REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C. cuatro (4) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Radicación: 11001 31 03 044 2019 00698 01 Tipo: Verbal Demandante: Luz Amparo Pulido Godoy y otros Demandada: Leticia Sarmiento de Peña1 y otras Magistrada Sustanciadora: ADRIANA AYALA PULGARÍN (Discutido en varias salas y aprobado en sesión de 10 de noviembre de 2025, acta 46) Decide la Sala el recurso de apelación formulado por las partes contra la sentencia de 17 de agosto de 2022, proferida por el Juzgado Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Luz Amparo Pulido Godoy, Paola Andrea Guzmán Pulido, Manuel Orlando Hernández Vega y el Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. – estos tres incluidos en la reforma2- presentaron demanda contra Leticia 1 En atención a que una de las demandadas padece párkinson, entre otras afecciones, y con el fin de proteger sus derechos fundamentales a la intimidad y al habeas data, se ordena a la Secretaría de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá abstenerse de publicar los nombres de dicha demandada y de sus familiares, en tanto la información relativa a su estado de salud constituye un dato sensible y la historia clínica que la contiene goza de reserva legal (artículos 36 de las Leyes 911 de 2004, 5 de la 1581 de 2012, y 24 -numeral 3- de la 1755 de 2015). 2 Pdf 01DemandayAnexos. 01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos.
Págs. 395- 408. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 2 Sarmiento de Peña, Liliana Peña Sarmiento y Nohora Patricia Peña Sarmiento, en la cual solicitaron se declare: i) la existencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado para el funcionamiento de un establecimiento de comercio - concretamente la casa ubicada en la carrera 8B No. 155 B-21, barrio El Dorado Norte de Bogotá, identificada con matrícula inmobiliaria No. 50N- 322270 - celebrado entre las demandadas, en calidad de arrendadoras, y Paola Andrea Guzmán Pulido así como Manuel Orlando Hernández Vega, en calidad de arrendatarios, cuya vigencia se extendió del 1° de octubre al 20 de diciembre de 2018; ii) Que en dicho inmueble funcionó el Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S., identificado con NIT 900502675; iii) que las demandadas son civil y contractualmente responsables -y, en subsidio, extracontractual- por haber arrendado o permitido el uso del bien para el funcionamiento del Centro Infantil Espíritu Santo Sede C, establecimiento que desarrolló actividades iguales o similares a las que ejecutaba el Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S., de propiedad de la demandante, afectando de esta manera el buen nombre o good will de dicho establecimiento de comercio; y iv) La responsabilidad solidaria de todas las demandadas respecto de las pretensiones económicas derivadas de los hechos antes señalados.
En consecuencia, solicitó condenar solidariamente a las demandadas al pago de las siguientes sumas: a) $67.806.309, por concepto de gastos indispensables para la reinstalación del Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. en una nueva sede; b) $44.792.000, por déficit patrimonial generado en el establecimiento de comercio de propiedad de la demandante; c) $18.000.000, por concepto de good will, entendido como el valor asociado al buen nombre, reputación y prestigio del establecimiento mercantil o del comerciante frente al público en general, el cual se vio vulnerado por las demandadas al permitir la operación de un establecimiento que replicó o imitó las actividades propias del arrendatario original; y d) en las costas3. 3 Pdf 01DemandayAnexos.01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos.
Págs. 150-152. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 3 2. Manifestó, en síntesis, que la demandante suscribió contrato de arrendamiento de local comercial con el señor Pedro Alfonso Peña Prieto el primero de octubre de 2018 sobre el inmueble con carrera 8B No. 155B-21, barrio Dorado Norte de Bogotá, con matrícula No. 50N-322270. 2.1.
Allí se instaló un Jardín Infantil denominado Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S, con NIT 900502675-0, cuya actividad principal era la educación de la primera infancia, siendo su propietaria y representante legal Luz Amparo Pulido Godoy, donde se prestaban los servicios educativos de jardín, pre-jardín, caminadores, párvulos, entre otros. 2.2.
El arrendador falleció el 26 de abril de 2014, asumiendo las funciones de arrendadoras las demandadas, quienes el 6 de junio de 2017 solicitaron la entrega del bien para el día primero de diciembre siguiente, “argumentando necesitar el inmueble por traslado de sitio de residencia de la señora Leticia Sarmiento de Peña” y, para tal efecto, remitieron avisos de desahucio los días 22, 26 de marzo, 28 de agosto de 2018 (artículo 520 del Código de Comercio), aduciendo requerir el bien para su propio uso y que debía ser entregado el 30 de septiembre de ese año. 2.3.
En el mes de agosto fue citada a la Cámara de Comercio de Conciliación con miras a “llegar a un acuerdo respecto del reconocimiento del contrato de arrendamiento, terminación del mismo”, “por requerir el inmueble para su propio uso”, y “restitución de la casa objeto del contrato”. 2.4. En la audiencia de conciliación celebrada el día 7 de septiembre de 2018 se llegó al acuerdo de: i) reconocer la existencia del contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble entre las demandadas, como arrendadoras, y Luz Amparo Pulido Godoy en nombre propio y como apoderada de Paola Andrea Guzmán Pulido y Manuel Orlando Hernández Vega, como arrendatarios; ii) dar por terminado ese convenio el 20 de diciembre de ese año; iii) este último día los arrendatarios entregarían el Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 4 inmueble, a las 5:00 pm, a la señora Leticia Sarmiento de Peña, o a la persona autorizada por ella. 2.5.
La demandante entregó el inmueble en la fecha y hora acordada, razón por la cual debió prescindir de dos de sus empleadas y cancelar a título de indemnización la suma de $3.000.000. 2.6. El Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. siempre funcionó de manera continua e ininterrumpida desde el 2008 hasta el 20 de diciembre de 2018. 2.7. Agregó que le correspondió invertir $67.806.369 en la adecuación del nuevo local para el funcionamiento de dicho jardín infantil, y que pagaba a las demandadas -para el 2018- un canon mensual de $1.026.000, mientras que el nuevo fue de $2.350.000; es decir, que ahora cancela demás $1.324.000. 2.8.
En el mes de enero de 2019 “descubrió” que en el inmueble que originalmente arrendó “se estaba adecuando un nuevo jardín” y ahora funciona el que se denomina el Centro Infantil Espíritu Santo Sede C, que presta los servicios de pre-jardín, jardín y párvulos, mismos que se prestaban en el Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. 2.9. De manera que el nuevo establecimiento de comercio ha hecho uso del good will generado por los anteriores arrendatarios sobre su buen nombre y prestigio que tenían. 2.10.
Adicionalmente, se ha beneficiado de su clientela, por cuanto alumnos que tenía antes se matricularon en el Centro Infantil Espíritu Santo Sede C, aprovechándose de la trayectoria y reconocimiento del establecimiento de comercio de la parte demandante durante casi 10 años. 2.11. Los perjuicios ocasionados, según el juramento estimatorio, suman $130.598.369, que comprende $67.806.369 por gastos indispensables Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 5 para el cambio de sede y mejoras de su establecimiento de comercio; $44.792.000 por detrimento patrimonial del año 2018-2019; y $18.000.000 por concepto de good will4. 3.
Admitida la demanda por auto del 5 de noviembre de 20195 y notificadas las demandadas, se opusieron a las pretensiones, excepcionaron “cosa juzgada”, “falta de legitimación en la causa por activa”, “inexistencia de la obligación”, “no procedencia de indemnización”, “cambio de circunstancias”, “demandante no puede ir en contra de sus actos propios” y objetaron el juramento estimatorio6.
A su turno, mediante providencia del 16 de marzo de 20217, se admitió reforma al libelo petitorio en el sentido de incluir como nuevas demandantes a Paola Andrea Guzmán Pulido, Manuel Orlando Hernández Vega y la sociedad Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S.8, del que una vez notificada la parte accionada contestó demanda, donde insistió en oponerse a las pretensiones, reiteró la objeción al juramento estimatorio y algunas excepciones; pero agregó otras como “falta de legitimación en la causa por pasiva” y “ausencia de responsabilidad civil extracontractual”9. 4.
La primera instancia culminó con sentencia adiada el 17 de agosto de 2022, proferida por el Juzgado Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá, que desestimó las excepciones formuladas, por lo que declaró que las accionadas “incumplieron la obligación contenida en el artículo 522 del Código de Comercio.” En consecuencia, condenó a las convocadas a pagarle a Luz Amparo Pulido Godoy, Paola Andrea Guzmán Pulido, Manuel Orlando Hernández Vega y Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S., dentro de los 6 días siguientes a la 4 Pdf. 01DemandayAnexos. 01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos.
Págs. 147- 149 y 154. 5 Ibíd. Pág. 157. 6 Ibíd. Págs. 262-290. 7 Ibíd. Pág. 420. 8 Ibíd. Págs. 395-408. 9 Ibíd. Págs. 424-457. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 6 ejecutoria de esta providencia, la suma de $67.806.369, valor a actualizarse desde el mes de enero de 2019 hasta su pago. Negó las demás pretensiones y condenó a la parte accionada pagar las costas.
Sostuvo que el litigio trató sobre un inmueble arrendado por las demandadas a los actores, utilizado desde 2008 como sede del Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. En 2018, las arrendadoras solicitaron la restitución del bien alegando que lo necesitaban para que su madre, Leticia Sarmiento, lo habitara, en atención a su estado de salud. Sin embargo, una vez recuperado el inmueble, no lo destinaron a vivienda, sino que, tras un breve periodo en que su madre no residió allí, lo arrendaron nuevamente a un tercero, quien instaló otro jardín infantil (Centro Infantil Espíritu Santo), con actividades similares al negocio que allí operaba previamente.
El juzgado concluyó que dicho proceder constituye un incumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 522, en tanto se desvirtuó la finalidad alegada para recuperar el inmueble. Las pruebas aportadas —entre ellas interrogatorios, documentos y testimonios— demostraron que la señora Leticia Sarmiento nunca residió en el bien y que, en su lugar, fue explotado con un fin comercial similar al anterior.
Aunque las demandadas justificaron su actuación en razones de salud sobrevinientes de su madre, el juzgado no halló que tales circunstancias fueran imprevisibles o inevitables, ni que hubieran impedido con suficiente justificación el cumplimiento del uso anunciado. Además, se advirtió que las certificaciones médicas presentadas eran posteriores al nuevo contrato de arrendamiento, lo que debilitaba su fuerza probatoria.
En cuanto a las pretensiones indemnizatorias, el a quo únicamente reconoció la suma de $67.806.369, correspondiente a los gastos Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 7 indispensables para la reinstalación del jardín infantil en otra sede, acreditados mediante dictamen pericial. No prosperaron las demás pretensiones por detrimento patrimonial y good will, al no encontrarse probadas en su existencia ni en su cuantía conforme a las exigencias legales10. 5.
La parte actora impugnó parcialmente la decisión, insistiendo en el reconocimiento de los perjuicios no concedidos en la primera instancia11. A su vez, las convocadas solicitaron la revocatoria del fallo, aduciendo que desconoció los efectos de cosa juzgada derivados del acta de conciliación mediante la cual se dio por terminado de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento, acto en el que, además -alegan- se renunció expresamente a cualquier derecho o acción futura.
Resaltaron, igualmente, que la conciliación no impuso restricciones respecto al uso que las arrendadoras podían darle al bien, y como el contrato no fue finalizado por desahucio, era improcedente la aplicación del artículo 522 del Código de Comercio. Argumentaron, además, que dicha norma no fue invocada como fundamento de una pretensión expresa, por lo que estiman que la sentencia incurre en incongruencia al pronunciarse sobre aspectos no solicitados (extra petita), e incluso concede una indexación que no fue pedida en el libelo, configurando también una decisión ultra petita.
Finalmente, reprocharon una indebida valoración de las pruebas documentales, así como de los interrogatorios y testimonios obrantes en el expediente12. 6. Mediante auto del 17 de agosto de 2022 se concedieron ambos recursos de apelación13, los cuales fueron admitidos por este despacho el 11 10 Video 37VideoAudienciaParte401PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. 11 Pdf 39 Reparos.01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. 12 Pdf 44 Reparos01PrimeraInstancia.Anexo.
CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. 13 Video 37VideoAudienciaParte401PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. Minuto 41:21. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 8 de noviembre del mismo año14. Posteriormente, las partes presentaron sus respectivas sustentaciones y dieron respuesta al recurso formulado por su contraparte.
CONSIDERACIONES 1. Los presupuestos procesales se encuentran acreditados y no se advierte causal de nulidad que pudiese invalidar lo actuado. 2. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso, este Tribunal “deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio”. 3.
Aduce la parte demandada que la juez a quo vulneró el principio de congruencia, puesto que, a pesar de haber admitido la reforma de la demanda como responsabilidad civil extracontractual, la condena vía responsabilidad contractual. Adviértase que en la demanda inicialmente presentada se esgrimió como pretensión principal declarar “la responsabilidad civil contractual” (peticiones cuatro y cinco)15 y, subsidiariamente, de manera extracontractual (cuatro y cinco)16, la cual se admitió por auto adiado el 5 de noviembre de 2019, como de naturaleza contractual17.
Posteriormente, la parte accionante presentó una reforma a su demanda, donde reiteró las pretensiones principales y subsidiarias, vale decir, responsabilidad contractual18 y extracontractual19, respectivamente. 14 Pdf 05AutoAdmite.CuadernoTribunal 15 Pdf 01DemandayAnexos. 01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos.
Pág.136 y 150. 16 Ibíd. Pág. 137 y 151. 17 Ibíd. Pág. 157. 18 Ibíd. Pág. 400 (pretensiones 4 y 5). 19 Ibíd. Pág. 402 (pretensiones 4 y 5). Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 9 De lo que se deduce que la parte actora fue insistente en que la judicatura resolviera sobre ambos tipos de responsabilidad, pero fue la juez a quo la que únicamente admitió la reforma a la demanda por la extracontractual, como lo plasmó en el auto del 16 de marzo de 202120 y la providencia que lo corrigió del 19 de abril siguiente21.
Amén de lo anterior, el medio defensivo se desestimará por lo que pasa a explicarse: En la audiencia llevada a cabo el 24 de mayo de 2022 se agotaron las etapas reguladas en el artículo 372 del Código General del Proceso, y durante la fijación del litigio se subrayó que en la demanda y su reforma “hay dos clases de pretensiones principales y unas subsidiarias”22, es decir, en esa etapa se entendió que se resolvería sobre los pedimentos contractuales y, subsidiariamente, los extracontractuales.
Asimismo, en una extensa disertación en la etapa de fijación de litigio, la juez adujo: “[…] asimismo, se está pidiendo por el demandante que se declare la responsabilidad civil contractual por utilizar o arrendar el inmueble” de la referencia “para desarrollar una actividad igual o similar a la que desenvolvía, a la que hacía el Gimnasio Dulce Esperanza SAS, y que como consecuencia de esta manifestación se causaron perjuicios a los demandantes.
Esos perjuicios si se revisan en estricto corresponde a los que prevé el artículo 522 del Código de Comercio. Entonces, lo que entiende el Juzgado, de alguna manera, es que se está haciendo un revuelto de lo que es una responsabilidad civil para lo que son unas consecuencias que corresponden al artículo 522 del Código de Comercio. En esa medida debería resolver sobre todas las pretensiones contractuales; pero debería definir, atendiendo desde luego, las excepciones que 20 Ibíd. Pág. 420. 21 Ibíd. Pág. 460. 22 20VideoAudiencia01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. minuto 1:56:00) Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 10 fueron formuladas y que se nombraron cosa juzgada, falta de legitimación en la causa por activa, falta de legitimación en la causa por pasiva, inexistencia de la obligación”, etc., “que se deberán definir en la primera parte de las pretensiones; y desde luego allí se entrará a determinar si en virtud de la terminación del contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo se puede o no se puede deprecar la responsabilidad por arrendar el bien con el mismo objeto social del anterior arrendatario para dar paso a las consecuencias del artículo 522 del Código de Comercio.
No es un tema fácil de definir, porque vuelvo e insisto se entremezclaron pretensiones de una responsabilidad civil para con una que estima corresponde a la del artículo 522 del Código de Comercio. Pero tendré que hacerlo porque así están presentadas las pretensiones. Hay unas pretensiones subsidiarias que atañen a una responsabilidad civil extracontractual y que, desde luego, también tendré que entrar de manera subsidiaria en esta tarea” y “para esta se formuló, entiendo yo, la excepción de ausencia de responsabilidad civil extracontractual.
Entonces, como es tan grande el problema jurídico, entonces tengo que pasar a definirlo de manera general. Esto es lo que les puedo decir a los abogados”23. De lo expuesto se concluye que, al momento de fijar el litigio, la juez estableció que debía pronunciarse sobre: a) la responsabilidad contractual invocada en la demanda; b) la responsabilidad extracontractual; y c) las excepciones, precisando de manera expresa cuáles correspondían a cada modalidad de responsabilidad.
En particular, indicó que frente a la responsabilidad extracontractual únicamente se formuló la excepción de “ausencia de responsabilidad civil extracontractual”, mientras que las demás se dirigieron contra la responsabilidad contractual. Este pronunciamiento no le mereció ningún cuestionamiento al abogado de la parte demandada -hoy recurrente-; todo lo contrario, se pronunció de la siguiente manera: “su señoría, como usted bien lo manifestó hay una mezcolanza de responsabilidad civil contractual, responsabilidad extracontractual, 23 20VideoAudiencia01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. minuto: 2:00:00.
Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 11 determinar a partir de las pruebas documentales, el texto del acta de conciliación, y, de ahí, dar y poder definir el litigio” 24. Dicha actuación evidencia que la jueza fijó el “objeto del litigio, esto es, la causa misma sobre la que se adelantará la instrucción”25, centrado principalmente en la responsabilidad contractual y, de manera subsidiaria, en la responsabilidad extracontractual.
Así las cosas, acoger la tesis de la parte demandada en el sentido de que solo debía resolverse sobre la responsabilidad extracontractual habría implicado la emisión de un fallo incongruente, no solo frente a las pretensiones principales formuladas en la demanda y su reforma, sino también respecto de la fijación del litigio. 3. De otro lado, debe pasar a estudiarse la legitimación en la causa, esto es, precisar quién o quiénes están llamados a reclamar la indemnización prevista en el artículo 522 del Código de Comercio que preceptúa: Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos.
Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles. 24 20VideoAudiencia01PrimeraInstancia.Anexo.CuadernoPrincipal.DemandayAnexos. minuto: 2:04:50 25 PARRA BENÍTEZ, Jorge. Derecho procesal civil. 2ª edición. Bogotá. Temis. 2021.
Pág. 522. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 12 Sobre la norma en comento la doctrina ha precisado que: “Para efectos de impedir la renovación del contrato, advierte el artículo 520 que el propietario desahuciará al arrendatario. Luego, el artículo 522, refiriéndose a la indemnización, de nuevo señala que el propietario deberá indemnizar al arrendatario si no cumple con lo señalado en el desahucio, es decir, no da la destilación advertida al inmueble o no da inicio a las obras dentro del término de los 3 meses siguientes a la desocupación.” 26 De lo que se deduce que la legitimación en la causa para reclamar la indemnización prevista en el artículo 522 ibídem recae en el arrendatario y quien debe soportar la acción es el propietario que no dio al inmueble el uso indicado, debiendo pasar a analizar si se encuentra acreditado el referido presupuesto de la acción. Obra el siguiente acervo probatorio: Contrato de arrendamiento de inmueble para establecimiento comercial donde funge como arrendador Pedro Alfonso Peña Prieto, como arrendataria Paola Andrea Guzmán Pulido y como coarrendatarios Manuel Orlando Hernández Vega y Luz Amparo Pulido Godoy.
En el referido contrato se estipuló que se concedía a la arrendataria “el uso y goce del inmueble”, que se destinataria al “desarrollo de las actividades relacionadas con el tema de JARDIN INFANTIL, el cual se denomina GIMNASIO INFANTIL DULCE ESPERANZA” y que la cesión del contrato debía realizarse conforme lo prevé el artículo 523 del Código de Comercio.
Certificado de existencia y representación legal del Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S., del que se desprende que fue matriculado el 24 de febrero de 2012 y que su representante legal es Luz Amparo Pulido Godoy. Reforma de la demanda en la que fungen como demandantes: Luz Amparo Pulido Godoy, Paola Andrea Guzmán Pulido, Manuel Orlando Hernández Vega y el Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. 26 ARRUBLA PAUCAR, Jaime.
Contratos mercantiles. Contratos típicos, decimocuarta edición, pág. 435 Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 13 3.1 Adviértase que el Gimnasio Dulce Esperanza S.A.S. no está legitimado en la causa para demandar la acción consagrada en el artículo 522 del Código de Comercio, pues -itérese- dicho precepto autoriza únicamente al arrendatario para solicitar la indemnización en comento, calidad que no ostenta esa sociedad.
Por lo demás, es claro que Paola Andrea Guzmán Pulido ostenta la calidad de “arrendataria principal” dentro de la relación contractual y los señores Manuel Orlando Hernández Vega y Luz Amparo Pulido Godoy la condición de “coarrendatarios”, como expresamente quedó señalado en el contrato del 1º de octubre de 2008, circunstancias que, en línea de principio, los habilita para solicitar la indemnización prevista en el artículo 522 del Código de Comercio.
Sobre el particular, debe recordarse, como lo ha sostenido la Corte, que: “El derecho que nace pues en pro del arrendatario de inmueble en el cual opera un establecimiento de comercio para obtener que el arrendador que le desalojó injustamente porque no dio cumplimiento a las precisas destinaciones que le habría permitido impedir el derecho del arrendatario a la renovación del contrato, así se le entienda por la ley como formando parte del establecimiento para efecto de su enajenación en bloque u otros similares, es entonces un derecho meramente personal y esencialmente relativo.
Corresponde su ejercicio y por tanto la legitimación para deducirlo en juicio a quien sufra el daño, y de este daño ha de responder, reparándolo, quien lo ha causado por su culpa.” (CSJ SC 24 sept. 1985. Gaceta Judicial N° 2419, pp. 431-443 – Subrayas fuera del texto). 4. En cuanto a la arrendataria Paola Andrea Guzmán Pulido y los coarrendatarios Luz Amparo Pulido Godoy y Manuel Orlando Hernández, debe analizarse si el contrato de arrendamiento celebrado con Pedro Alfonso Peña Prieto se terminó con ocasión del desahucio remitido por una de las copropietarias del referido bien y, adicional a esto, si en su caso, se cumplían los presupuestos necesarios para reconocer la indemnización prevista en el artículo 522 del Código de Comercio.
Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 14 4.1. Para tal efecto obra el siguiente acervo probatorio: El 26 de marzo de 2018, Leticia Sarmiento de Peña, quien invocó su calidad de copropietaria del inmueble y, con autorización de los herederos reconocidos en la sucesión de Pedro Alfonso Peña, “realizó formalmente Aviso de Terminación de contrato de arrendamiento - Desahucio”, debido a necesitar el inmueble “para su propio uso”.
Acta de conciliación de 7 de septiembre de 2018 en la que se pactó la terminación de ese negocio arrendaticio, por “mutuo acuerdo”, a partir del 20 de diciembre de 2018 (núm. 2º), fecha en la que Luz Amparo Pulido Godoy, Paola Andrea Guzmán Pulido y Manuel Orlando Hernández Vega, como “arrendatarios”, se comprometían a “entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento” (núm. 3º) y “a paz y salvo por concepto de cánones de arrendamiento, servicios públicos, hasta el último día que habiten el inmueble”, además de “constituir el día de entrega del inmueble los depósitos de servicios públicos que se cancelarán a favor de Leticia Sarmiento de Peña, al momento de la entrega del inmueble” (núm. 4º)27. 4.2.
En el caso de marras, se encuentra acreditado que la arrendataria Paola Andrea Guzmán Pulido y los coarrendatarios Luz Amparo Pulido Godoy y Manuel Orlando Hernández tenían derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, pues se cumplían los presupuestos señalados en el artículo 518 del Código de Comercio. No obstante, a través del mencionado escrito de 26 de marzo de 2018, los copropietarios del inmueble manifestaron su intención de terminar esa relación contractual, en sus palabras, “debido a necesitar el inmueble para nuestro propio uso (num. 2 art 118 (sic) del C. de Co.) y no estar interesados de nuestra parte en renovar el actual contrato de arrendamiento que se cumple el próximo 30 de septiembre de 2018” 28. 27 Pdf 01DemandayAnexos.
Págs.198-202. 28 PDF 043 Reforma Demanda. Págs. 28 y 29. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 15 Para la Sala no admite discusión el respaldo legal que tenía esa determinación por parte de los arrendadores, quienes efectuaron el desahucio con la antelación prevista en el artículo 520 del citado estatuto, pero es innegable que esa voluntad les imponía el deber de dar al bien el uso que anunciaron como justificación para finiquitar el contrato de arrendamiento, so pena de indemnizar a los anteriores arrendatarios en los términos del canon 522 del Código de Comercio.
No debe olvidarse que este último precepto, en lo relevante al caso, expresamente señala: “Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.” (Subrayas y negritas fuera del texto original).
En estas condiciones, son relevantes las manifestaciones de los demandados en su escrito de contestación29, donde admiten que el “17 de mayo de 2019”, con posterioridad a la entrega del inmueble, celebraron un contrato de arrendamiento con “Yolanda Marcela del Pilar Peñalosa Carrillo” y que la “nueva arrendataria puso en funcionamiento el Centro Infantil Espíritu Santo Sede C”, dedicado, según su conocimiento, a “presta[r] servicios educativos para niños de 2 a 5 años”, hechos que, sin duda, se enmarcan dentro de los supuestos del referido artículo 522 del Código de Comercio y, en línea de principio, abrirían paso a la indemnización allí contemplada, pues arrendaron el bien para que allí se desarrollara una actividad similar a la que tenían los anteriores arrendatarios, a sabiendas de la prohibición legal que existía. 29 Cuaderno Principal.
PDF 01DemandayAnexos. Págs. 267-268. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 16 No obstante, la Sala advierte que la terminación del contrato de arrendamiento objeto de este litigio, así como la entrega del predio por parte de Paola Andrea Guzmán Pulido, Luz Amparo Pulido Godoy y Manuel Orlando Hernández Vega, fue, finalmente, producto del acuerdo de conciliación suscrito el 7 de septiembre de 2018 y de la mutua voluntad de culminar ese vínculo a partir del 20 de diciembre del mismo año. Esa circunstancia eximía a los propietarios del aludido deber legal, puesto que la terminación no se derivó propiamente del desahucio, esto es, por decisión unilateral, sino de un consenso entre las partes. 4.3.
Si en gracia de discusión se aceptase que no tiene incidencia la forma en que se terminó el contrato, la omisión probatoria sobre la cuantía de los perjuicios ocasionados por esa conducta de los propietarios, en este caso concreto, impide el reconocimiento de la indemnización en favor de la arrendataria Paola Andrea Guzmán Pulido y los coarrendatarios Luz Amparo Pulido Godoy y Manuel Orlando Hernández, pues como se extracta del contenido del artículo 522 del estatuto comercial, no se trata de una “prima”, sino de “perjuicios” que deben acreditarse debidamente, y que pueden corresponder a gastos de traslado, mejoras al nuevo sitio u otros que deben estar debidamente acreditados.
En este caso, la juez reconoció el valor estimado por el perito; no obstante, al analizar dicho dictamen, se advierte que no da cuenta de cuáles fueron los arreglos realizados y sus costos, ni mucho menos de cuánto valió el traslado del jardín, pues se limitó a referir una serie de recibos y su cuantía, sin determinar qué arreglos se realizaron ni cuál era el beneficio para el funcionamiento del jardín infantil.
Recuérdese que para poderse valorar una experticia se requiere analizar “la solidez, claridad, exhaustividad precisión y calidad de sus fundamentos” (art. 232 CGP). Y aunque debe reconocerse que la objeción del juramento estimatorio que formularon los demandados no cumplía las condiciones señaladas en el Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 17 artículo 206 del Código General del Proceso para demeritar la valoración de los perjuicios allí relacionados, lo cierto es que esta prueba tampoco suple la omisión de los actores, puesto que, respecto de la suma de $67.806.369, sólo indica que era “por concepto de gastos indispensables para la nueva instalación o mejoras utilizadas para desarrollar actividades en el cambio de sede”, pero sin discriminar sus valores, ya que remite al dictamen pericial que incurrió en el mismo defecto. 5.
El otro punto de apelación es el reconocimiento del good will, en el que se planteó que hace parte de los elementos del establecimiento de comercio (artículo 516 del Código de Comercio), y que su afectación no requiere prueba pericial, sino que puede acreditarse mediante juramento estimatorio (artículo 206 del Código General del Proceso).
Argumentó que la empresa operó por más de 10 años en el inmueble arrendado, y que, luego de entregar el local, fue instalado un nuevo negocio con la misma actividad comercial, lo que implicó la desviación de clientela y vulneración de su fama comercial, afectando su good will. Este concepto “alude al buen nombre, al prestigio, que tiene un establecimiento mercantil, o un comerciante, frente a los demás y el público en general”30, y pese a “tratarse de un intangible”, su categoría corresponde a la de un derecho material, pues “el mismo hace parte del patrimonio del comerciante y/o de la empresa, y es susceptible de ser valorado en dinero y de negociarse” 31.
Ahora bien, para su indemnización le corresponde a la parte demandante acreditar su “existencia y extensión” 32. Por consiguiente, debían traerse al expediente experticias, testimonios, documentos, etc., que tasaran dicho perjuicio, acreditando -en especial- “si existían bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, procesos técnicos, etc., que incrementasen las utilidades”, “si era óptima la posición del establecimiento en el mercado”, “la calidad en la prestación del 30 CSJ.
SC. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860. 31 CSJ. SC. Sentencia tutela de 1 de marzo de 2018, expediente 2018-00009-01 32 CSJ. SC. Sentencia SC2500-2021 de 23 de junio de 2021. Rad. No. 08001-31-03-010-2013-00168-01. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 18 servicio, el buen trato dispensado al cliente”, “las excelentes condiciones laborales que la empresa pudiera tener” o la “confianza que, por razón de un loable desempeño gerencial, ella tuviese en el sector financiero” 33.
Igualmente, como lo ha subrayado la jurisprudencia, el tiempo de permanencia -narrado en la demanda y acreditado en el expediente- es insuficiente para establecer la existencia de ese derecho y del perjuicio34. Expresado con otras palabras, era necesario demostrar que dicho valor intangible se había materializado y que tenía reconocimiento económico en el mercado, carga que la demandante no cumplió en este caso, por cuanto no aportó, por ejemplo, estados financieros, pruebas periciales contables, acreditación de clientela consolidada, evidencia de posicionamiento comercial, a lo que se suma la necesidad de evidencias sobre la duración y estabilidad de la actividad, lo cual no se hizo.
En tal sentido, debe tenerse en cuenta que si bien no es un elemento esencial del establecimiento de comercio -como lo ha subrayado la jurisprudencia-, el good will es estimable en dinero y entre “los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe destacar, además de la proyección de los beneficios futuros, la existencia de bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, fórmulas químicas, procesos técnicos; la excelente ubicación en el mercado, la experiencia, la buena localización, la calidad de la mercancía o del servicio, el trato dispensado a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeño gerencial se logre crear en el sector financiero”, todo respaldado por el Decreto 2650 de 1993 que establece algunos de sus elementos como un crédito mercantil, esto es, “el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen nombre, personal idóneo, reputación de crédito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localización favorable” 35. 33 CSJ.
SC. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860. 34 CSJ. SC. Sentencia SC2500-2021 de 23 de junio de 2021. Rad. No. 08001-31-03-010-2013-00168-01. 35 CSJ. SC. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860; reiterada CSJ. SC. Sentencia STC2839-2018 del 1° de marzo de 2018. Rad. n.° 25000-22-13-000-2018-00009-01. Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 19 Por último, el juramento estimatorio de este perjuicio que se presentó en la demanda y su reforma sólo prueba la cuantía del perjuicio, pero no acredita la existencia del Good Will, por lo que en este aspecto debe confirmarse la sentencia censurada. 6.
De acuerdo con lo discurrido se revocará parcialmente la sentencia censurada y se negarán las pretensiones de la demanda. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Primera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Revocar los numerales 1º, 2º, 3º y 5º de la sentencia de 17 de agosto de 2022, proferida por el Juzgado Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá. En su lugar, declarar no probadas las excepciones de mérito, salvo las denominadas “no procedencia de la indemnización” y “falta de legitimación en la causa por activa”, por las razones señaladas en la parte motiva de esta decisión. Segundo: En consecuencia, negar las pretensiones de la demanda.
Tercero: Condenar en costas de las dos instancias a la parte demandada. El juez de primera instancia fijará las de primera, y las de segunda, la magistrada ponente por auto separado. Notifíquese y cúmplase, Firmado Por: Adriana Ayala Pulgarin Expediente n° 11001 31 03 044 2019 00698 01 20 Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 19536e90992eda470ab6b6571e3f5ada1ccc86b4dd47ef846a2d1877774f9bc 1 Documento generado en 04/12/2025 01:58:46 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica