República de Colombia Departamento Norte de Santander Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA - SALA CIVIL FAMILIA Magistrado Ponente: Doctor YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ EXPEDIENTE: 54-001-31-53-003-2022-00355-01 RADICADO INT. 2024-00113-01 DEMANDANTE: MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS DEMANDADO: HEIDY CATHERINE CELIS URIBE, JUAN SEBASTIAN VEGA ORTEGA, LEIDY MARIANA VEGA CASTAÑEDA Y CAMILO ANDRÉS VEGA CELIS en su condición de herederos determinados de MARIO VEGA ARIAS y demás HEREDEROS INDETERMINADOS.
Verbal-Declarativo Cúcuta, treinta (30) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) A S U N T O Siendo este el momento procesal oportuno, esta Sala de Decisión, dando aplicación a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, entra a decidir el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada el 1 de abril de 2024, por el JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD DE CÚCUTA, dentro del proceso verbal declarativo promovido por MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS, en contra de HEIDY CATHERINE CELIS URIBE quien también representa los derechos del menor CAMILO ANDRÉS VEGA CELIS;
JUAN SEBASTIAN VEGA ORTEGA, LEIDY MARIANA VEGA CASTAÑEDA todos en su condición de herederos Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 2 determinados de MARIO VEGA ARIAS y demás herederos indeterminados de éste. A N T E C E D E N T E S El demandante, a través de apoderado judicial, formula la demanda declarativa referenciada en contra de los herederos determinados e indeterminados de MARIO VEGA ARIAS (Q.E.P.D.), pretendiendo que se declare resuelto el contrato de compraventa recogido en la Escritura Pública No. 1617 del 30 de julio de 2018 de la Notaria Quinta de Cúcuta, relacionado con el bien inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria No. 260-206920, siendo partes MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS como vendedor y MARIO VEGA ARIAS (Q.E.P.D.) como comprador, por presentarse incumplimiento por mutuo disenso tácito, en razón a que ninguna de las partes cumplió con su obligación, pues el comprador incumplió con la satisfacción absoluta del precio; y el vendedor tampoco satisfizo su obligación correlativa y simultánea, de hacer la entrega del bien objeto de la venta.
Que, como consecuencia, se ordene a la oficina de registro de instrumentos públicos de Cúcuta, inscribir la sentencia cancelando la anotación 5 del certificado de tradición No. 260-206920, con el fin de que el bien inmueble retorne a la propiedad de MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS, condenándose en costas a la parte demandada.
HECHOS Lo pretendido se edifica en la siguiente fundamentación fáctica: 1. Que el señor MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS y MARIO VEGA ARIAS (Q.E.P.D), el día 30 de julio de 2018, comparecieron a la Notaría Quinta de esta ciudad para efectos de suscribir la Escritura Pública de Compraventa No. 1617 de 2018, respecto al bien inmueble consistente Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 3 en un lote de terreno con extensión superficial de 501.599 M2, ubicado en la calle 3 entre la avenida 6 y 7 de la urbanización La María de esta ciudad, según catastro barrio el Callejón, negocio que se inscribió en la anotación 5 del folio de matrícula No. 260-206920 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad. 2.
Que el precio pactado en la cláusula cuarta de la prenombrada escritura se acordó en la suma de ciento noventa y dos millones de pesos ($192.000.000), los cuales debieron entregarse a satisfacción por el comprador con la firma de la escritura respectiva, y que, en la cláusula quinta se estipuló la obligación del vendedor de hacer la entrega del bien. 3.
Que las obligaciones descritas no se materializaron por ambos contratantes al momento de la suscripción de la escritura No. 1617 de 2018, por cuanto el vendedor, continuó desarrollando el dominio sobre el predio mediante la posesión de forma quieta, material y pacífica, lo que a su juicio daba a entender al comprador que no estaba interesado en la compraventa firmada, sobre todo cuando éste no había pagado el precio. 4.
Que el 22 de junio de 2021, se registró en la anotación 7 del certificado de tradición del inmueble objeto de venta, un embargo por orden del proceso de sucesión identificado con el radicado No. 2021-0127 del conocimiento del Juzgado Cuarto de Familia de Oralidad de esta ciudad, siendo causante el señor MARIO VEGA ARIAS. A C T U A C I Ó N P R O C E S A L Los demandados HEIDY CATHERINE CELIS URIBE y CAMILO ANDRÉS VEGA CELIS, se notificaron personalmente del auto admisorio1, y 1 Archivo 026 del Cuaderno Principal de Primera Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 4 mediante apoderada judicial constituida para el efecto, presentaron contestación de la demanda2, pronunciándose de los hechos, sin oponerse a las pretensiones pues al respecto indicaron “solicito se acceda a cada una de ellas siempre y cuando se demuestre y el Despacho así lo resuelva en vista de las pruebas legalmente aportadas por la parte actora” LEIDY MARIANA VEGA CASTAÑEDA y JUAN SEBASTIAN VEGA ORTEGA también demandados, fueron notificados en forma personal3, quienes constituyeron apoderado judicial, profesional del derecho que además de pronunciarse de los hechos de la demanda, formuló los medios exceptivos que denominó4;
“HABERSE DADO A LA DEMANDA EL TRÁMITE DE UNA PROCESO DIFERENTE AL QUE CORRESPONDE, MALA FE CONTRACTAL, PAGO, COBRO DE LO NO DEBIDO”. El emplazamiento de los herederos indeterminados del señor MARIO VEGA ARIAS (Q.E.P.D), se surtió a cabalidad5, sin que compareciera heredero alguno, lo que ameritó que se designara curador ad litem que ejercitara la representación y defensa de éstos.
Designación anterior, que se concretó con ocasión del auto dictado el 24 de abril de 20236, nombrándose para el efecto al Dr. JOSÉ ORESTES GIRALDO GUTIERREZ, quien aceptó dicha curaduría7 y en oportunidad presentó la contestación de la demanda respectiva8, en la que se pronunció de los hechos de la demanda, no se opuso a las pretensiones en forma directa y tampoco formuló medios exceptivos.
De los únicos medios exceptivos formulados, se corrió el traslado de rigor a la parte demandante, quien ningún pronunciamiento al respecto efectuó9. 2 Archivo 022 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 3 Archivo 026 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 4 Archivo 023 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 5 Archivos 024 al 026 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 6 Archivo 033 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 7 Archivo 035 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 8 Archivo 030 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 9 Archivos 040 y 041 del Cuaderno Principal de Primera Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 5 Por auto adiado 11 de octubre de 202310, se fijó fecha para la evacuación de la audiencia inicial y de instrucción y juzgamiento, proveído en el que además se decretaron las pruebas solicitadas por cada una de las partes. La audiencia comenzó el día 21 de marzo de 2023, y en ella, según acta de la fecha11, se evacuó la etapa de conciliación, aplazándose la misma por las razones allí justificadas, para ser continuada el día 1° de abril de 2024.
