución facultativa gravita, por tanto, sobre factores externos que quiebran la conmutatividad y el equilibrio negocial, buscando subsanar la desventaja del sujeto que honró sus compromisos frente a quien los desatendió. Esta herramienta legal legitima al contratante cumplido para procurar que las cosas regresen al estado previo a la celebración del acuerdo, como si este nunca hubiese nacido a la vida jurídica, o en su defecto, para compeler al deudor a la satisfacción íntegra de la prestación. 6.5.

Lo pactado en las cláusulas séptima y vigésima quinta del contrato de arrendamiento. Dentro de la teoría general del negocio jurídico, resulta imperativo distinguir entre los elementos esenciales, naturales e incidentales del contrato. Los primeros se erigen como aquellos requisitos sin los cuales el acto no puede nacer válidamente a la vida jurídica; los segundos corresponden a las consecuencias que el ordenamiento incorpora al texto negocial por ministerio de la ley, aun en ausencia de pacto expreso; y los terceros son aquellos que solo surgen cuando los contratantes los introducen de manera específica. 9 CSJ.

Civil. Sentencia de 28 de julio de 1970. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 16 de 34 Desde esta perspectiva, lo relativo a la conservación de la cosa arrendada, así como a las reparaciones y mejoras, no constituye una materia ajena al arrendamiento, sino un aspecto que emana de su propia naturaleza.

Lo anterior se comprende al considerar que este negocio es bilateral y conmutativo, pues genera cargas recíprocas para ambos extremos: el arrendador debe procurar el goce útil y pacífico del bien, mientras que el arrendatario asume el pago del canon, la conservación del inmueble y su restitución oportuna. Así, cualquier alteración en este equilibrio prestacional exige un análisis riguroso de lo pactado para determinar la existencia de una posible infracción contractual.

En tal sentido, recordemos los términos de las cláusulas séptima y vigésima quinta, las cuales fijaron el régimen de las mejoras y el uso de las licencias urbanísticas en el marco de la relación contractual analizada, estipulaciones que literalmente indican lo siguiente: “SÉPTIMA – REPARACIONES: Los daños que se ocasionen al Lote Comercial por el Arrendatario, por responsabilidad suya o de sus dependientes, serán reparados y cubiertos sus costos de reparación en su totalidad por El Arrendatario.

Las reparaciones, variaciones, mejoras y reformas locativas al Lote Comercial estarán a cargo del Arrendatario y serán por cuenta de éste y para efectuarlas se requiere previamente de autorización escrita del Arrendador, En (sic) cuanto a las mejoras útiles que realice EL ARRENDATARIO en desarrollo de la autorización dicha, aquel podrá separar y llevarse los materiales utilizados en las obras que ejecute, sin detrimento del inmueble arrendado, pero las que no puedan ser separadas sin que sufra daño alguno el inmueble acrecerán al inmueble sin costo alguno para EL ARRENDADOR y éstas quedarán de propiedad del dueño del inmueble. en consecuencia, EL ARRENDADOR no queda obligado a pagar tales mejoras, ni a indemnizar en forma alguna al ARRENDATARIO aún en los casos en que aquél los haya autorizado expresamente.

Si el Arrendatario efectuare mejoras, variaciones o modificaciones de cualquier naturaleza en el Lote comercial objeto de este Contrato sin contar con la previa autorización escrita del Arrendador, esta circunstancia se tendrá como incumplimiento del contrato, y podrá el Arrendador solicitar la inmediata entrega del inmueble; así mismo, el Arrendatario serán (sic) responsables de los perjuicios ocasionados con estas variaciones, modificaciones, y mejores no consentidas, perjuicios que indemnizará por la vía judicial pertinente.

El Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 17 de 34 Arrendatario renuncia al derecho de retención que a cualquier título le concede la ley sobre el Lote Comercial materia de este contrato, especialmente por razón de mejoras.

(…) VIGESIMA (sic) QUINTA- UTILIZACION (sic) LICENCIA VIGENTE La Licencia de construcción numero 50001-1-17-0707 otorgada por la Curaduría Urbana primera de Villavicencio solo podrá ser utilizada para la realizar construcción de obra en concordancia con el objeto del contrato y la destinación del inmueble establecido en la cláusula Primera y Tercera del presente contrato.

Lo anterior facultara al ARRENDADOR a hacer efectivo la cláusula penal establecido en el presente contrato.”. 6.6. La realidad de la cláusula vigésima quinta del contrato de arrendamiento. Frente a la cláusula vigésima quinta, se observa que su operatividad dependía de la existencia de una licencia de construcción vigente al momento de la suscripción del pacto.

