TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL-FAMILIA BRIYIT ROCIO ACOSTA JARA Magistrada Ponente Proceso Ejecutivo Radicado Juzgado 54-001-3153-004-2024-00242-01 Radicado Tribunal 2025-0314-01 Demandante Mario, María y Oreste Donadio Copello Demandado Davivienda S.A. San José de Cúcuta, trece (13) de marzo del dos mil veintiséis (2026) Esta Sala de Decisión, adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 del 13 de junio de 2022, procede a emitir sentencia escrita, mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la apoderada del extremo demandado contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cúcuta el doce (12) de junio de dos mil veinticinco (2025), así como contra la providencia que la adicionó, proferida el primero (1) de julio de dos mil veinticinco (2025).
ANTECEDENTES Fundamentos fácticos Para contextualizar el asunto, se recuerda que los demandantes, señores Mario, María y Oreste Donadio Copello, junto con su hermano Álvaro Donadio Copello, celebraron de manera conjunta y solidaria un contrato de arrendamiento mercantil con el Banco Davivienda S.A. respecto de un local comercial ubicado en la esquina suroriental de la calle 11 con avenida 5ª de la ciudad de Cúcuta, identificado como parte del Edificio Fernando J. Fuentes Arjona – Condominio Copello.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 2 El contrato se pactó inicialmente por un término de cinco años, a partir del 1 de julio de 1995, con prórrogas automáticas de tres años. Se estableció un canon inicial de $5.600.000, con reajustes anuales equivalentes al 100% del IPC certificado por el DANE, tanto para la fijación del canon en cada prórroga como dentro de cada una de ellas.
Asimismo, se acordó que el silencio del arrendatario frente a la propuesta de nuevo canon se entendería como aceptación. Agregan que, en la cláusula cuarta del contrato se pactó que, para la determinación del valor del canon durante las prórrogas, el arrendador debía notificar por escrito a la arrendataria, con una antelación mínima de un mes al vencimiento del contrato o de sus prórrogas, las nuevas condiciones de precio.
A su vez, la arrendataria debía pronunciarse por escrito dentro de los 15 días siguientes, aceptando o rechazando las condiciones propuestas, estableciéndose expresamente que el silencio se entendería como aceptación. Mencionan que el 27 de abril de 2021, Álvaro Donadío Copello notificó al Banco Davivienda S.A. que el canon mensual de arrendamiento sería de cuarenta y ocho millones de pesos ($48.000.000) a partir del 1 de julio de 2021, comunicación que fue remitida a correos electrónicos institucionales de la entidad.
Posteriormente, el 27 de mayo de 2021, los demás arrendadores, por conducto de mandatario, ratificaron dicho valor, mediante comunicación enviada a la dirección electrónica de María Claudia Ramírez, funcionaria designada por el Banco Davivienda S.A. para atender los asuntos relacionados con el contrato de arrendamiento. El Banco Davivienda S.A. reconoció haber recibido dicha notificación mediante comunicación del 2 de octubre de 2023; no obstante, guardó silencio frente a la propuesta de canon para el período comprendido entre 2021 y 2024.
Manifiestan que, ante el silencio de la entidad bancaria, debía entenderse aceptado el valor del canon propuesto; no obstante, indican que el Banco Davivienda S.A. manifestó no aceptar dicho valor bajo el argumento de que el señor Álvaro Donadio Copello ostentaba la calidad de arrendador únicamente respecto de una fracción del local comercial.
En ese contexto, y con el propósito de no suspender los pagos mensuales, los arrendadores continuaron facturando los cánones sin aplicar el reajuste acordado, dejando constancia expresa en las facturas de que se trataba de pagos parciales. Agregan que, conforme a lo pactado contractualmente, ese silencio constituyó aceptación tácita del nuevo canon.
En consecuencia, el valor de la renta debía ser de $48.000.000 para el período julio 2021–junio 2022, e incrementado a $50.697.600 para julio 2022–junio 2023 Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 3 por aplicación del IPC (IPC 2021: 5,62%) y $57.349.125 para julio 2023–junio 2024 (IPC 2022: 13,12%). Refieren que, para el período comprendido entre el 1º de julio de 2021 y el 30 de junio de 2022, la diferencia entre lo pagado y lo pactado ascendió a $8.065.914,75 mensuales, para un total de $96.790.977; para el período del 1º de julio de 2022 al 30 de junio de 2023, la diferencia mensual fue de $8.519.219,25, para un total de $102.230.631; y para el período comprendido entre el 1º de julio de 2023 y el 30 de junio de 2024, la diferencia mensual fue de $9.636.926,34, lo que arroja un total de $115.643.116.
Finalmente, el Banco Davivienda S.A. renunció al derecho de prórroga del contrato a partir del 30 de junio de 2024 y manifestó su intención de restituir el local comercial. Pretensiones Basada en la narrativa anterior, ejecuta la parte demandante a Banco Davivienda S.A, por las siguientes sumas de dinero:
PRIMERO: TRESCIENTOS CATORCE MILLONES, SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTITRES PESOS ($ 314.664.723), correspondiente a los arrendamientos dejados de pagar a los mencionados arrendadores en el lapso comprendido entre el 1 de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024.
SEGUNDO: Por los intereses de mora mercantiles, liquidados mes por mes sobre cada saldo dejado de pagar, hasta el día en que el pago total se produzca, concepto que a la presentación de esta demanda arroja un total de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES, CUATROCIENTOS UN MIL SETECIENTOS OCHO PESOS ($ 165.401.708), como consta en la liquidación aportada con esta demanda.
TRÁMITE DE PRIMERA INSTANCIA La demanda fue asignada por reparto al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cúcuta, el cual, mediante proveído del 3 de julio de 2024, resolvió inadmitirla y concedió el término de cinco (5) días para su subsanación. Dicho requerimiento fue atendido oportunamente, razón por la cual, mediante auto del 12 de julio de 2024, se libró el mandamiento de pago, de la siguiente manera: “PRIMERO. LIBRAR MANDAMIENTO DE PAGO a favor de MARIO DONADIO COPELLO, MARIA DONADIO COPELLO Y ORESTE DONADIO COPELLO contra BANCO DAVIVIENDA S.A., por lo expuesto en la parte motiva.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 4 SEGUNDO. ORDENAR al demandado BANCO DAVIVIENDA S.A., PAGAR a los demandantes MARIO DONADIO COPELLO, MARIA DONADIO COPELLO Y ORESTE DONADIO COPELLO, dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del proveído las siguientes sumas de dinero: • TRESCIENTOS CATORCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MILSETECIENTOS VEINTITRES PESOS ($314’664.723.00) M/CTE, por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar en el lapso comprendido entre el 1° de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024, más los intereses moratorios sobre los cánones de arrendamiento aludidos causados desde la fecha de presentación de la demanda, hasta que se realice el pago total de la obligación en la tasa anunciada por la parte actora, salvo que exceda la máxima legal permitida.” La parte demandante, interpuso recurso de reposición contra el proveído citado, para que se incluya los intereses moratorios desde el momento en que cada obligación se hizo exigible y hasta el pago total, y no únicamente desde la presentación de la demanda.
Mediante auto del 24 de julio de 2024, el Juzgado adicionó la orden de pago, disponiendo lo siguiente: “PRIMERO. ABSTENERSE de resolver el recurso de reposición y en subsidio el de apelación interpuesto, por lo dispuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. ORDENAR al demandado BANCO DAVIVIENDA S.A., PAGAR a los demandantes MARIO DONADIO COPELLO, MARIA DONADIO COPELLO Y ORESTE DONADIO COPELLO, dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del proveído las siguientes sumas de dinero: • TRESCIENTOS CATORCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTITRES PESOS ($314’664.723.00) M/CTE, por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar en el lapso comprendido entre el 1° de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024. • CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS UN MIL SETECIENTOS OCHO PESOS ($165.401.708.oo) por concepto de los intereses moratorios liquidados mes por mes sobre los saldos dejados de pagar de los cánones de arrendamiento aludidos en la demanda y liquidados en la misma, causados desde su exigibilidad y hasta la fecha de presentación de la demanda. • Más los intereses moratorios causados desde la fecha de presentación de la demanda y hasta que se realice el pago total de la obligación en la tasa anunciada por la parte actora, salvo que exceda la máxima legal permitida.” Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 5 El demandado fue notificado de la orden de pago el 16 de septiembre de 2024 y, dentro del término legal, interpuso recurso de reposición contra el auto que libró mandamiento de pago y el que lo adicionó. Como sustento de su inconformidad, alegó que el contrato de arrendamiento, por sí solo, no contiene una obligación clara, expresa y exigible respecto del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 1º de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024, razón por la cual consideró indispensable que se allegaran las comunicaciones escritas suscritas por la totalidad de los arrendadores y dirigidas a la entidad bancaria, en las que se hubiera fijado el valor del canon para dicho período.
Sostuvo que no existió comunicación escrita mediante la cual se hubiera notificado al Banco Davivienda S.A. que el canon de arrendamiento ascendería a $48.000.000, junto con los incrementos correspondientes al IPC de los años subsiguientes. Así mismo, adujo que el señor Álvaro Donadio Copello habría desistido del valor inicialmente comunicado, en tanto desde el primer mes del período prorrogado y de manera continuada durante su ejecución, las facturas electrónicas y las cuentas de cobro expedidas por los arrendadores fueron emitidas por un valor inferior al señalado, y que solo hasta el año 2023 se expidieron facturas por rubros superiores, las cuales fueron rechazadas por la entidad bancaria.
A través de auto del 8 de octubre de 2024 la juez de primera instancia resolvió no reponer las providencias recurridas y mantuvo el mandamiento de pago. Mediante memorial del 24 de enero de 2024, el apoderado judicial de la demandada propuso excepciones de mérito que rotuló y sustentó de la siguiente forma: I. El valor del canon de arrendamiento para la prórroga comprendida entre el 1° de julio de 2021 a 30 de junio de 2024 no quedó establecido en la suma de $48.000.000, por cuanto, los demandantes no cumplieron con la carga de comunicar dicho rubro en la forma pactada en el parágrafo de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
Fundamenta su excepción en que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se acordó que, cuando se tratara de prórrogas, el arrendador notificaría por escrito a la arrendataria con un mes de anticipación a la terminación del plazo inicial las nuevas condiciones del precio, ante lo cual la interesada, con quince días de antelación, debía manifestar su aceptación o rechazo, y que ante el silencio se entendería aceptada; en firme el valor del canon de arrendamiento, este Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 6 se reajustaría anualmente por el incremento del cien por ciento (100 %) del IPC del año anterior.
Sostiene que ninguno de los arrendadores notificó debidamente al correo electrónico para notificaciones judiciales de la entidad bancaria sobre el incremento del canon de arrendamiento y que la supuesta comunicación realizada al correo mcramirez@davivienda.com por Víctor Manuel Zuluaga el 27 de mayo de 2021 no resulta válida, por cuanto no fue aportada en el mismo formato en que fue generada, enviada ni recibida, advirtiendo, además, que no pueden considerarse las manifestaciones de los arrendadores demandantes, toda vez que Víctor Zuluaga no contaba con mandato o poder que lo facultara para fijar el valor del canon de arrendamiento.
II. El comunicado del señor ALVARO DONADIO COPELLO de fecha 27 de abril de 2021 no tenía efectos sobre la totalidad de los arrendadores, por cuanto, expresamente los arrendadores demandantes le revocaron la facultad de fijar el valor del canon de arrendamiento del inmueble, por lo que no podía disponer del derecho de los demás arrendadores.
Y en todo caso, por actos propios el arrendador ÁLVARO DONADIO desistió del rubro de los $48.000.000 cobrando una suma inferior mensualmente durante la ejecución de la prórroga del contrato. Señala que Mario, María y Oreste Donadio Copello, mediante contrato de mandato del 15 de mayo de 1995, confirieron poder especial a Álvaro Donadio Copello, el cual lo facultaba para convenir el precio de la renta; sin embargo, dicho mandato fue revocado por los otorgantes el 9 de marzo de 2019.
Por tanto, hasta esa data Davivienda tuvo en cuenta las comunicaciones de los arrendadores de manera individual y, en ese orden de ideas, las comunicaciones realizadas por Álvaro Donadio Copello no tenían la facultad para actuar en nombre de los demandantes sobre el valor del canon de la prórroga del período del 1 de julio de 2021 al 30 de junio de 2025, por cuanto no podía disponer del derecho de los demandantes, toda vez que entre los arrendadores no existe solidaridad sino obligaciones mancomunadas.
Refiere que, si bien Álvaro Donadio comunicó el 27 de abril de 2021 el valor del canon para la prórroga mencionada, el mismo desistió tácitamente, por cuanto las cuentas de cobro y facturas electrónicas expedidas junto con los demás arrendadores fueron por un valor inferior al comunicado, durante un tiempo Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 7 prolongado de dos años, en el cual recibieron los pagos realizados por la entidad bancaria.
III. El valor del canon de arrendamiento para el periodo comprendido entre el 1° de julio de 2021 a 30 de junio de 2024 fue establecido y aceptado de manera tacita entre los demandantes arrendadores y el arrendatario en la suma de $ 37.245.444 + IVA conforme a las sumas que empezaron a cobrar y facturar por dichos rubros, y los pagos que recibieron a satisfacción, por concepto de “valor total a pagar de arrendamiento” durante la vigencia de dicho periodo hasta la terminación del contrato de arrendamiento.
Señala que los demandantes Mario, María y Oreste Donadio Copello no notificaron a Banco Davivienda S.A. el valor del canon de arrendamiento para la prórroga comprendida entre el 1º de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024 dentro del plazo contractual ni con posterioridad. Por el contrario, desde el inicio de la prórroga, en julio de 2021, cada uno facturó su porcentaje del canon (25%) por la suma de $9.311.361 más IVA, identificando dicho valor como el “total a pagar” por cada mes, conducta que se mantuvo de forma continua hasta octubre de 2023, aplicando únicamente los incrementos anuales del IPC.
Durante ese lapso dos años y cuatro meses los arrendadores recibieron los pagos a satisfacción, sin formular reclamación alguna ni facturar valores correspondientes a un canon de $48.000.000, lo que permitió establecer de manera tácita el valor del canon y su aceptación por parte del banco. Solo a finales de octubre de 2023 los arrendadores pretendieron, de forma unilateral y sin soporte contractual, exigir valores superiores, los cuales fueron rechazados por Davivienda.
Sostiene que la expresión “abono a buena cuenta” utilizada en las facturas no corresponde a un pago parcial, sino al reconocimiento contable del valor total del canon facturado, conforme a criterios contables y tributarios. En consecuencia, los arrendadores, por sus actos propios, no pueden ahora exigir sumas distintas a las efectivamente facturadas y recibidas durante la mayor parte de la prórroga, pues ello vulneraría el principio de la buena fe y la doctrina de los actos propios.
Por lo anterior, afirma que los supuestos saldos reclamados no son exigibles, se desvirtúan los hechos de la demanda relativos a una supuesta controversia desde el inicio de la prórroga, y se solicita negar la ejecución y condenar en costas a la parte demandante. Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 8 Reitera que los rubros reclamados por la parte ejecutante, correspondientes a supuestos saldos de cánones de arrendamiento entre el 1 de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024, no fueron acordados como valor del canon, por lo cual no son exigibles ni adeudados por el Banco Davivienda S.A. En efecto, conforme a los actos propios de los arrendadores María, Mario y Oreste Donadio Copello, el canon de arrendamiento no fue determinado ni fijado en las sumas de $48.000.000, $50.697.600 ni $57.349.125, razón por la cual no resulta procedente exigir el pago de dichas cantidades.
IV. La obligación de pagar los cánones de arrendamiento causados de julio de 2021 hasta octubre de 2023 a los aquí demandantes se extinguió con los pagos mensuales que realizó el BANCO DAVIVIENDA S.A. en oportunidad, los cuales fueron recibidos a entera satisfacción por los demandantes. Manifiesta que, a partir del mes de julio de 2021, cada arrendador efectuó facturas electrónicas con la anotación “CANON ARRENDAMIENTO CÚCUTA.
Por concepto de abono a buena cuenta del canon de arrendamiento que rige a partir de la renovación que inicia el 1 de julio de 2021 y correspondiente al valor total a pagar del arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2021”, por valor de $9.311.361, suma que fue aceptada por el Banco, el cual realizó los pagos correspondientes, sin que existiera reclamación alguna por parte de los arrendadores respecto de los valores facturados.
Refiere que María, Mario y Oreste Donadio Copello expidieron la factura electrónica No. FP77 del 1 de noviembre de 2023 por valor de $17.061.364, incrementando de manera unilateral el canon de arrendamiento, ante lo cual la entidad bancaria, mediante nota crédito NCR2 del 28 de noviembre de 2023, anuló la factura citada, y la arrendadora continuó expidiendo las siguientes facturas por el valor anterior, incorporando la frase “abono al canon de arrendamiento”, sumas que fueron debidamente pagadas.
Destaca, además, que durante la ejecución de los dos (2) años y cuatro (4) meses de la prórroga no se presentó inconformidad alguna. V. Los demandantes arrendadores de manera unilateral no podían modificar el valor del canon de arrendamiento después de 2 años y 4 meses de ejecución del periodo de prórroga comprendido entre el 1° de julio de 2021 a 30 de junio de 2024, por lo que los pagos realizados por el BANCO DAVIVIENDA a favor de los demandantes por concepto de cánones de arrendamiento causados desde julio de 2021 a junio 2024 corresponden Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 9 al valor total de los cánones, y no abonos o pagos parciales como lo pretende el extremo demandante.
Resalta que los arrendadores pretendieron, a partir de noviembre de 2023, modificar de manera unilateral el valor del canon de arrendamiento de la prórroga comprendida entre el 1 de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024, incluso con efectos retroactivos sobre cánones ya pagados, lo cual carece de sustento legal y contractual. Señala que, durante 28 meses, desde julio de 2021 hasta octubre de 2023, los demandantes facturaron y recibieron a satisfacción los valores que ellos mismos fijaron como “valor total del canon”, sin formular objeción alguna ni advertir que se tratara de pagos parciales.
Resalta que, conforme a los artículos 1602 y 1603 del Código Civil, el contrato es ley para las partes y debe ejecutarse de buena fe, y que el contrato solo permitía incrementos del canon por IPC en los meses 13 y 25 de la prórroga. En ese marco, el canon quedó fijado tácitamente en $37.245.444 más IVA, con los reajustes por IPC debidamente aplicados, razón por la cual los supuestos saldos reclamados obedecen exclusivamente a una modificación unilateral no prevista en el contrato ni en la ley, que no genera obligación alguna a cargo del Banco Davivienda S.A., solicitándose en consecuencia negar la ejecución y declarar que no existe deuda pendiente.
VI. Inexistencia de los intereses moratorios pretendidos por el extremo demandante liquidados desde la causación de cada canon de arrendamiento, en virtud de que el BANCO DAVIVIENDA S.A. no se encuentra en mora y a que el extremo demandante no efectuó el cobro de los supuestos saldos hasta que se libró la orden de pago. Sostiene que la pretensión de los arrendadores de cobrar intereses moratorios resulta contraria a las buenas prácticas comerciales y al principio de buena fe consagrado en el artículo 871 del Código de Comercio, toda vez que dichos intereses presuponen un incumplimiento en el pago oportuno de obligaciones exigibles.
En el caso concreto, los demandantes nunca comunicaron ni facturaron los valores que hoy reclaman como supuestos saldos de cánones correspondientes al período comprendido entre julio de 2021 y octubre de 2023, sino que, por el contrario, expidieron facturas por valores inferiores, las cuales fueron oportunamente pagadas por el Banco Davivienda S.A. Conforme al artículo 1608 del Código Civil, aplicable por remisión del artículo 822 del Código de Comercio, no se configuró mora del deudor, pues la entidad bancaria cumplió con el pago de todas las sumas facturadas.
En consecuencia, no es jurídicamente procedente exigir intereses moratorios sobre Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 10 valores que no fueron cobrados ni conocidos por el arrendatario durante la ejecución del contrato, razón por la cual se solicita declarar probada la excepción y negar la ejecución, con condena en costas a la parte demandante.
VII. En caso tal que se ordene seguir adelante la ejecución por los saldos pedidos en la demanda, los intereses moratorios deben liquidarse a partir de la fecha en la que se notificó el mandamiento de pago al BANCO DAVIVIENDA S.A. por cuanto fue hasta dicho acto procesal que los demandantes cobraron dichos rubros al establecimiento bancario, y no desde la causación de cada canon de arrendamiento.
Expone que los demandantes no efectuaron el cobro oportuno al Banco Davivienda S.A. de los presuntos saldos insolutos de los cánones de arrendamiento y permitieron la ejecución de la prórroga contractual durante 28 meses, recibiendo a satisfacción los pagos mensuales facturados electrónicamente. Señala que la entidad bancaria solo tuvo conocimiento de dichos saldos con ocasión de la notificación del mandamiento de pago.
En tal sentido, solicita que, en caso de ordenarse la continuación de la ejecución, se modifique el mandamiento en el sentido de que los intereses moratorios se liquiden a partir de la notificación del mandamiento de pago, y no desde la causación de cada canon, habida cuenta de que los demandantes facturaron valores inferiores y aceptaron los pagos efectuados por la entidad bancaria durante el período referido.
Mediante proveído del 28 de octubre de 2024, el Juzgado de primera instancia ordenó correr traslado a la parte ejecutante de las excepciones presentadas por la ejecutada, quien se pronunció indicando que, frente a lo señalado por el Banco Davivienda S.A., este negó haber recibido comunicación por parte de Álvaro Donadio Copello sobre el valor del canon de arrendamiento, y agregó, además, que dicho arrendador no contaba con la facultad otorgada por los demás arrendadores para efectuar tal fijación. No obstante, sostuvo que tal afirmación resulta contraria a derecho, en la medida en que se trata de un contrato de arrendamiento recaído sobre un único bien inmueble y, por ende, de prestaciones con pluralidad de obligados, al tratarse de obligaciones indivisibles.
Frente a cada una de las excepciones propuestas, señaló: LAS EXCEPCIONES FORMULADAS COMO PREVIAS Y AHORA LAS DE FONDO, ESTÁN ELABORADAS A PARTIR DEL IMAGINARIO SUPUESTO DE QUE ALVARO DONADÍO COPELLO NO TIENE LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR, PORQUE PARA EL AÑO 2021, YA NO ERA APODERADO DE SUS HERMANOS Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 11 Defiende la validez de la comunicación enviada por Álvaro Donadío Copello sobre el precio de la renta a partir del 1 de julio de 2021, frente a la negativa de la arrendataria (Davivienda S.A.) de reconocerla.
Señala que: 1. El contrato de arrendamiento involucra un único inmueble y canon, con cuatro arrendadores que actúan en conjunto, pero con obligaciones indivisibles y solidarias según los artículos 1982 y 825 del Código de Comercio. 2. La comunicación de Álvaro Donadío fue suficiente y eficaz, ya que es parte del contrato como arrendador y su actuación fue ratificada por los demás arrendadores mediante mandatario. 3.
Resalta la consensualidad del mandato (art. 2149 del Código Civil), que permite que un mandatario actúe con validez incluso si su poder es posterior o sustituido, y que los mandantes pueden asumir directamente sus derechos y obligaciones o designar otro mandatario. 4. Las facturas emitidas a partir de julio de 2021 no implican renuncia de derechos por parte de los arrendadores, ya que incluyen la expresión “por concepto de abono”, y el artículo 1625 del Código Civil establece cómo se extinguen las obligaciones.
SEGUNDA EXCEPCIÓN. “LE REVOCARON LA FACULTAD DE FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE POR LO QUE NO PODÍA DISPONER DEL DERECHO DE LOS DEMÁS ARRENDADORES”. Sostiene que Álvaro Donadío Copello comunicó válidamente a Davivienda el precio de la renta que regiría desde el 1 de julio de 2021, actuando a título personal y en ejercicio directo de sus derechos como arrendador, sin invocar representación ni requerir poder alguno. Aclara que la revocatoria del mandato otorgado en 2019 por María y Oreste Donadío no limitó ni afectó los derechos legales y contractuales de Álvaro Donadío como arrendador, pues dicha revocatoria no lo obligaba a seguir actuando como apoderado ni exigía la designación de un nuevo mandatario.
Además, para ese momento el mandato estaba prácticamente agotado, al haberse cumplido su finalidad principal: la suscripción del contrato de arrendamiento. En conclusión, se afirma que ninguno de los arrendadores necesitaba poder para ejercer sus derechos, pues todos eran plenamente capaces conforme a la presunción del artículo 1503 del Código Civil.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 12 TERCERA EXCEPCIÓN. – “EL VALOR DEL CANON DE ARRENDAMIENTO PARA EL PERÍODO COMPRENDIDO ENTRE EL 1 DE JULIO DE 2021 A 30 DE JUNIO DE 2024, FUE ESTABLECIDO DE MANERA TÁCITA… EN LA SUMA DE $ 37.245.444.” Señala que la afirmación contenida en el memorial de excepciones desconoce la realidad procesal, incluso aceptada por la propia demandada, y pretende atribuirle significados ajenos al ordenamiento jurídico.
Se considera errada la tesis de la excepción porque: 1. El canon de arrendamiento quedó válidamente fijado en $48.000.000 a partir del 1 de julio de 2021, conforme al procedimiento pactado en el contrato, ante el silencio de la arrendataria frente a la comunicación del nuevo valor realizada por Álvaro Donadío. 2. Una vez establecido el canon por el mecanismo contractual, no puede entenderse que la conducta posterior de los arrendadores implique aceptación tácita de un precio distinto. 3.
El nuevo canon, así fijado, se torna obligatorio para las partes, y solo puede modificarse por mutuo consentimiento o por causa legal, conforme al artículo 1602 del Código Civil. CUARTA EXCEPCIÓN. – “LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO CAUSADOS DE JULIO DE 2021 HASTA OCTUBRE DE 2023… SE EXTINGUIÓ CON LOS PAGOS MENSUALES QUE REALIZÓ EL BANCO… LOS CUALES FUERON RECIBIDOS A ENTERA SATISFACCIÓN POR LOS DEMANDANTES.” El texto afirma que la posición cuestionada desconoce los documentos que obran en el expediente, en particular las facturas emitidas por los arrendadores desde el 1 de julio de 2021, en las cuales se indica expresamente que los pagos corresponden a un “abono a buena cuenta del canon de arrendamiento”.
Adicionalmente, recuerda que para que un pago tenga efecto liberatorio, debe ser total, esto es, comprender la totalidad de la obligación, incluidos capital, intereses e indemnizaciones, conforme al artículo 1649 del Código Civil. QUINTA EXCEPCIÓN. – Esta excepción ya se encuentra respondida y desvirtuada a lo largo de este escrito, por lo que huelga volver sobre el tema de la forma como que quedó establecido en arrendamiento a partir del 1 de julio de 2021.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 13 SEXTA EXCEPCIÓN. – INEXISTENCIA DE LOS INTERESES MORATORIOS DESDE LA CAUSACIÓN DE CADA CANON DE ARRENDAMIENTO POR CUANTO DAVIVIENDA NO SE ENCUENTRA EN MORA. La demandada fundamenta esta excepción en que los demandantes no realizaron el cobro de los saldos impagos. Frente a ello, el texto señala que las obligaciones contractuales nacen desde la celebración del contrato y que corresponde a cada deudor cumplirlas en los términos pactados, sin que sea necesario requerimiento o cobro previo por parte del acreedor, salvo cuando la ley lo exija expresamente.
Memora que las obligaciones solo se extinguen por las causales previstas en el artículo 1625 del Código Civil, por lo que resulta irrelevante alegar la falta de recordatorio o requerimiento de pago. Finalmente, destaca que en todas las facturas emitidas desde el 1 de julio de 2021 consta la expresión “abono a buena cuenta de”, lo que descarta la extinción total de la obligación. Rechaza la excepción subsidiaria mediante la cual la demandada solicita que los intereses de mora se causen únicamente desde la notificación del mandamiento de pago.
Afirma que dicha petición carece de sustento jurídico, dado que el proceso es ejecutivo y se fundamenta en un título ejecutivo que acredita una obligación clara, expresa y exigible. Al tratarse de obligaciones periódicas incumplidas, el deudor se encuentra en mora automáticamente desde el vencimiento del plazo, conforme al artículo 1608 numeral 1 del Código Civil, sin que sea necesario requerimiento previo.