En la continuación de la diligencia, se evacuaron las demás etapas de la audiencia inicial y procedió el Despacho con la etapa instructiva, practicando las pruebas que habían sido decretadas, concedió el término para efectos de los alegatos y emitió la sentencia de rigor. L A S E N T E N C I A A P E L A D A En el desarrollo de la audiencia pública celebrada, la Juez de instancia dictó sentencia en la que resolvió: “PRIMERO: NEGAR LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA formulada por el señor MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS en contra de HEIDY CATHERINE CELIS URIBE - JUAN SEBASTIAN VEGA ORTEGA - LEIDY MARINA VEGA CASTAÑEDA y CAMILO ANDRES VEGA CELIS como HEREDEROS DE MARIO VEGA ARIAS (QEPD) y los HEREDEROS INDETERMINADOS., de conformidad con lo dicho en la presente audiencia.
SEGUNDO: LEVANTESE la medida cautelar de inscripción de la demanda ordenada en el auto admisorio.
TERCERO: CONDENESE EN COSTAS a cargo del demandante y a favor del demandado. FIJESE las como agencias en derecho en auto separado. 10 Archivo 046 del Cuaderno Principal de Primera Instancia 11 Archivo 054 del Cuaderno Principal de Primera Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 6 CUARTO: En firme esta sentencia y una vez cumplido lo ordenado en ella, archívese el expediente, dejando las constancias pertinentes en los libros respectivos” La funcionaria arribó a dicha conclusión, luego de memorar lo consagrado en el artículo 1602 de la codificación civil, ello para advertir que el alcance del contrato delimitaba a las partes y que existía en tal virtud prevalencia del principio de autonomía privada.
Enseguida examinó el contrato referido en los hechos y pretensiones de la demanda, para concluir que el mismo cumplía las exigencias enlistadas en el artículo 1502 de la codificación sustancial, derivando de dicho análisis además la existencia de la relación contractual, la formalización de lo allí contenido en la oficina registral y afirmando la existencia de un contrato legal y válido.
A continuación, abordó lo relacionado con el incumplimiento mutuo, trayendo a colación jurisprudencia relacionada con la materia, descendiendo luego en el caso objeto de su estudio, del que precisó que del contrato derivaba las obligaciones acordadas para ser cumplidas en forma simultánea por las partes, como lo era, de un lado pagar el precio y de otro, la entrega de la cosa vendida a la firma del documento que recogería la negociación. Estableció que del contenido de la escritura pública No. 1617 del 30 de julio de 2018, se dejaron constancias en forma expresa, relacionadas con el efectivo cumplimiento de las obligaciones pactadas, pero, además, la no viabilidad de la resolución del contrato al considerarlas cumplidas, lo que concretamente derivó del contenido de las cláusulas cuarta y quinta del aludido instrumento, resaltando además de la materialización de la tradición cuando la misma se registró en el certificado registral, concretamente en la anotación No. 5 del folio No. 260-206920, siendo de Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 7 todo ello que derivó que no coincidían con actos concluyentes de la configuración del mutuo disenso invocado. Frente a la prueba testimonial, aseguró la a quo, que si bien se pretendía con ella acreditar el incumplimiento mutuo de las partes contractuales, de las declaraciones recaudadas no encontró contundencia al respecto, aduciendo que de lo único que versaron, no fue de cosa distinta a la posesión en cabeza del demandante, al tiempo que refirió que ninguno de los declarantes fue testigo de la negociación como tal, a lo que agregó que se trató de testigos de oídas, en tanto que solo supieron lo que el demandante se encargó de indicarles.
La operadora de instancia, frente a la declaración rendida por HEIDY CATHERINE CELIS URIBE, refirió que, aunque en su versión fue enfática en indicar que acudió a la notaría el día de la suscripción del contrato de compraventa sin que se hubiera perfeccionado el pago, tal señalamiento no aniquilaba lo que las parte determinaron en el instrumento escritural sobre la no resolución del contrato que celebraban, fijada a su juicio en virtud de la autonomía contractual que solo de los contratantes devenía, lo que además justificó en la Jurisprudencia que en la sentencia oral expuso.
Continuó la juzgadora explicando que, no se estaba en presencia de cláusulas abusivas, por cuanto fueron así fijadas por las partes y que de su contenido no encontró que una parte fuera dominante frente a la otra, determinando en cambio igualdad entre ellas. Así, concluyó de imprósperas las pretensiones invocadas y condenó en costas a la parte demandante.
L O S R E P A R O S C O N C R E T O S Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 8 Una vez pronunciada la sentencia, el apoderado judicial de la parte demandante presentó los reparos respectivos, perfilando su embate en la indebida valoración probatoria y el principio de prevalencia de lo sustancial sobre lo formal.
En la explicación de ello, indicó que no se interpretaron los hechos de la demanda para derivar la aplicación de la Jurisprudencia citada en la sentencia, apartándose a su juicio la juzgadora de lo que prevé el artículo 1618 del Código Civil. Que debió darse prevalencia a la intención de los contratantes más que a lo literal de la escritura.
Así mismo, que el despacho se apartó de la declaración de la señora HEIDY CATHERINE CELIS URIBE, quien manifestó que no era cierto lo consignado en la escritura respecto al pago y la entrega del bien inmueble, por cuanto ningún pago se produjo y menos se ha reclamado el bien inmueble objeto de la negociación por los compradores. Que demostrado quedó, que el demandante nunca ha entregado el bien inmueble y que los herederos demandados, desde el fallecimiento de su señor padre, aun cuando les nació el derecho, nunca reclamaron el mismo, de quienes refiere no fueron testigos directos del negocio y que por ello nada podían advertir del pago y la entrega del bien.
Indicó, que fue desacertado el estudio de la cláusula cuarta, por cuanto de la misma se advertía con claridad que el precio no había sido cancelado, lo que sostiene se corroboraba con la versión rendida por la señora HEIDY CATHERINE CELIS URIBE. Adujo, que en su momento el señor MARIO VEGA nunca inició acciones para reclamar el predio adquirido y que su compañera en su momento indicó que éste nunca pagó el precio, insistiendo en que luego de tres Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 9 años, los herederos ninguna acción enfilaron para pagar y reclamar la entrega del bien de este asunto. Que el Despacho no realizó un adecuado estudio de la escritura de compraventa, puntualmente de la cláusula quinta y del parágrafo de ésta, indicando que se perfeccionó la entrega real y material del inmueble, así como que el vendedor cumplió con su obligación y que por ello se renunció a la acción resolutoria.
Mencionó que el parágrafo de la cláusula quinta es confuso, oscuro incoherente y contradictorio con los hechos ocurridos en la realidad, lo que a su juicio se demostró con los testimonios y el interrogatorio de parte rendido por la señora HEIDY CATHERINE CELIS URIBE. Señaló, que la aplicabilidad del parágrafo de la cláusula cuarta solo tendría lugar en caso de que se hubiera cumplido con la estipulación “como consecuencia de haberse pagado la totalidad del precio el VENDEDOR renuncia a la acción consagrada en el artículo 1930 de código civil”, por lo que a su juicio si dicho pago no se perfeccionó no podía surgir la renuncia a la resolución contractual que derivó el despacho.
Precisó, que el parágrafo de la cláusula quinta se encontraba condicionado a que “como consecuencia de haberse efectuado la entrega del bien inmueble vendido EL COMPRADOR renuncia en forma expresa al ejercicio de la acción resolutoria”, reiterando que solo se restringía tal posibilidad cuando se hubiere efectuado la entrega del bien objeto de la venta.
Arguyó, que la interpretación de la juzgadora de instancia respecto a los mencionados parágrafos no tiene base jurídica alguna y que lo que se contempló en dichos apartes, ostenta un contenido confuso, contradictorio en sí mismo y por tanto improbable de cumplir, mismos argumentos que emplea para señalar que la cláusula cuarta se convierte Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 10 en una cláusula abusiva, exaltando que en este asunto debe primar la intención de los contratantes más no lo escrito en el contrato. Mencionó, que la sentencia adoptada en la primera instancia es una sentencia inhibitoria, por cuanto no resolvió de fondo el problema jurídico por el cual optó en acudir a la administración de justicia. Por lo anterior, peticiona que se revoque la sentencia de primera instancia y que en su lugar se estudie la prevalencia de la intención de los contratantes sobre lo literal expuesto en el contrato objeto de este proceso, que se estudie la omisión y/o deber legal que al juez de primer nivel le correspondía de adecuar la acción y resolver el problema jurídico, todo ello en consonancia con todas las pruebas recaudadas.
S U S T E N T A C I Ó N D E L O S R E P A R O S Mediante providencia del 3 de mayo de 202412, de conformidad con lo estatuido en el artículo 12 del Ley 2213 de 2022, se admitió el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, procediendo en oportunidad legal, con la presentación de su escrito tendiente a sustentar el recurso de alzada, a lo que procedió en consonancia con los reparos en su momento formulados13, sin que hubiere existido pronunciamiento de la parte no apelante en dicho sentido14.
Materializado el trámite de la apelación en debida forma, y no observándose en el proceso vicio de nulidad que pueda invalidar lo actuado, se procede a resolver de fondo el debate planteado, previas las siguientes, C O N S I D E R A C I O N E S 12 Archivo 05 del cuaderno de Segunda Instancia 13 Archivo 07 del Cuaderno de Segunda Instancia 14 Archivo 08 del Cuaderno de Segunda Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 11 Al margen de lo dispuesto en el artículo 328 del Código General del Proceso, “el juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante”, siendo por ello que esta Sala se ceñirá estrictamente al estudio de los reparos hechos a la sentencia de primera instancia, puntos sobre los cuales versó la sustentación que se realizara en esta alzada, destacándose que nos encontramos en presencia de apelante único.
Siendo ello así, corresponde a esta Sala de decisión, establecer el alcance de la pretensión invocada por la parte demandante, que no dista de la terminación del contrato de compraventa recogido en la escritura pública No. 1617 de 30 de julio de 2018 por mutuo disenso tácito y con ello, si en el asunto era pertinente, como se interpretó en la primera instancia, de acudir a la restricción de la acción resolutoria de conformidad con lo establecido por las partes en los parágrafos de las cláusulas cuarta y quinta del aludido instrumento.
Entrando en materia, conviene aclarar que el artículo 1546 del Código Civil consagra de manera general para todos los contratos bilaterales, la condición resolutoria contractual expresando que “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.
De ahí, que la norma en comento determina la posibilidad de dos acciones: la de resolución del contrato, que no es otra cosa que la destrucción del mismo, en otros términos, dejarlo sin efectos para volver las cosas al estado en que se encontraban al momento de su celebración; o el cumplimiento forzado del contrato, que en cualquiera de los casos, para su buen suceso es indispensable, la existencia del contrato bilateral válido; el incumplimiento de las obligaciones de manera total o parcial por parte del demandado e igualmente, el cumplimiento del demandante de Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 12 lo convenido, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debido. De manera especial en lo que atañe a los contratos de compraventa, el código civil consagra en el artículo 1930 la opción del vendedor para exigir el pago del precio o ejercer la acción resolutoria del contrato por el incumplimiento de esta obligación, que es la principal del comprador, como reza textualmente el artículo 1928 de la misma codificación, previendo que “Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, resarcimiento de perjuicios”.
Igualmente, el artículo 1495 de la misma codificación civil, regenta los contratos como fuente de obligaciones, así como el artículo 1602 ibidem, enseña "Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser inválido sino por su consentimiento mutuo o por causas legales". El contrato de compraventa de bienes raíces, es un contrato solemne, porque como lo consagra el artículo 1857 del estatuto sustancial, su perfeccionamiento exige que el negocio jurídico conste mediante escritura pública.
De manera que, al perfeccionarse la venta surge para el vendedor la obligación de tradición o entrega de la cosa, y su saneamiento (artículo 1880) y para el comprador la del pago de precio (artículo 1928). Descendiendo en el asunto, se observa que entre los señores MARTÍN LEONEL PABÓN CONTRERAS y MARIO VARGAS ARIAS (Q.E.P.D.), se celebró contrato de compraventa, el primero como vendedor y el segundo como comprador del bien inmueble ubicado en la calle 3 entre avenidas 6 y 7 de la Urbanización La María de esta ciudad y según catastro en la calle 3, 6-57 del Barrio el Callejón. Inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 260-206920 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, como deviene de la escritura pública No. 1617 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 13 del 30 de julio de 201815. Negocio que además se registró en el certificado de tradición respectivo16. Ahora, no cabe duda de que los demandados LEIDY MARIANA VEGA CASTAÑEDA y JUAN SEBASTIAN VEGA ORTEGA, invocaron como argumento central de su defensa que los contratantes renunciaron a la condición resolutoria, lo que fundamentaron en las cláusulas CUARTA y QUINTA del instrumento escriturario descrito, las que consistieron en lo siguiente: “CUARTA: DEL PRECIO Y SU FORMA DE PAGO. - Los contratantes han determinado el precio de esta compraventa, es la suma de CIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($192.000.000), los cuales, EL COMPRADOR ha pagado o cancelado en su totalidad y EL VENDEDORE declara haber recibido de contado y a su entera satisfacción, a la firma de esta escritura.
PARAGRAFO: Como consecuencia de haberse pagado la totalidad del precio EL VENDEDOR renuncia a la acción consagrada en el artículo 1930 del código civil, de tal forma que la presente venta es irresoluble y si adeudare algún saldo se deberá acudir a la acción ejecutiva o de cumplimiento del contrato. QUINTA: DE LA OBLIGACIÓN DE EL VENDEDOR DE HACER LA ENTREGA.