No obstante, se constató que para el 14 de agosto de 2020 dicho instrumento administrativo ya no se encontraba vigente, toda vez que su eficacia feneció el 1º de enero de ese mismo año, según se evidenció en el folio 56 del archivo “001Poderdemandayanexos” del expediente. Por consiguiente, es claro que el cumplimiento de lo allí previsto resulta jurídicamente imposible, máxime cuando no existió prórroga alguna que permitiera extender la validez de la referida licencia para la ejecución de las obras.

Como corolario de lo expuesto, se puede concluir sin hesitación que la estipulación contenida en la cláusula vigésima quinta carecía de objeto posible al momento de la suscripción del negocio jurídico. Al haberse verificado que la licencia No. 50001-1-17-0707 perdió su vigencia y fuerza ejecutoria el 1º de enero de 2020, cualquier mandato que impusiera su utilización resultaba inoperante para el 14 de agosto de ese mismo año. En ese sentido, no es dable predicar un incumplimiento contractual derivado de la desatención de un acto administrativo que ya había desaparecido del mundo jurídico antes de la génesis del acuerdo.

Esta circunstancia obliga a la Corporación a desestimar el reparo de infracción respecto de este apartado del contrato, pues nadie está obligado a lo imposible. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 18 de 34 En consecuencia, la conducta del arrendatario frente a las obras ejecutadas no puede ser examinada bajo el prisma de una licencia fenecida que no integraba el contrato objeto de este proceso.

Así las cosas, el análisis debe desplazarse, hacia el régimen general de reparaciones y mejoras previsto en la cláusula séptima, evaluando si las nuevas actuaciones administrativas contaron con el beneplácito previo de la arrendadora. Así, la ineficacia de la cláusula vigésima quinta impide que se estructure el incumplimiento específico allí descrito, trasladando el eje de la controversia hacia la verificación del consentimiento escrito para las reformas efectivamente realizadas. 6.7.

La convalidación de las mejoras y la doctrina de los actos propios, en contraposición con la cláusula séptima del acuerdo acusado de incumplimiento. De otro lado, para abordar este tema, debe decirse que en el lenguaje corriente suele entenderse por obra toda cosa material o intelectual producida por el hombre; y, en tratándose de edificaciones, es frecuente distinguir entre obra nueva y reforma.

Esta última alude, en general, a la alteración total o parcial de una construcción preexistente, sea para su reparación, conservación, reforzamiento o adaptación a nuevas necesidades funcionales. Tales nociones no son ajenas al derecho, pues el ordenamiento reconoce consecuencias jurídicas distintas según la naturaleza de la intervención realizada sobre el bien y la calidad en que actúa quien la ejecuta, ya sea poseedor, tenedor o arrendatario.

En materia de mejoras, la tradición jurídica ha diferenciado las necesarias, las útiles y las voluptuarias. Las primeras son aquellas indispensables para la conservación de la cosa; las segundas, sin ser imprescindibles para preservarla, aumentan su valor o reportan utilidad objetiva; y las terceras responden al mero lujo, recreo o esparcimiento de quien las incorpora. -Arts. 860, 966, 1993 y 1994 del Código Civil- Esa clasificación no es meramente académica, pues de ella dependen los efectos patrimoniales que la ley reconoce, así como la procedencia o no del reembolso, la posibilidad de retiro de materiales y, en general, la distribución de cargas entre las partes.

El primero dispone: “El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.

Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad” A su turno, el artículo 1994 establece: “El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados”.

De esas disposiciones se sigue que el arrendatario no se encuentra, en principio, impedido para realizar ciertas mejoras sobre la cosa arrendada, pues la ley misma contempla esa posibilidad y disciplina sus efectos. Lo que varía es la consecuencia patrimonial derivada de su ejecución. Así, tratándose de reparaciones indispensables no locativas, el reembolso procede bajo las condiciones fijadas por el artículo 1993; mientras que, frente a las mejoras útiles, el arrendador no queda obligado a pagarlas a menos que hubiere consentido en ellas “con la expresa condición de abonarlas”, sin perjuicio de la facultad del arrendatario de separar y retirar los materiales, siempre que ello no ocasione detrimento al bien.

De tal suerte, la realización de mejoras y su eventual reconocimiento económico no son fenómenos equivalentes: una cosa es que la ley o el contrato permitan su ejecución; otra, bien distinta, que nazca para el arrendador el deber de asumir su costo. Tratándose de inmuebles destinados al ejercicio de actividades mercantiles, el Código de Comercio no regula de manera completa lo relativo a las mejoras introducidas por el Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 20 de 34 arrendatario ni el eventual derecho a su reembolso.

Su regulación especial se concentra, principalmente, en materias como la renovación del contrato, el subarriendo, la cesión y la destinación del inmueble. Por ello, en virtud de los artículos 2 y 822 del estatuto mercantil, debe acudirse a la legislación civil para resolver lo atinente a la inversión de mejoras y a sus efectos patrimoniales.

En efecto, el artículo 2 del Código de Comercio prescribe que “[e]n las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil”; y el artículo 822 agrega que “[l]os principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa”.

Descendiendo al examen de los elementos de convicción que reposan en el dossier, se constató que el arrendatario elevó una solicitud formal de autorización ante su arrendadora el 13 de agosto de 2020 -folio 40 archivo 013Contestaciondemandapoderyanexos”. En dicho instrumento, el tenedor pretendió obtener el beneplácito para la ejecución de construcciones específicas que calificó como obras nuevas, destinadas al desarrollo de su objeto comercial.

Esta actuación puso de manifiesto la intención inicial del demandado de sujetarse al régimen de anuencia que gobierna las mejoras útiles dentro de la relación arrendataria, delimitando el alcance de su pretensión en los siguientes términos: “Solicito amablemente a usted autorización para la construcción de las siguientes obras nuevas: a) Una bodega de 330mts2 (Metros cuadrados); b) Ocho locales pequeños "express" de 30 mts2 (Metros cuadrados) cada uno Estas obras nuevas serán construidas en una estructura Metálica removible en el lote de propiedad de la señora Marina Robayo de López ubicado en la Urbanización el Buque Calle 15 No 43-11 registrado bajo el folio de matrícula inmobiliaria No 230-116614 de la oficina de instrumentos públicos de Villavicencio.

Los gastos y materiales de construcción correrán por cuenta mía, estas obras nuevas se realizan con el fin de desarrollar mi actividad comercial. Para la Sala, resulta de especial relevancia advertir que esta solicitud antecedió en un día a la firma del contrato, fechado el 14 de agosto de 2020. Bajo este orden cronológico, el Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 21 de 34 documento del 13 de agosto se erigió como el presupuesto de hecho necesario para dar cumplimiento a la exigencia de “autorización previa y escrita” contenida en la cláusula séptima del contrato que aquí se juzga, la cual terminó siendo autorizada por la señora Marina Robayo de López, tal como se evidencia en el documento: En ese sentido, esta anuencia quedó plenamente decantada pese a que la testigo María Rocío Esperanza López Robayo -hija de la demandante-, intentó restarle eficacia mediante una explicación sobre el recibido del instrumento, la cual no logra desvirtuar la realidad documental que vinculó a las partes.

Es claro que la referida comunicación del 13 de agosto de 2020 fue la que permitió iniciar los trámites de la licencia de construcción L-21-0211, al constituir el título habilitante previo exigido por el programa obligacional. Por lo anterior, el contenido de dicho acto administrativo debió guardar coherencia con lo que se autorizó respecto de la bodega y los ocho locales tipo “express”, siendo este el límite máximo licenciable.

Así, al revisar el desarrollo de la solicitud de licencia otorgada, se advierte que primeramente se otorgó poder por parte del arrendatario -folio 54 archivo 024- al señor Héctor Julián Reina Carrión, para que expidiera una licencia de construcción de obra nueva que autorizase la siguiente construcción: A posteriori, nótese que se varió la solicitud para transformarla en una licencia de obra nueva para vivienda unifamiliar en un piso con local comercial -folio 110 del archivo 024-, la cual no fue aprobada por el organismo competente al no cumplir con las normas técnicas de sismorresistencia exigidas.

Esta fluctuación en el objeto de la solicitud pone de manifiesto una desviación inicial frente a lo originalmente pactado entre los sujetos, tal como se evidencia del documento: Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 23 de 34 Sin embargo, esta cambió nuevamente, pues la Curaduría Segunda -folio 112 del archivo 024-, señalo: Al final, la curaduría segunda de esta Urbe -folio 147 a 150 del archivo 024-, autorizó la siguiente construcción: Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 24 de 34 Decantado lo anterior, la Sala observa que, independientemente de que la autorización otorgada por la arrendadora se limitó inicialmente a una bodega y ocho locales, y lo licenciado resultó diferente, surgió un hecho que matiza el análisis del incumplimiento.

En efecto, el demandado solicitó el cambio de titularidad de la licencia de construcción L-21-0211 para radicarla en cabeza de la hoy demandante, Marina Robayo de López. Esa mutación de la titularidad administrativa fue aceptada por la demandante y posteriormente reconocida mediante la Resolución No. C001 del 8 de marzo de 2022, emitida por la Curaduría Urbana No. 2, acto que incorporó el permiso urbanístico a la esfera jurídica de la actora.

Y aunque la testigo María Rocío Esperanza López Robayo -hija de la demandante- afirmó que ello ocurrió por la presión ejercida ante los entes de control, lo cierto es que medió un acto inequívoco de voluntad que permitió el cambio de beneficiario. Dado lo anterior, dicha aceptación de la titularidad sobre una licencia que contiene obras distintas a las autorizadas primigeniamente debe interpretarse como una convalidación tácita de lo ejecutado, a pesar de la tensión entre la cláusula séptima y la conducta desplegada por la arrendadora durante la ejecución del contrato.

Si bien es claro que el arrendatario desbordó el marco inicial de la autorización del 13 de agosto de 2020 al tramitar especificaciones diversas, la Sala no puede ignorar el acto transformador ocurrido en marzo de 2022, donde la misma demandante hizo suya la facultad de construir lo allí previsto. Se itera que este comportamiento de la propietaria constituye una manifestación de voluntad que sanea cualquier irregularidad previa en el consentimiento.

Recordemos que, dentro de la teoría general de las obligaciones, la aceptación de un derecho -en este caso, la titularidad de una licencia de "obra nueva"- es incompatible con la pretensión posterior de aniquilar el contrato basada en la supuesta ilegalidad de ese mismo instrumento. En ese mismo sentido, no puede perderse de vista que la buena fe -artículo 871 del Código de Comercio- exige que las partes mantengan una coherencia lineal en sus actuaciones, impidiendo que se ejerciten pretensiones que contradigan una situación jurídica previamente aceptada y consolidada por el propio sujeto.

Bajo esta inteligencia, cobra vigencia el canon 1618 del Código Civil, el cual estipula que “[c]onocida la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 25 de 34 De lo anterior, al valorar el contenido del contrato junto con su otro sí y el cambio de titular de la licencia, se colige con meridiana claridad que el interés de la demandante fue la persistencia del vínculo.

Lo anterior se refuerza porque, si bien los documentos escritos develan una voluntad declarada, no siempre su literalidad es fiel reflejo del querer de los pactantes cuando la conducta posterior demuestra un propósito diferente. En ese contexto, y atendiendo la regla del venire contra factum proprium10, la Sala apreció que la narrativa de incumplimiento perdió sustento al establecer la existencia del acto posterior de ratificación -cambio de titularidad de la licencia de construcción en cabeza de la señora Robayo de López- en contraste con la confesión emanada de la misma demandante quien en su interrogatorio señaló que “se dio este incumplimiento porque el arrendatario no ha querido entregarme el predio” y añadió con total franqueza: “yo tengo propuestas interesantes”11.

Sobre este especial tema, la Sala de Casación Civil de la Corte ha expresado: “[e]s apenas obvio que sólo la parte afectada puede saber y conocer el perjuicio recibido, y de una u otra manera lo revelará con su actitud; más hácese patente que si su interés está dado en aducir la nulidad, es de suponer que lo hará tan pronto como la conozca, como que hacerlo después significa que, a la sazón, el acto procesal, si bien viciado, no le representó agravio alguno; amén de que reservarse esa arma para esgrimirla sólo en caso de necesidad y según lo aconseje el vaivén de las circunstancias, es abiertamente desleal” (SC, 11 mar. 1991).

Por ende, al analizar la última afirmación de la demandante, resulta evidente que el móvil de la acción no radica en la infracción de las cláusulas séptima o vigésima quinta, sino en el deseo caprichoso de liberar el inmueble para favorecer ofertas económicas más rentables. Además, la accionante intentó apalancar su dicho en una supuesta vigencia de corto plazo de los vínculos contractuales, fijándolos de forma inconsistente en periodos de un año, tres meses y finalmente seis meses.

Este comportamiento deja al descubierto que su única intención es la terminación del contrato, desconociendo la estabilidad del nexo pactado originalmente a diez años. 10 Sobre el tema ver CSJ SC456-2023, CSJ SC3377-2021 y CSJ AC3917-2017 “también conocido como estoppel… prohíbe que un sujeto pueda realizar actos contrarios a sus comportamientos anteriores, so pena de inobservar la buena fe” 11 Ver minuto 51.36 Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 26 de 34 Por consiguiente, para la Sala es diáfano que la autorización de mejoras fue variada al momento de expedirse la licencia, pero resultó plenamente validada de forma posterior por la arrendadora al hacerse titular del permiso que hoy tacha de fraudulento.

En ese orden de ilación, al aceptar el cambio de titularidad en la licencia y la expedición de la Resolución No. C001, que reconoció este pedimento, la demandante renunció implícitamente a la facultad de invocar esa alteración como causal de restitución. En otras palabras, con el aludido acto, reafirmó su voluntad de dotar al arrendatario de la potestad para construir una vivienda unifamiliar con cinco locales comerciales, destinados a la comercialización de productos de la canasta familiar.

Por lo anterior, no resulta admisible que la accionante se beneficie de la titularidad de un permiso administrativo para, simultáneamente, pretender la terminación del contrato que le dio origen alegando falta de anuencia -además que el arrendatario renunció a su reconocimiento económico en el pacto contractual-. En la misma línea, atísbese que la licencia estuvo intrínsecamente ligada al objeto mercantil del arrendatario, pues la actividad de "Fruver" no podría desarrollarse en una simple enramada -como lo afirma la testigo e hija de la demandante María Rocío Esperanza López Robayo-, sino que requería un establecimiento con adecuaciones técnicas, al menos en materia de refrigeración y estantería, como lo advirtió el a quo.

En puridad de verdad, estas mejoras, lejos de constituir un abuso, resultan indispensables para la conservación de los productos y la prestación del servicio según la naturaleza del negocio que ostenta el demandado. Ahora bien, la Sala otorga pleno valor a los testimonios de Antonio José Torres, Carlos Javier Araque y Gherson David Betancourt, quienes fueron unísonos al señalar que la arrendadora autorizó las obras desde su inicio -incluso refiriéndose a los contratos anteriores que como se dijo permanecen aún vigentes-.

Las versiones de estos sujetos procesales confirmaron que el lote era inicialmente un "potrero" coincidente con lo plasmado en todos los contratos y que la señora Marina Robayo de López consintió las obras y licencias para que el demandado lo acondicionara. La concordancia y espontaneidad de estos relatos, sumada al pago puntual de la renta y la cesión de la titularidad administrativa de la licencia de construcción, desvanecen por Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 27 de 34 completo la supuesta intención de rebeldía o posesión material que la parte actora intentó endilgar al arrendatario, con la petición de licencia. A lo anterior se suma el dicho de Torres Hurtado, quien participó activamente en la revisión de los acuerdos suscritos en 2018 y 2020.

Explicó que actuó como consejero, no como asesor formal, pues nunca medió contrato de mandato; sin embargo, por su amistad con la demandante, optó por ayudarla hasta cuando -según su versión- fue maltratado por una familiar de la actora. El prenotado declarante fue enfático al señalar que la señora Robayo de López autorizó al arrendatario para que este adelantara, bajo su cuenta y riesgo, todos los trámites administrativos ante las curadurías urbanas.

Según el deponente, la demandante no quería asumir personalmente las diligencias administrativas o “hacer vueltas” relacionadas con las autorizaciones, dicho que coincide con el del demandado cuando este aseguró que Marina Robayo de López le dijo “que no tenía tiempo de ir a sacar licencia” y que la sacara “como pudiera”. Ello explica, además, no solo la gestión adelantada por el señor Velandia Russi ante la curaduría urbana, sino también la ausencia del poder formal que ahora se le reprocha.

Aunado a ello, no puede perderse de vista que la licencia anterior, a la cual se hacía referencia en el contrato, también fue expedida a nombre del demandado en condiciones semejantes, de modo que esa actuación no resultaba novedosa ni sorpresiva para la señora Robayo de López. Siendo ello así, y al no haber exteriorizado en su interrogatorio inconformidad concreta sobre ese proceder, se debilita aún más la tesis según la cual el trámite administrativo constituyó, por sí solo, un incumplimiento contractual. 6.8.

La licencia urbanística No. L-21-0211 y la improcedencia de derivar, en este proceso, un incumplimiento contractual automático a partir de su trámite. Dicho lo anterior, corresponde resolver el reparo atinente a la licencia urbanística No. L-21-0211, pues la parte apelante sostuvo que su obtención fue fraudulenta al sustentarse en la atribución falsa de la calidad de poseedor, sin poder de la propietaria y sin que esta hubiese sido debidamente enterada de la actuación administrativa.

Sin embargo, la Sala estima que esa crítica no tiene vocación de prosperidad. Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 28 de 34 En primer lugar, porque el proceso de restitución de inmueble arrendado no constituye el escenario judicial idóneo para definir la validez o invalidez del acto administrativo expedido por la curaduría urbana, ni para establecer, con efectos propios de la jurisdicción contencioso- administrativa o la ordinaria en su especialidad penal, si hubo falsedad, fraude o indebida habilitación del solicitante.

El debate propio de esta litis se contrae a determinar si, desde la órbita estrictamente contractual, el arrendatario incurrió en un incumplimiento apto para dar lugar a la terminación del vínculo. En segundo término, aun si se admitiera que la invocación de la calidad de poseedor generó controversia, lo cierto es que el acto administrativo no produjo, por sí mismo, mutación alguna en la titularidad del dominio, ni en la posesión del mismo y mucho menos en la tenencia derivada del arrendamiento.

En esa dirección, el fallo de primera instancia resaltó que la licencia urbanística únicamente habilitó derechos de construcción y desarrollo, sin comportar un pronunciamiento sobre derechos reales o sobre la posesión del inmueble, apreciación que se acompasa con el régimen urbanístico aplicable. A ello se suma que no se acreditó que la propietaria hubiese permanecido completamente ajena al trámite.

Por el contrario, el expediente da cuenta de que, luego de expedida la licencia, la señora Marina Robayo de López, coadyuvada por su hija María Rocío Esperanza López Robayo, acudió ante la Curaduría Segunda, primero recurriendo el acto administrativo donde se le otorgó el permiso a Velandia Russi y luego coadyuvando la petición de la demandada -en la cual se solicitó el cambio de beneficiario de la licencia-.

Además, al día siguiente presentó escrito de renuncia a los recursos de reposición y apelación, y finalmente se profirió la Resolución No. C001 de 8 de marzo de 2022 aprobando el cambio de titularidad a su favor. Tales actuaciones, objetivamente consideradas, son incompatibles con la tesis según la cual la propietaria jamás fue enterada o nunca asumió conducta alguna frente al acto administrativo.

Por ende, aun cuando la parte actora cuestione la regularidad del trámite surtido por el arrendatario ante la curaduría, lo cierto es que el comportamiento posterior de la propietaria revela conocimiento efectivo de la actuación y una manifestación inequívoca de voluntad dirigida a asumir la titularidad de la licencia. Esa circunstancia impide derivar, en esta sede y con los alcances pretendidos por la apelante, que la sola existencia del trámite administrativo configure por sí misma un incumplimiento contractual resolutorio.

Lo que se observa, más bien, es una valoración crítica de su dicho a la luz del restante acervo probatorio, particularmente frente a la documental proveniente de la curaduría y a la conducta posterior de la propia demandante. En efecto, mientras la testigo insistió en que no existió autorización para construir y que, a lo sumo, lo previsto era una simple “enramada”, el expediente muestra que la actora y su hija intervinieron posteriormente ante la Curaduría Segunda para aceptar la titularidad de la licencia y renunciar a los recursos interpuestos en contra del reconocimiento realizado en primera medida al señor Velandia Russi; por tanto, la divergencia entre ese relato testimonial y la documental obrante no conduce a predicar tergiversación judicial, sino ejercicio legítimo de la facultad de apreciación probatoria.

En todo caso, las pruebas arrimadas al dossier indican que el señor Velandia Russi actuó bajo la supuesta calidad -poseedor- para asegurar la ejecución de la obra, pero mantuvo siempre el reconocimiento de dominio ajeno al sufragar puntualmente los cánones de arrendamiento y declarar de viva voz que el predio no le pertenecía, dejando claro que nunca ostentó la calidad de poseedor que se le endilga.

Esta conducta lineal desvirtúa cualquier asomo de rebeldía o intención de desconocer la propiedad de la arrendadora a través de las diligencias administrativas realizadas. 6.9. La confesión por apoderado y los límites de la admisión de hechos En lo concerniente a la confesión por apoderado, el artículo 193 del Código General del Proceso establece la facultad de confesar hechos de sus poderdantes, tanto en la demanda, la contestación, la audiencia inicial o la audiencia única.

Este mandato legal, que prohíbe cualquier estipulación en contrario, encuentra su estribo constitucional en la Sentencia C-551 de 2016, mediante la cual la Corte Constitucional avaló la exequibilidad de la norma. El alto tribunal razonó que esta medida no vulnera el debido proceso, sino que, por el contrario, garantiza la eficiencia de la administración de justicia al radicar en el apoderado una carga de responsabilidad.

En dicho pronunciamiento se dejó sentado que: “( ) resulta comprensible que el legislador demande que, para ese acto, se exija un especial compromiso de veracidad entre el poderdante y el apoderado, presumiendo siempre que este último confiese en nombre del primero. Se constituye entonces la confesión en una garantía importante para el adecuado trámite de lo que de ahí en adelante ocurra con la actuación judicial.

Lo anterior se explica con mayor claridad si se piensa en el ejemplo contrario, en el que la parte a su voluntad autoriza o no la confesión en el libelo inicial. En aquel evento, en el transcurso del proceso, podría afirmar que los hechos contenidos en la demanda no pueden ser tenidos como confesión –y por ende que carecen de valor probatorio- por el simple hecho de haber existido estipulación contraria en el poder; en esa medida, se abriría una puerta para dilaciones procesales, exigiendo probar por otros medios lo ya dicho por el apoderado, pero que por voluntad del poderdante no era susceptible de confesión. Este último razonamiento –considera la Sala- se hace extensivo a las excepciones, las contestaciones, la audiencia inicial y la audiencia del proceso verbal sumario, que son, como se señaló, actuaciones vitales dentro del proceso.”.

Esta exigencia de veracidad busca impedir que las partes utilicen la reserva de la facultad de confesar como una herramienta para generar dilaciones injustificadas o para desconocer hechos que fueron aceptados voluntariamente al momento de activar el aparato jurisdiccional. No obstante, la Sala precisa que, si bien la facultad de confesar es irrenunciable y se presume otorgada por ministerio de la ley, el contenido de lo confesado no constituye una verdad absoluta e inmutable.

Según lo previsto en el artículo 197 del estatuto procesal y lo reiterado por la propia sentencia C-551 de 2016, toda confesión admite prueba en contrario y así lo explicó la Corte Constitucional: “Además, al ser otro medio de prueba de los previstos en el ordenamiento, su apreciación se debe hacer de acuerdo con lo establecido en el artículo 176 del Estatuto Procesal; esto es, en conjunto con los demás y de acuerdo con la sana Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 31 de 34 crítica.

Además, como se indicó, este medio judicial de establecer la verdad del proceso no equivale a ella; es decir, es una de los múltiples elementos a considerar para dictar sentencia y podrá, por expresa disposición del legislador, ser infirmada; esto es, como se explicó, que admitirá prueba en contrario.” Ello implica que el juzgador debe valorar la declaración del abogado en conjunto con el resto del acervo probatorio, permitiendo que la realidad fáctica prevalezca sobre imprecisiones en los hechos que no reflejan lo realmente acontecido.

En el presente caso, la Sala advierte que no se estructuró la confesión judicial que la parte apelante pretendió derivar de la contestación de la demanda. Si bien es cierto que en el trámite administrativo ante la curaduría se empleó la denominación de "poseedor", el extremo pasivo fue enfático al negar que tal calificación tuviera la entidad de desconocer el dominio ajeno. Resultó evidente que es el apoderado de la parte demandante quien, mediante una lectura sesgada, intentó atribuir al demandado una voluntad de usurpación que nunca fue expresada en el libelo de defensa, desnaturalizando así el sentido de las explicaciones vertidas por la contraparte.

Amén de que el mismo demandado en su interrogatorio nunca exterioriza ser el poseedor, en sentido contrario, el indica con precisión la calidad de arrendatario que tiene y el reconocimiento del dominio en cabeza de Robayo de López. Desde esa perspectiva, es preciso señalar que la aceptación parcial o calificada de un hecho no constituye, per se, una confesión indivisible que releve de la carga probatoria a quien la invoca.

Para que exista confesión, la declaración debe ser inequívoca y recaer sobre hechos que perjudiquen al declarante, situación que no ocurre cuando el demandado admite que usó esa condición para acceder a la licencia de construcción, que la demandante le indicó que la expidiera como pudiese, pero siempre reafirmando su condición de tenedor.

Así, al realizar el ejercicio de contraste de los hechos de la demanda y la contestación, es claro que la manifestación queda sujeta a la valoración integral del juzgador, quien debe contrastarla con la conducta procesal y los hechos efectivamente probados por cada sujeto para determinar su verdadero alcance, máxime que muchos de los hechos fueron aceptados parcialmente.

Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 32 de 34 Ahora, al descender al examen del expediente, se observó que el demandado desmintió de tajo cualquier intención de abrogarse la posesión material del predio, justificando el uso de dicha terminología únicamente para viabilizar la expedición de la licencia de construcción. No fue dable, por tanto, que la parte actora pretendiera edificar una causal de restitución sobre lo que el demandado no ha dicho, forzando una interpretación que colisionó con el reconocimiento expreso de la propiedad y el pago ininterrumpido de los cánones de arrendamiento.

La lealtad procesal exige que las afirmaciones se tomen en su contexto original, impidiendo que la contraparte creara ficciones de incumplimiento. Esta conclusión se halla respaldada por la Sentencia C-551 de 2016, pues; aunque el artículo 193 del Código General del Proceso presume la facultad de confesar por el apoderado, esta no puede utilizarse para aniquilar la defensa mediante la extracción de verdades a medias, olvidando el precepto de que trata el canon 197 ib.

Se itera. La Corte Constitucional precisó que toda confesión admite prueba en contrario, precisamente para evitar que imprecisiones en los hechos de la demanda o en la contestación, prevalezcan sobre la realidad sustancial. En consecuencia, la Sala desestima el reparo del recurrente, al constatar que el a quo valoró correctamente la ausencia de una voluntad real de rebelión frente a la tenencia. 7.

CONCLUSIONES Tras el análisis pormenorizado del acervo probatorio, la Sala determinó que no existió una unidad contractual ininterrumpida entre las partes -a diferencia de lo expresado por el a quo-, pues cada instrumento suscrito en los años 2017, 2018, 2019 y 2020 exhibió autonomía formal y material con variaciones sustanciales en su contenido obligacional.

En este sentido, el examen se circunscribió al contrato del 14 de agosto de 2020, por ser este el soporte fáctico de la pretensión restitutoria y el eje de la controversia actual. El principio de autonomía de la voluntad implica que cada negocio jurídico obliga a los contratantes en los términos allí consignados, sin que sea dable al juzgador fusionar convenciones independientes sin una causa jurídica demostrada.

Respecto a la alegada infracción de la cláusula vigésima quinta, se estableció que su cumplimiento resultó jurídicamente imposible, toda vez que la licencia de construcción allí Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 33 de 34 referenciada perdió su vigencia el 1º de enero de 2020.

Bajo la premisa de que nadie está obligado a lo imposible, la Sala desestimó la existencia de un incumplimiento derivado de un acto administrativo que ya había desaparecido del mundo jurídico antes del perfeccionamiento del contrato. La operatividad de las cláusulas contractuales está supeditada a la existencia de un objeto posible, de suerte que una estipulación sobre un instrumento fenecido carece de fuerza vinculante para estructurar una causal de terminación. En lo tocante a la cláusula séptima y la realización de mejoras, se constató que, si bien el arrendatario desbordó el marco inicial de las obras autorizadas, la demandante convalidó dichas actuaciones mediante un acto inequívoco de voluntad.

En efecto, la señora Marina Robayo de López aceptó la titularidad de la licencia de construcción L-21-0211 en marzo de 2022, incorporando a su esfera jurídica el permiso para las obras que hoy tacha de inconsultas. Así las cosas, atendiendo la regla del venire contra factum proprium, la Sala apreció que la narrativa de incumplimiento perdió sustento y en sentido contrario, la confesión emanada de la misma demandante permitió establecer que el interés de aquella por finiquitar el acuerdo arrendaticio tuvo por móvil, otras ofertas que aparentemente mejoran lo convenido con Velandia Russi.

Finalmente, la Sala descartó la configuración de una confesión judicial sobre la supuesta posesión material del demandado, toda vez que este siempre reconoció el dominio ajeno mediante el pago puntual de los cánones de arrendamiento y la misma cesión de la licencia de construcción. Se clarificó que el uso de la denominación de "poseedor" ante la curaduría urbana fue una medida para viabilizar el trámite administrativo, la cual no tuvo la entidad de mutar la tenencia derivada del contrato.

8. CONDENA EN COSTAS Por último, atendiendo los numerales 1º y 8º del artículo 365 del Código General del Proceso, habrá condena en costas en esta instancia en contra de la parte recurrente y a favor del extremo pasivo. 9. DECISIÓN Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio Sala Primera de Decisión Civil Familia Rad. 50001-31-53-001-2023-00056-01 Verbal de restitución de inmueble arrendado -Sentencia Segunda Instancia- PÁGINA No. 34 de 34 En mérito de lo expuesto, la Sala Primera de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia del 9 de diciembre de 2024 proferida por el Juzgado 1º Civil del Circuito de Villavicencio, atendiendo lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia a los demandantes. Se fijan como agencias en derecho la suma de $4.000.000. Liquídense por el juzgado de origen la oportunidad establecida en el canon 365 del C.G.P.

TERCERO: DEVOLVER el expediente al Juzgado de origen, previas las anotaciones de rigor. Notifíquese y cúmplase, CÉSAR AUGUSTO BRAUSÍN ARÉVALO Magistrado CLAUDIA PATRICIA NAVARRETE PALOMARES Magistrada (ausencia justificada) HOOVER RAMOS SALAS Magistrado