En consecuencia, los intereses moratorios se causan desde la mora, de acuerdo con los artículos 1615 y 1617 del mismo código. Adicionalmente, resalta contradicciones en la postura de Davivienda, pues en el año 2015 el banco negoció la prórroga del contrato y el nuevo canon de arrendamiento exclusivamente con Álvaro Donadío Copello, reconociéndole capacidad suficiente para fijar el precio de la renta sin intervención de los demás arrendadores.
Este hecho consta en un documento contractual suscrito el 4 de julio de 2015, aportado por la propia entidad bancaria en un proceso anterior. Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 14 También recuerda que, conforme al artículo 1974 del Código Civil, es válido el arrendamiento de cosa ajena, por lo que resulta irrelevante la titularidad del dominio del inmueble, ya que el contrato recae sobre la tenencia o goce del bien.
Finalmente, controvierte el argumento relativo a la supuesta ineficacia de un correo electrónico enviado por el mandatario de algunos arrendadores, aclarando que no se trataba de una notificación judicial sino de una comunicación privada contractual, remitida al correo institucional de la funcionaria del banco encargada del contrato. Califica esta objeción como desleal, en la medida en que el banco pretende desconocer la validez probatoria de comunicaciones que normalmente utiliza para la gestión de sus relaciones contractuales.
En auto del 3 de diciembre de 2024 se señaló fecha para la realización de la audiencia inicial para el 10 de abril de 2025, proveído en el cual, además, se decretó la práctica de los interrogatorios de las partes y se negó el oficio a la DIAN para que remitiera las declaraciones de renta correspondientes a los años gravables 2021, 2022 y 2023 de los demandantes.
Posteriormente, mediante providencia del 23 de enero de 2025, se reprogramó la audiencia para el 12 de junio de la misma anualidad, oportunidad en la que se adelantó la audiencia inicial y declaró cerrada la etapa probatoria, la misma se suspendió para continuarla el 25 de junio del mismo año, fecha en la cual se presentaron los alegatos de conclusión y se profirió la sentencia correspondiente.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juez de instancia, una vez analizadas las normas atinentes al caso, los hechos y las pruebas, resolvió:
PRIMERO: Declarar no probadas las excepciones propuestas por el demandado en la forma como se anotó en esta sentencia.
SEGUNDO: seguir adelante la ejecución en contra del demandado conforme al auto que libro mandamiento de pago adicionado por auto de fecha 24/07/2024.
TERCERO: Ordénese practicar la liquidación de crédito en la forma y términos del artículo 446 del Código General del Proceso.
CUARTO: Condenar a la parte demandada a pagar las costas del proceso para lo cual se fija como agencia en derecho a la suma de $17.100.000 pesos. Para arribar a tal conclusión, la Juez de instancia centró el debate jurídico en la validez y exigibilidad del incremento del canon de arrendamiento pactado entre las partes, conforme Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 15 a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual reguló de manera expresa el procedimiento para la fijación del canon en los períodos de prórroga, estableciendo la obligación del arrendador de notificar el nuevo valor y otorgando a la arrendataria un término de quince (15) días para manifestar su aceptación u objeción, previendo que el silencio tendría efectos de aceptación. Concluyó que se encuentra plenamente probado en el proceso que el incremento del canon fue comunicado a la arrendataria en dos oportunidades, inicialmente el 27 de abril de 2021 y posteriormente el 27 de mayo de 2021, a través de los correos electrónicos dispuestos contractualmente para notificaciones.
Frente a dichas comunicaciones, la arrendataria guardó absoluto silencio dentro del término pactado, sin manifestar oposición alguna, lo que, conforme al acuerdo de voluntades, implicó la aceptación tácita del nuevo canon. Que la oposición formulada por la demandada, basada en la supuesta falta de legitimación o de facultades de quienes comunicaron el incremento, resulta extemporánea, toda vez que las objeciones debieron ser planteadas dentro del término contractual.
Señaló que, el contrato válidamente celebrado obliga a las partes al cumplimiento íntegro de sus estipulaciones, conforme a los principios de autonomía privada de la voluntad y fuerza vinculante del negocio jurídico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1494 del Código Civil y la jurisprudencia reiterada de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la cual se reconoce que la voluntad puede manifestarse de forma expresa o tácita, siendo vinculante cuando se ajusta a lo pactado.
Así mismo, precisó que el silencio de la arrendataria, en el contexto específico del contrato y de la cláusula cuarta, sí produjo efectos jurídicos, al haber sido expresamente acordado como forma de aceptación del incremento del canon, sin que resulte viable desconocer posteriormente dicho efecto por vía de oposición tardía, realizada el 2 de octubre de 2023, dos años después del inicio de la prórroga.
Finalmente, frente a la facturación electrónica emitida por valores inferiores al canon reajustado, concluyó que estas correspondían a abonos parciales y no al pago total del canon adeudado, circunstancia que no desvirtúa la existencia ni la aceptación del incremento, siendo indicativo, además, de que la arrendataria tuvo pleno conocimiento del reajuste y decidió continuar pagando el valor anterior y que en consecuencia, se tiene por válido, exigible y aceptado el incremento del canon de arrendamiento, al haber operado la aceptación tácita por silencio dentro del término contractual, declarando improcedentes las excepciones propuestas por la parte demandada.
En auto del 1 de julio de 2025 la Juzgadora de Primera instancia adicionó la sentencia pronunciándose sobre la excepción formulada de la no viabilidad del cobro de intereses de Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 16 mora sobre los saldos adeudados de cánones de arrendamiento, liquidados desde la causación de cada uno de los cánones, por cuanto la demandada no se encuentra en mora y el cobro de los supuestos saldos se realizó hasta que se libró la orden de pago.
Al respecto señaló que, los intereses por mora constituyen una indemnización por el incumplimiento en el pago de una obligación vencida. Según el artículo 884 del Código de Comercio, si no se pacta un interés moratorio en el contrato, este será equivalente a una y media veces el interés bancario corriente. En este caso, no se discute el monto de los intereses, sino que se cuestiona su procedencia y que, si correspondiera cobrar intereses, estos deben contarse desde el mandamiento de pago.
Concluyendo que, se probó que los demandantes informaron a la arrendataria sobre el incremento del canon de arrendamiento desde el 1° de julio de 2021. Por lo tanto, la arrendataria tenía la obligación de pagar el aumento sin necesidad de requerimiento adicional ni presentación de cuenta de cobro, según lo pactado en el contrato (cláusula segunda: pago dentro de los cinco primeros días de cada mes).
Dado que la arrendataria no pagó el incremento a tiempo, corresponde el cobro de intereses de mora sobre el saldo adeudado desde la exigibilidad de cada incremento, conforme al artículo 424 del CGP, que regula el cobro de cantidades líquidas de dinero e intereses. En resumen, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cúcuta determinó que los intereses de mora sí eran procedentes desde la exigibilidad de cada uno de los cánones y rechazó la excepción planteada por la demandada.
APELACIÓN Inconforme con la decisión, la apoderada del BANCO DAVIVIENDA S.A. interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia proferida el 25 de junio de 2025 y su adición del 1.º de julio del mismo año, dentro del proceso ejecutivo por cánones de arrendamiento promovido por MARIO, MARÍA y ORESTE DONADIO COPELLO.
Replica que se fundamenta en varios reparos concretos, mediante los cuales se afirma que la decisión judicial incurrió en violación directa de la ley sustancial y procesal, así como en una indebida valoración probatoria, lo que condujo a emitir orden de seguir adelante la ejecución sin que se encontraran acreditados los presupuestos legales para ello.
Luego sustentó su inconformidad de la siguiente manera: Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 17 Primer reparo: indebida valoración probatoria y falta de estudio de las excepciones relativas a la comunicación del incremento del canon El banco sostiene que la juez de primera instancia omitió realizar un verdadero estudio de las excepciones de mérito dirigidas a desvirtuar que el incremento del canon de arrendamiento a la suma de $48.000.000 hubiera sido comunicado y recibido válidamente.
En particular, se reprocha que la sentencia dio por probado que el banco recibió dos comunicaciones del incremento una enviada por Álvaro Donadio y otra supuestamente remitida por un apoderado de los demás arrendadores sin analizar los fundamentos fácticos, jurídicos y probatorios expuestos por la demandada. Respecto de la supuesta comunicación enviada el 27 de mayo de 2021 por un tercero que decía actuar como apoderado, el banco argumenta que: • No se acreditó el envío ni la recepción efectiva del correo electrónico en las direcciones oficiales de notificación. • Los documentos aportados no cumplen los requisitos para ser valorados como mensajes de datos, al tratarse de simples impresiones en papel o mensajes reenviados. • No existe certeza sobre la autenticidad, integridad, trazabilidad ni contenido del supuesto mensaje. • La juez asumió sin prueba que existió una notificación válida, desconociendo lo dispuesto en el artículo 247 del Código General del Proceso.
Adicionalmente, señala que no se probó la existencia de poder ni mandato alguno que habilitara al supuesto apoderado para actuar en nombre de los arrendadores, lo cual resulta especialmente relevante al tratarse de un contrato de naturaleza mercantil, sujeto a las normas del Código de Comercio. Segundo reparo: ineficacia de la comunicación enviada por Álvaro Donadio El banco cuestiona que la juez haya tenido como válida y eficaz, frente a todos los arrendadores, la comunicación enviada por Álvaro Donadio el 27 de abril de 2021, mediante la cual se informó un canon de $48.000.000.
Sostiene que dicha comunicación no podía producir efectos respecto de MARIO, MARÍA y ORESTE DONADIO, debido a que: Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 18 • El poder que en el pasado le permitió a Álvaro Donadio actuar como representante de los demás arrendadores fue expresamente revocado en 2019. • Dicha revocatoria fue puesta en conocimiento del banco. • En consecuencia, para la fecha de la comunicación del incremento, Álvaro Donadio solo podía actuar en nombre propio, y no disponer del derecho de los demás arrendadores.
Pese a ello, la sentencia dio por sentado que la comunicación tenía efectos frente a todos los demandantes, sin analizar la revocatoria del mandato ni la ausencia de solidaridad entre los arrendadores, quienes ostentan la calidad de acreedores mancomunados. Tercer reparo: desistimiento tácito del canon de $48.000.000 por actos propios Expone que, aun si se aceptara que el incremento fue comunicado, los propios actos de los arrendadores evidencian un desistimiento tácito del canon de $48.000.000, pues durante un periodo prolongado de más de dos años: • Facturaron y cobraron valores inferiores al pretendido. • Indicaron expresamente en las facturas y cuentas de cobro que los valores correspondían al “valor total a pagar” del canon mensual. • Recibieron los pagos a satisfacción, sin manifestar inconformidad ni efectuar cobros adicionales. • Solo después de 28 meses intentaron exigir supuestos saldos, conducta que fue rechazada por el banco y posteriormente corregida mediante notas crédito.
Según Davivienda, esta conducta reiterada y prolongada activa la teoría de los actos propios, el principio de buena fe y la confianza legítima, impidiendo a los arrendadores exigir retroactivamente un valor distinto al que ellos mismos fijaron y aceptaron en la ejecución del contrato. Cuarto reparo: canon fijado y aceptado tácitamente en un valor inferior El banco afirma que el canon del periodo prorrogado comprendido entre el 1.º de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024 quedó establecido y aceptado tácitamente en la suma que los arrendadores facturaron mes a mes, inicialmente por $37.245.444 más IVA (distribuido entre los cuatro arrendadores) y posteriormente ajustado conforme al IPC.
Los pagos realizados por el banco correspondieron al valor total de los cánones causados, y no a pagos parciales, como erradamente lo concluyó la juez de primera Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 19 instancia al interpretar la expresión “abono a buena cuenta”, desconociendo su significado contable y tributario.
Quinto reparo: imposibilidad de modificación unilateral del canon Alega que los arrendadores no podían modificar unilateralmente el valor del canon después de haber ejecutado el contrato durante más de dos años bajo unos valores determinados por ellos mismos. La pretensión de cobrar diferencias retroactivas resulta contraria a: • La buena fe contractual. • La coherencia en el comportamiento. • Las reglas que rigen la ejecución de los contratos mercantiles.
Sexto reparo: inexistencia de intereses moratorios El banco cuestiona que se hayan reconocido intereses moratorios desde la exigibilidad de cada canon, argumentando que: • No se encontraba en mora, pues pagó íntegramente los valores que le fueron cobrados. • Los demandantes no exigieron oportunamente los supuestos saldos. • Resulta contrario a la buena fe generar intereses sobre valores que fueron recibidos a satisfacción durante más de dos años.
Séptimo reparo (subsidiario): momento a partir del cual podrían causarse intereses De manera subsidiaria, el banco solicita que, en caso de mantenerse la ejecución, los intereses moratorios solo se liquiden a partir de la notificación del mandamiento de pago, dado que fue hasta ese momento cuando los demandantes exigieron formalmente los valores reclamados.
Reparo contra la adición de la sentencia Finalmente, el banco reprocha que la adición de la sentencia despachó desfavorablemente las excepciones relativas a los intereses moratorios sin un análisis real de los hechos ni de las pruebas, limitándose a reiterar que el incremento había sido comunicado, pese a que dicho presupuesto es precisamente el que se controvierte en el recurso.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 20 CONSIDERACIONES Previo a abordar el fondo del litigio sea lo primero advertir que esta Sala de Decisión, es competente para conocer del asunto por el factor funcional a la luz del artículo 31 del C. G. del P., de igual forma verificada la actuación procesal, no se atisban vicios que puedan invalidar lo actuado, de manera que se encuentran reunidos los presupuestos para resolver el asunto en esta instancia judicial.
Ahora bien, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 de la mentada norma procedimental, la competencia de esta superioridad se circunscribe a resolver los argumentos expuestos por los apelantes. Problema jurídico: Esta Sala de Decisión debe determinar si procede confirmar el fallo que ordenó seguir adelante la ejecución conforme al mandamiento de pago librado dentro del presente proceso ejecutivo, donde se persigue el pago coercitivo de una suma de dinero por incremento de cánones de arrendamiento derivada del contrato suscrito entre las partes, o si el mismo debe revocarse, considerando que los pagos recibidos por los arrendadores durante 28 meses constituyeron aceptación tácita del valor de las mensualidades facturadas y si proceden los intereses moratorios contenidos en la decisión confutada.
Marco jurídico y jurisprudencial Memórese que el proceso ejecutivo está dirigido a obtener el pago coercitivo de una obligación contenida en un título ejecutivo, que no ha sido satisfecha en forma voluntaria. Al respecto el Código General del Proceso define en su artículo 422 el título ejecutivo en los siguientes términos:
ARTÍCULO 422. TÍTULO EJECUTIVO. Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él… Esto implica que el documento base de la ejecución debe permitir identificar con certeza al acreedor, al deudor, el objeto de la prestación, el monto y las condiciones de exigibilidad, sin que exista duda razonable acerca de su contenido jurídico La jurisprudencia ha descrito estos requisitos en los siguientes términos: la obligación debe ser inteligible, inequívoca, sin confusión en cuanto a su contenido y alcance, de modo que se identifiquen claramente Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 21 sus elementos sustanciales (partes, objeto, causa y vínculo jurídico), superando la oscuridad, ambigüedad o confusión. Sobre este aspecto la Corte Suprema de Justicia en sentencia STC 720 de 2021, ha reiterado que: “«En cuanto a las características del título ejecutivo, la Corte ha adoctrinado que: (…) Los requisitos impuestos a los títulos ejecutivos, consignados en el artículo 422 del Código General del Proceso, relativos a tratarse de un documento proveniente del deudor o de su causante en donde conste una obligación clara, expresa y exigible, por supuesto se trasladan a los títulos valores y, en esa medida, si el instrumento no satisface tales presupuestos, no puede seguir adelante el cobro coercitivo ( )”.
“(…) La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor. Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico.
Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo (…)”. “(…) La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas. No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente.
Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida (…)” De otro lado, el párrafo 4 del artículo 244 del CGP, establece: “Así mismo se presumen auténticos todos los documentos que reúnan los requisitos para ser título ejecutivo.” En ese sentido, solo aquellas obligaciones que consten de forma explícita, directa y verificable en el documento pueden ser objeto de cobro por la vía ejecutiva, quedando excluidas aquellas que deban inferirse, presumirse o construirse a partir de razonamientos Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 22 extensivos.
La exigibilidad del título, además, presupone que la obligación sea actualmente demandable, bien por haberse cumplido la condición o vencido el plazo pactado, de modo que, ante la ausencia de tales elementos, se torna improcedente el ejercicio del cobro coercitivo. Caso concreto El debate central del presente asunto se circunscribe a la procedencia de la ejecución de los saldos insolutos derivados del incremento del canon de arrendamiento correspondiente a la prórroga del contrato.
Para resolver, la Sala abordará tres aspectos neurálgicos: (i) la eficacia jurídica del silencio positivo pactado como mecanismo de formación del consentimiento en contratos privados; (ii) la legitimación de uno de los arrendadores para fijar el canon en beneficio de la comunidad; y (iii) la improcedencia de la teoría de los actos propios frente a la reserva expresa en los pagos recibidos, para lo cual se revisará la valoración probatoria efectuada por la juez de instancia; superado este análisis, se asumirá el estudio de los intereses pedidos y la fecha inicial de su causación. De la eficacia del silencio positivo pactado contractualmente La existencia del contrato no ha sido objeto de controversia entre las partes, pues ninguna de ellas ha desconocido las cláusulas en él contenidas ni las obligaciones que de estas se derivan.
En ese contexto, corresponde a la Sala examinar si del referido instrumento contractual se desprende el requisito de claridad exigido para que la obligación preste mérito ejecutivo, entendido dicho presupuesto como la inexistencia de duda razonable en torno a su contenido jurídico, de modo que la naturaleza de la obligación y los elementos que la estructuran no generen incertidumbre alguna acerca de su existencia. En el presente caso, el documento base de la ejecución es el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de mayo de 1995, en el cual las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada, pactaron expresamente en la cláusula cuarta un mecanismo negocial específico para la fijación del canon de arrendamiento en los periodos de prórroga.
Dicho mecanismo consistió en la notificación por escrito que debía efectuar el arrendador con un (1) mes de antelación, y en la atribución de un efecto jurídico concreto a la inacción del arrendatario, al establecerse que “el silencio se entenderá como aceptación” del nuevo precio. En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se pactó: Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 23 Del examen de las estipulaciones contractuales se desprende que las partes pactaron de manera expresa la obligación de pagar una suma de dinero mensual como contraprestación por el uso y goce del local comercial, por un período inicial determinado, el cual se entendería prorrogado automáticamente por un término adicional de tres (3) años.
Para dicha prórroga, se acordó que el valor del canon sería fijado por los arrendadores mediante comunicación escrita remitida con una antelación no inferior a un (1) mes al inicio del período prorrogado, la cual debía ser puesta en conocimiento del arrendatario, quien dispondría de un plazo de quince (15) días para manifestar su aceptación o rechazo, entendiéndose aceptado el valor propuesto en caso de silencio.
Asimismo, se estipuló que durante el período prorrogado el canon sería objeto de reajuste en los meses trece (13) y veinticinco (25), conforme al incremento del índice de precios al consumidor (I.P.C.) del año inmediatamente anterior. Observa la Sala que la obligación cuyo cumplimiento se persigue se encuentra consignada de manera directa, expresa e inequívoca en el contrato de arrendamiento aportado como título ejecutivo.
En efecto, del clausulado contractual se desprende con claridad la Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 24 obligación a cargo del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento, así como el mecanismo expresamente pactado para su determinación durante el período de prórroga y para los reajustes posteriores, sin que resulte necesario acudir a inferencias, deducciones o declaraciones adicionales.
En tal sentido, la obligación surge de forma clara y suficiente del propio texto contractual, lo que permite establecer con certeza su fuente, alcance y contenido, satisfaciendo plenamente la exigencia de que la obligación conste de manera manifiesta en el título. No obstante, en lo que concierne al requisito de exigibilidad, resulta indispensable verificar si la obligación cuyo pago se reclama se encuentra efectivamente vencida y libre de condiciones, plazos pendientes o requisitos previos que impidan su reclamación inmediata.
Al respecto, si bien el contrato prevé el pago periódico del canon de arrendamiento y regula el mecanismo para su fijación y reajuste durante el período de prórroga, lo cierto es que la exigibilidad de los presuntos saldos insolutos derivados del incremento reclamado se encuentra supeditada a la acreditación de que dicho valor fue oportunamente determinado y comunicado al arrendatario en los términos contractualmente pactados, así como a la demostración de que dicho incremento fue efectivamente aceptado, de manera expresa o tácita, conforme a las reglas convenidas por las partes.
Esta previsión contractual no configura una imposición unilateral del canon, sino una regla previamente convenida mediante la cual las partes definieron anticipadamente la forma de perfeccionar el acuerdo sobre el precio durante las prórrogas del contrato. En consecuencia, cumplido el deber de notificación por parte del arrendador y ausente objeción oportuna del arrendatario, el consentimiento se entiende otorgado por ministerio del propio contrato, sin que sea necesaria una manifestación expresa adicional.
Así, el mecanismo pactado atribuye efectos jurídicos vinculantes al silencio, en la medida en que este fue expresamente reconocido por las partes como forma válida de aceptación, por lo que desconocer sus consecuencias implicaría desatender la fuerza obligatoria del contrato y los principios de seguridad jurídica y buena fe que gobiernan su ejecución. Es imperativo distinguir esta figura del silencio administrativo positivo propio del derecho público.
Mientras que en el derecho administrativo el silencio positivo es excepcional y requiere norma expresa que lo consagre, en el derecho privado rige el principio de la autonomía de la voluntad (art. 1602 C.C.). Las partes, en ejercicio de su libertad contractual, pueden otorgarle al silencio un valor jurídico determinado, convirtiéndolo en una manifestación tácita e inequívoca de voluntad.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 25 En el sub lite, no estamos ante una presunción legal, sino ante una regla contractual (lex contractus). Al haber pactado las partes que el silencio equivalía a aceptación, el Banco Davivienda S.A. asumió la carga de rechazar expresamente cualquier propuesta de incremento con la que no estuviera de acuerdo.
Dentro de ese marco contractual, se encuentra acreditado que el 27 de abril de 2021 el señor Álvaro Donadio Copello comunicó al Banco Davivienda S.A., a través de la dirección institucional notificacionesjudiciales@davivienda.com el nuevo canon de arrendamiento fijado en la suma de $48.000.000 para el periodo de prórroga comprendido entre el 1.º de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024.
Posteriormente, el 27 de mayo de 2021, el abogado Víctor Manuel Zuluaga Hoyos, quien manifestó actuar en calidad de apoderado de los señores María, Mario y Orestes Copello, informó que, de conformidad con lo estipulado en la cláusula cuarta (4) del contrato, sus Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 26 poderdantes proponían como canon de arrendamiento del inmueble de la referencia, para la vigencia comprendida entre el 1.º de julio de 2021 y el 30 de junio de 2024, la suma de cuarenta y ocho millones de pesos ($48.000.000).
En efecto, el correo electrónico utilizado por el señor Álvaro Donadio Copello corresponde al informado en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 27 de Comercio. Por su parte, la comunicación remitida por el apoderado de los ejecutantes fue dirigida a la cuenta institucional de María Claudia Ramírez Bernal, Profesional I del Departamento de Compras de la Dirección de Servicios Administrativos del Banco Davivienda S.A., quien, conforme se indicó en el escrito de demanda, era la funcionaria designada por la entidad bancaria para atender los asuntos relacionados con el contrato de arrendamiento del local comercial.
Dicha circunstancia se ve corroborada con el contenido del folio 083 del expediente de primera instancia, en el que se advierte que esa misma dirección electrónica fue utilizada previamente por la propia entidad bancaria para comunicar lo relativo a un reajuste del canon durante prórroga anterior a la que constituye el objeto de la presente litis.
En ese orden de ideas, se tiene por acreditado que la comunicación del nuevo valor del canon de arrendamiento fue efectuada de manera directa a la entidad arrendataria, en los términos y condiciones contractualmente pactados. Sumado a lo anterior, se advierte que en los folios 085 y 087 del expediente de primera instancia el apoderado de los demandantes elevó una solicitud de información encaminada a obtener un pronunciamiento expreso de la entidad ejecutada respecto de la aceptación de la propuesta formulada por los arrendadores en relación con el valor del canon de arrendamiento.
Dicha petición, presentada el 6 de julio de 2021, fue remitida a las mismas Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 28 direcciones electrónicas utilizadas para las comunicaciones iniciales, esto es, las empleadas los días 27 de abril y 27 de mayo de 2021, adjuntándose el contenido íntegro de tales comunicaciones.
No obstante, frente a dicho requerimiento tampoco se produjo manifestación alguna por parte de la ejecutada, circunstancia que refuerza la ausencia de objeción o reparo oportuno al valor del canon comunicado. Ahora bien, frente a lo alegado por la parte demandada en relación con la eventual recepción de la comunicación atinente al incremento del canon de arrendamiento, se advierte que, mediante comunicación remitida por el Banco Davivienda S.A. a los arrendadores el 2 de octubre de 2023, la entidad bancaria reconoció haber recibido el 27 de abril de 2021 la notificación enviada por el señor Álvaro Donadio Copello, en la cual se le informó el reajuste del canon correspondiente al período de prórroga contractual.
No obstante, lo anterior, la entidad rechaza la exigibilidad al considerar que dicho valor no fue fijado de manera unánime por la totalidad de los arrendadores, dado que el mencionado arrendador solo ostentaba el 25 % de participación y carecía de poder vigente para representarlos, revocado según afirma desde marzo de 2019 y notificado al Banco en abril de ese año. Agregó que durante toda la prórroga los arrendadores facturaron y cobraron únicamente valores incrementados por IPC, los cuales fueron pagados sin objeción y recibidos a satisfacción, sin que se reclamara diferencia alguna para alcanzar el canon ahora pretendido, razón por la cual estima que exigir un valor superior constituiría un cobro de lo no debido; finalmente, señaló que la comunicación de abril de 2021 solo podría producir efectos respecto del 25 % de participación de Álvaro Donadio Copello.
Añade que el Banco no ha sido notificado de poderes vigentes otorgados a los apoderados que formularon el requerimiento. No obstante, frente a la notificación del 27 de abril de 2021, el Banco no formuló objeción alguna dentro del término contractual de quince (15) días previsto para controvertir el reajuste del canon. En consecuencia, operó el mecanismo de aceptación tácita expresamente pactado por las partes, de suerte que el silencio del arrendatario, dentro del plazo convenido, produjo el perfeccionamiento del acuerdo sobre el nuevo precio, incorporándolo válidamente a la relación contractual.
Además, el artículo 854 del Código de Comercio indica que la aceptación tácita, manifestada por un hecho inequívoco de ejecución del contrato propuesto, produce los mismos efectos que la expresa, con lo que se refuerza lo antes anotado. Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 29 Ahora, el aforismo según el cual “el contrato es ley para las partes” constituye uno de los pilares del derecho contractual colombiano, identificado doctrinalmente como el principio de pacta sunt servanda.
Dicho postulado se encuentra expresamente consagrado en el artículo 1602 del Código Civil, conforme al cual “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”. Ello significa que, una vez un contrato ha sido válidamente perfeccionado, sus estipulaciones adquieren fuerza obligatoria para quienes lo celebraron, imponiéndoles el deber jurídico de cumplir las prestaciones y efectos previstos en él, en los términos libremente acordados.
La aplicabilidad de este principio presupone, desde luego, que el contrato haya sido celebrado con observancia de las exigencias legales para su formación, y que su contenido no contraríe normas imperativas, el orden público ni las buenas costumbres. Verificados tales presupuestos, las partes quedan vinculadas por lo pactado, sin que resulte jurídicamente admisible desconocer o alterar unilateralmente los efectos del acuerdo contractual.
En el caso que nos ocupa, la Sala advierte que el efecto jurídico atribuido al silencio no encuentra sustento en la regla general, sino en la convención expresa de las partes, quienes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pactaron de manera inequívoca que la falta de objeción dentro del término convenido equivaldría a aceptación, entonces, al no haberse objetado la notificación del nuevo canon dentro del plazo de 15 días, el Banco Davivienda S.A. ejecutó el comportamiento previsto en la cláusula.
Este comportamiento, por disposición contractual, se convirtió en el acto concluyente que perfeccionó el consentimiento sobre el nuevo precio, equiparándose a una aceptación tácita reforzada por la convención. En este litigio se estipuló que la conducta de no objetar dentro del plazo pactado constituía el acto concluyente que la propia cláusula definió como aceptación. En ese contexto, el reajuste del canon quedó válidamente incorporado al contrato, no por imposición unilateral del arrendador, sino por la aplicación directa de una cláusula contractual libremente aceptada por el Banco, que atribuye efectos jurídicos al silencio oportunamente guardado.
Resulta entonces contrario a la buena fe objetiva que el Banco pretenda, de manera extemporánea, desconocer los efectos de su propio comportamiento, alegando ahora Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 30 supuestas deficiencias formales no previstas en el contrato o exigiendo solemnidades ajenas a la naturaleza privada y mercantil de la relación contractual.
Tal postura desconoce los principios de coherencia, confianza legítima y lealtad contractual que gobiernan la ejecución de los contratos, y que impiden a una parte sustraerse de las consecuencias jurídicas derivadas de un mecanismo que aceptó y frente al cual guardó silencio cuando debía pronunciarse. Frente a la legitimación de uno de los comuneros y validez de la notificación El Banco cuestiona la validez de la notificación del incremento del canon alegando que el poder conferido a Álvaro Donadio Copello había sido revocado con anterioridad.
Sin embargo, dicho argumento parte de una confusión conceptual entre la representación por mandato y la actuación válida de un comunero y coarrendador dentro de una relación jurídica compleja. Álvaro Donadio Copello no actuaba como un tercero ni como un mandatario ajeno al contrato, sino en su condición de copropietario del bien arrendado y parte directa de la relación contractual, con la calidad de coarrendador.
En el régimen de comunidad, conforme al artículo 2322 del Código Civil, los actos de administración que tienden a la conservación, explotación y aprovechamiento del bien común pueden ser realizados por cualquiera de los comuneros, y producen efectos en beneficio de la comunidad, sin que se requiera un mandato expreso de los demás, salvo para actos de disposición. La fijación y comunicación del canon de arrendamiento constituye inequívocamente un acto de administración y gestión ordinaria del bien común, en tanto permite su explotación económica conforme al mercado y preserva su valor, razón por la cual se encuentra dentro del ámbito de actuación legítima de un comunero.
No se trata, entonces, del ejercicio de una representación extinguida, sino de la manifestación de voluntad de uno de los titulares del derecho, que actúa en interés común. Desde otra perspectiva, incluso si se pretendiera desconocer dicha actuación como propia de un comunero, esta encuadra plenamente en la figura de la gestión de negocios ajenos, en la medida en que Álvaro Donadio actuó útilmente en beneficio de los demás copropietarios y sin oposición de estos.
En este sentido, el artículo 2151 del Código Civil consagra que quien se encarga de negocios ajenos debe declarar si acepta o no el encargo, y que el silencio equivale a aceptación, principio que, si bien se formula en el ámbito del mandato, expresa una regla general de derecho privado: la gestión útil, conocida y no rechazada oportunamente, produce efectos jurídicos plenos. Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 31 Ahora bien, en lo atinente a las comunicaciones realizadas por los demandantes a través del señor Víctor Manuel Zuluaga Hoyos, debe precisarse que, para las fechas en que estas se efectuaron 27 de mayo y 6 de julio de 2021, el poder conferido a dicho profesional ya había sido revocado.
Con todo, tal circunstancia, por sí sola, no resulta suficiente para restarles eficacia jurídica, en la medida en que dichas misivas no constituyeron actos procesales ni implicaron el ejercicio de facultades dispositivas, sino que se limitaron a reiterar y a requerir un pronunciamiento frente a una manifestación de voluntad previamente comunicada por el arrendador.
En efecto, tratándose de actuaciones de carácter extrajudicial orientadas a poner en conocimiento de la contraparte una situación contractual concreta como lo es la fijación del valor del canon de arrendamiento durante la prórroga, el ordenamiento jurídico no exige solemnidades especiales ni la acreditación formal del mandato, siendo suficiente que el mensaje provenga de quien actúe en interés del acreedor, incluso bajo formas de representación no documentadas, como el mandato verbal, máxime cuando no se evidencia oposición ni desconocimiento inmediato por parte del destinatario.
En todo caso, aun prescindiendo de la validez de las comunicaciones efectuadas por el referido profesional, lo cierto es que la fijación del canon de arrendamiento quedó válidamente comunicada desde el 27 de abril de 2021 mediante correo electrónico remitido directamente por el señor Álvaro Donadio Copello, en su calidad de arrendador, circunstancia que no fue desconocida por la entidad bancaria.
En tal sentido, dicha comunicación resulta suficiente para tener por cumplido el requisito contractual de notificación del nuevo valor del canon, sin que las actuaciones posteriores puedan entenderse como constitutivas de la obligación, sino meramente reiterativas o confirmatorias de una manifestación de voluntad ya perfeccionada. Así las cosas, las comunicaciones remitidas los días 27 de mayo y 6 de julio de 2021, aun cuando fueron efectuadas por quien ya no ostentaba formalmente la calidad de apoderado, no desvirtúan ni afectan la validez, eficacia u oponibilidad de la comunicación inicial realizada por el arrendador, la cual satisface plenamente lo pactado por las partes para la fijación del canon durante el período de prórroga.
En consecuencia, se tiene por acreditado que el nuevo valor del canon de arrendamiento fue debidamente notificado a la entidad arrendataria y, ante la ausencia de objeción dentro del término contractualmente previsto, se entiende aceptado de manera tácita, quedando válidamente incorporado a la relación contractual y plenamente exigible.
Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 32 Sobre la improcedencia de la teoría de no contravenir los actos propios y la naturaleza de los pagos efectuados. La Sala no acoge la aplicación de la teoría de no ir contra los actos propios invocada por el Banco, por cuanto no se configuran los presupuestos exigidos para su procedencia. Si bien durante un periodo aproximado de veintiocho (28) meses los arrendadores emitieron facturas por valores inferiores al canon finalmente reclamado, dichas facturas incorporaban de manera expresa la leyenda “abono a buena cuenta”, lo que excluye toda posibilidad de entender tales pagos como liquidación total, finiquito o aceptación definitiva del canon mensual.
En efecto, la expresión “abono a buena cuenta” denota, por su significado jurídico y contable, que el pago recibido no extingue la obligación, sino que se imputa parcialmente a una deuda previamente determinada. En el presente caso, la obligación principal, consistente en el pago del canon de arrendamiento por valor de $48.000.000, reajustable conforme a la variación del IPC para los períodos comprendidos entre julio de 2022 y junio de 2023, así como entre julio de 2023 y junio de 2024, según lo expresamente pactado en el contrato, era clara, determinada y exigible desde el momento en que se perfeccionó el acuerdo mediante la aceptación tácita del incremento.
Bajo ese entendido, el hecho de que el acreedor haya recibido pagos parciales no implica renuncia al saldo insoluto, ni comporta una modificación del contrato, pues la recepción de pagos parciales es jurídicamente compatible con la subsistencia íntegra de la obligación principal. Para que pudiera predicarse una alteración del canon o una extinción distinta de la obligación, era necesario un acuerdo expreso, claro e inequívoco entre las partes, lo cual no fue probado en el proceso.
La doctrina de no ir contra los actos propios exige la concurrencia de una conducta inequívoca, concluyente y objetivamente incompatible con la pretensión posterior. En el presente caso, la inclusión reiterada de la leyenda “abono a buena cuenta” en las facturas descarta cualquier ambigüedad y reafirma que los arrendadores nunca manifestaron voluntad de aceptar los valores pagados como definitivos, ni de desistir del canon contractualmente vigente.
En consecuencia, no puede afirmarse que los arrendadores incurrieran en un comportamiento contradictorio o generador de una confianza legítima en el Banco respecto de una supuesta modificación del canon notificado. Por el contrario, la conducta acreditada es plenamente coherente con la existencia de una obligación principal subsistente, frente a Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 33 la cual se recibieron pagos parciales, sin que ello afectara la exigibilidad del saldo ni desvirtuara la mora del arrendatario.
Procedencia y Causación de Intereses Moratorios El Banco Davivienda S.A. cuestiona la condena al pago de intereses moratorios causados desde el vencimiento de cada canon mensual, al considerar que no incurrió en mora por haber pagado los valores que le fueron facturados, y, de manera subsidiaria, solicita que dichos intereses se liquiden únicamente a partir de la notificación del mandamiento de pago.
La Sala considera que ambos reparos carecen de fundamento jurídico y deben ser desestimados, en la medida en que desconocen el régimen de las obligaciones dinerarias de plazo vencido en materia mercantil, así como la naturaleza indemnizatoria y automática de los intereses de mora, por las siguientes razones: Los intereses moratorios cumplen una función indemnizatoria tarifada, en cuanto compensan al acreedor por los perjuicios derivados del retardo en el cumplimiento de una obligación dineraria, y operan además como una consecuencia legal del incumplimiento.
De conformidad con el artículo 1617 del Código Civil, cuando la obligación consiste en el pago de una suma de dinero y el deudor incurre en mora, la indemnización de perjuicios se concreta, salvo pacto en contrario, en el pago de intereses moratorios, sin que sea necesario demostrar un daño adicional. En el ámbito mercantil, y ante la ausencia de pacto expreso sobre la tasa de interés moratorio, resulta aplicable el artículo 884 del Código de Comercio, que establece una tasa equivalente a una y media veces el interés bancario corriente.
Así, una vez configurada la mora, los intereses se causan de manera automática sobre el capital insoluto, desde el momento en que cada obligación mensual se hizo exigible. Ahora, frente a la mora el artículo 1608 del CC, señala: “El deudor está en mora: 1° Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora.” La ley 45 de 1990, que derogó el artículo 883 del C de Co., estableció en su artículo 65: “Causación de intereses de mora en las obligaciones dinerarias.
En las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella. Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 34 Toda suma que se cobre al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento del plazo de una obligación dineraria se tendrá como interés de mora, cualquiera sea su denominación.” En este tipo de obligaciones, la mora se configura de pleno derecho (ipso iure) desde el día siguiente al vencimiento del plazo pactado para el pago, sin que sea necesario requerimiento extrajudicial ni judicial por parte del acreedor.
En consecuencia, el no cumplimiento oportuno del pago de cada canon mensual constituyó automáticamente en mora al arrendatario, con independencia de la conducta posterior del acreedor. La jurisprudencia ha interpretado que, en este supuesto, la mora opera de forma automática por el solo vencimiento del plazo (dies interpellat pro homine), sin necesidad de un requerimiento judicial o extrajudicial, a menos que la ley exija lo contrario.1 El argumento del Banco Davivienda S.A. de no haber incurrido en mora por haber pagado los valores facturados carece de fundamento si la obligación de pagar el canon completo es de plazo vencido.
La obligación de pagar el monto total del canon nace del contrato y se hace exigible en la fecha estipulada. Si el pago realizado fue inferior al monto real adeudado, o si el pago se hizo de forma tardía, el deudor incurre en mora respecto del saldo o del pago total, respectivamente, desde el momento del vencimiento. Una vez perfeccionado, mediante el mecanismo de aceptación tácita pactado contractualmente, el canon de arrendamiento se fijó en la suma de $48.000.000 para el período comprendido entre julio de 2021 y junio de 2022.
Y, es que, conforme a lo expresamente acordado en el contrato, que el incremento se efectuaría de acuerdo con la variación del IPC., este se aplicó para los períodos julio de 2022 a junio de 2023 y julio de 2023 a junio de 2024, por lo que surgieron para el Banco obligaciones dinerarias periódicas, ciertas, de plazo determinado y exigibles dentro de los primeros cinco días de cada mes.
El régimen general de la mora se encuentra consagrado en el artículo 1608 del Código Civil, conforme al cual el deudor incurre en mora cuando no cumple la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley exija requerimiento previo, lo cual no ocurre tratándose de obligaciones dinerarias con plazo vencido. En el presente caso, la obligación de pagar el canon reajustado tenía un plazo estipulado.
Dado que el contrato no exige un requerimiento previo para la constitución en mora en este 1 sentencia de Sala de Casación Civil del 19/12/2025, número de proceso: 76001-31-03-002-2018-00293-01 Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 35 tipo de obligaciones, la mora se configura ipso iure (por ministerio de la ley) desde el día siguiente al vencimiento del plazo pactado para el pago de cada mes, La jurisprudencia ha reiterado que, en las obligaciones dinerarias con plazo determinado, la mora es automática, independientemente de si el acreedor ha realizado cobros parciales o no ha exigido el saldo pendiente de manera formal.
Naturaleza jurídica y función de los intereses moratorios El argumento del Banco de que no incurrió en mora porque pagó los valores facturados es ineficaz, pues ignora el concepto de obligación principal y saldo insoluto. • Obligación principal: El canon de arrendamiento, fijado en la suma de $48.000.000 para el período julio de 2021–junio de 2022 y reajustable conforme a la variación del IPC para los períodos siguientes, constituía la obligación principal, exigible de manera mensual. • Pago Parcial: La recepción de sumas menores, identificadas como "abono a buena cuenta", implica que los arrendadores no dieron por extinguida la deuda, sino que aceptaron un pago parcial, reservándose el derecho sobre el remanente.
El pago parcial no extingue la obligación principal, sino que la reduce. La obligación principal subsiste por el saldo insoluto, y sobre este saldo es que se causa la mora desde el momento en que debió pagarse la totalidad. Si el Banco hubiera querido evitar la mora, debió pagar el monto total fijado contractualmente. Rechazo de la tesis subsidiaria: intereses solo desde la notificación del mandamiento de pago El Artículo 431 del CGP regula el pago de sumas de dinero en procesos ejecutivos, ordenando el pago "con los intereses desde que se hicieron exigibles hasta la cancelación de la deuda.” En consecuencia, la Sala concluye que los intereses moratorios se causaron válidamente sobre el capital insoluto de cada canon mensual, desde el día siguiente a aquel en que cada uno se hizo exigible durante el periodo de prórroga contractual, razón por la cual los reparos sexto y séptimo no están llamados a prosperar.
Dado que la obligación de canon era periódica y tenía plazo vencido (art. 1608 C.C.), los intereses se causaron desde el incumplimiento del pago completo de cada mensualidad Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 36 mes. El mandamiento de pago es un acto procesal que impulsa la ejecución, pero no es el dies a quo (día inicial) de la mora cuando está ya se había configurado extrajudicialmente por el incumplimiento de un plazo fijo.
En el presente asunto, se reitera, se halla acreditado que el canon de arrendamiento correspondiente al período de prórroga fue válidamente fijado y comunicado conforme a lo pactado, y que, en ausencia de pronunciamiento del arrendatario dentro del término contractual, dicho valor se tuvo por aceptado. En consecuencia, cada uno de los cánones mensuales devino exigible en la fecha prevista contractualmente para su pago, y el incumplimiento total o parcial de dicha obligación dio lugar, de manera automática, a la constitución en mora del arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 1608 del Código Civil.
Así las cosas, los intereses moratorios se causan desde el momento en que se configuró el retardo en el cumplimiento de cada obligación periódica, esto es, desde el vencimiento de cada canon mensual correspondiente al período de prórroga, y no desde la notificación del mandamiento de pago, la cual constituye únicamente un acto procesal orientado a impulsar la ejecución forzada del crédito, mas no el hito a partir del cual nace la mora.
Admitir la tesis de la apelante implicaría desconocer la naturaleza resarcitoria de los intereses moratorios y trasladar al acreedor las consecuencias del incumplimiento previo del deudor, lo cual resulta contrario a los principios que rigen las obligaciones dinerarias. En consecuencia, no se advierte procedente acoger la solicitud encaminada a que los intereses moratorios se liquiden a partir de la notificación del mandamiento de pago, pues, conforme a la naturaleza de la obligación y a las reglas que gobiernan la mora en las obligaciones dinerarias derivadas de contratos mercantiles, su causación se produce desde el momento en que cada canon de arrendamiento se hizo exigible y no fue atendido oportunamente durante el período de prórroga contractual, por lo que no podría aplicarse el artículo 94 del CGP, que establece: “La notificación del auto admisorio de la demanda o del mandamiento ejecutivo produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, cuando la ley lo exija para tal fin”, por cuanto la ley 45 de 1990 en su artículo 65, no exige esta constitución para la generación de intereses por el no pago oportuno de los arrendamientos.
Así mismo, se acreditó que, pese a la claridad y exigibilidad de la obligación dineraria derivada del contrato, la entidad bancaria efectuó pagos parciales o por valores inferiores a los debidos durante el período de prórroga, lo que dio lugar a la configuración de la mora respecto de cada uno de los cánones no pagados oportunamente. En consecuencia, los Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 37 intereses moratorios se causaron desde el momento en que cada canon se hizo exigible durante la prórroga contractual, y no a partir de la notificación del mandamiento de pago, por tratarse de un efecto jurídico propio del incumplimiento de una obligación dineraria de plazo vencido.
Por lo anterior, se encuentran satisfechos los presupuestos de claridad, expresividad y exigibilidad del título ejecutivo, así como acreditada la mora del arrendatario, lo que habilita la continuación de la ejecución en los términos aquí analizados. En síntesis, del análisis integral de los argumentos de apelación, del acervo probatorio y del marco normativo aplicable, la Sala concluye que el contrato de arrendamiento aportado como título ejecutivo reúne plenamente los requisitos de claridad, expresividad y exigibilidad previstos en el artículo 422 del Código General del Proceso; que el incremento del canon de arrendamiento correspondiente al período de prórroga fue válidamente fijado y oportunamente notificado a la entidad arrendataria; que, ante la ausencia de objeción dentro del término contractualmente previsto, operó el mecanismo de aceptación tácita expresamente pactado por las partes, incorporándose el nuevo valor del canon a la relación contractual; y que los pagos parciales efectuados no desvirtúan la existencia de saldos insolutos ni excluyen la configuración de la mora ni la generación de intereses moratorios desde el vencimiento de cada obligación mensual.
Debiéndose anotar además que, al revisar cada uno de estos aspectos, se pudo corroborar que la funcionaria de primera instancia realizó un examen y valoración de los medios de prueba obrantes al proceso conforme lo establece el artículo 176 del CGP, por lo que no se advierte acreditado el reparo frente a la indebida apreciación probatoria, como tampoco el referente a la violación directa de la ley sustancial y procesal, toda vez que, aplicó la normatividad tanto sustancial como procesal relativa al caso y le dio los alcances que proceden para un contrato mercantil como lo es el de arrendamiento que existió entre las partes.
En consecuencia, ninguno de los reparos formulados por la parte apelante está llamado a prosperar, razón por la cual se impone confirmar en su integridad la sentencia recurrida. Por las resultas del recurso, se condenará en costas en esta instancia a la parte demandada, por lo que en auto aparte se fijarán las agencias en derecho por la Magistrada sustanciadora conforme lo dispone el artículo 366 del Código General del Proceso.
En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUCUTA, SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, Radicado Tribunal 2025-0314 Ejecutivo Sentencia Confirma 38
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la Sentencia proferida dentro del proceso del epígrafe por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cúcuta el pasado 12 de junio de 2025, y su adición del 1 de julio de la misma anualidad, conforme lo motivado.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandada. Las agencias en derecho en esta instancia se fijarán por auto aparte.
TERCERO: En firme esta sentencia y fijadas las agencias en derecho, devuélvase el expediente al despacho de origen para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Magistrado