EL VENDEDOR hace(n) la entrega real y material del inmueble junto con todos sus usos, mejoras, costumbres, servicios públicos y anexidades que legal y naturalmente le correspondan sin reserva ni limitación alguna en la misma fecha de la firma de la presente escritura pública. Así mismo se entrega estando a Paz y Salvo por concepto de impuesto predial, tasas, y demás contribuciones y servicios públicos causados hasta la fecha de entrega de dicho inmueble.
De esta forma EL VENDEDOR da(n) cumplimiento a su obligación de entregar la cosa vendida establecida en el artículo 1880 y siguientes del Código Civil.
PARAGRAFO: Como consecuencia de haberse efectuado la entrega del bien vendido EL COMPRADOR renuncia en forma expresa al ejercicio de la acción resolutoria originada en la falta de ENTREGA de tal manera que la presente venta es firme e irresoluble” 15 Folios digitales 3 al 11 del Archivo 005 del Cuaderno principal de Primera Instancia. 16 Folio 16 digital del Archivo 005 del Cuaderno principal de Primera Instancia. Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 14 Se trató pues, de obligaciones reciprocas fijadas por las partes, entorno a lo que ese tipo de negociación comprende, como es el pago del precio y la entrega del inmueble. En ellas también se estableció esa manifestación libre de voluntad, en la que los contratantes renunciaron a los efectos de la acción resolutoria, confiriendo por su propia convicción firmeza al acto celebrado (compraventa), proceder que en efecto restringía cualquier posibilidad de reclamo ante los jueces tendiente a la resolución del contrato tomando como fundamento el incumplimiento de las obligaciones allí envueltas.
Pero, es en este punto, en el que viene a cobrar relevancia la argumentación que expone la parte apelante, pues el sendero de la resolución del contrato quedó bloqueado por la voluntad de las partes, sin embargo, el análisis del asunto debió ceñirse a la verdadera pretensión del extremo demandante que no fue precisamente esa, la resolución, sino que lo es la resciliación del contrato por mutuo disenso tácito, es decir, por haberse predicado un mutuo incumplimiento entre los contratantes, frente a lo cual ninguna relevancia revestían las mencionadas cláusulas.
Se hace énfasis en que es la verdadera pretensión, por cuanto la demanda debe ser entendida como un todo, involucrando la interpretación de la pretensión y fundamentación fáctica que la integra, lo que por demás se acompasa a un deber de los operadores judiciales. En este caso se solicitó: “Que se declare resuelto la escritura de COMPRAVENTA de fecha 30 de julio del 2018, con numero 1617 -2018 de la Notaria Quinta de Cúcuta, con respecto del inmueble distinguido con matrícula inmobiliaria número 260- 206920 y cedula catastral número 010302270035000 celebrado el día cinco (5) de julio de 2019, entre MARTÍN LEONEL PABON CONTRERAS identificado con la C.C. 13.495.653 como vendedor y el sr. MARIO VEGA ARIAS HEREDEROS MARIO VEGA ARIAS (QEPD) quien se identificaba con la C.C. 79560748 como comprador, por presentarse incumplimiento POR MUTUO DISENSO TÁCITO en la prenombrada escritura de compraventa, en razón a ninguna de las partes cumplió con su obligación, ya que Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 15 ciertamente el comprador no cumplió su obligación de pagar el precio, con la firma de la escritura pública de compraventa; y el vendedor tampoco satisfizo su obligación correlativa y simultánea, de hacer la entrega del bien objeto del presente” (Subraya intencional de la Sala) De ello emerge que, la intención del demandante si bien enmarca desde el prólogo de su demanda, y de manera ciertamente antitécnica una “resolución” por cuanto en algunos de sus apartes así lo denominó, y también hizo énfasis en ello con los fundamentos de derecho expuestos, lo que podría ser eventualmente confuso, lo cierto es que, seguidamente recalca que la causa de ello es el mutuo disenso.
Entonces, basta con adentrase a la fundamentación fáctica que arropa expresiones edificadas en que ni el demandante, ni el demandado cumplieron con sus cargas derivadas del contrato de compraventa que celebraron, en lo que en esta instancia sigue insistiendo, lo que es indicativo de que lo invocado no podía ser definido a través de la resolución contractual, sino la terminación del contrato por mutuo disenso.
Análisis al que debió subsumirse la funcionaria de primer grado, en virtud de la congruencia que deben forjar las decisiones judiciales, acopladas armónicamente a los hechos y pretensiones, desde la óptica interpretativa del Juez de la demanda como un todo. Es que, son las enunciadas figuras jurídicas de alcance y origen diferentes. Punto abordado por la Honorable Corte Suprema de Justicia, así: “No se debe confundir la disolución del contrato por resolución, con la disolución del contrato por mutuo disenso.
Se reitera que la primera se produce por el cumplimiento de una condición resolutoria, o sea, por una causa legal (C.C. art. 1546) y la segunda, por el mutuo consenso de las partes (C.C. art. 1602). De suerte que siendo diferentes la resolución del contrato y la resciliación o mutuo disenso, es impropio hablar de la resolución del negocio jurídico por mutuo disenso, pues en el primer evento el aniquilamiento de la convención se produce como efecto del cumplimiento de la condición resolutoria por la inejecución por parte de uno de los contratantes de las obligaciones de su cargo y, en el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 16 segundo, se produce por el acuerdo mutuo para dejarlo sin efecto. Por demás, la resolución originada en la condición resolutoria tácita la regula el artículo 1546 del Código Civil y el mutuo disenso el artículo 1602 ibídem” (CSJ SC de 5 nov. de 1979)…” En líneas posteriores esa misma Corporación expuso: “A través del primero [incumplimiento resolutorio] se pide de manera unilateral por el contratante libre de culpa que el negocio se resuelva con restituciones e indemnización por daños a su favor, mientras que en el segundo lo solicitado ha de ser que, sobre la base insustituible de rendir prueba de aquella convención extintiva en cualquiera de las dos modalidades en que pueda ofrecer [mutuo disenso expreso y tácito], el acto jurídico primigenio se tenga por desistido sin que haya lugar, desde luego, a resarcimiento de ninguna clase…” (CSJ SC de 1° de diciembre de 1993, Rad. 4022, reiterada CSJ SC de 12 de febrero de 2007, Rad. 2000-00492- 01)17.
Es por lo anterior que la única deducción que jurídicamente resultaba aplicable al asunto, era enfilarlo en forma exclusiva al escenario del mutuo disenso tácito, pues actuar diferente como bien lo afirma el promotor de la alzada, se traduciría en un estancamiento indefinido del conflicto que se ha ventilado en verdad en la vía judicial.
Esta figura, aunque no se halla recogida por el legislador en la codificación sustancial, sí lo está por vía jurisprudencial, véase al efecto: “Ha venido aplicando la jurisprudencia colombiana la institución del mutuo disenso tácito como un remedio, por demás justo, a la situación de hecho que se presentaba cuando un contrato bilateral era incumplido simultáneamente por ambos contratantes, para evitar el estancamiento del contrato a que daba lugar la aplicación del artículo 1609 del Código Civil con la interpretación que desde el siglo pasado vino dando la Corte a esa norma, según la cual, el contratante que ha incumplido no tiene derecho para deprecar la resolución ni la ejecución. Sea lo primero advertir cómo tal interpretación conduce necesariamente a un estancamiento en las relaciones contractuales, pues si ambos contratantes incumplieron, ninguno puede incoar la resolución ni el cumplimiento, es decir el contrato 17 SC15762-2014, 14 de noviembre de 2014;
M.P. Fernando Giraldo Gutiérrez Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 17 queda estancado, pese a su recíproco incumplimiento. En la medida en que se mantenía la aludida interpretación del artículo 1609, la tesis del mutuo disenso tácito como modo de disolver el contrato fue indudablemente una forma justiciera de evitar el estancamiento de los contratos, evento que daba lugar a serias injusticias.
Empero, la aplicación de esa doctrina pugna generalmente con la realidad. Si ambas partes estuvieran ciertamente de acuerdo en deshacer el contrato, lo resuelven de mutuo acuerdo, con fundamento en el inciso primero del ya citado artículo 1625 del Código Civil, y obviamente sobra la intervención de la rama jurisdiccional del poder público.
Es posible, nadie podrá negarlo, que las partes hubieran llegado a un acuerdo en tal sentido pero luego una de ellas quisiera desconocerlo. En tal evento sí habría que deprecar del juzgador que de por probada esa circunstancia fáctica y como consecuencia la disolución del contrato. Pero como en todo proceso, la prosperidad de la pretensión recabada depende de la prueba.
Lo que no es aceptable es que al simple incumplimiento, sin ningún acuerdo expreso o tácito, el juzgador le dé connotación de negocio jurídico específicamente encaminado a disolver el contrato incumplido. Una cosa es el incumplimiento y otra muy distinta el acuerdo de los contratantes para disolver un contrato. El incumplimiento, aisladamente considerado, no tiene connotación en relación con la posible voluntad de resolver el contrato.
Para que tal connotación surja, es menester que junto con el incumplimiento hayan hechos que inequívocamente demuestren que además de la voluntad de incumplir hubo la de resolver. (CSJ SC de 7 dic. 1982). En tal sentido, el mutuo disenso, inspirado en el artículo 1602 del Código Civil, dispone que todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
Esta figura puede ocurrir en un contrato, en términos generales, cuando las partes, en un contexto de incumplimiento recíproco de las obligaciones, manifiestan una conducta en orden a desistir del negocio jurídico que puede ser expresa o tácita. En el sub lite, como se anotó, la escritura pública revela en principio que la intención de los intervinientes de conformidad con lo plasmado en ella se concretó porque habían estipulado de un lado, la firme convicción del demandante (vendedor) de haber efectuado la entrega real del inmueble a manos del comprador quien así lo asintió, este último quien también aceptó haber sufragado el precio del inmueble y además el vendedor Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 18 declaró haber recibido el mismo. Pero, el demandante pese a lo que allí se consignó expone que, en realidad, ni sus propias obligaciones ni las del comprador se ejecutaron. Precísese, que la escritura pública es un instrumento que tiene el carácter de requisito ad substantiam actus y ad probationem, con una fuerza suficiente para imponerse a las partes mientras no obre pronunciamiento judicial que declare su falsedad, la expresa constancia dejada en el clausulado de la misma, sobre la satisfacción del valor pactado, tiene el alcance probatorio previsto en el artículo 257 del Código General del Proceso norma conforme la cual “Los documentos públicos hacen fe de su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos haga el funcionario que los autoriza.
Las declaraciones que hagan los interesados en escritura pública tendrán entre estos y sus causahabientes el alcance probatorio señalado en el artículo 250”. Canon último que prevé que “la prueba que resulte de los documentos públicos y privados es indivisible y comprende aun lo meramente enunciativo, siempre que tenga relación directa con lo dispositivo del acto o contrato” De ahí, tiene dicho la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia “las declaraciones que hacen las partes en una escritura pública tienen plena fuerza obligatoria entre ellas y sus causahabientes desde el punto de vista probatorio, asimilándose su contenido a una confesión, siendo su poder de convicción pleno mientras no sea impugnado en forma legal y desvirtuado con otras pruebas que produzcan certeza en el juez”18 Del contenido del artículo 1934 del Código Civil se establece sin ambages que “si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores” lo que constituye una presunción legal cuyo alcance ha sido definido por la jurisprudencia y que opera es en favor de los terceros 18 Sentencia SC- 11294-2016 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 19 adquirentes de buena fe, que puedan resultar afectados por reclamaciones posteriores al inicio de su posesión, pero que no resulta aplicable si el conflicto se da entre los contratantes que dejaron expresa constancia de la satisfacción del valor pactado, puesto que en tal evento, como ocurre en el sub lite, puede acreditarse la “falta de pago”, acudiendo a todos los medios probatorios autorizados en el ordenamiento adjetivo.
Sobre ese punto la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia refiriéndose a la interpretación del citado precepto, en sentencia de 21 de octubre de 2010, rad. 2003-00527-01, se pronunció en estos términos: “ha dicho la jurisprudencia de esta Corporación, en la sentencia n° 64 de 25 de abril de 2005, exp. 0989, que el “valor real del precio es aspecto que no tiene cortapisa probatoria y puede por tanto establecerse con cualquiera de los medios legalmente admisibles, aún contra lo consignado en el instrumento público, por tratarse de un debate entre las mismas partes contratantes, ya que " el artículo 187 ib., establece el principio de la “persuasión racional de la prueba”, sin otras restricciones que las provenientes de 'las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos'.
Por manera que al juez le es permisible ( ) dejar de lado lo que en el instrumento público han consignado las partes para otorgarle el mérito a medios diferentes, cualquiera sea su naturaleza, si es que estos racionalmente lo persuaden por su mayor fuerza de convicción" (CLXXXIV, pág. 46)” (…) Es claro que la limitación probatoria se presenta cuando el debate enfrenta a terceros que de buena fe adquirieron los derechos relacionados con los bienes disputados.
Así lo tiene definido esta Corporación, en sentencia de casación n° 036 de 15 de marzo de 2001, expediente 6142, al establecer que “es de anotar, ante todo, que convocando el presente litigio a las partes contratantes, no existe restricción probatoria alguna para ellas frente al texto del artículo 1934 del código civil y la circunstancia de que en la respectiva escritura pública de compraventa conste haberse pagado el precio, comoquiera que la limitación contenida en dicha norma, cual lo tiene definido de antaño la jurisprudencia, está referida al accionar frente a terceros”.
Entonces, lo consignado en los instrumentos escriturarios no es perpetuo o absoluto, por lo que acorde con lo anterior, es clara la posibilidad de que los contratantes, con posterioridad a la celebración del negocio jurídico contenido en una escritura pública, en la que conste haberse pagado el precio, aún contra lo consignado en el instrumento, aduzcan el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 20 incumplimiento por el no pago del precio, acudiendo para tal efecto a cualquiera de los medios de prueba que la ley prevé. En este caso, correspondía a la parte demandante demostrar que no cumplió con la entrega del inmueble y que el demandado tampoco sufragó el precio de la cosa que fue objeto de venta, pero no basta para el propósito de esta pretensión el mero incumplimiento contractual de las partes, sino que exista prueba contundente e inequívoca de que la voluntad de ellos, los interesados, es la de extinguir implícitamente el nexo negocial que los unía. Descendiendo al aspecto probatorio, además de la documental que se allegó con la demanda, que fue la escritura pública No. 1617 del 30 de julio de 2018 y el certificado de tradición No. 260-206920, ambos extremos acudieron a la prueba testimonial.
El señor MARTÍN LEONEL PABÓN asomó la declaración de los señores CRISTIAN PRADA LEAL, JULIO CESAR VERA SERRANO, PABLO ANTONIO PABÓN CONTRERAS. La demandada HEIDY CATHERINE CELIS presentó a EYELITZA URIBE ANTOLINEZ y los demandados LEIDY MARIANA VEGA CASTAÑEDA y JUAN SEBASTIAN VEGA ORTEGA ninguna probanza allegaron. La prueba testimonial de la parte demandante, en efecto deriva en el incumplimiento de éste en lo que a su obligación de entrega le correspondía, pues estos fueron contestes en indicar de los actos de posesión que ha ejercido en el inmueble el señor MARTÍN LEONEL PABÓN con posterioridad a la suscripción de la escritura, lo que es determinante de que el mismo, pese a haber celebrado el negocio jurídico de compraventa, no efectuó la entrega a quien fungía como comprador.
Véase como el señor CRISTIAN PRADA19, adujo que siempre ha trabajado en la calle tercera entre avenidas sexta y séptima de esta ciudad. Este testigo refiere conocer a MARTÍN LEONEL desde hace como 18 años, 19 Archivo 061 del Cuaderno Principal de Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 21 porque él también ha tenido negocios sobre la calle tercera y sobre la avenida sexta. Indicó que cuando empezó en la mecánica lo hizo en el local de un señor llamado Alirio quien falleció y que desde ahí se pasó al local del señor LEONEL donde está en la actualidad, inmueble que ubicó en la calle 3 No. 6-45 barrio el callejón, donde lleva 12 años aproximadamente como arrendado en el mismo.
Continuó explicando que se trató de un arrendamiento verbal, que siempre ha estado ahí, que no conoció al señor MARIO VEGA ARIAS, que el arriendo se lo paga incluso en la actualidad al señor LEONEL por la suma de ($3.000.000). Negó igualmente conocer a HEIDY CATHERINE CELIS URIBE, así como LEIDY MARIANA VEGA y JUAN SEBASTIAN VEGA. En cuanto al negocio desconoció cualquier circunstancia de tiempo modo y lugar, pero insiste en que solo conoce como propietario del inmueble a MARTÍN LEONEL PABÓN no solo por ser a quien le paga el arriendo, sino porque es a la persona que le solicita cualquier autorización frente al local.
Por su parte, JULIO CESAR VERA SERRANO20 indicó que conoce a MARTÍN desde hace 28 años, que distinguió a MARIO VEGA ARIAS porque era muy amigo de LEONEL y llegaba a donde él estaba trabajando, en la sexta con tercera. Que había una chatarrería pero que LEONEL arrendó el local, que por autorización del señor MARTÍN LEONEL cobraba el arriendo a “pocho” refiriéndose a CRISTIAN PRADA y que le recibía la suma de ($3.000.000).
Del negocio y concretamente de la escritura pública tampoco refirió nada, que solo vio a MARIO en ese local porque iba como amigo y que los pagos del arriendo solo se hacen a LEONEL PABLO ANTONIO PABÓN21 hermano del demandante, indicó que conoció a MARIO VEGA ARIAS, quien también fue su gran amigo hasta el fallecimiento, al tiempo refirió que sabe que su hermano en el 2018 hizo 20 Archivo 062 del Cuaderno Principal de Instancia 21 Archivo 063 del Cuaderno Principal de Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 22 un negocio con MARIO pero que este nunca le pagó, que fue ese el motivo por el que LEONEL nunca le entregó la posesión de ese local. Como antecedentes de la negociación supo que su hermano le comentó que le iba a vender el local a MARIO, pero que como MARIO nunca le pagó, al fallecer debió su hermano iniciar una demanda para sustraer el inmueble de la sucesión. Asimismo, refirió que el inmueble durante más de 15 años ha estado arrendado y que primero funcionó una chatarrería de su hermano, pero que cuando declinó el negoció decidió arrendarlo a un señor de apellido Prada y a su hijo “pocho”.
Igualmente, que el reclamo de los arriendos los hace su hermano o Julio por encomienda de éste, porque siempre ha sido el mensajero de confianza de su hermano, quien lleva más de 28 años trabajando con ellos y que es como de la familia. Siguió explicando que los herederos de MARIO VEGA ARIAS nunca reclamaron el inmueble por razón de que nunca pagaron el precio del negocio, que MARIO y LEONEL siempre estuvieron juntos, que el grado de amistad era inmenso, que era como un hermano incluso para él de “muchísima confianza”, pero que MARIO nunca le pagó ese inmueble y que el compromiso era que MARIO iba a vender un lote en San Pedro y unos locales, desconociendo el plazo para que ello ocurriera pero que la garantía era que su hermano solo entregaría el inmueble cuando se le efectuara el pago y que esa fue la razón por la que no entregó. Partiendo de estas declaraciones, determinantes por demás del incumplimiento de la obligación principal del vendedor, queda por establecer si de manos del demandado se incumplió con el pago del precio, por lo que, recabando en las pruebas asomadas, se diría en principio que ninguno de los medios de prueba que trajo el demandante se torna contundente para ese fin.
Sin embargo, es de relevancia para esta Sala la declaración que rindiera la señora HEYDY CATHERINE CELIS URIBE, demandada en este proceso en su condición de heredera del contratante MARIO VEGA ARIAS, pues supo de los pormenores de la Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 23 negociación y fue testigo presencial de la suscripción del instrumento escriturario, lo que ella misma revela, pero además por la cercanía con el comprador dada la relación que sostenía como su compañera permanente, calidad debidamente soportada con el acta de audiencia de fecha 11 de octubre de 2022, en la que el Juzgado Primero de Familia de Oralidad de Cúcuta declaró la existencia de unión marital de hecho con el señor MARIO VEGA ARIAS desde el 1 de julio de 2011 hasta el 18 de enero de 2021, robustece su versión si advertido quedó que el negocio debatido data del año 2018.
Esta declarante con contundencia indicó que su compañero no pudo hacer el pago del precio al que se había comprometido, exponiendo las razones de ello, así: “Se prestaban dinero, por lo menos también favores de amigos, o sea, por lo menos que le digo yo, necesitábamos que algún favor de Martín él nos lo hacía, o sea, no es que eran demasiados favores, o sea, era algo lo que vuelvo y le digo, más que amigos ellos eran como hermanos, yo pues el tiempo que llevé con Mario mi esposo, siempre pude ver esas cosas y percibir eso, de que nunca se decían que no para un favor…”22 Frente a la suscripción de la escritura, refirió que: “pues esto, el señor Martín nos demanda a los herederos de Mario Vega Arias por el lote que está a nombre de mi esposo, pero pues en realidad nunca se hizo la entrega de ningún dinero…si entonces pues la verdad, ellos si fueron una vez, porque yo los acompañé, a la notaría quinta a firmar escrituras, pues como se tenían tanta confianza lo hicieron sin ningún problema, pero ese día nunca hubo entrega de dinero nunca nada.
La verdad mi esposo nunca tuvo acceso a ese inmueble, a ese lote, porque pues en realidad nunca le dio dinero a Martín…”23 22 Minuto 6:37 hasta el minuto 7:22 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia 23 Minuto 8:54 hasta el minuto 10:10 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 24 Cuando se le indagó de las circunstancias en que se llevó a cabo la negociación refirió: “fue en el año 2018 que recuerdo yo más o menos, no recuerdo bien si fue en las horas de la mañana o en las horas de la tarde…”24. Luego refirió que “No pues ese día se acordó porque mi esposo había quedado, estábamos esperando un dinero que le iba a dar a Martín, pero en realidad pues no pudimos contar con ese dinero, pero como ellos eran muy amigos MARTÍN no le vio ningún problema en hacer escrituras con él, porque se había quedado que más o menos por ahí en un mes o dos meses le daba el dinero.
Pero pues la verdad le soy sincera, mi esposo no le pudo dar el dinero a MARTÍN, no se lo pudo dar”25 Aunque dijo no conocer el contenido de la escritura, si fue enfática en indicar que “se celebró el negocio y eso porque mi esposo le había dicho a él mire hagámonos escrituras, pues Martín no le vio por qué no, porque vuelvo y le digo ellos eran muy amigos, entonces no, ese día fuimos hicimos escrituras y eso, pero pues la verdad a nosotros se nos presentó otras circunstancias y no pudimos darle el dinero a él”26 y refiriéndose a la circunstancias por la que no ocurrió el pago sostuvo “tuvimos unos gastos que no esperábamos, unos gastos y entonces la verdad pues no…decidimos, pues se quedó así en que le iba a dar el dinero y pues la verdad no se lo dimos, la verdad nunca tuvimos acceso tampoco al inmueble, porque la verdad no, se quedó en escrituras y ya”27.
Pero además corrobora frente al incumplimiento del demandante (vendedor) que “la posesión siempre la ha ejercido MARTÍN”28, luego refirió que “él siempre ha tenido arrendado eso ahí, siempre, o sea, siempre ha tenido la posesión él porque en realidad Mario nunca la tuvo, entonces por eso me imagino yo y pienso yo que él siempre ha tenido la posesión del 24 Minuto 14:35 hasta el minuto 14:47 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia 25 Minuto 15:17 hasta el minuto 15:51 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia 26 Minuto 17:34 hasta el minuto 18:11 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia 27 Minuto 18:18 hasta el minuto 18:45 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia 28 Minuto 24:19 hasta el minuto 24:21 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 25 inmueble…”29 y precisó que el producto de la explotación del inmueble por arrendamiento lo era en forma exclusiva para Martín. Entonces, los dichos de HEIDY CATHERINE, sí eran contundentes, pues siendo heredera del comprador, quien incluso tendría derecho sobre el inmueble objeto del contrato, afirmó de la ausencia absoluta del pago, lo que torna su manifestación en un acto totalmente despojado de mala fe, que en cambio, por esa cercanía de compañera permanente, se torna veraz, fehaciente, explícito y que persuade a esta Sala de decisión para derruir lo en su momento recogió en términos de literalidad el contrato de compraventa sobre este aspecto.
Esta demandada además solicitó el testimonio de EYELITZA URIBE ANTOLÍNEZ30 quien ratificó en varios apartes importantes su dicho, quien dijo conocer a MARTÍN LEONEL por ser amigo de su yerno MARIO VEGA ARIAS, que del negocio sabe que no se concretó el precio de la negociación que hizo de un lote que refirió queda “en la sexta”, que el lote lo pusieron a nombre de MARIO, pero que no se le habían dado las cosas para pagarlo, que sabe que fue así porque MARIO le comentaba y que de ello también le informó su hija.
Ahora, es cierto y así refulge del expediente que en ello no coincidieron los herederos JUAN SEBASTIAN VEGA y LEIDY MARIANA VEGA, quienes desde la contestación de la demanda se resistieron a las pretensiones aduciendo que su padre sí satisfizo el pago, al punto que invocaron las excepciones de “MALA FE CONTRACTUAL”, “PAGO” y “COBRO DE LO NO DEBIDO”, todo direccionado a invocar que sí se había efectuado el pago del precio del bien inmueble objeto de la venta, pero tales señalamientos, sólo se acompasaron con la declaración que ellos mismos rindieron y no con otro medio probatorio que diera cuenta de ello. 29 Minuto 25:02 hasta el minuto 25:24 del archivo 058 del Cuaderno Principal de Instancia 30 Archivo 064 del Cuaderno Principal de Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 26 En sus versiones, en común estos demandados refirieron que desde pequeños conocieron a MARTÍN LEONEL, que tenía negocios y relación de amistad muy cercana con su padre, que su papá no comentaba mucho de los negocios que hacía, y que ninguno de ellos para el tiempo de la negociación vivía con él. JUAN SEBASTIAN VEGA31 frente al negocio, solo refirió que sabe que se hizo hace como cuatro años, que su padre no hablaba de eso, que del local del callejón solo sabe que su papá vivía de los arriendos, así como del local militar.
Que cuando pasaban por el local del callejón había un taller de mecánica de carros y cree que es Heidy quien ha estado en posesión en ese inmueble. Refirió que, junto a su padre, merodeó el local alrededor de 2020 o 2019, pero que nunca ingresó. Que la plata para el negocio del lote cree que la obtuvo su padre de un dinero que le llegó por concepto de una indemnización por la muerte de uno de sus hermanos. LEIDY MARIANA VEGA32 por su parte, expuso que sabe que LEONEL demanda porque dice que su papá no le pagó el bien inmueble, que supo del negocio porque su papá le comentó, pero reafirma que no porque hubiera visto algo.
Refirió que tras el fallecimiento de su padre evitó hablar del inmueble con LEONEL y que a pesar del negocio su papá y LEONEL siguieron siendo amigos, que pasó mucho tiempo, al punto que cuando se abrió la sucesión no pasó nada, indicando que fue solo con la declaración de la Unión Marital de Hecho de Heidy que LEONEL vino a reclamar.
Sostuvo que su padre recibía unos arriendos de ese lote, pero que no sabe de quien, coincidiendo con su hermano en que su papá pagó el lote con el producto de una indemnización y que ese dinero lo recibió en el 2016 31 Archivo 060 del Cuaderno Principal de Instancia 32 Archivo 059 del Cuaderno Principal de Instancia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 27 o 2015 más o menos, que no sabe en qué año fue le negociación, que no acompañó a su padre a cobrar arriendos porque no vivía con él. Estos dos declarantes, si bien tenían una relación de parentesco con el comprador, su padre, con claridad y contundencia nada dan cuenta de que éste hubiera sufragado el precio, nada refieren de cómo es que ello se concretó y aunque adujeron que los recursos pudieron devenir del reconocimiento de una indemnización, tales dichos en nada se compadecen con las probanzas obrantes al proceso, menos atinan a desvirtuar lo expuesto por la señora HEIDY CATHERINE quien sí estuvo presente en las etapas previas y posteriores a la celebración del contrato.
Siendo así, esa declaración de voluntad, recogida en un escrito solemne, en efecto fue desvirtuado con ese allanamiento que la demandada HEIDY CATHERINE hace a las pretensiones de la demanda, siendo su declaración ese medio probatorio que sí logra desvanecer las estipulaciones allí consagradas. Entonces, esa actitud de la no entrega del inmueble de manos del vendedor, inclusive al tiempo de su declaración, esa ausencia del pago del precio, revelada por la declaración de la demandada tantas veces descrita, más allá del marcado incumplimiento mutuo de las obligaciones, se torna en comportamientos inequívocos de las partes que se encaminaban a poner fin a la relación contractual, pues aunque cierto es, y así lo ha previsto la jurisprudencia, no basta el mero incumplimiento, implícitamente el actuar de los contratantes conduce a establecer esa inejecución del contrato, ese abandono y desinterés de que se mantuviera en la vida jurídica, lo que se explica con que el demandante no se haya desprendido del bien, quien además demostró que continuó explotándolo bajo la convicción de propietario, lo que fue así y derivó de la ausencia del pago del precio.
Punto último, que se refuerza además con el paso del tiempo, sin que el comprador hubiese desplegado actuaciones tendientes a obtener el inmueble de quien fuera el tradente y que hoy por hoy se Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 28 aduce por quien fuere testigo presencial de ello, ese negocio se quedó en “solo escrituras”.
Lo anterior también conduce a establecer que se predicó una desatención de la juez de instancia, quien, aunque abordó intermitentemente la figura aquí analizada (mutuo disenso), derivó del contenido de la escritura y de la protocolización de la misma que no se daban los presupuestos para ello, lo que resultaba inapropiado cuando precisamente lo debatido se centraba a desvirtuar lo contemplado en el instrumento, porque no se ajustaba a la realidad, quien además consideró que el dicho de la demandada HEIDY CATHERINE CELIS, no aniquilaba lo establecido en las cláusulas contractuales, pasó por alto que sí fue enfática, precisa y conteste en su afirmación de ausencia de pago y con ello, del notable desinterés que del negocio se predicó con el tiempo al no poder cumplir el comprador con éste.
Conforme a todo lo dicho, de la valoración de todos esos medios de prueba, se avistan los presupuestos para declarar el mutuo incumplimiento tácito sin indemnización de perjuicios como remedio del asunto implorado, por lo que es innegable que las pretensiones de la demanda deben ser declaradas y como a una conclusión distinta llegó la juez de primera instancia, habrá de revocarse ese veredicto, para en su lugar, declarar infundadas las excepciones formuladas por los demandados LEIDY MARIANA VEGA y JUAN SEBASTIAN VEGA y con ello, la resciliación del contrato de compraventa inmerso en la escritura pública No. 1617 de 30 de julio de 2018.
En consecuencia, se ordenará el registro de la presente sentencia a efectos de cancelar la anotación No. 5 del folio de matrícula inmobiliaria No. 260- 206920 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, de conformidad con lo establecido en el artículo 591 del Código General del Proceso. También se cancelará la medida cautelar de inscripción de demanda en su momento registrada, sin condena en costas por cuanto a Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo.
Interno 2024-0113-01 29 pesar del triunfo del mutuo disenso, el incumplimiento devino de ambas partes. En mérito de lo expuesto, la SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, y por autoridad de la Ley, R E S U E L V E:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 1 de abril de 2024, por el JUZGADO TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE CÚCUTA, por las razones expuestas a lo largo de este proveído.
SEGUNDO. Como consecuencia de lo anterior, DECLARAR INFUNDADAS las excepciones de mérito denominadas “MALA FE CONTRACTUAL”, “PAGO”, “COBRO DE LO NO DEBIDO”, y que fueron formuladas por los demandados LEIDY MARIANA VEGA y JUAN SEBASTIAN VEGA.
TERCERO: DECLARAR la RESCILIACIÓN POR MUTUO DISENSO TÁCITO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA, contenido en la Escritura Pública No. 1617 de 30 de julio de 2018, suscrita entre MARTÍN LEONEL PABÓN y MARIO VEGA ARIAS (Q.E.P.D.), y que fuera corrida en la Notaría Quinta del Círculo de Cúcuta, por lo motivado en la parte considerativa de esta sentencia.
CUARTO: DISPONER que no hay lugar a emitir orden de restituciones mutuas, por cuanto probado quedó que ni la parte vendedora entregó el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 30 inmueble, ni el comprador pagó precio alguno por éste, conforme se desprende de la resolución dada al presente caso.
QUINTO: ORDENAR el registro de la presente sentencia a efectos de cancelar la anotación No. 5 del folio de matrícula inmobiliaria No. 260- 206920 de lo oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, de conformidad con lo establecido en el artículo 591 del Código General del Proceso.
SEXTO: CANCELAR la medida cautelar de inscripción de demanda en su momento impartida por cuenta de este proceso.
SÉPTIMO: SIN CONDENA en costas por cuanto dado que a pesar del triunfo del mutuo disenso, el incumplimiento devino de ambas partes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Y A M I T H R I A Ñ O S Á N C H E Z Magistrado ROBERTO CARLOS OROZCO NUÑEZ Magistrado Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta Sala Civil Familia Rdo. Interno 2024-0113-01 31 (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional)